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DROIT DES BIENS


Le cours de droit des biens (ou droit civil des biens) a pour l'objet l'étude des relations entre une personne et une chose qui vont de la simple possession à la propriété collective. Le droit de propriété, autour duquel est construit le droit des biens, est en principe exercé par le seul propriétaire titulaire de droits exclusifs.

Cependant, l'exercice des droits de propriété est de plus en plus souvent partagé. La propriété collective se caractérise par l'existence d'un droit de propriété exercé par plusieurs. Cet ouvrage est une synthèse claire, structurée et accessible du Droit des biens.

 

Le mot « bien » a deux significations. Il désigne d'abord des choses que l'homme utilise pour satisfaire ses besoins. Il est donc toute chose matérielle susceptible d'appropriation. Il désigne aussi les droits qui portent sur ces choses. Ces droits sont au moins aussi important que les choses elles mêmes. Ils constituent des droits patrimoniaux, et s'opposent aux droit extra patrimoniaux qui n'ont pas de valeur pécuniaires qui sont incessibles, insaisissables etc.

–    Les choses communes, art. 714 C.Civ, existent en quantité abondante, si bien que personne n'exerce de bien privatif dessus ( lumière, mer, etc ). Leur usage appartient à tous. Les objets intellectuels non protégés ou qui sont dans le domaine public sont considérés comme choses communes.

–    La res nulius ( chose nulle ) n'appartient à personne. Ex. les produits de chasse et de pêche avant qu'ils soient chassés ou pêchés. Est considéré comme res nulius le trésor, art. 716. Selon ce texte, le trésor est « toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifié sa propriété et qui est découverte par le pur produit du hasard », la doctrine définit le trésor comme une chose précieuse et mobilière. Celui qui découvre la chose doit ignorer qui en est propriétaire, et si cette chose est reconnue comme étant à quelqu'un, elle doit lui être restituée. De même, la chose doit être découverte par hasard. Si la chose est découverte par le propriétaire du sol ou elle était enfouie, celui-ci peut se l'approprier même si ce trésor a été mis à jour par des ouvriers à son compte. Mais si ledit trésor est trouvé par une personne sur le terrain d'autrui, alors l'art 716 énonce que 50% revient au trouveur, et 50% au propriétaire du terrain.

–    La res denilicta ( chose abandonnée ) n'appartient plus à personne. N'importe qui peut donc se l'approprier via le mode de « l'occupation ». Ce sont des choses vacantes et sans maitres, qui doivent être mobilières. Les immeubles vacants et sans maitres appartiennent à l'Etat.  /! A ne pas confondre avec l'épave, qui est une chose perdue. La propriété d'une épave ne peut s'acquérir que par la prescription acquisitive.

–    Le bien Domanio ( domaine ), dont le propriétaire est la personne morale de droit public.

    Titre préliminaire : Les classifications fondamentales

    Chapitre 1 – Biens meubles et bien immeubles

Art. 516 : « Tous les bien sont meubles ou immeubles ».
> Sur quels critères se forme la distinctions ? Quels intérêts à une distinction ?

    Section 1 – Critères et intérêts de la distinction.

    Paragraphe 1 – Les critères.

> Pd lontps, un seul critère de distinction : la caractéristique physique. Si la chose était fixe et non déplaçable, c'était un immeuble. Sinon, c'était un meuble.
> Un critère d'ordre économique s'est ajouté plus tard. La distinction meuble / immeuble s'est progressivement étendue aux droits portant sur ces choses : les biens incorporels. On s'est mis à opposer les bien corporels et les droits ( incorporels ). Puis les réalités économiques et politiques ont forcées à qualifier d'immeubles des biens qui ne répondaient ni aux critères des meubles ni des immeubles, ex. des droits féodaux, des rentes foncières.
    → Code 1804 et art. 516 va réorganiser cela. Mais certains auteurs se demande si cette distinction est toujours d'actualité.

En droit positif français, tout bien doit nécessairement être qualifié de bien meuble ou immeubles. Bcp d'intérêts s'attachent à la nature mobilière ou immobilière d'un bien car l'art. 516 ouvre sur une opposition radicale de régime juridique et donne la primauté aux immeubles.

    Paragraphe 2 – Les intérêts de la distinction.

> Certains intérêts de cette distinction se rattachent aux caractères physiques des biens alors que d'autres intérêts sont liés à la valeur supposée des immeubles.

    A – Effets se rattachant à la nature physique du bien.

> En droit du crédit, il existe un droit de suite pour les immeubles, mais il n'y a pas d'équivalent pour les meubles. C'est ce qui permet au titulaire d'un bien de suivre la chose en quelque main que cette chose se trouve. Le propriétaire d'un immeuble peut donc revendiquer son bien entre les mains d'un possesseur quelconque. Idem pour le créancier hypothécaire. Le droit de suite pour les meubles est difficilement concevable car ils ont vocation à passer d'une main à l'autre et à changer de places. La transmission des meubles se fait sans formalités et sans publicité. C'est la raison pour laquelle l'art. 2276 pose que le fait d'être possesseur d'un meuble en devient propriétaire.

> Dans l'ancien droit, seuls les immeubles d'un débiteur pouvaient être affectés à la garantie d'une créance (hypothèque). Un système de publicité foncière va permettre à un tiers de s'informer sur la conditions juridique d'un immeuble. Pour les meubles, c'est le dessaisissement qui fait office de publicité.

> L'idée de pouvoir affecter un meuble d'une hypothèque mobilière s'est officieusement vue acceptée, sous les traits d'un « gage sans dépossession ».
> Les transferts de droits immobiliers sont soumis à une publicité foncière mais rien de tel n'existe pour les transferts mobiliers. De même, la délivrance des biens meubles / immeubles ne se fait pas de la même manière.

> En cas de litige sur un bien, la compétence territoriale du juge n'est pas la même selon que le bien est meuble ou immeuble. Pour un immeuble, juge de la juridiction du lieu de l'immeuble. Pour un meuble, juge du ressort de la juridiction du domicile du défendeur.
> Le simple fait de posséder un bien entraine des conséquences juridiques. La possession immobilière se trouve en droit protégée indépendamment de toute notion de propriété, c'est « l'action possessoire ».
> Pour les meubles, la possession joue un rôle décisif, ce qui veut dire que si certaines conditions sont remplies, le fait de posséder un meuble fait instantanément acquérir la propriété du meuble. La possession fait présumer la propriété.
> Comment voler un immeuble ?

    B – Effets se rattachant à la valeur présumée des immeubles.

> Opérations sur les immeubles sont plus lourdes de conséquences eu égard à l'enjeu économique qu'elles représentent. Donc plus grande exigence et minutie des opérations sur les immeubles.
> La saisie permet au créancier de faire placer sous la main de la justice un bien appartenant à son débiteur lui permettant d'assurer la conservation de son gage et de vendre le bien saisi pour se payer. La saisie immobilière obéit à une procédure unique, compliquée et onéreuse, alors que la saisie des meubles connait une grande diversité de procédure, toutes simples et relativement faciles à mettre en oeuvre.

> En droit des contrats, lorsque l'une des parties a subit une perte du fait des conditions inégales du contrat, en cas de vente d'immeuble, le contrat est sanctionné par la nullité lorsque la lésion excède les 7/12eme de la valeur du bien au détriment du vendeur.
> En cas de personne incapable, régime renforcé en matière de gérance ou d'aliénation d'immeubles.

    Section 2 – Les immeubles.

> C.Civ donne 3 catégories d'immeubles :
    → Les immeubles par nature, les immeubles par destination, et les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent.

    Paragraphe 1 – Les immeubles par nature.

> Critère physique de l'immobilité qui caractérise cette catégorie.
> Le prototype de l'immeuble par nature est le sol, le « fond de terre ». Est aussi immeuble par nature ce que la loi nomme le tréfonds (sous sol).
> Sont également immeubles par nature tous les bâtiments qui adhèrent au sol. Le critère d'adhérence est primordial. Il a été jugé que les installations d'un cirque, fixées au sol à titre temporaire, ont été qualifiés de meubles. Alors que les poteaux électriques ont été jugés immeubles. Le kiosque à journaux a été considéré comme immeuble en raison de la solidité des fondations qui les lient au sol.
> Idem pour les maisons d'habitations et de tous les ouvrages solidement implantés dans le sol, ainsi que les accessoires incorporés aux immeubles par nature ( balcons, volets, canalisations etc.. )
> Selon art. 520 C.Civ « les récoles pendantes par les racines et les fruits non encore recueillis » sont aussi immeubles par nature. La loi considère qu'ils ne sont pas immeubles par nature les arbres d'une pépinière car sont destinés à être vendus.
Le caractère immobilier des bâtiments et végétaux prend fin lorsqu'ils sont définitivement détachés du sol.

    Paragraphe 2 – Les immeubles par destination.

> Biens physiquement meubles mais qui, par l'effet d'une fiction de la loi, vont obéir au régime immeubles, car sont affectés au service d'un immeuble et en constituent l'accessoire.
    → L'immobilisation n'est que juridique ( car fictive ). Sont utilité est de donner un régime juridique unique à un ensemble de biens qui économiquement forment un tout.

> La doctrine voudrait faire la chose identique pour des meubles qui deviendraient meubles par destination. Cette manière de faire jouer la fiction dans les deux sens suivraient la théorie de l'accessoire.
En droit positif, la seule fiction légale ne joue que dans le sens de l'immobilisation par destination.

> La requalification d'un bien meuble en un immeuble n'a rien d'automatique. En effet, elle nécessite 2 conditions :

    → Il faut une volonté individuelle du propriétaire du bien concerné ( rôle prépondérant ). De même, le propriétaire de l'immeuble et celui du meuble qui va être immobilisé doit être le même, c à dire que les deux choses figurent dans un seul patrimoine.

    → Il doit exister entre l'immeuble et le meuble un rapport de destination. Le meuble doit être affecté au service de l'immeuble d'une manière nécessaire. Cette affectation doit être réelle. Le C.Civ prévoit 2 types d'affectation au service de l'immeuble :
        → la première est d'ordre économique ( art. 524 « les choses affectées au service ou à l'exploitation d'un fond -immeuble- ) mais peut revêtir plusieurs formes. Il peut s'agir d'une affectation à caractère agricole. La loi considère que tous les meubles mis au service nécessaire d'une exploitation rurale sont des immeubles par destination ex. le matériel agricole, les animaux qui servent à la culture du fonds, les animaux qui vivent à l'état libre mais qui sont en dépendance, et tout l'outillage. A l'inverse, les animaux destinés à être vendus ne sont pas regardés comme des immeubles. L'affectation commerciale peut elle aussi être créatrice d'immeuble par destination.
L'affectation au service ordinaire de la maison peut être créatrice d'immeubles par destinations. Cela vise les objets mobiliers dont sont garnies les maisons d'habitations ( meubles meublants ), comme par exemple baignoires, clés, tapis etc.

        → La seconde est appelée « l'attachement à perpétuelle demeure » Art. 524 « sont aussi immeubles par destinations tous effets mobiliers que le propriétaire a attaché au fonds à perpétuelle demeure. » Cette attache doit être une attache matérielle. Ici donc le rapport de destination doit se manifester par un élément matériel. A contrario, la seule intention du propriétaire serait insuffisante pour créer cette immobilisation. La loi vise les miroirs, les tableaux et les statues, mais la JP étend cela.

> L'attache matérielle peut à tout moment prendre fin. De manière générale, l'immobilisation par destination cesse toute les fois ou le propriétaire supprime le rapport de destination qui liait le meuble à l'immeuble. Cette suppression peut résulter d'un acte matériel ou d'un acte juridique ( mise en vente ? ). Mais s'agissant de l'acte juridique, risque de fraude du propriétaire qui pourrait détacher les meubles de façon à échapper aux créanciers. D'ou le fait que la suppression doit être réelle et non de la seule volonté du propriétaire.
> Les choses immobilisées pourront être vendues ou saisies avec l'immeuble auxquelles elles sont attachées.

    Paragraphe 3 – L'immeuble par l'objet auquel il s'applique.
> Art 526 vise les droits qui portent sur ces immeubles, à savoir des biens incorporels. Un droit va prendre le caractère mobilier ou non en fonction du bien auquel il s'applique.

> S'agissant des immeubles, on distingues les droits réels immobiliers et les droits personnels immobiliers.

    → Les droits réels immobiliers se subdivisent en 2 catégories : les principaux et les accessoires.
Les droit réels principaux sont illustrés par le droit de propriété. Mais ce droit se confond littéralement avec la chose sur laquelle il porte de sorte que selon les cas il deviendra immeuble par nature ou immeuble par destination, mais pas par l'objets auquel il s'applique. Tous les autres droits réels immobiliers sont des immeubles incorporels ( droit d'usufruit, d'usage, d'habitation, les servitudes ). Pour les droits réels immobiliers accessoires, ils sont établis sur un immeuble appartenant à un débiteur pour garantir une créance, ils ont pour support un immeuble.

    → Les droits personnels immobiliers. Il arrive qu'un droit personnel de créance puisse avoir un caractère immobilier mais c'est exceptionnel. Dans des cas marginaux, lorsque les parties sont convenus de retarder le transfert de propriété d'un immeuble, la créance du vendeur devient une créance immobilière ( l'action en revendication, est l'action en justice ouverte à tout propriétaire d'un bien immeuble lorsqu'il est menacé dans sa propriété ou lorsqu'il en est évincé, ou encore les actions possessoires qui visent à protéger la seule possession d'un bien ).

    Section 3 – Les meubles.

> Principe selon lequel tout ce qui n'est pas immeuble est meuble, qu'il s'agisse de meubles corporels ou incorporels.
    → Situation de meuble apparaît comme étant la situation de droit commun. C.Civ distingue ceux qui le sont par leur nature et ceux qui le sont par la détermination de la loi.

> Les meubles par nature sont des meubles corporels. Les meubles par détermination de la loi correspondent à la catégorie des meubles incorporels. On parlera de meubles corporels et de meubles incorporels.

    Paragraphe 1 – Les meubles corporels.

> Les meubles corporels par nature regroupent toutes les choses qui peuvent être déplacées sauf les immeubles par destination. Infinité d'objets.
> Sont également meubles par nature les fruits, récoltes, arbres, lorsqu'ils sont séparés du sol ou s'il ont vocation à l'être. Le gaz, l'électricité sont considérés comme meubles. La JP considère que les titres au porteur et les billes de banque sont des meubles par nature. Les valeurs mobilières émises par les sociétés par actions étaient des meubles corporels jusqu'à la loi du 3 décembre 81 laquelle dématérialisa les valeurs mobilières. Elle a fait cesser l'incorporation du droit dans le titre de sorte que les valeurs mobilières sont considérées comme meubles incorporels.

> Certains biens se présentent physiquement comme des meubles par nature ( avions, bateaux ) mais connaissent un régime particulier qui les apparente à des immeubles. En effets ils sont soumis à immatriculation à partir de laquelle une publicité peut s'organiser. Ils peuvent être identifié et attaché à un port d'attache comme c'est le cas pour les immeubles. Ils peuvent donc faire l'objet d'un droit de suite ou d'une hypothèque.

> La JP a créé les meubles corporels par anticipation. Cette catégorie regroupe les biens qui, n'étant pas physiquement des meubles, ont une vocation naturelle à devenir dans un proche avenir, des meubles. Par exemple, n'étant pas détaché du sol, un meuble qui a vocation à l'être bientôt sera un meuble par anticipation. On citera les récoltes d'arbres à abattre, les récoltes sur pied, les vendanges, les minerais et matériaux à extraire d'une mine ou d'une maison en démolition.
> Le but est de soumettre d'emblée le bien concerné au régime juridique des meubles.

    Paragraphe 2 – Les meubles incorporels.

> Ce sont des droits qui vont prendre la qualification de meuble toutes les fois qu'ils porteront sur des biens meubles.
Ce sont donc des biens immatériels n'ayant pas de réalité tangible.

> A connu un large dvpment à partir du 19eme, ce qui à donné à la propriété mobilière une importance qu'elle n'avait pas à l'époque du 1er C.Civ. Pbm est que ces droits sont très hétérogènes. Tous les droits réels, dès lors qu'ils portent sur des meubles, sont des droits incorporels ( Usufruit ). Un droit d'usufruit peut porter lui même sur un meuble corporel.

> Sont également des droits incorporels les droits de créance ( somme d'argent, créance de faire ou de ne pas faire ) si tant est que la créance porte sur un bien meuble. Idem pour le fonds de commerce ( ensemble d'éléments corporels et incorporels formant l'universalité de fait ).

> Il y a aussi les offices ministérielles, à savoir une charge occupée par un professionnel investi de fonctions publiques ( avoué, notaire, huissier ). On distingue le titre et la finance. La finance est le droit de présenter à la chancellerie son successeur et elle a une valeur pécuniaire contrairement au titre. En effet, l'officier fait payer le droit de présentation à celui qui va lui succéder. La finance a donc un caractère patrimoniale et se transmet par la voie successorale.

> Sont des meubles incorporels les droits intellectuels ( propriété littéraire et artistique ). Il va falloir distinguer 2 prérogatives accordées aux auteurs, formant ainsi les droits d'auteur. Mais seul « le droit pécuniaire de l'auteur » a un caractère patrimoniale, il concerne l'exploitation commerciale de son oeuvre. Il a sur son oeuvre un droit exclusif. Ce droit n'est pas perpétuel. Il appartient à l'auteur jusqu'à sa mort, et pendant 70ans à ses héritiers (une fois décédé). Passé ce délai la propriété s'éteint et l'oeuvre tombe dans le domaine public et n'importe qui peut l'exploiter sans autorisation. A coté du droit pécuniaire il y a le droit moral, sans valeur patrimoniale, qui permet à l'auteur de publier l'oeuvre, de la tenir secrète, de s'opposer à toute imitation ou déformation, le droit de la modifier comme il l'entend. Le droit moral est perpétuel, il passe aux héritiers qui sont toujours fondés à faire respecter l'oeuvre du défunt.
La propriété industrielle, marques de fabriques, dessins et models industriels, sont protégés par la loi, par le dépôt de ces oeuvres à l'office des marques et de la propriété intellectuelle. Cette protection est perpétuelle.
Dans l'ordre scientifique, la loi protège les inventions via un brevet d'invention déposé à l'ONPI. La protection dure au maximum 20ans.

> L'art. 529 C.Civ donne un autre type de droit mobilier, essentiel dans le droit des affaires : ce sont les valeurs mobilières, dématérialisés par la loi de 81. Les valeurs mobilières sont une forme très répandue de la richesse moderne.
> La plupart des droits sont dans la catégorie des meubles, d'ou un déséquilibre dans la division des biens.

    Chapitre 2 – Les corps certains et les choses de genre.

    Section 1 – Critère de la distinction

> Sous distinction des bien meubles.
> Un corps certain est une chose corporelle individuellement déterminée ( tableau, bijou, voiture ). Les corps certains sont irréductibles les uns aux autres et leurs individualité les rends sans équivalent exacte.

> Les chose de genre se comptent, se pèsent et se mesures, ne sont pas déterminées individuellement. Une chose appartenant au même genre qu'une autre peut être considérée comme équivalente ( billets, carottes ). Elles sont interchangeables. Ces choses sont « fongibles ». Ces choses peuvent être corporelles ou incorporelles.

