• Cours de Droit des biens

    DROIT DES BIENS

        Le droit des biens est l'ensemble des règles qui régissent les rapports entre les personnes et les biens. La matière du droit des biens étudie les relations juridiques dont l’origine ou l’objet se rapporte aux biens.

    Il correspond à l'étude d'une partie des droits patrimoniaux, alors que l'autre partie est constituée par le droit des obligations.

    Au sens courant, les biens sont les choses qui procurent une certaine utilité et par voie de conséquence sont admises dans le commerce juridique et ont une valeur d’échange.

    Plan du cours de droit des biens ;

    •  ·        La notion de biens (biens et droits réels).
    • §1) Les différents sens du terme biens.
    •  A)    Les choses corporelles.
    • B)     Les droits sur les choses : les droits réels.
    • C)    Les droits patrimoniaux.
    • §2) Les droits réels.
    • A)    Les principaux.
    • B)     Les accessoires.
    • ·        Les différentes sortes de biens.
    • §1) La distinction principale : meubles et immeubles.
    • A)    Le contenu de la distinction.
    • a)      Les immeubles.
    • 1)      Par nature.
    • Par destination.
    • 2)      Par l’objet auquel ils s’appliquent.
    • b)      Les meubles.
    • 1)      Par nature (corporel).
    • 2)      Par la détermination de la loi (incorporel).
    • B)     Les intérêts de la distinction.
    • a)      La différence de nature physique.
    • b)      La différence de valeur économique.
    • §2) Les distinctions accessoires.
    • A)    Les choses consomptibles et non consomptibles.
    • B)     La distinction des choses fongibles et non fongibles.
    •  Titre Premier : La propriété
    • Sous-titre premier : Les aspects généraux de la propriété.
    • Chapitre 1 : Les attributs du droit de propriété.
    • Section 1 : Le pouvoir d’usage (Usus).
    • Section 2 : Le pouvoir de jouissance (Fructus).
    • Section 3 : Le pouvoir de disposition.
    •  Chapitre 2 : Les caractères du droit de propriété.
    • Section 1 : Le caractère absolu.
    • §1) Expressions de l’absolutisme du droit de propriété.
    • §2) Les limites à l’absolutisme du droit de propriété.
    • Les limites d’intérêts publics.
    • A)   Les limites d’intérêts privés.
    • Section 2 : Le caractère exclusif et individuel du droit de propriété.
    • §1) Expression de « l’exclusivisme ».
    • §2) Les atténuations à « l’exclusivisme », la propriété indivise.
    • A)   Structure de l’indivision.
    • B)   La durée de l’indivision.
    • Section 3 : Le caractère perpétuel.
    • §1) L’imprescriptibilité instinctive du droit de propriété.
    • §2) Absence de limitation dans le temps.
    • Sous-titre deuxième : La propriété immobiliére.
    • Chapitre 1 : L’étendue de la propriété immobilière.
    • Section 1 : L’assiette de la propriété immobilière.
    • §1) La dimension spatiale.
    • A)   La propriété ordinaire liée au sol.
    • §2) La propriété des accessoires.
    • A)   Accession artificielle.
    • Accession naturelle.
    • Section 2 : Propriété immobilière et voisinage.
    • Sous-section 1 : La délimitation de la propriété immobilière.
    • §1) Le bornage.
    • §2) Les clôtures.
    • A)   L’établissement.
    • B)   Le régime juridique des clôtures.
    • a)    La situation des copropriétés mitoyennes.
    • Sous-section 2 : Les restrictions à la propriété immobilière dans l’intérêt des voisins.
    • §1) Les servitudes légales dans les rapports de voisinage.
    • A)   Relatives aux régimes des eaux.
    • La réglementation des ouvertures donnant sur la propriété voisine.
    • B)   La réglementation des plantations, constructions ou dépôts nuisibles.
    • C)   La servitude légale de passage en cas d’enclave.
    • §2) Les obligations de voisinage.
    • A)   Les conditions de la responsabilité.
    • B)   Les effets de la responsabilité.
    • Chapitre 2 : La transmission de la propriété immobilière.
    • Section 1 : Les conditions du transfert de la propriété immobilière.
    • §1) La condition de base : la propriété de l’auteur.
    • A)   Le principe.
    • B)   Les exceptions : la propriété apparente.
    • §2) Les restrictions à la liberté du transfert de la propriété immobilière.
    • A)   Les restrictions d’origines légales.
    • B)   Les restrictions d’origines conventionnelles.
    • Section 2 : Les modalités du transfert de la propriété immobilière.
    • §1) Les modalités de transfert dans les rapports des parties à l’acte juridique.
    • A)   Les règles applicables.
    • B)   La portée du transfert dans les rapports entre les parties.
    • §2) Les modalités du transfert à l’égard des tiers, la publicité foncière.
    • A)   Les formalités de publicité foncière.
    • B)   Le mécanisme.
    • Chapitre 3 : La protection judiciaire de la propriété immobilière.
    • Section 1 : La revendication de la propriété immobilière.
    • §1) L’exercice de l’action.
    • A)   Les cas d’exercice de l’action.
    • B)   La procédure de l’action.
    • §2) La réussite de l’action.
    • A)   La reconnaissance du droit de propriété du revendiquant.
    • B)   La restitution de l’immeuble au revendiquant.
    • Section 2 : La preuve de la propriété immobilière.
    • §1) La charge et l’objet de la preuve.
    • A)   L’objet de la preuve.
    • B)   La charge de la preuve.
    • §2) La modalité de la preuve.
    • A)   Les instruments de la preuve.
    • B)   Mise en œuvre des instruments de preuve.
    • Titre Second : La possession
    • Chapitre 1 : La notion de possession.
    • Section 1 : Les éléments constitutifs de la possession.
    • §1) Description des éléments.
    • A)   Le matériel.
    • B)   L’intentionnel.
    • §2) La mise en œuvre de l’exigence des éléments constitutifs.
    • A)   L’acquisition de la possession.
    • B)   La perte de la possession.
    • Section 2 : Possession et détention de la chose.
    • §1) Distinction de la possession et de la détention d’une chose.
    • §2) Le passage de la détention à la possession.
    • Chapitre 2 : Le régime de la possession.
    • Section 1 : Les conditions d’efficacité de la possession.
    • §1) Les caractères généraux et objectifs.
    • A)   Le caractère continu et le vice de discontinuité.
    • B)   Le caractère paisible et le vice de violence.
    • C)   Le caractère public et le vice de clandestinité.
    • La possession ne doit pas être équivoque et le vice équivoque.
    • §2) Le caractère spécial et subjectif, la bonne foi du possesseur.
    • Section 2 : Les effets de la possession.
    • Sous-section 1 : Les effets généraux de la possession.
    • §1) Les effets en matière probatoire (sur le terrain de la preuve).
    • §2) Les effets acquisitifs.
    • A)   Prescription acquisitive trentenaire.
    • B)   L’acquisition des fruits.
    • Sous-section 2 : Les effets particuliers de la possession.
    • §1) En matière immobilière.
    • A)   Prescription acquisitive abrégée.
    • B)   La protection possessoire.
    • §2) Les matières mobilières.
    • A)   La règle « en faite de meubles la possession vaut titre ».
    • B)   L’occupation des meubles vacants.
    • Titre troisième : Les droits réels sur la chose d’autrui.
    • Chapitre 1 : L’usufruit.
    • Section 1 : La constitution de l’usufruit.
    • §1) L’usufruit légal.
    • §2) L’usufruit volontaire.
    • §3) L’usufruit acquit par prescription acquisitive.
    • Section 2 : L’exercice de l’usufruit.
    • Sous-section 1 : Les obligations de l’usufruitier avant la délivrance du bien.
    • §1) L’établissement d’un inventaire.
    • §2) La fourniture d’une caution.
    • Sous-section 2 : Le fonctionnement de l’usufruit.
    • §1) La situation de l’usufruitier.
    • A)   Les pouvoirs de l’usufruitier.
    • B)   Les obligations de l’usufruitier.
    • §2) La situation du nu-propriétaire.
    • A)   Les pouvoirs du nu-propriétaire.
    • B)   Les obligations du nu-propriétaire.
    • Section 3 : L’extinction de l’usufruit.
    • §1) Les causes d’extinction.
    • A)   Les causes normales d’extinction.
    • B)   Les causes exceptionnelles d’extinction.
    • §2) La situation à la fin de l’usufruit.
    • A)   Les obligations de l’usufruitier.
    • B)   Les obligations du propriétaire.
    • Chapitre 2 : Les servitudes.
    • Section 1 : La notion de servitude.
    • §1) Définition.
    • Les éléments de la servitude.
    • A)   Les caractères de la servitude.
    • §2) La classification des servitudes.
    • A)   Servitude continue et discontinue.
    • B)   Servitude apparente et non-apparente.
    • Section 2 : L’établissement.
    • §1) L’établissement des servitudes par la loi.
    • A)   Etablissement direct.
    • B)   Etablissement indirect.
    • §2) L’établissement des servitudes par le fait de l’homme.
    • A)   Le titre.
    • B)   La prescription acquisitive.
    • C)   La destination du père de famille.
    • Section 3 : L’exercice des servitudes.
    • §1) La détermination de l’étendue de la servitude.
    • A)   Propriétaire du fonds dominant.
    • B)   Propriétaire du fonds servant.
    • §2) La fixité de la servitude.
    • A)   Concernant le propriétaire du fonds dominant.
    • B)   Concernant le propriétaire du fonds dominé.
    • Section 4 : L’extinction des servitudes.
    • §1) L’exercice impossible de la servitude.
    • §2) La confusion.
    • §3) La prescription extinctive.
    • Titre Quatrième : La copropriété des immeubles bâtis.
    • Chapitre 1 : La constitution de la copropriété.
    • Section 1 : Les éléments constitutifs de la copropriété.
    • §1) La distinction des partis privatives et communes.
    • A)   Les parties privatives.
    • B)   Les parties communes.
    • §2) Les lots de copropriété.
    • A)   La composition des lots.
    • B)   L’indissolubilité des lots.
    • Section 2 : La mise en copropriété.
    • §1) Les conditions de bases.
    • §2) Les modalités.
    • A)   Pour un immeuble existant.
    • Pour un immeuble à construire.
    • Chapitre 2 : Le fonctionnement de la copropriété.
    • Section 1 : L’organisation de la copropriété.
    • §1) Le règlement de copropriété.
    • §2) Les organes de la copropriété.
    • A)   Le syndicat des copropriétaires.
    • B)   Le syndic de copropriété.
    • Section 2 : La situation des copropriétaires.
    • §1) Relativement aux parties privatives.
    • §2) Relativement aux parties communes.
    • §3) La cession du lot de copropriété.
    • Les droits des copropriétaires.
    • A)   Les charges communes.
    • A)   Les formalités destinées à l’information de l’acquéreur du lot.
    • B)   Assurer l’information du syndic.

     

     

    Définition du Droit des biens : règle de droit qui étudie la matière des biens.

     

    ·      La notion de biens (biens et droits réels).

    §1) Les différents sens du terme biens.

     

    Article 516 du code civil : « Tous les biens sont meubles ou immeubles ».

    Les articles 518 à 529 font la présentation des différents biens en les classant en meubles ou immeubles.

     

    A) Les choses corporelles.

     

    Tous les objets ayant une matière, servant à l’usage des personnes et ayant une valeur économique sont des biens.

     

    Article 518 du code civil :

    « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature ».

    Fonds de terre = terrain, sol.

     

    Article 528 du code civil :

    « Sont meubles par leur nature les animaux et les corps qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se meuvent par eux-mêmes, soit qu'ils ne puissent changer de place que par l'effet d'une force étrangère ».

     

    Ø  Il est important de distinguer les choses et les personnes, les personnes ne sont pas des biens.

    Ø  Les choses corporelles sont des biens ayant une valeur économique que dans la mesure où elles sont susceptibles d’une appropriation privée.

    §  Il y a d’autres choses autres que celles corporelles et qui ont une valeur économique, il s’agit des biens incorporels (fonds de commerce, etc.).

    §  Il peut arriver que des choses incorporelles n’aient pas de valeur économique, qui ne sont pas des biens car elles ne peuvent pas faire l’objet d’une appropriation privée (biens du « domaine public » de l’Etat ou des collectivités territoriales).

    Les biens du domaine public sont les biens affectés à l’usage du public ou ceux affectés au domaine public. Ces biens sont incessibles et imprescriptibles.

    Il y a aussi les choses sans maitre (Article 714, les choses communes telles que l’air ou l’eau).

    On peut faire une appropriation privée partielle (res communes).

    Article 715 du code civil (res nillius).

     

    B) Les droits sur les choses : les droits réels.

     

    Article 526 du code civil :

    « Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent :

    L'usufruit des choses immobilières ;

    Les servitudes ou services fonciers ;

    Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble ».

    Les vrais biens sont les droits que l’on a sur les choses.

    C)  Les droits patrimoniaux.

     

    Patrimoine : Toute personne a un patrimoine, c’est l’ensemble des droits et dettes d’une personne.

     

    L’article 529 du code civil énonce le fait que les créances sont des biens.

     

    §2) Les droits réels.

     

    Ce sont des droits subjectifs, ce sont des pouvoirs reconnus à des personnes directement sur des choses.

     

    Il y a deux grandes catégories :

    -Les principaux.

    -Les accessoires.

     

    A) Les principaux.

     

    Ce sont ceux qui permettent à un titulaire de jouir des choses, de tirer les avantages économiques que la chose est susceptible de fournir. Exemple avec le droit de propriété qui confère au propriétaire l’ensemble des pouvoirs qui peuvent être exercés sur la chose.

     

    Il y a d’autres droits mais qui ne confèrent que certains droits sur la chose :

    -Usufruit et ses diminutifs : a le droit de se servir de la chose et de l’exploiter économiquement, ne peut pas la vendre.

    -Usage.

    -Habitation : limite au seul usage d’habitation.

    -Servitude : il n’existe qu’en matière d’immeuble, c’est un pouvoir conféré au propriétaire d’un immeuble sur un immeuble voisin.

     

    Il y a quelques droits particuliers :

    -Emphytéose : droit reconnu au locataire dans un bail emphytéotique (bail de très longue durée allant de 18 à 99 ans).

    -Bail à construction (code de la construction et de la réhabilitation), le locataire s’engage à construire sur le terrain.

     

    D) Les accessoires.

     

    Ils ne permettent pas au titulaire de jouir des choses. C’est le fait que la chose est affectée à la garantie de paiement d’une créance. C’est une sûreté.

     

    Le droit des biens ce sont les règles de droits qui gouvernent les droits réels principaux.

     

    ·      Les différentes sortes de biens.

    Il y a une distinction importante entre les meubles et les immeubles. Il y a des distinctions accessoires.

     

    §1) La distinction principale : meubles et immeubles.

    A) Le contenu de la distinction.

    a)  Les immeubles.

     

    Il existe trois catégories d’immeubles :

    -Par nature.

    -Par désignation.

    -Par l’objet auquel il s’applique.

     

    1)  Par nature.

     

    Choses qui, par leur nature, ne peuvent être déplacées, se sont des choses immobiles.

     

    Il y a le sol (fonds de terre).

    Il y a les choses fixées au sol telles que les végétaux (arbres, buissons, herbes) (Voir articles 520 et 521 du Code civil).

    Les constructions entrent aussi dans cette catégorie. C’est la construction prise dans son ensemble, tous les éléments qui la composent sont aussi des immeubles :

    Article 532 du Code civil :

    « Les matériaux provenant de la démolition d'un édifice, ceux assemblés pour en construire un nouveau, sont meubles jusqu'à ce qu'ils soient employés par l'ouvrier dans une construction ».

    L’immobilisation par nature (meuble devenant immeuble) se produit facilement puisque peu importe que la fixation au sol soit temporaire et peu importe qui a fait la fixation.

     

    2)    Par destination.

     

    Ce sont les objets qui sont, par nature, des meubles mais qui sont affectés à un immeuble et qui vont être considérés comme des immeubles. L’immobilisation est juridique, ce meuble va constituer une unité économique.

    « L’accessoire suit le sort du principale ».

     

    Les règles sont plus rigoureuses pour avoir une immobilisation juridique :

    -Unité de propriété : le bien meuble et le bien immeuble doivent avoir le même propriétaire.

    -Le propriétaire doit avoir voulu affecter le meuble à l’immeuble.

    -Le rapport souhaité par le propriétaire doit correspondre à l’une des deux sortes d’affectations prévues par la loi :

    • Animaux et objets affectés au service et à l’exploitation de l’immeuble (article 524).

    Il faut que le bien affecté soit indispensable à l’exploitation de l’immeuble pour que celui-ci puisse être qualifié d’immeuble.

    • Les effets mobiliers attachés à l’immeuble doivent l’être à perpétuelle demeure (article 524 et 525 du code civil). Il y a deux sortes d’attaches :

    Ø  Physique, l’objet est fixé à l’immeuble.

    Ø  Intellectuelle (article 525 alinéa 4).

     

     

    3)  Par l’objet auquel ils s’appliquent.

    Article 526 du Code civil (Voir plus haut)

    Ces immeubles sont des droits. Il y en a trois sortes :

    -Droits réels autres que ceux de la propriété quand ils portent sur des choses immobilières (l’usufruit portant sur un immeuble est considéré comme un immeuble). Le droit de propriété se confond avec la chose sur laquelle il porte.

    -Les actions qui revendiquent un immeuble.

