• Bail commercial : définition et champ d'application

    Le bail commercial : définition, champ d'application

       Si on est propriétaire de l’immeuble dans lequel on va exercer notre activité, le matériel qu’on utilise devient immeuble par destination. Mais dans une grande majorité des cas le commerçant n’est pas propriétaire des murs, il les loue et on a toute une règlementation qui envisage ces contrats de bail relatifs à des locaux affectés à une exploitation commerciale.

    A. Présentation et Définition du bail commercial

    1) définition

       Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux auxquels les parties donnent une destination industrielle, commerciale ou artisanale. Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l’on appelle “la propriété commerciale”. Il est régi par le décret du 30 septembre 1953 codifié sous les articles L 145-1 et suivants du Code du Commerce.

    2) historique

    Jusqu’à la première guerre mondiale c’étaient les articles 1714 et suivants du code civil qui réglementaient ces contrats. On concluait le bail librement et la difficulté était que ce bail n’était pas obligatoirement renouvelé par le propriétaire des lieux. Si le propriétaire refusait le renouvellement du bail on avait l’obligation de déménager et donc perdre une partie de la clientèle. Et donc les commerçants ont réclamés que leur soit reconnu une certaine protection, l’octroie d’un droit au renouvellement d’un bail immobilier, demande qui s’est heurté au refus des bailleurs et surtout à l’invocation de l’article 544 du code civil.

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    Article 544 du code civil :La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

    Si la propriété est le droit absolu on ne va pas imposer aux propriétaires de renouveler un bail. Mais il y a eu une loi de 1926 dans laquelle on a accepté d’octroyer aux commerçants locataires un droit au renouvellement. Autrement dit, le bailleur a toujours le droit de refuser le renouvellement du bail mais s’il refuse ce renouvellement il doit alors verser une indemnité d’éviction. Autrement dit, le locataire commerçant qui bénéficie de cette loi se voit assuré de rester dans les lieux et il sait qu’il sera indemnisé si on lui refuse le renouvellement de son bail. On a donc baptisé cette loi de loi sur la propriété commerciale.

    Un décret de 1953 a réglementé de manière globale les baux commerciaux. Il a mis en place le statut des baux commerciaux. On parle de véritable statut parce qu’il s’agit d’une règlementation impérative. C’est une référence qui a été modifiée cependant. Ca suscite beaucoup de critique car il n’a pas d’équivalent dans les pays qui nous entourent. Autre type de technique formulée à l’encontre de ce décret : certaines règles octroient compétence au TGI et non au Tribunal de Commerce car on a jugé que le TGI était le gardien de la propriété immobilière. Ce décret de 1953 est intégré dans le code de commerce, il a suivi le mouvement de recodification, article L 145-1 et suivants du code de commerce.

     

    3) Les parties au contrat :

    la qualité du propriétaire est indifférente. Il peut s’agir d’un particulier ou d’un professionnel. En revanche, le locataire ne pourra se prévaloir du statut que si c’est un commerçant inscrit au RCS ou un artisan inscrit au répertoire des métiers. L’absence d’immatriculation ou d’inscription est un obstacle absolu à l’application de la législation protectrice.

    4) La forme du bail :

    théoriquement, aucune forme particulière n’est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant le bail verbal est déconseillé, car il n’est dès lors constaté par aucun document et sa preuve présente des inconvénients majeurs, sources de litige.

    5) La durée du bail :

    la durée minimale est de 9 ans (article L 145-4 du Code de Commerce). Il peut être plus long mais ne peut pas avoir une durée indéterminée ni une durée plus courte.

    6) Le loyer :

    aucune disposition du Code du Commerce ne fixe de règle sur le montant du loyer initial. Le montant dépend de l’accord des parties et il résulte du jeu de l’offre et de la demande.

    7) La révision du loyer :

    si la fixation du loyer est libre, sa révision est quant à elle réglementée. Les parties optent alors pour :

    • soit la révision légale : le loyer peut faire l’objet d’une révision triennale, la hausse ou la diminution consécutive ne pouvant excéder la variation de l’indice du coût de la construction ou s’il s’applique, l’indice des loyers commerciaux.
    • soit la révision conventionnelle : la clause d’échelle mobile permet d’assurer la variation automatique du loyer en fonction d’un indice économique choisi par les parties, et ayant un lien avec l’activité professionnelle de l’une d’elles ou avec l’objet du contrat (exemple : un indice sur le prix des matières premières), ou par la clause-recettes, aux termes de laquelle le montant du loyer est fixé, en tout ou partie, en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

    8) La résiliation du bail :

    le locataire peut, sauf clause contraire du bail, donner congé à l’expiration d’une période triennale (c’est pourquoi on emploie couramment l’expression « bail 3-6-9 »). Le locataire doit avertir le bailleur en général 6 mois à l’avance par acte d’huissier. Il n’a droit dans ce cas à aucune indemnité. Le locataire peut d’autre part résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité. Le bailleur a la même faculté s’il désire construire, reconstruire l’immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière (article L145-9 du Code de Commerce).

     

    9) Le droit au renouvellement du bail :

    le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial. Pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un
    nouveau bail de 9 ans, il faut que l’ancien ait pris fin. Si le Bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire aura droit à une indemnité d’éviction permettant de réparer son préjudice (article L145-14 du Code de Commerce).
    Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l’indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.

    A défaut de congé ou demande de renouvellement par les parties, le bail commercial sera tacitement prolongé pour une durée indéterminée. Les parties pourront dès lors y mettre fin par un congé donné 6 mois à l’avance ou par une demande de renouvellement.