> Ce peut être une fongibilité juridique. En effet, 2 bien fongibles peuvent être déclarés non fongibles, comme par exemple quand on parle de Barilla par rapport à Lustucru !
En principe, les immeubles ne sont jamais fongibles car en terme de surface, 2 portions du sol ne peuvent pas avoir les mêmes coordonnées terrestres. Certains immeubles seront considérés comme fongibles s'ils sont construits en lots égaux et potentiellement interchangeables.

> Le bien fongible par excellence est la monnaie. Elle est toujours fongible quelque soit le support matériel. On peut acquérir n'importe quel bien avec de la monnaie. Tout bien dans le commerce est susceptible d'avoir un équivalent monétaire. La fongibilité est une relation d'équivalence qui permet à une chose de remplir la même fonction libératoire qu'une autre.
    Section 2 – intérêt de la distinction.

    Paragraphe 1 – La façon dont s'opère le transfert de propriété.

> Régime très différent pour la transmission de la propriété des choses selon qu'elles sont fongibles ou non. Les corps certains se transmettent par le seul échange des consentements. Ce n'est pas possible pour une chose fongible. Avant la livraison de la chose, elle demeure indéfinie, ce qui la rend incapable de passer d'un patrimoine à un autre. Au moment de la livraison, elle est transmise matériellement en même temps que juridiquement.

> Si un contrat a pour objet une chose de genre, en cas d'inexécution, un créancier pourra se procurer ailleurs, au frais du vendeur, une chose du même genre. Au contraire, l'acheteur du corps certain ne peut être satisfait que par l'obtention de la chose en question.
> Art. 1291 pour la compensation, valable que si les deux dettes réciproques ont pour objet soit une somme d'argent soit une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce.

    Chapitre 3 – Choses consomptibles par le premier usage, et celles qui ne le sont pas.

> Cette distinction n'est pas explicitement donnée par le C.Civ mais implicitement.
> Art. 587, 1874 emploient des termes qui définissent les choses consomptibles étant « les choses dont on ne peut faire usage sans les consommer. » Sont considérés comme non consomptibles « les choses dont on peut user sans les détruire ».
> Les aliments, le charbon sont donc consomptibles. La monnaie l'est aussi vu qu'on l'aliène.
> Les objets dont on peu faire un usage réitérer sans altération immédiate sont non consomptibles.
> Une même chose peut être consomptible ou pas. Ex. un menuisier peut se servir du bois soit pour se chauffer soit pour fabriquer des meubles. La consomptibilité n'est pas inhérente aux choses, mais dépend de l'usage qu'on en fait.

> Par sa nature, l'usufruit ne donne la possibilité à son titulaire que de se servir de la chose sans la consommer. Tout usufruitier doit restituer la chose quand sont droit de jouissance prend fin. En conséquence, on ne peut pas constituer un usufruit sur des choses consomptibles sur le premier usage.

    → D'ou l'utilisation du quasi-usufruit. Il permet de rendre l'usufruitier propriétaire de la chose consomptible sauf à rendre au terme de son usufruit la même quantité, qualité ou valeur du bien consommé. Art. 587 C.Civ.

> En matière de prêt, les choses non consomptibles ne peuvent donner lieu qu'au prêt à usage. Dans ce cas, l'emprunteur doit restituer la chose reçue. Quand une chose ne peut qu'être détruite, alors le prêt sera le prêt à consommation. Sous cette forme, l'emprunteur a le droit de disposer de la chose prêter, et la restitution se fera par équivalent.

TITRE 1 – Le Droit Réel de Propriété.

> Art. 544 C.Civ « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
> Ce droit se rattache directement au droit Romain qui entendais conférer à son titulaire un monopole quant à l'usage / jouissance / disposition de la chose.

    Chapitre 1 – Les caractères du droit de propriété.

> Place extrêmement importante. DDHC + CC décision du 18 décembre 82 + Droit Communautaire.
> C'est un droit individuel, à caractère absolu ( opposable à tous par principe et de manière générale ), et on le considère comme étant un droit corporel confondu avec la chose, alors que tous les autres droits réels -que l'on évoquera- sont incorporels.
> Le propriétaire a un droit d'usage sur sa chose (usus), un droit de faire fructifier son bien (fructus) et aussi de récupérer les produits de la chose, et le droit de disposer de la chose comme il l'entend (abusus). Parfois, l'abusus peut être entravé ou suspendu par une clause d'inaliénabilité ( ne peut être que temporaire ).
> Le droit de propriété peut regrouper tous les droits qui ont été détaché de lui pd un temps, si ces droits viennent à s'éteindre. En effet, le droit réel d'usufruit est temporaire ( au maximum le temps de vie du titulaire du bien ), lorsque ce droit s'éteint, l'usus et le fructus vont rejoindre l'abusus pour reformer le droit entier.

> Il résulte de art. 552 que si « modifications résultants des lois et règlements, relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. », alors le droit de propriété souffre des restrictions sur les sous-sols et les espaces aériens au dessus d'un terrain.
    → Mais le propriétaire peut s'opposer à ce que des constructions et plantations de pers privées surplombes sont terrain.
    → Le propriétaire n'a pas d'emprise sur les richesses de son sous-sol (style mazoute et cie).


> Exclusivité = opposabilité erga omnes du droit de propriété. Obligation de tous de respecter la propriété d'autrui. Il peut interdire l'accès à sa propriété, l'usage, à quiconque il prétendrait.
    → Un propriétaire n'a en principe rien à supporter ou tolérer de personne.
> Les rapports de voisinage imposent au propriétaire voisin une certaine marge de tolérance.
> La loi impose parfois au propriétaire, sous la forme de servitudes légales, de permettre au voisin une emprise limitée sur son fonds, dans un but précis ( pour que X puisse accéder à sa propre propriété )

> Droit perpétuel. C à dire qui à vocation à durer autant que dure l'objet sur lequel il porte. La propriété se transmet mais ne s'éteint pas. Seule la disparition de la chose peut faire disparaître la propriété.
> C'est pk la propriété peut se transmettre par voie successorale ( à cause de mort ). Le décès du titulaire n'affecte en rien la propriété car va passer dans sa plénitude aux héritiers du défunt.
> Ce droit ne peut pas se perdre par le non usage de la chose. Celui qui laisse son bien à l'abandon parce qu'il le souhaite, il est en principe en mesure de le reprendre peut importe le délais, sauf si quelqu'un c'est emparé de la chose abandonnée. La loi décide que après un temps plus ou moins long, celui qui s'empare d'une chose (possesseur) en devient propriétaire. SI un tiers ne s'était pas emparé de la chose, le propriétaire aurait gardé indéfiniment la propriété du bien.

    Chapitre 3 – Les extensions du droit de propriété par la voie de l'accession.

> Art. 546 C.Civ. En étant propriétaire d'un bien, on peut accéder à tout ce qu'il produit et à tout ce qui s'y uni.

    Section 1 – L'accession.

> Apparition d'éléments nouveaux. Le propriétaire du bien principal va devenir propriétaire de ces biens accessoires
> C'est principalement en matière immobilière que le mécanisme de l'accession recel l'essentiel de ses particularités.

    Paragraphe 1 – Les modalités de l'accession

> L'accession peut se produire soit par production soit par incorporation.

> On parlera d'accession par production lorsque l'accessoire se détache du principal. Ex. Accroissement d'un bien provenant des fruits et produits tirés de ce bien.
> Au sens de l'art. 547, les fruits désignent ce qui est régulièrement fourni par la chose, et qui se renouvellent régulièrement sans altérer la substance de la chose (récoltes spontanées, fruits industriels, fruits civils à savoir capitaux, loyers, intérêts des sommes prêtés etc. ). Les biens qui fournissent des fruits sont qualifiés de bien fructifères.
> Les produits vont accroitre le principal, ils s'opposent aux fruits en ce qu'il n'ont pas de caractère périodique et ils entament la substance de la chose. Ces biens sont dits productifs.

> On parlera d'accession par incorporation si l'accessoire s'unit au principal pour l'accroitre. Il y a une accession par incorporation naturelle, et une artificielle.
    → L'accession naturelle peut résulter de la nature des choses.
    → L'accession artificielle peut être soit mobilière soit immobilière. Si une matière première est fourni a un artisan pour qu'il la transforme, alors la main d'oeuvre va s'incorporer à la matière première. Mais si le prix de la main d'oeuvre dépasse sensiblement celle de la matière première ( un peintre travaille une toile pr en faire une oeuvre d'art ), alors ici la matière première devient l'accessoire de la main d'oeuvre de telle sorte que l'artiste va être propriétaire de la chose travaillée.

    Paragraphe 2 – L'accession par incorporation artificielle immobilière.

> Résulte par l'adjonction à un terrain : d'ouvrages, de constructions ou de plantations. Cette adjonction va être considérée comme étant l'accessoire du terrain en ce sens que le propriétaire de l'un va devenir propriétaire de l'autre.
> Si le propriétaire du sol est distinct du propriétaire des constructions, alors comment va fonctionner le droit d'accession, au bénéfice de qui ?
    → Il faut le respect de la propriété privée, et il faut éviter l'enrichissement sans cause du propriétaire du fond. Art. 552 dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus. Art. 553 dispose d'une part que celui qui construit ou plante sur son sol est présumé propriétaire des matériaux et d'autre part que les constructions et plantations élevée sur un fond sont présumées faites par le propriétaire du sol => présomptions simples qu'une preuve peut renverser à la charge du propriétaire des matériaux. Ce dernier doit établir soit que le propriétaire du sol à construit ou planté avec des matériaux appartenant à autrui, soit que les constructions ou plantations ont été faites par un autre que le propriétaire du sol.
    → 3 situations pour cette problématique de l'accession immobilière.

    A / Le propriétaire construit sur son propre terrain avec des matériaux appartenant à autrui.
→ Le propriétaire qui à construit sur son terrain devient aussi propriétaire des constructions par la règle « la construction accède au sol ». Il y a eu incorporation par accession des constructions quand bien même le propriétaire aurait été de mauvaise foi.
→ La bonne foi est toujours présumée, de manière simple. Elle s'apprécie au moment de la construction. Lorsque la mauvaise foi est impossible à établir, cela équivaut à la bonne foi.
→ Si le propriétaire des matériaux ne parvient pas à démontrer la mauvaise foi du propriétaire du terrain, als il est privé de tout recours à cause de la présomption de l'art. 553. Si il parvient à établir sa mauvaise foi, als il ne peut pas reprendre son bien car il y a eu incorporation, mais il va pouvoir se fR rembourser la valeur de ses matériaux, estimés à la date du paiement. Il peut également réclamer des D&I en réparation du dommage que lui cause la privation des matériaux. Il n'a donc qu'un action personnelle.

    B/ Le propriétaire des matériaux les utilise pour construire sur le terrain d'autrui.
→ Le propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions car il y a eu accession par incorporation.
→ Si la présomption de l'art. 553 est écartée als l'art. 555 apporte des solutions selon que le constructeur ignorait ou savait que le terrain appartenait à autrui quand il a fait ses travaux. S'il était de bonne foi, le propriétaire du terrain ne peut pas exiger la démolition des ouvrages réalisés, et il doit verser une indemnité au constructeur (soit la valeur des matériaux et de la main d'oeuvre, soit une indemnité représentant la plus value qu'apporte la construction au terrain). Si le constructeur était de mauvaise foi, als le propriétaire du sol peut soit exiger la démolition de l'ouvrage aux frais du constructeur soit conserver la construction moyennant indemnité au constructeur (voir ci dessus).
→ Les tribunaux accordent aux constructeurs un droit de rétention qui va leur permettre de demeurer en possession de la construction temps que la créance n'a pas été versée.
→ Si le constructeur se trouve être le locataire, il est par hypothèse de mauvaise foi, quand bien même les constructions seraient faites sur accord préalable du propriétaire.

    Section 2 – La problématique de l'empiètement sur le terrain d'autrui.

Problème.

> Peut on appliquer l'art 555 lorsqu'un propriétaire construit sur son terrain mais dépasse les limites de son terrain ? Ce problème ne se pose que si le constructeur n'a obtenu aucun consentement de son voisin.

> Si l'on applique l'art. 555, alors seule la mauvaise foi du constructeur rend exigible la démolition de la partie de l'ouvrage situé sur le terrain du voisin. A l'inverse, la bonne foi du constructeur fait perdre cette possibilité au propriétaire empiété de sorte que ce dernier va être obligé de conserver la partie de l'ouvrage qui empiète sur son terrain moyennant indemnisation. Au final, chacun des propriétaire va s'en trouver propriétaire d'une partie.
    → Si acceptation de l'art. 555, grave atteinte au droit de propriété.

Solution.
> Si constructeur de mauvaise foi, ds un premier tps les tribunaux n'ont pas osé demandé démolition mais ont condamné le constructeur à des D&I. Puis la C.Cass a affirmé le droit du propriétaire empiété d'exiger la démolition de la partie construite sur son terrain quelles qu'en soient les conséquences pour l'ensemble de l'immeuble. Arrêt 1959.

> Si constructeur de bonne foi, la C.Cass a contourné l'art. 555 et s'est fondée sur l'art 545 qui dispose que « nul n'est contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique ». Elle a donc concédé la démolition même en cas de bonne foi.
Elle a combiné ceci avec l'art. 552 pour ordonner la démolition d'une construction en surplomb sur une propriété voisine ( un toit avançait sur la propriété ).

> L'autorisation du bailleur ne vaut pas renonciation de sa part de la possibilité d'exiger à la fin du bail la remise en état de sa propriété. Il est possible que le contrat de bail règle lui même le sort des constructions. Mais il y a des constructeurs placés par la loi dans une situation plus défavorable que celle de l'article 555, par ex. celle des locataires de locaux mixtes. En vertu de la loi du 6 juillet 89, ces locataires ne peuvent transformer les lieux qu'avec l'accord express du bailleur faute de quoi ce dernier peut exiger la démolitions à la fin du bail (s'il conserve, pas d'indemnité).

    TITRE 2 – Les démembrements du droit de propriété.

> C.Civ évoque les droits réels détachés de la propriété par le fait d'un démembrement, ils sont en nombre limités. En théorie, les individus peuvent créer des droits réels nouveaux par leurs volontés.
> Art. 543 « On peut avoir sur les biens ou un droit de propriété ou un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers (servitudes) à prétendre ». Les principaux démembrement sont donc les droits de jouissance (usufruit) et les servitudes.

    Chapitre 1 – Usufruit et autres droits de jouissance.
       
> Usufruit est le droit réel qui confère le plus de pouvoir à un non propriétaire sur une chose ou sur un droit.
> Art. 578 C.Civ « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui même mais à charge d'en conserver la substance ». C'est donc un droit réel issu du démembrement de la propriété en ce sens ce que celle ci va se fractionner entre deux personnes différentes : l'usufruitié ( usus + fructus ) qui a l'usage de la chose, et perçois les fruits et revenus de cette chose, et le propriétaire ( abusus ) appelé Nu-propriétaire. Ce dernier n'a pas le droit d'aliéner la plein propriété du bien car il est grevé d'usufruit. La seul chose que le nu-propriétaire peut aliéner, est cette nu-propriété.
Pour pouvoir vendre la pleine propriété, le nu-propriétaire va avoir besoin du consentement de l'usufruitié.

    Section 1 – Les caractères de l'usufruit.

    Paragraphe 1 - Droit réel

> Droit qui porte sur la chose elle même. L'usufruitié peut exercer son droit de jouissance directement et immédiatement (sans intermédiaire) sur la chose. Il peut se défendre lui même en justice, mais à coté il n'a aucun droit personnel sur le nu-propriétaire.
> Le nu-propriétaire est tenu de laisser l'usufruitié jouir des prérogatives usus+fructus.
> L'usufruit portant directement sur la chose, il n'importe pas que cette chose soit aliéné ou donné à une autre personne. Ce droit est opposable erga omnes.
> Se distingue du droit au bail du locataire. La différence tient à ce que le locataire n'a qu'un droit personnel de créance contre le bailleur. Ce dernier a le devoir de faire jouir le locataire de la chose louée en la mettant à sa disposition. Nécessite donc le concours actif du bailleur.
> Rien n'interdit que plusieurs personnes soient ensembles nu-propriétaires de la même chose. Il y aura dans ce cas indivision.

> Le caractère réel de l'usufruit se vérifie du point de vue de l'objet grevé de l'usufruit, du point de vue de la
façon dont il est sanctionné.

    → Quant à l'objet, en théorie, l'usufruit peut porter sur toute espèce de biens meubles, immeubles, corporels ou incorporels (Art. 581). La nature de certains biens fait que l'usufruit s'exerce de manière originale. Ex. de l'usufruit portant sur des choses consomptibles par le premier usage, alors que le droit d'abusus est interdite à l'usufruitié. Ds ce cas, l'usufruit sera un quasi-usufruit, et son régime sera particulier en ce sens que le quasi-usufruitié acquiert la propriété des choses consomptibles par le premier usage moyennant l'obligation de restituer à la fin de l'usufruit une égale quantité de même espèce/qualité. Le nu-propriétaire perd l'abusus et n'a plus qu'un droit de créance à l'encore de l'usufruitié, ou de la succession de ce dernier. En général, le quasi-usufruit se conçois peu de manière isolée.

–    L'usufruit peut porter sur tout ou partie d'un patrimoine, et on parlera alors soit d'usufruit universel s'il porte sur l'ensemble du patrimoine, soit à titre universel s'il porte sur une portion du patrimoine. Quand l'usufruit est universel, l'usufruitié doit payer les dettes qui en résultent. Il doit contribuer au paiement des intérêts à titre passif, et au paiement des pensions et arrérages.

–    Un usufruit peut poter sur une universalité de fait (FdC), et n'implique pour sa part aucune contribution de l'usufruitié au passif (dettes, etc).

–    L'usufruit peut s'établir sur une propriété incorporelle, car le régime des choses incorporelles s'est calqué sur le régime des choses corporelles.

–    L'usufruit peut porter sur un porte feuille de valeurs mobilières. La particularité tient au fait que ce porte feuille ne peut pas demeurer figé sous peine de perdre en valeur, son contenu doit sans cesse s'adapter au contenu économique et financier pour garder sa valeur. L'essor de l'usufruit fait que de nos jours, un démembrement de propriété est susceptible d'affecter les titres compris dans un porte feuille de valeurs. Jusqu'où peut aller l'autonomie de l'usufruitié pour aliéner des titres de valeurs mobilières sans l'intervention du nu-propriétaire ? On assiste à une dissociation entre le pouvoir juridique et le droit à la valeur. Plusieurs solutions : conventions entre usufruitié et nu-propriétaire pour redéfinir les pouvoirs du premier ( peuvent requalifier les titres en biens consomptibles, le nu-propriétaire peut donner l'abusus sur les titres, le porte feuille peut être qualifié d'universalité de fait ). Arrêt 12 novembre 1998, C.Cass a ouvertement qualifié d'universalité de fait le porte feuille de valeur mobilière sur lequel s'exerçait les droit de l'usufruitié, et dit que le fait que le porte feuille de valeur soit une universalité ne rend pas l'usufruitié propriétaire, mais lui donne simplement le droit de disposer (acheter/revendre) des composantes de la choses.< NOUVEAUTE >.

En contre partie, l'usufruitié doit informer le ou les nu-propriétaire sur la consistance et la valeur du porte feuille pour que ce dernier puisse prendre les mesures nécessaires en cas d'abus de jouissance de l'usufruitié. Ce dernier doit aussi conserver la valeur du porte feuille.

