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DROIT DES BIENS

 

Le cours de droit des biens traite de la notion de bien, des rapports de droit des personnes avec les biens, et de la possession.

Le Droit des biens est une des branches du droit civil et il a pour objet l'étude des relations entre une personne et une chose qui vont de la simple possession à la propriété collective. Le droit de propriété, autour duquel est construit le droit des biens, est en principe exercé par le seul propriétaire titulaire de droits exclusifs. Toutefois, l'exercice des droits de propriété est de plus en plus souvent partagé. La propriété collective se caractérise par l'existence d'un droit de propriété exercé par plusieurs.

 

 

La notion de bien est une notion qui n’est pas définie ni dans le code civil, ni par la jurisprudence. C’est une notion doctrinale.

Il existe aujourd’hui un avant projet de réforme du droit civil des biens élaboré par une commission qui est constituée d’universitaires et de praticiens qui présentent ce projet de réforme.

Le livre II du Code n’a jamais été profondément remanié depuis sa création en 1804.

L’avant projet a été remis à la Chancellerie le 12 novembre 2008. Avec une modification de l’article 522 du Code Civil :

Le bien au sens juridique du terme est une chose qui est économiquement utile et juridiquement appropriable. Chose objet de droit.

 

Définition : Les choses communes de l’article 714 du Code civil ne sont pas des biens : « Il est des choses qui n'appartiennent à personne et dont l'usage est commun à tous. Des lois de police règlent la manière d'en jouir. »

 

Juridiquement un bien c’est un droit. Ainsi le meuble ou l’immeuble n’est pas une chose transmissible sans les droits qui y sont attachés.

Seuls les droits subjectifs sont des biens car ils sont les seuls à avoir une valeur.

Art 526 du Code Civil : « Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent : L'usufruit des choses immobilières ; Les servitudes ou services fonciers ; Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble ».

Art 529 du Code civil : « Sont meubles par la détermination de la loi les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers, les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies. Ces actions ou intérêts sont réputés meubles à l'égard de chaque associé seulement, tant que dure la société. Sont aussi meubles par la détermination de la loi les rentes perpétuelles ou viagères, soit sur l'Etat, soit sur des particuliers ».

Tout peut être un bien du moment que le bien à une valeur économique.

Un arrêt de la C. Cassation affirme qu’un code de carte bancaire est un bien (Chambre Civile C. Cassation Décembre 2000).

 

Les valeurs mobilières sont de simples inscriptions en compte et sont totalement dématérialisées.

Le droit de l’environnement est aussi transposé (ordonnance de 2004) dans l’Art L229-15 du Code de l’Environnement : « I.-Les quotas d'émission de gaz à effet de serre délivrés aux exploitants d'installations autorisées à émettre ces gaz sont des biens meubles exclusivement matérialisés par une inscription au compte de leur détenteur dans le registre national mentionné à l'article L. 229-16. Ils sont négociables, transmissibles par virement de compte à compte et confèrent des droits identiques à leurs détenteurs. Ils peuvent être cédés dès leur délivrance sous réserve des dispositions de l'article L. 229-18.

Le transfert de propriété des quotas résulte de leur inscription, par le teneur du registre national, au compte du bénéficiaire à la date et dans les conditions définies par décret.

II.-Les quotas d'émission peuvent être acquis, détenus et cédés par tout exploitant d'une installation au titre de laquelle a été délivrée par un Etat membre de la Communauté européenne une autorisation d'émettre des gaz à effet de serre, par toute personne physique ressortissante d'un Etat membre de la Communauté européenne, par toute personne morale y ayant son siège et par les Etats membres eux-mêmes.

A la condition qu'un accord de reconnaissance mutuelle ait été conclu par la Communauté européenne avec un des pays tiers mentionnés à l'annexe B du protocole fait à Kyoto le 11 décembre 1997 à la convention-cadre des Nations unies sur les changements climatiques et que ce pays ait ratifié ce protocole, les quotas peuvent être acquis, détenus et cédés par les personnes physiques ressortissantes de ce pays tiers et les personnes morales y ayant leur siège.

III.-Les mêmes effets juridiques s'attachent sur le territoire national aux quotas d'émission délivrés par les autorités françaises et à ceux délivrés par l'autorité compétente de tout Etat membre de la Communauté européenne ou de tout autre Etat partie à un accord de reconnaissance mutuelle conclu avec cette dernière. »

 

Article 1er du Protocole N°1 de la Convention européenne des Droits de l’Homme : respect des biens d’autrui et de son droit de propriété. Notion encore plus vaste que la notion française qui va plus loin car la seule chose qui préoccupe la Cour c’est la valeur patrimoniale.

 

Selon le Droit Européen : l’espérance légitime d’une créance : indemnisation à valoir en réparation d’un préjudice subi. Loi Anti Perruche du 4 mars 2002. Handicap vaut mieux que mort. Indemnisation par la solidarité nationale.

La Cour de Cassation avait admis l’effet rétroactif de la Loi anti perruche.

La France a été condamnée par cette application de la loi (6/10/2005 Maurice et Draon c/ France) car elle heurté l’espérance légitime d’indemnisation. L’application rétroactive de la Loi est incompatible avec l’article 1er du Protocole N° 1. En 2006, la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat ont fait allégeance.

La Cour de Cassation est allée plus loin (dans un arrêt du 8/07/08 1er Chambre Civile C Cassation), elle a refusé d’appliquer la Loi anti perruche pour une procédure intentée après l’entrée en vigueur de la Loi du 4 mars 2002. Ils tiennent compte de la date de naissance de l’enfant et non de la date du recours.

 

 

 

CHAPITRE LIMINAIRE : LES NOTIONS FONDAMENTALES DU DROIT DES BIENS

 

SECTION I. LE PATRIMOINE

 

Art L1 du Code du Patrimoine définition du patrimoine.

L’eau est un patrimoine commun de la nation, comme l’air, prévu au Code de l’environnement.

La signification juridique du patrimoine est très technique et prévue dans l’avant projet à l’article 519. Universalité de droits comprenant l’ensemble de ses biens, l’actif répondant du passif.

L’article 2284 du Code Civil : « Quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir ».

 

I.             Un ensemble de droits et d’obligations pécuniaires

 

A.      La vénalité

 

Le patrimoine est l’ensemble des droits et obligations patrimoniaux d’une personne qui ont une valeur économique.

Il existe les droits patrimoniaux mais aussi les droits extrapatrimoniaux (droit au nom, droits d’auteurs, droits de l’homme, droit politique, droit de la famille).

Les critères de la vénalité des droits patrimoniaux sont au nombre de 4 :

Ø  Cessibilité

Ø  Transmissibilité (succession)

Ø  Prescriptibilité

Ø  Saisissabilité

 

Certains droits extra patrimoniaux deviennent de plus en plus patrimoniaux. Certains droits extra patrimoniaux revêtent certains effets de la vénalité : Droit à l’image, Droit du divorce, droits d’auteurs.

 

 

B.      Universalité

 

Le patrimoine est un contenant dans lequel il y a des dettes des obligations des droits des biens. On répond de ses dettes sur ses biens.

Il y a des biens « Ut universi » qui font partie du patrimoine. Les éléments du patrimoine sont fongibles (interchangeables).

L’universalité de fait (portefeuille de valeur, troupeau, bibliothèque) ne comporte que des élements actifs.

 

 

II.             Expression économique de la personne

 

C’est une conception subjective. Le patrimoine est la dimension économique de la personne. Corolaire de l’idée de personnalité. Indissociable de la personne qui en est titulaire ce qui emporte 3 conséquences :

 

Ø  Pas de personne sans patrimoine. Toute personne à un patrimoine personnel.

Ø  Incessibilité de l’ensemble du patrimoine mais transmission à cause de mort.

Ø  Pas de patrimoine sans titulaire (critiqué par Saleilles)

 

 

De cette conception personnaliste :

-          pas de personne sans patrimoine

-          pas de patrimoine sans titulaire

o   certains auteurs allemands s’en sont inspirés notamment :

§  Salleiles

§  Duguit

Qui prônaient la possibilité qu’un patrimoine puisse n’avoir pas de titulaire et serait par définition un patrimoine d’affectation à partir du moment où les biens et les droits seront affectés à un but économique car l’unité de ce patrimoine serait assuré par l’unité du but auquel ces biens et ces dettes seront affectés.

Dans cette circonstance, cette théorie n’a jamais été reçue en droit français

-          toute personne ne peut avoir qu’un seul et unique patrimoine

o   c’est le principe d’indivisibilité ou d’unicité du patrimoine

§  Le patrimoine est un et indivisible et ne peut être partagé

§  l’avant-projet n’innove absolument pas cf. art 519 al 2 rappelle bien le principe d’unicité du patrimoine et ajoute « sauf si la loi en dispose autrement » - ce principe a donc toujours souffert de quelques exceptions à savoir exception classique relevant du droit patrimonial de la famille + d’autres exceptions qui relèvent du droit économique

o   exception classique :

§  1°) le droit du régime matrimonial

·         C’est le droit spécial des biens réservés aux époux. Or, dans ce régime légal, c’est le régime de la communauté légal dans lequel chaque époux est titulaire de son patrimoine propre et auquel s’ajoute un patrimoine commun ► donc chaque époux est titulaire de deux patrimoines chacun (propre + commun)

 

§  2°) le droit des successions

·         Ce principe veut instantanément que le patrimoine du défunt passe dans le patrimoine de l’héritier – exception : acceptation d’un patrimoine sous bénéfice d’inventaire ou à concurrence de l’actif net – signification : l’héritier qui doute de la succession et ne sera tenu responsable du passif jusqu’à concurrence de l’actif net. Le temps de la succession, il faut que l’héritier soit titulaire des deux patrimoines de façon distincte (pas confusion entre patrimoine du défunt et patrimoine de l’héritier)

 

D’autres nuances ont été adjointes relevant du droit commercial réclamées par les tenants du patrimoine d’affectation notamment dans le domaine économique.

Idée : un commerçant qui a des dettes civiles mais aussi des dettes commerciales

En cas de dette unique on a une personne avec deux types de fonctions civiles et commerciales.

Il faut donc permettre que ce commerçant ait deux types de patrimoines : civil et commercial

 

Cette théorie peut être liée à la réalité commerciale mais jamais reçue en droit français pour une raison assez simple, car découverte par les auteurs allemands dans la moitié du 2è siècle, la reconnaissance de la personnalité morale.

Cette nécessité juridique est liée à la reconnaissance de la personnalité morale car un commerçant peut distinguer : dettes civiles et dettes commerciales en créant une société.

 

la loi du 11/07/1985 qui a permis de créer les E.U.R.L. (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) et E.A.R.L. (Exploitation agricole à responsabilité limitée) alors que l’on est tout seul permettant ainsi de distinguer deux patrimoines.

Donc, une personne est à la tête de deux patrimoines et c’est pratiquement possible.

Il va y avoir fragmentation du patrimoine de l’entrepreneur sans exception – ce n’est donc pas une remise en cause de cette loi pour le patrimoine d’affectation

 

Au rang des remises en cause ; il faut citer 3 lois :

1°/ la loi MADELIN du 11/02/1994

Loi au bénéfice des entreprises individuelles permettant ainsi aux professionnels, si ses biens sont saisis par les créanciers, d’imposer à ces derniers de saisir d’abord les biens affectés à son entreprise professionnelle avant de saisir les biens personnels.

Mesure de procédure d’exécution (= principe de subsidiarité)

Au stade de la saisie, il faut distinguer les biens professionnels et les biens personnels car si ceux-ci ne sont pas suffisants, ils pourront saisir les biens non affectés à l’entreprise

 

Les nuances :

2°/ la loi du 01/08/2003 sur l’initiative économique qui permet à toute personne physique qui exerce une activité professionnelle, immatriculée sur un registre d’enregistrement légal, de déclarer sa résidence principale insaisissable

 

La loi du 04/08/2008 sur la modernisation de l’économie qui réforme la loi de 2003 permet désormais à l’entrepreneur de déclarer insaisissable tout bien foncier bâti et non bâti non affecté à un usage professionnel.

Ce n’est que vis-à-vis des créanciers qu’il y a éclatement du patrimoine de l’entrepreneur – exception citée à l’article 2284 ancien 2292

Il y a donc des biens qui ne font pas l’objet du gage des créanciers.

 

L’effectivité d’une telle loi est néanmoins réduite car un banquier ne peut jamais envisager d’accorder un crédit pour une maison sans prendre une hypothèque.

Cette loi ne vaut donc pour les dettes fiscales professionnelles.

 

3°/ seule loi qui remet en cause le principe d’unicité du patrimoine c’est la Fiducie par la loi du 19/02/2005.

La fiducie a été admise en droit français en 2007 et est inspirée d’un trust du commun law

Loi modifiée en 2008 et par une ordonnance du 30/01/2009.

Cette fiducie a été élaborée sur le modèle du trust précité dont le mécanisme est le suivant :

3 acteurs de la fiducie :

- le CONSTITUANT : qui est le titulaire du patrimoine et qui désire affecter une partie de ses dettes à un objectif déterminé – cet objectif pouvant être soit :

- à titre de gestion,

- à titre de liberté,

- à titre de sûreté

Etant entendu que la fiducie franc s’écarte de la Commun Law dans la mesure où il est interdit d’opérer une fiducie de libéralité.

Pourquoi ?

Parce qu’en 2007, la fiducie était un mécanisme strictement réservé aux professionnels notamment ne pouvait constituer une fiducie que les personnes morales soumises à l’I.S. (l’impôt sur les sociétés)

Il est un instrument au service des entreprises uniquement cf. art 2011 à 2031 du code civil.

C’est cette logique que la loi du 04/08/2008 a remis en cause en permettant aux personnes physiques de constituer une fiducie = principe du ratione personae

Abrogation de l’article 2014

Exception :

Les mineurs et les majeurs sous tutelle ne peuvent pas constituer une fiducie

 

Les constituants, aujourd’hui, peuvent être personnes physiques c’est un syllogisme de droits civils

Cette modification avait pour objectif de permettre aux entrepreneurs d’avoir recours à la fiducie.

 

- le FIDUCIAIRE : pour opérer cette affectation, le constituant investi un fiduciaire de la propriété.

Ce dernier devient donc propriétaire du bien, à charge pour lui d’atteindre l’objectif fixé dans la fiducie.

C’est là, l’entorse faite au principe d’unicité, car le fiduciaire est à la tête de deux patrimoines.

La loi du 04/08/2008 a modifié certaines dispositions :

-          en 2007 : art 2015 du Code Civil. – il n’y avait que les établissements de crédit qui pouvaient être fiduciaires

-          depuis 2008 : art 2015 du Code Civil. al 2  - les avocats peuvent être fiduciaires

 

- le BENEFICIAIRE au profit duquel le fiduciaire gère les biens, a vocation, à terme, de recevoir la propriété des biens

 

Le constituant ou le fiduciaire peut être BENEFICIAIRE

Le fiduciaire, lui, ne peut l’être qu’à titre de sûreté.

 

Ce qu’il faut comprendre :

Si le fiduciaire devient le propriétaire du bien – c’est une propriété spéciale à savoir les pleins pouvoirs de son bien (plena inré potesta)

La propriété fiduciaire est une propriété fonctionnelle car elle est doublement limitée :

-          dans le temps : c’est une antinomie car elle n’est que temporaire

-          dans l’objet : les pouvoirs ne sont que ceux que le contrat de fiducie ne prévoit – cf. CHABERT c’est contraire à la liberté car le constituant peut contrôler librement la gestion des biens par le fiduciaire

 

 

 

 

 

TITRE PRELIMINAIRE

Chapitre 1 - la notion de possession



section 1 - les éléments constitutifs de la possession



§ 1 - la détermination des éléments constitutifs de la possession

A. Le corpus

1) Le corpus est l'élément matériel, l’élément objectif de la possession. Le corpus est le fait de se comporter comme un propriétaire, d’exercer sur la chose l’usus, le fructus et l’abusus, par exemple le fait d’accomplir sur la chose des actes de détention, d’usage, de transformation.

Le corpus est analysé comme l’accomplissement d’actes purement matériels sur la chose, il ne serait en revanche pas constitué par des actes juridiques tels que la vente ou le bail. La raison en serait qu’une personne qui ne possède pas pourrait faire de tels actes.

Cette conception parait cependant trop étroite : des actes juridiques accomplis à propos de la chose relève de l’exercice de fait des prérogatives du droit. D’ailleurs les arrêts retiennent des actes juridiques aussi bien que des actes matériels pour caractériser la possession.