     

    Source : http://www.moselle.cci.fr/lettre-commerce/lettre-du-commerce-et-des-services-en-moselle-9/le-bail-commercial-element-essentiel-du-fonds-de-commerce/  (les sites des CCI sont excellents pour trouver des informations juridiques fiables et claires dans le domaine du droit des entreprises)

     

    Le Cours complet de droit des affaires est divisé en plusieurs fiches :

     

    B.    Le champ d’application du bail commercial

    Article L 145-1 du code de commerce : le bail commercial porte sur un immeuble au sein duquel un immeuble est exploité.

    Attention : On ne peut déroger aux dispositions de ce statut. Il est possible de décider par une convention que ce statut nous sera appliqué même si on ne remplie pas les conditions pour qu’il nous soit appliqué. Il faut que ça soit prévu et ce statut doit être manifesté clairement sans équivoque dans le contrat.

    1)      Un bail immobilier

    Ça veut dire que le bien loué est un immeuble. Autrement dit le statut ne s’applique qu’aux locations d’immeubles. On juge qu’il doit s’agir ici d’un immeuble bâti. Et la cour de cassation juge que le local loué doit être stable et permanent. Ça signifie que les terrains nus ne font pas l’objet d’un bail commercial. Les biens immobiliers dans lesquels il n’est pas possible d’exercer le commerce ne font pas parti des biens visés. Par exemple les emplacements publicitaires : non application du régime des baux commerciaux. Il faut des locaux « clos, couverts et d’une dimension permettant l’exercice du commerce de manière autonome ».

    S’est développé une jurisprudence concernant les emplacements variables. Il existe une indétermination qui fait en sorte que l’on ne peut pas appliquer le statut des baux commerciaux.

    2)      Un contrat de bail

    Ca signifie que ce qui est convenu avec les preneurs est qu’il a la maitrise juridique des lieux loués. Cela explique par exemple de l’implication du statut du bail dit emphytéotique (durée de 18 à 99 ans). Dans une convention d’occupation précaire, c’est la précarité qui l’emporte, le droit consenti reste relativement fragile. Par exemple on loue un immeuble dans l’attente d’une démolition. Ce sont des contrats brefs qui ne comportent pas de maintien dans les lieux à l’expiration du contrat. La difficulté est qu’on a vu en pratique des contrats de moins de 2 ans conclus qui faisaient l’objet de renouvellement : le preneur se maintenait dans les lieux et les conventions se renouvelaient plusieurs fois et donc on avait des preneurs sur la base de court terme mais se maintenaient dans les lieux longtemps.

    On s’est demandé si c’était raisonnable d’exclure ce statut protecteur pour ces contrats. C’est la raison pour laquelle il est arrivé que lorsque le preneur était resté en possession dans le cadre d’un contrat qui avait été renouvelé (il était là depuis 8 ans) alors le preneur a acquis un droit au bail commercial. Il est aussi arrivé que tout en jugeant que le preneur avait acquis un droit au bail pour ces conditions, ce preneur pouvait avoir renoncé à son droit à renouvellement par le fait qu’il avait à chaque fois signé des baux de court terme dérogatoires au droit commun. S’il apparait que le propriétaire a clairement cherché à esquiver l’application du statut, qu’il a une volonté de fraude, alors le juge n’hésitera pas à appliquer le statut. L’exemple montre qu’il y a possibilité pour le preneur de renoncer au statut dès lorsqu’il existe par exemple une clause insérée dans le bail qui est suffisamment explicite.

    Il y a d’autres conventions qui sont exclues du statut car elles ne constituent pas réellement des contrats de bail. Par exemple le crédit bail immobilier : on n’a pas les moyens d’acheter un immeuble, soit on emprunte l’argent et on l’achète, soit on a un spécialiste du crédit bail qui acquiert l’immeuble et qui nous le loue. Le crédit bail immobilier n’est pas un bail commercial.

    Même chose pour un contrat de concession immobilière. On ne peut pas bénéficier du statut.

    3)      Une exploitation commerciale autonome

    Si la clientèle a accès aux locaux loués, ces locaux sont considérés comme affecté à une exploitation commerciale. Il faut que ces locaux soient nécessaires à l’exploitation du fonds de telle manière que leur privation est de nature à compromettre ladite exploitation. Donc il faut que dans ces locaux loués il faut qu’il y ait une activité commerciale, que la clientèle y ait accès ou non. Le critère essentiel est l’immatriculation au RCS du locataire commerçant.

    Aujourd’hui on a fait bénéficier de la propriété commerciale aux artisans. Aujourd’hui les artisans qui sont tenus de s’inscrire au répertoire des métiers ont la possibilité de bénéficier de ces dispositions protectrices du statut. C’est une entorse au critère de l’exploitation commerciale. D’autres types de locataires se sont vus reconnaitre le bénéfice du statut : les GIE, les établissements d’enseignement, certains artistes.

    Pour qu’il y ait un fonds de commerce il faut une clientèle personnelle. Et si on souhaite bénéficier de l’application du statut il faut montrer que l’on est propriétaire d’un fonds de commerce et que l’on dispose donc d’une clientèle personnelle. La jurisprudence a tout de même assouplie, on a renoncé à exiger une clientèle personnelle qui soit prépondérante, une autonomie, aujourd’hui on parle principalement de clientèle personnelle et donc ce statut des baux commerciaux est appliqué aujourd’hui dès lors que l’on peut aujourd’hui justifier d’une telle clientèle.

    Décision Novotel : la cour de cassation a exigé que la clientèle personnelle de ce magasin de souvenir soit prédominante par rapport à la clientèle de l’hôtel. Mais la cour de cassation est revenue sur cette décision : elle n’exige plus que cette clientèle soit prépondérante par rapport à la clientèle de l’hôtel.

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