> Quels intérêts du démembrement de la propriété ? La dissociation peut sembler anti économique. Mais l'usufruit assure à son titulaire des ressources jusqu'à l'extinction de son droit, sans pour autant qu'il y ait transfert dans son patrimoine, et sans pour autant désavantager les enfants du couple ( dans le cas d'un mort ) puisqu'ils vont retrouver à terme la pleine propriété du bien. Même du vivant des époux, l'usufruit a une place de choix dans la transmission du patrimoine familial. Ex de la donation avec réserve d'usufruit.
> Il arrive svt que le propriétaire d'un immeuble cède à autrui la propriété de cet immeuble mais en s'en réservant jusqu'à sa mort l'usufruit = vente en viager.
> L'usufruit a un large rayonnement et est économiquement très utile en matière fiscale.
> Il est un élément de gestion patrimonial très prisé car se grève sur tous les biens. L'usus et le fructus dépendent entièrement de la nature du bien grevé.

    Section 2 – La manière dont il se créer

    Paragraphe 1 – les sources possibles de l'usufruit.

Selon l’article 579 du code civil, l’usufruit s’établit soit par la volonté de l’homme soit par la loi. Mais le texte oubli un mode non négligeable de constitution de l’usufruit qui réside dans la possession.

    A - L’usufruit volontaire

    1 - Par un contrat.

Un propriétaire peut volontairement démembrer la propriété de son bien pour transmettre à un tiers l’une des deux des trois attributs. Mais, la convention peut aboutir à d’autres résultats.
Le droit d’usufruit est un droit cessible entre vifs et donc peut être cédés à titre gratuit. Mais quand il est à titre onéreux, un barè(me est fourni dans le code général des impôts (art. 669) et qui détermine les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue propriété. Le code procède par tranche de 10 ans. Quand l’usufruitier est âgé de 21 ans son droit représente 90% de la pleine propriété. Le nu propriété en face d’un usufruitier de 21 ans, sa nue propriété vaudra 10 %. Pour un usufruitier de moins de 21 ans, la nue propriété vaut 20%, 41 ans 70%. Quand on arrive à moins de 80 ans la valeur de l’usufruit est de 20 %.
Si l’usufruitier son droit ne vaut plus que 90 % de sa pleine propriété.
Ce barème proposé par l’administration fiscale, ne s’impose pas à des fins civiles, il n’est obligatoire quand il s’agit de liquider les droits des mutations. En matière civile, on peut soit l’utiliser soit élaborer un autre système d’élaboration de l’usufruit. La pratique, préfère à cet usufruit une évaluation dite économique, elle consiste à calculer le montant de la rente viagère qu’obtiendrait l’usufruitier s’il demandait la conversion de son usufruit en rente viagère (droit personnel). Donc à supposer que pour l’usufruitier son usufruit soit convertis en rente, celle-ci serait selon l’age de la personne et de son état de santé. Ainsi l’usufruit serait plus proche des données factuelles.

    2 - Le testament.

C’est un acte juridique unilatéral au terme duquel le testateur désigne celui de ses successeurs qu’il souhaite voir recueillir l’usufruit de tel ou de tel bien. Il désigne aussi celui qui héritera de la nue propriété du même bien. Tout cela pour désigner une personne sans pour autant dépouiller la famille car a la mort de celui des usufruits la nu propriété se reconstituera sur la tête des nu propriétaire.

    3 - les usufruits qui procèdent directement de la loi.

Il existe 2 hypothèses :
-    Article 382 du code civil : textes accorde un droit de jouissance aux pères et mères sur les biens de leurs enfants mineurs de moins de 16 ans.
-    Article 757 du code civil : concernant le droit des successions modifié par 2 lois du 3 décembre 2001 et du 23 juin 2006. Le conjoint survivant à vocation à recevoir l’usufruit de la totalité des biens de la succession laissés par le pré mourant mais à condition qu’il n’y ait que des enfants issus des 2 époux. Si le conjoint choisit cette solution il peut opter pour ¼ de la pleine propriété et entre l’usufruit portant sur toute la succession. En revanche, quand certains des enfants laissés par le défunt ne sont pas issus des 2 époux  alors le conjoint survivant ne dispose pas de l’option, il ne peut recueillir que ¼ en pleine propriété. Cela s’explique : quand le conjoint survivant est en concurrence avec les enfants du pré mourant, cela peut virer en conflit. Cette disposition ne vaut que si le défunt n’a pas disposé d’une volonté exprimée en faveur de son conjoint. Dans ce cas, la source est dans la volonté du défunt, on ne parle plus d’usufruit légal.

    B - Le mécanisme de la prescription acquisitive.

On retrouve la distinction des meubles et des immeubles car cette prescription n’est pas la même. Quand une personne détient un meuble, la possession vaut titre. Mais quand c’est un immeuble, la propriété s’acquiert selon le temps de la possession : 10, 20 ou 30 ans.
Pour les meubles, l’article 2279 s’applique à l’acquisition aux autres droits réels que le droit de propriété tel que le droit d’usufruit. Celui qui possède un meuble en tant qu’usufruitier, s’il est de bonne foi, peut se prévaloir de l’art. 2279 à l’égard du véritable propriétaire pour conserver son usufruit et va acquérir ce droit par la vertu de l’article. Grâce à cet article l’acquisition de son usufruit immobilier va être instantanée.
En matière immobilière, ou bien l’usufruitier a acquis son droit réel de la part d’un non propriétaire alors qu’il ignorait le défaut de qualité de ce dernier dans ce cas, il est considéré comme de bonne foi et il va acquérir l’usufruit par l’effet de la prescription qui sera abrégée de 10 ou 20 ans. Le critère de la distinction est désuet il tient à des considérations de géographie. GAELLE
L’usufruitier a acquis son droit d’un non propriétaire mais il savait que celui-ci ne l’était pas. Alors il est de mauvaise foi, il ne peut acquérir la propriété mais avec une prescription de 30 ans.

    Paragraphe 2 -  La question de l’entrée en jouissance de l’usufruit.

A partir du moment où les conditions d’usufruit sont réunies, l’usufruitier va pouvoir agir pour exercer son droit d’usage et de jouissance. Cela signifie que s’il éprouve une résistance pour entrer en possession soit de la part de tiers ou du nu propriétaire, il pourra alors exercé cette action réelle confessoire qui traduit l’opposabilité de son droit d’usufruit à l’égard de tous et c’est cette opposabilité que cette action va faire respectée. L’usufruitier pourra exercer une action personnelle en délivrance qui appartient à un usufruit constitué par contrat ou testament. L’usufruit étant un droit réel, le droit de l’usufruitier va porter sur la chose telle qu’elle est, l’usufruitier n’a pas de droit direct sur le nu propriétaire, c’est le sens de l’art. 600 qui contraste avec l’art 1720 relatif aux baux.
En effet, le bailleur propriétaire est tenu de donner la chose en bon état de réparation. De plus il est dit qu’il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui sont nécessaires autres que les locatives. En cas de bail, qui institue un droit personnel de créance entre le bailleur et le preneur, le bailleur doit faire des réparations alors qu’en tant qu’usufruit il n’y a pas ce genre d’obligation.
L’usufruit est un droit temporaire donc soit l’usufruitier lui même soit ses héritiers devront restituer la chose. C’est alors que 2 difficultés peuvent se présenter :
-    Il faut savoir sur quoi porte la restitution, sur quel bien portait l’usufruit.
-    A supposer que l’usufruitier ait détruit la chose, il devra en restituer l’équivalent pécuniaire sous forme de dommages et intérêts.
Et pour ménager les droits du nu propriétaire, la loi impose à l’usufruitier 2 obligations qui sont :
-    Faire inventaire (art. 600 du code civil) : description écrite et détaillée des meubles et immeubles et s’agissant de ceux-ci l’inventaire à pour fonction de préciser l’état actuel des lieux. Cet inventaire sera dressé de manière contradictoire et il sera consigné dans un écrit dont la forme importe peu (sous seing privé, acte authentique…), et le nu propriétaire peut s’opposer à la prise de possession par l’usufruitier tant que l’inventaire n’a pas été dressé. S’il n’y a pas eut inventaire, le nu propriétaire en sera réduit à établir par tous moyens la consistance des biens sujets à restitution.
-    Fournir caution (art. 601 du code civil) : la caution désigne une personne qui doit garantir le paiement des dommages et intérêts que l’usufruitier pourrait devoir au nu propriétaire en cas de perte ou de détérioration de la chose. Un cautionnement personnel est une lourde charge et parfois il est difficile de trouver quelqu'un c’est la raison pour laquelle l’usufruitier peut remplacer la caution par une sûreté dite réelle (hypothèque, gage…) constituait sur un immeuble voire un meuble lui appartenant au bénéfice du nu propriétaire.
Il y a des cas ou la loi dispense de fournir caution notamment s’agissant de l’usufruit légal des pères et mères sur les biens de leurs enfants, c’est le cas d’une donation avec réserve d’usufruit sur la tête du vendeur. Quand la loi ne précise pas qui est obligé de fournir caution, la volonté peut y suppléer. Un usufruitier peut être dispensé de caution dans un testament ou encore par le consentement exprès du nu propriétaire. C’est dire que l’art 601 qui fait obligation de fournir caution n’est pas un texte impératif mais supplétif. Toujours est-il que quelque que soit sa source, loi ou volonté, l’usufruit suppose que pendant son exercice les droits et les devoirs du nu propriétaire et de l’usufruitier soient déterminés.

SECTION 3 : L’EXERCICE DE L’USUFRUIT.

I. Les droits de l’usufruitier et du nu propriétaire.

A. Les droits du nu propriétaire.

Les prérogatives du propriétaire sont restreintes car limitées à l’abusus (faculté d’aliéner la nu propriété de la chose) ce qui signifie que les ayant cause du nu propriétaire vont être tenus de respecter l’usufruit grevant la chose qui leur a été donnée ou vendue. Etant privé de l’usus et du fructus, le nu propriétaire n’a pas droit aux fruits et aux revenus de la chose. En revanche, c’est lui qui bénéficie des produits et les produits à la différence des revenus, sont des éléments qui se détachent de la chose sans se renouveler et entraînent une altération progressive de la substance de la chose. Donc entendu comme tel, les produits de la chose sont en principe pour le nu propriétaire mais la loi prévoit des exceptions notamment quand l’exploitation des produits de la chose devient une source régulière des revenus du nu propriété, ils vont prendre le caractère de fruit et cela va permettre à l’usufruitier d’en jouir. Exemple : produits des mines et carrière à condition que l’état ne s’en soit pas arrogé le monopole et à condition que l’exploitation ait déjà commencé au moment où l’usufruit s’est constitué car ces produits là existent en abondance et constituent des revenus périodiques. Le critère de la distinction entre les fruits et produits est l’altération éventuelle de la substance de la chose (produit) et la non périodicité (produit).
 
B. Les droits de l’usufruitier.

L’usufruit et le fructus vont donner à l’usufruitier la possibilité d’accomplir certains actes. Tout d’abord s’agissant d’acte matériel : l’usufruitier a le droit d’accomplir tous les actes matériels impliqués dans sa jouissance. L’usus implique pour l’usufruitier d’utiliser la chose à son propre service. Le fructus implique le droit aux fruits et aux revenus, on parle de fruits naturels (récoltes) qui s’acquirent par la perception, récoltés avant l’usufruit sont pour le nu propriétaire alors que les fruits pendant l’usufruit c’est pour les usufruitier.
Les fruits civils : ce sont les revenus, ils s’acquièrent jour par jour et sont partagés entre le nu propriétaire et l’usufruitier au prorata de la durée de l’usufruit.

1) Les actes juridiques conservatoires

Ils sont destinés à assurer la conservation de la chose et sont du devoir de l’usufruitier.

2) les actes d’administration.

Quand aux autres actes d’administration par exemple, l’usufruitier peut les accomplir tel que conclure un contrat, traiter avec les fournisseurs, assurer la chose et peut aussi donner en bail la chose objet de son usufruit. Donc va se superposer 2 droits : certains baux ne peuvent être passés par un usufruitier qu’avec l’accord du nu propriétaire, il sont énumérés par l’art. 595 du code civil et concernent les baux ruraux et les baux commerciaux car ils confèrent des droits importants comme le droit au renouvellement, si important que la loi assimile ces baux à des actes de disposition. Lorsque le consentement du nu propriétaire est nécessaire, si celui-ci s’oppose et que cette opposition n’est pas justifiée, alors l’usufruitier peut passer outre avec l’autorisation du juge. A l’inverse, si un bail est conclu sans l’autorisation du nu propriétaire alors ce bail est nul qui se prescrit par 5 ans, et cette nullité est susceptible d’être couverte par une confirmation.
S’il s’agit d’un bail d’habitation et que l’usufruitier n’a pas à avoir l’accord du nu propriétaire : un tel bail est-il opposable au nu propriétaire au moment où l’usufruit s’éteindra ?
Sur ce point, la loi décide que le nu propriétaire est obligé pour une durée limitée par le contrat de bail conclu par l’usufruitier. Et la loi dit que quelque soit la longueur du bail, il y a lieu de diviser ce bail par tranche de 9 ans et le preneur à bail pourra terminer la tranche de 9 ans qui est en cours au moment où l’usufruit prend fin. Mais la législation tend à accroître les droits des locataires au maintien dans les lieux, les dispositions de l’art. 95 perd de sa portée pratique.

B. Le nu propriétaire.

Le nu propriétaire n’a pas la jouissance de la chose et à la différence de l’usufruitier n’a pas d’obligation tenant à cette jouissance. La seule ressource est de prendre charge des réparations et de demander les frais à l’usufruitier.

    Paragraphe 3 -

En quelques dizaines d’années, le patrimoine des familles ont changé, ainsi les immeubles prennent moins de place au profit de biens meubles et d’investissement financier divers. Les ménages épargnent 16 % de leur revenus et ils sont 25 % a avoir une portefeuille immobilier. Ce particularisme tient au fait qu’un tel bien ne peut être figé, le contenu doit s’adapter au contexte économique et financier. Les banques qui vendent ou achètent des titres, procèdent à des arbitrages. Ainsi la composition d’un portefeuille peut varier en peu de temps. Or l’usufruit connaît un essor considérable, il n’a plus comme terrain le domaine familial. De sorte qu’un démembrement de propriété peut s’effectuer par les titres. La question est de savoir jusqu’où peut aller l’autonomie de l’usufruitier s’agissant des aliénations de titres sans l’intervention du nu propriétaire ?
Le fait que l’attribut du droit de propriété soit différencié (abus, fructus) peut donner lieu à des confrontations.
L’intérêt du nu propriétaire est de récupérer le portefeuille avec la même substance quel qu’ait pu être les mouvements internes du portefeuille. Le banquier doit pouvoir se livrer aussi à des opérations sur les titres sans à devoir se demander l’étendue réelle du donneur d’ordre. Avec le démembrement appliqué à un portefeuille, on assiste à une dissociation entre le droit à la valeur et le pouvoir juridique. Cela est contradictoire car relevant de logique différente. Pour concilier ces intérêts plusieurs solutions peuvent se concevoir :

    → La voie conventionnelle dans laquelle l’usufruitier et le nu propriétaire se mettent d’accord pour redéfinir le pouvoir de l’usufruitier. Pour cela, on pourrait imaginer que les titres du portefeuille soient requalifiés en biens consomptibles pour que l’usufruitier puisse exercer sur ses titres un quasi usufruit, il pourra alors disposer de ses titres et devra redonner l’équivalent à la fin de l’usufruit. Ici une convention est nécessaire et de ce fait cette solution peut être délicate à mettre en œuvre quand l’usufruit est imposé aux héritiers par la volonté du nu propriétaire ou imposé par la loi. On peut imaginer que ces 2 là peuvent accorder à l’usufruitier un abusus. Cet abusus au départ n’appartenait à personne et le nu propriétaire n’avait qu’un abusus que sur sa seule nue propriété.

    → La voie factuelle : un portefeuille s’analyse comme une universalité de fait, comme un fond de commerce. C'est-à-dire que ça revient à ne plus avoir la juxtaposition de biens autonome mais un bien unique, le portefeuille sur lequel s’exercerait les droits de l’usufruitier c'est-à-dire indépendamment des mouvements qui peuvent affecter le compte. Et dans cette optique de qualification, l’usus, le fructus et l’obligation de restituer aurait pour objet le portefeuille dans son ensemble et non pas ses diverses composantes. Qualifié le portefeuille ainsi, permet d’affirmer pour l’usufruitier de céder les titres composant le portefeuille, or un important arrêt de la 1ère chambre civile rendu le 12 novembre 1998 « Baylet » : pour la 1ère fois, la cour de cassation a qualifié un portefeuille comme étant une universalité, l’usufruitier avait donc des pouvoirs. Le litige était un litige d’origine successorale. Les héritiers de Baylet se disputaient à propos des titres ayant appartenus au défunt. La veuve avait bénéficié d’un legs universel en usufruit sur ce portefeuille qui était soutenue par certains de ses enfants et de l’autre côté il y a un héritier qui demandait que le legs soit réduit à ce que la nue propriété du portefeuille soit partagée et que la veuve donne des informations sur les mouvements intervenus au sein de ce portefeuille. Cet héritier a obtenu en justice qu’il soit ordonné à la veuve l’inventaire des titres et des mouvements du portefeuille depuis l’ouverture de la succession. La veuve va résister et se faisant, le tribunal lui inflige plusieurs astreintes d’un grand  montant, les juges d’appel estiment que le portefeuille est une universalité fongible qui appartient à celui qui l’a détient de sorte que c’est seulement à l’extinction de son droit que l’usufruitier aura à justifier que le portefeuille est resté intact dans sa substance. Cet arrêt est cassé, la cour approuve les juges d’appel d’avoir qualifié d’universalité le portefeuille mais elle tire d’autres conséquences que celles retenues par la cour d'appel, la cour dit que toute universalité qu’il soit le portefeuille n’a pas pour effet de rendre celui qui en est usufruitier, propriétaire. Cette qualification entraîne seulement comme conséquence de donner le droit à la veuve de disposer de la composante de la chose grevée d’usufruit. Cet arrêt consacre la notion d’universalité, ensuite il permet à l’usufruitier de gérer cette universalité en cédant les titres qui en font partie dès lors qu’ils sont remplacés par d’autres titres. Jusque là cette possibilité était refusé à l’usufruitier au nom d’une doctrine classique d’après la quelle  l’usufruitier n’a pas l’abusus et n’est pas dans la position d’un quasi usufruit. Il ne peut toucher aux titres du portefeuille. La cour de cassation a eut plusieurs fois l’occasion d’affirmer que les titres n’étaient pas des biens consomptibles et que l’art. 587 ne leur été pas applicable. Depuis l’arrêt baylet, l’usufruitier a le droit d’arbitrer seul les titres qui composent le portefeuille de valeur immobilière. Cette nouvelle aptitude reconnue à une contrepartie qui réside dans une double contrainte :
    Informer le nu propriétaire sur la consistance et la valeur du portefeuille, les nus propriétaires vont pouvoir prendre des mesures conservatoires en cas d’abus de jouissance.
    Conserver au profit du nu propriétaire la substance du portefeuille qui est la valeur du portefeuille recueilli par l’usufruitier car si c’est autre chose il y aurait une contradiction entre le droit de céder des titres et l’obligation de maintenir le portefeuille dans sa substance initiale. Il faut donc distinguer la substance et la consistance qui n’a pas à être conservée. Cette obligation ne peut que s’apprécier en valeur, ainsi l’usufruitier ne doit pas prendre des risques inconsidérés pas plus ne peut-il aliéner ou liquider le portefeuille. Il est tenu de restituer le portefeuille il est donc tenu au remploi de la chose. Il reste qu’un trouble est jeté depuis qu’un arrêt du 3 décembre 2002 a été rendu dans la même affaire « Baylet » : dans cet arrêt la cour semble distinguer 2 notions : la substance et la valeur si bien encore aujourd'hui on se demande ce qu’est la substance et ce que doit faire l’usufruitier pour la conserver ?