    -Les créances immobilières : Pour vendre un immeuble on signe un compromis de vente, la vente sera conclue dès cet instant et l’acheteur devient immédiatement le propriétaire. En Droit allemand il faut attendre l’inscription dans un registre foncier, durant cette attente on dit qu’il existe une créance immobilière. En France cela arrive quand une clause précise que la vente ne sera définitive qu’après l’acte notarié concluant la vente.

     

    b)  Les meubles.

    1)  Par nature (corporel).

    Article 528 du code civil, « Sont meubles par leur nature les animaux et les corps qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se meuvent par eux-mêmes, soit qu'ils ne puissent changer de place que par l'effet d'une force étrangère ». Ainsi les meubles par nature sont toutes choses capables de se déplacer ou pouvant être déplacées. C’est tout ce qui est mobile.

    Article 534, alinéa 1 du code civil, « Les mots "meubles meublants" ne comprennent que les meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature ». Les meubles étant destinés à garnir sont dénommés des meubles meublants.

    Il n’y a pas de frontière absolue entre les meubles et les immeubles. Un meuble peut devenir immeuble et inversement. On parle aussi, parfois, de meuble par anticipation. Par exemple lors de la vente d’une récolte sur pied, c’est-à-dire que la récolte n’a pas encore été coupée, on a, juridiquement, la vente d’un immeuble. Cependant on va considérer que cette vente est la vente d’un meuble en anticipant sur le statut futur de l’immeuble.

     

    2)  Par la détermination de la loi (incorporel).

    Article 529 du code civil, « Sont meubles par la détermination de la loi les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers, les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies. Ces actions ou intérêts sont réputés meubles à l'égard de chaque associé seulement, tant que dure la société ». Ce sont donc des choses non-visibles, non tangibles et qui n’ont pas de matière. Ces choses ne peuvent pas faire l’objet de possession. Par conséquent (article 2276, alinéa 1) la possession ne s’applique pas aux meubles incorporels.

     

    B) Les intérêts de la distinction.

    Les règles juridiques qui s’appliquent aux meubles et immeubles sont, sur certains points, différentes. Cela s’explique par la différence de nature physique mais aussi par l’idée que les meubles ont moins de valeur que les immeubles « res mobilis, res vilis » (Choses meubles, choses viles).

     

    a)  La différence de nature physique.

    Les immeubles sont fixes, les meubles sont mobiles.

    On a voulu répertorier les immeubles et cela a été fait grâce au cadastre, toutes les opérations juridiques portant sur les immeubles vont donc faire l’objet d’une publicité foncière au prêt de la Conservation des hypothèques (administration). Cette publicité est obligatoire. Si elle n’est pas effectuée il y a des sanctions possibles (l’acte de vente, ou autre, sera inopposable au tiers).

     

    En matière de meuble il n’y a pas de publicité systématique. Les personnes qui traitent avec le propriétaire ne peuvent pas se renseigner sur la qualité du vendeur. Il y a donc un rôle important donné à la possession de meuble.

     

    Traditionnellement la sureté réelle n’était pas la même en matière de meuble et d’immeuble.

    Pour les immeubles c’était les hypothèques, c’était une sureté réelle sans dépossession. On continuait de jouir de l’immeuble.

    Pour les meubles (article 2398 du code civil, « Les meubles n'ont pas de suite par hypothèque »)  c’était le gage qui faisait office de sureté réelle cependant celle-ci se faisait avec dépossession.

    Depuis une réforme de 2006 il existe un gage sans dépossession mais il y a une publicité obligatoire (article 2337, alinéa 1 du code civil, « Le gage est opposable aux tiers par la publicité qui en est faite »).

     

    Pour la procédure il s’agit de savoir quel tribunal est territorialement compétent en cas de litige. Pour les immeubles c’est le tribunal de l’endroit où est situé l’immeuble. Pour les meubles c’est le tribunal du lieu du domicile du défendeur.

     

    b)  La différence de valeur économique.

    A la suite de l’article 496 du code civil se trouve la liste des actes de dispositions et d’administrations. Cela va jouer dans le régime de représentation.

     

    Cela se trouve aussi dans les régimes matrimoniaux ce sont les règles qui gouvernent les relations patrimoniales entre époux (pécuniaire). Le régime matrimonial dit légal est le régime auquel sont soumis tous les époux s’ils n’en ont pas choisis un autre. Entre 1804 et 1965 il y avait un seul régime légal celui de la communauté de meubles et acquêts (biens communs). Dans les régimes de communauté les ??? sont biens communs. Mais qui va pouvoir passer les actes sur les biens ? Selon l’article 1421 du code civil chacun peut le faire sans le consentement de l’autre sauf pour acte de disposition (Article 1424 du code civil «Les époux ne peuvent l’un sans l’autre aliéner...les immeubles»).

     

    Droit de gage général des créanciers sur le débiteur est le fait qu’il peut saisir l’ensemble des biens du débiteur mais la saisie des meubles et des immeubles ne se fera pas de la même manière.  Pour les immeubles (saisie immobilière) la procédure est longue, coûteuse car on veut faire d’abord saisir les meubles en dissuadant le créancier de saisir les immeubles.

     

    §2) Les distinctions accessoires.

    A) Les choses consomptibles et non consomptibles.

    Les choses consomptibles sont les choses que l’on consomme par le premier usage, elles disparaissent dès que l’on s’en sert. On parle aussi de consommation juridique (pour la monnaie).

     

    Les choses non consomptibles sont celles qui peuvent êtres utilisées sans disparaître complètement, automatiquement.

     

    Cette différence sert dans l’hypothèse où la chose a été remise à un utilisateur qui doit la rendre au propriétaire après utilisation (cas du prêt). Pour les non consomptibles on parle de prêt à usage et de restitution en nature. Pour les prêts de choses consomptibles on parle de prêt de consommation, on restitue une chose équivalente, c’est une restitution en équivalent.

     

    B) La distinction des choses fongibles et non fongibles.

     

    Les choses fongibles sont les objets interchangeables, équivalents, ils peuvent se remplacer les uns par les autres.

     

    Les non fongibles sont des corps certains. Ce sont des objets nettement individualisés et qui n’ont pas d’équivalent et ne peuvent pas être remplacés (par exemple l’original d’un tableau).

     

    Le transfert de la propriété ne se fait pas de la même manière :

    -Pour les non fongibles la propriété passe à l’acheteur par le simple effet du contrat.

    -Pour les fongibles le contrat ne suffit pas, il faut une opération d’individualisation de la chose.

     

    Ces deux distinctions peuvent se recouper, souvent les choses consomptibles sont fongibles et les non consomptibles sont non-fongibles. La nature fongible ou non, consomptible ou non, présente un intérêt en matière de revendication des biens en particulier quand un bien est vendu et que le contrat de vente contient une clause dite de réserve de propriété (le vendeur reste propriétaire jusqu’à paiement complet de l’acheteur). Si c’est une chose non-fongible ou non consomptible le vendeur a conservé la propriété dans la mesure où la chose a gardé son individualité. Cependant si la chose a été intégrée le propriétaire ne peut la récupérer que si le retrait ne cause pas de dommage à l’ensemble (article 2370 du code civil « L'incorporation d'un meuble faisant l'objet d'une réserve de propriété à un autre bien ne fait pas obstacle aux droits du créancier lorsque ces biens peuvent être séparés sans subir de dommage »). Si c’est une chose consomptible qui a été utilisée et qu’elle est fongible (article 2369 du code civil « La propriété réservée d'un bien fongible peut s'exercer, à concurrence de la créance restant due, sur des biens de même nature et de même qualité détenus par le débiteur ou pour son compte ») on peut effectuer la reprise sur des biens équivalents.

     

    Titre Premier : La propriété

     

    Sous-titre premier : Les aspects généraux de la propriété.

     

    La propriété est définie par l’article 544, alinéa 1 du code civil :

    « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

     

    Ce texte consacre une conception particulière de la propriété.

     

    La propriété telle qu’elle existe aujourd’hui n’a pas toujours existé. Dans les sociétés primitives elle ne concernait qu’une partie des biens. A Rome, sous le règne du roi Numa Pompilius, a été effectué le partage des terres. Il y a eu une propriété privée de la terre. Cela était consacré par la loi des 12 tables. La propriété était un droit absolu. Sous l’ancien droit les meubles avaient un droit de propriété absolu mais sur les immeubles la propriété était assez complexe, il y avait deux sortes de droits :

    -Celui des seigneurs (domaine éminent).

    -Celui des exploitants (domaine utile).

    A partir du 4 Août 1789 il n’y a qu’un seul droit.

     

    L’article 544 contient deux indications :

    -Les attributs du droit de propriété.

    -L’un des caractères du droit de propriété.

     

    Chapitre 1 : Les attributs du droit de propriété.

     

    Le propriétaire est celui qui exerce l’ensemble des pouvoirs susceptibles d’êtres exercés sur la chose. Il y a trois sortes de prérogatives :

    -Usage.

    -Jouissance.

    -Disposition.

     

    Section 1 : Le pouvoir d’usage (Usus).

     

    Il n’est pas expressément nommé dans l’article 544. C’est le pouvoir, pour le propriétaire, de se servir de la chose, de faire tous les actes d’usage. Le propriétaire va pouvoir passer des contrats. Parfois il s’engage à faire profiter un tiers donc à « partager » son droit d’usage (prêt, location). Il a aussi le pouvoir de ne pas s’en servir.

     

    Section 2 : Le pouvoir de jouissance (Fructus).

     

    Le propriétaire peut exploiter économiquement son bien pour en tirer les avantages. Il peut aussi ne pas l’exploiter. Il s’exerce sur la chose elle-même. Il s’est posé la question de savoir si le droit s’étendait à l’image du bien. Dans un premier temps la jurisprudence a fait savoir que le propriétaire était le seul à pouvoir jouir de son bien sous n’importe quelles formes que ce soit. Mais depuis, la Cour de Cassation a changé de position. Le 7 Mai 2004 elle met en évidence que le propriétaire n’a plus de droit exclusif sur l’image de son bien.

     

    Quand le propriétaire met en œuvre son pouvoir de jouissance il va tirer des fruits. Les fruits sont tout ce qui provient de l’exploitation économique de la chose, périodiquement et sans altération de sa substance. Il existe les fruits :

    -Naturels, la chose les fournit sans intervention humaine (article 583, alinéa 1 du code civil « Les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels »).

    -Industriels, ceux qui apparaissent après intervention humaine (article 583, alinéa 2 du code civil « Les fruits industriels d'un fonds sont ceux qu'on obtient par la culture »).

    -Civils, c’est le revenu périodique sous forme de somme d’argent que le propriétaire perçoit.

     

    Les fruits appartiennent au propriétaire !

     

    Section 3 : Le pouvoir de disposition.

    Le propriétaire peut s’en défaire. Il y a deux manières :

    -Matériellement (destruction).

    -Juridiquement (en établissant des actes juridiques).

    • Il peut renoncer à sa propriété (acte d’abandon unilatéral).
    • Via un acte de transmission (aliénation) de la chose et du droit de propriété. Cela s’établit entre l’auteur et l’ayant cause.

     

    Il peut aussi accorder des droits réels au profit d’un tiers.

     

    Il débouche, parfois, sur la perception d’éléments provenant des produits de la chose (à distinguer des fruits). Les produits proviennent de la chose sans périodicité et entraînent une altération de la substance (exemple des coupes d’arbres, des mines de pierres, etc.).

    Cela étant les arbres venant de forêts aménagées (coupes + replantations) sont considérés comme des produits.

     

    C’est aussi le pouvoir de ne pas en disposer. La propriété est une liberté.

     

    Pour les choses consomptibles (consommées dès le premier usage) le droit d’usage et le droit de disposition vont ensemble.

    Ce droit est valable pour les meubles et les immeubles.

     

    Chapitre 2 : Les caractères du droit de propriété.

     

    L’article 544 énonce un caractère mais il y a deux autres caractères. Les caractères mettent en évidence les caractéristiques de propriété. Ils sont au nombre de trois :

    -Absolu.

    -Exclusif.

    -Perpétuel

     

    Section 1 : Le caractère absolu.

     

    C’est le seul explicité à l’article 544.

     

    §1) Expressions de l’absolutisme du droit de propriété.

     

    Il y a deux significations, une technique et une politique.

     

    Aspect technique (juridique) : Le propriétaire peut exercer tous ses pouvoirs sans limites mais dans le respect de la loi. Il peut faire, sur sa chose, tout ce qui ne lui est pas expressément interdit par la loi.

     

    Aspect politique (symbolique) : Le propriétaire est le seul maître à bord. C’est un droit plus important que les autres. C’est un droit fondamental (article 17 de la DDHC repris dans l’article 545 du code civil).

     

    Les litiges qui mettent en cause la propriété privée relèvent des tribunaux de l’ordre judiciaire même quand l’administration est partie prenante.

     

    §2) Les limites à l’absolutisme du droit de propriété.

     

    La première est énoncée à la fin de l’article 544. Cependant il est impossible de recenser toutes les limites qui touchent toutes les formes de propriété.

     

    A) Les limites d’intérêts privés.

     

    Il y a les restrictions à la propriété immobilière dans l’intérêt des propriétés voisines ou les servitudes naturelles ou légales.

     

    Article 640 (alinéa 1) « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué ».

    Article 682 « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ». C’est une servitude de passage.

     

    La jurisprudence a découvert d’autres limites non prévues par les rédacteurs du code :

    -Abus du droit de propriété. Un propriétaire peut être condamné pour abus de sa propriété même quand il exerçait des prérogatives de propriété. Un abus de droit est le fait qu’un propriétaire agisse dans l’intention de nuire à autrui (voir l’arrêt de 1915 de la Cour de Cassation).

    -Troubles anormaux de voisinage. Quand un propriétaire cause un trouble à un voisin et que ce trouble est estimé anormal le propriétaire sera condamné et responsable du trouble. C’est une responsabilité sans fautes.

     

    Les droits des propriétaires de certains immeubles ont été restreints au profit de certains occupants des immeubles. Ceux à qui le propriétaire a concédé l’usage (bail) ont des droits particuliers dans certains baux :

    -Baux commerciaux (code de commerce), le commerçant se voit accorder deux prérogatives :

    • Droit de renouvellement du bail en fin de bail.
    • Droit de céder son bail en même temps qu’il cède son fond.

    -Baux ruraux (code rural), le fermier se voit accorder deux prérogatives :

    • Droit de renouvellement du bail en fin de bail.
    • Droit de préemption, c’est le droit d’acheter en priorité le bien qu’il loue si le propriétaire veut le vendre.

     

    Il existe aussi des limites d’origines conventionnelles telles que les clauses d’inaliénabilités des biens donnés ou légués. Ce sont des libéralités qui se font par donation ou legs (article 900-1 du code civil). Cela se trouve dans les testaments ou les actes de donations. Cette clause est valable que si :

    -Inaliénabilité est temporaire.

    -Inaliénabilité justifiée d’un intérêt légitime.

    La donation d’un bien par un parent à son enfant mais le parent reste usufruitier.

     

    B)   Les limites d’intérêts publics.

     

    Il existe des « servitudes d’intérêts publics ». (Voir l’article 650 du code civil). Il y a un code de la voirie (servitude de voirie mais aussi servitude aérienne).

     

    Il y a aussi des limites tenantes à l’intérêt historique et artistique d’un bien. Les immeubles classés ne peuvent être détruits ou restaurés (restauré sans autorisation). Il en est de même pour certains meubles. Il y a un droit de préemption.

     

    Il peut y avoir des expropriations pour cause d’utilité publique.

     

    En matière d’économie dirigée :

    -Domaine de l’urbanisme, classement des terrains (constructibles ou non).

    -Politique agricole avec pour but de luter contre le morcellement excessif des parcelles agricoles. Les SAFAIRE ont un droit de préemption.

     

    En politique sociale c’est le cas de la lutte contre l’exclusion avec le droit de réquisitionner les logements vaquant.

     

    La propriété telle qu’elle était vue par les révolutionnaires n’existe plus.

     

    Section 2 : Le caractère exclusif et individuel du droit de propriété.

     

    §1) Expression de « l’exclusivisme ».

     

    Le droit de propriété est un droit souverain. La propriété confère, à son titulaire, un monopole sur la chose. Il est le seul à pouvoir exercer des pouvoirs sur la chose. Il a l’exclusivité du bien. Il peut s’opposer aux interventions des tiers sur la chose. La propriété est opposable au tiers.

     

    §2) Les atténuations à « l’exclusivisme », la propriété indivise.

     

    Il faut une propriété pleine et entière, non démembrée. Il ne faut pas conférer, à autrui, un droit réel.

     

    Une propriété collective est une propriété avec plusieurs titulaires, avec des copropriétaires, c’est une propriété indivise. En droit la propriété est individuelle.

     

    A) Structure de l’indivision.

     

    Il y a toujours deux sortes de droits.

    a)    Le collectif.

    Tous les indivisaires sont copropriétaires. Il n’y a pas d’exclusivité des pouvoirs entre eux. Ils peuvent tous se servir de la chose et d’en jouir selon la destination de la chose et en respectant le droit sur les autres. Si quelqu’un l’utilise en exclusivité il devra indemniser les autres.

     

    Il y a un principe de gestion collective, pour faire des actes juridiques il faut qu’ils soient fait collectivement (article 815-3).

