• Cours de Droit des biens (résumé, fiché)

    DROIT DES BIENS

      Le droit des biens est l'ensemble des règles qui régissent les rapports entre les personnes et les biens.

    La cours de droit des biens étudie les relations juridiques dont l’origine ou l’objet se rapporte aux biens.

    Définition du bien :
    - Au sens courant, les biens sont les choses qui procurent une certaine utilité et par voie de conséquence sont admises dans le commerce juridique et ont une valeur d’échange.
    - Au sens abstrait et juridique, les biens sont les droits qui portent sur les choses. En fait, les juristes ont une vision étroite du bien et distinguent entre les choses est les droits qui portent sur ces choses.

    Par elles-mêmes, les choses n’ont pas de valeur, elles ne procurent d’utilité que par l’effet des droits dont elles sont susceptibles et ce sont ces droits qui ont une valeur : le droit de propriété d’un immeuble est un bien alors que l’immeuble lui-même est une chose. A cet égard, le contrat de vente d'un immeuble emporte transfert du droit de propriété de cet immeuble en contrepartie d'un prix.

     

    Voici le Plan du cours de droit des biens sur www.cours-de-droit.net  :

    •  Introduction:
    • SECTION 1: le patrimoine
    • SECTION 2: les biens et leur qualification
    • PARTIE 1: le droit commun des biens
    • TITRE 1: le droit de propriété
    • CHAPITRE 1: la notion de propriété
    • SECTION 1: les composantes de la propriété
    • SECTION 2: les caractères du droit de propriété
    • CHAPITRE 2: les modalités d' exercice du droit de propriété
    • SECTION 1: la propriété collective: l' indivision
    • SECTION 2: la propriété démembrée: l' usufruit

    Résultat de recherche d'images pour "droit des biens"

    • TITRE 2: la possession
    • CHAPITRE 1: les intérêts de la possession
    • SECTION 1: fonction probatoire
    • SECTION 2: la fonction acquisitive
    • CHAPITRE 2: les conditions de la possession
    • SECTION 1: les composantes de la possession
    • SECTION 2: les caractères de la possession
    • PARTIE 2: le droit spécial des biens
    • TITRE 1: la propriété immobilière
    • CHAPITRE 1: les modalités d' acquisition de la propriété immobilière
    • SECTION 1: l' acquisition par convention
    • SECTION 2: l' acquisition par possession
    • SECTION 3: l' acquisition par accession
    • CHAPITRE 2: les modalités de protection de la possession de la propriété immobilièr
    • SECTION 1: protection de la possession: l' action possessoire
    • SECTION 2: la protection judiciaire de la propriété immobilière: l' action pétitoire
    • CHAPITRE 3: les modalités d' exercice
    • SECTION 1: la copropriété
    • SECTION 2: la propriété démembrée: les servitudes
    • §1: la nature juridique des servitudes
    • §2: le régime juridique des servitudes
    • TITRE 2: la propriété mobilière
    • CHAPITRE 1: les modalités d' acquisition de la propriété mobilière
    • SECTION 1: l' acquisition par convention
    • SECTION 2: l' acquisition par possession
    • SECTION 3: l' acquisition par accession
    • CHAPITRE 2: les modalités de protection de la propriété mobilière
    • SECTION 1: l' absence d' action possessoire
    • SECTION 2: l' action pétitoire

     

    Introduction:

    SECTION 1: le patrimoine

    §1: le patrimoine est un ensemble

    A/ l' actif

    = biens et droits directement appréciables en argent. Les droits sont cessibles entre vifs, transmissibles à la mort et saisissable par un créancier. Les droits de la personnalité, ou les droits politiques font partie de l' actif mais ne sont pas cessibles ni saisissables. Des auteurs estiment que ces derniers droits ne font pas parie du patrimoine.

    B/ le passif

    = dettes et obligations directement appréciables en argent

    §2:le patrimoine: émanation de la personne

    A/ toute personne a un patrimoine

    Mais si le passif est plus important que l' actif le patrimoine persiste. Le patrimoine suit la personnalité juridique.

    B/ toute personne n' a qu' un seul patrimoine

    Le patrimoine est incessible entre vifs, seuls les éléments de celui-ci le sont.

    Le patrimoine est transmissible mais seulement dans sa totalité.

    Le patrimoine est indivisible, tous les biens répondent à toutes les dettes (un commerçant n' a pas un patrimoine civil et un patrimoine commercial).

    Le patrimoine est unique. Ce principe est limité par loi Madelain qui permet à un entrepreneur individuel de demander à ses créanciers de se servir en priorité sur les biens affectés à l' activité professionnelle ou loi 2003 (créatrice de l' EURL) sur l' initiative économique qui permet à l' entrepreneur d' écarter sa résidence principale de ses biens saisissables. La succession sous bénéfice d'inventaire est également une exception au principe d' unicité.

    C/ tout patrimoine appartient à une personne

    La doctrine conteste ce principe et aimerait que soit consacrée la théorie du patrimoine d' affectation.

     

    SECTION 2: les biens et leur qualification

    §1: les choses (biens corporels)

    A/ distinction meuble / immeuble

    La distinction est fondée sur le caractère physique (fixité et rattachement à un fond) et accessoirement sur le caractère économique.

    Le régime: les meubles ne sont pas soumis à publicité (sauf ceux qui ont un port d' attache: bateau,…); la possession d' un immeuble n' établie pas à elle seule la propriété; pour les immeubles le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel il est situé; la vente d' immeuble est susceptible de lésion.

    517: les biens sont immeubles par leur nature, leur destination ou par l' objet auquel ils s' appliquent.

    L' immeuble par nature est le bien qui ne peut être déplacé.

    L' immeuble par destination est le bien affecté à un fond et attaché à perpétuelle demeure. L' immeuble et le meuble doivent appartenir au même propriétaire et il doit y avoir un rapport d' utilité (ex: matériel agricole affecté à l' exploitation d' une ferme devient immeuble par destination).

    L' immeuble par l' objet auquel il s' applique: usufruit d' une chose immobilière, servitude, action qui tend à revendiquer un immeuble,…

    Il existe également des meubles par détermination de la loi: obligation et action qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers (ex: créance de prix de vente d' un meuble)

    B/ les classifications accessoires

    Les choses fongibles (ou de genre): le transfert de propriété s' effectue lors de l' individualisation et les risques pèsent sur l' acquéreur jusqu' au transfert de la chose.

    Les choses consomptibles: chose qui se consomme par le premier usage

    Les choses appropriées: choses pouvant faire l' objet d' un appropriation

    §2: les droits patrimoniaux

    A/ les droits réels, personnels et intellectuels

    Réels: droit direct d' une personne sur une chose, le droit réel l' emporte sur le droit personnel.

    Personnels: droit relatif (s' exerce uniquement contre le débiteur) et non absolu (à l' inverse du droit réel). Il emporte un droit de gage sur l' ensemble du patrimoine du débiteur.

    Intellectuels: la cession de la clientèle est licite (Cass 2000)

    B/ les droits mobiliers et immobiliers

    Détermination de la loi mais en général le droit immobilier est un droit réel et le droit mobilier est un droit personnel.

     

    PARTIE 1: le droit commun des biens

     

    TITRE 1: le droit de propriété

     

    CHAPITRE 1: la notion de propriété

     

    SECTION 1: les composantes de la propriété

    §1: le droit d' user de la chose

    Ce droit implique celui de ne pas se servir de la chose

    §2: le droit de jouir de la chose

    Il faut distinguer les fruits de produits de la chose:

    Les fruits n' altèrent pas la substance de la chose lorsqu' on les récolte (pommes, loyers,…). En revanche les produits altèrent la substance de la chose (minerais d' une carrière, bois d' une forêt,…).