La substance doit être distinguée de sa composition, l’usufruitier peut céder les titres dans la mesure ou ils sont remplacés, il est tenu d’une obligation de remploi qui va assurer la conservation de la substance du portefeuille. On a pu dire que la solution de l’arrêt baylet aurait pu être retenue sans passer par la notion d’universalité. Il a été proposé de considérer que l’aliénation d’une valeur immobilière relevait des actes d’administration et de jouissance en raison de la fongibilité interne de l’ensemble constitué par le portefeuille et dans cette optique on dirait que c’est au titre de la gestion que l’usufruitier peut modifier la composition du portefeuille par l’achat et la revente de chose.

SECTION 4 : LA FIN DE L’USUFRUIT.

Il est dans sa nature de s’éteindre un jour, il existe des causes d’extinction de l’usufruit et des effets produits par cette distinction.

I. les causes d’extinction.

Les articles 617 et 618 énumère les causes d’extinction. La première d’entre elle est l’arrivée du terme.
Le terme ce peut être la date fixée lors de la constitution de l’usufruit (terme certain) ou peut être le décès de l’usufruitier (terme incertain)
Si l’usufruitier est une personne morale, l’extinction se produit alors au bout de 30 ans, délai qui devait correspondre à la durée moyenne de la vie juridique des personnes morales. L’idée est qu’il ne faut pas grevé la propriété par des charges réelles or l’usufruit en est une. L’usufruit s’éteint avec la perte totale de la chose (hypothèse rare) si la chose est un bien matériel, la destruction de la chose peut être envisageable. En ce qui concerne le bien incorporel, la chose peut tomber dans le domaine public. L’usufruit ne s’éteint s’il n’y a pas subrogation des droits.
Autre cause : la déchéance de l’usufruitier prévue par l’art. 618 qui nécessite une décision de justice qui va prononcer cette sanction à l’encontre d’un usufruitier qui aura commis une faute dans l’exercice de son droit. La déchéance intervient qu’en cas de manquement caractérisé, abus de jouissance, détournement d’usage. Si une telle déchéance est prononcée elle entraîne une extinction anticipée de l’usufruit. Il reste que les tribunaux jouissent d’une certaine liberté d’appréciation, ils peuvent faire rendre la chose et ils peuvent substituer à l’usufruit éteint une rente viagère ou pas qui serait versée en lieu et place d’usufruit. L’usufruitier devient titulaire donc d’un droit personnel au lieu d’un droit réel et il encourt le risque d’insolvabilité et la dépréciation monétaire.
La consolidation est aussi une cause. Un usufruitier peut hériter du nu propriétaire la chose qui était grevée d’usufruit, il peut encore acquérir la nue propriété par un transfert entre vifs et dans ce cas on parle de consolidation.
L’usufruit peut s’éteindre par consolidation sur la tête du nu propriétaire soit à titre gratuit (quand l’usufruitier renonce à son droit) soit à titre onéreux.
Enfin, le non usage pendant 30 ans. Si l’usufruit n’est pas exercé au bout de 30 ans il s’éteint.

    Paragraphe 2 -

> Quand l'usufruit s'éteint, retour au nu propriétaire de la pleine propriété. Ce dernier va donc pouvoir réclamer la restitution de la chose, qui s'accompagne généralement d'un règlement de compte.

> La restitution de la chose porte sur l'objet même grevée du droit, qu'il s'agisse d'un meuble ou d'un immeuble. Restitution en nature. Ce qui est restitué doit l'être dans un état normal eu égard à l'utilisation qui en a été faite, et comparable à son état initial. Pr récupérer la chose, le nu propriétaire dispose de l'action en revendication, mais si la chose a péri par la faute de l'usufruitier, lui ou ses héritiers seront redevables en argent. Si la perte de la chose est imputable à la force majeure, alors l'usufruitier ou ses héritiers sont dégagés de toute obligation de restitution, les risques sont pour le propriétaire.
> Si l'on se site dans le cadre du quasi usufruit, alr la restitution ne va pas nécessairement porter sur la chose elle même, mais sur une égale quantité de chose de même nature, ou sur la contre valeur de ces choses estimées à l'époque de la restitution.

> Pr le règlement de compte, il peut intervenir entre l'usufruitier/successeurs et le nu propriétaire. Il peut concerner la répartition des revenus. Il se peut que le nu propriétaire soit créancier de l'usufruitier, sur la responsabilité délictuelle par exemple.
L'usufruitier peut s'être rendu créancier du nu propriétaire, la JP reconnaît à l'usufruitier le droit d'être indemnisé lorsqu'il a fait de grosses réparations qui incombaient normalement au propriétaire, sa créance se limite au montant de la plus value apporté au bien par les réparation. En dehors de ca, il ne peut pas être indemnisé pour l'amélioration de la chose qui aurai pu intervenir ( 599 C.Civ ). Solution critiquée, mais s'explique pcq le législateur a voulu éviter toute contestation sur des améliorations qui ne seraient pas évidentes, et d'éviter d'obliger le nu propriétaire à rembourser des améliorations qu'il n'aurait pas fait.

    Section 5 – Les diminutifs de l'usufruit.

    Paragraphe 1 – Le droit d'usage.

> Forte dimension personnelle. Art. 625 à 635. Droit réel démembré de la propriété.
> Droit réel, temporaire, viager, et qui donne à son titulaire, l'usagé, la faculté de se servir de la chose et d'en percevoir les fruits (usus et fructus) jusqu'à concurrence seulement de ses besoins et de ceux de sa famille.
    → Droit d'usufruit limité en gros. Cette limitation constitue une différence de taille. Ds les deux cas, il s'agit d'un cas démembré de la propriété. Il faut donc en déduire que l'usager, comme l'usufruitier, dispose d'une action réelle pr réclamer l'exercice de son droit.
    → Cpdt, alr que l'usufruitier peut prétendre à percevoir ts les fruits de la chose, l'usager n'a qu'un droit restreint.
> Le droit d'usage a une finalité nettement alimentaire. Cela induit des différences d'ordre qualitatives. Le droit d'usage étant fonction des besoins de son titulaire, il ne peut pas être vendu ni loué à un tiers. Le droit d'usage ne peut jms être établi à titre universel, sur tout un patrimoine.
> Sur une même chose, un usufruit et un usage peuvent coexister. L'usufruitier pourra prétendre à tout ce qui dépasse les besoins de l'usager. Donc il prendra que s'il y a un plus sur ce que l'usager a besoin.
> Le droit d'usage se distingue du bail en ce que ce dernier fait naitre un droit personnel.
> Comme pour l'usufruit, le droit d'usage connait plusieurs sources, et l'usager est soumis à certaines obligations. Depuis loi 2001, droit d'usage peut procéder de la loi au bénéfice du conjoint survivant. Le texte dit que le conjoint qui occupait à l'époque du décès de son époux le logement de la famille, soit que ce logement ait été la propriété commune aux deux époux, soit que le logement ait été la propriété exclusive du défunt, alr le survivant a un droit d'habitation et un droit d'usage sur les meubles à conditions de ne pas en avoir été privé dans un testament authentique.
> Si Le droit d'usage de source volontaire, c'est la liberté des conventions qui gouverne l'étendue du droit d'usage. Il peut être restreint par rapport au droit commun, ou supérieur.
Pour le droit d'usage instauré par la loi de 2001, il porte sur les meubles qui garnissent le logement occupé au décès; ce droit est aussi susceptible d'aménagement. Le conjoint pré mourant peut modifier l'étendue de ce droit.
> Quand il n'y a aucune stipulation, il y a un droit au fruit ( 630 C.Civ ). L'étendue du droit au fruit varie en fonction de l'évolution de la famille et des besoins de l'usager et des siens. L'appréciation se fait in concréto, en considération de sa position sociale, de sa santé, de ses habitudes de vie, de son lieu d'habitation etc.
> En principe, le droit d'usage ne peut pas être cédé ou loué ( 631 C.Civ ). Si un usager vient à céder son tiers, la cession sera regardée comme nulle à l'égard de tous, et le nu propriétaire serait fondé à réclamer des D&I voire la déchéance de l'usager pr abus de jouissance.
    → Les créanciers de l'usager ne peuvent pas exercer son droit d'usage à sa place en vertu de l'action oblique ( 1168 C.Civ ). Ils ne peuvent pas non plus l'attaquer via l'art. 1167 si l'usager se comporte en fraude.
    → Le droit d'usage ne peut pas être vendu ni même hypothéqué
> L'usager peut être autorisé à céder ou à louer dans le titre même qui le constitue. La JP considère que l'interdiction de l'art. 631 n'est pas d'ordre publique, et est de droit étroit c à dire s'applique que si la cession du droit était nécessaire. Le conjoint survivant peut louer le logement grevé du droit d'usage et d'habitation s'il s'avère que l'habitation n'est plus conforme à ses besoins.

> Le droit d'usage connait les même causes d'extinction que l'usufruit : la mort de l'usager et l'usage au profit des personnes morales doit être limité à 30ans. L'usage n'est pas transmissible par succession. L'usager peut encourir la déchéance de son droit en cas de dégradation du bien par manque d'entretient ou en cas de cession prohibée qui n'aurait pas été permise. Le droit d'usage étant personnel à son titulaire, il n'entre pas dans le gage de ses créanciers, et ses derniers ne peuvent pas intervenir sur un demande en déchéance.

    Paragraphe 2 – Le droit d'habitation

> C'est le droit d'usage appliqué à une maison. Limite à son titulaire et à sa famille à moins qu'il n'ait été délimité autrement par le contrat ou le testament. C.Cass 14 novembre 2007 dit que les frères et soeurs du titulaire du droit ne font pas partie de sa famille. Le droit s'applique sur toutes les dépendances, et sur le jardin.
> Droit d'habitation est donc aussi un droit réel démembré mais toujours un droit immobilier. S'éteint de la même manière, possède la même étendue etc.

> Est ce que les droits réels sont tous prévus par le C.Civ ? Rien n'empêche qu'on en fasse exister d'autres. C.Cass a depuis lontps admis que le droit de propriété pouvait être modifié et décomposé de multiples façons, en dehors même du cadre légal. L'homme est parfaitement libre de découpé toutes les utilités qu'il peut avoir sur un bien. On voit fleurir des droits réels pas prévus et qui sont très spécifiques aux rayons.
L'avant projet de réforme des droits des biens admets cela.

    Chapitre 2 – Les servitudes.

    Section 1 – Définition et classification.

> Art 543 : on peut avoir sur les bien, à défaut d'un droit de propriété « un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers ».
> Service foncier : les servitudes qui a elles seules font l'objet du titre 4 du livre 2 du C.Civ et qui occupent les articles 637 a 710 « des servitudes ou services fonciers »
> C'est un droit réel, qui établit entre deux immeubles un rapport juridique de dépendance de sorte que se rapport constitue une charge pour l'un des immeubles et un avantage pour l'autre. L'immeuble grevé de la charge s'appelle le fond servant et l'immeuble qui en bénéfice s'appelle le fond dominant.

> L'utilité des servitudes est d'améliorer l'utilité économique d'un bien ( le dominant ) en affectant à son service un autre bien sans pour autant que le priver le propriétaire du fond servant de la jouissance de sa propriété. La charge qui peu grever un immeuble peut être une charge négative, c à dire que le propriétaire du fond servant va être privé de certaines prérogatives du droit de propriété. IL peut s'agir d'une charge positive, lorsque le propriétaire du fond servant devra laisser le propriétaire du fond dominant exercer certaines prérogatives sur son immeuble ( servitude de passage par ex. ). Le propriétaire du fond servant ne peut jamais lui même en tant qu'individu être tenu à une activité positive. Le propriétaire du fond servant doit ou bien supporter le propriétaire du fond dominant ou bien il doit ne pas faire c à dire s'abstenir d'agir. Les servitudes représentent toutes des charges qui pèsent sur la propriété foncière.

> Le législateur de 1804 tenu à rassurer les propriétaires en donnant une réelle définition de la servitude. L'art. 638 affirme que la servitude n'établie aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.
> La servitude doit être entendue de manière très stricte, ne peut y avoir de servitude sur un meuble, uniquement sur les immeubles par nature.
> Elle ne doit en aucune manière entrainer l'asservissement de la personne qui doit la supporter, ni un rapport de dépendance.

> C'est un rapport d'immeuble à immeuble et non de personne à personne.

    → La charge pèse sur le fond servant. Le propriétaire n'est jamais tenu personnellement, et n'est concerné qu'en sa qualité de propriétaire actuel du fond. S'il cède le fond, il cesse d'être tenu. Les bénéficiaires de la servitudes sont les propriétaires successifs du fond dominant. Ils disposent des actions attachées au droit réel, à savoir l'action possessoire pour défendre l'exercice de fait, et l'action pétitoire pour faire respecter l'existence juridique de leur droit. L'intéressé peut exercer ces actions contre quiconque car son droit réel est opposable à tous

    → Le service bénéficie au fond dominant et on à son propriétaire. La servitude n'est pas détachable du fond. C'est un élément accessoire mais inséparable du fond. Si le fond est vendu ou hypothéqué, servitude va avec. Une servitude seule ne peut pas être vendue.

> Les servitudes sont des droits permanents qui vont durer autant que les deux fonds auxquels elle s'applique. N'est pas interdit que par conv. les parties créent des servitudes temporaires.

> Deux catégories de servitudes : légales, et du fait de l'homme.

    → Les servitudes légales sont imposées par le législateur pr organiser dans l'intérêt général les rapports de voisinages entre propriétaires riverains, régies par le code civil, ou de lois spéciales voire règlement administratifs. Ex servitude de passage. Ces servitudes font l'objet d'une réglementation minutieuse. Mais ne sont pas au sens stricte du terme de véritables servitudes. Celles qui concernent les rapports de voisinage sont plus des restrictions du droit de propriété.

    → Les servitudes du fait de l'homme résultent de l'initiative privée, entre deux propriétaire, pour le service d'un fond et à la charge d'un autre fond.

> Servitudes continues =/= servitudes discontinues
    → Les continues ont pour caractéristique d'être d'un usage continuel sans nécessiter une intervention humaine (servitude d'écoulement d'eau de pluie etc).
    → Les discontinues supposent le fait actuel de l'homme pour être exercées (droit de passage, droit de puisage)

> Servitudes apparentes =/= servitudes non apparentes. Ce caractère n'est pas lié à sa nature, c'est une question de fait. Selon les cas, peut être apparente ou non.
    → Les apparentes se manifestent par des traces extérieures qui leur donne une certaine publicité (fenêtre ds le cadre d'une servitude de vue)
    → Les non apparentes ne révèlera son existence par aucun signe extérieur (interdiction de construire).

> Le régime juridique des servitudes n'est pas le même suivant qu'elles sont de l'une ou de l'autre sorte. L'intérêt pratique des classification est d'expliquer et d'appliquer un régime particulier aux servitudes à la fois apparentes et continues.

    Section 2 – Mode de constitution des servitudes.

> Art 686 C.Civ. Liberté d'établissement qui prévaut. Ce principe connait comme seules limites l'interdiction de services imposée à la personne, ou établi en faveur de la personne, et le respect de l'ordre public. Ex droit de chasse ou de pêche sur le fond d'autrui ne peut pas être organisé sous forme de servitude, car ca ne profite pas à un fond mais à son propriétaire, mais seulement sur un contrat de louage.
> Une servitude peut s'acquérir par tire, prescription acquisitive ou par destination du père de famille.

Création d'une servitude par titre:
> Le titre est l'acte juridique, conventionnel ou unilatéral dont l'effet soit principal soit accessoire est de créer une servitude entre deux fonds. Le contrat est l'instrument généralement utilisé, il y a aussi le testament, unilatéral, qui peut aussi produire une servitude au profit et à la charge d'immeubles. Le testateur peut diviser ses immeubles entres plusieurs légataires et à cette occasion établit une servitude au profit d'une parcelle et à la charge d'une autre.
> L'autonomie de la volonté permet aux individus d'aménager à leur gré la servitude qu'ils constituent à condition d'en respecter tjs le caractère réel, c à dire d'un fond à un autre sans considération de personne.
La conv. créatrice de servitude est valable par le seul échange des consentements, mais pr être imposable aux tiers, il faut une publicité sur un registre foncier. A défaut, pas d'opposabilité.

Création par la prescription acquisitive :
> Les servitudes peuvent s'acquérir par l'effet d'un usage prolongé (30 ans) par le possesseur. N'existe pas de prescription abrégé qui pourrait réduire ces 30ans.

Création par la destination du père de famille :
> S'inscrit ds un contexte particulier. Pour que naisse de cette manière une servitude, il faut imaginer qu'un propriétaire d'immeuble procède à l'aménagement de son fond (nouvelles fenêtres, irrigation d'une partie du domaine, création de chemins etc.), et que le fond soit ensuite divisé à la suite d'un partage, soit par cause de mort, soit par l'aliénation d'une partie de son bien. Qd il y a division, il a forcément deux fonds juridiquement distincts.
    → La notion de destination du père de famille va avoir pour effet de transformer à l'instant de la division l'aménagement initiale en une servitude grevant le fond servant au profit du fond dominant. Il suffit que les deux fonds actuellement divisés aient appartenus au même propriétaire au départ, et que ce soit lui qui ait effectué les aménagements en question.
> Ds ce cas, si la servitude est apparente et continue, celui qui s'en prévaut n'a pas besoin de produire le moindre titre car la destination vaut titre ( art 692 ). La charge de la preuve s'inverse, en ce sens que c'est à celui qui conteste la servitude qui revient de produire le titre établissant qu'elle n'existe pas.
Les servitudes non apparentes et discontinues ne peuvent pas s'acquérir de cette manière la.

    Section 3 - Fonctionnement des servitudes.

L'étendue des pouvoirs dont bénéficie un fond dépend soit du titre soit de la situation de fait dont découle la servitude.

    Paragraphe 3 – L'exercice des servitudes.

> Le titulaire du fond dominant n'a aucun droit personnel sur le propriétaire du fond servant.
> Le titulaire de la servitude en tant que propriétaire actuel du fond dominant a un pouvoir direct et immédiat sur le fond servant. Il a été jugé que l'installation du porte avec remise des clés au bénéficiaire du droit de passage rendait l'exercice de la servitude plus incommode ou que cela n'entravait pas l'exercice de la servitude, suivant les cas.
> Le propriétaire du fond servant doit accorder ts les accessoires réels indispensables à l'exercice de la servitude.
> Servitude possède un caractère immuable en dehors du consentement commun des propriétaires des deux fonds. Le bénéficiaire de la servitude a le droit de faire ts les ouvrages nécessaire pour usé du fond servant et de bénéficier de la servitude, mais il n'a pas le droit d'aggraver la situation du fond servant, les frais des travaux sont en principe à la charge du fond servant.
    Paragraphe 2 – Protection judiciaire.