Commentaire comparé – 30 juin 1999 et 4 oct. 2000
Un acte notarié peut-il être constitutif du corpus, alors même qu’il s’agit d’un acte juridique et non d’un acte matériel ? Un acte juridique peut-il être constitutif du corpus ?
Solution des arrêts
Arrêt du 30 juin 1999 : un acte notarié est différent d’un acte matériel, il n’a pas de force probante et ne peut jamais être constitutif du corpus. Pour prouver le corpus il faut donc apporter la preuve d’un acte matériel distinct.
Arrêt du 4 octobre 2000 : l’acte notarié peut être suffisant à condition que le juge y trouve une valeur probante
Comparaison
Il y a contradiction entre les deux des arrêts.
Dans le second arrêt le juge est invité dans chaque cas apprécier la valeur probante de l’acte notarié. Il s’agit d’une appréciation in concreto.
Sens
Arrêt 1 : il y a conception objective ou matériel de la possession. La signification de l’acte notarié constatant l’usucapion est un acte unilatéral qui se fonde en générale sur des témoignages. C’est un acte déclaratif qui ne demande pas de vérification de la part du notaire.
Arrêt 2 : cette solution n’est pas radicale. Le tiers est un détenteur précaire qui représente le propriétaire.


La possession corpore alieno : Les actes matériels peuvent être accomplis pour le possesseur par un représentant du possesseur : mandataire, fermier, locataire. La possession est indirecte mais la plupart du temps, le possesseur est le propriétaire, il possède le corpore alieno.


La possession solo animo : Le corpus est essentiel, il n'y a pas de possession sans corpus. Si le corpus disparaît il n’y a plus de possession (ex : vol). Néanmoins, la jurisprudence admet parfois qu'un possesseur vienne à perdre le corpus, cesse de faire des actes matériels mais va conserver la possession grâce à l'animus.
Il conserve la possession solo animo sous 2 conditions :
Il ne faut pas qu’il y ait eu renonciation tacite ou expresse (Civil. 11 janv. 1950)
La possession ne doit être ni interrompue ni suspendue

Art 2243 du
Code Civil: « Il y a interruption naturelle, lorsque le possesseur est privé pendant plus d’un an de la jouissance de la chose, soit par l’ancien propriétaire, soit même par un tiers. »
Si une personne s'empare du bien, la solution diffère selon que le bien est une chose mobilière ou immobilière.
- chose mobilière : il ne peut pas conserver la chose solo animo, il perd la possession (art 2279 du
Code Civil)
- chose immobilière : Ex : quelqu'un s'installe dans un immeuble. Deux périodes :
- Pendant un an, le possesseur garde la possession solo animo. Il a la possibilité d’exercer une action possessoire pour défendre son droit.
- Au bout d’un an le possesseur est négligent, la possession passe au nouvel occupant.


B. L'animus

L’élément objectif, matériel ne suffit pas, sinon il y aurait simple détention. L' animus est l'élément intentionnel, c'est-à-dire l'intention, la volonté de se comporter en titulaire d'un droit sur la chose. On parle de l'animus domini (intention de se comporter en maître). C’est un élément indispensable sans lequel il n'y a pas de possession.
Ainsi le voleur ou l'usurpateur d'une chose, non seulement exercent sur la chose les prérogatives d'un propriétaire, mais ils ont la volonté de s'affirmer en propriétaire de la chose, bien qu'ils ne le soient pas et sachent fort bien qu'ils ne le sont pas; leur possession a beau être de mauvaise foi, ils ont néanmoins la possession du droit de propriété

1. La possession

Le possesseur doit forcément faire des actes matériels avec l'intention de se comporter en titulaire, sinon il est un simple détenteur.
Ex : Un vêtement est vendu et gardé pour être retouché. Le vendeur cesse de posséder la chose. S’il garde le vêtement, c'est pour le compte de l'acheteur et temporairement. L'acheteur va acquérir la possession corpore alieno car la mainmise est exercée par le vendeur : c'est une situation de constitut possessoire (Convention par laquelle l’aliénateur reconnaît posséder dorénavant la chose pour le compte de l’acquéreur).

Le C.civ consacre la possession corpore alieno. Art 2228  « la possession est la détention où la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ».
Le propriétaire d’un terrain peut donc invoquer les actes de possession accomplis en son nom par le fermier. Ce dernier peut accomplir des actes matériels de possession mais il ne peut pas accomplir d’actes juridiques car il est juste détenteur. (Civil 3ème, 24 janv. 1990).


2. La détention précaire

La détention précaire est une situation dans laquelle le détenteur précaire va reconnaître le pouvoir du titulaire du droit réel et va détenir pour son compte. Le possesseur se reconnaît comme titulaire du droit réel même s'il n'est pas. Ex : le locataire détient le bien pendant un temps (prêt) qui le lie avec le titulaire du droit réel.

Le possesseur peut-être titulaire du droit réel correspondant au pouvoir alors qu'au contraire le détenteur n'est jamais titulaire du droit correspondant. Lorsque le possesseur s'empare d'un bien, son propriétaire perd la possession. En revanche, quand un détenteur détient un bien, son propriétaire reste possesseur. C'est une possession indirecte, corpore alieno.
Jusqu'en 1975, les actions possessoires étaient fermées au détenteur (précarité de sa situation). Cette différence a été gommée et le législateur lui a ouvert ces actions.


C. Controverse entre Savigny et Ihering

1. Savigny

Pour Savigny, l'élément déterminant est l'animus : la volonté est cruciale et prépondérante car elle permet de distinguer si les actes matériels sont accomplis à titre de titulaire du droit réel (possession) ou comme simple détenteur. Le corpus est alors selon lui éclairé par l'animus. Cette théorie est dite subjective car elle donne une place essentielle à la volonté.
Savigny oppose à l'animus domini un animus detinendi, intention de détenir pour autrui, qui réduit le possesseur à un rôle de simple détenteur. Le seul possesseur est donc en principe le possesseur à titre de propriétaire. Tout au plus pourra-t-on lui assimiler ceux qui, comme l'usufruitier, ont la volonté d'exercer certains droits réels autres que la propriété. Mais le domaine d'application de la protection possessoire demeure restreint dans la théorie subjective.



2. Ihering

Ihering minimise le rôle de l'intention, car selon lui l'animus est contenu dans le corpus. Il adopte une théorie objective de la possession. Si une personne exerce involontairement un pouvoir physique sur une chose (corpus), c'est nécessairement parce que cette personne a l'intention et la volonté d'exercer un droit sur cette chose.
L'individu conscient, qui a une chose en son pouvoir, a nécessairement l'intention d'exercer sur elle un droit. Ce droit peut être celui d'un propriétaire, d'un créancier gagiste, d'un fermier ou locataire ; en tout cas, on relève toujours la volonté d'exercer un droit, c'est-à-dire l'animus, dès lors qu'il y a pouvoir physique exercé volontairement sur une chose.

La différence se situe dans la nature du droit que le possesseur à l'intention d'exercer. Ce droit à un domaine beaucoup plus vaste, ce peut-être un droit réel ou non : droit d'un propriétaire, droit d'un locataire, dépositaire.
Pour Ihering, le possesseur peut avoir un animus domini ou detinendi. La catégorie des possesseurs absorbe celle des détenteurs précaires. Pour lui la détention précaire est un vice de la possession qui en paralyse certains effets mais n'empêche pas la qualification de possession.

La conception objective est préférable notamment parce qu'elle permet de protéger la possession en elle-même et ce au sens large, mais avant le droit français considérait la conception subjective.
La loi de 1975 à conférer toutes les actions possessoires au détenteur et dès lors un des principaux éléments de l'apport de la théorie objective disparaît.


§ 2 - Acquisition et perte des éléments constitutifs de la possession

On acquiert la possession par la réunion du corpus et de l’animus. Il faut faire sur la chose les actes entrant dans les prérogatives correspondant au droit que l’on veut exercer. La seule volonté de se comporter comme propriétaire d’une chose ne peut suffire tant qu’elle ne se concrétise pas dans la maîtrise de la chose. Ainsi, le propriétaire dont la chose est entre les mains d’un tiers qui se comporte comme s’il en était lui-même le propriétaire n’a pas la possession de sa chose, car il n’a pas le corpus ; c’est le tiers qui est ici possesseur.
De même, le corpus à lui seul ne suffit pas : ainsi, le locataire, qui détient le bien et fait sur lui des actes matériel de jouissance, n’a pas la possession au sens strict du mot car il n’a pas l’animus, l’intention de se comporter en propriétaire ou en titulaire du droit réel.

Art 2230 du Code Civil « On est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire s'il n'est pas prouvé qu'on a commencé à posséder pour un autre ». Ce principe a été étendu aux autres droits réels.
La perte du corpus entraîne la disparition de la possession sauf pour les immeubles (possession solo animo). Si on perd l'animus, on perd la possession. Il y a quatre règles pour établir l'animus :

1) La personne qui exerce le corpus est présumée possesseur et non simple détenteur précaire, ce qui peut être renversé par le véritable propriétaire qui entend contester le droit du possesseur. Ex : droit en vertu du bail. Le détenteur précaire est le locataire.

2) L'animus s'apprécie in abstracto (On ne recherche pas l'intention concrète du possesseur, on ne s'occupe pas de son état d'âme).

3) L'animus detinendi ne se transforme pas en animus possidendi (c'est-à-dire la volonté d'être possesseur) sauf en cas d'interversion du titre.
- L’interversion ne peut résulter d’un simple changement d’intention de la part du détenteur
- Elle ne peut résulter du décès du détenteur (art 2237 du Code Civil)

Art 2231 du Code Civil : quand on a commencé à posséder pour autrui (détenteur), on reste détenteur sauf preuve du contraire, car le changement du titre est inefficace au cours de la possession.
Ex : la location. Le locataire use du bien avec un esprit de titulaire du droit de propriété au cours du bail, son titre ne se transforme pas de détention en possession.

- on peut néanmoins apporter la preuve contraire :
Ex : le mandat. Il peut prouver l'intention du mandant de consentir la donation et non une simple procuration.
Il prouve que son titre de procuration s’est transformé en titre de donation (propriétaire). L'interversion du titre procède de deux situations de l'article 2238 du Code civil :

Pour une cause qui vient d'un tiers qui se fait passer pour le propriétaire d'un immeuble, le locataire va acquérir l'animus de tout acquéreur. Pour le détenteur, il y a interversion du titre. Il se croit propriétaire et la détention se change en possession.
Le détenteur oppose une contradiction au droit du propriétaire. On vise l'hypothèse où le détenteur accomplit des signes matériels de contradiction dès lors qu'ils sont certains et non équivoques.

4) l'animus doit appartenir au possesseur lui-même. Il doit être constaté dans la personne du possesseur mais les représentants (tuteur ou parents) peuvent avoir la volonté de posséder (Enfants et déments : incapable).



SECTION 2 - conditions d' efficacité de la possession


§ 1 : qualités indispensables de la possession

S'il manque une qualité à la possession, elle est viciée et cesse d'être utile. A priori, on présume que la possession n'est pas viciée, ce n'est qu'une présomption simple. L'adversaire peut donc la renverser.
L'article 2229 du Code civil énumère un certain nombre de qualités qui sont nécessaires pour obtenir l'acquisition par prescription : «  Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. ». Elles sont nécessaires pour que la possession remplisse tous ses effets et bénéficient des actions possessoires.


A. Caractère continu

La possession doit être continue. Cela veut dire que le possesseur doit accomplir les actes correspondant au droit auquel il prétend sur la chose, sans intervalle anormal, comme le ferait un titulaire véritable du droit prétendu. (Civile, 3 mai 1960)
On n'exige donc pas du possesseur un contact permanent avec la chose, mais on veut qu'il se comporte comme le ferait le titulaire véritable du droit eu égard à la nature de la chose.

La jurisprudence a précisé que si la possession se conserve parfois solo animo (mais seulement quand il n'y a pas de discontinuité), il est normal selon l'usage des choses de ne pas avoir accompli d'actes matériels depuis un certain temps. La règle solo animo cède devant l'exigence de discontinuité mais souplement : il faut avoir basculé d'un intervalle normal de non intervention à une véritable lacune dans le corpus.

Ainsi, n'a pas une possession continue la personne qui s'empare d'un fonds, en perçoit les fruits, puis l'abandonne, au lieu de le cultiver régulièrement; au contraire, on reconnaîtra la continuité de la possession de celui qui n'utilise un pâturage situé en haute montagne que quelques mois de l'année, parce que sa possession correspondra suffisamment au droit de propriété auquel elle s'applique par hypothèse.


B. Caractère paisible

La possession doit être paisible (art. 2233, al. 1er du Code Civil); elle ne doit pas être obtenue en usant de violence, de voies de fait ou même de simples menaces contre celui qui possédait auparavant.

La conservation du bien avec violence constitue-t-il un vice de possession ? « Viole l’article 2229 du Code civil la cour d’appel qui, pourront rejeter une action en revendication fondée sur l’usucapion trentenaire, retient l’absence de possession paisible, sans constater que le demandeur avait conservé la possession des terres qu’il revendiquait au moyen de voies de fait accompagnés de violences matérielles ou morales. » (Civile, 15 février 1995)
Selon la cour de cassation on ne peut avoir qu’une résistance passive, il ne peut pas y avoir de conservation violente sauf en cas d’exception d’inexécution. Selon Aubry et Rault, riposter par violence n’est pas constitutif d’un acte de violence. Selon Savigny, la possession a une fonction de police civile.

Le vice de violence est-il pris en compte uniquement au moment de l’entrée en possession ? En principe, la violence détruit la possession utile lors de l’entrée en possession, soit en cours de possession. La seule exception étant le cas de matière de réintégrante (action intentée par le propriétaire dépouillé par violence.) (Civile 18 février 1968.)

En principe, c'est donc seulement la violence exercée lors de l'entrée en possession qui vicie celle-ci; les voies de fait dirigées contre le possesseur au cours de sa possession et qu'il se trouverait dans l'obligation de repousser ne sont pas à prendre en considération.

La violence est un vice temporaire: la violence venant à cesser, la possession redevient saine, utile (art. 2233, al. 2 du Code Civil). Elle ne vicie la possession qu'à l'égard de la victime de cette violence; les tiers ne peuvent s'en prévaloir.


C. Caractère Public

La possession doit être connue de tous. Si le possesseur cache les actes matériels aux personnes qui doivent la connaître, on dit que la possession est clandestine. Par exemple, un voisin creuse un souterrain sous mon fonds; un des héritiers recèle des meubles qui ont appartenu au défunt. Elle n'est opposable que par ceux qui ont été empêchés de connaître. Par ailleurs, cette clandestinité est temporaire, la possession peut redevenir publique.


D. Caractère non équivoque

Il y a équivoque quand les actes accomplis par le prétendu possesseur ne manifestent pas clairement son animus et qu'ils peuvent s'expliquer autrement que par la prétention à un droit sur la chose. La possession ne doit laisser planer aucun doute sur la volonté du possesseur. Lorsqu’ il y a plusieurs personnes qui accomplissent des actes de maîtrise sur une même chose, laquelle est possesseur ?

- la cohabitation : l'un des conjoints décède, à quel titre le survivant possède le bien ? En possesseur au détenteur ? Pour deux conjoints ou concubins : propriété à titre exclusif ou copropriété.

- actes de pures facultés ou de simple tolérance. Article 2232 du Code civil : « les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. »

Actes de tolérance : c’est une permission gracieuse, gratuite qui n’est pas passée par son auteur. Les actes de passage en cas de silence du voisin sont considérés comme équivoque.
Actes de pure faculté : c’est un acte que le propriétaire est entièrement libre de faire ou de ne pas faire équivoque pour profiter de la faculté de vue ou bien pour poser un acte matériel de possession qui révèle son intention de posséder une servitude de vue.

Le vice d'équivoque est un vice absolu, invocable par tous. Il est temporaire, c'est-à-dire que dès lors que les actes du possesseur vont révéler clairement son intention de posséder, la possession va revenir utile.


§ 2 : la bonne foi du possesseur

A. L'établissement de la bonne foi

La bonne foi est présumée : la règle générale est posée à l'article 2268 du Code civil : «  La bonne foi est présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ». La preuve de l'absence de bonne foi peut être faite par tout moyen.


B. Définition de la bonne foi

C'est la croyance par le possesseur qu’il est titulaire du droit réel qu'il exerce. La personne croit qu'elle a un titre régulier or ce titre a peut-être été détruit, annulé, révoqué au entaché d’un vice. Mais ce possesseur ne sait pas que son titre n’existe plus ou est entaché d'un vice.
Ex : le voleur sait qu'il est un usurpateur du titre

.