     

    Le droit des créanciers personnels de chacun des individus est le droit de gage général des créances sur les biens du débiteur. Le créancier, pour se faire payer, peut saisir n’importe quel bien. Cependant quand il y a des indivisions il y a deux principes :

    -Les créanciers personnels des indivisaires ne peuvent pas se saisir du bien indivis.

    -Si les indivisaires ne payent pas le créancier celui-ci peut saisir le bien indivis.

     

    b)   Le droit individuel de chaque indivisaire : la quote-part.

    La quote-part est une fraction abstraite de la propriété qui revient à chaque indivisaire. Cette quote-part est abstraite, elle n’a aucune matérialité. 

     

    Chacun peut effectuer des actes juridiques seul, il pourra céder ou vendre sa quote-part. Il peut, dans les immeubles, hypothéquer sa quote-part.

     

    D) La durée de l’indivision.

    a)    Le principe.

    L’article 815 dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être demandé ».

     

    Chacun des indivisaires peut demander à mettre fin à l’indivision, pour cela on partage le bien

     

    Le Droit discrétionnaire est un droit pouvait être exercé sans limite, il n’est pas susceptible d’abus. C’est un droit et non une obligation.

     

    Quand le partage est demandé et que les biens sont répartis entre les indivisaires les biens appartiennent à l’indivisaire à compter du décès de l’auteur.

     

     

    b)   Les atténuations.

    De l’article 820 à l’article 824. L’indivision peut être maintenue temporairement.

     

    Les copropriétaires peuvent passer des conventions d’indivisions. Elles doivent être passées par écrit. Il y a deux sortes de conventions :

    -A durée déterminée (maximum 5 ans renouvelable).

    -A durée indéterminée.

     

    Il y a de fausses exceptions à l’exclusivisme du droit de propriété :

    -Propriété conditionnelle, vente d’un immeuble. Si l’acheteur n’a pas d’argent il va emprunter. La signature du compromis de vente peut se signer avant l’obtention du crédit dans ce cas là ce sera une vente sous condition substantive d’obtenir un crédit. Durant ce laps de temps, jusqu’à obtention du crédit, il y aura « deux propriétaires » mais au final il n’y aura qu’un propriétaire effectif.

     

    La propriété apparente : C’est l’application d’un mécanisme plus général nommé théorie de l’apparence. C’est un mécanisme qui veut qu’une situation apparente produise les mêmes effets qu’une situation réelle.

     

    Exemple : Si une personne décède en laissant un bien immobilier et un héritier qui va vendre ce bien avant qu’on s’aperçoive qu’il y ait un testament dans lequel le bien était, en fait, légué à un tiers. L’héritier n’était, donc, qu’un propriétaire apparent mais dans certaines conditions la vente restera quand même valable si l’héritier était de bonne foi ou par une décision de justice.

     

    La propriété « spatio-temporelle » est la jouissance d’un immeuble à temps partagé. Des sociétés vont construire et céder des parts à des intéressés qui vont pouvoir utiliser les locaux durant une certaine période. On ne confère aucun droit de propriété aux personnes (Loi du 6 Janvier 1986, article 1873 du code civil). C’est une sorte de droit de créance.

     

    Section 3 : Le caractère perpétuel.

     

    Aucun autre droit ne peut être considéré comme perpétuel. Il y a deux manifestations :

    -Le droit de propriété est imprescriptible.

    -Le droit de propriété n’est pas limité dans la durée.

     

    §1) L’imprescriptibilité instinctive du droit de propriété.

     

    Le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage. C’est une spécificité du droit de propriété (le titulaire du droit, après 30 ans, pourra toujours agir en revendication, il n’y a pas de prescription extinctive).

     

    Article 2227 du code civil : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

    Cependant le droit n’a pas changé :

    -Quand ce texte a été débattu il a fait l’objet de rapports qui précisaient qu’il n’y avait aucun changement.

     

    Il ne connaît pas de véritable exception. Il connaît cependant une très importante atténuation. Le simple fait, pour un propriétaire, de ne pas exercer ses prérogatives ne fait pas perdre la propriété. Mais un tiers qui profiterait du non-usage devient, après 30 ans, le propriétaire du bien, il existe donc une prescription acquisitive.

     

    §2) Absence de limitation dans le temps.

     

    Le droit de propriété n’est pas limité dans le temps, il dure indéfiniment contrairement aux autres droits. Il dure autant de temps que la chose sur laquelle il porte. 

     

    Quand le propriétaire abandonne la chose celle-ci devient sans maitre.

     

    La perpétuité du droit de propriété n’est pas en cause quand il y a transmission de la propriété. Elle passe de celui qui transmet (l’auteur) à celui qui reçoit (l’ayant cause).

     

    Les droits de propriétés incorporels sont limités dans le temps. Elles durent durant la vie de l’auteur plus 70 ans après sa mort. Une fois ce délai écoulé l’œuvre tombe alors dans le domaine public.

     

    La propriété a des formes très particulières qui existent. Il y a de nouvelles formes de propriété dont l’anomale :

    -Fiducie, elle date de 2007 en France (Articles 2011 à 2031). C’est une opération par laquelle une personne transfère, temporairement, un ou plusieurs biens ou droits à une autre personne, à charge pour celle-ci de gérer le (les) bien(s) dans l’intérêt d’un bénéficiaire. C’est une propriété temporaire. Il existe la fiducie de gestion et la fiducie de sureté.

    -Réservée, c’est une propriété retenue (Article 2329).

     

    Sous-titre deuxième :

    La propriété immobiliére.

     

    Chapitre 1 : L’étendue de la propriété immobilière.

     

    Cela renvoie à deux questions :

    -étendue matérielle.

    -étendue juridique.

     

    Section 1 : L’assiette de la propriété immobilière.

     

    De quoi est-on exactement propriétaire ? Sur quoi va-t-on exercer ses prérogatives ?

     

    Elles s’exercent sur une fraction d’espace, sur un volume d’espace mais aussi sur tout ce qui est accessoire.

     

    §1) La dimension spatiale.

    A) La propriété ordinaire liée au sol.

     

    Article 552, alinéa 1 du code civil « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

    La propriété comprend donc le dessus et le dessous du sol.

     

    a)    La propriété du dessus.

    Article 552, alinéa 2 du code civil « Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre des servitudes ou services fonciers » ». Le propriétaire du sol peut donc utiliser l’espace aérien au dessus de son sol. On ne peut pas, dans certains cas, construire des structures trop hautes (limite matérielle ou juridique). Le propriétaire peut empêcher un tiers d’entrer dans son espace aérien (article 673, alinéa 1 « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent ».

     

    b)   La propriété du dessous.

    Article 553, alinéa 3 du code civil « Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ». On parle aussi du tréfonds. Il y a, cependant, quelques limitations sur la propriété du sous-sol et de ce qu’il contient.

     

    Pour les gisements (produits) souterrains le droit est variable en fonction de la catégorie du gisement :

    -Mine (charbon, fer, hydrocarbure), le droit d’exploitation appartient à l’Etat.

    -Carrière (pierre) le propriétaire peut exploiter lui-même.

     

    Concernant les fouilles archéologiques elles sont réglementées par le code du patrimoine. Les objets découverts appartiennent :

    -Mobiliers (appartiennent au propriétaire).

    -Immobiliers (Article L541-1 du code du patrimoine), le propriétaire n’est pas propriétaire des biens immobiliers découverts en sous-sol.

     

    c)    La propriété détachée du sol.

    1)    Le droit de superficie (ou de tréfonds).

    C’est le droit d’une personne, qui n’est pas propriétaire du sol, d’exercer des droits sur le dessus du sol. Le droit de tréfonds est valable pour le sous-sol. Article 553 du code civil « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment ».

     

    La cour de cassation s’est penchée sur le droit de superficie (arrêt de la troisième chambre civil du 6 Mars 1991).

     

    2)    La propriété en « volume ».

    Elle est née en France à l’occasion de l’aménagement du quartier de la Défense à Paris. Comme il avait deux types d’agents (publics et privés) il fallait repartir les locaux. Le Conseil d’Etat a déclaré impossible le fait que certaines parties d’un immeuble soient dans le domaine public et l’autre partie dans le domaine privé.

     

    La propriété en volume nécessite des servitudes d’appui.

     

     

    §2) La propriété des accessoires.

     

    Article 546 du code civil « La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement ». L’accessoire suit le sort du principal.

     

    Accession, le propriétaire d’une chose principale devient le propriétaire des accessoires de la chose principale.

     

    A) Accession artificielle.

     

    Les éléments accessoires à l’immeuble apparaissent après une intervention humaine. Cela va concerner surtout les constructions et les plantations faites sur le sol d’autrui ou faites avec des plans/matériaux qui n’appartiennent pas à l’auteur de la construction.

     

    a)    Ouvrages fait avec des matériaux d’autrui.

    Article 554 du code civil « Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il ya lieu : mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever ».

     

    Le propriétaire peut construire avec des matériaux qui ne sont pas à lui. Le propriétaire du sol va devenir le propriétaire des matériaux ou des plans qui ne lui appartenaient pas. Le propriétaire initial aura perdu sa propriété mais il se verra verser une indemnité. Le propriétaire de la construction devra verser d’autres indemnités si l’utilisation des matériaux cause un préjudice au propriétaire des matériaux.

     

    b)   La construction ou plantation sur le terrain d’autrui.

    Article 555 :

    « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

    Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

    Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

    Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent ».

     

    Une personne qui construit sur un terrain qui n’est pas à elle va se voir retirer la propriété du bien construit au profit du propriétaire du terrain (le sol est la chose principale).

    Cela se fait selon la bonne ou mauvaise foi de l’auteur des ouvrages c’est-à-dire que si l’auteur des ouvrages les a effectués de bonne foi (qu’il ne savait pas qu’il construisait chez autrui) il y a automatiquement accession c’est-à-dire que le propriétaire du sol devient le propriétaire de la construction).

    Si le constructeur des ouvrages est de mauvaise foi le propriétaire du sol peut détruire la construction ou la garder en indemnisant le constructeur. 

     

    Quand il a accession le propriétaire du sol doit indemniser l’auteur des ouvrages. L’indemnité doit être soit:

    -Egale à la valeur apportée à la valeur du terrain (égale à la plus value).

    -Egale au coût des matériaux et prix de la main d’œuvre en fonction de la date et de l’état de l’ouvrage.
    C’est le propriétaire du sol qui choisit.

     

    Ces règles s’appliquent, en principe, dans les rapports entre le propriétaire du sol et un tiers auteur des constructions. Cela ne s’applique pas dans les rapports entre époux et dans le cas de simple empiétement sur le terrain d’autrui. Le voisin victime de l’empiétement peut toujours demander la démolition quelque soit le coût et les conséquences (article 545).

     

    B)   Accession naturelle.

    a) Liée au cours d’eau.

    C’est quand l’élément accessoire à l’immeuble apparaît après un phénomène naturel tel que :

    -Alluvion ou relais (Article 556 et Article 557).

    -Avulsion (article 559).

    -Formation d’îles, îlots et d’atterrissements (article 560).

     

    Il y a deux types de cours d’eau :

    -Ceux qui relèvent du domaine public.

    -Ceux qui ne sont pas domaniaux dans ces cas là la terre appartient aux riverains du cours d’eau (article 561).

     

    b) Liée au déplacement de certains animaux.

    Article 564 du Code civil « Les pigeons, lapins, poissons, qui passent dans un autre colombier, garenne ou plan d'eau visé aux articles L. 431-6 et L. 431-7 du code de l'environnement appartiennent au propriétaire de ces objets, pourvu qu'ils n'y aient point été attirés par fraude et artifice. »

     

    Il ne s’applique qu’au niveau des animaux visés par l’article. Il ne s’applique pas aux animaux de basse-cour.
    Voir l’article L211 du code rural.

     

    La propriété s’exerce aussi, dans une certaine mesure, sur l’eau qui tombe (article 641), sur l’eau qui surgit du sol (article 642) et sur celle qui circule (article 643-644).

     

    Section 2 : Propriété immobilière et voisinage.

     

    C’est un problème de délimitation et d’étendue juridique.

     

    Sous-section 1 : La délimitation de la propriété immobilière.

     

    Toutes les propriétés immobilières sont limitées dans l’espace. Les limites se trouvent dans les titres de propriété et dans le cadastre.

     

    §1) Le bornage.

    Opération juridique pour déterminer la limite entre deux propriétés voisines et à la matérialiser par des bornes. Aujourd’hui on utilise des cubes ancrés dans le sol. Il y a deux types de bornage :

    -Bornage amiable, les deux voisins s’entendent (accord et consentement des deux voisins). Ce bornage fait l’objet d’un procès verbal de bordage qui va être publié à la conservation des hypothèques.

    -Bornage judiciaire, il y a l’intervention d’un juge quand l’un des deux voisins ne veut pas effectuer le bornage (article 646 « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs »). Cela passe par une action en bornage qui est de la compétence du Tribunal d’Instance. Ce bornage ne peut être utilisé que pour fixer les limites entre deux propriétés privées (pour le domaine public c’est une procédure d’alignement) qui se touchent. Elles ne doivent pas être bâties jusqu’aux limites. Les opérations de bornage supposent que le géomètre essaye de retrouver les indications du cadastre. Cela entraîne des frais pris en charge par les deux voisins à égalité.

     

    §2) Les clôtures.

     

    Quand on connaît les limites de la propriété on peut établir une clôture.

     

    A) L’établissement.

    a)    Le droit de se clore.

    Article 647 du code civil « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682 ».

    C’est une conquête de la Révolution Française, article 682 « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ». S’il existe une servitude de passage on ne peut pas clôturer en interdisant le passage.

    Article 648 « Le propriétaire qui veut se clore perd son droit au parcours et vaine pâture en proportion du terrain qu'il y soustrait ». Cela est valable s’il existe donc un droit de vaine pâture (droit aux habitants de faire paître les animaux sur les terrains de la paroisse).

     

    b)   L’obligation de se clore : clôture forcée.

    C’est l’obligation, pour un voisin, de participer aux frais de construction de la clôture quand le voisin le lui demande. Article 663 « Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres ». Cette obligation n’existe que dans les villes et les faubourgs, que pour les clôtures par mur et que pour les terrains sur lesquels il y a une habitation.

     

    Cette obligation n’existe qu’au moment de l’édification du mur. Si le mur a déjà été construit on ne peut pas demander au voisin de participer.

     

    La loi prévoit la hauteur du mur dans l’article 663 du code civil « […] la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres ». Ce mur sera mitoyen. Il existe un tempérament, si le voisin ne veut pas participer il peut s’y soustraire mais en abandonnant la moitié du terrain nécessaire à la construction du mur sinon cela sera un mur privatif.

     

    B) Le régime juridique des clôtures.

    Il y a deux types de clôture :

    -Privative, elle appartient exclusivement à 1 des 2 voisins.

    -Mitoyenne, c’est une forme de copropriété, elle appartient indivisément aux deux voisins. C’est une copropriété particulière car aucun des voisins ne peut demander le partage.

     

    a)   L’établissement de la mitoyenneté.

    Il y a 3 façons :

    -Par convention par les deux voisins (publiée à la conservation des hypothèques et actes notariés).

    -Par volonté unilatérale, un voisin va imposer à l’autre la mitoyenneté (clôture forcée). Si un mur est privatif et que l’autre voisin s’en sert le propriétaire du mur peut demander à l’autre d’acquérir la mitoyenneté. Cela peut être la volonté de celui qui n’a pas construit (cession forcée de la mitoyenneté) à avoir la mitoyenneté du mur (article 661).

    -Par prescription acquisitive, le voisin non propriétaire se comporte comme s’il était copropriétaire du mur. Au bout d’un certain temps il devient copropriétaire.

     

    b)    La preuve de la mitoyenneté.

    -Titre de propriété, il est parfois indiqué s’il y a mitoyenneté.

    -Preuve par prescription acquisitive.

    -Preuve par présomption (article 666 et 653). Il faut que les deux terrains soient en état de clôture.

     

    Ces présomptions ne jouent pas s’il n’y a pas de marque de non mitoyenneté. Article 666 alinéa 1 « Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire »

     

    c)  La situation des copropriétés mitoyennes.

     

    Les propriétaires vont avoir des droits et des charges.

     

    1)    Les droits.

    Pour les murs : Il y a un droit d’usage et de jouissance, article 662 « L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ». Mais il ne peut pas y avoir d’ouverture sans le consentement des autres. Ils peuvent faire surélever le mur.

    Pour les autres types de clôture il y a un droit d’usage et de jouissance.

    -Article 669 « Tant que dure la mitoyenneté de la haie, les produits en appartiennent aux propriétaires par moitié ».

    -Article 670 « Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.

    Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés ».

     

    2)    Les charges.

    Elles se répartissent entre les deux propriétaires :

    -Article 665 « Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise ».

    -Article 667 « La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.

    Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux ».

    Un voisin peut renoncer à la mitoyenneté et ainsi renoncer aux charges sauf :

    -Si c’est un mur mitoyen qui soutient le bâtiment du voisin qui souhaite renoncer.

     

    Sous-section 2 : Les restrictions à la propriété immobilière dans l’intérêt des voisins.

     

    Les restrictions au droit du propriétaire d’un mur dans l’intérêt des propriétés voisines.

     

    §1) Les servitudes légales dans les rapports de voisinage.

    A) Relatives aux régimes des eaux.

     

    Il y a plusieurs servitudes liées à l’eau.