> Protection double. Celui qui se prévaut d'une servitude peut défendre son droit de deux manière. Soit par une action possessoire (plus d'un an de servitude, possession non viciée) soit par une action pétitoire sur l'existence juridique de la servitude.
> Celui qui conteste l'existence d'une servitude dispose de recours symétriques. Sur le plan possessoire, il peut réclamer que cesse les empiètement du voisin sur son fond. Sur le plan pétitoire, il dispose d'une action ou le débat portera sur le fond du droit : action négatoire de servitude.

    Section 4 – L'extinction des servitudes.

> La servitude dure autant que dure le fond. Caractère perpétuel qu'à condition d'être utiliser, et qui n'empêche pas celle ci de disparaître pour certaines causes.
→ Certaines de ces causes relèvent du droit commun, d'autres sont plus spéciales ( 703 et suiv. C.Civ ).
    → Cause d'extinction de droit commun : extinction volontaire. Les parties peuvent avoir prévue une servitude temporaire. L'arrivée du terme met fin à la servitude. Les intéressé peuvent tomber d'accord pr la faire cesser soit à titre gratuit soit à titre onéreux.
    → Causes spécifiques d'extinction : impossibilité d'exercice de la servitude ( 703 C.Civ : les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user ). Si l'impossibilité d'exercice n'est que temporaire, als elle revivra sauf si 30ans se sont écoulé, auquel cas extinction par prescription (Art 706). De mm, le non usage pd 30ans éteint la servitude. La JP n'admet que la prescription trentenaire. Le point de départ du délais de la prescription se situe au moment ou le titulaire du droit de servitude cesse de l'exercer, du dernier acte d'usage pr les servitudes discontinues, et à compter du premier acte contraire à la servitude pr les continues.
        → Extinction par Consolidation, c à dire quand les deux fonds se retrouvent ds le même patrimoine.
        → Extinction par la perte du fond servant (rare), mais une perte au sens juridique est concevable, si le fond servant est l'objet d'une expropriation par exemple.

    Titre III – Les limites des droits réels en général et du droit de propriété en particulier


> 2eme partie de l'art. 544 « pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements ».
> JP, rôle interprétatif et normatif.
> Volonté individuelle joue aussi un rôle.
    →Loi et règlements ne sont pas seuls sources de limites.

    
    Chapitre 1 – Les limitations d'origines légales et réglementaires au droit de propriété.

> Tendance à considérer de nombreux droits comme étant objets de propriétés alors qu'ils n'ont ni nature pécuniaire ni nature patrimoniale ( propriété du nom de famille, d'un grade militaire etc ).
> Vitalité de la notion de propriété. L'expansion de la notion de propriété est allé de paire avec un profond recul des prérogatives du propriétaire privé, surtout quand il s'agit de propriétés immobilières.
> Des restrictions se sont multipliées au fur et à mesure que l'Etat intervenait dans plus en plus de domaines.

    Section 1 – Les limitations d'intérêt public.

> La puissance publique peut porter atteinte à la propriété privée au nom de l'intérêt général de deux manières différentes.
    → Tantôt l'administration limite l'exercice des droits du propriétaire, en lui imposant des contraintes. Cela résulte de décisions de l'autorité administrative, par voie règlementaire, particulièrement dans la propriété immobilière. Il peut s'agir d'immeubles urbains ou ruraux, et aussi bien d'immeubles bâtis ou non bâtis. Cela peut être par exemple l'interdiction de construire à une certaine hauteur ou à un certain %tage du sol. Cela peut être l'obligation de s'aligner sur les rues, la nécessité d'obtenir un permis de construire ou cela peut être une obligation de détruire un immeuble insalubre ou qui menace ruine.
Pr les immeubles non bâtis, cela peut être l'interdiction d'une culture (cannabis) etc.
Parfois cela remet presque en question sa qualité de propriétaire. On donne à ces limitations les servitudes d'utilité publique.

    → Tantôt, elle peut s'approprier les biens privés. Atteinte majeure du droit de propriété. Cette appropriation peut être l'expropriation pour cause « d'utilité » publique, et s'est bcp répandue depuis plus d'un siècle avec le développement des réseaux publics. Or en 1804, l'expropriation existait déjà pour les cas de « nécessité » publique. Cela peut être aussi une procédure de réquisition, qui permet sous certaines conditions de mettre à sa disposition les biens immeubles des particuliers.
De même, l'impacte de la pression fiscale est très forte sur la propriété immobilière.

On peut parler de publicisation de la matière du droit des biens. Cela se traduit par une augmentation du nombre des codes qui régissent le droit des biens.

    Section 2 – Les limitations d'intérêt privé.

> Assurer la protection des locataires ou permettre à des voisins de vivre correctement.

    Paragraphe 1 – Les limitations dans l'intérêt des voisins.

> Loi et règlement peuvent organiser les rapports de voisinage au moyens de servitudes légales d'intérêt privé ( à distinguer des servitudes volontaires ).
    → Signifie que l'aménagement des rapports de voisinage n'est pas laissé à la seule initiative des voisins particuliers.
> Certaines de ces servitudes sont réciproques en ce sens qu'elles pèsent de la même manière sur les deux fonds voisins.
    → Ex. des charges prévues par art. 671 à 681 C.Civ concernant les distances à respecter pr bâtir ou planter ou percer des ouvertures.  Idem pour l'écoulement des eaux pluviales.
> Certaines servitudes ne sont pas réciproques, et ne pèsent que sur un seul fonds, au profit de l'autre. C'est par exemple la servitude de passage.

    Paragraphe 2 – Les limitations concernant les locataires.

> Limitation sur les baux.
> En 1804, et pd lontps, le bail ( contrat à exécution successive ) relevait pr l'essentiel de la liberté contractuelle. Les dispositions relatives au louage de choses avaient un caractère supplétif du coup.
> En raison de la pénurie de logement (WW1 & 2), législateur a adopté des textes impératifs, à visée sociale, pr protéger les locataires contre l'instabilité et la précarité de leur statut. Il s'est alors s'agit de protéger leur maintient de la chose loué, le renouvellement du bail, ou de leurs accorder un droit de préemption en cas de cession de l'immeuble loué.
    → Toutes ces mesures protectrices se sont traduites par un rétrécissement des droits des propriétaires.
> Les prérogatives reconnues par la loi aux locataires ont tendance à rendre flou la frontière entre droit personnel et droit réel, pcq le droit des locataires, personnel, se teinte d'une dose de réalité.
Ex. Le fait pr les propriétaires indivis de renouveler un bail sur un bien indivis est assimilable à un acte de disposition, alors qu'en droit stricte cela sevrai être un acte d'administration.

> Loi du 1er septembre 1948, aujourd'hui marginale, illustre l'atteinte causée au droit de propriété. De même, statut des baux d'habitation résultant de la loi du 1er Juillet 1989, figurant aujourd'hui comme étant le droit commun de l'habitat locatif.
    → Si l'on regarde le droit de se maintenir dans les lieux à la fin du bail, ds la loi de 1948, le locataire peut conserver la jouissance du bien au delà de l'expiration du bail. La location étant un droit automatique qui dure autant que l'immeuble est régit par la loi de 1948. Le locataire va devenir 'occupant'. Le droit au maintient se transmet au conjoint et aux ascendants et à ses enfants mineur. Le loyer dû par le locataire échappe à la volonté des parties. La loi le fixe en référence à un barème. Le loueur peut effectuer un droit de reprise pour habitation ou pour construction. Ce dispositif n'a jamais été abrogé, mais concerne une minorité de logement car les immeubles construits après 1948 ne relèvent plus de ce régime.

    → Sur la législation de 1989, les baux sont nécessairement conclus pour une durée minimum de 3ans. Le locataire peut continuer à jouir des lieux au delà du terme contractuel dès lors que le bailleur n'a pas donné congé, il y a tacite reconduction du bail pour 3autres années (6ans si bailleur est PM).
Le congé ne peut être délivré en cour de bail. Il doit être justifié soit par la reprise soit par la vente du logement par le bailleur, ou par un motif légitime et sérieux (ex. le locataire n'exécute pas ses obligations, propriétaire veut rénover). Cette loi donne au locataire un droit de préemption lorsque le propriétaire à donné congé pr vendre.

    Chapitre 2 – Les limites jurisprudentielles au obligations générales de voisinage.

> Le voisinage est une situation de fait susceptible de produire des conséquences juridiques.
> Règles doctrinales et Jptielles régissent le droit des voisins.
> Le théorie des troubles de voisinage s'est élaborée presque exclusivement à partir de la propriété des troubles de propriétaires voisins.
> Un propriétaire peut engager sa responsabilité lorsqu'il exerce sont droit de manière dommageable pour ses voisins.
    → A partir du moment où les limites qu'imposent toute vie en Sté sont franchies, la responsabilité du propriétaire doit pouvoir être engagée.
> La théorie des obligations de voisinage a d'abord du surmonter la conception du droit de propriété et de son caractère absolu pr permettre l'émergence d'un principe de responsabilité à l'encontre du propriétaire.

> 2 théories se sont progressivement élaborées, car il y a 2 manière d'exercer anormalement sont droit de propriété : une manière abusive et une manière excessive.
    → Pour l'abus => théorie de l'abus de droit. S'est révélée insuffisante pr tout régler. On suppose que l'auteur du trouble est titulaire du droit de propriété, et qu'il a agit avec intention de nuire. Or les locataires ou usufruitiers ne sont pas propriétaires et l'activité peut être licite et porter quand même préjudice au voisin.
    → Excès => théorie des troubles anormaux de voisinage. Il faut que le trouble dépasse la mesure des obligations ordinaires de voisinage pr que l'auteur soit tenu à réparation.

    Section 1 – Théorie de l'abus du droit de propriété.

> Le droit de propriété confère-t-il à celui qui le détient une liberté absolue en dehors des limite fixées légalement ?

> Dès milieu 19eme, JP et doctrine ont estimé que ce droit ne donnait pas à son titulaire des prérogatives illimités, et qu'il était passible d'un contrôle.
> Arrêt fondateur, Doerr, 2 mai 1855, ou il était question d'une fausse cheminée qui avait été construite par le propriétaire ds le seul but de priver l'immeuble voisin de lumière.
> Arrêt 1875, Clément Baillard, C.Cass applique la théorie de l'abus de droit normale, et dit que le dmg doit avoir été causé intentionnellement envers le voisin.
    → Prouver l'intention malveillante n'est pas facile.
Juges du fond ont trouvé cette intention de nuire dès lors qu'il y a un dmg causé au tiers alors que l'origine du dmg n'a aucune utilité au propriétaire. Puis le défaut d'utilité est devenu le critère prépondérant de l'exercice abusif du droit de propriété. L'intention de nuire se trouve donc présumée du seul fait que l'acte dommageable ne soit justifié par aucune utilité.
Comment réagir lorsqu'une activité licite, et dépourvue de tte malveillance, cause un dmg au voisin ?
La seconde théorie vient donc compléter la première. Car sinon de nombreuses nuisances ne pourrait pas être sanctionnées.

Il peut arriver qu'un locataire ou propriété, en toute bonne foi, cause une nuisance à son voisin. C'est donc pr combler les carences de la théorie de l'abus de droit que la JP a élaboré une théorie des troubles anormaux de voisinage.

    Section 2 – La théorie des troubles anormaux de voisinage.

> Cette théorie n'implique pas que l'auteur des troubles soit un propriétaire. Il n'est qu'un voisin, et pas forcément un voisin immédiat.
> Tout se ramène à l'anormalité du trouble causé, indépendamment de toute considération tenant à une abus ou une faute. C'est au juge de dégager la norme au delà de laquelle il y a obligation de réparer.
Ce peut être dans l'intensité du trouble ou dans la fréquence de celui-ci, ou encore à l'époque et au lieu du trouble, ou même sur la réceptivité particulière de la victime du trouble.
> L'anormalité du trouble s'apprécie in concreto.

> Est ce que le premier occupant bénéficie d'une excuse d'antériorité ? Les voisins auraient tacitement accepté les risques découlant de cette localisation.
    → Une minorité de tribunaux considérait que le propriétaire d'un terrain proche d'une usine ne pouvait pas se plaindre des troubles occasionnés par l'activité. Antériorité neutralisait l'anormalité du trouble.
    → Mais une JP dominante estimait que l'antériorité exonératrice conférait au premier occupant une servitude sur le fonds voisin. Art. L112-16 du code de la construction a généralisé le droit d'antériorité de l'auteur du trouble, pr conserver l'activité économique. C.Cass veille à ne pas appliquer ce texte sur le terrain de la co propriété, 7 février 2008, déclare qu'il importe peu que le trouble soit du à une activité professionnel, et que les occupants soient des locataires. La pré occupation n'a pas lieu de jouer.

> Les toutes premières décisions sur les troubles de voisinages ont été rendues sur le visa de l'article 1382 C.Civ.
C.Cass « L'exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des inconvénients ordinaires de voisinages »

> Au début des années 70, principe de la responsabilité sans faute a été clairement posé. Il a été question d'une responsabilité objective liée à la notion même de voisinage. Le dmg seul va créer l'obligation de réparer dès lors que le dmg dépasse un certain seuil.
C.Cass a dit que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
C'est dans cet empiètement, non matériel, que résiderait la faute à réparer.

> Une fois que le trouble anormal a été vérifié, il faut poursuivre le voisin. Mais qui est le voisin ?
    → La qualité de voisin est largement entendue en JP, et assez largement appréciée. L'auteur du trouble peut être le propriétaire, le locataire, l'occupant. L'auteur peut être un voisin occasionnel ( constructeur en charge de travaux ) ou éphémère ( compagnie aérienne ).
> C.Cass, 30 juin 1998 énonce que La responsabilité pr trouble de voisinage consécutif à des travaux ne pèse pas seulement sur celui qui a commandé des travaux mais aussi sur le constructeurs qui les réalise, ce dernier étant co responsable en tant que voisin occasionnel.
> C.Cass 20 décembre 2006, l'architecte doit répondre du trouble provoqué par les entrepreneurs.
> Lorsque la victime n'a exercé d'action qu'à l'encontre de celui qui commande les travaux, les tribunaux considèrent que celui-ci, une fois condamné, est subrogé ds les droits de la victime contre le constructeur ou éventuellement l'architecte.

> Ds un Arrêt de 2008, C.Cass fait machine arrière en restreignant la responsabilité des constructeurs, en décidant que seul le sous traitant du constructeur principal, en tant qu'auteur matériel des troubles, était responsable envers la victime, avec celui ayant prit la décision de faire construire.
> Loi 2007 a ajouté la possibilité pr le propriétaire bailleur de demander la résiliation du bail si le preneur ne respecte pas le voisinage environnant (Art. 1729 C.Civ ). Elle fait également obligation au propriétaire de faire cesser les troubles causés par le locataire à des tiers. Elle a également fait rentrer les répression des troubles de voisinage ds la compétence de la police municipale.

    Chapitre 3 – Restrictions conventionnelles au droit de propriété.

> La cession de l'abusus de la chose, peut être volontairement restreinte sous certains aspects par le cédant, si une clause d'inaliénabilité est insérée pendant une cession. Le nouveau propriétaire n'aura dc pas le droit d'aliéner le bien qu'il va recevoir.
    → L'interdiction peut être absolue ou relative

    Section 1 – Le domaine des clauses d'inaliénabilité.

> Rarement contenu ds un acte de cession à titre onéreux.
> Ces clauses sont fréquentes dans les actes à titre gratuit, comme par exemple la donation ou le testament. Le récepteur de la chose n'aura pas le droit de l'aliéner ensuite, et celui-ci est mal fondé à refuser cette clause.
> Pr être valable, cette clause doit être fondée sur un intérêt légitime.
> Art. 537 énonce que « les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent sous réserve des conditions de la loi ».
    → Mais loi 1971 insère art. 900-1 pr admettre et règlementer les clauses d'inaliénabilité relatives à un bien donné ou légué par une personne physique.

    Section 2 – Les conditions de validité des clauses d'aliénabilité.

> 2 conditions de validité :

    → La clause doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime. L'intérêt peut être soit matériel, soit moral. Il peut être recherché soit ds la personne du disposant ou du gratifié (celui qui reçoit le bien), soit ds la personne d'un tiers par rapport à ces deux là.
On peut imaginer que le disposant consente une libéralité assortie d'une charge, c à dire à charge pr le gratifier de payer une rente viagère à un tiers.
On peut imaginer que le disposant donne un bien en se réservant l'usufruit de son vivant ac interdiction d'aliéner le bien.
C'est au juge du fond d'apprécier le caractère sérieux et légitime de l'interdiction d'aliéner. Si l'intérêt disparaît, le donataire pourra disposer librement du bien.
C.Cass est très rigoureuse car dit que la charge de la preuve pèse sur celui qui se prévaut de la clause d'inaliénabilité alors qu'en droit commun, ce serait à celui qui conteste la cause de prouver qu'elle n'est pas régulière.

    → La clause ne doit pas être perpétuelle, l'idée étant qu'il est hors de question de retirer de la circulation un bien qui aura été donné ou légué. Le bien serait frappé de mainmorte.
> Est considérée comme perpétuelle la clause qui empêcherai le destinataire d'un bien d'en disposer pd toute sa vie.
> Il n'y a pas de limite temporelle, la JP est donc forcée de préciser les contours de cette limite. L'idée est que le gratifié doit pouvoir recouvrer la pleine liberté du bien qui lui a été donné.
        → La durée de la clause s'apprécie soit par la durée de la vie des parties. La clause sera ou pas considérée comme valable selon qu'elle sera subordonnée à la vie du donateur ou du donataire. Lorsque la différence d'age entre les deux parties est trop faible, la clause  d'inaliénabilité jusqu'à la mort du donateur sera nulle.
> L'inaliénabilité, si valable, va avoir pr conséquence de rendre le bien insaisissable. Les créanciers du propriétaire ne pourront pas saisir la chose pr se payer.

    Section 3 - Quid si violation de la clause d'aliénabilité ?

> Si l'aliénation a été faite avec le consentement du donateur, la vente sera licite.
> Ds le cas contraire, aucun texte ne vient donner de réponse. C'est donc le droit commun qui s'applique.
Ds un premier tps, les tribunaux sanctionnaient en révoquant la libéralité en violation de la clause, pr inexécution des conditions ( 963 C.Civ ). La révocation renvoyait donc la plein propriété du bien ds le patrimoine du donateur initial.
Ds un second temps, la C.Cass a fini par admettre que la violation de la clause entrainait la nullité de l'aliénation du bien, peu importe la bonne ou la mauvaise foi de l'acquéreur. Nullité relative.
> Un décret de 1955 a soumis l'aliénation à publicité s'il s'agit d'un bien immeuble. Les tiers sont donc en mesure d'être prévenu de l'existence d'une clause d'inaliénabilité.
> Si la PM se trouve être une Sté, la loi (L210-2 C.Commerce) impose une limite de durée maximale de 99ans pour la clause.
> Si ce n'est pas une Sté, la JP est hostile au principe d'interdiction d'aliéner, et jusqu'au milieu du 20eme, la JP annulait toutes les clauses d'inaliénabilité. Mais C.Cass, 19 octobre 1965, dit que le projet présentait un caractère d'utilité, d'ou la clause était valable. Depuis lors, en 1990, un article est ajouté permettant à une personne de prévoir un lègue au profit d'une fondation non encore né au jour du décès du testateur, à condition que cette fondation obtiennent la condition d'utilité publique.