Chapitre 2 - les effets de la possession


section 1 - L'effet auto-protecteur


Quand une personne possède un bien, elle peut protéger cette possession grâce à des actions possessoires.
Le juge saisi va protéger le possesseur sans avoir à se demander s'il est vraiment possesseur (titulaire ou non du droit réel). Il s'intéresse aux faits et cherche le trouble de la possession.
On peut donc protéger l'usurpateur (un voleur) même s’il n’est pas titulaire du droit réel. C'est le prix à payer pour exercer une protection rapide et efficace pour les cas où le possesseur est titulaire du droit réel.


§ 1 – domaine et régime des actions possessoires

A. Domaine

Art. 2282, al 1 du Code Civil: « La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l'affecte ou la menace »
Depuis la loi du 9 juillet 1975, la détention est aussi défendue par les actions possessoires. Aux termes du nouvel art 2282, al 2 du Code Civil « la protection possessoire est pareillement accordée au détenteur contre tout autre que celui de qui il tient ses droits ».
Ex : locataire (détention précaire) troublé dans l'occupation des lieux loués : avant 1975 il devait s'en référer au propriétaire (jouissance paisible des lieux loués envers le locataire selon le contrat de bail) et le propriétaire utilisait les actions possessoires. Depuis 1975 les actions sont ouvertes au détenteur immobilier.

Il faut que l'auteur du trouble soit un tiers : le possesseur n'est pas protégé en cas d'inexécution contractuelle ou mauvaise exécution car cela fait l'objet d'une responsabilité contractuelle.
Ex : un propriétaire gêne son locataire dans la jouissance des lieux loués. Ce dernier ne peut exercer l’action possessoire en raison du contrat de bail qui le lie avec le propriétaire. Si un tiers gêne le possesseur ou le détenteur, ces derniers ont la possibilité d'exercer une action possessoire.


B. Régime général des différentes actions possessoires

C'est le juge du tribunal d'instance qui a la compétence exclusive en la matière.
Le juge du tribunal de grande instance répond aux questions qui portent sur la propriété et lors d’une relation contractuelle. Les actions possessoires se règlent par le NCPC par la règle du non-cumul du possessoire et du pétitoire (action en revendication du droit de propriété sur un immeuble) : lorsque le juge statue, sa décision ne vaut que pour la possession, elle ne vaut pas pour le fond du droit.

Mais si un procès s’ouvre concernant la titularité du droit réel correspondant, le juge n'aura pas tenir compte du juge du possessoire. La chose jugée au possessoire n'a pas autorité au pétitoire.
Art 1966 du NCPC : « celui qui agit au fond n'est plus recevable à agir au possessoire ». Celui qui commence à agir au pétitoire a renoncé à agir par les actions simples du possessoire. 



§ 2. Les règles particulières à chacune des actions possessoires.

A. la complainte.

1 - Conditions de l'action en complainte

Il faut démontrer :

Le trouble de fait est un acte matériel (passer dans un jardin sans droit, cueillir les fruits). C'est un acte concret et matériel. Le trouble de fait ne doit pas être violent.

Le trouble de droit est la manifestation d'une prétention contraire au droit du possesseur qui peut être contenu dans un acte juridique (sommation de ne plus payer les loyers dans les mains du possesseur, contestation de sa qualité de possesseur), ou peut résulter d'une négation en justice de la qualité de possesseur, des droits du détenteur (quitter l'immeuble où il habite, prétendre qu’une personne est locataire à la place de l'autre).

Que la possession ou la détention est paisible (article 2283 du Code civil). Ceci ne s'applique pas à la violence (refus de se faire justice soi-même en raison des actions possessoires).

Article 2264 du Code Civil : la possession doit durer au moins depuis un an.
La possession est un pouvoir de fait et doit attester d'une certaine stabilité du possesseur. On peut contester cette stabilité car la détention précaire repose sur un titre (il n'y a pas besoin du délai d'un an mais la loi n'a pas réaménagé les dispositions).


2 - Les effets de l'action en complainte

Le juge va mettre fin au trouble si les conditions sont remplies.

- Le trouble de fait : le juge va ordonner de ne plus utiliser l’immeuble possédé, de retirer les fruits.
- Le trouble de droit : le juge va affirmer que le possesseur troublé est bien le véritable possesseur mais préjuge pas du problème de titularité du droit réel correspondant.

Le juge met fin au trouble de fait ou de droit. Si le trouble a causé un préjudice au possesseur, le possesseur pourra demander des dommages et intérêts sur le fondement de l'article1382 du Code Civil à l'auteur du trouble.
Le possesseur peut agir sur le fondement de l'action possessoire en dehors de tout préjudice.


B. la dénonciation de nouvel œuvre

Autrefois, cette action était différente de la complainte mais aujourd'hui elle en est très proche. Concrètement, la complainte suppose que le trouble est actuel alors que la dénonciation de nouvel œuvre est ouverte en cas de trouble futur. Elle permet d’obtenir la suspension de travaux qui, s’ils avaient continués, constitueraient un trouble dans la possession. L’action ne peut être exercée qu’autant que les travaux énumérés sont en cours d’exécution et à la condition qu’ils ne causent pas encore un trouble.


C. L'action en réintégration

Cette action vise à protéger le possesseur ou détenteur contre les troubles les plus graves (violence) et contre les voies de fait (actes d'autorités arbitraires au moyen desquels on entend se faire justice soi-même).
La réintégration est donnée contre toute dépossession violente : acte agressif sur la personne ou sur le bien qui, mettant en mouvement le droit de légitime défense, pourrait troubler la paix publique. 2 éléments :
la dépossession doit empêcher le possesseur de reprendre l’usage de sa chose
la dépossession doit être violente ; elle suppose un acte agressif.

Ex : une personne dépouille le possesseur de l'immeuble et un obstacle persistant va l’empêcher de reprendre l'usage de son bien. L'auteur du trouble est soit un usurpateur, soit une personne qui peut prétendre à des droits (véritable propriétaire) mais peu importe car il n'y a pas de justice privée.
La gravité du trouble permet de ne pas tenir compte du délai d'un an se mais la possession doit être paisible pour être défendue selon l'article 2283 du Code Civil.



SECTION 2. L’effet probatoire de la possession


Cela aide à prouver la titularité du droit réel par la technique de la présomption de la titularité de droit réel du possesseur. Une présomption repose sur une vraisemblance, on part d'un fait connu et on déduit un fait inconnu. Dans le cas de la possession, le fait connu est la possession et le fait inconnu, la titularité du droit.

La possession en matière immobilière implique une présomption simple, celui qui possède un immeuble est présumé être propriétaire.
Pour faire tomber la présomption, il faut établir que le possesseur n'a pas de titres où a un titre vicié, ou contester l'existence de la possession ou la qualité de la possession. La preuve contraire incombe à celui qui conteste la présomption.
Le possesseur a le rôle de défendeur. C'est une règle qui s'applique même si le possesseur est de mauvaise foi car la bonne foi est présumée. La preuve d'un vice se fait par tout moyen, si la critique réussie, la présomption tombe.


En matière mobilière, la possession conduit à une présomption irréfragable ou simple.

Article 2279 du Code civil « en fait de meubles, la possession vaut titre ». 2 sens de l’article :
- pose une présomption irréfragable, c'est une règle de fonds qui permet d'acquérir un droit. Il y a effet acquisitif en plus de l'effet probatoire.
- pose une présomption simple. La possession d'un meuble, c'est l'équivalent d'un titre de droit réel, donc un instrument de preuve. C'est comme un écrit formel qui constate un droit réel parce qu’elle le fait présumer par le jeu de la présomption simple. Cette règle de preuve joue dans certaines relations entre le possesseur et celui dont le possesseur tient son droit.

La présomption de l'article 2279 du Code Civil offre un grand avantage : le possesseur n'a pas à prouver le titre en vertu duquel il détient son droit, la présomption est présumée et lui transfère le droit réel sur le meuble. Le défendeur :
- peut prouver que le titre de possession est précaire donc qu’il s’agit d’une détention précaire.
- peut contester la possession du défendeur, en s'attaquant aux éléments constitutifs de la possession (animus et corpus)
- peut invoquer le vice d’équivoque (hypothèse où 2 personnes ont eu une vie commune et aucun des deux ne sait quel meuble n’est à lui). La possession ne peut plus jouer son rôle utile, il faut qu'elle puisse résister aux attaques pour survivre.



Section 3. L’ effet acquisitif de la possession


§ 1. L’acquisition de la propriété par la possession instantanée

Le seul fait d'appréhender une chose matériellement avec la volonté de se l'approprier va conférer au possesseur la qualité de propriétaire. C'est une acquisition mobilière.


A. L'occupation

Mode originaire d’acquisition, l’occupation est un moyen d’acquérir une chose en en prenant volontairement possession, c'est-à-dire avec l’intention d’en devenir effectivement le propriétaire.

- Occupation des choses sans maître : elle concerne, outre les res communes les créations de l‘esprit, le produit de la chasse ou de la pêche et les choses abandonnées.

- Occupation des choses dont quelqu’un est peut être propriétaire : concerne les trésors, les épaves…


B. L'acquisition de bonne foi de meubles a non domino

1. Notion

Art 2279 : « En fait de meubles, la possession vaut titre ». Cette règle n’est pas un simple rappel du principe que la possession fait présumer la propriété ; elle signifie en outre que la possession vaut titre de propriété, c'est-à-dire confère au possesseur du meuble un titre nouveau, distinct de celui qu'il tient de son auteur et, par conséquent, non infecté par les vices qui peuvent entacher celui-ci. Mais il faut pour cela que le possesseur soit de bonne foi. (Art 1141 du Code Civil).

La règle formulée à l'article 2279 du Code Civil comporte deux sens : selon les cas, la possession constitue un mode d'acquisition ou remplit une fonction probatoire

1) Une personne qui acquiert de bonne foi un meuble a non domino, c'est-à-dire d'un non propriétaire, n’en acquiert pas la propriété par l'effet du contrat, car l’aliénateur ne peut pas transmettre un droit qui ne lui appartient pas. Mais si l’acquéreur est mis en possession, ce fait même le rend propriétaire. D'où il résulte que le propriétaire auquel le meuble appartenait antérieurement ne peut plus le revendiquer contre le possesseur (sauf tempérament quand il s’agit d'un meuble perdu ou volé). Et, de même, si le droit transmis à l’acquéreur est résoluble o annulable, ces vices sont purgés par le fait de mise en possession. On peut donc poser le principe de l'exclusion de la revendication lorsque le meuble a été acquis par un possesseur de bonne foi, la possession créant un profit du possesseur un titre nouveau, abstrait c'est-à-dire indépendant de son titre d'acquisition.
Justification : les besoins du commerce. Les meubles sont destinés à circuler de personne à personne : il est la plupart du temps impossible à l’acquéreur de vérifier le droit de son auteur et de rétablir la chaîne des propriétaires successifs. Il n’y aurait aucune sécurité pour l'acquéreur s’il pouvait être exposé à une revendication ou à une action en nullité nées de transactions antérieures.


2) la règle de l’article 2279 du code civil a, en 2nd lieu, une fonction probatoire : la possession fait présumer, sauf preuve contraire, une acquisition régulière de propriété en la personne du possesseur. On supposera un possesseur qui prétend avoir acquis un meuble par un contrat passé avec le véritable propriétaire. Il n’y a aucune difficulté lorsque, à supposer un litige avec son auteur, le possesseur parvient à faire preuve de ce contrat. Mais il se peut qu’il ne soit pas en mesure de faire cette preuve : il a, par hypothèse, reçu le meuble par l’effet d’une vente conclue oralement ou d’un don manuel. Or le revendiquant affirme qu’il ne lui a remis le meuble qu’à titre précaire (prêt, dépôt). Le possesseur fait jouer l’article 2279 du Code Civil : la loi présume que le possesseur a été mis en possession en vertu d’un titre d’acquisition régulier et il appartiendra au revendiquant de faire tomber cette présomption.
Justification : il faut éviter que des acquéreurs de meubles, qui n’ont pas fait dresser d’écrit, soient évincés par des aliénateurs de mauvaise foi ; or il n’est pas toujours d’usage de constater par écrit la transaction mobilières.


2. Principe et exceptions

L'acquéreur de bonne foi d'un meuble, lorsqu’il l’a acquis d’un détenteur à qui le propriétaire l'avait confié volontairement, en devient instantanément propriétaire. Le principe est que le propriétaire dépossédé ne peut exercer la revendication mobilière. Ainsi l'exige la sécurité des transactions immobilières ; mais les nécessités du commerce ne sont pas les seules raisons qui justifie le refus de la revendication : le propriétaire a été imprudent en se dessaisissant au profit d'un détenteur malhonnête qui a aliéné le bien, tandis qu’aucun reproche ne peut normalement être adressé à l'acquéreur.

Le principe selon lequel on ne revendique pas les meubles n’est pas absolu : la revendication est bien entendue ouverte contre le possesseur de mauvaise foi. En outre, lorsque le meuble est sorti des mains du propriétaire en dehors de sa volonté (vol ou perte), il peut, à certaines conditions, être revendiqué même contre un possesseur de bonne foi.


La bonne foi de l’acquéreur

L'article 2279 du Code Civil va donc protéger l'acquéreur de bonne foi et stopper l'action en revendication sous deux conditions :
- le véritable propriétaire doit avoir remis le bien au détenteur volontairement (ex : contrat de prêt) ;
- le possesseur doit posséder de bonne foi à titre de propriétaire, c'est-à-dire ignorer au moment de l'acquisition que le vendeur n'est pas propriétaire.
L'article 2279 du Code Civil va paralyser l'action du véritable propriétaire car l'article va conférer un titre supérieur à celui du véritable propriétaire : possession instantanée dont aucune continuité n'est à rechercher.
La bonne foi requise s’apprécie lors de l’entrée effective en possession du meuble (Civile 3ème, 27 novembre 2001)

Si la possession est de bonne foi, il n'y a pas à s'interroger sur le vice de bonne foi :
La question est discutée en doctrine. Certains auteurs pensent qu'il n'y a pas d'exigences légales, d'autres considèrent que l'article confère une faveur pour les propriétés sans équivoques.
La jurisprudence applique ce texte de façon élargie à des personnes qui n'ont pas l'animus d'un propriétaire : le créancier gagiste. Il ne se prévaut pas d’un droit de propriété, pourtant le contrat de gage fait naître à son profit un droit réel. La jurisprudence lui reconnaît une véritable possession de son droit de gage. Il a donc droit, à ce titre, à la protection que la loi attache à la possession de bonne foi : il peut invoquer sa possession à l’encontre d’un tiers qui, se prétendant le véritable propriétaire, lui réclamerait l’objet mis en gage. (Req, 12 mars 1888)


La jurisprudence refuse de l'appliquer à certains biens :
- les universalités mobilières (groupe de biens). Ex: les souvenirs de famille.
- aux meubles incorporels (créances, propriété incorporelle).
La jurisprudence utilise l'article 2279 du Code Civil en cas de clause de réserve de propriété. Il se peut que l'entreprise qui a acheté le bien et, sans attendre la transmission de propriété, se permette de revendre le bien à une autre personne. La jurisprudence permet au tiers (le possesseur final du bien) d'invoquer l'article 2279 alinéa 1 du Code Civil contre le véritable propriétaire (fournisseur).


L’éventualité d’une perte ou d’un vol

Art 2279, al 2 du Code Civil «  celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose, peut la revendiquer pendant trois ans, à compter du jour de la perte ou du vol, entre les mains duquel il la trouve ».
Afin d'affermir dès que possible la situation du possesseur de bonne foi, la revendication n’est ouverte contre lui que pendant trois ans, à dater non pas du jour où le tiers a commencé à posséder, mais du jour de la perte ou du vol. Ce délai de trois ans est généralement considéré comme un délai préfix, et non comme un délai de prescription.

D’après l’article 2280 du Code Civil, l’acheteur de bonne foi qui est évincé par le propriétaire de la chose perdue ou volée peut exiger de celui-ci le remboursement du prix qu'il a payé, s'il a acheté la chose dans une foire, ou dans un marché, dans une vente publique, ou chez un marchand vendant des choses pareilles. En effet, rien ne pouvait lui laisser supposer qu'il s'agissait d'une chose perdue ou volée ; il est donc équitable que le propriétaire soit obligé de rembourser le prix.
L'obligation pour le revendiquant de rembourser au possesseur le prix qu'il avait payé pour acquérir la chose enlève à la revendication une bonne part de son utilité pratique

La Cour de cassation a jugé qu’en principe le revendiquant ne peut agir en remboursement contre le marchand qui a vendu la chose, car n’étant plus possesseur, le marchand ne peut rechercher par la voie des articles 2279, al et 2280 du Code civil (Civil, 11 février 1931).