    L' usufruitier ne peut jouir que des fruits de la chose et non des produits car il doit conserver la substance de la chose.

    En général le droit de jouir de la chose exclue le droit d' en disposer (ex: on ne peut pas louer et habiter la maison en même temps)

    §3: le droit de disposer de la chose

    Il distingue le droit de propriété des autres droits réels car ces derniers ne procurent pas à leur titulaire le droit de disposer de la chose (faire des travaux, détruire la chose,…)

    Cependant la propriété peut être rendue inaliénable: lors d' un plan de redressement le juge peut déclarer certains biens inaliénables car ils sont indispensables à la continuation de l' entreprise; les biens de la famille; clause d' inaliénabilité (valable si limitée dans le temps et justifiée par un intérêt légitime: 900-1)

     

    SECTION 2: les caractères du droit de propriété

    §1: le caractère absolu

    Cass 2002: la simple constatation de l' empiétement suffi pour ordonner la destruction de l' édifice, peut importe qu' il soit minime (5 mm)

    A/ les limites légales

    544: "… pourvu qu' on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements". Avec l' interventionnisme de l' Etat ces limites n' ont cessé de croître: obligation de réparation si menace de ruine; protection des immeubles classés; autorisation préalable à l' exploitation agricole d' une terre; contraintes de l' urbanisme; expropriation; droit de préemption;…

    B/ les limites prétoriennes

    L' abus de droit: la responsabilité du propriétaire est engagée car l' intention de nuire par l' exercice de son droit réel constitue une faute.

    Cass 1915, Clément Bayard: consécration de l' abus de droit. La JP déduit l' intention de nuire du manque d' utilité de l' acte dommageable.

    Les troubles anormaux du voisinage: la responsabilité du propriétaire est engagée lorsque les agissements excèdent les inconvénients normaux du voisinage. L' intention de nuire n' est donc pas une condition de la mise en responsabilité le seul préjudice suffi.

    Cass 1971: consécration de la théorie au visa des articles 1382 et 544. La JP retient que le trouble doit être grave et continu.

    Cass 2001: une servitude ne peut conférer un droit d' empiétement

    §2: le caractère exclusif

    Comme le précédent le caractère exclusif a connu quelques atténuations: le proprio d' un essaim d' abeilles peut le poursuivre peut importe le fond; servitude légales (bord de mer, terrain enclavé,…);…

    Cass 1999: le caractère exclusif justifie la consécration d' un droit d' exploitation de l' image du bien

    Cass 2001: la seule exploitation commerciale par un tiers ne suffi pas pour caractériser l' atteinte au droit de propriété, il faut relever un trouble à la jouissance et à l' usage du bien. A défaut de trouble on peut invoquer l' atteinte à la vie privée (Cass 2003)

    §3 le caractère perpétuel

    A/ la perpétuité et la perte de la chose

    = le droit du propriétaire sur la chose dure autant que la chose existe. Cependant face à certains phénomènes naturels la propriété disparaît et réapparaît. Le droit de propriété suit la chose, il ne meurt pas avec la transmission.

    Cass 1972, Etang Napoléon: l' étang avait disparu car la mer avait immergé le cordon de terre qui séparait l' étang de la mer. 79 ans plus tard la mer se retire et la Cass admet que l' ancien propriétaire puisse revendiquer l' étang.

    B/ perpétuité et non usage de la chose

    Le droit de propriété ne se perd pas par le non usage, seul un processus acquisitif peut privé le proprio de son droit de propriété (usucapion) et pas la non utilisation.

     

    CHAPITRE 2: les modalités d' exercice du droit de propriété

    En plus de la propriété individuelle d' autres modalités d' exercice de la propriété sont prévus: usufruit, indivision,...

     

    SECTION 1: la propriété collective: l' indivision

    = plusieurs personnes sont titulaires du droit de propriété sur une même chose. L' indivision (I°) résulte de l' ouverture d' une succession, de la dissolution de la communauté conjugale, de la situation des partenaires pacsés ou de l' acquisition d' un bien par plusieurs personnes

    Le code ne s' est jamais trop attarder à organiser l' I° car elle est par nature précaire

    §1: la composition de la masse indivise

    N' étant pas une personne morale l' I° ne sépare pas les créanciers et les débiteurs de l' I° et les créanciers et les débiteurs de l' I". Toute fois l' I° jouie d' une certaine autonomie et se compose d' un actif et d' un passif.

    A/ l' actif de la masse indivise

    Les biens indivis: biens existant au jour où se produit le fait générateur de l' I° (ex: les biens qui composent la succession)

    Les biens subrogés: lorsque des biens sortent de l' I° et sont remplacés par d' autres, ces derniers sont soumis au même régime juridique que ceux qu' ils remplacent (ex: la créance du prix de vente de bien de l' I° tombe dans l' actif de l' I°).

    Les fruits et les revenus: sauf accord contraire les fruits et les revenus sont inscrits à l' actif de l' I°.

    Les plus ou moins values: si un des I" est la cause d' une dégradation d' un bien il devra indemniser les autres en cas de moins value (inversement en cas d' amélioration).

    L' indemnité d' occupation: un indemnité doit être versée aux autres I" en cas d' utilisation privative d' un bien de l' I°.

    B/ le passif de la masse indivise

    Le passif indivis: les créanciers antérieurs à la naissance de l' I°, les créanciers postérieures à l' I° dont la créance est née de la conservation ou de la gestion des biens indivis et les créanciers qui ont pour débiteurs solidaires l' ensemble des I" peuvent agir sur les biens indivis et bénéficient d' un droit de préférence.

    Les dettes personnelles des I": les créanciers personnels des I" ne peuvent pas agir sur les biens de l' I°. Cependant ils peuvent provoquer le partage si la créance est certaine et le partage possible.

    §2: la gestion de l' indivision

    A/ le régime légal

    1. le principe de l' unanimité

    Les actes d' administration et de disposition doivent être approuvés par l' ensemble des I" (= user seul le bien, transformation matérielle du bien, actes juridiques sur le bien comme vente, hypothèque, bail,…). Les I" peuvent donc s' opposer à ces actes et ils ne leur seront pas opposables tant que l' unanimité ne sera pas établie.

                                                            2. les exceptions

    Ces exceptions ne concernent que les actes de dispositions, d' administration, conservatoires et les actions en justice

                                                                      a. l' intervention d' un seul indivisaire

    Les actes d' administration, de disposition: les I" peuvent désigner un mandataire qui les représentera (mandat spécial pour les actes de disposition et général pour les actes d' administration). A défaut de mandat un indivisaire ne peut pas représenter l' I° (Cass 2001).

    Les mesures conservatoires: elles st soumises à la règle de l' unanimité. Cpt un I" peut prendre seul des mesures conservatoires si les actes accomplis protègent le bien d' un péril imminent et que les droits des autres I" ne sont pas compromis.

    Les actions en justice: la règle de l' unanimité s' applique sauf si le refus d' un I" met en péril l' intérêt commun ou si un I" veut faire reconnaître son droit en justice.

    Cass 2002: tout indivisaire peut engager une action quand il veut faire reconnaître son de propriété indivis.

                                                                      b. l' intervention judiciaire

    Le juge peut intervenir dans trois cas afin de ne pas paralyser la gestion de l' I°: un des I" est incapable, le refus d' un I" compromet l' intérêt de l' I° et l' urgence. Le président du TGI imposera alors les mesures nécessaires.

    B/ le régime conventionnel

    Les I" peuvent rédiger une convention d' I° qui leur permettra d' organiser la gestion de l' I° en écartant le régime légal.

                                                            1. les conditions de validité de la convention

    Un acte écrit doit comprendre la désignation des biens indivis et la quote-part de chacun. Si l' I° comprend des créances elle doit être signifiée au débiteur (1690). Si elle comprend des immeubles la publicité foncière est obligatoire.