Un acte à titre onéreux peut-il contenir une clause d'inaliénabilité ?
> On suppose qu'en pratique, ces clauses sont rares car il y a eu une contre partie pécuniaire.
> Les tribunaux admettent que ce types de clauses puissent figurer dans une vente.
Mais C.Cass 31 octobre 2007, pose le principe que « pourvu que les limites posées par l'article 900-1 soient respectées »














Partie II – Acquisition et preuve des droits réels.

> La propriété peut s'acquérir à la suite d'un acte ou d'un fait juridique (théorie de la possession).

Titre I - La possession.

    Chapitre I – Définition de la possession. Art. 2255 C.Civ.

> Emprise matérielle, maitrise effective, appréhension physique de la chose.
> De simples situations de fait ont des conséquences juridiques. Parfois les effets jouerons pour le droit, parfois jouerons contre le droit.
    →Souvent, la situation de fait, la possession, coïncide avec la propriété. Ds ce cas, le fait correspond au droit. Ds ce cas, maitrise de fait sur la chose.
    →Il arrive que le possesseur d'un bien n'en soit pas le propriétaire. Lorsqu'un propriétaire se désintéresse de son bien, aucun signe extérieur ne révèle la propriété non exercée. Le droit de propriété ne se traduit plus par la possession du bien.

> Tantôt la possession du bien permet de prouver la propriété, tantôt elle permet d'acquérir la propriété.

> Art. 2255 énonce que « la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous même ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom ».

> La possession va être une situation visible, de fait, permettant de défendre la propriété. En effet, car la preuve de la propriété va être difficile à établir. D'ou le fait que la possession prolongée dans le tps conduit à la propriété.

    Section I – Les éléments constitutifs de la possession.
    Paragraphe 1 – Le Corpus.

> L'existence du corpus et de l'animus permet de différencier la possession de la détention.
> Le corpus représente l'élément matériel de la possession. C'est la détention physique de la chose, et la maitrise de fait exclusive de cette chose. Implique une chose corporelle.
    → Ce pouvoir se traduit par des actes matériels ( l'usage direct par exemple ).
    → Les actes juridiques faits sur une chose ne sont pas caractéristiques d'une possession. Car il n'est pas nécessaire d'être possesseur pr effectuer de tels actes, il suffit d'être propriétaire.

> Généralement, l'on possède pr soit même, mais pas impossible de posséder une chose par l'intermédiaire d'autrui.
    → On parlera de corpore alieno ( le corpus est entre des mains tierces ).

> Le possesseur se comporte matériellement comme étant le maitre de la chose, peu importe qu'elle soit entre ses mains ou entre des mains tierces.
    → Il n'y a dc pas de possession virtuelle sans corpus.
> Du fait, la possession disparaît dès que la chose est perdue ou volée.

> Quid des biens incorporels ? Quel est le corpus de ces biens ? A première vue, il paraît inconcevable de pouvoir posséder des biens qui se sont pas matériels. Pourtant, le C.Civ précise qu'il est possible d'être possesseur d'une créance.
Le fait de passer à la maitrise économique de la chose permettrait d'englober les biens incorporels ds la possession
    → En droit positif, l'emprise physique sur la chose par le propriétaire ou par un tiers est nécessaire mais pas suffisante.

    Paragraphe 2 – L'animus (domini).

> C'est la volonté de se comporter comme le maitre de la chose. L'intention de considérer la chose comme sienne sans avoir à la restituer à quiconque.
> Le possesseur se considère comme propriétaire.
    → Volonté d'appropriation de la chose.
> L'essentiel est que le possesseur veut se comporter comme maitre de la chose. A ce moment la, la possession sera constituée.
    → La bonne ou mauvaise foi du possesseur est indifférente.
> Pr exister, l'animus n'a pas besoin que le possesseur soit le véritable propriétaire.
> Il n'y a pas plus de possession sans corpus que de possession sans animus.

    Paragraphe 3 – Distinction entre possession et détention.

> La détention n'est qu'une possession incomplète car réduite au seul corpus. Le détenteur n'a que le corpus, mais n'a pas l'intention visible d'exercer son pouvoir sur la chose en qualité de propriétaire ( animus ).
    → Il reconnaît que kkun d'autre est forcément possesseur. Du fait, le possesseur n'aura que l'animus (solo animo).

> La détention a forcément un fondement juridique. Contrairement à la possession, la détention est tjs fondée sur une cause juridique. Le détenteur détient nécessairement en vertu d'un titre (non translatif de propriété) qui explique ses prérogatives sur la chose, mais qui ds le même temps l'oblige à restituer la chose au propriétaire.
    → Contrat de prêt, de bail, de dépôt etc.
    → C'est pr cela qu'on parle de détention précaire, qui tient à l'obligation de restituer le bien.
> Même s'il arrive que l'obligation de restituer la chose peut s'éteindre, le tiers sera quand même qu'un simple détenteur et ne pourra acquérir la propriété du bien par la prescription acquisitive. Il sera contraint de rendre le bien à son propriétaire en cas d'action en revendication ( qui est imprescriptible ).

> De ce que la détention est tjs légitime, découle plusieurs conséquences:
    → C'est une situation de droit qui repose sur un titre juridique (contrat généralement).
    → Du fait, aussi prolongée soit elle dans le temps, elle ne peux pas conduire à la propriété. Art. 2266 C.Civ « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais ».
    → Obligation de restituer la chose. Donc aveu constant de la propriété d'autrui.

> L'intention du détenteur est de conserver la chose pr profiter d'un avantage. Pr distinguer cette intention de l'animus nomini, on parle d'animus detilendi.
> Le détenteur possède les mêmes actions possessoires que les possesseurs. C'est le seul dénominateur commun. Depuis loi 9 juillet 75, le détenteur est comme le possesseur autorité à exercer ces actions, régies par art. 2278 et suivant.

> S'il n'y a pas de titre, la distinction va se jouer uniquement au niveau de l'animus.
    → Art. 2256 C.Civ énonce que « on est tjs présumé posséder pr soit et à titre de propriétaire s'il n'est prouvé qu'on à commencé à posséder pr autrui. » Donc l'aninus se présume à partir du corpus, jusqu'à preuve contraire avec un titre juridique qui fonde la détention. C'est donc à celui qui conteste la possession de prouver que le bien a été confié à celui qui le détient.
    → Art. 2257 « quand on a commencé à posséder pr autrui, on est tjs présumé posséder au même titre s'il n'y a pas preuve du contraire ». Donc s'il est établi que celui dont on conteste la possession n'était au départ d'un simple détenteur, il est sensé le rester sauf si lui prouve que sa détention est devenu une véritable possession. En principe, l'état de détenteur est perpétuel et dure tant que la chose n'a pas été rendu au propriétaire. La chose doit être considérer comme un élément de passif ds le patrimoine du détenteur. Et donc la chose se transmet, Art. 2267.

> C.Civ art. 2268 prévoit de passer d'une simple détention à une vraie possession à travers l'interversion de titre. Ce passage ne peut pas se faire par la seule volonté du détenteur. Cette interversion peut résulter de deux causes. Soit le fait d'un tiers, soit la contradiction apportée au droit du propriétaire.

    → Il se peut qu'un tiers qui se dit vrai propriétaire cède la chose au détenteur, on dira qu'il a acquis le bien d'un nom propriétaire et donc il ne devient pas propriétaire pour autant. Mais il devient possesseur. Et s'il a cru traiter avec le véritable propriétaire, le délais de la prescription acquisitive va commencer à courir. Théorie de l'apparence.

    → Le détenteur oppose une contradiction au droit du propriétaire lorsqu'il prétend être lui même désormais le véritable propriétaire. Il faut un acte positif et non équivoque de la part du détenteur, qui peut être judiciaire ou extra judiciaire. Il peut résulter de tout acte matériel connu du propriétaire et qui manifeste sans équivoque l'animus domini du détenteur, de façon à ce que le propriétaire n'ait pas pu se tromper sur la matérialité de l'acte.
Pr la C.Cass, 27 septembre 2006, le fait pr un locataire de rester ds les lieux à la fin du bail, sans payer de loyer, n'est pas considéré comme suffisant pr intervertir le titre du locataire, simple détenteur. Il aurait fallu que le locataire résiste ouvertement au bailleur en contestant le droit de propriété de son adversaire.

De même, il faut une absence de réaction du propriétaire originaire devant l'acte du détenteur qui contredit sa propriété. Si le propriétaire ne défend pas son droit, c'est qu'il se désintéresse de son bien. Du fait, la prescription acquisitive pourra commencer à courir contre lui à compter de l'acte de contradiction apporté par le détenteur.
En 2007, C.Cass estime que le fait d'avoir exploité les terres ne vaut pas interversion de titre, en revanche, cette interversion est intervenue à compter de la publication de l'acte notariée. Le détenteur est donc devenu possesseur et a commencé à prescrire.
La présomption selon laquelle on a commencer à posséder pr autrui (détention précaire), ce n'est qu'une présomption simple et la charge de la preuve contraire pèse sur celui qui prétend avoir changé de qualité, en exerçant à présent l'aninus domini.

> Aujourd'hui, on admet que la possession puisse concerner un autre droit réel que celui de propriété. Par exemple l'usufruit, qu'on peut acquérir par la prescription acquisitive. La possession de l'usufruit ou de la servitude est l'exercice effectif de ce droit comme si on en avait régulièrement acquis le droit. Ds ces cas là, l'aninus sera la volonté d'exercer un autre droit démembré sur la chose d'autrui.

> L'usufruitier occupe une position particulière en ce sens qu'il est à la fois un détenteur précaire et un possesseur. La chose détenue n'est pas la chose possédée. Il est détenteur en ce qui concerne le droit de propriété qu'il ne peut pas exercer et il est possesseur car il possède son droit réel d'usufruit, qu'il peut aliéner.
    → Il faut donc distinguer le bien ( détention ), et le droit réel démembré sur ce droit ( possession ).
        → On parle de quasi possession.


    Section 2 – Les qualités de la possession utile.

    Paragraphe 1 – L'absence de vices.

> Déterminante. Qualité la plus importante.
> Ces vices sont des circonstances de fait ayant pr dénominateur commun de rendre la possession suspecte.
    → Possession ne serait pas conforme à la réalité. Vices laissent craindre que le 'fait' soit contraire au 'droit'.
    → 4 différentes formes de vices. Suffit que l'un des vices soit établi pr que la possession ne produise pas ses effets.
        → Vice de discontinuité. La discontinuité caractérise une possession qui ne s'exerce que de manière sporadique. L'exigence d'une continuité vaut principalement pr les biens immeubles. Ce vice a pr effet d'interrompre la possession. Elle redevient utile dès que le vice disparaît, et la prescription recommence à courir dès que la possession redevient utile.
        → Vice de violence. La possession entachée de ce vice est inefficace tant que dure le vice. Dès que la violence physique ou morale ou la pression disparaît, le vice disparaît avec. On dit que la possession redevient paisible (et utile). Ce vice de violence est relatif et ne peut donc être invoqué que par la personne contre qui s'exerce la violence.
        → Vice de clandestinité. La possession doit être publique. Ce vice ce conçoit plutôt en matière de meuble. Ce vice consiste à dissimuler la possession, à la rendre invisible aux yeux d'autrui. Si elle est clandestine, la possession sera inopposable à ceux à qui elle a été cachée. La clandestinité est un vice relatif et temporaire.
        → Vice d'équivoque. Il y a équivoque lorsque le comportement du possession est susceptible d'être interprété de différente manière. Un doute plane sur l'origine ou la réalité de sa possession. On peut se demander s'il agit pr le compte d'autrui ou pr lui même. Le vice est absolue, et la possession sera privée d'effet à l'égard de tous.

→ La possession doit être continue, paisible, publique, sans équivoque, alors on parlera de possession utile donc d’une possession de produire des effets de droit. Il suffit qu’un seul de ces vices existe pr que la possession soit privée d'effets.
Paragraphe 2 - La bonne foi

> Dire d’une possession qu’elle est de bonne foi c’est dire que le possesseur croit avoir régulièrement acquis le bien concerné.
> Il se peut que cette conviction soit parfaitement fondée, c’est le cas lorsque le possesseur est véritablement le propriétaire. Mais, il se peut que cette conviction soit erronée si le possesseur n’a pas acquis la chose du véritable propriétaire ou alors si le titre d’acquisition est entaché d’une nullité.
> L’importance c’est la conviction d'être propriétaire régulier de la chose.
> Le possesseur de mauvaise foi s’il sait que son acquisition n’est pas régulière, c’est le cas du voleur, de l’usurpateur, de l’inventeur, ils ont l’animus domini mais en même temps ils sont de mauvaise foi.
> La bonne foi suppose un titre d’acquisition qui est un acte juridique translatif de propriété (vente, donation, testament…). Il se peut que ce titre soit affecté d’une cause quelconque qui le frappe d’inefficacité qui l’empêche de transférer la propriété (défaut de propriété en la personne de l’aliénateur, nullité…) mais le possesseur sera de bonne foi quand même s’il ignore le vice qui entache le titre translatif de propriété.
    → Car la bonne foi c’est l’ignorance du vif et elle est toujours présumée, article 2268 C.CIV.
> En présence d’un titre translatif de propriété le possesseur sera toujours réputé de bonne foi jusqu'à preuve du contraire du propriétaire revendiquant. C'est à lui de prouver de prouver que le possesseur avait parfaitement connaissance de l'irrégularité du titre
> Cette bonne foi complète l’efficacité de la possession mais a moins d’importance que l’absence de vices.
    → Une possession complète et non viciée va entraîner des conséquences même si elle est de mauvaise foi. La bonne foi n'est dc pas indispensable.
Chapitre 2 : Les effets de la possession

La loi reconnaît à un simple fait une portée juridique tout à fait considérable. Cette portée est double. En effet, ont dit qu’elle remplie en réalité deux fonctions différentes appelées à jouer dans des situations différentes :
    → Une fonction probatoire
    → Une fonction acquisitive

    Section 1 : La fonction probatoire de la possession.

> La possession place son titulaire sur un terrain très favorable du point de vue de la preuve : tantôt sa possession présume sa propriété et tantôt elle prouve sa propriété.

    Paragraphe 1 - La possession comme présomption de propriété

> Lorsqu’un possesseur est en but aux attaques de tiers qui prétendent l’évincer ce sera à son adversaire qu’il incombera de démontrer que le possesseur n’est pas propriétaire. Tant que la démonstration ne sera pas faite, statut quo maintenu car la situation du possesseur est protégée en tant que telle , et est réputée légale et régulière jusqu’à preuve contraire.

> Ceci se justifie par le fait que :
    → Car Le possesseur est en général le véritable propriétaire. Si c'est le cas, il doit pouvoir établir contre les tiers son droit de propriété. Mais propriété difficile à prouver. Au contraire de la possession est un fait facilement vérifiable et quand elle est vérifiée, celui qui exerce cette possession est présumé être le vrai propriétaire puisque dans la majorité des cas il l’est effectivement. Il et plus facile de prouver la possession que de prouver la propriété.

    → Mais il arrive que le possesseur ne soit pas le véritable propriétaire. Du fait celui qui veut l'évincer triomphera s’il parvient à établir son propre droit de propriété. Pour réussir il va devoir détruire la présomption de propriété attachée à la possession.
Cette présomption se justifie en effet même si le possesseur n’est pas le véritable propriétaire parce que ce que l’on veut éviter ici c’est que le propriétaire soit tenté de reprendre son bien par la force. On l'oblige donc à saisir la voie légale en revendication.
Le propriétaire n’a pas le droit de porter atteinte à la situation de fait du possesseur. S’il le faisait, en dehors de la voie légale, le possesseur pourrait exiger que les choses soient remises en l’état, c a dire que la possession lui soit rendue.
 
> Du fait, L’action violente ne sert à rien parce que la protection possessoire permet de prévenir toutes tentatives d’éviction brutales. La fonction probatoire vient au secours de la propriété qd le possesseur est propriétaire, et elle contribue à la paix sociale dans la deuxième hypothèse.

    Paragraphe 2 - La possession comme preuve de la propriété

> Nécessite certaines conditions, alors possession deviendra une véritable preuve complète et irréfutable du droit de propriété. Alors aucune vérification du titre du possesseur n’est exigée, le fait de posséder va suffire à prouver le droit.
> Cette solution se justifie pleinement lorsque le possesseur est en même temps propriétaire. Le propriétaire disposera alors d’un moyen efficace pour prouver son droit et va se trouver à l’abri de toute revendication.
> Il est plus grave d’admettre que la possession prouve la propriété lorsque le possesseur n’est pas le véritable propriétaire car on va définitivement consolider la situation au détriment du propriétaire. Pourtant parfois la possession fait parfois perdre au véritable propriétaire son droit => le propriétaire va être dépossédé.
    → Alors on touche à la fonction acquisitive.

    Section 2 : La fonction acquisitive

> Suprématie du fait sur le droit, du possesseur sur le propriétaire. La possession fait acquérir la propriété à celui qui en exerce en fait les prérogatives.
> Une possession utile suffit à faire présumer la propriété, à remplir sa fonction probatoire, mais ne suffit pas à produire l’effet acquisitif. Deux autres éléments sont nécessaires :
    → Le temps et la bonne foi.

    → Paragraphe 1 - La possession prolongée (temps) : L'usucapion.

> Need possession prolongée pour que l’effet acquisitif se produise.
> Les traits principaux de l’usucapion sont :
–    S’applique aussi bien aux meubles et aux immeubles.
–    Suppose une possession complète (animus et corpus) et utile, à savoir exempte de vices.
–    Suppose 30 ans de possession.
–    La bonne foi n’est pas exigée, le possesseur de mauvaise foi comme le voleur peut acquérir la propriété par la prescription trentenaire.

> Loi admet qu’un propriétaire puisse être déchu pcq le droit ne peut pas maintenir indéfiniment une situation juridique contraire aux circonstances matérielles. Si pendant 30 ans le propriétaire se désintéresse de son bien, et s’il néglige de le revendiquer, son attitude peut s'interpréter comme une acceptation tacite de sa dépossession. Alors le droit viendra s’aligner sur le fait. Le possesseur est préféré au propriétaire pcqu’il utilise la chose depuis longtemps, dans son intérêt propre mais aussi dans l’intérêt des tiers qui ont contracté avec lui sur la foi de l’apparence. Ainsi sont évitées des spoliations abusives.

    Paragraphe 2 - La possession de bonne foi

> Est de bonne foi le possesseur qui croit avoir acquis régulièrement la propriété alr que son titre translatif de propriété est frappé d'inefficacité. C'est l'ignorance qui est constitutive de la bonne foi.
> La bonne foi suppose un acte qui aurait transférer la propriété s'il avait été régulier. Dc une simple disposition d'esprit ne suffit pas à la caractériser. Mais assouplissement JPtiel ds ce domaine.
    → Elle va permettre au possesseur d’acquérir de manière définitive les fruits de la chose possédée et d’autre part elle va lui permettre d’acquérir la propriété de l'immeuble.
> La bonne foi est un plus mais son absence n'empêche pas la prescription acquisitive.