Dans le cas où le détenteur de la chose perdue ou volée l’a acquise de mauvaise foi, cet acquéreur n’est pas admis à se prévaloir du délai préfix de trois ans établi par l’article 2279, al 2 du Code Civil. Il ne pourra devenir propriétaire que par la prescription de 30 ans.



§ 2. L'acquisition de la propriété par la possession prolongée

« La prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi ». (Article 2219 du Code Civil). De cette définition se dégage donc 2 sortes de prescription, une négative, l'autre positive.

La prescription libératoire est un mode d'extinction des droits de créance et des droits réels, ainsi que de toutes les actions tant réelles que personnelles. Quand le titulaire d'un droit ne l’exerce pas dans un délai déterminé, qui est ordinairement de 30 ans, ce droit s’éteint au bout de ce délai, et celui contre lequel il existe peut se prévaloir de son extinction.
La prescription acquisitive ou usucapion est un moyen d'acquérir un droit réel principal - propriété, usufruit, servitude - par l'exercice de ce droit prolongé pendant un certain temps, lequel est en principe de 30 ans, mais parfois plus court.

Supposons que le possesseur d'un bien l’ait acquis d’un non- propriétaire, a non domino. Il existe alors un obstacle à l'acquisition de la propriété, tenant au fait que nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu'il n'en a lui-même, que la transmission s'opère par vente, donation etc. Alors, la possession prolongée fait acquérir la propriété, même si le possesseur et de mauvaise foi et au détriment du propriétaire légitime.

Même lorsque l’usucapion a pour résultat de dépouiller le vrai propriétaire au profit d'un simple possesseur, serait-il de mauvaise foi, la solution n’est pas nécessairement injuste : elle peut être justifié par le fondement général de toutes les prescriptions, dans l'intérêt du commerce juridique, de stabiliser au bout d’un certain temps les situations de fait et aussi la nécessité de ne pas trop encombrer la justice. De plus, celui qui s'est conduit en fait comme un véritable propriétaire et qui, en mettant le bien en valeur, a contribué à la prospérité du corps social, mérite attention.




A. Conditions de la prescription acquisitive

1. Biens pouvant être prescrits

Seuls les droits principaux peuvent s’acquérir par usucapion. Ni les droits réels accessoires, ni les droits de créance, ne s'acquièrent par un exercice prolongé. Parmi les droits réels principaux, l’usucapion s'applique essentiellement au droit de propriété, mobilière ou immobilière, mais elle peut aussi faire acquérir d'autres droits réels : usufruit, usage, et certaines servitudes.

Il y a des choses corporelles qui ne peuvent être une usucapées : les choses qui ne sont pas dans le commerce, les biens du domaine public, les universalités juridiques, les universalités de fait.


2. Conditions relatives localités de la possession

La possession doit être exempte de vices. Elle ne doit être ni violente, ni clandestine, ni discontinue, ni équivoque

l’usucapion suppose une possession véritable, impliquant le corpus et l’animus domini. Un simple détenteur – locataire ou fermier - ne prescrit jamais, puisqu'il détient la chose en vertu d'un titre qui exclut de sa part toute prétention à la propriété.

Les actes de simple tolérance ou de pure faculté ne peuvent fonder l’usucapion. Les premiers s'interprètent non dans le sens d'une renonciation, mais dans celui d'une complaisance, une politesse, faite entre voisins et à titre de bons rapports. Les actes de pure faculté sont des actes qu'une personne accomplis dans l'exercice de son droit, sans qu’il résulte une atteinte au droit d’autrui.


3. Conditions relatives au délai

a. Durée du délai

la prescription trentenaire

Le délai normal de l’usucapion, pour les meubles comme pour les immeubles, est d'une durée de 30 ans, en application de l'article 2262, selon lequel « toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par 30 ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». La prescription s'accomplit même au profit du possesseur de mauvaise foi ou de l'usurpateur. Toutefois, si la possession a commencé par des actes de violence, elle ne se compte que du jour où la violence a cessé.


La prescription de 10 à 20 ans ou prescription abrégée

Elle tend à couvrir à l'égard du vrai propriétaire le vice résultant d'une acquisition a non domino, en d'autres termes l'absence de droit de propriété chez celui de qui le possesseur a acquis le bien

Il est déterminé de manière précise : il doit y avoir une acquisition a non domino de droit réel immobilier.
La prescription abrégée est écartée au sujet des meubles. En outre elle ne s'applique qu'aux immeubles acquis individuellement et non aux universalités.

Pour que la prescription abrégée puisse être invoquée, encore faut-il que ce droit réel immobilier ait été acquis a non domino. D'une part, les bénéficiaires de l'avantage légal doivent être de véritables acquéreurs ; d'autre part, cet avantage est exclu si l’acquisition émane bien du véritable propriétaire. ( Civile 3ème, 27 mai 1998 ; 19 décembre 2001)

La justification de l’usucapion abrégée explique l'existence de deux conditions distinctes et essentielles : le juste titre et la bonne foi



le juste titre

Le possesseur ne bénéficie de la prescription abrégée autant qu'il est muni d'un juste titre. On entend par là un acte juridique qui aurait transféré la propriété de l'immeuble (ou le droit réel à prescrire) s'il était émané du véritable propriétaire. Tout acte d'acquisition ne constitue d'ailleurs pas un juste titre.

Par hypothèse, l’on peut d'une manière sommaire dire que le juste titre, c'est un titre faux mais apparemment valable. En réalité, il faut être précis.

- Un titre réel. Lorsqu'un titre est exigé comme un élément constitutif de la bonne foi, par exemple lorsqu'il s'agit de savoir si le possesseur peut faire les fruits siens, il se peut que le titre ne soit pas réel, qu'il soit putatif et n'existe que dans la pensée ou l'imagination du possesseur. À l'inverse, retenu en matière de prescription abrégée comme une condition distincte, le juste titre doit être un titre réel (civil, 13 avril 1881).
C'est pourquoi, par exemple, le légataire d’un immeuble ne pourrait se prévaloir du testament le gratifiant si celui-ci a été révoqué par un testament ultérieur dont il ignore l’existence ; dès lors le titre - c'est-à-dire le premier testament – n’existant pas réellement, le légataire mis en possession ne pourra s’en prévaloir. Plus généralement, l’acquéreur se prévalant d'un acte d'acquisition qu'il ne savait pas nul ne peut invoquer sa bonne foi, jointe à l'écoulement du temps de la prescription abrégée. Cette solution est bien rigoureuse. Elle tient, comme la précédente, à ce que l’usucapion abrégée a seulement pour objet de suppléer au fait que celui dont le possesseur tient son droit n'est pas propriétaire.

- Un titre apparemment valable. L'article 2267 du Code civil dispose que « le titre nul par défaut de forme, ne peut servir de base à la prescription de 10 et 20 ans ». Ainsi en est-il d’un testament ou d'une donation nuls en la forme

- Un titre translatif - pour qu'il y ait juste titre, il est nécessaire que l'acte soit translatif (par ex une vente, un échange, une donation entre vifs). La jurisprudence refuse de considérer comme juste titre les actes déclaratifs, tels que le partage, la transaction, des jugements autres que les jugements d'adjudication sur saisie, tel ceux qui font droit à une demande en revendication d'un immeuble. « Le juste titre sur le quel est fondée la prescription abrégée suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire » (Civile 3ème, 13 décembre 2000)

En règle générale, si le titre est nul, on peut toutefois le prendre en cause si c'est une nullité relative. Si la personne protégée au titre de la nullité relative a renoncé d'agir, elle peut invoquer ce titre. S’il s'agit d'une nullité absolue, il n'y a rien à faire.


La bonne foi.

La bonne foi, au sens de l'article 2265, consiste, pour l'acquéreur, dans la croyance que son titre lui a bien fait acquérir le droit réel qui en est objet. Elle consiste, pour le possesseur, par exemple pour l'acheteur, a croire fermement que son vendeur était le propriétaire et que la vente l’a rendu propriétaire, qu'il s'agisse d'une erreur de fait ou d’une erreur de droit. D'une jurisprudence assez rigoureuse, il résulte que le simple doute sur ce point est exclusif de la bonne foi (8 août 1870, chambre des requêtes)

L'article 2269 dispose « il suffit que la bonne foi ait existée au moment de l'acquisition », par exemple lors de la vente. La connaissance que le possesseur a eue ultérieurement, serait-ce dès la prise possession, des droits du revendiquant, est sans incidence sur l’appréciation dès lors qu’elle est postérieure à l'acquisition.

Le temps requis pour la prescription prévue à l'article 2267 est de dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et de 20 ans s'il est domicilié en hors dudit ressort. Le législateur a pensé que, dans ce dernier cas, le propriétaire étant éloigné de son immeuble, il lui était plus difficile de le surveiller et d’interrompre la prescription ; il convenait de le protéger en imposant au possesseur un délai plus long pour prescrire.


b. Régime du délai

Le délai de l'usucapion abrégée est de dix ans dans le cas où le propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel où est situé immeuble.
S’il déménage avant les dix ans, on ajoute un nombre d'années doubles de ce qui manque pour compléter les dix ans.
En cas de décès du possesseur, ses années de possession ne sont pas perdues, une autre personne ayant des droits sur le bien peut joindre sa possession à la sienne : si celui qui est actuellement possesseur est héritier de la personne décédée, il peut continuer la possession du défunt avec la même qualité.
Si le possesseur n'est pas héritier, il peut joindre ses années de possession à celle du possesseur décédé (s’il est de bonne foi). Ce décès n'interrompt pas nécessairement le décompte de l'usucapion abrégée.
Par contre, une citation en justice va interrompre le décompte même si devant un juge incompétent, un référé suffit, un commandement ou une saisie signifiée au possesseur actuel. Mais une simple mise en demeure ne suffit pas. Mais si le possesseur cesse de posséder, le décompte ne continue plus.


B. Effets de la prescription acquisitive

Lorsque les conditions de la prescription acquisitive sont réunies, il n’en résulte pourtant pas une acquisition automatique de la propriété par le possesseur. Il n’y a pas d’automatisme légal.
On estime généralement que, dès que les conditions de la prescription sont réunies, le possesseur acquiert non pas la propriété de la chose, mais le droit de se prévaloir de la prescription acquisitive.


Effets de la prescription acquisitive lorsque les conditions ne sont pas remplies:
- restitution du bien au véritable propriétaire
- lorsque le possesseur est de bonne foi, il a le droit de garder des fruits et produits du bien.
Art 555 : le possesseur doit avoir possédé comme un propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignorait les vices.
L'essentiel est la bonne foi, le titre est secondaire. On admet que le possesseur qui a un titre putatif peut récolter les fruits.


TITRE I - LA PROPRIETE



Le droit de propriété est le droit d'exercer une complète maîtrise sur un bien (titre 3 du Code civil).
Le code de 1804 a réservé une place centrale au droit de propriété.
La DDHC de 1789 énonce que la propriété est considérée comme l'une des quatre prérogatives majeures qui doivent être préservées par toute association politique :

« Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l'oppression ». Article 2 DDHC
Article 17 DDHC. : « Le droit de propriété est inviolable et sacré ».

La propriété est en quelque sorte un droit naturel de l'homme, un droit que l'on retrouve dans les sociétés primitives : propriété collective des terres.

Dans la société romaine plus élaborée, on a tracé les contours de la propriété.
L’ancien droit français connaissait un droit de propriété partagée entre deux catégories de personnes, il y avait :
Le domaine éminent : partie de la propriété appartenant au seigneur
Le domaine utile : tranche de propriété de ceux qui exploitait la terre.

L'unité du droit de propriété est un résultat de la révolution de 1789. Les révolutionnaires voulaient ôter le joug du seigneur, ils voulaient que celui qui avait le domaine utile ait aussi le domaine éminent.
La légitimité du droit de propriété a connu une évolution très importante à partir de 1840 (deuxième moitié du XIXe siècle et première moitié du XXe siècle). Proudhon : « la propriété c'est le vol ». Cette idée s'est concrétisée avec violence avec la révolution de 1917 en Russie, le développement des régimes communistes en URSS et le rideau de fer.

Ces événements ont eu une influence dans les milieux intellectuels en France qui ont été convaincu que la propriété privée était un concept dangereux qu'il fallait minimiser.
Pendant la guerre mondiale, le respect du droit de propriété s'efface peu à peu. L'importance du droit de propriété à vaciller et a subi des atteintes par le pouvoir public : expropriation, urbanisme, réquisitions...

Aujourd'hui, les querelles sur la légitimité du droit de propriété semblent s'être apaisées. Le pragmatisme l'a emporté. Le droit de propriété avait l'avantage de stimuler l'activité productrice, sous l'influence de l'intérêt personnel du propriétaire.
Carbonnier : « si un étudiant lève les yeux de ses manuels pour regarder la vie, il constate qu’être propriétaire n'est pas un fait dépourvu d'intérêt ».

En matière immobilière, le fait d'acquérir son logement reste le souhait de nombreuses familles.
Les objets de collections font l'objet d'un marché très porteur qui donne envie aux gens d'acquérir.

Depuis la fin du XXe siècle, se sont développées de nouvelles fonctions du droit de propriété dans le monde des affaires : à titre de garantie, de sûreté, C. R. P. du fournisseur, besoin de sécurité juridique des banques et des constructeurs immobiliers.

Le droit de propriété semble bien ancré dans le temps, tout en restant sensible aux mouvements actuels : la propriété est un des piliers de l'ordre juridique (la famille, le contrat, la propriété).
Au XXe siècle, le Conseil Constitutionnel dans une décision du 16 janvier 1982 sur les nationalisations a reconnu la valeur constitutionnelle du droit de propriété.
De même la première chambre civile de la Cour de cassation du 4 janvier 1995 énonce que le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.
La convention européenne des droits de l'homme : protocole nº 1 à l'article 1er énonce que : « toute personne physique ou morale a le droit au respect de ses biens ». Ce texte garantit en substance le droit de propriété.
La charte des droits fondamentaux de l'union européenne du 7 décembre 2000 énonce que : « le droit de propriété est un droit fondamental de l'union européenne ».





SOUS-TITRE I - L'ÉTENDUE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ


Traditionnellement, le droit de propriété confère à un propriétaire unique des prérogatives sur un bien : on parle de propriété individuelle. Mais plusieurs propriétaires peuvent avoir des prérogatives communes sur un même bien, on parle de propriété collective.


CHAPITRE I - LA PROPRIÉTÉ INDIVIDUELLE

§ 1 - L'étendue physique de la propriété individuelle


A - Les meubles

1. Les meubles corporels

Ce sont des choses mobiles de par leur nature.
L'article 528 vise les animaux et les corps qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se meuvent par eux mêmes, soit qu'ils ne peuvent changer de place que par l'effet d'une force étrangère, comme les choses inanimées, tels des tableaux, des livres, du linge, etc.
Les meubles corporels ont vocation à changer plus souvent de propriétaires que les immeubles. Le commerce de meubles s'opère sans écrit (ex : sandwich).

Certains meubles corporels échappent au régime général de leur catégorie par la volonté du législateur :

Les meubles du domaine public en principe ne peuvent pas être acquis par un propriétaire individuel ; l'article 2279 ne joue pas (ex : livre de bibliothécaire) ;

Les meubles déclarés inaliénables par la loi (objets historiques classés, œuvres d'art d'un musée national,...) demeurent hors du commerce ;

Les meubles immatriculés (navires, bateau, avions) : le transfert de propriété ne résulte pas du transfert de la possession donc l'article 2279 du Code civil est écarté. Le titre de propriété résulte de l'immatriculation sur le registre. C'est un régime exceptionnel résultant d'un texte spécial. En revanche les automobiles relèvent de l'article 2279 du Code civil ; leur immatriculation n'a qu'une portée administrative.


2. Les meubles incorporels

Le droit de propriété peut-il porter sur des meubles incorporels?
Soit on constate qu'ils ne peuvent pas faire l'objet de propriété
Soit le droit de propriété est admis mais il est différent du droit de propriété classique. Il faut souligner que ces meubles ont un régime propre car ils se développent beaucoup. Cela justifie que ces régimes spécifiques peuvent être développés.