    Il y a une servitude d’écoulement des eaux (article 640 du code civil), c’est une servitude naturelle qui impose, aux propriétaires des terrains inférieurs, de recevoir l’eau qui découle des terrains supérieurs (eaux de pluies ou de sources). Le propriétaire du terrain supérieur ne doit rien faire pour aggraver la charge du propriétaire du terrain inférieur.

    L’article 641 concerne les terrains sans habitation, les propriétaires des terrains supérieurs peuvent utiliser les eaux dans un but agricole mais ils doivent verser une indemnité au propriétaire du terrain inférieur.

    Article 681 « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ». Cela fait référence aux égouts des toits.

    Dans le code rural il y a d’autres servitudes :

    -Ecoulement (L152-15 et L152-20 et suivant).

    -Transport (L152-14).

     

    B)   La réglementation des ouvertures donnant sur la propriété voisine.

     

    On ne peut pas pratiquer n’importe quelles ouvertures dans sa construction.

     

    a)    Les ouvertures réglementées.

    Cela se trouve dans les articles 675 à 680.

    -Les jours de souffrance : ils permettent la vue chez le voisin sans laisser passer l’air (ouverture à verre dormant c’est-à-dire que la fenêtre ne peut pas s’ouvrir).

    -Les vues : ce sont des ouvertures qui laissent passer l’air et permettent la vue. Le verre peut s’ouvrir. Les balcons et terrasses sont assimilés à des vues.

     

    Les ouvertures de verre translucide dormant ne sont pas réglementées tout comme celles qui donnent sur les toits.

     

    b)   Le contenu de la réglementation.

    Il faut, en cas de mur mitoyen, le consentement des deux voisins.

    Si c’est un mur privatif :

    -Si le mur est à la limite seul des jours peuvent être pratiqués (article 676 et 677).

    -Si le mur est en retrait on pourra pratiquer des vues droites ou des balcons à 1m90 de la propriété voisine. Si ce sont des vues obliques c’est à 60cm (article 678 et 679). Ces ouvertures n’imposent pas d’obligations au voisin. Si l’ouverture ne respecte pas la législation le voisin peut obtenir la mise en conformité sauf si le propriétaire a une servitude de vue.

     

    C)  La réglementation des plantations, constructions ou dépôts nuisibles.

    a)    Les plantations.

    Ce sont les articles 671 à 693.

    Il faut respecter des distances de plantation par rapport à la propriété du voisin.

     

    Article 671 :

    « Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.

     

    Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.

     

    Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers »

     

    Si la plantation fait plus de 2m alors la distance entre la plantation et la limite de la propriété doit être de plus de deux mètres.

    Si la plantation fait moins de 50cm alors la distance entre la plantation et la limite de la propriété doit être de minimum 50 centimètres.

     

    Si la distance n’est pas respectée le voisin pourra la faire respecter. Le voisin peut toujours obtenir la coupe des branches en limite de propriété.

     

    b)   Les constructions et dépôts nuisibles.

    Article 674

     « Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non,

     

    Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,

     

    Y adosser une étable,

     

    Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives,

     

    Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin »

    Quand un propriétaire veut effectuer des constructions ou des dépôts qui présentent un risque il doit respecter la réglementation.

     

    D) La servitude légale de passage en cas d’enclave.

    Ce sont les articles 682 à 685-1.

    Quand une parcelle est enclavée le code accorde, à son propriétaire, le droit d’accéder à cette parcelle en passant sur les fonds qui séparent le sien de la voie publique et ce contre indemnisation.

     

    a)    L’existence du droit de passage.

    Quand deux conditions sont remplies la servitude de passage est automatique :

    -En cas d’enclave.

    -Nécessité d’un passage.

     

    L’enclave existe quand il n’y a pas d’accès à la voie publique ou quand cet accès est insuffisant au regard de l’exploitation du fond enclavé. Même s’il y a enclave le droit de passage peut être refusé comme en cas d’attitude du propriétaire.

    Le droit de passage ne peut être obtenu en justice si le passage est toléré par d’autres voisins. Si l’enclave cesse la servitude de passage disparaît.

    La nécessité d’un passage est le fait d’avoir un besoin de passage pour exploiter son terrain. Il y a une condition de proportionnalité du passage par rapport à l’activité.

     

    Dans ces deux conditions la servitude existe de plein droit. Le propriétaire du terrain enclavé va devoir indemniser la « victime » de la servitude.

     

    b)   Les modalités du passage.

    1)    L’assiette du passage.

    Tous les terrains qui enclavent un autre terrain peuvent faire l’objet de la servitude de passage.

     

    Article 683 : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

     

    Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

     

    Article 684 : « Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

     

    Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable »

     

    2)    Les modalités concrètes.

    Le passage s’effectue sur le fond mais il peut y avoir des passages souterrains et aériens. Ce passage sera proportionnel aux besoins d’exploitation du fond.

     

    §2) Les obligations de voisinage.

     

    Une jurisprudence sanctionne les inconvénients engendrés dans les rapports de voisinage. Chaque fois qu’une activité cause des troubles l’auteur de l’activité va engager sa responsabilité au point qu’il pourra être obligé de cesser son activité (responsabilité pour trouble anormal du voisinage).

     

    Exemples : Fumées, odeurs, bruits, ondes, création d’obstacles à la vue, vibrations, troubles à l’environnement.

     

    A) Les conditions de la responsabilité.

     

    Elle pèse à titre principal sur le propriétaire de l’immeuble duquel proviennent les troubles.

    On parle de responsabilité « objective » : c’est la responsabilité indépendamment de toutes fautes du responsable c’est-à-dire qu’il est responsable même s’il n’a pas commis de fautes. Il suffit que le trouble soit considéré comme anormal. Le dommage doit être d’une certaine gravité. En principe on ne tient pas compte de l’antériorité de l’activité du trouble par rapport à la présence de la victime du trouble.

    Article L112-16 du code de la construction de l’habitation : « Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

     

    B) Les effets de la responsabilité.

     

    Voir l’arrêt du 7 septembre 95 : JCP 1996 II sous le numéro 22625. Fait référence à un trouble causé par des poules.

     

    Si l’activité a fait l’objet d’une déclaration en préfecture donc qu’il y a une autorisation administrative pour effectuer ce trouble il y a le versement d’une indemnité à la victime.

    En l’absence d’autorisation administrative, en plus des dommages et intérêts et des travaux le juge pourra interdire l’activité.

     

     

    Chapitre 2 : La transmission de la propriété immobilière.

     

    Le droit de propriété va passer d’une personne à un nouveau propriétaire, à un nouveau titulaire. Ces deux personnages portent un nom en droit, le premier celui qui transmet est l’auteur. Et le deuxième, celui qui reçoit le droit, est l’ayant cause (il reçoit le même droit que celui d’avant).

     

    Acquisition dérivée, ce sont diverses hypothèses avec plusieurs distinctions :

    -Acquisition entre personnes vivantes (entre vifs) c’est le cas d’une vente, d’une donation.

    -Acquisition à cause de mort, c’est le cas des successions, des testaments, des legs.

     

    La transmission universelle c’est quand l’ayant cause reçoit la totalité des biens.
    La transmission à titre particulier c’est quand l’ayant cause ne perçoit qu’un ou plusieurs biens précis.

     

    Si la transmission est onéreuse l’ayant cause va fournir une contre partie (financière en générale). Si par contre elle est gratuit l’ayant cause ne va rien fournir, il va juste recevoir.

     

    La transmission, dans tous les cas, se réalise par un acte juridique. La transmission pose deux séries de questions :

    -A quelles conditions peut-il y avoir transfert ?

    -Comment le transfert est-il réalisé ?

     

    Section 1 : Les conditions du transfert de la propriété immobilière.

     

    Article 537, alinéa 1 du Code civil :

    « Les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, sous les modifications établies par les lois »

     

    Pour pouvoir disposer d’un bien immobilier il faut avoir sa propriété. Il peut y avoir des cas où ce principe est restreint.

     

    §1) La condition de base : la propriété de l’auteur.

    A) Le principe.

    Pour pouvoir transférer la propriété l’auteur doit être titulaire du droit de propriété « memo dat quod non habet » (personne ne transfert la propriété de ce qu’il n’a pas).

     

    a)    Absence de pouvoirs de disposition.

    L’usurpateur n’a pas de droit.

    C’est le cas où le titre de l’auteur se trouve rétroactivement anéanti. C’est le cas où une personne qui achète un immeuble et qui va le revendre tout de suite après mais la première vente est annulée. Dans ce cas le 2eme vendeur a vendu sans être propriétaire.

     

    C’est dans les cas d’indivisions, si l’immeuble est vendu par un seul indivis c’est, en partie, la vente de la chose d’autrui. L’acquéreur a reçu le bien de quelqu’un qui n’était pas totalement propriétaire.

     

    b)   Sanction.

    L’acte juridique est inopposable au véritable propriétaire dans le cas où le vendeur qui a conclu la vente n’était pas propriétaire. Le véritable propriétaire va pouvoir revendiquer son bien sans avoir à attaquer l’acte juridique. Il n’est pas obligé de tenir compte de l’acte juridique. Dans les rapports entre le vendeur et l’acheteur l’acte est valable et il a fait naître une obligation de garantie c’est-à-dire que le vendeur s’engage à transférer la propriété et que la propriété ne lui sera pas contestée (article 626). L’acheteur va pouvoir se retourner contre le vendeur et non contre le véritable propriétaire.

     

    Article 1599 du Code civil « La vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ». Cette nullité est très spéciale, elle est relative. C’est la mise en œuvre anticipée de l’obligation de garantie.

     

    B) Les exceptions : la propriété apparente.

    Chez l’auteur elle remplace la propriété réelle.

     

    a)    La « théorie » de l’apparence.

    Il n’y a pas de texte qui prévoit cela.

    « Error communis facit jus », ce mécanisme est une situation apparente qui produit les mêmes effets qu’une situation réelle si certaines conditions sont réunies :

    -Condition de l’erreur commune

    -Bonne foi du tiers.

     

    Un propriétaire apparent va faire des actes aussi efficaces que ceux faits par un propriétaire réel.

     

    Une personne qui, lors de son décès, laisse 1 immeuble et 1 héritier. L’héritier va décider de vendre l’immeuble mais on va découvrir, plus tard, un testament dans lequel l’immeuble est légué à un tiers autre que l’héritier. L’héritier n’est donc qu’un propriétaire apparent pour deux conditions :

    -Tout le monde a cru que cette personne était propriétaire. C’est la condition de l’erreur commune.

    -Celui qui a traité avec le propriétaire apparent doit être de bonne foi.

     

    Dans tous les cas la vente est opposable au véritable propriétaire.

     

    Il y a le cas de la propriété simulée. On parle de simulation quand les deux parties d’un contrat font semblant de passer un contrat alors que secrètement elles sont d’accord pour former un autre contrat (c’est une contre-lettre).

     

    Exemple : 

    -Lors de la vente d’un immeuble avec une partie du prix dissimulée (200 000€ déclaré alors que la vente sera de 300 000€).

    -On a aussi la vente fictive d’un immeuble. C’est quand deux personnes se mettent d’accord pour faire semblant de vendre. Cependant si l’acheteur fictif décide de vendre il faut voir l’article 1321 (« Les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes ; elles n'ont point d'effet contre les tiers »). Donc l’acheteur qui a traité avec le vendeur fictif peut décider de l’ignorer et donc de se tenir à l’apparence de propriété.

     

    §2) Les restrictions à la liberté du transfert de la propriété immobilière.

    A) Les restrictions d’origines légales.

    Quand un terrain est compris dans le cadre d’un aménagement foncier rural toute aliénation par division ultérieure de ce terrain doit être approuvée par une commission administrative.

     

    Quand un terrain est compris dans un projet de lotissement il ne peut être aliéné qu’à la condition que l’opération de lotissement ait été autorisée.

     

    Quand un immeuble est classé monument historique le code du patrimoine dispose que toute aliénation doit être notifiée à l’autorité administrative.

     

    Les droits de préemption est le droit, en cas de mise en vente, pour une personne de se porter acquéreur par priorité sur toute autre personne. C’est par exemple le droit, pour un locataire, d’être propriétaire sur la vente de l’appartement qu’il loue. Il y a un droit de préemption des communes lors des plans d’urbanisme.

     

    B) Les restrictions d’origines conventionnelles.

    a)    Les clauses d’inaliénabilités.

    Une personne qui reçoit un bien immobilier par legs ou donation peut trouver, dans le contrat, une clause qui dispose que le receveur ne pourra aliéner le bien. Article 900-1 du code civil :

    «Les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige.

     

    Les dispositions du présent article ne préjudicient pas aux libéralités consenties à des personnes morales ou mêmes à des personnes physiques à charge de constituer des personnes morales »

    Mais il faut deux conditions pour que cette clause puisse être incluse :

    -L’inaliénabilité doit être temporaire.

    -L’inaliénabilité doit être justifiée par un intérêt légitime.

     

    Si un parent donne un bien à un enfant pour des raisons fiscales il va le donner en se réservant l’usufruit. Le notaire va conseiller de mettre une clause d’inaliénabilité.

     

    Il y aussi les pactes de préférence. Ce sont des droits de préemption d’origine conventionnelle. Un propriétaire s’engage envers une autre personne à donner la préférence à celui-ci s’il décide de vendre. Si la vente est faite au mépris de ce pacte la vente est nulle et si jamais l’acheteur connaissait l’existence de ce pacte le préférencier peut décider de prendre la place de l’acheteur.

    Section 2 : Les modalités du transfert de la propriété immobilière.

    §1) Les modalités de transfert dans les rapports des parties à l’acte juridique.

    A) Les règles applicables.

    a)    Le principe

    Quand il y a un contrat le transfert de la propriété se produit par le seul effet du contrat, c’est un transfert immédiat. Si le contrat est consensuel (vente ou échange d’immeuble) il suffit que les deux consentements soient échangés pour que le contrat soit formé. Si le contrat est solennel (respect de formalité comme contrat de donation avec acte notarié (article 931)) le contrat n’est formé qu’une fois l’acte signé par les deux parties chez le notaire. On parle aussi du principe du transfert par simple échange de consentement.

     

    b)   Les exceptions.

    Le transfert de la propriété peut être différé. La propriété n’est pas transférée au moment du contrat. Cela se passe dans les cas découlant de la nature et des caractères de l’immeuble. Si l’immeuble est une chose de genre, une chose fongible l’acte juridique ne suffit pas pour transférer la propriété, il faudra attendre l’opération d’individualisation. C’est le cas dans les ventes d’immeubles futurs. Le transfert de propriété ne sera fait qu’une fois l’immeuble construit.

     

    Le transfert différé peut découler de clauses dans un contrat :

    -Clause prévoyant un terme pour le transfert c’est-à-dire un délai entre la conclusion du contrat et le transfert de la propriété. Par exemple dans les compromis de vente il y a une clause indiquant que la propriété sera transférée qu’une fois l’acte notarié signé.

    -Vente sous condition suspensive. C’est quand une personne achète un terrain sous condition d’obtenir un permis de construire c’est-à-dire que si la personne n’obtient pas le permis de construire la vente est annulée. Le transfert de propriété ne s’effectue que si le permis de construire est obtenu.

    -Vente avec clause de réserve de propriété, article 2373, alinéa 2 « La propriété de l'immeuble peut également être retenue ou cédée en garantie »

     

    B) La portée du transfert dans les rapports entre les parties.

    a)    Première conséquence.

    L’acheteur va pouvoir exercer ses prérogatives de propriétaire et ainsi récolter les fruits de l’immeuble.

     

    b)   Deuxième conséquence, « le transfert des risques ».

    Le problème des risques ne se pose que dans les transferts à titre onéreux. L’immeuble vendu vient à périr de cas fortuit après la conclusion de la vente mais avant la délivrance à l’acheteur. Est-ce que l’acheteur va quand même devoir payer le prix ? (Les risques sont-ils pour lui ?) Ou va-t-il être dispensé de payer ? (Les risques sont-ils pour le vendeur ?).

    Article 1138, alinéa 2 du Code civil :

    « Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l'instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n'en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer ; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier ».

    Les risques sont donc pour l’acheteur car il est le propriétaire du fait de la conclusion de la vente via un compromis. Cette règle «  Res perit domino » n’est pas d’ordre public, elle peut être écartée par une clause du contrat.

     

    §2) Les modalités du transfert à l’égard des tiers, la publicité foncière.

    Le transfert intéresse d’autres personnes autres que le vendeur et l’acheteur. Ces autres personnes sont les tiers. Si une personne veut acheter un immeuble elle va l’acquérir auprès d’un vendeur qui doit être propriétaire. Il faut s’assurer que le vendeur est encore propriétaire. Est-ce qu’on va considérer le tiers en tenant compte d’une vente déjà effectuée ? Pour éviter cela il y a la publicité foncière. Tous les actes de transfert de la propriété immobilière sont publiés à la conservation des hypothèques. Si cette publicité n’est pas effectuée les tiers peuvent ignorer l’acte.

     

    A) Les formalités de publicité foncière.

    Elles consistent en un dépôt d’une copie de l’acte de transfert à la conservation des hypothèques (Décret du 4 janvier 1955 et décret d’application du 14 octobre 1955 sous les articles 1488 ou 2288).

     

    a)    Les conditions.

    Condition de l’effet relative (article 4 du décret du 4 janvier 1955). Quand l’acheteur veut faire publier son titre il ne peut le faire que si le propre titre du vendeur a lui-même été publié.

     

    L’acte à publier doit être authentique (fait par un notaire). On ne peut pas faire publier un acte non établi de façon authentique.