L’acquisition des fruits, art. 549 C.Civ.
ART 549 C.CIV « le possesseur de bonne foi fait les fruits siens ».
    →  C'est-à-dire qu’il peut conserver les fruits de la chose même si elle lui est retirée via une action en revendication.
    → S’agit d’un bénéfice légal exceptionnel parce que normalement les fruits appartiennent normalement au propriétaire du bien par l’effet de l’accession, et non au possesseur.
    → Le possesseur de mauvaise foi devra rendre les fruits, ou une valeur identique.
> Les fruits peuvent être toutes sortes de choses :
    - Les fruits naturels : ceux qui sont spontanément donnés par la chose c à dire sans intervention humaines, exemple des récoltes.
    - Les fruits civils : les revenus tels que les loyers, les fermages, les dividendes de valeurs mobilières…
        → Ces fruits vont être acquis au possesseur au moment de la perception. Cette règle n’est pas inscrite dans le Code civil mais elle est traditionnellement admise.
> Le possesseur ne fait pas les produits siens, même s'il est de bonne foi.
> Art. 550 al 2 « le possesseur cesse d'être de bonne foi du moment ou les vices du titre lui sont connus ». Or la bonne foi est tjs présumée, dc c'est au demandeur d'établir par tout moyen que le possesseur était de mauvaise avant mm une action en revendication.

l’acquisition de la chose elle-même.

Cette acquisition de la propriété s’acquière dans de meilleures conditions que dans celles du droit commun car en droit commun c’est 30 ans de prescription. Si en plus il y a bonne foi du possesseur alors il pourra prescrire dans un délai plus cour qui sera soit de 10 ou de 20 ans mais cela est spécifique à la prescription des immeubles. En matière de meuble la bonne foi a un effet radical car le possesseur de bonne foi du meuble en acquière instantanément la propriété.

L’article 550 CODE CIVIL dispose que « le possesseur est de bonne quand il possède en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ». Cela veut dire qu’un simple état d’esprit ne suffit pas, cette bonne foi doit reposer sur un support juridique, le titre juridique translatif de propriété (apport en société, donation, vente…), lequel titre doit être entaché d’un vice qui lui empêche de transmettre la propriété. Il peut s’agir du défaut de propriété en la personne de l’aliénateur, d’une cause de nullité affectant l’acte lui-même, d’une incapacité de celui qui transmet ou reçoit, d’un vice de forme, ou encore d’une cause de résolution de l’acte translatif de propriété.
Chapitre 3 : Les effets particuliers de la possession immobilière

> Deux particularités majeures : possession protégée uniquement par un système d’actions possessoires et il existe uniquement un régime spécial de prescription acquisitive.

Section 1 : Les actions possessoires

Il est admis depuis longtemps que la possession en tant que telle mérite d’être protégée si elle est complète et utile. Donc celui qui prétend évincer le possesseur doit l’absence de droit du possesseur.
Mais, tant que cette démonstration n’est pas faite, le revendiquant doit respecter la possession et s’abstenir de toute atteinte à celle ci.

Lorsque le possesseur d’un immeuble se voit troubler par l’initiative d’un tiers, il va disposer de recours qui vont lui permettre de maintenir sa possession ou de la récupérer
    → Ce sont les actions possessoires. NCPC art. 1264 à 1267.

Il faut ici distinguer le possessoire et le pétitoire
    → Le possessoire concerne uniquement la possession alors que le pétitoire concerne le fond du droit litigieux.
    → La mission du juge du possessoire consiste à se borner à rechercher si la possession menacée ou troublée est complète et utile. Si oui, il ordonne la cessation du trouble et le retour à l’état antérieur de sorte que la possession aura été sauvegardée en tant que telle.
    → Celui qui voudrait attaquer une possession au fond doit aller devant le juge du pétitoire pour faire reconnaître son droit sur la chose.
        → Non-cumul du possessoire et du pétitoire. Le juge du possessoire n’a pas à trancher la question de propriété, il ne touche pas le fond du droit. Celui qui a triomphé au possessoire parce qu’il a été reconnu possesseur complet et utile pourra succomber au pétitoire parce que son défaut de droit y sera proclamé.

Double avantage du possessoire pr le possesseur :
    → lui permet d’obtenir rapidement sur la foi de la seule possession, la suppression de l’atteinte dont il se plaint.
    → Il permet au possesseur de se présenter le cas échéant au pétitoire avec l’avantage non négligeable d’être présumé propriétaire. Cette action est un moyen simple et efficace de défendre la propriété. Elle est aussi rapide parce que le débat est lui-même très simple. Aujourd'hui c’est le TGI qui est compétent depuis la loi du 26 janvier 2005.

> La protection possessoire des immeubles s’organise selon 3 modalités  classiques qui forment une trilogie : la complainte, la dénonciation de nouvel œuvre et l’action en réintégration.

    Chapitre 3 : Les effets particuliers de la possession immobilière

> Deux particularités majeures : possession protégée uniquement par un système d’actions possessoires et il existe uniquement un régime spécial de prescription acquisitive.

    Section 1 : Les actions possessoires

Il est admis depuis longtemps que la possession en tant que telle mérite d’être protégée si elle est complète et utile. Donc celui qui prétend évincer le possesseur doit l’absence de droit du possesseur.
Mais, tant que cette démonstration n’est pas faite, le revendiquant doit respecter la possession et s’abstenir de toute atteinte à celle ci.

> Lorsque le possesseur d’un immeuble se voit troubler par l’initiative d’un tiers, il va disposer de recours qui vont lui permettre de maintenir sa possession ou de la récupérer
    → Ce sont les actions possessoires. NCPC art. 1264 à 1267.

Il faut ici distinguer le possessoire et le pétitoire
    → Le possessoire concerne uniquement la possession alors que le pétitoire concerne le fond du droit litigieux.
    → La mission du juge du possessoire consiste à se borner à rechercher si la possession menacée ou troublée est complète et utile. Si oui, il ordonne la cessation du trouble et le retour à l’état antérieur de sorte que la possession aura été sauvegardée en tant que telle.
    → Celui qui voudrait attaquer une possession au fond doit aller devant le juge du pétitoire pour faire reconnaître son droit sur la chose.
        → Non-cumul du possessoire et du pétitoire. Le juge du possessoire n’a pas à trancher la question de propriété, il ne touche pas le fond du droit. Celui qui a triomphé au possessoire parce qu’il a été reconnu possesseur complet et utile pourra succomber au pétitoire parce que son défaut de droit y sera proclamé.

Double avantage du possessoire pr le possesseur :
    → lui permet d’obtenir rapidement sur la foi de la seule possession, la suppression de l’atteinte dont il se plaint.
    → Il permet au possesseur de se présenter le cas échéant au pétitoire avec l’avantage non négligeable d’être présumé propriétaire. Cette action est un moyen simple et efficace de défendre la propriété. Elle est aussi rapide parce que le débat est lui-même très simple. Aujourd'hui c’est le TGI qui est compétent depuis la loi du 26 janvier 2005.

> La protection possessoire des immeubles s’organise selon 3 modalités  classiques qui forment une trilogie : la complainte, la dénonciation de nouvel œuvre et l’action en réintégration.

    A - La complainte
> La plus courante. Permet au possesseur de pouvoir contester un trouble actuel à sa possession. Il peut s’agir d’un trouble de fait (empiétement sur son terrain, passage…) ou d’un trouble de droit (quelqu’un qui ni sa possession en justice).
> Pour exercer la complainte, certaines conditions sont requises :
    → Une possession complète (animus corpus) et utile (sans vices). Une possession depuis au moins 1 an, peu importe que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi, la possession est protégée pour elle-même.
    → L’action doit être exercée dans l’année qui suit le commencement du trouble, sans quoi le possesseur ne pourra plus bénéficier de la protection possessoire, et ne pourra plus que se pourvoir au pétitoire.

    B - La dénonciation de nouvel œuvre.

> Variété particulière de la complainte ayant pour but de prévenir un trouble éventuel et non pas un trouble actuel ( des travaux par exemple ).
> L’action en dénonciation de nouvel œuvre répond aux mêmes conditions que la complainte.
    → Nécessite pas un intérêt né et actuel. Exceptionnel.

    C - L’action en réintégration

> Spécialement destinée à remédier à une dépossession violente du possesseur.
> S’applique donc en cas de dépossession brutale exercée sous l’effet d’une pression matérielle ou morale, donc il faut une voie de fait pour que soit recevable cette forme d’action possessoire.
    → L’action en réintégration est ouverte de manière plus large que pour les autres. Il n’est pas besoin d’une possession exercée depuis au moins 1 an.

> Avant la loi de 1975, la jurisprudence accordait le bénéfice de cette action au simple détenteur. Cette solution se justifiait par le fait que la violence devait être réprimée sans délai quelque soit la durée de la possession, le détenteur était préféré à l’auteur de l’acte illicite.
La loi de 1975 a consacré cette solution jurisprudentielle mais elle a étendu le bénéfice de ces actions au détenteur quelque soit l’action envisagée.
> La réforme du droit des bien va supprimer les actions possessoires.

Section 2 : La prescription acquisitive des immeubles
> N’importe quelle possession va faire acquérir la propriété au possesseur qui détient la chose depuis plus de 30 ans. La prescription acquisitive s’applique aux meubles et aux immeubles.
    → La prescription en matière d’immeuble obéit à des règles particulières qui vont établir au bénéfice du possesseur de bonne foi une prescription plus courte, et qui viennent s’ajouter aux règles générales.
Paragraphe 1 - Règles générales de l’usucapion
> L’usucapion suppose un certain délai au bout duquel le possesseur obtient la propriété de la chose. La perte ne vient pas du non usage mais du droit qui vient d’être acquis grâce à la prescription acquisitive. C’est en cela que l’usucapion est différente de la prescription extinctive car elle ne peut s’appliquer qu’aux droits réels principaux.
> Le régime juridique de l’usucapion en matière d’immeuble doit être examiné de près car à côté de règles générales il compte des règles particulières qui ne s’appliquent qu’à une variété de possesseur qui est le possesseur de bonne foi. Ce régime particulier va avoir son pivot dans la possibilité d’acquérir plus vite le bien qu’il possède.
1.    LA DUREE DU DELAI
> La prescription acquisitive des immeubles ne peut s’opérer qu’avec l’aide du temps. Le délai requis par la loi est de 30 ans en droit commun, de 10 à 20 ans selon le délai spécial de la prescription abrégée. Différence tient à un critère d’ordre géographique.
> Mais quelque soit la longueur du délai exigé, il existe des règles qui gouvernent la computation du délai cad le décompte du temps nécessaire pour usucaper. Une de ces règles concerne la jonction des possessions.
a.    La jonction des possessions
> Art. 2265 autorise le possesseur actuel de la chose à joindre à son propre temps de possession celui du possesseur antérieur, c à dire celui dont il tient le bien.
    → Les possessions successives vont être additionnées et lorsque le temps nécessaire sera écoulé, la possession jouera au bénéfice du possesseur actuel. Selon le même article, la règle s’applique quelque ait pu être le mode de transmission de l’immeuble (entre vif, à cause de mort etc..)
Cette possibilité de jonction est due au fait qu’il peut y avoir beaucoup de mutations et donc aucune prescription ne serait possible.

> Pour ne pas sacrifier les intérêts du véritable propriétaire, la loi a prévu la possibilité d’une suspension de la prescription ainsi que d’une interruption de la prescription.
b.    L’interruption de la prescription
> L’interruption l'évènement qui met fin à la prescription en cours de sorte que le possesseur perd le bénéfice de tout le délai déjà écoulé. Un nouveau délai ne pourra recommencer à courir qu'au moment où aura disparu la cause interruptive de prescription.
    → Interruption naturelle quand la chose possédée est matériellement perdu ou abandonnée par le possesseur, il y a alors perte du corpus. Art. 2243 C.Civ dit qu'il faut que le possesseur soit privé de la chose pendant plus d’un an (sinon il y a toujours l’action possessoire pour qu’il reprenne sa possession mais elle doit être exercée dans l’année du trouble)
    → Interruption civile lorsqu'un acte juridique aura été accomplis. Par exemple une assignation en justice. A compter de l'assignation, le possesseur cesse de prescrire. Parfois c’est le possesseur qui reconnaît le droit de propriété d’autrui sur la chose qu’il a entre les mains (ARTICLE 2248), cet acte de reconnaissance va avoir un effet interruptif car une détention précaire ne conduit jamais à une prescription acquisitive. Dans ce cas, la reconnaissance du détenteur du droit d’autrui peut émaner d’un acte juridique, mais aussi d’une correspondance, elle peut même être implicite.

> Quand un délai de prescription est interrompu de la sorte, un nouveau délai pourra recommencer, à partir de 0 c à dire qu’un nouveau délai s’ouvre, soit quand le possesseur récupère la chose perdue, soit à compté du dernier acte interruptif si l’interruption était civile. Ainsi, l’acte de reconnaissance n’empêche pas l’usucapion de reprendre son cours. On sait que le possesseur de mauvaise foi peut prescrire. Mais, en reconnaissant la propriété d’autrui, le possesseur s’engage à restituer la chose, alors il perd l’animus domini et devient à se moment la un détenteur précaire, sa possession sera incomplète, il ne pourra pas prescrire.
c.    La suspension de la prescription
> Pour ne pas sacrifier le véritable propriétaire, le cours de l’usucapion doit pouvoir être suspendu, il va être provisoirement paralysé.
> Le phénomène se produit quand celui contre qui joue l’usucapion est une personne incapable, la prescription est suspendue jusqu’à la majorité du mineur ou jusqu’au jour où l’incapacité du majeur est levée.
    → Ceci pour épargner les incapables d’une expropriation car on estime qu’ils n’ont pas à souffrir de la négligence éventuelle de leur tuteur.
> Art. 2253 C.CIV ENONCE QUE que la prescription ne court pas entre époux, pr cause d'impossibilité morale. Il y a alors suspension de la prescription jusqu’à la fin du mariage.
    → La jurisprudence admet d’une façon plus générale que l’usucapion est suspendue chaque fois que le propriétaire n’est pas en mesure d’agir.
> L’effet de la suspension est assez différent de celui de l’interruption, puisqu’il y a simplement une paralysie momentanée du délai déjà écoulé de la prescription. Il n’y a pas un effacement total du temps déjà écoulé. Lorsque la cause de prescription disparaît, l’usucapion va reprendre au jour de la disparition de cette cause, c'est le même délais qui recommence à courir et non pas un délais nouveau.
2.    L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE DES IMMEUBLES
> A l’issue du délai plus ou moins long, le possesseur devient propriétaire de l’immeubles usucapé.
> Son accès à la propriété est rétroactif c a dire que son titre de propriétaire va remonter ds le tps jusq'au jour de son entrée en possession et c’est de ce jour que le possesseur est censé avoir acquis l’immeuble et en être propriétaire.
    → Tous les droits que le possesseur a consenti à des tiers durant la possession vont se trouver consolidés par l’effet rétroactif de la prescription. Ces droits sont censés être émanés par le véritable propriétaire de l’époque à savoir le possesseur d'aujourd'hui.
> Le possesseur ne subit pas les restrictions à son droit qui pendant le cours de la prescription avaient été imposées à l’ancien propriétaire, par exemple s’il s’agissait d’une hypothèque légale inscrit par l’un des créanciers du propriétaire, celle-ci devient inopposable au véritable propriétaire dés lors qu’il a usucapé.
    → Aucune restitution des fruits ne sera exigée du possesseur, peu importe sa bonne ou sa mauvaise foi, puisqu’il sera présumé avoir toujours été propriétaire.
> Mais cette prescription acquisitive ne s’impose pas au possesseur, il peut y renoncer soit de manière expresse, soit tacitement par exemple en n’invoquant pas la prescription acquisitive lors d’un procès en revendication. La loi le laisse maître de son choix, mais sa renonciation ne doit pas nuire aux créanciers donc elle ne peut intervenir qu’une fois la prescription acquise.

B.    Règles spéciales à la prescription abrégée
ART 2272 C.CIV, le possesseur d’un immeuble peut acquérir la propriété de ce bien par un délai plus court que celui de droit commun.
> Il faut les conditions de droit commun (possession utile et complète), le juste titre et la bonne foi.
a.    Un juste titre
> Acte juridique qui aurait transféré la propriété s'il avait émané du vrai propriétaire. Ce titre ne peux produire son effet translatif car celui qui l'a consenti n'avait pas la propriété du bien.
    → Mais ce titre va quand même permettre au possesseur d'acquérir plus vite le droit de propriété.
    → Le vice qui rend l'acte inefficace est l'absence de droit de propriété de celui qui a consenti l'acte. Si l'acte avait été atteint d'une autre cause d'inefficacité, on ne parlerait pas de 'juste titre'.
    → Si l’acte est entaché d’une nullité absolue, il ne peut servir à fonder une prescription abrégée parce qu’il est de l’essence de la nullité absolue de pouvoir être invoquée par toute personne qui y a intérêt, notamment ici par le tiers revendiquant qui a un intérêt majeur.
    → Si l’acte est atteint que d’une nullité relative, on pourra alors parler de juste titre parce que le tiers revendiquant est étranger à l’acte et donc il ne peut pas se prévaloir de cette nullité.
b.    La bonne foi : condition distincte
> Croyance du possesseur d’avoir traité avec le propriétaire de l’immeuble
    → Doit être fondée sur une erreur de fait ou de droit, il ne suffit pas de dire qu’il y a un simple doute, le doute exclu la bonne foi, il faut vraiment croire qu’on a acquis du véritable propriétaire.
    → Bonne foi présumée. La seule bonne foi est l’ignorance du vice qui entache le titre, et elle peut exister quelque soit le vice, quand bien même le titre serait nul de nullité absolue, même si le titre est inexistant.

Il faut que coexiste le juste titre et la bonne foi. La prescription abrégée n'est pas destinée à couvrir n'importe quel vice du titre, seulement l'abs de droit chez l'aliénateur. Elle a pour but de suppléer au fait que le possesseur a acquis la chose d’un non propriétaire (a non domino)
Chapitre 4 : Les effets particuliers de la possession mobilière

> Par définition les meubles circulent rapidement et sans formalités. Comme ils sont plus difficilement identifiables, la revendication qui porte sur eux serait incertaine.
> La situation du possesseur de meuble vaut titre de propriétaire de ce meuble.
    → La loi impose une coïncidence absolue entre le fait et le droit, ART 2276 C.Civ « en fait de meubles, possession vaut titre. »
    → Aujourd'hui la prescription acquisitive s’opère tout de suite.
> Cette règle de l’article 2276 ne s’applique qu’aux meubles corporels.
> Au sein même des meubles corporels la règle ne s'applique pas à ceux d'entre eux dont le transfert donne lieu à des formalités d’immatriculation (automobiles, navires, avions…), lesquelles permettent les vérifications qui ne sont pas possibles pour les autres meubles.

> Deux types de situations sont visés par le texte et selon ces situations :
    → Lorsque le possesseur du meuble n'a aucun lien juridique avec le propriétaire, la règle joue dans toute sa rigueur. C’est le cas lorsque le possesseur à acquis le meuble d'un non propriétaire. S’il l’a acquis de bonne foi, le vrai propriétaire ne peut pas lui reprendre la chose. Ici art. 2276 dispense le possesseur de produire un titre pour faciliter la circulation des meubles corporels. Pr cela, il suffit que le possesseur ait été de bonne foi au moment de l'acquisition de la chose. S'il a découvert par la suite qu’il avait acquis le meuble par un non propriétaire cela est sans incidence.
    → Lorsque le possesseur tient son droit du véritable propriétaire et non pas d’un tiers. Alors la maxime de l’article 2276 n’a qu’une fonction probatoire et non une fonction acquisitive. Le possesseur soutient que le propriétaire lui a transmis la propriété (par vente, donation et ), et de son coté le propriétaire prétendent que la chose a été confiée au possesseur à titre précaire. Ici, la possession fait présumer le transfert de propriété, et non acquérir. La revendication est donc possible mais la charge de la preuve pèsera sur le propriétaire dépossédé qui devra prouver que la chose a été remise entre les mains de l’adversaire en vertu d’un titre non translatif de propriété.