B. Les immeubles

1 - La surface

La délimitation de la surface d'un terrain connu par un titre de propriété peut concorder avec le cadastre mais le cadastre n'a la force que d'une simple présomption (pas de remise à jour).
Sur le terrain, la délimitation peut se matérialiser par la pose de bornes et placées sur la ligne séparative des terrains (opération juridique). Le bornage consiste en d'une double opération :
Fixer la ligne séparative
Poser les bornes.
Si le bornage n'a pas été fait, le propriétaire et son voisin peuvent y procéder. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage entre les deux propriétés à frais partagés. Si le voisin refuse, on peut choisir un juge d'instance par une action en bornage. Le juge est compétent seulement si le voisin refuse la matérialité du bornage. En revanche, si la contestation porte sur l'étendue de la propriété, il y a conflit sur le droit de propriété, c'est alors une action en revendication qui relève de la compétence du tribunal de grande instance.


Dans certains endroits, l'eau peut-être une richesse très importante qui freine l'application de la règle : l'accessoire suit le principal. Les eaux qui passent sur la surface du propriétaire sont la propriété du propriétaire. Pourtant la règle ne s'applique pas toujours :

Les eaux pluviales peuvent être appropriées par propriétaire du fond sur lequel elles tombent.
Les sources appartiennent en principe au propriétaire du fond sur lequel elles jaillissent.
Les lacs et les étangs. Il existe une distinction majeure selon l'alimentation :
Alimentés par des eaux pluviales ou par la source : suivent le régime normal.
Alimentés par un cours d'eau : ils suivent le régime de ce cours d'eau. Il y a deux grandes catégories de cours d'eau selon le code de l'environnement :
Cours d'eau domaniaux : domaine public
Cours d'eau non domaniaux : trois règles principales
1.Chaque propriétaire riverain a la propriété du lit jusqu'à la ligne médiane tracée au milieu du cours d'eau.
2.Chaque propriétaire riverain a un droit d'usage sur les eaux qu’elle doit ensuite restituer en quantité et en qualité équivalente.
3.Les propriétaires riverains doivent respecter les limites légales et ou administratives.


2 - Le volume

Selon le droit romain, l'objet du droit de propriété n'a de limite ni en hauteur ni en surface. L'article 552 al.1 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». C'est une présomption simple et ce principe subit quelque tempérament.


a) La propriété du dessous

Art 673 : le propriétaire peut couper les racines des arbres de son voisin qui dépassent sur son terrain.

Art 552 : Restrictions de liberté
Ex : - fouilles archéologiques : domaine où beaucoup de limitations interviennent.
- mines : les droits sur les gisements miniers appartiennent à l'état et non au propriétaire du sous-sol.
- gisements pétroliers : même régime que les mines.

En revanche, la carrière a moins de restriction : les carrières d’ardoise, de calcaire, de sable sont différentes des mines qui contiennent des substances qui produisent de l'énergie. En principe, c'est le propriétaire du dessus qui exploite librement les carrières de son sous-sol. Sinon, l'autorité administrative peut donner le permis d'exploiter à un tiers.


b) la propriété du dessus

Selon l'article 552 al. 1 du code civil, le dessus est l'espace qui s'élève au-dessus de la surface. Le propriétaire a le droit de construire, de planter, ... Il a aussi le droit de dissocier le dessus du reste de sa propriété : c’est le droit de superficie. Le bénéficiaire de ce droit va être propriétaire de tout ce qui dépasse du sol mais les causes d'utilité publique peuvent restreindre cet espace (ex : lignes électriques).
Le propriétaire peut aussi subir des contraintes d'urbanisme qui l'empêche de construire au-dessus d'une certaine hauteur.
Il y a aussi des contraintes liées au code de l'aviation civile : celui-ci donne le droit aux avions de circuler au-dessus de propriété privée.




C. les accessoires.

Règle : « l'accessoire suit le principal ». L’article 546 du Code civil dispose « La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement, naturellement ou artificiellement ». Article 546 al. 2 : « ce droit s'appelle droit d'accession ». Il y a deux types d'accessoire :

Ce que produit la chose : les fruits et les produits
Fruits : loyer, récolte.
Produits : éléments qui épuisent la substance de la chose principale (matériaux extraits d'une carrière).

Ce qui s'unit à la chose (incorporation). On peut dans une convention contraire prévoir une dissociation.

Dissociation mobilière (la chose principale est un meuble) : article 565 à 577 du Code civil. Le sort de la chose mobilière accessoire est réglé par un contrat ou par le jeu de l'article 2279 al. Ier : celui qui a un accessoire entre les mains en est propriétaire.

Dissociation immobilière (la chose principale est un immeuble) : les phénomènes naturels d'accession sont pris en compte par le droit : les animaux sauvages qui arrivent naturellement sur le terrain d'un propriétaire, sont la propriété de ce propriétaire (article 564). Les alluvions sont considérées comme appartenant au propriétaire du terrain. La chose installée par la main de l'homme sur un terrain (plantations, constructions, ouvrages) sont considérées comme appartenant au propriétaire du sol, sauf preuve contraire.
Il peut arriver que le propriétaire utilise des matériaux qui appartiennent à un tiers. L'article 554 prévoit le remboursement ou même des dommages-intérêts en cas de préjudice.
Le droit de propriété appartient au seul propriétaire du sol, le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de revendiquer ses matériaux, quand ils font partie du sol du propriétaire du sol.
Il peut arriver qu’un tiers fasse des constructions sur le terrain d'autrui. C'est l'article 555 du Code civil qui prévoit les solutions.


1 - Domaine d'application de l'article 555 du Code civil

Qui est le tiers de l'article 555 du Code civil ?

Au sens étroit, les tiers sont ceux qui n'ont aucun lien contractuel avec le propriétaire du terrain. Sont tiers tous ceux qui ne sont pas propriétaires du terrain.

Au sens large (retenu par la jurisprudence) selon le droit commun général qui donne une large portée à l'article 555 du Code civil : sont tiers, tous ceux qui ne sont pas propriétaires du terrain (possesseur à titre de propriétaire, détenteur réel...).

Selon le droit commun supplétif, l'article 555 sera écarté chaque fois qu'un texte ou une convention aura réglé la question. Ainsi l'article 555 du code civil ne s'applique pas pour le contrat d'emphytéose, le bail commercial qui sont desEx: conventions qui règlent expressément le sort des constructions ou des plantations qui seraient faites par un non propriétaire sur le sol du propriétaire (les parties anticipent le problème).


Problème : que se passe-t-il quand on n'a pas anticipé ?

Le propriétaire et le planteur sont liés par un contrat, mais ils ne prévoient pas le sort d'éventuelles constructions ou plantations. Deux présentations possibles du phénomène. En jurisprudence : on considère que l'article 555 s’appliquait chaque fois qu'il n'y a pas de solution.

Le constructeur n'est pas un tiers, donc on ne peut pas lui appliquer l'article 555 du Code civil. Il faut trouver une solution équilibrée en s'inspirant du principe de l'article 555.
Le cocontractant est un tiers parce qu'on retient une conception large de la notion de tiers. Donc, ici, si le contractant est un tiers, il y aura application de l'article 555.



2. Mécanisme de l'article 555 du Code civil

Par le phénomène de l’accession, la propriété du terrain va s’étendre sur les constructions ou plantations faites par quelqu’un d’autre => c’est une sorte de phénomène d’aspiration.
Mais ces accessoires n’ayant pas été mis par le propriétaire, celui-ci peut refuser le jeu de l’accession :

à 1ère possibilité : garder la construction :
Le propriétaire laisse l’accession se faire. Il doit dès lors rembourser le prix des accessoires. Il a un choix sur la somme à rembourser (art 555 al.3) il peut :
- rembourser la plus value procurée au fond par implantation de l’accessoire,
- rembourser le coût des matériaux et de la main d’œuvre (à la date de remboursement).
Il y a un souci d’équité. L’indemnité suit le mécanisme de la dette de valeur : on va regarder quelle valeur cela représente et on va actualiser cette valeur. Mais on donne l’avantage au propriétaire, on lui permet de choisir entre ces 2 sommes (la + faible normalement).


à 2e possibilité : refuser l’accession 
La loi lui permet d’exiger l’enlèvement par celui qui a implanté ces accessoires, au frais du constructeur/planteur. Ce dernier ne peut demander aucune indemnité. Le constructeur pourra même demander réparation du préjudice qui en découle.
\-> cela semble injuste si le constructeur/planteur était de bonne foi (s’il croyait être propriétaire du sol, s’il a acquis a non domino, si le titre vient à être annulé ou résolu).
\-> mais l’alinéa 4 de 555 envisage cette solution : on enlève au propriétaire le droit d’exiger l’enlèvement des constructions si le constructeur/planteur était de bonne foi. Cela montre que le législateur tente un équilibre.
On peut en déduire que la possibilité d’exiger l’enlèvement des accessoires est une sanction que le propriétaire peut infliger au constructeur/planteur qui n’est pas de bonne foi.

Cette notion de bonne foi, selon ce texte, vise un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits. Cela renvoi à d’autres textes : 550 et 549 du Code civil. « Peut garder les fruits celui qui est possesseur de bonne foi, c'est-à-dire celui qui possède comme un propriétaire, en vertu d’un texte translatif dont il ignore les vices »
L’article 555 retient la conception large de la notion de tiers. L’alinéa 4 devrait pouvoir s’appliquer largement aux tiers et également à celui qui est locataire du terrain. Mais il y a un problème d’englober le locataire dans ces tiers. Le locataire sait qu’il n’est pas propriétaire, donc il ne peut pas être de bonne foi au sens de 555 al.4.


Peut-on améliorer le sort du locataire en retenant une conception plus contractuelle de la bonne foi ?

Normalement le locataire ne peut pas bénéficier de l’alinéa 4 de 555, il se verra sanctionner par le propriétaire à la fin du bail.
Quelle valeur a cette solution ?
à On peut faire une distinction :
- dire qu’elle est sévère mais logique et équitable, si le locataire a planté/construit sans demander la permission au propriétaire ;
- penser que la solution est choquante si la plantation/construction a été faite avec l’autorisation du propriétaire. Le bailleur aurait pu donner des conditions (par ex remettre tout en l’état à la fin du bail) mais il y a un problème s’il n’y a pas de condition. On pourrait retenir la conception plus contractuelle en se référant à la loyauté du preneur à bail (si de bonne foi, car il a demandé l’avis du propriétaire).

Cassation 3e Civile 3 octobre 1990 a pris en compte l’accord du bailleur pour considérer que l’article 555 du Code civil va jouer au bénéfice du preneur. En conséquence, le bailleur ne peut exiger l’enlèvement des constructions par le preneur. Cette jurisprudence n’est pas majoritaire, puisque les arrêts récents considèrent que la bonne foi du preneur ne peut s’apprécier qu’en référence à l’article 550 du Code civil et donc le preneur ne possédant pas comme un propriétaire n’est pas de bonne foi (Civil 3ème, 12 juillet 2000)







À quel moment se produit accession ?

L'accession se fait au fur et à mesure de l'incorporation aux constructions, plantations ou ouvrages.

Le locataire, pendant le bail, est propriétaire de ses constructions. Ce différé a été introduit par la jurisprudence :
1ere chambre civile, 1er décembre 1964. En l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé par l’expiration du bail par l’article 555, al 1er et 2, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur. Cette jurisprudence s'est établie petit à petit.
La 3e chambre civile du 4 avril 2002 : réaffirme la jurisprudence 1964 : « le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il avait édifié sur le terrain». Ces arrêts s'appuient sur l'article 555 du Code civil. Or l'article 555 ne semble pas pertinent car, à aucun moment, cet article ne parle du moment de l'accession.

Cette règle de propriété temporaire du preneur constitue une création purement prétorienne. Le propriétaire n’acquiert pas la propriété des constructions, il reste propriétaire de ses constructions. Il reste propriétaire des matériaux, alors même qu'ils sont incorporés à l'immeuble. Le preneur dispose d'un droit de superficie temporaire.


À qui revient l’indemnité relative aux constructions ?

Cette indemnité revient au preneur (conséquences du différé de l'accession). Il peut aussi décider de détruire ces constructions.

§ 2 - L'étendue juridique de la propriété individuelle

A. Les prérogatives du titulaire du droit de propriété

Le droit de propriété est un droit puissant, il confère à son titulaire de fortes prérogatives :
L'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolu, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou le règlement.
Trois prérogatives essentielles :
- abusus : droit de jouir
- fructus : droit de jouir
- usus : droit de disposer
Le droit de jouir comporte abusus est le fructus et le droit de disposer c'est l'abusus.


1) L'abusus = jus abutendi (droit d'abuser)

C'est le droit pour le propriétaire de disposer librement de son bien juridiquement et matériellement.

Matériellement : le propriétaire peut faire ce qu'il veut sur son bien et même si son acte affecte la substance même de la chose (acte positif et acte négatif).
Le propriétaire n'a pas l'obligation de conserver la substance de son bien, il peut disposer matériellement de la chose. Seul le droit de propriété peut donner une maîtrise matérielle si forte. La possibilité de ne pas conserver la substance de la chose peut être entravée par une raison d'intérêt public, comme un certain nombre d'actes nuisibles à l'environnement.

Juridiquement : le propriétaire peut faire ce qu'il veut de son droit de propriété. Il peut garder ce droit dont il est titulaire, mais il peut être évincé de son droit de propriété, notamment en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique (contre une indemnité juste préalable).

De même, le propriétaire peut décider de céder son droit de propriété. Cette cession peut se faire à titre onéreux ou à titre gratuit (donation), et il peut décider de cette transmission maintenant ou plus tard (testament : transmission à titre gratuit effectif et efficace au décès du propriétaire).

Le propriétaire peut aussi abandonner son droit de propriété (renonce volontairement à son droit en raison de charges très lourdes).

Cette liberté du droit de propriété peut être entravée lorsque le bien est frappé d'une inaliénabilité. Celle-ci est plus souvent incluse dans un contrat ou un testament : transmission du droit de propriété, mais interdiction d'aliéner le bien c'est-à-dire de transmettre la propriété (donc en lui interdisant le libre abusus). Ces clauses sont valables en vertu de l'article 900 - 1 du Code civil. Deux conditions doivent être remplies :
La clause doit être temporaire
La clause doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime.
La clause d'inaliénabilité est très souvent inscrite dans un contrat, donc, c'est une limite acceptée par la partie cocontractant.


2) Fructus: Jus fruendi

Sens négatif : c'est le droit pour le propriétaire de ne pas percevoir les fruits produits par son bien.
Sens positif : c'est le droit de recueillir les fruits de la chose qu’elle a produit (vise les revenus des capitaux).
Le fructus s'est aussi le droit de choisir comment faire fructifier son bien, le droit d'exploiter, le droit de ne pas exploiter son bien et d'interdire aux autres d'exploiter son bien.

Ex : Question de l'image d'un bien : Est-ce qu'un propriétaire peut revendiquer un droit exclusif à l'image d'un bien dont il est propriétaire ?

La jurisprudence a évolué sur ce point :
Civile 1ère , 10 mars 1999 : « l'exploitation du bien sous forme de photographies porte atteinte aux droits de jouissance du propriétaire qui a seul le droit d'exploiter son bien sous quelque forme que ce soit ». Le fructus est protégé en tant que tel.
Civile 1ère, 25 janvier 2002 : protection moins de forte du propriétaire : « il faut établir un trouble manifestement illicite ». On bascule vers un droit de la responsabilité.
Civile 1ère, 2 mai 2001 : reproduction de la photo d'une île appartenant à une société. La cour d'appel avait interdit cette reproduction au nom du respect du droit de propriété. Mais la Cour de cassation lui reproche de ne pas avoir précisé « en quoi la reproduction de la photo portait atteinte (troubles certains) aux droits d'usage et de jouissance du propriétaire ». La référence aux droits des biens et aux troubles certains laissent penser à un glissement vers le droit de la responsabilité au visa de l'article 544 du Code civil.

Arrêt contraire : la deuxième chambre civile s'est placée récemment sous un tout autre terrain : l'atteinte au respect de la vie privée.
Civile 2ème, 5 juin 2003 : publication dans la presse de la résidence d'une personne et de son adresse : on protège la propriété mais avec une orientation sur le respect de la vie privée. Cet arrêt écarte une qualification retenue par la jurisprudence, en considérant que le droit à l'image n'est pas un attribut du droit de propriété. C'est pourquoi le propriétaire n'a pas systématiquement contesté le droit à l'image.

Cette solution semble équilibrée. La solution du 10 mars 1999 était trop exagérée : absolutisme du droit de propriété. C’est l’abus du droit de propriété qui agit sans plus aucune restriction.
L’autre fondement est celui du respect de la vie privée (art 9).
Civile, 5 novembre 1996 : La seule constatation de l’atteinte à la vie privée ouvre droit à réparation.
L’arrêt du 10 mars 1999 concernait le droit à l’image. On n’exige pas de préjudice pour ouvrir droit à réparation.