     

    b)   Le caractère obligatoire.

    Selon l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 il y a des sanctions si la publicité foncière n’est pas effectuée :

    -Mise en jeu de la responsabilité de celui qui devait publier l’acte.

    -L’acte non publié est inopposable au tiers.

     

    B) Le mécanisme.

    a)    La nature.

    Il y a deux idées :

    -La publicité foncière n’est pas attributive de droit c’est-à-dire qu’elle ne transfère pas des droits, c’est l’acte de vente qui les transfère. La publicité ne purge par les défauts de l’acte de transfert.

    -La publicité est confortative de droit. La publicité ne va que conforter le transfert des droits en imposant au tiers de reconnaître ce transfert effectué par l’acte de vente. Si la publicité n’est pas effectuée les tiers peuvent l’ignorer.

     

    b)   L’inopposabilité : sanction du défaut.

    Quand un acte de transfert n’a pas été publié ou a été publié en second les tiers pourront considérer que l’acte n’existe pas, il leur est inopposable.

     

    Cet acte les tiers peuvent l’ignorer. Il n’y a pas eu, pour eux, transfert de propriété.

     

    Ce ne sont pas tous les tiers qui peuvent invoquer l’inopposabilité. La publicité foncière sert uniquement à régler les conflits entre les tiers qui sont ayant-cause du même auteur sur le même immeuble pour des droits réels concurrents et qui ont, eux, satisfaits au dépôt de publicité foncière. Un locataire ne pourra pas invoquer le défaut de publicité. Cela ne concerne pas les autres tiers.

     

    C’est le premier qui a acheté, à date certaine, qui va posséder le bien. A date certaine (article 1328 du Code civil) :

    -Acte enregistré par l’administration fiscale.

    -Si un des signataires est décédé.

    L’inopposabilité a des répercutions entre les parties. L’acte ne va pas produire le transfert de la propriété entre l’acheteur et le vendeur.

     

    Chapitre 3 : La protection judiciaire de la propriété immobilière.

     

    Quand une personne se prétend propriétaire d’un immeuble comment va-t-elle faire pour faire reconnaître sa propriété par rapport à quelqu’un qui ne reconnaît pas la propriété ?

     

    La personne qui se prétend propriétaire va faire une action en revendication. On dit que c’est une action réelle. Cette action suppose que celui qui l’exerce arrive à convaincre le juge qu’il est propriétaire donc à apporter la preuve de sa propriété.

     

     

    Section 1 : La revendication de la propriété immobilière.

    §1) L’exercice de l’action.

    A) Les cas d’exercice de l’action.

     

    L’action est exercée quand une personne se prétend propriétaire d’un immeuble qu’elle ne détient pas et que le possesseur refuse de reconnaître la propriété de l’intéressé.

     

    Parfois, même dans ce type de situation, celui qui se prétend possesseur aura plutôt intérêt à intenter une action personnelle en restitution du bien car elle est fondée sur un droit de créance.

     

    On peut aussi intenter une action possessoire qui permet à une personne dépossédée de son bien de récupérer la possession de son bien.

     

    B) La procédure de l’action.

    a)    La compétence.

     

    Cette action est portée devant le Tribunal de Grande Instance du lieu où est situé l’immeuble.

    b)   La prescriptibilité de l’action.

    1)    Avant la réforme de 2008.

    La règle traditionnelle a été posée dans la jurisprudence, c’était celle de l’imprescriptibilité extinctive de la propriété. L’écoulement du temps n’entraine pas l’extinction du droit d’action. Cela découle du caractère perpétuel du droit de propriété.

     

    2)    Après la réforme de 2008.

    Article 2227 du code civil :

    « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer »

    L’état du droit n’a pas changé car les rapporteurs ont dit que cela ne fait qu’entériner le droit.

     

    c)    La règle dit « du non cumule du possessoire et du pétitoire ».

    C’est l’article 1264 du code de procédure civile.  Quand une action possessoire est intentée l’auteur de cette action ne peut pas agir au pétitoire tant que l’instance possessoire n’est pas terminée et les condamnations appliquées.

     

    §2) La réussite de l’action.

     

    Quand l’action échoue le défendeur est laissé en possession de l’immeuble.

     

    Quand l’action réussit le demandeur a prouvé que le défendeur n’était pas propriétaire.

     

    A) La reconnaissance du droit de propriété du revendiquant.

     

    C’est quand le juge déclare le revendiquant propriétaire. Les actes accomplis par le faux propriétaire ne seront pas opposables au revendiquant sauf ceux de gestion courante tels que les baux.

     

    B) La restitution de l’immeuble au revendiquant.

     

    Le défendeur rend l’immeuble au revendiquant. Les deux peuvent avoir des obligations.

     

    a)    Les obligations du défendeur évincé.

    Il doit restituer l’immeuble ainsi que les fruits produits par l’immeuble et perçus durant le temps de possession mais la restitution des fruits ne s’effectue que si le défendeur évincé était de mauvaise foi sinon il peut conserver les fruits (article 549 du code civil « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement »).

    Il doit aussi indemniser le revendiquant pour les détériorations de l’immeuble sauf s’il était de bonne foi et si la détérioration résulte d’une aliénation qui apporte à l’immeuble.

     

    b)   Les obligations du revendiquant.

    C’est le mécanisme de la théorie des impenses (dépenses effectuées par une personne sur un bien qu’elle doit restituer au propriétaire), il y a trois catégories :

    -Impenses nécessaires, ce sont les dépenses sans lesquelles l’immeuble n’aurait pu être conservé en état. Elles sont remboursées sauf les dépenses d’entretien courant et que le possesseur de bonne foi conserve les fruits).

    -Impenses utiles, ce sont celles qui ont apporté une plus value (sauf plantations constructions nouvelles). Elles sont remboursées jusqu’à concurrence de la plus value qui subsiste sur l’immeuble.

    -Impenses somptuaires (voluptuaires), ce sont les dépenses de luxe ou d’agrément, il n’y a pas de remboursement.

     

    Si les deux parties sont tenues de versement réciproque on fait jouer le mécanisme de la compensation. Si le revendiquant est débiteur le défendeur évincé peut refuser la restitution de l’immeuble tant qu’il n’aura pas été payé par le revendiquant. C’est le droit de rétention mais il n’est accordé que si le défendeur était de bonne foi.

     

    Section 2 : La preuve de la propriété immobilière.

     

    Aucun texte ne traite de cette question. C’est la jurisprudence qui a adapté le droit commun de la preuve dans le code.

     

    §1) La charge et l’objet de la preuve.

    A) L’objet de la preuve.

     

    La preuve incontestable de la propriété de l’immeuble est impossible à rapporter car, en droit français, il n’y a pas de titre officiel de propriété. Il faut démontrer au juge que l’on est plus vraisemblablement propriétaire que notre adversaire.

     

    B) La charge de la preuve.

     

    Si une partie convainc le juge il n’y a aucun problème.

    Si aucune partie n’arrive à convaincre le juge c’est sur la partie que pèse la charge de la preuve qui a perdu. La charge de la preuve incombe au demandeur et donc au revendiquant (article 1315 du code civil).

     

    §2) La modalité de la preuve.

    A) Les instruments de la preuve.

     

    Les parties vont invoquer des actes ou des faits juridiques :

    -Titre de propriété (acte d’achat, de vente, de donation, de succession, etc.).

    -Prescription acquisitive (la partie prouve qu’elle a possédé le bien pendant 30 ans).

    -Simple possession.

    -Indices de propriété (cadastre, impôts fonciers).

     

    B) Mise en œuvre des instruments de preuve.

     

    Chaque partie va essayer d’amener des éléments. Il existe trois situations :

    -Aucune des parties n’invoque de titre de propriété :

    • L’une des parties est en possession exempte de vice et l’autre n’a jamais été propriétaire. C’est le défendeur qui gagne.
    • L’une des parties est en possession mais le demandeur peut justifier d’une possession antérieure. C’est la meilleure possession qui l’emporte.
    • Aucune partie ne peut invoquer une possession exempte de vice donc on va prendre les indices de propriété.

     

    -Une seule partie possède un titre de propriété :

    • Le titre est invoqué par le défendeur en possession, c’est donc lui qui gagne.
    • Le titre est invoqué par le demandeur et le défendeur est en possession. C’est le plus ancien qui l’emporte sauf si le possesseur évoque la prescription acquisitive.

     

    -Les deux parties invoquent un titre de propriété :

    • Les titres émanent du même auteur, c’est celui qui a fait publier son titre en premier qui l’emporte sauf dans deux situations :

    Ø  Fraude.

    Ø  Mauvaise foi.

    ·         Les titres émanent de personnes différentes :

    Ø  Si une partie peut faire la preuve que son auteur l’aurait emporté sur l’auteur de l’autre elle l’emporte.

    Ø  Sinon les juges font comme s’il n’y avait pas de titre donc retour à la première hypothèse.

     

    Titre Second : La possession

     

    C’est l’article 2255 du Code civil :

    « La possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom »

     

    La possession c’est le fait, pour une personne, d’accomplir des actes qui correspondent à l’exercice volontaire d’un droit alors que cette personne n’est pas forcément titulaire du droit en question.

     

    Être possesseur c’est se comporter comme le titulaire d’un droit dans l’exercice de celui-ci même si l’on n’est pas le titulaire de ce droit. Cela est valable pour les droits y compris les droits réels.

     

    La possession de la chose c’est la possession du droit de propriété.

    Pourquoi le droit s’intéresse à la situation de fait ?

    -- La situation de fait et de droit coïncide souvent.

    -- Dans les cas où les deux situations ne coïncident pas certains intérêts sociaux supérieurs justifient qu’on prenne en compte la possession. On va aussi protéger ceux qui ont fait confiance à la situation apparente. Cela se justifie aussi par le maintient de la paix publique. Le possesseur fait fructifier les choses ce qui est un intérêt pour la société.

     

    Chapitre 1 : La notion de possession.

    Section 1 : Les éléments constitutifs de la possession.

    §1) Description des éléments.

    Il faut deux éléments :

    -Un matériel.

    -Un intentionnel.

     

    A) Le matériel.

    C’est le corpus. C’est l’accomplissement des actes qui correspondent à l’exercice du droit considéré. Ce sont, par exemple, les actes d’habitations, d’utilisations, etc.

    La jurisprudence est exigeante. Les actes doivent être matériels et pas seulement juridique.

     

    B) L’intentionnel.

    C’est l’animus. C’est l’intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit qu’elle exerce en fait. Cela doit être distingué de la bonne ou de la mauvaise foi.

     

     

    §2) La mise en œuvre de l’exigence des éléments constitutifs.

    A) L’acquisition de la possession.

     

    Pour acquérir la possession il faut que les deux éléments se retrouvent chez la personne considérée. Il peut arriver que les deux éléments ne coïncident pas complètement. Une personne peut devenir possesseur alors qu’elle n’a pas elle-même directement la maîtrise matérielle de la chose. On peut acquérir la possession par l’intermédiaire d’autrui.

     

    B) La perte de la possession.

     

    Il peut y avoir la perte simultanée des deux éléments.

    Il peut y avoir la perte de l’un des deux éléments. C’est l’exemple du « constitut possessoire », la perte du corpus ne se réalise pas par le simple non usage de la chose, il faut perdre la possibilité d’intervenir sur la chose.

    Si on peut être propriétaire par l’intermédiaire d’autrui il va y avoir une situation où la personne remet matériellement la chose en restant propriétaire.

     

    Section 2 : Possession et détention de la chose.

     

    Extérieurement la possession ressemble à la simple détention matérielle d’une chose mais il peut arriver, cependant, qu’une personne détienne une chose sans en être le véritable possesseur.

     

    Le code civil distingue les deux.

    Article 2256 « On est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour un autre »

    Article 2257 « Quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s'il n'y a preuve du contraire »

    La possession c’est pour soi.

    La détention c’est pour autrui.

     

    §1) Distinction de la possession et de la détention d’une chose.

    La simple détention ne produit pas la plupart des effets de la possession véritable dont celui de la prescription acquisitive qui est attaché à la possession véritable.

     

    Le détenteur n’a pas l’animus.

     

    La loi pose des présomptions (article 2256 et 2257) :

    -Quand on détient on est propriétaire.

    -Quand on a commencé par être détenteur on est présumé comme l’étant toujours.

     

    Cette distinction ne concerne que le droit de propriété sur la chose. Par rapport à la possession de la chose la personne n’est que détenteur.

     

    §2) Le passage de la détention à la possession.

     

    Le détenteur peut devenir possesseur. Il ne suffit pas de changer d’état d’esprit, il faudra une extériorisation. Il faudra une intervention de titre. Article 2268 du code civil « Néanmoins, les personnes énoncées dans les articles 2266 et 2267 peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d'un tiers, soit par la contradiction qu'elles ont opposée au droit du propriétaire »

     

    Il y a deux mécanismes qui fonctionnent :

    -Intervention d’un tiers. Un simple détenteur se fait convaincre par un tiers qu’il est le propriétaire de la chose louée et donc il va acheter la chose au propriétaire et il passera de détenteur à propriétaire.

    -Contradiction apportée par le détenteur aux droits du propriétaire. Un locataire qui ne paye plus le loyer en se déclarant propriétaire devient propriétaire si le véritable propriétaire ne réagit pas. Le véritable propriétaire perd donc la propriété.

     

    Chapitre 2 : Le régime de la possession.

    Section 1 : Les conditions d’efficacité de la possession.

     

    Pour que la possession produise des effets il faut qu’elle remplisse, en plus de son existence, certaines conditions.

     

    §1) Les caractères généraux et objectifs.

     

    Ils sont formulés par l’article 2261 du code civil « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Cet article traite de l’un des effets de la possession (prescription acquisitive).

    Même si ces caractères ne sont mentionnés que par ce texte ce sont des conditions générales à tous les effets (continu, public, paisible et non équivoque).

     

    A) Le caractère continu et le vice de discontinuité.

     

    Le possesseur, quand il fait des actes (quand il prescrit) sur la chose doit les faire sans intervalles anormales.

     

    B) Le caractère paisible et le vice de violence.

     

    La possession ne doit pas avoir été acquise et maintenue grâce à des violences ou des voies de faits exercées contre le possesseur précédent.

     

    Exemple : Le possesseur d’une résidence secondaire occupée par un tiers qui a forcé la porte et qui vous menace (c’est ici l’illustration du vice de violence, la possession a été prise avec violence et elle est maintenue avec violence).

     

    Voie de fait, c’est le possesseur qui est mis devant le fait accompli.

     

    Le vice de violence présente deux caractères énoncés à l’article 2263 :

    « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d'opérer la prescription.

    La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé ».

    Ainsi ce vice doit être :

    -Temporaire

    -Relatif (une possession peut être violente par rapport à une personne et paisible par rapport à une autre).

     

    Exemple : A est le possesseur d’un appartement. B vide A et devient possesseur par violence. Tant que la possession est violente il n’y aura pas de prescription acquisitive. Mais si le véritable propriétaire est C la possession de B, envers C, est paisible et B peut donc prescrire.

     

    C)  Le caractère public et le vice de clandestinité.

     

    Cela est valable surtout en matière de meuble. Le vice peut être temporaire et relatif (connu d’une personne mais pas d’une autre).

     

    D)   La possession ne doit pas être équivoque et le vice équivoque.

    La possession d’un possesseur peut s’interpréter de plusieurs façons. A priori la personne est possesseur mais il se peut que ce soit juste un détenteur, c’est donc une possession équivoque qui ne sera donc pas prise en compte. Article 2276, alinéa 1 du code civil « En fait de meubles, la possession vaut titre ».

    La cour de cassation considère que le possesseur d’une automobile dont la carte grise n’est pas  à son nom entre dans le cadre d’une possession équivoque.

     

    §2) Le caractère spécial et subjectif, la bonne foi du possesseur.

     

    Parfois la loi exige que le possesseur soit de bonne foi. De manière générale est considéré de bonne foi le possesseur qui croit être le titulaire du droit qu’il exerce. C’est un caractère subjectif. Il sera souvent difficile de savoir si un possesseur est de bonne foi ou non. L’article 2274 (« La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ») présume la bonne foi du possesseur. C’est une présomption simple (qui peut être combattue par la preuve contraire).

     

    Section 2 : Les effets de la possession.

    Sous-section 1 : Les effets généraux de la possession.

    §1) Les effets en matière probatoire (sur le terrain de la preuve).

     

    La charge de la preuve incombe au demandeur (article 1315), c’est donc, en l’espèce, au revendiquant qu’elle incombe.

     

    La possession peut servir de mode de preuve d’un bien. Le simple fait d’être possesseur présume la propriété.

     

    §2) Les effets acquisitifs.

    A) Prescription acquisitive trentenaire.

     

    C’est l’usucapion trentenaire. C’est le moyen d’acquérir un droit réel par la possession, pendant 30 ans, de ce droit. Elle s’oppose à la prescription extinctive. Article 2258 « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi »

     

    La prescription acquisitive permet d’acquérir n’importe quel droit réel. Elle peut fonctionner en matière mobilière et en matière immobilière. Elle a pour fonction l’acquisition d’un droit et elle sert aussi de preuve de la propriété immobilière.

     

    a)    Les conditions.

    1)    Le domaine.

     

    Il porte sur tous les biens (meubles et immeubles) et permet d’acquérir les droits réels sur les biens. Cependant certains biens ne sont pas susceptibles de prescription acquisitive (article 2260 « On ne peut prescrire les biens ou les droits qui ne sont point dans le commerce »).

