La propriété collective : copropriété, indivision, mitoyenneté

Laisser un commentaire / 5) Les grands principes du droit / Par

LES PROPRIÉTÉS COLLECTIVES

Il s’agit de situations où plusieurs personnes sont titulaires d’un droit de propriété sur un bien unique. Trois situations peuvent être rencontrées :

Seront étudiés dans ce cours : – la copropriété – la mitoyenneté – l’indivision

  • La copropriété


Il s’agit de la situation où un immeuble est divisé en plusieurs appartements de manière à ce qu’il existe à la fois des parties privatives et des parties communes sur lesquelles chaque propriétaire à un droit indivis. Un droit est indivis lorsque s’exerçant sur un bien unique, il y a plusieurs titulaires sans que de cette pluralité découle une division matérielle du bien (ex : une cours, un escalier, une entrée…).
Chaque copropriétaire a un lot composé d’un droit exclusif sur une partie privative et d’un droit indivis (c’est-à-dire avec les autres) sur les parties communes. On attribue alors à chacun un certain nombre de millièmes. La répartition se trouve inscrite dans le règlement de copropriété. Le nombre de millièmes détenu par chaque copropriétaire constitue la clé de voûte de ses droits et l’obligation au sein de la copropriété.

Les autres fiches de cours :


L’ensemble des copropriétaires, appelé syndicat des copropriétaires désigne un syndic qui administre l’immeuble en appliquant les décisions de l’assemblée des copropriétaires et le règlement de propriété.

  • La mitoyenneté


On appelle mur mitoyen un mur qui appartient de manière indivise aux deux propriétaires dont les fonds joignent les murs de chaque côté.


Il existe une règle de présomption de mitoyenneté. La preuve contraire peut être apportée par un titre, c’est-à-dire un papier signé du propriétaire voisin qui reconnaît que le mur a été construit par l’autre propriétaire. Le titre de propriété peut aussi parfois mentionner la nature du mur. La preuve contraire peut également être faite par des marques. Ainsi quand le sommet du mur est en pente, le propriétaire du mur est réputé être celui qui est propriétaire du terrain qui reçoit l’écoulement des eaux. En revanche, si le sommet du mur a été construit d’une telle façon que les eaux vont s’écouler de part et d’autre, sur les deux fonds, le mur est réputé mitoyen. Toute dissymétrie de construction doit être considérée comme une marque de mitoyenneté.

  • L’indivision


Il s’agit de l’hypothèse où plusieurs sujets de droit ont sur une chose unique des droits identiques sans division de cette chose, par exemple:


– l’indivision post-successorale : celle qui naît entre héritiers appelés à venir recueillir une succession. Du jour du décès jusqu’au partage de l’hérédité les héritiers sont en indivision.


– l’indivision post-communautaire : celle qui s’établit à la dissolution du régime de communauté, soit entre les époux mêmes s’ils divorcent, soit entre le conjoint survivant et les héritiers de l’époux décédé. De la date de la dissolution au partage des biens communs, les ayants droits sont dans l’indivision.


– l’acquisition à plusieurs personnes d’un bien.


Ces exemples témoignent que l’indivision peut avoir plusieurs sources, légales ou volontaires.


Il existe un grand principe posé à l’article 815 du Code civil en vertu duquel » nul n’est censé demeuré dans l’indivision « . En principe chaque coïndivisaire désireux de sortir de l’indivision est en droit de provoquer et donc d’imposer le partage. Mais cette prérogative n’est pas absolue et le juge pourra maintenir l’indivision. A cet égard, il existe deux sources de maintien dans l’indivision :


– le maintien conventionnel qui nécessite l’accord de tous les coïndivisaires. La convention de maintien doit être établie par écrit sous peine de nullité. La durée peut être soit déterminée (5 ans ou plus), soit indéterminée.


– le maintien judiciaire, même à défaut d’accord entre les intéressés, le partage peut être retardé à la demande de l’un ou plusieurs d’entre eux par décision de justice (recours au TGI). Le maintien judiciaire de l’indivision peut revêtir deux modalités :
– le sursis au partage par lequel le tribunal peut surseoir (c’est-à-dire remettre à plus tard) au partage pour deux années au plus si la réalisation immédiate de celui-ci risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis. Il s’agit d’une mesure de conjoncture destinée à attendre un e situation plus favorable pour la vente des biens.
– l’aportionnement d’un indivisaire. Lorsqu’un seul indivisaire demande le partage et que les autres entendent demeurer dans l’indivision, les autres peuvent, à la demande de l’un ou de plusieurs de ces derniers et en fonction des intérêts en présence pour attribuer sa part, soit en nature, soit en argent, à celui qui désire sortir de l’indivision.

Le cours de droit civil est divisé en plusieurs fiches (notion de droit, biens, acteurs de la vie juridique, sources du droit, preuves, responsabilité…)