    L' I° peut être à durée indéterminée, dans ce cas les I" peuvent demander le partage à tout moment (sauf mauvaise foi ou contretemps)

    Si l' I° est à durée déterminée, la durée ne peut pas dépasser 5 ans renouvelable tacitement ou par décision expresse et unanime.

                                                            2. la gestion de l' indivision

    La convention peut prévoir d' écarter l' unanimité au profit de la simple majorité (sauf en cas d' aliénation d' immeuble ou d' incapables)

    Le gérant de l' indivision: si c' est un tiers il peut être révoqué à la majorité mais si c' est un I" il faut l' unanimité. Le gérant est un mandataire (il doit alors rendre compte de sa gestion aux I")  et il a droit à une rémunération fixée par les I".

    Les pouvoirs du gérant: il représente les I" pour les actes de la vie civil et en justice, il administre l' I° mais ne peut consentir aucune aliénation ni aucun bail spécial sur le bien.

    §3: les droits de l' indivisaire

    A: sur sa part indivise

                                                            1. les cessions de l' indivisaire

                                                                      a. l' objet de la cession

    La cession des droits sur un bien déterminé: elle est aléatoire car subordonnée à l' effet du partage. Si le bien cédé est finalement incorporé dans le lot d' un autre I" la cession est caduque.

    La cession de l' ensemble des droits indivis: elle est totalement valable car aucun aléa

                                                                      b. la qualité du cessionnaire

    La cession à un autre I" est par principe valable mais la cession à un tiers bute sur le droit de préemption dont dispose les autres I" (sauf cession à titre gratuit ou intuitu personae). En cas de cession à un tiers le cédant doit informer les autres I" et ces derniers auront un mois pour lever l' option. Le cédant peut toujours se rétracter après la notification car celle-ci ne représente pas une offre de vente.

                       2. les saisies des créanciers

    Les créanciers de l' I°: la masse de l' I° fait partie dans sa globalité de leur gage général. Ils peuvent être payés sur l' actif de la masse indivise avant tout partage et saisir les biens indivis.

    Les créanciers des I": ils ne peuvent pas saisir les biens indivis mais ils peuvent provoquer le partage.

    B/ le droit au partage des biens indivis

    = droit fondamental et absolu reconnu à tout I" et opposable aux autres.

                                                            1. le maintien exceptionnel de l' indivision

    Le juge peut rejeter une demande de partageafin d' assurer la conservation de certains biens familiaux ou pour protéger des descendants mineurs.

    Il est possible d' obtenir un sursis au partage (2 ans maximum) si la réalisation immédiate risque de porter atteinte aux intérêts de l' I°.

    Le juge peut procéder à une attribution éliminatoire après expertise: un des I" quitte l' I° mais celle-ci se maintien

                                                            2. l' effet déclaratif du partage

    Les effets du partage remontent au jour ou l' I° a commencé (effet rétroactif)

    Les actes accomplis par un I" sans pouvoir suffisant sont rétroactivement validés si les biens concernés se retrouvent dans le lot de l' I" en question. A défaut les actes sont caduques car leur auteur est censé ne jamais avoir eu de droit sur ces biens.

     

    SECTION 2: la propriété démembrée: l' usufruit

    On parle de démembrent car plusieurs personnes ontun droit réel différent sur une même chose. L' usufruit peut porter sur un bien corporel (meuble ou immeuble) ou sur un bien consomptible. Dans ce dernier cas l' usufruitier aura la charge de restituer un bien semblable au nu-propriétaire en fin d' usufruit. Enfin, l' usufruit peut porter sur un bien incorporel (fond de commerce, valeur mobilière,…)

    §1: la nature de l' usufruit (578)

    A/ un droit démembré

    Les composantes du droit de propriété n' appartiennent pas à la même personne. Le NP peut disposer du bien (abusus ou plus particulièrement le droit d' aliénation sur sa nu-propriété) et l' usufruitier peut jouir et user du bien (usus et fructus).

    B/ un droit réel

    Le droit porte directement sur la chose, il est opposable à tous et confère à son titulaire un droit de suite et de préférence (l' usufruitier peut exercer son droit en quelques mains où se trouve le bien). Cette attribution d' un droit réel distingue l' usufruit du bail, en effet le locataire dispose d' un recours uniquement contre le bailleur.

    Entre l' usufruitier et le nu-propriétaire il n' y a aucune relation personnelle (pas d' obligation réciproque au sens de droit personnel)

    C/ un droit temporaire

    Les droits démembrés sont destinés à se reconstituer sur la tête d' une même personne.

    §2: le régime juridique de l' usufruit

    A/ les conditions de l' usufruit

                                                            1. les conditions de fond

    579: l' usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l' homme (des parties).

    Par la loi: le conjoint survivant recueille la totalité de la succession en usufruit ou prestation compensatoire versée sous forme d' usufruit lors d' un divorce.

    Par la volonté des parties: l' usufruit peut résulter d' une donation, d' un testament ou d' un contrat à titre onéreux.

                                                            2. les conditions de forme

    Lors de l' entrée en jouissance l' usufruitier doit faire un inventaire (pour les meubles) et dresser un état des lieux (pour les immeubles) de façon à rendre le bien dans le même état conformément à son obligation de conserver la substance de la chose. La convention d' usufruit peut dispenser les contractants de ces modalités.

    Pour garantir au nu-propriétaire la restitution et le paiement des sommes éventuellement dues, l' usufruitier doit fournir une caution (tiers qui sera engagé en cas de défaillance de l' usufruitier)

    B/ le fonctionnement

                                                            1. la situation de l' usufruitier

    a. les droits de l' usufruitier

     Droit d' usage qui peut être réduit à un simple droit d' habitation et droit de jouissance (sur les fruits et revenus mais pas sur les produits).

    b. les pouvoirs de l' usufruitier

    Les actes d' administration: il a le droit d' exploiter la chose et de la faire fructifier. La conclusion d' un bail classique de mois se 9 ans est un acte d' administration. Au delà, il s' agit d' un acte de disposition donc il faut l' accord du nu-propriétaire.

    Les actes de disposition: il n' a le pouvoir de disposer de la chose. Cependant, lorsque la substance ne tient pas à la chose elle même mais à sa valeur, l' aliénation est admise à condition de remplacer ces valeurs mobilières par des titres de même valeur. L' usufruitier peut également céder son usufruit avant sa mort (l' usufruit s' éteignant par le décès). Cependant, l' usufruit demeure attacher au cédant car à son décès il s' éteint.

    c. les obligations de l' usufruitier    

    L' obligation de jouir en bon père de famille (= conserver la chose, dénoncer au nu-propriétaire les usurpations, respecter la destination)

    L' acquittement des charges usufructuaires: charges périodiques (paiement de la taxe d' habitation,…) et les réparations d' entretient impliquées par l' usage normal du bien (les grosses réparations st à la charge du NP). L' usufruitier ne peut contraindre le NP d' exécuter les grosses réparations car il n' a pas une obligation de jouissance paisible contrairement au bailleur. En revanche le NP peut contraindre l' usufruitier de faire les réparations d' entretien.

                       2. la situation du nu-propriétaire 

    Les droits: il a seulement droit aux produits de la chose et il ne peut pas la détruire (cependant il peut la vendre mais sans l' usufruit)

    Lesobligations: ne pas violer le droit dont dispose l' usufruitier sur la chose (pas de modification de le substance ni de la destination du bien)

    C/ l' extinction de l' usufruit

                                                            1. les causes d' extinction de l' usufruit

    L' usufruit est temporaire donc il s' éteint avec le décès de l' usufruitier ou l' arrivée du terme.

    De plus il s' agit d' un droit réel donc il s' éteint par prescription trentenaire, destruction de la chose, déchéance judiciaire pour abus de jouissance (dégradations,…), par renoncement de l' usufruitier et par la réunion avec la nu-propriété.