    Ces deux types de situations entrainent des effets juridiques différents (voir les sections)

COURS A RATTRAPER : INDIVISION.

Section 2 : Gestion des biens indivis

Entre la loi de 1976 qui a doté l’indivision d’une organisation et la loi du 26 juin 2006, la gestion des biens indivis obéissait à une règle binaire : un seul indivisaire pouvait valablement accomplir des actes conservatoires concernant un ou plusieurs biens indivis mais l’accord unanime de tous les indivisaires était nécessaire pour accomplir des actes d’administration ou de disposition. Si il s’agissait d’un acte conservatoire alors indivisaire seul pouvait accomplir un tel acte et tout ce qui n’était pas acte conservatoire requérait l’unanimité : accord de tous les indivisaires pour que l’acte soit valable.
La loi du 26 juin 2006 a introduit un maillon intermédiaire entre ces extrêmes en décidant que certains actes relatifs aux biens indivis pouvaient valablement être accomplis par une majorité qualifiée des 2/3 seulement des biens indivis. C’est dire que d’une part distinction entre acte conservatoire d’une part et acte de disposition d’autre part reste d’actualité et dire qu’il est essentiel de qualifier correctement tel ou tel acte accompli sur un ou plusieurs biens indivis dès lors que de cette qualification dépend l’opposabilité de l’acte aux indivisaires qui n’y ont pas concouru.

§1 Actes conservatoires

> L’article 815-2 dispose que : “ tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaire à la conservation des biens indivis”. Veut dire donc qu’un indivisaire peut valablement accomplir tout seul, sans autorisation de quiconque les actes matériels ou juridique ayant pour finalité de préserver l’intégrité et donc la valeur des biens indivis. Le caractère conservatoire de l’acte est une question de pur fait qui relève de l’appréciation des juges du fond mais parmi les exemples tiré de la JP antérieur à la loi de 2006, on relève comme actes conservatoires les actes matériels les plus élémentaires comme par exemple la remise en état ou réparation d’un bien indivis mais plus subtilement on rencontre des actes juridiques comme acte interruptif de prescription. L’action en revendication d’une propriété indivise. Mais encore la poursuite de l’expulsion d’un locataire de bien indivis dès lors que ceci est fait en vertu d’un jugement irrévocable.

> Avant la loi de 2006 les tribunaux liaient la notion de nécessité à celle de l’urgence.
    → Curieux car en contradiction avec le caractère conservatoire de l’acte qui souligne qu’il vaut mieux prévenir que guérir
> Aujourd'hui, il n'est plus besoin de l'urgence C.Civ 815 al. 2.
> La loi de 76 avait donné au texte une nouvelle rédaction qui précise que mesure conservatoire peut être prise par indivisaire seul. Il faut et suffit pour valider l’acte qu’il soit de nature à assurer la conservation du bien indivis. Qui dit acte conservatoire dit financement des mesures à prendre.

> Deux solutions sont possibles :
    → Ou bien l’indivision dispose de fonds suffisant et à ce moment là l’indivisaire diligent qui détient les fonds indivis va les employer et la loi précise alors que cet indivisaire est réputé avoir la libre disposition des fonds à l’égard des tiers. Tiers traitant avec indivisaire diligent ne doivent pas se préoccuper de la provenance de l’argent avec laquelle ils sont payés.
L’indivision ne dispose pas de fond suffisant, seconde hypothèse et l’indivisaire agissant seul va pouvoir contraindre aux autres de fournir de leur poches les fonds nécessaire en proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision.
> Étant inspiré par la nécessité de sauvegarder les biens indivis, les mesures conservatoires peuvent être valablement accomplies par indivisaire agissant seul et ces mesures sont opposables aux indivisaires passif.
> En reconnaissant ainsi un certain pouvoir individuel, on permet un minimum de gestion spontané de l’indivision. Mais lorsque cette nécessité ne s’impose pas, alors la gestion de l’indivision est soumise à une règle traditionnelle qui est celle de l’unanimité qui a été tempéré par la loi de 2006.

§2 Actes d’administration et de disposition, 815-3

> Avant la loi de 2006, l'unanimité était requise pour ts les actes autres que conservatoires sur un bien indivis. De nature à générer des blocages.
    → D'ou Loi 2006 contient une dérogation. Certains actes pourront valabmenet etre accomplis par 1 ou plusieurs indivisaires titulaire d'au moins 2/3 du bien indivis.

    A°) Acte relevant de la majorité des 2/3

> S'agit des 2/3 des droits indivis.
> Le ou les indivisaires minoritaires sauront qu'une décision a été prise, mais devront la subir.
> Il y a des cas ou cette règle est mathématiquement non applicable (ex d'une indivision à 2), alors le blocage reste entier, car l'unanimité est als nécessaire.
> Cette règle des 2/3 ne vaut que pr les actes les plus courant, ou les moins lourds de conséquence s'agissant de la valeur du patrimoine indivis.
    → Actes d'administration courante par ex. Pas de définition ds la loi.
    → Vente des meubles indivis pour payer les charges de l'indivision uniquement.
    → Conclusion ou renouvellement des baux, autres que les baux ruraux, commerciaux ou industriels. Il y a donc uniquement les baux d'habitation dans cette catégorie.
> Art. 815-3 met à la charge des indivisaires qui prennent ces mesures une obligation d'information à l'égard des autres indivisaires faute de quoi les décision prises leur seront innoposable.

    B – Les actes soumis à la règle de l'unanimité.

> 815-3 al 3 “le consentement de tous les indivisaires est requis pr effectuer tout acte qui ne ressorti pas à l'exploitation normale des bien indivis et pr effectuer tt acte de disposition autre que ceux visés précédemment”.
    → Ce sont des actes graves qui peuvent affecter la valeur du patrimoine indivis.

Pr les actes de disposition :
> Sont soumis à la règle de l'unanimité. Même ceux qui ne sont pas visés dans la loi.
> Sont soumis à l'accord de tous les indivisaires la vente d'immeubles indivis, la constitution d'une hypothèque, même si l'acte est fait pour payer les charges et les dettes de l'indivision, idem pour la vente d'immeubles indivis qui ne servirait pas à payer les charges de l'indivision.

> Unanimité pour les baux, autres que les baux d'habitation.
> Loi 76 consacre la « représentation », qui facilite la règle de l'unanimité. Elle prévoit aussi qu'il est possible de déroger à la règle de l'unanimité.
    → La représentation permet à un seul indivisaire d'agir seul pour un acte qui nécessite la majorité. Il agit en représentation des autres indivisaires.
        → S'agit d'un assouplissement. Permet de se dispenser de l'accord physique de toutes les parties à l'acte sans pr autant en affecter sa validité. Le Mandat est l'exemple type, avec la gestion d'affaire.

    1 – Le Mandat.

> Peut revêtir plusieurs formes. Il y a le mandat général d'administration et le mandat tacite.

Mandat d'administration : Art. 815-3 C.Civ.

> Art. 815-3 C.Civ dit que les « indivisaire détenant les 2/3 des droits indivis peuvent donner à l'un ou plusieurs d'entre eux ou même à un tiers un mandat général d'administration ».Si on se réfère au droit commun du mandat art. 1883 C.Civ, on s’aperçoit que le mandat est tantôt spécial quand concerne une ou certaines affaires tantôt général dans le cas contraire.
De toute évidence, le mandat général d’administration prévu par l’article 815 indice 3 relève de la seconde espèce et il faut le relier à l’article 1988, texte selon lequel le mandat conçu en terme généraux n’englobe que les actes d’administration cependant que acte de disposition nécessite un mandat expresse, formellement exprimé.
> Doctrine + JP considère que si la gestion de l'indivision est une activité renouvelée, permanente, alors il y a lieu à rémunération du mandataire, mais en cas d'acte ponctuel et non réitéré, il n'y a pas lieu à rémunération.
> Sur sa responsabilité, le mandataire doit aller jusqu'au bout de sa mission, rendre compte du mandat accomplis et répondre des fautes commises ds la gestion.
> Pr la JP, la révocation du mandat nécessite l'accord de tous les mandants, c à dire de ceux qui détiennent les 2/3 des biens indivis.

Mandat tacite : 815-3 C.Civ

> La preuve d'un concours de volonté des mandants et du mandataire n'est pas nécessaire.
    → Le mandat tacite est présumé du seul fait que le mandataire a géré les biens indivis sans que les mandants s'y soient opposé, ce qui suppose qu'ils connaissaient la gestion de ces biens.

> Le mandat tacite ne peut être donné qu'à un membre de l'indivision, jamais à un tiers.
D’autre part, le mandat tacite ne couvre que les actes qui relèvent de l’exploitation normale des biens indivis, c’est-à-dire des actes d’administration à l’exclusion des actes de disposition, et aussi à l’exclusion de la conclusion ou renouvellement des baux.

> C.Cass a jugé qu'un acte d'emprunt était un acte d'administration courante et que par conséquent il pouvait faire l'objet d'un mandat tacite. 12 novembre 1986. Solution propre à l’espèce et il y a lieu de la tempérer en considérant qu’il appartient au juge d’apprécier et l’importance de l’emprunt et son utilité et sa finalité pour dire si il est opposable aux autres indivisaires bien qu’ayant été passé par un seul.

    2 – La gestion d'affaires. 815-4 C.Civ

> L'on va se servir de cette notion lorsque l'acte d'administration a été accomplis par un indivisaire seul, mais A L'INSU des autres.
    → Cette acte pourra être fictivement validé.
    → Cette notion n'est qu'une roue de secours
> En droit commun, la gestion d'affaire suppose qu'une personne a voulu agir pr le compte d'autrui sans avoir reçu mandat (1372 à 1375 C.Civ).
> A côté de ces assouplissements il existe de véritables exceptions que nous allons à présent évoqué.
> L'idée de représentation permet de respecter l'unanimité sans en subir les éléments contraignants.

> Les deux mandats et la gestion d'affaire ne sont pas exclusifs les uns des autres et peuvent se cumuler dans une même indivision, sur plusieurs biens indivis.

    C – Les exceptions à la règle de l'unanimité et des 2/3.

> Toutes ces exceptions se traduisent par l'intervention du juge. Suppose qu'une difficulté surgit dans la gestion de l'indivision.
    → Tantôt ce sera le TGI collégialement réunit qui sera saisi, tantôt ce sera le président du TGI.

    1°) La saisine du TGI réuni en formation collégiale

> Peut être saisi dans deux cas.

→ Lorsqu'un indivisaire se trouve hors d'état de manifester sa volonté.
    → Art. 815-4 al. 1 : un indivisaire peut se faire habiliter par justice à représenter celui qui est hors d'état de manifester sa volonté. Soit d'une manière générale, soit pr certains actes particuliers.
    → C'est dc une représentation judiciaire, qui va ici remplacer la représentation conventionnelle (vu ci dessus) devenue impossible car pas de manifestation de volonté.
    → Pas de gestion d'affaire car solution subsidiaire, ne présente aucune sécurité pr les tiers. Cette hypothèse permet de régulariser uniquement !

→ Lorsque l’opposition d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun.
    → Art. 815-5 : un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte dont le consentement d'un co-indivisaire serait nécessaire lorsque le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
    → Cela permet de passer outre le véto, de transgresser pr le bien commun, la règle de l'unanimité ou de la majorité des 2/3. Abus de droit de l'indivisaire ?
    → 815-5 al 2 : le tribunal ne peut, à la demande d'un nu propriétaire, la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

    2°) La saisine du président du TGI en vertu de son pouvoir juridictionnel propre.

→ 815-6 : le président du TGI peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
    → C.Cass a dit que le président a une compétence autonome, et que seule la forme de sa saisine est empruntée au référé. Il peut donc ordonner des mesures qui n'ont pas un caractère provisoire (nécessaire par ailleurs ds le référé).
    → C.Cass a donné une définition de l'intérêt commun, 13 novembre 1984. Elle le définit comme étant celui qui appartient à chaque indivisaire en sa qualité d'indivisaire.
→ Art. 815-6 et 815-7 donnent des indications possibles de ce principe. Un indivisaire peut être autorisé par le président à se mettre rapidement en possession des fonds indivis détenus par un tiers pr régler les dettes urgentes de l'indivision.

    Section 3 – Les droits individuels des indivisaires.

> Loi a prévu pr chaque indivisaire d'exercer les prérogatives reconnus pr ts les propriétaires : usus, fructus et abusus.

    Paragraphe 1 – L'usus.

> Usage et jouissance des biens indivis.
> Art. 815-9 → Soit la jouissance des bien indivis n'est pas exclusive, soit elle est (privative). Ds chaque cas la loi pose des conditions

Jouissance non exclusive des biens indivis :
> Le bien concerné ne doit pas être grevé d'usufruit et doit se prêter à un exercice concurrent de la jouissance.
    → Les indivisaires doivent respecter la destination du bien, et son intégrité.
    → Respecter le droit concurrent des autres indivisaires.
    → Respecter les droits acquis antérieurement par les tiers.
> Si une difficulté surgit et que les indivisaires ne se mettent pas d’accord pour la surmonter et bien l’article 815-9 précise que l’exercice de ce droit d’usage et de jouissance va être régler à titre provisoire par le président du tribunal => Cela renvoi au référé pour le coup.
> Svt un usage concurrent s'avère impossible et la chose indivise pourra n’être utilisée que privativement.

Jouissance privative du bien indivis :
> L'indivisaire qui joui privativement de la chose commune est redevable d'une indemnité d'occupation à l'indivision, tout en devant respecter les 3 conditions précédentes.
> Idéalement, les indivisaires s'entendent sur le montant de cette indemnité. Si ce n'est pas le cas, c'est le TGI qui décide.

    Paragraphe 2 – Le Fructus.

    A – Le principe.

> Art. 815-10 C.Civ : Les fruits et revenus accroissent l'indivision.
> Effet déclaratif du partage rétroactif de l'art. 883 (qui met fin à l'indivision), de sorte que chaque indivisaire, au moment du partage, est sensé avoir été propriétaire des biens tombés dans son lot, et donc aussi des fruits produits par ses biens, depuis la naissance de l'indivision.
    → Il n'est donc pas logique que les fruits et revenus tombent ds l'indivision, art. 815-10.
    → Mais la solution de l'art. 883 n'a jms été admise, au regard de la solidarité d'intérêts de l'indivision.

> Cette règle de l'accroissement signifie que chaque indivisaire bénéficie de la même façon des fruits et revenus jusqu'au partage, quelque soit le degré de participation à la gestion de l'indivision.

> Corollaire de cette règle : dès lors que les fruits s'intègrent à la masse indivise, les bénéfices distribuables, une fois que les charges auront été déduites, sont eux même indivis et appartiennent à tous les indivisaires en proportion de leurs droits respectifs.
    → Les pertes obéissent au même principe de répartition (815-10 al3).

    B – Les Dérogations à ce principe (4).

> Vont conduire à ne pas prendre en compte certains fruits et revenus perçus par les indivisaires, au moment du partage.
> Ces dérogations peuvent résulter de la conv. Des parties, de la prescription quinquennale, de l'attribution à l'indivisaire de sa part annuelle de ses bénéfices, de l'avance en capital.

La conv. Des parties :
> 815-10 le prévoit.
> C’est un partage provisionnelle dont la caractéristique est de ne porter que sur possession et jouissance des biens indivis.
> Toute convention portant sur la perception et jouissance des fruits est parfaitement concevable  > La règle de l'accroissement ne s’applique qu’à défaut d’accord établissant la jouissance.

La prescription quinquennale :
> Prescription extinctive de 5ans, propre aux fruits et revenus indivis, qui ne joue que pour les rapports entres indivisaires.
    → Signifie que lorsqu’un indivisaire a perçu les revenus provenant de biens indivis, les autres ne disposent que d’un délai maximum de 5 ans pour réclamer leur part de ces revenus.
> Cette prescription contrarie directement une accumulation indéfinie des fruits et revenus jusqu'au partage.
    → Incitation au partage périodique.

L'attribution à chaque indivisaire de leur part annuelle dans les bénéfices :
> 815-11 permet à chaque indivisaire de réclamer à titre individuel sa part dans les bénéfices.
> Permet de maintenir l'indivision car n'incite pas à demander le partage.
> Cet article prévoit la possibilité de recourir au président du TGI pr ordonner une répartition provisoire des bénéfices, qui pourra être modifiée au moment du partage.

> Il se peut que l'un des indivisaire ait besoin de recevoir un acompte, sans pr autant souhaiter le partage.
    → 815-11 al 4 prévoit la possibilité de demander une avance en capital. L'indivisaire pourra obtenir du président du TGI une avance sur sa part, sans partage, et sans qu'il soit besoin de l'accord unanime des autres indivisaires. L'avance en capital doit être considérée comme un partage partiel et anticipé du capital indivis (parfois délicat, voire attentatoire au droit des autres indivisaires). D'ou plusieurs conditions :
        → Doit recourir au président du TGI, sauf si conv. Entre les parties.
        → Doit revêtir un caractère exceptionnel. Accordée par voie d'ordonnance.
        → Ne peut être prélevée que si l'indivision comporte des fonds disponibles. Ne peut dc être qu'une remise d'argent.

> De quelle somme sera redevable l'indivisaire au moment du partage de l'indivision ?
    → Tous les procédés juridiquement envisageable ont étudié par la doctrine et on s’est rallié à un procédé consistant à dire que l’avance en capital consenti représente tel proportion des droits de l’indivisaire qui l’a obtenu de façon à ce qu’au moment du partage on allotisse cet indivisaire dans la masse. On applique une technique qui est celle de la valorisation monétaire ou dette de valeur. Par exemple indivision à deux qui ont des deux égaux et au moment où A demande une avance en capital de 10 000€ et à ce moment la masse indivise est évalué à 80 000€. Ça veut donc dire qu’à ce moment chacun à droit à 40 000€ et A a obtenu 10 000 sur 40 000 donc ¼ et on retient cet part au moment du partage définitif. A ne pourra demander que ¾ de la moitié au moment du partage. Et si au moment du partage la part est évalué à 100 000€ donc A qui a obtenu ¼ devra demander que ¾ de 50 000.

    Paragraphe 3 – Abusus.

> Porte sur une quote part abstraite de l'actif indivis. Par exemple sur 1/3 ou ¼ de l'actif indivis.
    → Cette quote part peut dc être cédée soit à un autre indivisaire, soit à un tiers : cession de droits indivis.
        → L'acquéreur ne connaitra qu'au moment du partage la composition de son acquisition.
        → Soit à titre gratuit soit à tire onéreux. En cas de gratuité, il est fort probable que la quote part cédée restera ds un cercle étroit à base d'intuitu personae. En cas de cession onéreuse, bcp plus dangereux, car un étranger vient s’immiscer. Loi à donc prévu des précautions.

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Samedi 04 Février 2012 à 00h28 dans Cours de droit civil des biensPoster un commentaire
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