     

    2)    La possession.

     

    Il faut une possession utile c’est-à-dire véritable (corpus et animus) et exempte des vices évoqués précédemment. Certains cas de possession ne sont pas pris en compte, ces cas sont énoncés à l’article 2262 « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ». Ce sont des actes qui ne sont pas de possession véritable car ils n’impliquent pas de contradictions aux prérogatives du véritable titulaire du droit.

     

    Exemple d’acte de simple tolérance : Notre voisin a pris l’habitude de passer sur votre terrain, vous tolérez ce passage. Le voisin ne pourra pas faire jouer la prescription acquisitive.

     

    Exemple d’acte de pure faculté : Un mur est en limite de propriété, vous avez donc le droit de pratiquer un jour mais le voisin obtient la mitoyenneté du mur et va donc pouvoir faire reboucher le trou.

     

    3)    Le délai.

     

    Il est de 30 ans et pose trois problèmes :

    -La computation (c’est la manière de compter le délai), elle est énoncée aux articles 2228 « La prescription se compte par jours, et non par heures » et 2229 « Elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli ».

    -Les mécanismes qui vont avoir une incidence sur la durée du délai :

    Ø  Suspension du délai, c’est une situation qui paralyse, temporairement, le cours de la prescription (article 2230 « La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru »). Les raisons de la suspension sont énoncées à l’article 2235 « Elle ne court pas ou est suspendue contre les mineurs non émancipés et les majeurs en tutelle, sauf pour les actions en paiement ou en répétition des salaires, arrérages de rente, pensions alimentaires, loyers, fermages, charges locatives, intérêts des sommes prêtées et, généralement, les actions en paiement de tout ce qui est payable par années ou à des termes périodiques plus courts ».

    Ø  Interruption (article 2231 « L'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien »). C’est un évènement qui arrête, définitivement, le cours de la prescription (voir articles 2240 et suivants).

    -La jonction des possessions. Pour justifier de 30 ans le possesseur pourra compter, en plus de son propre temps de possession, le temps de possession de son ou ses auteurs.

     

    b)   Les effets de la prescription acquisitive.

     

    Elle fait acquérir le droit de posséder. Il y a deux particularités :

    -Il n’est pas automatique (de plein droit), le possesseur doit l’invoquer. S’il ne le fait pas le juge ne pourra pas prendre en compte la prescription acquisitive (article 2247 « Les juges ne peuvent pas suppléer d'office le moyen résultant de la prescription »). L’effet acquisitif dépend de la volonté du possesseur mais il n’a pas la totale maîtrise de la prescription (article 2250 « Seule une prescription acquise est susceptible de renonciation »). Le possesseur ne peut y renoncer que si elle est acquise, c’est-à-dire qu’il ne pourra pas y renoncer tant que le délai de 30 ans ne sera pas écoulé.

    -Le droit de posséder se produit avec rétroactivité, le possesseur est propriétaire depuis le jour où la prescription a commencé à courir. Les actes juridiques consentis seront rétroactivement efficaces.

     

    Ces effets et conditions valent aussi pour la prescription acquisitive en matière d’immeuble.

     

    B) L’acquisition des fruits.

     

    Article 549 du Code civil « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement »

     

    Le possesseur de bonne foi fait les fruits siens. Celui qui restitue le bien à son véritable propriétaire va pouvoir conserver les fruits acquis pendant sa possession à condition qu’il fût de bonne foi. Article 550 « Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

    Il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus »

     

    Le titre pourra être un titre putatif (s’oppose au titre effectif) c’est-à-dire qu’il n’existe que dans l’imagination de celui qui l’invoque.

     

    Si la bonne foi disparaît le possesseur ne fait plus les fruits siens et dès l’instance de revendication intentée contre lui il perd le droit sur les fruits.

     

    Sous-section 2 : Les effets particuliers de la possession.

    §1) En matière immobilière.

    A) Prescription acquisitive abrégée.

     

    Le délai de prescription est raccourci à 10 ans sous certaines conditions, article 2272 « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

    Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans
     » :

    -L’immeuble doit être acquis de bonne foi.

    -L’immeuble doit être acquis à juste titre.

    a) L’immeuble doit être acquis de bonne foi.

    Quand l’immeuble est acquis dans des conditions normales mais qu’il est acheté à une personne non propriétaire l’acheteur va bénéficier d’une prescription abrégée. C’est une acquisition « ad non domino ».

    Ces deux conditions sont supplémentaires aux conditions de la prescription trentenaire.

     

    b)   L’immeuble doit être acquis à Juste titre.

    C’est un acte juridique qui aurait valablement transféré la propriété de l’immeuble s’il avait été passé avec le véritable propriétaire. Il faut que l’acte remplisse quatre conditions :

    -Le titre doit exister réellement.

    -Le titre doit être translatif de propriété.

    -Le titre doit transférer la propriété à titre particulier.

    -Le titre doit être valable.

     

    c)    Bonne foi.

    Il faut que le possesseur, au moment de l’acquisition, ait cru qu’il traitait avec le véritable propriétaire et de manière à acquérir la propriété. Elle s’apprécie au moment de l’acte d’acquisition, peu importe qu’il ait, par la suite, appris la vérité.

     

    d)   La combinaison éventuelle des deux prescriptions.

    Le mécanisme de la jonction peut aboutir à la combinaison de la prescription abrégée et trentenaire. Le possesseur qui veut invoquer la prescription abrégée ne pourra joindre, à son temps de prescription, le temps de prescription de son auteur si celui-ci ne remplissait pas les conditions de prescription abrégée. Pour la prescription trentenaire on peut prendre en compte le temps de la prescription abrégée.

     

    D) La protection possessoire.

    On peut faire reconnaître ses droits réels en matière immobilière. Ce sont des actions pétitoires. On peut aussi agir pour faire protéger sa simple possession, c’est une action possessoire. Cette action fonctionne indépendamment du fond du droit. Quand un possesseur est troublé dans sa possession il va pouvoir la récupérer sans démontrer sa propriété. Il y a plusieurs types d’action possessoire :

    -Complainte.

    -Dénonciation de nouvelle œuvre.

    -Action en réintégration.

     

    a)    Les règles communes de ces actions.

    1)    Règles de fond.

    Elles sont propres à la matière immobilières et concernent tous les droits du possesseur (bien, usufruit, servitude). Article 2278 « La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l'affecte ou la menace.

    La protection possessoire est pareillement accordée au détenteur contre tout autre que celui de qui il tient ses droits » et article 2279 « Les actions possessoires sont ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possèdent ou détiennent paisiblement ».

    Quelque soit l’action, pour pouvoir l’intenter, il faut être victime d’un trouble possessoire. Cela suppose un acte venant d’un tiers et qui empêche la possession, en la contestant, et qui est volontaire.

     

    2)    Les règles de procédure.

    Quand on est victime d’un trouble il faut agir dans l’année du trouble. Elles sont de la compétence du TGI. Il faut tenir compte de la règle du non cumul du pétitoire et du possessoire et cela a deux conséquences :

    -Quand le juge doit trancher au possessoire il ne peut pas le faire en s’appuyant sur le fond du droit.

    -Celui qui agit sur le pétitoire ne peut plus agir au possessoire.

     

    b)   Les règles propres de ces actions.

    Pour la complainte c’est l’action possessoire de droit commun intentable pour n’importe quel trouble possessoire. Le trouble doit être réalisé et la possession à protéger a duré au moins 1 an.

     

    La dénonciation de nouvelle œuvre, c’est une variété de complainte réalisable quand le trouble n’est pas encore réalisé.

     

    La réintégration sanctionne une dépossession brutale réalisée par violence ou voie de fait.

     

     

    §2) Les matières mobilières.

     

    Article 2276, alinéa 1 du Code civil (ancien article 2279) dispose que « En fait de meubles, la possession vaut titre »

     

    A) La règle « en faite de meubles la possession vaut titre ».

     

    En matière de meuble la possession ne fait pas que présumer le droit de posséder. Ici la possession vaut titre, cela à deux sens.

     

    a)    La fonction acquisitive.

    L’hypothèse de l’acquisition « a non domino ». L’acquéreur traite avec un vendeur non propriétaire du bien. L’acquéreur n’a pas de titre de propriété, il n’est pas devenu propriétaire par l’acte juridique mais si l’acquéreur a été mis en possession du bien meuble il devient propriétaire par le simple effet de sa prise de possession du bien. L’ancien propriétaire perd son droit et il ne pourra pas revendiquer son bien.

     

    1)    Les conditions d’acquisition.

    L’acquisition est instantanée (mécanisme instantané).

              

    1.1)    Les conditions objectives.

    Elles sont relatives à la possession, pour que l’effet acquisitif se produise il faut une possession utile (véritable et exempte de vices). La possession doit présenter trois caractères :

    -Paisible.

    -Non équivoque.

    -Publique.

     

    1.2)    Les conditions subjectives : la bonne foi du possesseur.

    C’est une condition traditionnelle bien qu’elle ne soit pas formulée dans l’article 2276.

    Article 1141, formule la bonne foi.

    Article 2258 (« La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ») fait disparaître la condition de bonne foi.

     

    Est de bonne foi le possesseur qui a traité de manière à acquérir la propriété en croyant traiter avec le véritable propriétaire.

    Le titre putatif suffira mais ce n’est qu’un élément de la bonne foi. Elle s’apprécie au moment de la prise de possession du meuble. La bonne foi est présumée (article 2276).

     

    2)    Les exceptions : la revendication des meubles.

     

    Dans certains cas le propriétaire initial pourra récupérer son bien meuble.

     

    2.1) Les hypothèses.

    Article 2276, alinéa 2 du code civil « Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve ; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient ».

    La revendication est possible en cas de perte ou de vol. Cela limite la portée de l’effet acquisitif.

    2.2) Les conditions de la revendication.

    Il y a une condition de délai qui est de 3 ans à compter de la perte ou du vol. C’est un délai préfix c’est-à-dire que quoi qu’il arrive il ne peut se suspendre ou s’interrompre.

     

    La revendication est possible contre l’acquéreur ou le sous-acquéreur du voleur.

     

    Dans certains cas le propriétaire sera obligé de rembourser, au possesseur, le prix que celui-ci a payé pour obtenir la chose. C’est dans les cas énoncés à l’article 2277 alinéa 1 : « Si le possesseur actuel de la chose volée ou perdue l'a achetée dans une foire ou dans un marché, ou dans une vente publique, ou d'un marchand vendant des choses pareilles, le propriétaire originaire ne peut se la faire rendre qu'en remboursant au possesseur le prix qu'elle lui a coûté » c’est-à-dire quand l’achat a été effectué de façon normale.

     

    Dans le cadre des revendications citées on protège la propriété contre l’effet acquisitif de la prise de possession.

    Article 2277, alinéa 2 « Le bailleur qui revendique, en vertu de l'article 2332, les meubles déplacés sans son consentement et qui ont été achetés dans les mêmes conditions doit également rembourser à l'acheteur le prix qu'ils lui ont coûté »

     

    b)   L’effet probatoire.

    Dans un conflit entre le possesseur d’un meuble corporel et son auteur (ou ses héritiers) l’auteur prétend que la chose a été remise à titre précaire (temporairement) et le possesseur refuse de la rendre en justifiant que la chose lui a été remise (achat, échange, don). Le possesseur ne peut rien prouver mais l’article 2276 alinéa 1 s’applique, la possession va donc avoir un effet probatoire, elle fait présumer que le possesseur a un titre de propriété. Elle fait présumer le titre de propriété.

     

    Il faut qu’il y ait une possession exempte de vices. Le prétendu propriétaire peut apporter la preuve contraire à la présomption, prouver un vice de la possession, prouver une emprise frauduleuse du bien meuble.

     

    Le domaine d’application, cette règle s’applique qu’en matière de meuble corporel. Les biens meubles du domaine public (œuvre d’art de musée), ceux qui font l’objet d’une immatriculation juridique qui fait la propriété (bateaux et aéronefs).

     

    S’applique aussi, parfois, à des meubles incorporels. Les droits réels sur les meubles corporels sont considérés comme des meubles incorporels mais, comme il porte sur des meubles corporels, sont susceptibles de revendication.

     

    B) L’occupation des meubles vacants.

    Ce sont des meubles qui n’ont pas de propriétaire ou dont le propriétaire est inconnu. Ces meubles peuvent faire l’objet d’une acquisition par occupation c’est-à-dire par la simple prise de possession.

     

    a)    Objet mobilier non approprié.

    Ce sont les objets sans propriétaires :

    -Choses communes (eau, air) qui peuvent faire l’objet d’une appropriation partielle (article 714).

    -Choses sans-maitres tels que le gibier, les produits de la mer. Propriété par occupation possible (chasse et pêche).

    -Choses abandonnées, le propriétaire a renoncé à son droit de propriété. Le premier qui s’en empare devient propriétaire.

     

    b)   Objet mobilier dont le propriétaire est inconnu.

    Il faut distinguer quand :

    -Le propriétaire n’est pas connu et on est sûr de ne jamais le retrouver (cas du trésor).

    -Le propriétaire est inconnu mais on peut espérer le retrouver (cas des épaves, article 717).

     

    La personne qui découvre est l’inventeur. Elle devient possesseur au bout d’un an et d’un jour.

     

     

    Titre troisième : Les droits réels sur la chose d’autrui.

     

    Chapitre 1 : L’usufruit.

     

    Définition : L’usufruit est un droit réel temporaire qui confère à son titulaire (usufruitier) les pouvoirs d’usage et de jouissance sur un bien appartenant à un autre (le nu propriétaire) à charge d’en conserver la substance.

     

    Article 578 « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».

     

    La première définition apporte deux précisions par rapport à celle de l’article 578 :

    -L’usufruit est un droit réel, il confère un pouvoir direct sur le bien. L’usufruit peut être un droit mobilier ou immobilier (article 581 « Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles »). L’usufruit constitue un démembrement de la propriété (il confère deux des trois pouvoirs de la propriété). L’usufruit peut porter sur des droits de créance.

    -L’usufruit est un droit temporaire. Il est viager quand il est accordé à une personne physique, il dure autant de temps que dure la vie de son propriétaire. Il n’est pas transmissible au décès (hypothèse de réversibilité de l’usufruit, le père donne l’immeuble  son enfant et s’en réserve l’usufruit mais il est prévu qu’au décès du père (donateur) l’usufruit revient à la mère.

    Il peut être affecté d’un terme extinctif différent de la vie de son titulaire.

    S’il est accordé à une personne morale (article 619) il ne peut pas durer plus de 30 ans (règle de droit commun).

     

    L’usufruit ne permet pas une bonne gestion du bien. Mais il a deux utilités :

    -Technique de conservation des avantages que peut procurer un bien. Une personne peut vendre ou donner un bien en se réservant l’usufruit (vente/donation de la nue propriété).

    -Technique de conservation de la propriété des biens, on peut transférer la jouissance en conservant la propriété. Cela a été longtemps utilisé dans les successions pour accorder des droits successoraux au conjoint survivant.

     

    Section 1 : La constitution de l’usufruit.

     

    Article 579 « L'usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l'homme ».

     

    §1) L’usufruit légal.

     

    La loi peut créer directement un droit d’usufruit au profit de certaines personnes.

    Article 382 et suivants : droit de jouissance des père et mère sur les biens de leurs enfants jusqu’à 16 ans.

    Article 757 « Si l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux ». Quand une personne décède en laissant son conjoint et des enfants communs le survivant va pouvoir choisir entre l’usufruit de la totalité des biens ou la propriété du quart des biens du prédécédé.

     

    §2) L’usufruit volontaire.

     

    C’est un usufruit créé par un acte juridique. Il peut être un acte unilatéral (testament, volonté du testateur). Il peut être créé par une convention entre deux ou plusieurs personnes directement ou indirectement :

    -Directement : le propriétaire consent un droit d’usufruit à un autre.

    -Indirectement : le propriétaire vend/donne un bien en se réservant l’usufruit. Il pourra réserver l’usufruit à quelqu’un d’autre.

    Cela peut se faire à titre onéreux et gratuit. Quand il porte sur un immeuble il doit être publié à la conservation des hypothèques.

     

    §3) L’usufruit acquit par prescription acquisitive.

     

    On peut être usufruitier par possessions, durant 30 ans, du droit d’usufruit. Cela marche aussi avec la prescription abrégée et avec la prise de possession de bonne foi sur un meuble.

     

    Section 2 : L’exercice de l’usufruit.

     

    L’usufruitier doit remplir certaines obligations.

     

    Sous-section 1 : Les obligations de l’usufruitier avant la délivrance du bien.

     

    Ce ne sont pas des conditions d’existence de l’usufruit, ce sont des conditions d’exercice. L’usufruitier doit remplir ces obligations :

    -Inventaires des biens.

    -Fournir une caution, avoir un garant.

     

    §1) L’établissement d’un inventaire.

     

    Article 600 du code civil : « L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit ».

    Il est nécessaire de faire établir un document comportant le recensement des meubles et un état des immeubles. Ce document est à la charge de l’usufruitier par acte notarié ou sous seing privé. Le nu-propriétaire doit participer à l’établissement du document. Parfois l’inventaire des meubles s’accompagne d’une estimation. Le document comporte la clause suivante « l’estimation vaut vente » ce qui veut dire que cela transforme l’usufruit, sur ces meubles, en quasi-usufruit car l’usufruitier aura la disposition des biens mais il devra rendre, à la fin de l’usufruit, l’équivalent du bien s’il est vendu.