                                                            2. les effets de l' extinction

    Obligation pour l' usufruitier de restituer la chose et lorsque l' usufruit porte sur une chose consomptible il y a restitution par équivalent

     

     

    TITRE 2: la possession

     

    CHAPITRE 1: les intérêts de la possession

                                  

    SECTION 1: fonction probatoire

    Elle fait présumer le droit: on déduit de la possession la propriété car la preuve de la propriété est difficile à apporter

    Elle fait présumer le titre: "en fait de meuble la possession vaut titre" (2279), la possession suffi pour présumer le titre

     

    SECTION 2: la fonction acquisitive

    La possession transmet l' acquisition même si la possession résulte d' un transfert douteux (vol, le vendeur n' était pas proprio,…). La possession présume l' acquisition, il faudra ensuite prouver que la possession est licite. En matière immobilière la possession crée des effets au bout d' un certain temps.

     

    CHAPITRE 2: les conditions de la possession

     

    SECTION 1: les composantes de la possession

    §1: les deux composantes

    A/ le corpus

    = exercice de fait des prérogatives correspondant au droit de propriété (se comporter comme le propriétaire ou l' usufruitier…)

    = accomplissement d' actes matériels sur la chose (exploiter l' immeuble, faire des travaux,…)

    Les actes juridiques accomplis sur le bien (paiement de la taxe foncière,…) ne sont pas des éléments du corpus car ils peuvent être accomplis par d' autres personnes que le propriétaire.

    B/ l' animus: l' élément subjectif

    = intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit de propriété

    = volonté d' affirmer un droit même si on sait qu' on en est dépourvu (volonté d' être propriétaire au bout de 30 ans)

    §2: la réunion ou la dissociation des 2 composantes

    A/ la réunion des 2 composantes

    2230:on est présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire s' il n' est pas prouvé qu 'on a commencé à posséder pour autrui, toute personne qui a le corpus est présumé possesseur jusqu' à preuve du contraire

    2231:lorsqu' on a commencé à posséder pour autrui on est tjs présumé posséder au même titre, sauf preuve contraire

    La réunion corpus et animus permet de différencier la possession de la simple détention (ou seule le corpus est présent)

    B/ la dissociation

    La perte des 2: lorsque le possesseur vend le bien il perd les 2 composantes en même temps, il en va de même lorsque le possesseur abandonne la chose

    La perte du corpus: JP attache plus d' importance au corpus, ainsi la perte du corpus entraîne perte de la possession. Cependant pour les immeubles la solution est différente, la possession par le seul animus est possible

    La perte de l' animus: ds tous les cas cette situation entraîne la perte de la possession (ex: une personne vend son bien mais le garde avant la livraison)

     

    SECTION 2: les caractères de la possession

    §1: paisible

    Toutes les violences caractérisées pendant la possession suspendent la possession (caractère temporaire), mais seul celui qui en a souffert peut s' en prévaloir (caractère relatif).

    §2: continue

    Les actes accomplis par le possesseur doivent être réguliers, la discontinuité vicie la possession . ce vice est temporaire mais absolu

    §3: publique

    La possession doit s' exercer ouvertement par des actes apparents de sorte que les tiers intéressés soient capable de la reconnaître. Si le possesseur dissimule la possession il s' agit alors d' un vice temporaire et relatif

    §4: non équivoque

    Le possesseur doit agir sans ambiguïté, pour son compte, dans la qualité à laquelle il prétend et sans que cela puisse faire de doutes chez les tiers. La possession sera équivoque quand le comportement du  possesseur pourra s' expliquer autrement que par la prétention à un droit sur la chose. L' équivoque est un vice temporaire et relatif

     

     

    PARTIE 2: le droit spécial des biens

     

    TITRE 1: la propriété immobilière

      

    CHAPITRE 1: les modalités d' acquisition de la propriété immobilière

     

    SECTION 1: l' acquisition par convention

    §1: le principe de la liberté d' acquisition

    Au fond: la propriété s' acquiert et se transmet par succession, par donation et par l' effet des obligations

    La forme: le principe est celui du consensualisme mais celui-ci est limité par la pub foncière (acte authentique)

    §2: le principe de l' instantanéité du transfert

    La rencontre des consentements entraîne transfert de propriété, mais le transfert n' est opposable aux tiers qu' après publicité

    Pour les meubles la possession valant titre un second acquéreur de bonne foi et effectivement possesseur sera propriétaire.

     

    SECTION 2: l' acquisition par possession

    La possession prolongée (usucapion ou prescription acquisitive) est un mode d' acquisition. Si le possesseur est proprio la possession le conforte dans ses droits et s' il n' est pas propriétaire (voleur ou le vendeur n' était pas proprio) la possession prolongée peut le lui faire devenir.

    Ce mode d' acquisition se justifie économiquement (sanction des proprio négligeants) et socialement (régularisation d' une situation de fait)

    §1: les conditions de la prescription acquisitive

    A/ la qualité de la possession

    La possession doit être caractérisée (corpus et animus) et ne doit pas être viciée

    Les actes de tolérance (acte accomplis sur le fond d' autrui en vertu de la permission du proprio) ne st pas constitutifs de possession

    B/ la durée de la possession

                                                            1. la durée du délais de prescription

    30 ans: il faut que pendant cette période la possession ait été effective et exempte de vices.

    2265: lorsque le possesseur est muni d' un juste titre et qu' il est de bonne foi, la prescription est ramenée à 10 ans (attention lorsque le véritable proprio n' est pas domicilié dans le ressort de la CA ou est située l' I , le délai est de 20 ans).

    "juste titre" = acte juridique qui aurait transféré la propriété si il avait été rendu par le véritable proprio (un acte déclaratif ou descriptif n' est pas un juste titre).

    "bonne foi" = croyance du possesseur que son titre lui a fait acquérir le droit réel (la bonne foi est présumée)

    Cass 2001: les juges du fond sont tenus de vérifier que le vendeur n' était pas le vrai propriétaire avant de faire application de 2265.

                                                            2. le régime juridique des délais

    Il est le même quelque soit la durée (30, 20, 10 ans)

    Point de départ = entrée en jouissancedu possesseur

    Causes d' interruption: lorsque l' on constate un vice et qu' il y est mis fin le délais repart de zéro. L' interruption peut être naturelle (1 an sans possession; abandon de la chose; reprise de la chose par un tiers) ou civile (reconnaissance des droit du proprio par le possesseur; revendication du bien par le proprio).

    Cass 2002: l' action en justice interrompt le délais que si elle revendique la propriété donc une action en bornage n' interrompt pas le délais.

    Causes de suspension: la suspension évite de recommencer de zéro, elle peut être légale (mineur non émancipé, majeur sous tutelle ou entre époux) ou liée a laforce majeur (guerre, inondation,…)

    §2: les effets de la prescription acquisitive

    A/ l' invocation de la prescription

    Même lorsque les conditions de la possession st réunies l' acquisition n' est pas automatique. Seul le possesseur peut l' invoquer devant le juge lorsqu' il se trouve défendeur dans une action en revendication

    Lorsque les condition st réunies le possesseur n' acquiert pas un droit de propriété sur la chose mais seulement le droit de se prévaloir de la prescription acquisitive

    B/ l' acquisition rétroactive

    La prescription crée au profit du possesseur un titre nouveau et inattaquable. Ce titre remonte rétroactivement au jour où la possession a commencée. Si pendant le délais de prescription un droit réel est né du chef du propriétaire et non du possesseur, ce droit ne sera pas opposable au propriétaire usucapé (ex: un créancier du propriétaire a acquis contre lui une hypothèque légale, ce droit ne sera pas opposable au propriétaire usucapé). A l' inverse, si durant le délais de prescription des droit réels sont consentis sur l' immeuble par le possesseur, ils seront rétroactivement validés.