Portée de l’arrêt : Le droit à l’image n’est pas un attribut du droit de propriété. C’est la 1ère fois que le terme « attribut » est employé (pour être rejeté).
Sur le fondement de l’article 544, on peut demander l’arrêt de l’exploitation de l’image des biens tandis qu’avec l’article 9, on peut demander toute mesure de nature à faire cesser le préjudice.
Ce nouveau fondement se substitut-il à l’ancien ? Ou alors les circonstances de l’espèce le justifie t il ? Il peut en effet y avoir atteinte à la vie privée sans exploitation de l’image

Plan :
I : transformation des conditions de la protection de l’image des biens
A : Une décision attendue
B : le rejet de l’absolutisme du droit de propriété (la protection de l’intérêt des biens doit respecter certaines conditions : trouble (certain?), préjudice, charge de la preuve

II : La recherche d’un équilibre
A : Une solution équilibrée : substitution de fondement possible (art 9)
B : une évolution achevée ?

Si le droit à l'image est simplement un attribut du droit de propriété, l'atteinte serait automatiquement sanctionnée. Puis, il y a eu une évolution. Certes, cela touche aux droits de propriété, mais il faut autre chose pour pouvoir sanctionner : Il faut qu’il y ait eu un troubles ou atteinte à la vie privée.


3) L'usus : jus utendi

C'est le droit pour le propriétaire d'utiliser ou de ne pas utiliser son bien. Il peut en faire un usage normal ou inhabituel. La liberté du propriétaire est affirmée dans l'usus :
- Les valeurs mobilières (fructus ou abusus mais pas d'usus) = bien non susceptible d'usus. Inversement, certains biens ne font pas l'objet de fructus (ex : une table : on ne peut pas la faire fructifier)
- L'usage est un attribut important dans la mesure où il humanise le droit de propriété : un attribut à la mesure de l'homme. L'usus est une consonance humaine du droit de propriété (légitime).


B. Les caractères du droit de propriété

Tous les caractères de la propriété tendent au même résultat : ils démontrent sa puissance, établissent son efficacité. Ainsi, la propriété se trouve-t-elle mieux distinguée de ses démembrements. L’article 544 livre le 1er de ses caractères : la propriété est un droit absolu. Traditionnellement, deux autres caractères y sont ajoutés :l’exclusivité et la perpétuité.


1) caractère perpétuel

Le droit de propriété ne s'éteint pas par le non usage de la chose (Civile 3ème, 9 juillet 1970) ; il n'y a pas, à son endroit, de prescription extinctive. Bien entendu, il se peut que, pendant une plus ou moins longue période de non usage par un propriétaire, une autre personne acquiert par prescription acquisitive la propriété du bien ; mais c'est alors ce processus acquisitif qui prive le propriétaire de son droit sur la chose ; ce n'est pas le non usage de celle-ci.

La cour de cassation a eu l'occasion de se prononcer dans ce sens en faveur d'un propriétaire qui, s'étant abstenu d'exercer son droit de propriété pendant plus de 30 ans, revendiquait le bien contre un tiers qui ne pouvait se prévaloir de l'usucapion, sa possession ayant revêtu un caractère précaire. Au défendeur invoquant l'article 2262 du Code civil qui prévoit que toutes les actions tant réelles que personnelles sont prescrites par 30 ans, il a été en ce sens répondu avec succès que la propriété ne se perd pas par le non usage, qu'il s'agisse d'immeubles ou de meubles. La Cour de cassation énonce depuis longtemps que l'action en revendication (pour réclamer son bien entre les mains d’un tiers) est imprescriptible (chambre des requêtes, 12 juillet 1905).

Critiques
Si le propriétaire s’est désintéressé de sa chose pendant si longtemps, il ne mérite peut-être pas la chose.
Mise en avant de l'article 2262 du Code civil : toutes actions tant réelles que personnelles sont prescrites par 30 ans.


À l’appui de cette solution, plusieurs arguments ont été avancés.

Celui-ci qui n'a pas pu utiliser son bien a peut être été empêché, le propriétaire n'est pas forcément négligent.
Le droit de propriété confère certes au propriétaire, l'usus mais aussi le droit de ne pas user du bien.

On a tendance à considérer que le droit de propriété est un droit fonction, donc, on a du mal à supporter qu'il soit maintenu en cas de non usage. Si on admet une prescription extinctive du droit de propriété, cela multiplierait les biens sans maîtres qui est la négation de la liberté individuelle.
Ces arguments ne sont pas forcément très convaincants. La jurisprudence de 1905 est anachronique. Pourtant cette jurisprudence est très ferme.

Assemblée plénière du 23 juin 1972 : Le propriétaire d'un marais perd celui-ci lorsqu'il est recouvert par la mer à cause d'un phénomène climatique. Son terrain avait disparu, la mer appartient à l'état. 70 ans après, un nouveau phénomène climatique : la mer recule. Les marais ont réapparu dans leur forme primitive. Y avait-il une prescription extinctive sur le terrain ou le droit de propriété était-il réapparu ?
La cour de cassation a accordé aux héritiers le droit de revendiquer leur droit de propriété sur ce les marais même en cas de non usage pendant 70 ans car le droit de propriété est perpétuel.

Mais cela ne veut pas dire que le droit de propriété ne peut être perdu :
effet de l'usucapion : le possesseur peut prescrire contre son propriétaire.
En matière mobilière : l'article 2279 al. 1 du Code civil dispose que le possesseur devient propriétaire au détriment du propriétaire dans ces deux cas.
Le propriétaire abandonne sa propriété.
Aliénation
En cas d'expropriation ou de nationalisation.


Les fausses exceptions au caractère perpétuel :

Le droit de propriété du locataire sur les constructions pendant la durée du bail (après accession au profit du propriétaire). À la fin du bail, la propriété est transmise à une autre personne (changement de titularité) donc la propriété n’est pas éteinte, elle dure tant que la chose existe, elle est seulement transmise au bailleur.

Les propriétés incorporelles : industrielles, littéraires ou artistiques (brevets, droit d'auteur...) disparaissent au bout de 70 ans pour les droits d'auteur et 20 ans pour les brevets à compter de la mort de leur auteur. Ce sont donc des propriétés temporaires. On considère qu'elles n’ont de propriété que le nom, il s'agit plutôt de monopoles d'exploitation pris en compte par le droit.

La multipropriété : formule qui a connu un grand succès ; il s’agit de propriété temporaire, périodique ou propriétés spatiaux temporelles.
Ex : on est propriétaire d’un chalet pendant une certaine période, puis dans une seconde période, cela devient une autre propriété. Mais les prétendus propriétaires sont en fait les associés d’une société civile (SCI). Les associés n’ont qu’un droit de jouissance sur l’appartement et sur une période considérée, moyennant le paiement des charges.


2) Le caractère exclusif du droit de propriété

Le propriétaire est seul maître de son bien, en ce sens qu'il peut s'opposer à ce que les tiers empiètent sur son droit, par exemple pénètrent sur son terrain, sans qu'il soit alors nécessaire de se demander si cet empiètement ou cette pénétration lui cause un préjudice, matériel ou moral. La sauvegarde qui en résulte ne relève pas du droit au respect de la vie privée ou du principe de l'inviolabilité du domicile.

Le propriétaire est investi d'un monopole. En d'autres termes, lorsqu'une chose est appropriée, elle appartient à une seule personne. Il n'y a donc pas de propriété privée sans propriétaire (sauf propriété collective).


Mais il existe des limites au caractère exclusif :
Le démembrement du droit de propriété. Il confère certaines utilités du bien à des tiers : le propriétaire n’est pas le seul titulaire (Servitudes légales)
Les propriétés collectives : une propriété en indivision, ou copropriété. Dans ces cas, plusieurs personnes sont propriétaires de la même chose : restrictions au pouvoir individuel de chacun.
Atteinte au caractère exclusif :
Perquisitions faites par les pouvoirs publics.


3) Le caractère absolu (article 544 du Code civil)

a) affirmation du caractère absolu

La doctrine de la fin du 19ème siècle fut tentée de proclamer que toute restriction des pouvoirs du propriétaire était étrangère à la propriété. Absolu étant entendu comme synonyme d’illimité. Toute obligation pesant sur le propriétaire était ressentie comme contraire à la nature de son droit.
Cette interprétation est à la dois contraire à l’article 544du code civil qui réserve les prohibitions légales ou réglementaire, et à la nature des choses : toute propriété se heurte à d’autres propriétés, à d’autres libertés qui la limitent inévitablement.

La propriété est le seul droit absolu ; elle se différencie ainsi de tous les autres. La propriété est absolue parce qu’elle est le droit le plus complet : la liberté d’agir du propriétaire est en principe, de droit commun. La propriété n’est pas par nature ou nécessairement illimitée ; mais elle n’est limitée que si le législateur ou le propriétaire ont décidé d’en restreindre la plénitude.


Question de l’empiètement 

Quelles sont les règles applicables lorsque propriétaire, construisant sur son fonds, empiète cependant sur le fonds voisin ? La question de l'empiétement sur le fonds d'autrui est souvent présentée comme directement liée à la conception de la propriété. Il advient assez souvent qu'une construction soit édifiée en partie sur le terrain voisin. La réparation doit-t-elle se faire en nature ou en équivalent ? La cour de cassation impose la démolition avec une fermeté qui ne se dément pas ; la résistance des juges du fond est extrêmement vive.

Cas où l’empiètement est réalisé par des plantations (branchages ou d’autres végétaux) : article 673 du code civil : « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbuste et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper »

Quand l’empiètement n’est pas une plantation : On aurait pu utiliser par analogie l’article 673 du code civil mais cette proposition n’a pas été retenue. Les juges du fond cherchent à concilier les intérêts opposés des deux propriétaires voisins et subordonnent la démolition à un préjudice très important. Ainsi, pour un empiètement peu important, le propriétaire victime bénéficiera de dommages et intérêts. La Cour de cassation a toujours cassé ces arrêts car il s’agirait d’une atteinte au droit de propriété. L’idée du préjudice important n’a pas séduit la Cour de cassation : forte protection du droit de propriété.


JUSTIFICATIONS (Atias, Litec)

Pour justifier la condamnation au paiement d'une indemnité - et non à la démolir -, l'article 555, alinéa 4 du Code civil a été invoqué: " Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers..."
La bonne foi du constructeur devrait le sauver. Pourtant cette disposition ne paraît guère pouvoir justifier un transfert de propriété. L'idée d'utilité publique (article 545) est parfois présente ; il suffit de raisonner sur l'hypothèse où le bâtiment mal implanté abrite un grand nombre de logements. Enfin, les principes généraux de la responsabilité civile peuvent être secourables. Dès lors que la réparation en nature du préjudice causé par l'empiétement s'avère impossible, il y a lieu de se contenter d'un équivalent, n'y a t il pas abus du propriétaire lésé à exiger la démolition ?

C'est surtout la nature du droit méconnu qui fonde la critique des décisions favorables à une démolition systématique. À certains, l'hommage ainsi rendu à la propriété paraît excessif, voire anachronique ; si elle est dotée d'une « fonction sociale », ne doit-elle pas céder devant les inconvénients de la démolition, devant le besoin de logements ? D'ailleurs, en laissant les travaux commencer et se poursuivre, voire s'achever, le voisin a démontré sa négligence, son accord tacite et peut-être sa mauvaise foi ; il ne doit pas pouvoir imposer sa loi. Raisonner de la sorte, c'est déjà préparé la voix pour les considérations d'opportunité et de justice ; elles varieront selon les espèces.


Pour fonder au contraire la condamnation systématique à démolir le bâtiment qui chevauche la limite de deux parcelles, bien des arguments sont possibles.
L'article 544 n'aurait plus de sens si le caractère absolu de la propriété ne comportait pas, pour son propriétaire, la faculté de s'opposer à toute immixtion sans droit, ni titre. L'article 545 du Code civil est suffisamment précis pour éliminer toute tentative de détournement au profit des intérêts privés, voire de l'action illicite auprès d'un constructeur." Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité"

Les retombées sociales de la reconnaissance implicite d'une sorte de droit d'empiéter sur le terrain voisin seraient considérables. Par nature, la propriété est une situation juridique normale, ordinaire ; elle doit être défendue comme telle est sans demander compte au propriétaire des raisons qui le conduisent à refuser l'immixtion d'autrui ; en particulier, il ne doit pas avoir à démontrer le préjudice subi et c'est une raison suffisante pour éliminer le raisonnement exclusivement fondé sur l'article 1382 du Code civil.

En pratique, il n'est certainement pas souhaitable d'inciter les constructeurs à faire preuve de désinvolture ou à courir le risque du procès par calcul spéculatif. La résistance des cours d'appel au principe maintenu par la cour de cassation n'aurait-elle pas pour seul effet d'allonger des procédures dont l'issue est certaine, permettant ainsi aux propriétaires victimes d'empiétement de négocier à un prix plus élevé leur renonciation à l'action ? Elle augmente assurément les "coût de transaction ».

La cour de cassation va très loin en isolant le droit du propriétaire d'agir contre l'empiétement dont il est victime, de toutes les autres prérogatives composant la propriété : « la défense des droits de propriété contre l'empiétement ne saurait dégénérer en abus » (3e chambre civile, 7 juin 1990). Alors que la propriété elle-même peut être exercée abusivement, l'action menée contre la faute commise par l'auteur d'un empiètement échappe à cette qualification. Le contrôle judiciaire est ici exclu par principe selon le juge du droit qui n'est certainement pas suivi par les tribunaux et cours. La cour de cassation élimine même recours à la qualification de servitude pour légitimer un empiétement (3e chambre civile, 27 juin 2001).



La bonne foi du constructeur – Application de l’article 555 du code civil

Art 555, al 4 : " Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers...".

Si l'on ne considère pas que l'article 555 soit applicable, le propriétaire du terrain sur lequel a lieu l'empiétement, nullement tenu de subir une quelconque incorporation de ce terrain à la construction, peut donc exiger la démolition de celle-ci, ce qui est bien rigoureux pour le constructeur supposé de bonne foi. Or telle est bel et bien la solution adoptée par la cour de cassation (Civile 3ème, 20 mars 2002) qui exclut même en pareil cas la théorie de l'abus de droit en considérant que la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérée en abus (Civile 3ème, 7 juin 1990).
La solution contraire serait préférable (Terré,Simler) car le constructeur étant supposé de bonne foi, elle permettrait d'éviter la démolition. La Cour de Cassation a quelque fois adopté cette solution en ayant recours à l’article 555 (décisions de 1934, de 1959 et du 8 octobre 1994)

Si le constructeur est de mauvaise foi, il convient de tenir compte de l’article 555, al 1er : » Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers…le propriétaire du fond a droit…soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger les tiers à les enlever. » . Ainsi, les effets des arts 545 et 555 du code civil sont convergents dans le sens d’une éventuelle démolition, même si l’empiètement est minime (Civile 1ère, 10 janvier et 10 février 1965)



Pourquoi une si faible utilisation de l’article 555 ?

L’application de l’article 555 a des inconvénients importants. Le propriétaire du sol va devenir propriétaire du bout qui dépasse de chez lui, par le jeu de l’accession. De plus, le propriétaire du bout qui dépasse peut faire ce qu’il veut (il a l’usus) : il peut le dégrader ou même le démolir. L'article 555 n'est donc pas une bonne idée. De plus, la bonne foi est présumée.
La cour de cassation classe donc systématiquement les arrêts de la cour d'appel fondée sur l'article 555 : "l'article 555 du Code civil n'est pas applicable lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage et empiète ainsi sur la parcelle voisine".

La cour de cassation vise trois textes différents :
Dans certains arrêts, elle vise l'article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue… ».
Dans d'autres décisions, la cour se fonde sur l'article 552 du Code civil : « le propriétaire du sol est le propriétaire du dessus ou du dessous ».
Quelquefois, elle se fonde sur l'article 545 du code civil « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique. »

La cour de cassation ordonne alors la démolition de la partie de la construction qui empiète sur le terrain d'autrui auprès du constructeur. Cette démolition n'a, dans certains cas, aucune conséquence (empiètement minime) mais lorsque l'empiètement est plus important, le coût va être colossal, surtout si le constructeur était de bonne foi.

On peut faire valoir que le constructeur fait souvent appel à un professionnel et leur assurance sera sollicitée.
Par sa jurisprudence, la cour de cassation veut décourager les promoteurs peu scrupuleux. La cour de cassation refuse l'indulgence : elle fait preuve d'une radicalité très ferme : idée très forte du respect du droit de propriété.