    Cet inventaire est obligatoire mais il peut y avoir une dispense. Quand l’inventaire est obligatoire, s’il n’est pas fait, il n’entraîne pas la fin de l’usufruit mais le nu-propriétaire peut refuser la délivrance du bien à l’usufruitier qui aura quand même droit aux fruits.

     

    §2) La fourniture d’une caution.

     

    Article 601 du code civil : « Il donne caution de jouir en bon père de famille, s'il n'en est dispensé par l'acte constitutif de l'usufruit ; cependant les père et mère ayant l'usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d'usufruit, ne sont pas tenus de donner caution ».

    L’usufruitier doit trouver une personne qui va se porter garante, vis-à-vis du nu-propriétaire, de la bonne exécution des obligations de l’usufruitier. C’est un contrat de cautionnement. Il peut y avoir des dispenses par l’acte constitutif et des dispenses légales.

    Les articles 602 et 603 évoquent la solution si l’usufruitier ne trouve pas de caution. Ce défaut de caution permet de refuser la délivrance du bien mais n’entraine pas la déchéance de l’usufruit (article 604).

     

    Sous-section 2 : Le fonctionnement de l’usufruit.

     

    Aucune coopération entre l’usufruitier et le nu-propriétaire n’est obligatoire.

    Article 607 du code civil « Ni le propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit ».

     

    §1) La situation de l’usufruitier.

     

    Article 595, alinéa 1 « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ».

     

    A) Les pouvoirs de l’usufruitier.

    a)    Le pouvoir d’usage.

    Ce pouvoir d’usage n’est pas explicitement mentionné dans les textes mais il est inclus dans le pouvoir de jouissance. L’usufruitier a un très large pouvoir d’usage qui porte sur le bien et ses accessoires.

    Article 596 du code civil : « L'usufruitier jouit de l'augmentation survenue par alluvion à l'objet dont il a l'usufruit »

    Article 597 du code civil : « Il jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même »

     

    Quand le pouvoir d’usage porte sur une chose non consomptible c’est l’article 589 « Si l'usufruit comprend des choses qui, sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l'usage, comme du linge, des meubles meublants, l'usufruitier a le droit de s'en servir pour l'usage auquel elles sont destinées, et n'est obligé de les rendre à la fin de l'usufruit que dans l'état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute ».

    Quand le pouvoir d’usage porte sur une chose consomptible (pouvoir d’usage et de disposition se confonde) c’est un quasi-usufruit régit par l’article 587 « Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ».

     

     

    b)   Le pouvoir de jouissance.

    Il correspond au fructus, l’usufruitier va devenir propriétaire des choses qui viennent de la chose. L’usufruitier va devoir passer des actes juridiques.

     

    1)    Le droit aux fruits.

    L’usufruitier à droit à tous les fruits qui proviennent de la chose (naturels, industriels et civils (articles 590/591)). Cependant il n’a pas le droit aux produits.

     

    Selon la nature des fruits il y a une incidence sur les droits de l’usufruitier au début ou à la fin de l’usufruit.

    Pour les fruits naturels et industriels (article 585, alinéa 1) c’est celui qui les perçoit qui devient propriétaire.

    Pour les fruits civils (article 586) ils s’acquièrent jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit.

     

    L’usufruit qui porte sur des valeurs mobilières (titres fonciers) porte sur des parts d’une société. L’usufruitier à droit aux fruits civils. Quand la société fait des bénéfices l’usufruit a droit aux dividendes.

     

    2)    La gestion des biens.

     

    2.1) Les baux (location).

    Article 595, alinéa 1 « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ». L’usufruitier peut mettre en gérance.

    Les baux ordinaires peuvent être passés par l’usufruitier mais ils ne peuvent pas engager le nu-propriétaire pour une période supérieure à 9 ans (595 alinéa 2 et 3).

    Pour les baux ruraux et commerciaux (article 595 alinéa 4) il faut l’autorisation du nu-propriétaire.

     

    2.2) Les valeurs mobilières.

    Quand l’usufruit porte sur des parts sociales la question qui se pose est de savoir qui va voter dans les assemblées générales. L’article 1844, alinéa 3 « Si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier ». Ainsi c’est le nu-propriétaire qui va voter sauf concernant l’affectation des bénéfices car ceux-ci reviennent à l’usufruitier.

    Pour le cas d’action dans une S.A c’est l’article L225-10 du code du commerce qui va donner le droit de vote à l’usufruitier dans les assemblées générales ordinaires et au nu-propriétaire dans les assemblées générales extraordinaires.

    Quand l’usufruit porte sur un ensemble de valeurs mobilières l’usufruitier peut vendre des titres à condition de les remplacer.

     

    B) Les obligations de l’usufruitier.

    a)    L’obligation de se comporter en « bon père de famille ».

    C’est l’article 601, cette obligation englobe l’obligation de conserver la substance de la chose. L’usufruitier doit se comporter comme un gestionnaire rigoureux et diligent. Il ne doit pas détériorer la chose, il doit effectuer tous les actes nécessaires à la conservation de la chose et des droits du nu-propriétaire.

    Article 614 « Si, pendant la durée de l'usufruit, un tiers commet quelque usurpation sur le fonds, ou attente autrement aux droits du propriétaire, l'usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci ; faute de ce, il est responsable de tout le dommage qui peut en résulter pour le propriétaire, comme il le serait de dégradations commises par lui-même ».

    L’usufruitier ne doit pas percevoir les produits de la chose, il ne peut pas changer la destination de la chose.

     

    b)   L’obligation d’acquitter les charges de l’usufruit.

    Il y a les dettes périodiques (dettes d’impôts) qui sont payées par l’usufruit car elles se payent avec les revenus du bien. La valeur en pleine propriété des biens qui font l’objet de l’usufruit est comptée dans le patrimoine de l’usufruitier.

     

    Les réparations d’entretien, article 605 alinéa 1 « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien » sont à la charge de l’usufruitier contrairement aux « grosses réparations » qui sont à la charge du nu-propriétaire (article 605, alinéa 1 « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

    Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

    Toutes les autres réparations sont d'entretien »).

     

    Quand l’usufruit est universel alors l’usufruitier fait parti des successeurs des défunts et il devra payer une partie des dettes de la succession (article 612 « L'usufruitier, ou universel, ou à titre universel, doit contribuer avec le propriétaire au paiement des dettes […] »).

     

    §2) La situation du nu-propriétaire.

     

    Il peut faire des actes juridiques mais il ne peut pas aliéner le bien (article 621, alinéa 2). Il ne peut pas vendre en pleine propriétaire

     

    A) Les pouvoirs du nu-propriétaire.

     

    Sa propriété est nue. Il est dans une situation d’attente mais il a quand même deux pouvoirs :

    -Pouvoir général de surveillance sur l’activité générale de l’usufruitier.

    -Il peut percevoir, parfois, les produits.

     

    B) Les obligations du nu-propriétaire.

     

    Selon l’article 599 il ne doit pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de ses biens. Il doit payer les charges extraordinaires (contributions pour fait de guerre, frais de bornages, clôture forcée).

    Le nu-propriétaire n’est pas contraint à payer les « grosses réparations » car un propriétaire fait ce qu’il veut, si on oblige le nu-propriétaire à payer il va faire des dépenses sur un bien dont il ne tire aucun profit. Si jamais l’usufruitier paye les « grosses réparations » il peut faire un recours contre le nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.

     

    Section 3 : L’extinction de l’usufruit.

    §1) Les causes d’extinction.

     

    Article 617 et suivant.

     

    A) Les causes normales d’extinction.

     

    L’article 617 énonce les causes suivantes : mort de l’usufruitier, expiration du temps (terme extinctif prévu).

     

    B) Les causes exceptionnelles d’extinction.

     

    Il y en a 5 :

    -Consolidation des deux droits coexistant se retrouvent sur la même tête.

    -Le non-usage du droit pendant 30 ans.

    -Perte totale de la chose objet de l’usufruit (article 623 et 624). Il faut que la chose devienne complètement impropre à l’usage auquel elle était destinée.

    -Déchéance de l’usufruitier pour abus de jouissance (article 618).

    -Renonciation de l’usufruitier à son droit (article 622).

     

    L’usufruit peut disparaître en application de mécanismes juridiques généraux :

    -Disparition rétroactive du droit du constituant de l’usufruit.

    -Suite à la prescription acquisitive d’un tiers.

     

    §2) La situation à la fin de l’usufruit.

    A) Les obligations de l’usufruitier.

     

    Il doit restituer le bien au propriétaire. Cette restitution se fait, en principe, en nature sauf si la chose a péri par cas fortuit ou si c’est une restitution par équivalant (quasi-usufruit). L’usufruitier peut devoir rendre certains fruits. Il peut être tenu d’indemniser le propriétaire.

     

    B) Les obligations du propriétaire.

     

    Si l’usufruitier a amélioré la chose il ne peut rien demander au nu-propriétaire (article 599, alinéa 3). L’usufruitier pourra, cependant, récupérer certaines améliorations.

     

    Si l’activité de l’usufruitier est à l’origine d’amélioration et de détérioration l’usufruitier peut compenser ce qui doit au titre des détériorations avec la plus value résultante des améliorations.

     

    Si l’usufruitier a effectué lui-même les « grosses réparations » il peut faire un recours contre le nu-propriétaire. La plus-value va subsister sur le bien du fait des « grosses réparations ».

     

    Mécanisme de l’enrichissement sans causes, celui qui s’enrichit indemnise celui qui s’appauvrit, article 609, alinéa 3 « Si elles sont avancées par l'usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l'usufruit »

     

    Chapitre 2 : Les servitudes.

     

    La servitude est un droit réel qui confère au propriétaire d’un immeuble certains pouvoirs sur l’immeuble d’un voisin.

     

    Section 1 : La notion de servitude.

    §1) Définition.

     

    Article 637 « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

    Pour une servitude il y a deux fonds en relation :

    -Celui qui profite de la servitude (fonds dominant).

    -Celui sur lequel pèse la servitude (fonds servant).

     

    A)   Les éléments de la servitude.

     

    Pour qu’il y ait servitude il faut 3 éléments.

     

    a)    La charge imposée à un fonds (fonds servant).

    C’est une charge, une restriction du pouvoir de propriétaire sur le fonds servant. Cette servitude ne doit pas entraîner l’impossibilité, pour le propriétaire du fonds servant, d’exercer ses prérogatives. La servitude (charge) n’est pas une exclusivité. La charge est imposée à l’immeuble et non à la personne de son propriétaire. L’article 686 du code civil interdit de constituer en servitude les services rendus par la personne. La servitude pèse sur le fonds et non le propriétaire. La charge se transmet, indirectement, au propriétaire du fonds.

     

    b)   La servitude est un avantage qui profite à un fonds (fonds dominants).

    La servitude doit profiter au fonds et non à la personne de son propriétaire. Ce sont tous les propriétaires successifs qui vont pouvoir profiter, indirectement, de cet avantage.

     

    c)    La servitude suppose que les deux fonds appartiennent à des propriétaires différents.

    Si les deux fonds appartiennent au même propriétaire l’idée de servitude disparaît, elle est inutile.

    En cas d’indivis il n’y a pas de servitude.

    Il n’y a pas de servitude dans les copropriétés, il peut y avoir une servitude d’une partie privative vers une autre partie privative.

     

    B) Les caractères de la servitude.

    C’est un droit réel qui a 4 caractères.

     

    a)    Droit réel immobilier.

    La servitude n’existe qu’en matière de meuble par nature.

     

    b)   Droit réel accessoire.

    Il est doublement accessoire car il est accessoire à la propriété de deux fonds. Elle se transmet activement avec la propriété du fonds dominant et passivement avec la propriété du fonds servant.

     

    c)    Droit réel perpétuel.

    La servitude n’est pas limitée dans la durée, elle dure autant de temps que dure la propriété des fonds dont elle constitue l’accessoire.

     

    d)   Droit réel indivisible.

    Elle profite au fonds dominant en entier et grève le fonds servant en entier.

     

    §2) La classification des servitudes.

     

    Certaines sont plus importantes que d’autre. Les distinctions les plus importantes sont celle du mode d’exercice de la servitude. Il y a deux grandes distinctions.

     

    A) Servitude continue et discontinue.

     

    C’est l’article 688, alinéa 2, du code civil qui dispose que « Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce ».

    Sans intervention humaine c’est une servitude continue (servitude d’aqueduc, de vue, d’égout des toits sur la propriété du voisin).

     

    Article 688, alinéa 3, traite des servitudes discontinues « Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ».

    Une servitude discontinue et donc une servitude qui nécessite l’intervention de l’homme pour être exercée.

     

    B) Servitude apparente et non-apparente.

     

    Article 689, alinéa 2 « Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc ». Elle se manifeste donc par des ouvrages extérieurs (servitude de passage avec un chemin, servitude de puisage de l’eau avec un puits).

     

    Article 689, alinéa 3 « Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée ». Quand il n’y a pas de signe extérieur d’existence, aucun ouvrage.

     

    Les distinctions se combinent ce qui donne 4 sortes de servitude :

    -Continue et apparente.

    -Continue et non-apparente.

    -Discontinue et apparente.

    -Discontinue et non-apparente.

     

    Il existe d’autre distinction en fonction de l’objet.

    Article 687 :

    « Les servitudes sont établies ou pour l'usage des bâtiments, ou pour celui des fonds de terre.

     

    Celles de la première espèce s'appellent "urbaines", soit que les bâtiments auxquels elles sont dues soient situés à la ville ou à la campagne.

     

    Celle de la seconde espèce se nomment "rurales" »

     

    Ou du mode d’établissement (naturel, légal, fait de l’homme), article 639 « Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires »

     

    Section 2 : L’établissement.

     

    Article 639 « Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».

     

    §1) L’établissement des servitudes par la loi.

    A) Etablissement direct.

     

    Cela correspond aux servitudes naturelles, qui découlent de la situation naturelle des lieux (écoulement des eaux), et les servitudes légales (passage en cas d’enclave). C’est le droit commun de la propriété immobilière.

     

    B) Etablissement indirect.

     

    Il s’agit de la servitude de cour commune (L471-1 et suivant du code de l’urbanisme, sous l’article 647 du code civil) qui vise à permettre la construction de grands ensembles immobiliers avec des espaces libres entre ces grands ensembles. Cette servitude interdit aux propriétés voisines, de construire ou de construire au delà d’une certaine hauteur. Elle peut être acquise par accord, par convention mais peut aussi être imposée par une ordonnance du président du TGI. Elle va supposer une indemnité. L’ordonnance du président du TGI devra être publiée à la conservation des hypothèques.

     

    §2) L’établissement des servitudes par le fait de l’homme.

    A) Le titre.

     

    Il désigne un acte juridique (convention). Elle peut être gratuite ou à titre onéreuse. On peut aussi l’alléger. L’acte doit être valable. Pour être opposable au tiers il faut que l’acte soit publié à la conservation des hypothèques.

     

    B) La prescription acquisitive.

     

    Une personne qui n’est pas titulaire d’une servitude, mais se comportant comme s’il était le titulaire de la servitude (qui a donc le corpus et l’animus) peut devenir propriétaire de la servitude. Cela ne fonctionne que pour les servitudes continues et apparentes. La servitude de passage ne peut être acquise par prescription acquisitive. La seule prescription est la trentenaire (article 690). La prescription permet aussi d’acquérir l’assiette de la servitude. Elle permet de fixer le mode d’exercice de la servitude (article 708).

     

    C)  La destination du père de famille.

    Une personne propriétaire de deux parcelles voisines et qui crée un aménagement, ressemblant à une servitude, et si par la suite la propriété des deux parcelles est divisée et si l’aménagement est maintenu on présume que le propriétaire unique de départ et l’acheteur ont entendu maintenir les lieux en l’état et ont donc conservé la servitude (articles 692 à 694).

     

    a)    Les conditions préalables à la division de la propriété.

    Les deux fonds doivent avoir appartenu au même propriétaire. Il faut que ce soit le propriétaire unique qui ait créé l’aménagement et celui-ci doit être conforme à l’idée de servitude. Cet aménagement doit exister avant et au moment de la division de la propriété.

     

    b)   Les conditions postérieures à la division.

    L’aménagement doit être maintenu au moment de la division. L’acte juridique d’où découle la division ne doit pas contenir de clause contraire à la présomption de bon père de famille.

     

    c)    Le domaine d’application.

    Ce mécanisme ne s’applique pas pour les servitudes non apparentes. Pour les servitudes apparentes et continues il n’y a rien de plus mais pour les apparentes et discontinues le voisin qui invoque ce mécanisme doit produire, devant le juge, le titre de division de propriété pour constater qu’il n’y a pas de clause contraire au mécanisme du bon père de famille.

     

    Section 3 : L’exercice des servitudes.

    §1) La détermination de l’étendue de la servitude.

     

    L’étendue de la servitude dépend de son mode de constitution. Cela peut donc être la loi, l’acte juridique ou l’aménagement qui détermine son étendue. Quelque soit le mode de constitution l’étendue de la servitude dépend de quelques règles générales.

     

    A) Propriétaire du fonds dominant.

     

    Article 696 « Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

    Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage ».

     

    Article 697 « Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ».

    Le propriétaire du fonds dominant peut faire tous les ouvrages nécessaires à la construction et au maintien de sa servitude. Ces travaux sont aux frais du propriétaire du fonds dominant sauf :

    -Si les travaux nécessaires sont dût à l’attitude du propriétaire du fonds servant.