     

    SECTION 3: l' acquisition par accession

    §1: l' accession statique

    A/ la propriété du dessus

    Le propriétaire bénéficie de toutes les plantations (même celles d' un tiers), il peut protester contre toute atteinte même si le préjudice n' est que futur et il est présumé propriétaire des constructions édifiées sur son terrain.

    Cass 2002: lorsque l' application stricte des règles de l' accession est impossible les juges du fond peuvent y déroger (espèce = 2 époux qui se séparent et qui avaient construit une maison sur deux parcelles appartenant respectivement à l' un et à l' autre des époux).

    De plus, le propriétaire peut céder à un tiers le volume au dessus de son fond.

    Limites légales: les avions, les poteaux et les fils électriques

    B/ la propriété au dessous

    Le propriétaire du sol devient celui du sous sol et de tout ce qu' il contient. Il peut également céder son droit à un tiers.

    Limites légales: il partage le droit de fouille avec le préfet de région et l' administration et pour les mines, elles appartiennent à l' Etat.

    C/ la propriété des eaux

    Les eaux de pluie: même s' il est admis que personne n' en est propriétaire, celui qui détient le fond sur lequel elles tombent peut les retenir.

    Les eaux de source: elles appartiennent au propriétaire du fond sur lequel elles jaillissent. Cependant les droits du propriétaire sont limités si ces eaux alimentent une agglomération ou si il s' agit d' une source d' eau minérale.

    Les lacs et les étangs: si ils sont salés ils entrent dans le domaine public à défaut ils s' agit d' un bien privé.

    Les cours d' eau: les cours domaniaux (navigables) sont dans le domaine public et les non domaniaux sont privés au niveau du lit.

    §2: l' accession dynamique

    546: la propriété donne droit sur tout ce qu' elle produit et sur ce qui s' uni naturellement ou artificiellement à la chose.

    A/ l' accession par production

    Le propriétaire a droit aux fruits et aux produits de la chose.

    B/ l' accession par incorporation

    L' accession naturelle: l' union entre le fond et le meuble se fait naturellement

    L' accession artificielle: elle résulte de la volonté de l' homme (construction, plantation,…)

    553: présomption de propriété des matériaux qui servent à la construction et présomption de propriété du sol quand une personne fait une construction sur un fond.

                                                            1. construction faite avec des matériaux d' autrui

    554: le propriétaire des matériaux perd leur propriété définitivement car ils deviennent la propriété du propriétaire du fond (même en cas de mauvaise foi du propriétaire du fond). Cependant, le propriétaire des matériaux s' il est de bonne foi pourra obtenir une indemnisation.

                                                            2. construction faite sur le terrain d' autrui

    555:       - si le constructeur est de mauvaise foi le propriétaire du fond pourra demander de conserver le bien en échange d' une indemnité ou il pourra exiger la destruction aux frais du constructeur et obtenir éventuellement des dommages et intérêts.

             - si le constructeur est de bonne foi le propriétaire du fond est tenu de conserver la construction moyennant une indemnité au profit du constructeur (coût des matériaux ou équivalant de la plus value entraînée)

    555s' applique aux constructions (pas aux améliorations) et aux tiers ayant aucun droit sur le fond (sauf locataire)

    Cass 2002: le bailleur acquiert directement la propriété des constructions faites par le locataire et pas à la fin du bail.

    Cass 2001: 555 ne peut trouver application en cas d' empiétement car le propriétaire du fond violé n' a aucun intérêt au maintien de l' édifice.

     

    CHAPITRE 2: les modalités de protection de la possession de la propriété immobilière

     

    SECTION 1: protection de la possession: l' action possessoire

    L' action possessoire n' aboutie pas à la détermination du propriétaire mais consacre la validité de la possession et permet de se protéger contre les atteintes des tiers. De plus, la possession est maintenue sans avoir à fournir de titre. Cette action est propre aux immeubles.

    §1: les conditions communes aux trois actions possessoires

    A/ les faits ouvrant droit à ces actions

    Tout fait ou acte qui trouble les droits du possesseur. Peut importe que les faits portent préjudice au possesseur c' est la contradiction au droit du possesseur qui est le fait générateur de l' action.

    B/ les personnes protégées

    Les possesseurs dont la possession n' est pas viciée mais utile ou les détenteurs précaires (locataire ou fermier)

    C/ la durée de la possession et du trouble

    Les actions possessoire sont ouvertes dans l' année du trouble à ceux qui possèdent paisiblement depuis plus d' un an.

    Il y a un principe de non cumul entre l' action possessoire et l' action pétitoire. Le possesseur fera en principe l' action possessoire en premier puis l' action pétitoire. Le "troubleur" ne peut pas opposer son droit de propriété face à une action possessoire, il doit se contenter de démontre que la possession est viciée et non utile.

    Le juge saisi au possessoire ne pourra pas régler les questions de droits, il se content d' apprécier les faits. Si le juge a l' intime conviction que le possesseur n' est pas le propriétaire il ne pourra pas cependant donner raison au vrai propriétaire si la possession est paisible, continue, non équivoque et publique.

    §2: les conditions propres à chaque action

             A/ la complainte

    Dans ce cas le possesseur est victime d' un trouble actuel et sans violence.  Le trouble peut être un trouble de fait (construction, passage,…) ou de droit (contestation juridique de la possession).

                                                   B/ la réintégrande (ou réintégration)

    Le possesseur est ici victime d' une dépossession par voie de fait ou violence (ex: barrière empêchant le possesseur de prendre usage de son bien). Comme il s' agit d' un cas d' urgence la condition d' annualité n' est pas opposable, la possession doit seulement être paisible.

    C/ la dénonciation de nouvelle œuvre

    Le possesseur peut agir contre le propriétaire du fond voisin qui effectue des travaux susceptibles de lui causer un préjudice futur. Cette action est avant tout préventive.

    §3: les effets des actions possessoires

                                                            1. les effets de la complainte

    Si les conditions de l' action sont réunies le juge du TI va prononcer la maintenue possessoire et va prescrire la destruction des travaux.

    Si le juge n' arrive pas à retenir l' existence d' une possession exclusive à l' égard du demandeur ou du défendeur il peut maintenir les 2 dans une possession commune ou renvoyer devant le juge du pétitoire qui tranchera sur le fond.

                                                            2. les effets de la dénonciation de nouvelle œuvre

    Si les conditions sont réunies (trouble seulement éventuel) le juge peut ordonner la suspension des travaux.

                                                            3. les effets de la réintégration

    Si les conditions sont réunies le juge pourra ordonner la restitution du bien litigieux ou sa destruction ou encore sa reconstruction.

     

    SECTION 2: la protection judiciaire de la propriété immobilière: l' action

    pétitoire

    Contrairement à l' action possessoire l' action pétitoire tend à faire reconnaître la propriété sur un immeuble. Cependant, cette action est également ouverte à un propriétaire dont le droit n' est pas contesté mais qui veut faire cesser le trouble (CA Paris 2002). Cette action est dirigée contre le possesseur du bien concerné. Pour obtenir gain de cause il faut apporter la preuve du droit de propriété.

                                          §1: la preuve de la propriété immobilière

    Celui qui parvient à prouver qu' il tient son droit de propriété de tel auteur doit encore prouver que celui-ci a lui même régulièrement acquis son droit d' un précédent propriétaire qui lui même

    A/ l' objet de la preuve

    Le propriétaire doit prouver un droit plus fort que celui du possesseur

    B/ la charge de la preuve

    Comme en droit commun le demandeur a la charge de la preuve, il doit prouver soit un titre soit une possession plus ancienne soit possession meilleure.