Aussi, dans certains cas, la situation est injuste. Ex : quand le propriétaire du TF1 a vu qu'il y avait empiètement, il a attendu que tous les travaux soient terminés pour commencer le procès (abus de droit). Les plaideurs ont demandé à la cour de cassation d'écarter sa jurisprudence, quand il y avait abus du propriétaire "victimes" or « la défense du droit de propriété contre l'empiètement ne saurait dégénérer en abus ».
Certains auteurs se demandent si ce n'est pas une attitude provocatrice de la cour de cassation pour faire réagir le législateur.


b) Les limites au caractère absolu du droit de propriété

Il faut poursuivre la lecture de l’article 544 car, s’il y est bien affirmé que le droit de jouir et de disposer de la manière la plus absolue, c’est « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ».
Cette formule parait hypocrite (Terré, Simler), voire contradictoire. On reprend d’une main ce que l’on a de l’autre, attribué. On peut observer qu’il est fait état d’abord du droit de jouir (fructus) et de disposer (abusus), puis dans le plan des limites, du seul droit d’user de la chose (usus). Cependant, l’usage recouvre en pratique toutes les prérogatives reconnues au propriétaire. Ces limitations touchent essentiellement les biens immobiliers.
Source de ces restrictions :
conventions : restrictions voulues
sources imposées : lois, règlements
jurisprudence : les limitations d’origine jurisprudentielle ont été apportées au pouvoir d’usage d’une chose par son propriétaire ; c’est en ce sens qu’il convient de tenir compte de la théorie de l’abus de droit, appliquée au droit de propriété


Restrictions formulées dans l'intérêt général

Ces restrictions proviennent surtout des lois et des règlements.
Ex : - mesures qui protègent l'environnement
- contraintes en matière d'urbanisme
- protection de la nature (droit rural, droit forestier, protection montagne, loi littorale, réserve naturelle...)

Dispositions d'ordre public
Ex - Archéologie préventive, monuments historiques.
- Tout ce qui touche à l'énergie.

Les techniques juridiques employées sont ± agressives. Quelquefois, il y a juste à demander des autorisations ou des concessions accordées par l'autorité publique (« technique douce"). Il existe des techniques plus brutales : interdictions, expropriations, nationalisations.

Toutes les prérogatives du propriétaire peuvent être touchées, mais le fructus est rarement touché. L'abusus peut être entravé par des contrôles administratifs.

Décision du 4 juillet 1989 du conseil constitutionnel : « la loi, sans remettre en cause le droit de propriété, définit une limitation à certaines modalités de son exercice, limitation qui n'a pas un caractère de gravité telle, que l'atteinte qui en résulte, en dénature le sens et la portée et ce, par suite contraire à la constitution ».

C’est l’exemple où l'abusus va être touché en matière de droit de préemption (au profit des musées nationaux, des indivisaires, en matière de beaux ruraux...). Ces droits de préemption laissent au propriétaire le droit de vendre ou de ne pas vendre. Mais ces droits restreignent la liberté de choix du propriétaire quant à l'acquéreur : droit de priorité.
Le bénéficiaire de la préemption a, en plus, le droit de modifier le prix. Le propriétaire qui veut exercer son droit est entravé dans l'exercice des modalités de son abusus.
Restrictions dans l'intérêt du voisinage

- Technique de la servitude : charges qui pèsent sur une propriété immobilière au service d'une autre propriété immobilière voisine.
- Ces servitudes peuvent être conventionnelles. En revanche, certaines servitudes sont imposées : la loi impose au propriétaire de subir l'usage du fond par son voisin qui en a besoin.
Ex : la servitude de passage pour cause d'enclave (article 682) est une servitude légale. Elle joue au profit des fonds enclavés qui n'ont pas sur la voie publique une issue suffisante. Ce passage doit être suffisant pour assurer la desserte complète du fond enclavé. Ces servitudes donnent lieu à indemnité proportionnelle au dommage que peut occasionner le nouveau passage.


Restrictions jurisprudentielles :

Elles trouvent leur fondement dans la responsabilité civile (Article 1382 du code civil). Il faut donc caractériser un fait générateur de responsabilité, un préjudice subi et un lien de causalité :
En exerçant son droit de propriété, le propriétaire va exercer un fait générateur de responsabilité. Selon que ce fait est fautif ou non deux théories jurisprudentielles différentes :
A) L'abus du droit de propriété
B) La théorie des troubles anormaux du voisinage


A.) L'abus de droit

Le propriétaire est responsable d’après le droit commun si, par sa faute, il a causé un dommage à autrui, l’exercice légitime du droit de propriété s’arrêtant là où il y a faute. Cette faute est appréciée In Abstracto : on détermine un type idéal de propriétaire soigneux et diligent qui parviendrait à concilier son intérêt individuel avec celui de ses voisins ; on déclarera en faute celui qui ne s’est pas comporté comme ce propriétaire.
Ainsi, le propriétaire est responsable lorsqu’il use de sa propriété, non pas pour son agrément ou son profit personnel, mais uniquement dans l’intention de nuire à son voisin ; le dommage peut être l’effet de l’activité du propriétaire ; il ne saurait jamais en constituer le but. Il y aurait alors abus de droit de propriété.


1) La notion

L’abus de droit est une notion vaste, mais cette notion est née avec le droit de propriété. C’est l’abus de l’exercice du droit de propriété dans les prérogatives conférées par ce droit. Cet abus va porter sur l’USUS.
Hypothèse : quelqu’un chez lui va utiliser ses prérogatives, il va construire ou planter sur son propre terrain. Il y aura abus quand sa manière d’agir va créer une gêne, un préjudice pour son voisin.

\-> pour qu’il soit sanctionné on va admettre que c’est pour embêter son voisin. Mais il ne fait qu’exercer son droit. Mais le voisin subit l’exercice des prérogatives du 1er.
\-> il y a un conflit entre 2 titulaires de droit absolu. Il faut trouver un équilibre : le voisinage suppose qu’il soit à peu près paisible. On va limiter les prérogatives du 1er, au profit du propriétaire voisin.

Cette conception va évoluer :
- texte à Rome : les digestes : un propriétaire ne peut exercer son droit de propriété pour nuire à autrui ;
- 1558 – 1559 : 2 arrêts du Parlement de Paris ont condamné un propriétaire à rabaisser la hauteur de sa clôture.
- Dans le code civil, on n’a pas spécialement prévu cette situation
à C’est la jurisprudence qui prend la relève de la tradition, en engageant la responsabilité du propriétaire qui exerce abusivement sont droit de propriété.

Doctrine
\-> Un arrêt a théorisé cette notion d’abus de droit : Cour de Colmar 2 mai 1855 : le propriétaire avait construit sur sa maison une grosse fausse cheminée pour priver son voisin de lumière. Il avait abusé de son droit. Il a été condamné à la démolir et à des dommages-intérêts.


Dès la 1er moitié du 19e s., la jurisprudence avait déjà tenté de dresser un équilibre, au cas par cas, et avait sanctionné celui qui exerçant son droit de propriété causait un dommage à son voisin.
\-> des juristes étaient contre :

- Esmein considérait que dès qu’un droit était exercé dans la limite que la loi trace, cet exercice ne pouvait être illicite quelque soit l’intention de celui qui l’exerce. Cela confère une impunité au propriétaire.
- Planiol : pour lui le droit ne cesse que là où l’abus commence. On ne peut pas parler d’abus de droit. Même si l’idée est juste, la formule est inexacte. Il y a un raccourci de langage : on devrait parler d’abus de l’exercice du droit de propriété. Il faut moraliser les rapports de voisinage.
- Josserand : systématiser les décisions jurisprudentielles a donné un essor à la notion d’abus de droit. Pour lui, il faut que le juge intervienne dans l’intérêt social. Il y a un problème de mise en œuvre : qui va dire que telle personne est dans son droit ?
- Rippert (=/= de Josserand) : est contre l’idée d’un droit fonction : la propriété est un pouvoir, la loi donne un droit pouvoir, le droit civil doit être là pour civiliser la propriété, il doit réfreiner ce penchant de l’âme contre l’absolutisme du pouvoir.

2 conceptions :
- Conception restrictive : Les auteurs modernes ont tendance à retenir un critère psychologique : le caractère de l’abus de droit de propriété est pour eux l’intention de nuire. Mais il faut la prouver. Cette intention de nuire n’est pas facile à constater. Mais il suffit de constater l’inutilité de l’acte et le préjudice causé aux voisins.
- Conception extensive, le critère fonctionnel de Josserand. On va retenir n’importe quelle faute dans le droit de propriété pour retenir l’abus de droit. (et/ou intérêt sérieux et légitime).Le propriétaire n’agit pas comme un propriétaire avisé, placé dans les mêmes circonstances. Ce critère est peu repris dans la jurisprudence


2) Mise en œuvre de la théorie de l'abus du droit de propriété dans la jurisprudence.

C'est un mécanisme de responsabilité civile. Il va falloir constater un dommage (privation de lumière dans une maison, privée d'eau, inondations, effondrement), on rattache ce dommage à l'auteur du dommage c'est-à-dire le propriétaire et on va caractériser la faute de ce propriétaire (intention de nuire ou défaut d'intérêt sérieux légitime).



Arrêts retenant l’abus de droit

- Arrêt Clément Bayard, chambre des requêtes du 3 août 1915 : consécration de la conception restrictive

Rendu en période de guerre, cet arrêt a été présenté comme ouvrant largement le contrôle judiciaire de l'exercice de son droit par le propriétaire. Il pouvait être condamné à cesser d'en abuser et à réparer le préjudice causé par son activité passée.
En l'espèce, la construction, en face de la porte du hangar d'où son voisin faisait partir des ballons dirigeables, de deux carcasses en bois d'une hauteur de 16 m, a été considérée comme abusive. La cour de cassation a retenu « que ce dispositif ne présentait pour l'exploitation du terrain (de celui qu'il avait installé) aucune utilité » ; elle a donc admis l'intention de nuire caractéristique de l'abus et a rejeté le pourvoi dirigé contre l'arrêt qui avait alloué une indemnité à l'exploitant des ballons et avait ordonné l'enlèvement des pics métalliques.
La cour a refusé de considérer ces carcasses comme des clôtures. Elles en remplissaient pourtant bien la fonction dès lors qu'elle devait empêcher le survol de la propriété par les ballons. Pour qui admet que la propriété d'un terrain s'étend jusqu'au ciel (art 552), la qualification de clôture paraissait s'imposer.
L'installateur du dispositif avait reconnu que son but était spéculatif. Il cherchait à tirer un bon prix d'une pièce de terre récemment acquise, inutilisable, en augmentant l'intérêt de son voisin à se rendre acquéreur. Les carcasses n'étaient donc pas inutiles et n'avait pas pour but primordial de nuire.
Rejetant cet argument, la cour de cassation laissait paraître sa conception de l'abus du droit de propriété. En premier lieu, cette qualification ne s'applique pas seulement à l'acte préjudiciable au voisin, délibérément accompli sans que son auteur puisse y trouver un intérêt. Dans la régulation des rapports entre les propriétés, le juge s'arroge le pouvoir de sélectionner les utilisations légitimes et d'éliminer les autres. En second lieu, le primat de l'usage, du faire-valoir direct, sur la disposition et la valeur est affirmé. Le dispositif mis en place doit être supprimé parce qu'il ne servait pas à l'exploitation du fond, mais tendait à faire pression sur le voisin pour qu'il en offre un meilleur prix.
Les faiblesses de la motivation de l'arrêt - sur le rejet de la classification de clôture, comme sur l’appréciation de l'absence d'utilité- rendait son destin prévisible. L'abus du droit de propriété a été bien rarement consacré par la suite.

- arrêt de la chambre civile du 20 janvier 1964, affaire du rideau de Fougères :
Il y a abus du droit de propriété lorsqu’un propriétaire établit sur la ligne séparatrice de deux propriétés une cloison opaque sans utilité mais par malveillance pour le voisin.


Arrêts contre l’abus de droit

- arrêt de la 3e chambre civile 1974 : un propriétaire a capté les eaux souterraines tarissant la source d'un propriétaire voisin. Il n’y a pas abus de droit car il n’y a pas intention de nuire et l’inutilité du captage n’a pas été établie
.
- Arrêt de la 3e chambre civile du 8 novembre 2000 : un propriétaire a été exproprié (plusieurs phases). C'était un entrepreneur de travaux publics qui a déchargé des gravats sur son terrain. L'administration furieuse dit que ça lui coûte cher et qu'il abusait du droit de propriété (car encore chez lui). La cour de cassation décide qu'il faut rechercher s'il n'y avait pas motif légitime d'entreposer des gravats chez lui.


3) La limite

Même si il y a intention de nuire, l'abus de propriété est dans certains cas écarté, c’est le cas de l'empiètement d'un voisin, et ce même si l'empiètement est minime. Il n'y a jamais abus : Cour de cassation du 7 juin 1990, 3e chambre civile : « la défense du droit de propriété contre l'empiètement ne saurait dégénérer en abus ».
4) portée de cette théorie

Cette solution a un effet dissuasif : les propriétaires savent qu’elle existe et dès lors cela freine l'idée d'en abuser. Le droit de propriété donne des prérogatives sur les biens mais pas un droit discrétionnaire.
En jurisprudence il y a relativement peu de décisions, une autre théorie jurisprudentielle est mise en œuvre de manière plus facile et a pris le relais dans certains cas.



B.) La théorie des troubles anormaux de voisinage

1) La notion

Dans l’usage régulier de son bien, tout propriétaire supporte une obligation de ne pas causer à ses voisins un dommage excédant la mesure des inconvénients tenus pour normaux : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (Civile 3ème, 24 octobre 1990).
Ce principe associe deux règles complémentaires. La 1ère exonère de sa responsabilité le propriétaire qui demeure en dessous du seuil de tolérance ; la seconde engage automatiquement la responsabilité du propriétaire qui dépasse ce seuil.

Cette notion représente une étape supplémentaire du respect des droits du voisin du fait des agissements d'un propriétaire. La théorie de l'abus de droit est l'attitude fautive ce qui diffèrent des troubles anormaux où le préjudice compte plus que le fait générateur.


2) Fondements de la responsabilité

- Abus du droit de propriété : il ne peut être question d’abus du droit de propriété, car la responsabilité du propriétaire est engagée alors qu’il n’a commis aucune faute caractérisée. .

- Dépassement des inconvénients normaux du voisinage : un propriétaire n’a pas le droit d’imposer impunément à ses voisins une gêne excédant les obligations ordinaires du voisinage. Ainsi le droit à réparation a été reconnu lorsque le trouble causé à un voisin «  a incontestablement dépassé la mesure des obligations ordinaires du voisinage » (Amiens, 21 décembre 1932).

Entre les fonds voisin doit exister un rapport d’équilibre. La vie en communauté implique inéluctablement une gêne réciproque, mais celle-ci doit être cantonnée dans des limites normales. Celui qui, même par des activités licites, détruit le rapport d’équilibre doit réparer le dommage causé aux voisins.
Arrêt de la cour de cassation de 2002 : la cour d'appel relève qu'il convient d'établir un équilibre entre la vocation balnéaire et touristique de la ville et le respect du voisinage pour établir des troubles.
La Cour Européenne Des Droits De L'Homme dit « il faut un équilibre entre l'intérêt du bien être économique d'une ville et la protection des droits garantis par la convention européenne des droits de l'homme le respect de la vie privée ».


- Le risque créé : On a pu voir dans cette jurisprudence une application de la notion de risque créé (Ripert) : celui qui crée un risque doit, si ce risque vient à se réaliser aux dépens d’une tierce personne, réparer les dommages causés. L’acte excessif, bien que non fautif, devient source de responsabilité. Cependant, si cette théorie était adoptée, le propriétaire devrait être conduit à réparer tous les dommages causés par son voisinage, qu’ils soient normaux ou anormaux.

- l’Immissio (empiètement, immixtion) : Dès lors que le préjudice dû à l’immissio excède la mesure des obligations ordinaires du voisinage, il y a responsabilité résultant du fait que le propriétaire impose à ses voisins une gêne exceptionnelle sans réparer le préjudice qu’il leur cause ; la faute ne sera pas tant l’acte nocif, puisqu’il correspond à l’exercice régulier d’un droit, mais le refus d’une réparation qui doit accompagner l’acte. (Inspiration écologique)


3) La mise en œuvre

La jurisprudence a considéré qu'il fallait mettre en œuvre un régime autonome qui est l'existence d'un trouble qui revêt un caractère anormal. Dans la plupart des cas, la responsabilité du propriétaire est engagée, alors qu’il n’a commis aucune faute caractérisée ; il a causé un dommage à autrui sans pouvoir l’éviter, en exerçant un droit qui présente pour lui un intérêt certain.

