• Abus de droit de propriété et troubles anormaux de voisinage

    Les limites jurisprudentielles droit de propriété relatives aux obligations de voisinage :

    Abus de droit de propriété et troubles anormaux de voisinages
     

    > Le voisinage est une situation de fait susceptible de produire des conséquences juridiques.
    > Règles doctrinales et jurisprudentielles régissent le droit des voisins.
    > Le théorie des troubles de voisinage s'est élaborée presque exclusivement à partir de la propriété des troubles de propriétaires voisins.
    > Un propriétaire peut engager sa responsabilité lorsqu'il exerce sont droit de manière dommageable pour ses voisins.
        → A partir du moment où les limites qu'imposent toute vie en Sté sont franchies, la responsabilité du propriétaire doit pouvoir être engagée.
    > La théorie des obligations de voisinage a d'abord du surmonter la conception du droit de propriété et de son caractère absolu pour permettre l'émergence d'un principe de responsabilité à l'encontre du propriétaire.

    > 2 théories se sont progressivement élaborées, car il y a 2 manière d'exercer anormalement sont droit de propriété : une manière abusive et une manière excessive.
        → Pour l'abus => théorie de l'abus de droit. S'est révélée insuffisante pour tout régler. On suppose que l'auteur du trouble est titulaire du droit de propriété, et qu'il a agit avec intention de nuire. Or les locataires ou usufruitiers ne sont pas propriétaires et l'activité peut être licite et porter quand même préjudice au voisin.
        → Excès => théorie des troubles anormaux de voisinage. Il faut que le trouble dépasse la mesure des obligations ordinaires de voisinage pour que l'auteur soit tenu à réparation.

        
    Section 1 – Théorie de l'abus du droit de propriété.

    > Le droit de propriété confère-t-il à celui qui le détient une liberté absolue en dehors des limite fixées légalement ?

    > Dès milieu 19eme, jurisprudence et doctrine ont estimé que ce droit ne donnait pas à son titulaire des prérogatives illimités, et qu'il était passible d'un contrôle.
    > Arrêt fondateur, Doerr, 2 mai 1855, ou il était question d'une fausse cheminée qui avait été construite par le propriétaire dans le seul but de priver l'immeuble voisin de lumière.
    > Arrêt 1875, Clément Baillard, Cour de cassation applique la théorie de l'abus de droit normale, et dit que le dommage doit avoir été causé intentionnellement envers le voisin.
        → Prouver l'intention malveillante n'est pas facile.
    Juges du fond ont trouvé cette intention de nuire dès lors qu'il y a un dommage causé au tiers alors que l'origine du dommage n'a aucune utilité au propriétaire. Puis le défaut d'utilité est devenu le critère prépondérant de l'exercice abusif du droit de propriété. L'intention de nuire se trouve donc présumée du seul fait que l'acte dommageable ne soit justifié par aucune utilité.
    Comment réagir lorsqu'une activité licite, et dépourvue de toute malveillance, cause un dommage au voisin ?
    La seconde théorie vient donc compléter la première. Car sinon de nombreuses nuisances ne pourraient pas être sanctionnées.

    Il peut arriver qu'un locataire ou propriété, en toute bonne foi, cause une nuisance à son voisin. C'est donc pour combler les carences de la théorie de l'abus de droit que la jurisprudence a élaboré une théorie des troubles anormaux de voisinage.

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        Section 2 – La théorie des troubles anormaux de voisinage.

    > Cette théorie n'implique pas que l'auteur des troubles soit un propriétaire. Il n'est qu'un voisin, et pas forcément un voisin immédiat.
    > Tout se ramène à l'anormalité du trouble causé, indépendamment de toute considération tenant à une abus ou une faute. C'est au juge de dégager la norme au delà de laquelle il y a obligation de réparer.
    Ce peut être dans l'intensité du trouble ou dans la fréquence de celui-ci, ou encore à l'époque et au lieu du trouble, ou même sur la réceptivité particulière de la victime du trouble.
    > L'anormalité du trouble s'apprécie in concreto.

    > Est ce que le premier occupant bénéficie d'une excuse d'antériorité ? Les voisins auraient tacitement accepté les risques découlant de cette localisation.
        → Une minorité de tribunaux considérait que le propriétaire d'un terrain proche d'une usine ne pouvait pas se plaindre des troubles occasionnés par l'activité. Antériorité neutralisait l'anormalité du trouble.
        → Mais une jurisprudence dominante estimait que l'antériorité exonératrice conférait au premier occupant une servitude sur le fonds voisin. article L112-16 du code de la construction a généralisé le droit d'antériorité de l'auteur du trouble, pour conserver l'activité économique. Cour de cassation veille à ne pas appliquer ce texte sur le terrain de la co propriété, 7 février 2008, déclare qu'il importe peu que le trouble soit du à une activité professionnel, et que les occupants soient des locataires. La préoccupation n'a pas lieu de jouer.

    > Les toutes premières décisions sur les troubles de voisinages ont été rendues sur le visa de l'article 1382 Code civil.
    Cour de cassation « L'exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des inconvénients ordinaires de voisinages »

    > Au début des années 70, principe de la responsabilité sans faute a été clairement posé. Il a été question d'une responsabilité objective liée à la notion même de voisinage. Le dommage seul va créer l'obligation de réparer dès lors que le dommage dépasse un certain seuil.
    Cour de cassation a dit que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
    C'est dans cet empiètement, non matériel, que résiderait la faute à réparer.

    > Une fois que le trouble anormal a été vérifié, il faut poursuivre le voisin. Mais qui est le voisin ?
        → La qualité de voisin est largement entendue en jurisprudence, et assez largement appréciée. L'auteur du trouble peut être le propriétaire, le locataire, l'occupant. L'auteur peut être un voisin occasionnel ( constructeur en charge de travaux ) ou éphémère ( compagnie aérienne ).
    > Cour de cassation, 30 juin 1998 énonce que La responsabilité pour trouble de voisinage consécutif à des travaux ne pèse pas seulement sur celui qui a commandé des travaux mais aussi sur le constructeurs qui les réalise, ce dernier étant co-responsable en tant que voisin occasionnel.
    > Cour de cassation 20 décembre 2006, l'architecte doit répondre du trouble provoqué par les entrepreneurs.
    > Lorsque la victime n'a exercé d'action qu'à l'encontre de celui qui commande les travaux, les tribunaux considèrent que celui-ci, une fois condamné, est subrogé dans les droits de la victime contre le constructeur ou éventuellement l'architecte.

    > dans un Arrêt de 2008, Cour de cassation fait machine arrière en restreignant la responsabilité des constructeurs, en décidant que seul le sous traitant du constructeur principal, en tant qu'auteur matériel des troubles, était responsable envers la victime, avec celui ayant prit la décision de faire construire.
    > Loi 2007 a ajouté la possibilité pour le propriétaire bailleur de demander la résiliation du bail si le preneur ne respecte pas le voisinage environnant (Article 1729 du Code civil ). Elle fait également obligation au propriétaire de faire cesser les troubles causés par le locataire à des tiers. Elle a également fait rentrer les répression des troubles de voisinage dans la compétence de la police

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