    C/ les moyens de preuve

                                                            1. liberté de preuve

    Tous les modes de preuve ne sont pas équivalent: plus de force pour les présomptions de fait (possession et titre) et moins de force pour les indices (paiement des impôts, configuration des terrains,…)

                                                            2. le conflit de présomption

    = les 2 parties évoquent des modes de preuve d' un même ordre, exemples:

                    - les parties n' ont pas de titre donc l' ancienneté de la possession prime

                    - entre un titre et une possession l' ancienneté prime

    - 2 titres: si les titres ont le même auteur l' ancienneté du paiement prime, si les titres ont des auteurs différents l' ancienneté prime

    - pas titre ni possession on se réfère aux indices

    §2: l' action en revendication

    A/ les conditions de l' action

    Ici le tribunal compétent est le TGI du lieu où se trouve l' immeuble.

    L' action en revendication est imprescriptible car le droit de propriété ne se perd pas par le non usage (Cass 2002). Seule l' usucapion peut faire obstacle aux droits du propriétaire.

    B/ les effets de l' action en revendication

                                                            1. entre les parties

    L' effet logique est la restitution de l' immeuble par le possesseur mais d' autres effets "collatéraux" peuvent intervenir:

    Le possesseur doit restituer les produits du bien (en nature ou par équivalent)

    Si le possesseur était demauvaise foi il devra également restituer les fruits.

    En cas de détérioration le revendiquant a droit à des indemnités: si le possesseur était de mauvaise foi il devra indemniser toutes les détériorations mais s' il était de bonne foi seules les détériorations intervenues depuis la demande en justice seront indemnisées.

    En revanche les dépenses engagées par le possesseur afin de conserver le bien seront intégralement remboursées et les dépenses qui ont permis une plus value du bien seront remboursées à auteur de la plus value. Les autres ne seront pas remboursées

                                                            2. à l' égard des tiers

    Malgré le principe de l' autorité relative de la chose jugée le jugement est doté d' une force probante qui fait présumer l' existence d' un droit de propriété opposable aux tiers.

     

    CHAPITRE 3: les modalités d' exercice

                                                  

    SECTION 1: la copropriété

    Chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son appartement et copropriétaire des parties communes. Contrairement à l' indivision la copropriété est un mode de propriété choisi et c' est pour cela que le code civil l' a très largement organisée (loi 1965 et décret 1967).

    2 thèses s' opposent concernant la nature juridique de la copropriété:

                    - thèse dualiste: juxtaposition d' une propriété individuelle des parties privatives et d' une propriété indivise des parties communes (thèse consacrée par loi 1965)

                    - thèse unitaire: l' immeuble fait l' objet dans son intégralité d' une propriété collective et chaque copropriétaire ne dispose que d' un droit de jouissance et de disposition de son lot.

    §1: la composition du lot de copropriété

    A/ distinction entre partie commune et partie privative

    Chaque élément de l' immeuble doit être privatif ou commun. Le critère pour déterminer l' affectation du bien est l' usage auquel il est affecté. Ainsi, un élément affecté à l' usage commun entre dans les parties communes.

    A défaut de convention claire sont réputées parties communes: les sols, les parcs, les cours, les jardins, les voies d' accès, le gros œuvre du bâtiment (ossature de l' immeuble), les éléments d' équipement commun (ascenseur, interphone, antenne TV,…), les locaux de service commun (local à poubelle, loge de concierge,…), les passages et les corridors.

    A ces parties commune s' attachent 4 types de droits accessoires:

                    - le droit de surélever un bâtiment affecté à l' usage commun

                    - le droit de fouiller/creuser le sol

                    - le droit d' édifier de nouveaux bâtiments dans les parcs, les cours ou les jardins

                    - le droit d' affouiller les cours, parcs et jardins

    En revanche, les dispositions de la loi n' indiquent pas précisément les éléments faisant partie du domaine privatif.

    B/ l' état descriptif de division

    Ce document est indispensable à la bonne gestion de l' indivision. Il met en place l' attribution des lots et permet l' identification de chaque lot par son emplacement dans l' immeuble. L' état descriptif doit être dressé avant la constitution de la copropriété

    §2: la gestion de la copropriété

    A/ le règlement de copropriété

    1. son rôle

    Il a pour objet de déterminer les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les modalités d' organisation et d'administration de l' immeuble. Le règlement est indispensable pour régler les rapports mutuels des différents copropriétaires. Il est rédigé de manière unilatérale par le promoteur puis il tirera sa force de l' adhésion des copropriétaires successifs. Ensuite, malgré les changements de copropriétaires, le règlement devient la charte du groupement.

    Le règlement détient une force obligatoire qui s' étend au delà des parties contractantes, les locataires ou les créanciers du copropriétaires y sont soumis.

                                                            2. son contenu

    4 mentions obligatoires:

                    - la destination des parties privatives et communes et les conditions de jouissance

                    - les règles relatives à l' administration des parties communes

                    - la répartition des charges communes entre les différents lots

                    - la méthode de calcul permettant de fixer les quote-parts des parties communes et la répartition des charges

    A ces 4 mentions légalement obligatoires la pratique a ajouté la mention concernant la destination de l' immeuble. Celle-ci s' évalue selon des critères objectifs (standing, environnement,… de l' immeuble) et subjectifs (volonté du promoteur). La destination de l' immeuble est déterminante car c' est la seule clause qui peut restreindre les droits des propriétaires sur leur partie privative.

    B/ les organes de la copropriété

                                                            1. le syndicat des copropriétaires

                                                                      a. son rôle

    Le syndicat est une personne morale et son rôle principal est de modifier le règlement de copropriété. De plus, il est chargé d' assurer la conservation de l' immeuble, de l' administration et de la disposition des parties communes.

    L' action en justice du syndicat doit permettre la sauvegarde juridique de l' immeuble (action possessoire et pétitoire), la sauvegarde matérielle(action contre vice de construction,…) et d' assurer l' administration des parties communes (recouvrement des charges, demande exécution forcée des travaux,…). En revanche tout ce qui relève des parties privatives est de la compétence des copropriétaires concerné.

                                                                      b. les assemblées générales

    Chaque copropriétaire dispose d' unnombre de voies proportionnel à sa quote-part dans las parties communes. Il y a 4 majorités qualifiées différentes selon la gravité de l' acte:

                    - décision ordinaire: budget, entretien, approbation des comptes = majorité simple des copropriétaires présents.

                    - décisions plus graves: désignation ou révocation du syndic, autorisation à un copropriétaire d' effectuer des travaux sur une partie commune, modalités d' exécution des travaux exigés par la loi, modification de la répartition des charges = majorité des copropriétaires même non présents

                    - décisions encore plus graves: travaux d' amélioration ou de transformation = double majorité des membres du syndicat et des 2/3 des voies.

                    - décisions les plus graves: aliénation des parties communes, sur élévation de l' immeuble, modification de la destination de l' immeuble, construction d' un bâtiment, modification de la jouissance des parties privatives, modification de la répartition des charges = unanimité.

             2. le syndic

    Personne physique ou morale nommée pour 3 ans renouvelables chargée d' administrer l' immeuble. Il a d' abord le rôle d' exécuter les décisions prises lors des AG mais il représente également le syndicat pour tout acte juridique ou action en justice. Cependant il faut noter que le syndic agit sous le contrôle et l' assistance du conseil syndical.

             3. le conseil syndical

    Composé des copropriétaires les plus dévoués il assiste et contrôle la gestion du syndic. Le conseil syndical n' a aucun pouvoir d' administration.

    §3: les droits et les charges des copropriétaires

    A/ les droits

                                                            1. sur les parties privatives

    Le copropriétaire détient sur sa partie privative l' usus, le fructus et l' abusus. Cependant le droit d' usage et de jouissance peuvent être réduit car le copropriétaire se doit derespecter la destination de l' immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

    Le droit de disposer connaît aussi certaines restrictions. En effet, toute aliénation d' un lot doit être signifiée au syndic par lettre recommandée AR. A défaut, l' aliénation n' est pas opposable et le cédant continuera à payer les charges et participer aux AG.