    -S’il est convenu que c’est le propriétaire du fonds servant qui paye.

     

    B) Propriétaire du fonds servant.

     

    Le propriétaire du fonds servant est tenu d’une obligation passive. Il laisse le propriétaire du fonds dominant exercer sa servitude.

     

    Article 698 « Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire ». C’est une obligation particulière sur le propriétaire du fonds servant. C’est une obligation réelle, « propter rem », elle est liée à la chose et elle se transmet à tous les propriétaires du fond servant. On peut s’échapper en renonçant à la propriété du fond (article 699).

     

    §2) La fixité de la servitude.

     

    L’étendue de la servitude est fixe, elle ne peut être modifiée unilatéralement. Il faut l’accord des deux propriétaires.

     

    A) Concernant le propriétaire du fonds dominant.

     

    Article 702 « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ».

     

    B) Concernant le propriétaire du fonds dominé.

     

    Article 701 :

    « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.

     

    Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

     

    Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».

     

    Il ne peut pas modifier l’assiettement sauf si, devant une aggravation de sa charge, il peut offrir un endroit aussi commode que le précédent pour l’exercice de la servitude.

     

    Si les deux voisins sont en conflit, que l’un déclare avoir une servitude et que l’autre déclare que cette servitude n’existe pas. Le prétendu propriétaire du fonds dominant peut faire une action confessoire de servitude pour faire reconnaître la servitude. Si la servitude est reconnue le propriétaire du fonds dominant peut supprimer les constructions contraires à l’exercice  de sa servitude. Il peut faire une action possessoire pour protéger sa servitude.

    Le propriétaire du prétendu fonds servant peut intenter une action négatoire de servitude. Le propriétaire doit démontrer son droit de propriété sur le fonds et c’est à son voisin de prouver l’existence de la servitude.

     

    Section 4 : L’extinction des servitudes.

     

    Ce sont les articles 703 et suivants. Il y a trois causes d’extinctions.

     

    §1) L’exercice impossible de la servitude.

     

    Article 703 « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user ». C’est quand un changement fait qu’il n’est plus possible d’exercer la servitude. Peu importe la cause du changement qui entraine l’impossibilité. Il faut une totale impossibilité, la simple inutilité de la servitude ne suffit pas.

     

    Article 704 « Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user ; à moins qu'il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l'extinction de la servitude, ainsi qu'il est dit à l'article 707 ».

     

    §2) La confusion.

     

    Article 705, quand la propriété des deux fonds se trouve chez la même personne. La servitude peut renaître si la confusion renaît rétroactivement. Il faut que les conditions du bon père de famille soient réunies.

     

    §3) La prescription extinctive.

     

    Article 706. La servitude s’éteint par le non usage pendant 30 ans. Cela ne concerne que les servitudes du fait de l’homme. Cela ne joue pas pour les servitudes d’origine directe dans la loi (car c’est le droit commun de la propriété immobilière). Le point de départ du délai de la prescription (article 707) se fait selon que la servitude soit continue ou discontinue.

     

    Continue : 30 ans à compter du jour où un acte contraire à la servitude a lieu.

    Discontinue : 30 ans à compter du jour du dernier acte exercé de la servitude.

     

     

    Titre Quatrième : La copropriété des immeubles bâtis.

    C’est une forme particulière de propriété immobilière. C’est un cas de propriété collective. Cela est régi par la loi 10 juillet 1965 et complété par un décret d’application du 17 mars 1967 (sous l’ancien article 664 du code civil). Cette forme remonte à deux situations qui existaient dans l’ancien régime :

    -A Grenoble.

    -A Rennes.

    Le 28 juin 1938 c’est la première grande loi sur la copropriété des immeubles bâtis mais elle n’était pas impérative, elle était supplétive de volonté. Le 13 décembre 2000 a lieu une réforme de la loi de juillet 1965 (loi S.R.U).

     

    Chapitre 1 : La constitution de la copropriété.

     

    Comment est constituée la copropriété des immeubles bâtis ? Qu’est-ce qui fait la spécificité ?

     

    Section 1 : Les éléments constitutifs de la copropriété.

     

    Article 1, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes».

    La copropriété suppose, sur un immeuble bâti, une propriété unique commune à plusieurs personnes tout en faisant l’objet d’une certaine répartition individuelle.

    L’idée de propriété unique sert à manifester la différence avec la propriété en volume. Cela distingue aussi la différence avec les lotissements ordinaires en propriété. L’idée de répartition individuelle entre des parties privatives et communes qui sont réparties entre les copropriétaires dans des lots.

     

    §1) La distinction des partis privatives et communes.

     

    La loi de 1965 prévoie cette distinction. C’est le critère de l’usage des parties qui permet d’effectuer la distinction. Si l’usage est individuel la partie est individuelle et si l’usage est commun la partie est commune. Ce critère n’est pas impératif.

     

    A) Les parties privatives.

     

    C’est l’article 2, alinéa 1 « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ».

    Dans un immeuble à usage d’habitation seront privatives les appartements, les caves, les greniers, les aménagements intérieurs. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Un arrêt du 30 juin 2004 déclare qu’il peut y avoir des servitudes dans la copropriété.

     

     

    B) Les parties communes.

     

    C’est l’article 3, alinéa 1, de la loi du 1965 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ».

    Alinéa 2 « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

     -le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

    -le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

     -les coffres, gaines et têtes de cheminées ;-les locaux des services communs ;

     -les passages et corridors […] »

     

    Outre les éléments matériels de bâtiments et des terrains les parties communes peuvent avoir des éléments juridiques c’est-à-dire des droits accessoires aux parties communes (article 3, alinéa 3 de la loi de 1965)

     

    «  Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction

    Des titres :

    -le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

    -le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

    -le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

    -le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes »

     

    Le critère des distinctions n’étant pas impératif il arrive que certaines parties soient définies comme commune tout en étant réservée en exclusivité à un copropriétaire donné (stationnement des véhicules par exemple). La jurisprudence considère que le droit d’exclusivité n’est pas un droit de propriété mais un droit réel de jouissance. Il peut être acquis par prescription acquisitive. Cette copropriété peut aussi s’appliquer dans deux situations :

    -Copropriété verticale (immeuble).

    -Copropriété horizontale (forme de lotissement qui ne sont pas en propriété), c’est quand le sol est commun, chaque propriétaire a la jouissance d’un lot.

     

    §2) Les lots de copropriété.

     

    Chaque lot comprend une partie privative et une fraction de partie commune affectée au lot.

     

    A) La composition des lots.

     

    Il y a une partie privative et une fraction de partie commun qui rentre dans le lot. Cette partie commune est fixée en millième (ou en tantième de copropriété).

     

    L’article 5 de la loi de 1965 « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

    Le nombre de tantième est fonction de la valeur de la partie privative du lot par rapport à la valeur de l’ensemble des parties privatives. Plus on a de tantième plus on a de voix au conseil syndical et plus on payera de charges. Cette répartition suppose l’accord de tous les propriétaires. Elle peut être précisée dans le règlement de copropriété et prise dans l’état descriptif de division de l’immeuble.

    Article 8 de la loi de 1965 fait état du fait que c’est un acte notarié qui décrit la division de l’immeuble, chaque lot a un numéro et sa composition sommaire est décrite.

     

    B) L’indissolubilité des lots.

     

    La loi n’en fait pas état mais les copropriétaires ne peuvent pas scinder leur lot. En revanche le lot peut être divisé en plusieurs lots qui auront une partie privative et une partie commune.

     

    Il y a deux sortes de propriété (conception dualiste), la propriété individuelle et la propriété commune.

     

    Section 2 : La mise en copropriété.

    §1) Les conditions de bases.

     

    Il faut trois conditions :

    -Immeuble bâti.

    -La propriété doit être répartie dans les modalités prévues par la loi. Si un copropriétaire acquiert tous les lots il n’y a plus de copropriété.

    -La construction de l’immeuble bâti doit être achevée. Pendant la construction les règles de copropriété ne s’appliquent pas. Le statut s’applique obligatoirement même s’il n’y a pas de règlement de copropriété.

     

    §2) Les modalités.

    A) Pour un immeuble existant.

     

    L’immeuble appartient a un propriétaire unique (ou une société). L’immeuble peut appartenir à une société immobilière d’attribution. Avec l’apport des personnes qui ont fait construire un immeuble et chacun des associés a un droit de jouissance sur une partie des locaux. La société est l’unique propriétaire de l’immeuble. Quand cette société se dissout la propriété unique se répartit par lot entre les différents associés.

     

    Pour les immeubles en indivisions on peut partager l’immeuble en mettant en copropriété les héritiers et cela vaut partage.

     

    B)   Pour un immeuble à construire.

     

    Achat sur plan d’un lot pas encore construit, cela donne deux formes (vente d’immeuble à construire) :

    -Vente à terme (propriétaire que quand la construction est achevée).

    -Vente en l’état futur d’achèvement (devient propriétaire au fur et à mesure de la construction).

     

    Le statut de la copropriété ne s’applique qu’à l’achèvement de la construction.

    Quand un immeuble bâti voit sa propriété répartie le statut de copropriété s’applique obligatoirement. La loi de 1965 prévoit qu’il est possible d’appliquer plus ou moins la copropriété dans les hypothèses où on n’est pas en copropriété (pour les ensembles immobiliers, les complexes).

     

    Il y a une incompatibilité entre le statut de copropriété et l’appartenance d’un local bâti au domaine public de l’Etat ou des collectivités locales.

     

    Chapitre 2 : Le fonctionnement de la copropriété.

    Section 1 : L’organisation de la copropriété.

    §1) Le règlement de copropriété.

     

    Article 8 de la loi de 1965 « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

     

    Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

    C’est la charte fondamentale de la propriété. Il précise les droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes et privatives et précise l’organisation et l’administration des parties communes. C’est généralement un contrat mais il peut être adopté judiciairement.

     

    On y trouve 5 éléments obligatoires :

    -Affectation des parties communes et les conditions de leur jouissance.

    -Affectation des parties privatives et les conditions de leur jouissance. Il y a quelques limitations quant à l’usage des parties privatives, ces limites imposées sur les parties privatives ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble. La destination de l’immeuble c’est la conception générale de l’immeuble compte tenu de plusieurs sortes d’éléments tels que l’affectation donnée par le règlement de copropriété, les éléments objectifs (physiques, matériels qui influencent le standing de l’immeuble, les objectifs poursuivis par les fondateurs de la copropriété).

    -Certaines règles d’administration des parties communes, le règlement ne peut apporter que des compléments aux dispositions légales.

    -Répartition des charges communes.

    -Répartition des quotes-parts.

     

    On peut aussi avoir l’état descriptif de la division.

     

    Il peut être adopté en assemblée générale des copropriétaires mais il ne sera pas complet, il porte sur l’administration des parties communes (article 26). Il peut être adopté en justice. Il s’impose à tous les copropriétaires, aux ayants causes des copropriétaires. Si les acquéreurs sont des ayants causes à titre particulier le règlement leur est opposable qu’après  dépôt à la conservation des hypothèques. Les locataires sont aussi tenus au respect du règlement, certaines charges sont respectables sur les locataires. Ils respectent le règlement que s’ils en ont connaissance.

     

     

    §2) Les organes de la copropriété.

     

    Il y en a 3 :

    -Le syndicat.

    -Le syndic.

    -Le conseil syndical.

     

    A) Le syndicat des copropriétaires.

     

    Les copropriétaires sont regroupés en un syndicat qui est une personne morale. Il n’est pas propriétaire de l’immeuble ou des parties communes. C’est une personne morale de gestion. Il établit le règlement de copropriété et il pourvoit à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes. Il peut agir en justice.

     

    Ses décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de partie commune. Toutefois, si un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié des nombres de voix son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres. Les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées. Selon l’importance de la décision il y a deux sortes de majorités :

    -Celle de droit commun (article 26). Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

    -Qualifiée :

     

    Ø  Majorité de l’article 25, c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cela s’applique pour les autorisations de travaux affectant les parties communes ou l’apparence de l’immeuble, pour désigner ou révoquer le syndic, modifier la répartition des charges spéciales.

    Ø  Majorité de l’article 26 qui est une double majorité. Il faut la majorité des membres du syndicat et que cela représente au moins les 2/3 des voix. Cela est valable pour l’adoption ou la modification du règlement de copropriété qui touche les parties communes, pour la transformation ou l’amélioration des parties communes. Il y a une échappatoire à l’article 26 alinéa 4, si la majorité n’est pas obtenue une décision peut être prise à la majorité de l’article 25.

    Les décisions les plus importantes qui peuvent remettre en cause la destination des parties privatives et de l’immeubles doivent être prises à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (article 26 alinéa 2 et 3).

     

    B) Le syndic de copropriété.

     

    Il est désigné par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 ou en justice. Cela peut être un propriétaire ou une société morale (gestionnaire d’immeuble). Ce syndic est chargé de l’application du règlement de copropriété, de l’exécution des décisions de l’assemblée générale, de l’administration de l’immeuble et de l’exécution des travaux urgents.

     

    Il doit établir un carnet d’entretien et un budget prévisionnel. Il représente le syndicat.

     

    C) Le conseil syndical

     

     

    Il assiste le syndic et contrôle la gestion. C’est un organe collectif composé de copropriétaires élus par le syndicat.

     

    Section 2 : La situation des copropriétaires.

    §1) Relativement aux parties privatives.

     

    Sur leurs parties privatives les propriétaires sont dans la situation d’un propriétaire ordinaire à ceci prêt qu’ils peuvent être soumis à des restrictions prévues dans le règlement de copropriété. Chaque propriétaire peut défendre sa propriété (pétitoire ou possessoire). Chaque propriétaire doit payer les impôts fonciers sur sa partie ainsi que payer ses dépenses privées.

     

    §2) Relativement aux parties communes.

     

    C’est là qu’il y a une véritable copropriété. Chaque copropriétaire doit supporter des charges communes.

     

    A)   Les droits des copropriétaires.

     

    L’article 9 dispose que chaque copropriétaire peut user et jouir des parties communes sous condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni changer la destination de l’immeuble.

     

    B) Les charges communes.

     

    Chaque copropriétaire doit y participer. Elles sont de deux sortes, de deux catégories :

    -1er type, les charges de services collectifs et d’équipements communes (charges spéciales). Ce sont les charges des ascenseurs, des honoraires du gardien de l’immeuble. Elles sont réparties entre le copropriétaire en fonction de l’utilité de la charge pour le lot.

     

    -2eme type, les charges relatives  la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Elles sont réparties en fonction des tantièmes (millièmes) de copropriété. Ce sont les dépenses d’entretien et d’amélioration, les honoraires du syndic, le ravalement de l’immeuble.

     

    §3) La cession du lot de copropriété.

     

    Chaque copropriétaire peut céder son lot. Cette cession peut être onéreuse (vente/échange) ou gratuite (donation). On peut aussi consentir un usufruit et une hypothèque. Ces opérations sont possibles au grès du propriétaire. Le règlement peut prévoir un droit de préemption. C’est une cession immobilière qui respecte les règles de la vente d’un immeuble.

     

    Cette cession obéit quand même à quelques règles particulières. Cela tient à des aspects particuliers. Il va se passer quelque chose de plus. Le vendeur sort d’un ensemble de personne et le nouveau propriétaire rentre dans cette organisation. Il faut donc informer l’acquéreur.

     

    A) Les formalités destinées à l’information de l’acquéreur du lot.

    a)    Les conditions préalables à la division de la propriété.

     

    C’est l’article 46 de la Carrez. La vente d’un lot doit mentionner la superficie privative du lot (sauf cave, garage, grenier). Cela est obligatoire pour un lot supérieur à 8 m²  sinon la vente est nulle.

     

    Le candidat acquéreur peut obtenir la communication du carnet d’entretien et le diagnostic technique (si l’immeuble a plus de 15 ans).

     

    b)   Relatives à l’organisation de la copropriété.

     

    C’est l’article 4, il faut communiquer le règlement de copropriété et l’état descriptif.

     

    c)    Relatives aux charges de la copropriété.

     

    Le syndic doit adresser, au notaire et avant l’acte de vente du lot, un état daté comportant 3 parties :

    -Sommes non payées par le vendeur.

    -Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur pour le lot.

    -Sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire au titre des avances et provisions.

     

    B) Assurer l’information du syndic.

     

    Il faut prévenir l’arrivée d’un nouveau copropriétaire qui devra être convoqué à l’assemblée générale et payer les charges.

     

    a)    La « notification du transfert de propriété du lot ».

     

    C’est l’article 6. Tout transfert de propriété est notifié, sans délai, au syndicat par le notaire ou les parties. A partir de cette notification l’ancien propriétaire est remplacé par le nouveau.

     

    b)   « L’avis de mutation » adressé au syndic.

     

    C’est l’article 20. Il ne fonctionne que pour les ventes et quand le vendeur n’a pas payé toutes ses charges. Il impose au notaire, et quand le vendeur n’a pas fournit un certificat précisant qu’il est libre de toutes obligations à l’égard du syndic, de fournir un avis de mutation dans les 15 jours suivants le transfert (en lettre recommandée). Le syndic, après réception, a un délai de 15 jours pour faire opposition au versement du prix au vendeur. Cette opposition est un blocage du prix de vente dans la mesure du montant de la créance du syndicat ainsi qu’une mise en œuvre, au profit du syndicat, d’un privilège immobilier spécial. Le syndicat peut se payer en priorité

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