                                                            2. sur les parties communes

    L' utilisation des parties communes est limitée par le respect de la destination et des droits des autres copropriétaires. Les droits sur les parties communes se traduisent par une quote-part appelée millième. A chaque lot correspond une quote-part de sa propriété indivise, quote-part proportionnelle à la valeur respective des parties privatives. Les copropriétaires ne peuvent pas accomplir des actes de disposition ni créer des droits réels sur les parties communes, ils peuvent seulement en user.

    B/ les charges

                                                            1. les charges de service

    Ces charges ne sont pas liées à la structure de l' immeuble mais à l' agrément que procure sa jouissance. Elles sont réparties en fonction de ce que ces services ou ces éléments d' équipement représentent pour chaque lot quelque soit l' usage qu' en fait le copropriétaire (ex: plus l' appartement est haut plus les charges ascenseur seront élevées même si le copropriétaire prend toujours les escaliers)

                                                            2. les charges de conservation

    = charges liées à l' immeuble lui même indépendamment de l' utilisation effective des parties communes (ex: ravalement des façades).

    Ces charges sont réparties en fonction de la valeur respective des parties privatives comprises dans le lot de charges copropriétaires.

     

    SECTION 2: la propriété démembrée: les servitudes

    637: une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l' usage et l' utilité d' un héritage appartenant à un propriétaire différent.

    Les servitudes pèsent exclusivement sur les immeubles (fonds servant) au profit d' un autre immeuble (fonds dominant).

    §1: la nature juridique des servitudes

    A/ les éléments constitutifs de la servitude

                                                            1. charge pesant sur le fonds servant…

    La servitude n' est pas une obligation personnelle, elle est imposé à un fonds et non à une personne. L' objet d' une servitude porte sur une obligation de ne pas faire et jamais une obligation de faire. Cependant, accessoirement à la servitude, le propriétaire du fonds servant peut être amené à exécuter des prestations personnelles.

                                                            2. … au profit d' un fonds dominant

    Le propriétaire du fonds dominant voit ses prérogatives augmenter même si c' est le fonds qui bénéficie de la servitude.

    C' est ainsi que la JP n' a jamais considéré que la concession d' un droit de pêche ou de chasse soit une servitude car c' est activités ne procurent aucune utilité au fonds dominant, seul le propriétaire en profite.

    La distinction entre clause de non concurrence et servitude se trouve dans la qualité du créancier de l' obligation.

                                                            3. la servitude suppose 2 fonds appartenant à 2 propriétaires

                                                                différents

    Ainsi 705 indique que lorsque les 2 fonds sont réunis dans les mains du même propriétaire la servitude disparaît.

    B/ les caractères de la servitude

                    - un caractère immobilier: la servitude ne peut grever un meuble car il s' agit d' un droit réel immobilier

                    - un caractère accessoire: la servitude ne peut être dissociée du fonds dominant donc elle ne peut pas être saisie, hypothéquée, vendue,… La servitude est alors transmissible de plein droit avec le fonds et elle profite à tout propriétaire ou usufruitier du fond tout en s' imposant de plein droit à tout propriétaire du fonds servant.

                    - un caractère perpétuel: la servitude dure autant que le fonds existe.

                    - un caractère indivisible: la servitude grève le fonds servant tout entier et au profit du fonds dominant tout entier.

    C/ la classification des servitudes

                                                            1. classification suivant le mode d' établissement

                    - les servitudes naturelles: elles s' imposent par la configuration des lieux (ex: servitude d' écoulement des eaux obligatoire pour le fonds qui se trouve plus bas)

                    - les servitudes légales: elles s' imposent par la loi (ex: servitude de passage pour les terrains enclavés)

                    - les servitudes du fait de l' homme: les propriétaires sont libres d' établir toute servitude que bon leur semble pourvu que celle-ci bénéficie au fonds et non au propriétaire.

                    - les servitudes judiciaires: servitudes de non concurrence, servitude imposant un certain espacement entre les constructions,…

                                                            2. classification suivant le mode d' exercice

    Les servitudes continues: elles s' exercent sans qu' il soit nécessaire d' effectuer des actes successifs et répétitifs.

    Les servitudes discontinues: elles impliquent une utilisation régulière (ex: servitude de passage)

    Servitudes apparentes: elles se caractérisent par un ouvrage extérieur (ex: chemin pour servitude de passage, fenêtre pour servitude de vue…)

    Servitudes non apparentes: pas d' ouvrages extérieurs

    Les servitudes continues et apparents sont susceptibles d' une possession protégée, elles peuvent être acquise par usucapion et elles ne s' éteignent par pas le non usage.

    §2: le régime juridique des servitudes

    A/ la constitution de la servitude du fait de l' homme

                                                            1. le titre

    686: principe de liberté de constitution des servitudes. Le titre est une convention ou un testament entre les propriétaires mais n' est pas forcément onéreux. Sous peine d' inopposabilité au tiers les servitudes doivent être publiées.

                                                            2. la prescription acquisitive

    La prescription acquisitive qui permet l' absence de titre suppose 3 conditions:

                    - une servitude continue et apparente: des signes extérieurs doivent attirer l' attention du propriétaire qui sera en mesure de se défendre effectivement.

                    - une possession utile: il faut retrouver le corpus et l' animus et caractériser l' absence de vice

                    - une possession trentenaire: l' usucapion abrégé est ici écarté

                                                            3. la destination de bon père de famille

    Il s' agit d' une servitude constituée volontairement pour séparer 2 immeubles détenus précédemment par une seule personne, cette servitude doit remplir 4 conditions:

                    - les fonds séparés doivent avoir appartenu à un même propriétaire

                    - ce "même propriétaire" doit avoir réaliser des aménagement susceptibles de constituer une servitude s' il y avait eu 2 propriétaire

                    - l' aménagement doit être maintenu lors de la division

                    - aucune volonté contraire, expresse ou tacite, ne se soit manifesté contre l' établissement de la servitude

    B/ l' exercice de la servitude

      1. la situation du fonds du propriétaire dominant

               a. l' étendue des droits

    Comment interpréter cette étendue?

    Pour les servitudes légales: l' étendue est déterminée par la loi

    Pour les servitudes conventionnelles: l' étendue s' interprète par le titre, la possession ou la destination de bon père de famille

    Pour les servitudes résultant d' un titre: le titre fixe l' étendue, si le titre est confus le juge recherchera la commune volonté des parties

    Pour les servitudes résultant d' une prescription acquisitive: la possession détermine l' étendue

    Pour les servitudes de destination de bon père de famille: l' aménagement réalisé par le propriétaire initial détermine l' étendue

    Quelle est l' étendue matérielle?

    Pour que les servitudes procurent l' utilité voulue elles doivent être accompagnées de droits accessoires (ex: le titulaire d' une servitude de puisage a le droit de passer pour aller jusqu' au puis)

    Dans d' autres cas l' utilité de la servitude implique la réalisation de certains ouvrages (ex: clôture pour une servitude de passage)

    697: celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.                       

    b. la fixité des droits conférés par la servitude

    Le bénéficiaire de la servitude ne peut aller au delà des besoins pour lesquels la servitude est établie.        

                c. la protection des droits conférés par la servitude

    Le propriétaire du fonds dominant dispose de 2 actions: action confessoire (reconnaissance de la servitude contre le propriétaire du fonds servant, équivalent de l' action pétitoire) et action possessoire (réservée aux servitudes apparentes et continues)

         2. la situation du propriétaire du fonds servant

    Obligation passive de respecter la servitude: il ne doit rien faire qui tende à diminuer l' usage ou rendre plus incommode la servitude

    Le principe de fixité interdit aux propriétaires de changer l' état des lieux ou de transporter l' exercice de la servitude à un autre endroit

    Le propriétaire du fonds servant dispose de 2 actions: l' action négatoire qui lui permet de prétendre que son fonds est libre de servitude et l' action possessoire qui tend à faire cesser le trouble causé par le propriétaire du fonds prétendument dominant.

                                                  

    C/ l' extinction des servitudes

    - l' impossibilité d' exercice: la servitude cesse lorsque les choses se trouvent dans un état rendant impossible leur usage (ex: disparition du puis assiette de la servitude)

    - la confusion: la réunion des 2 fonds servants et dominants en une même main

    - le non usage trentenaire: ce mode d' extinction ne concerne que les servitudes du fait de l' homme

    - la perte de l' un des fonds (exceptionnel): la perte du fonds peut être naturelle (immergé…) ou juridique (expropriation…)

                    - la renonciation: le propriétaire du fonds dominant renonce à la servitude (ce renoncement peut être onéreux)

     

    TITRE 2: la propriété mobilière

                                  

    CHAPITRE 1: les modalités d' acquisition de la propriété mobilière

     

    SECTION 1: l' acquisition par convention

    §1: le principe de la liberté

    Le transfert peut s' opérer entre vifs ou pour cause de mort, à titre universel ou à titre particulier,… les conventions sont régies par le droit commun des contrats (dol, erreur, objet, capacité,…)

    §2: l' instantanéité du transfert

    Le transfert s' effectue dès l' échange des consentements sans obligation de recourir à la publicité.

    1141: en cas d' acquéreurs successifs celui qui a la possession est le propriétaire si il est de bonne foi (il ne sait pas que le bien a déjà été vendu) et que la possession est effective.

                   

    SECTION 2: l' acquisition par possession

    §1: la possession de bonne foi quand la chose a un maître

    2279: "en fait de meuble la possession vaut titre"

    En pratique la possession vaut mode de preuve. En effet, elle fait présumer la propriété le demandeur devant alors prouver le vice de possession .

    A/ l' acquisition résultant d' une personne non propriétaire

    En principe le transfert ne devrait pas inclure le droit de propriété car l' aliénateur ne serait transmettre plus de droits que ceux dont il peut se prévaloir. Pourtant par la possession le possesseur devient propriétaire du meuble sous 2 conditions:

                    - une possession utile: la possession doit être véritable (= à titre de propriétaire); effective; exempte de vice (paisible, publique et non équivoque, ici la possession n' a pas à être continue)

                    - une possession de bonne foi: le possesseur doit avoir cru contracter avec le véritable propriétaire, la bonne foi est présumée et s' apprécie au moment de la prise en possession. Si la bonne foi est caractérisée l' acquisition par possession est immédiate. Si le possesseur est de mauvaise foi pour obtenir l' acquisition il faut attendre 30 ans. 

    B/ la transmission résultant d' une personne propriétaire mais sans

                                                        intention de transférer la propriété

    Le conflit porte alors sur la cause de la remise du bien. Ici 2279 constitue une règle de preuve, le possesseur est présumé détenir un titre. Cette possession peut être invoquée que si elle est véritable, effective et exempte de vice. Pour combattre la présomption il faut présenter le titre à l' origine du transfert (contrat de dépôt, de prêt,…) ou contester la qualité de la possession.

    §2: l' occupation

    = moyen d' acquérir un meuble en prenant volontairement possession.

    A/ les meubles sans maître

    L' appropriation des animaux sauvages se fait par occupation et ce peut importe la propriété du fond où la capture a eu lieu.

    B/ les meubles qui ont un maître

                                                            1. les trésors

    1616: trésor = chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété et qui est découverte par hasard.

    4 conditions: la chose doit être meuble; cachée ou enfouie; distincte de son contenant (les pierres précieuses, l' or,… sont exclus); aucun droit de propriété grève cette chose.

    Lorsque le trésor est découvert sur le fonds d' un autre par hasard il sera partagé entre le propriétaire et le "découvreur" mais si la découverte est le fruit d' une fouille intentionnelle le trésor sera la propriété exclusive du propriétaire du fonds.

    Cass 2002: les biens dont une personne justifie être propriétaire ne peuvent constituer un trésor.

                                                            2. les épaves

    Contrairement aux trésors ces choses égarées sont ni cachées ni enfouies. Le propriétaire d' origine n' a jamais renoncer à sa propriété, il a perdu la chose mais ne l' a pas abandonné. Ainsi, il peut revendiquer la chose et la chose ne sera pas attribuée directement au "trouveur".

    Les épaves maritimes: leur découverte est mentionnée soit par notification soit par publication. A partir de ces mesures le propriétaire d' origine a 3 mois pour revendiquer l' épave. Au bout des trois mois l' épave est vendu aux enchères publiques au profit du trésor public et non du "trouveur".

    Les épaves fluviales: le procédé est le même sauf que le délais est d' un mois.

    Les épaves terrestres: au bout d' un an et un jour la chose est restituées au "trouveur" si personne ne l' a réclamée.

                                                            3.les choses abandonnées

    Dans cette situation le propriétaire volontairement renoncé à son droit de propriété, celui qui trouve la chose en devient propriétaire.

    SECTION 3: l' acquisition par accession

    Le domaine d' application est restreint car il faut que les 2 meubles aient des propriétaires différents et que l' incorporation ne résulte pas d' une convention. Il y a trois types d' accession:

    - l' adjonction: 2 choses appartenant à des maîtres différents sont unies de manière à former un tout, tout en demeurant séparable (ex: un pierre précieuse et son support).

    - la spécification: formation d' une chose nouvelle par le travail d' une personne sur la matière mobilière appartenant à autrui. L' autrui pourra cependant réclamer la chose nouvelle mais devra indemniser le maître d' œuvre.

    - le mélange: union de 2 choses appartenant à des maîtres différents mais qui ne sont pas séparables. La propriété est alors répartie au prorata de la valeur/qualité/quantité apportée par chacun des maîtres (ex: violon formé de différents bois)

                                                  

    CHAPITRE 2: les modalités de protection de la propriété mobilière

     

    SECTION 1: l' absence d' action possessoire

    Comme la possession vaut titre le possessoire et le pétitoire ne peuvent être séparés

     

    SECTION 2: l' action pétitoire

    §1: la liberté de la preuve mobilière

    Le revendiquant doit démontrer soit que les conditions de 2279 ne sont pas réunies, soit que la possession n' est pas véritable, soit que le possesseur n' est pas de bonne foi, soit qu' il avait possédé avant le possesseur actuel.

    §2: le régime de l' action en revendication

    A/ l' acquisition à l' égard d' un non propriétaire

    Principe: on ne revendique pas les meubles. Ce principe s' impose lorsque la possession est exempte de vices et le possesseur de bonne foi. A défaut l' action en revendication est ouverte sans délais de prescription. Si le possesseur est de bonne foi l' action reste ouverte pendant un an à celui qui a perdu ou auquel une chose a été volée (2279).

    Pour se prévaloir de son droit le propriétaire doit démontrer qu' il a effectué une possession régulière antérieure à celle du défendeur. Si la chose avait été acheté dans une foire, une banque publique ou un commerce, le possesseur de bonne foi peut exiger du revendiquant le remboursement du prix.

    B/ transmission par le vrai propriétaire

    Le demandeur à l' action doit alors démontrer que le défendeur n' est qu' un détenteur précaire à qui la chose a été remise en vertu d' un contrat non translatif de propriété (contrat de dépôt, de prêt,…). Il s' agit alors d' une action en restitution et non une action pétitoire donc pas besoin de prouver qu' on est le véritable propriétaire.

                                      

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