La jurisprudence, évacuant non seulement l’exigence d’une faute caractérisée, mais encore la référence à une considération de culpabilité, a même décidé que l’existence d’une faute quelconque n’était pas nécessaire. (Civile 1ère, 23 mars 1982)

Cependant, la jurisprudence a parfois retenu une faute c'est-à-dire l'obligation de ne pas causer un préjudice dépassant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 1382 du Code civil est visé dans l'arrêt de cassation. L'article 544 du Code civil fait référence aux droits de propriété.
L’arrêt de 1971 de la cour d'appel avait refusé de sanctionner un propriétaire puisqu'en l'absence de toute faute, la responsabilité ne saurait être retenue. La cour de cassation casse en précisant que le propriétaire avait enfreint l'obligation de ne pas dépasser les inconvénients normaux de voisinage.
Dans des arrêts récents, la cour de cassation vise le principe selon lequel « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (Civile 3ème, 24 octobre 1990).

Cela donne au plaideur plusieurs manières d'agir :
- si il y a trouble de voisinage, il n'est pas nécessaire de rechercher une faute
- si on se place sur la responsabilité civile classique (article 1382) il faut caractériser une faute mais il est plus nécessaire de caractériser l'aspect anormal de la faute.


4) Régime de la responsabilité

a. Conditions et appréciation de la responsabilité

1) Pour que la théorie joue, il faut un préjudice avec des caractéristiques particulières : affecter le voisinage et un trouble anormal. Il n’y a pas besoin d'un comportement fautif, abusif.

Dès lors qu’un dommage est occasionné par l’utilisation licite d’un bien immobilier, dès lors qu’il excède un certain seuil, la responsabilité est encourue. Peu importe la nature et l’origine des inconvénients : bruit, fumée, la privation de lumière ou de vue (Civile 3ème, 11 février 1976). L'appréciation souveraine des juges du fonds estimant que le préjudice ressenti était anormal suffit à engager la responsabilité

Les deux seules conditions requises sont l'utilisation de l'immeuble et la création d'un dommage anormal. « Le propriétaire voisin (...) est tenu de subir les inconvénients normaux du voisinage ; en revanche, il est en droit d'exiger une réparation dès lors que ces inconvénients excèdent cette limite » (Civile 3ème, 4 février 1971).



2) Dans l'appréciation de la responsabilité, les juges doivent faire appel à des considérations

 

(a.)  tenant au lieu et au temps.

Ainsi, lorsqu'un établissement est créé dans une ville, on tient compte du quartier dans lequel il est établi : ce qui est admissible dans tel quartier peut être anormal dans tel autre.

L’auteur d’un trouble peut-il arguer de l’antériorité de son exploitation ?

À une certaine époque, la jurisprudence le permettait : ainsi le propriétaire d'un terrain situé à côté d'une usine ne pouvait, s'il construisait une villa dans ces conditions, se plaindre des inconvénients du voisinage. Mais la jurisprudence dominante ne tient pas compte de l'antériorité de l'exploitation de l'auteur du trouble (civile, 1ère section, 20 février 1968). Sinon un propriétaire pourrait, du seul fait de l'antériorité de son installation, grever les fonds voisins d'une véritable servitude, restreignant en fait leur usage.

On peut en revanche, permettent de se prévaloir de l'antériorité de l'exportation lorsqu'il y a une sorte de préoccupation collective. Ainsi, dans un quartier industriel, déjà couvert d'usines, le propriétaire d'un terrain serait mal venu à y faire bâtir une villa et à se plaindre ensuite des inconvénients du voisinage.

Il convient ainsi de tenir compte de la combinaison des diverses règles à la lumière des évolutions législatives telles que l’Article 112-16 du Code de l'habitation de la construction : « l'exploitant d'une activité agricole, industrielle, artisanale ou commerciale qui respecte les lois et les règlements n'est pas responsable du préjudice subi par ses voisins mais il faut qu'il n'ait pas aggravé les nuisances par rapport au moment où il a commencé à exploiter ».
Arrêt de 2002 : dans un domaine réservé à l'artisanat un atelier est remplacé par un grand bâtiment privant ses voisins de clarté et de soleil : prépare le trouble anormal de voisinage car son activité s'est transformée et à aggravé les nuisances (deuxième condition de l'article non rempli).


Les juges doivent tenir également compte de (b.) considérations personnelles à la victime du dommage. Tel homme, exerçant telle profession, étant en pleine santé, ne sera pas gêné outre mesure par le bruit, alors que celui-ci peut empêcher le travail d’un intellectuel, le sommeil d’un nerveux. La jurisprudence tend à prendre en considération la réceptivité personnelle ; elle détermine le dommage supportable en fonction de chaque victime.
Parlement de Grenoble 1614 : réception accrue d'un avocat (besoin de calme) contre le maréchal Ferrand (qui tapait sur une enclume) : la couloir refuse de tenir compte de la réception accrue.
La jurisprudence a tenu compte dans certains arrêts de la réceptivité personnelle :
Ex : clinique, grand blessé de guerre...
Appréciation au cas par cas mais la jurisprudence à tendance à prendre en compte la sensibilité personnelle.


Qui peut agir en cas de trouble caractérisé ?
La victime : si elle est propriétaire voisin dans le cadre de la théorie.
Si elle n'est pas propriétaire voisin, elle doit agir contre son propriétaire qui se retourne contre l'auteur du trouble.
Contre qui va-t-on pouvoir agir ?
Contre le propriétaire du terrain sur lequel s'exerçait l’activité dommageable même si ce n'est pas lui-même qui exerce activité.
Que se passe-t-il quand le locataire est responsable du trouble ?
Le voisin peut agir directement contre le locataire.
Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure, on peut agir contre le propriétaire bailleur (en fonction des cas et de l'efficacité ont choisi l'un des deux).

Il y a de temps en temps des condamnations.
Ex : franchisage : savoir-faire. Franchises de nettoyage de voitures (car l'enjeu de nettoyage, bruit) implantée près d'habitations (agit contre le franchisé pour trouble de voisinage) franchiseurs et franchisés ont été condamnés (car faute dans l'étude de marché...).
On peut agir contre l'entrepreneur des constructions du fond d'à côté si il y a désordres sur son fond, et contre le propriétaire du fond sur lequel il y a la source du dommage. Et on peut agir contre les deux.

En cas d'action contre le propriétaire et lorsque celui-ci a réparé les troubles, ce propriétaire à une action récursoire contre l'entrepreneur : il faut qu'il soit subrogé dans les droits des voisins (reprend l'action des voisins contre l'entrepreneur) par conséquent n'a pas a prouver la faute. Sinon quand la décision ne se fait pas sur la subrogation le propriétaire est obligé de prouver la faute car l'action est indépendante du trouble anormal.


b. mode de réparation

Les tiers peuvent s'adresser aux tribunaux pour obtenir à la fois de dommages-intérêts et la défense faite à l’auteur des agissements dommageables de persévérer dans l'avenir. L'exécution de cette dernière condamnation peut être sanctionnée par une astreinte. Cependant, lorsque l'établissement, source de dommages excessifs, fonctionne en vertu d'une autorisation administrative, les tribunaux judiciaires ne peuvent procéder à cette défense de continuer l'activité préjudiciable ; ils ne peuvent qu’ accorder des dommages-intérêts ; ils peuvent toutefois également ordonner des travaux propres à diminuer l’ inconvénient.

De même, la suppression de l'ouvrage de l'exportation ne pourrait être envisagée lorsqu'elle apparaît comme étant hors de proportion avec les inconvénients constatés ; il aura lieu à réparation sous forme de dommages-intérêts.


CHAPITRE II - La Propriété Collective


La propriété collective est considérée comme une sorte d'exception à la règle de la propriété exclusive.
Un bien ou une masse de bien va appartenir simultanément à plusieurs personnes. Ces copropriétaires vont parfois être appelés indivisaires mais on parle aussi de propriété partagée.

Si une masse de bien appartient à une personne morale, la propriété n'est pas considérée comme collective, les prérogatives qui en découlent sont détenues par la personne morale à titre individuel. Les membres du groupe n'ont pas directement les prérogatives d'un propriétaire. La personne morale forme un écran plus ou moins opaque en fonction des sociétés (ou parfois translucide transparent).

La propriété collective est une propriété avec une pluralité de titulaires du droit de propriété sur un même bien ou sur une masse de bien. Certaines fois, cette chose commune présente une véritable économie. La propriété collective s'exerce sur ces biens de manière autonome à titre principal et pour retourner à la propriété individuelle, on sépare le bien (partage) ou on peut vendre de bien.

Dans certains cas, la masse commune est simplement l'accessoire d'autres biens qui ne sont que des propriétés individuelles.
Ex : Immeuble en copropriété : appartements individuels et parties communes. Le hall d'entrée est un accessoire de la propriété de chaque appartement.
La propriété collective ne peut être en principe transformée en propriété individuelle, on ne peut pas séparer l'accessoire du principal. On parle de copropriété d'indivision forcée.

La communauté de bien entre époux, est soumise à l'état d'époux (régime particulier). Le partage de cette masse de biens communs intervient à la dissolution du mariage par divorce ou décision. On peut parfois changer de régime matrimonial tout en restant marié. Il faut alors partager la communauté de bien pour recréer un nouveau régime matrimonial.


SECTION 1 - la division générale ordinaire


§ 1 – domaine ET évolution de l'indivision

L'indivision a été prévue en 1804, mais on ne concevait le régime d'indivisaire qu'à propos de la succession (masse de bien laissée au décès).
C'était une situation provisoire et temporaire qui suit un décès jusqu'au jour du partage. Tous les indivisaires pouvaient provoquer le partage à tout moment. Le principe est que « nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision ».
Les textes légaux sont aux articles 815 du Code civil et suivant (noyau central). Le régime de l'indivision peut être aménagé : la loi du 31 décembre 1976 a entraîné 3 modifications majeures :


A. Elargissement du domaine de l'indivision :

L’indivision peut s'appliquer :
Après la dissolution de la communauté de biens entre époux. On parle de l'indivision post communautaire.
Lorsque des personnes décident d'acheter quelque chose en commun. Ce bien peut-être soumis au régime de l'indivision.
Aux droits de propriété et à d'autres droits réels tel que l'usufruit
Sur des droits personnels : créances, droit de clientèle... sauf quand un texte spécifique prévoit autre chose.
Dès que plusieurs personnes sont titulaires d'un droit concurrent sur une même chose ou sur une même masse de bien.


B. Installation de l'indivision dans la durée

La succession : Cas d’une famille unie dont l’un des parents décède. Souvent il est décidé de ne pas partager immédiatement les biens entre le parent restant et les enfants. On reste alors en indivision en attendant que le deuxième parent meurt, et on liquide les deux patrimoines (cela peut prendre 10 ou 20 ans).


L’exploitation : La loi permet de s'installer dans l'indivision :

Par convention à durée déterminée. L’article 1873, al 1 prévoit que l’indivision est possible pendant cinq ans renouvelables par décision expresse. L’indivisaire ne peut demander le partage à tout moment, il faut attendre le terme pour en sortir sauf s’il y a un juste motif de rupture. Après le terme de cinq ans, on peut décider soit de sortir de l'indivision soit de renouveler pour cinq ans, soit on ne fait rien et dans ce cas on applique le régime supplétif de droit commun de l'indivision légale.

Par convention à durée indéterminée. L’article 1873-3 prévoit que l’indivision peut être rompue à tout moment sauf exception en cas de mauvaise foi de celui qui veut partager. On parle alors d’action à contretemps.

Par décision judiciaire. Un indivisaire va demander seul au juge de suspendre le partage, de rester dans l'indivision.
La loi prévoit plusieurs actions possibles :
- Celui qui saisit le juge demande de surseoir au partage. Il peut différer le partage de deux à cinq ans
selon les circonstances -> articles 815 al. 2 et 815 - 1 du Code civil.
- Celui qui saisit le juge demande de surseoir au partage en attribuant à l'indivisaire
qui ne veut pas rester son lot (mécanisme de l'attribution éliminatoire). Le
maintien de l'indivision n'est pas de droit, c'est-à-dire que le juge a le pouvoir d'appréciation.
C. Organisation de l'indivision.

L’article 1873-2 et s. a prévu la possibilité d'introduire un gérant de l'indivision et un droit pour les autres indivisaires à se faire communiquer les documents relatifs à l'indivision.



§ 2. Les droits des indivisaires et les droits des créanciers

A) les droits des indivisaires

Le droit de chaque indivisaire sur le bien indivis est original. Les biens indivis appartiennent collectivement à tous, mais chacun n'a pas un droit matérialisé sur chaque part individualisée du bien. Chacun a un droit réel sur la chose ne portant pas sur une quote-part abstraite de cette masse.

On détermine le lot de chacun au partage, le partage a un effet rétroactif. Chaque indivisaire est censé avoir eu un droit de propriété privatif sur son lot dès le début de l'indivision.
Ex : deux biens et deux indivisaires. Chacun a droit à une quote-part abstraite de chacun des biens. Au moment du partage, si les 2 biens sont de même valeur, on leur attribue chacun un bien.
Sur cette quote-part, l’indivisaire a un véritable droit de propriété. Si les biens ne sont pas de même valeur, celui qui a le bien le plus cher doit payer à l'autre la différence. On peut aussi vendre les biens.
Si un droit de propriété est indivis : chaque indivisaire va avoir droit à un abusus, un fructus et usus.


1) l'abusus de l'indivisaire

Le propriétaire indivis a l'abusus donc il a le pouvoir d’aliéner le bien indivis (doit de disposer).

Les conséquences sont spécifiques, on va pouvoir aliéner une quote-part indivis avec le consentement de tous les indivisaires. Si en revanche on décide d’aliéner sa quote-part personnelle, on peut le faire librement.

Plusieurs hypothèses :

Si cet indivisaire veut aliéner sa quote-part dans l’ensemble du bien indivis, cette aliénation a lieu pendant l'indivision, avant le partage. Lors du partage, l'acquéreur de la quote-part va recevoir des biens mis dans le partage, c'est son lot. Il va en connaître alors la composition à ce moment là.

Si l’indivisaire n'est pas très prudent et qu’il aliène sa quote-part sur tel bien indivis déterminé.

Ou bien le partage va attribuer à cet indivisaire le lot où il y a le bien en question. On va faire comme si l'indivisaire qui a vendu était propriétaire du bien dès le départ (effet rétroactif). La vente est valable.

Ou alors le partage n'attribue pas ce bien à l’indivisaire qui est attribué à quelqu’un d’autre. Donc l'acquéreur est réputé avoir été propriétaire du bien il a acquis a non domino. Il n'a aucun droit sur le bien, il peut se retourner contre le vendeur (action en garantie d’éviction art 1626, action en nullité de la vente de la chose d'autrui art 1589, art 1279 al. 1 pour les meubles).
Il y a prescription au bout de 30 ans. L'indivisaire peut céder sa quote-part mais l’issue concrète de l'opération est aléatoire (car ne correspond pas à des biens concrets, ils sont seulement connus le jour du partage). L'acquéreur doit rendre les biens (vente nulle).


La loi a donné aux coindivisaires un moyen pour empêcher de céder sa quote-part à un tiers étranger à l'indivision. Les coindivisaires peuvent se servir de leur droit légal de préemption, c'est-à-dire acheter la quote-part en priorité s'ils le veulent.
Le coindivisaire vendeur doit notifier son projet de cession à titre onéreux aux autres indivisaires, à peine de nullité de la cession. Pour être en mesure d'exercer leur droit, ils ont un mois pour dire s'ils préemptent par notification aux prix et conditions fixées. Et après ils ont deux mois pour réaliser la vente en ces termes (art 815-14).
L'indivisaire a un abusus sur sa quote-part mais limitée par l'indivision.


2) l'usus et fructus de l'indivisaire

a) l'exercice de l'usus et du fructus

Comment concrètement exercer son usus et son fructus sur une quote-part « idéale » ?

Art 815-9 al.1er: « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires ».
La loi prévoit qu'on peut exercer directement le fructus et l'usus sur le bien indivis mais en respectant les droits des autres. Les indivisaires sont tenus de respecter la destination du bien ce qui permet de résoudre les éventuels conflits entre eux.

Pour répartir l'usus du bien, il y a plusieurs méthodes :
- On peut diviser la jouissance du bien selon les périodes. Il faut des règles très précises acceptées par tous pour que cela fonctionne.
- Ou bien, si les conflits ne sont pas résolus, la seule solution reste le partage du bien.

L'article 815-9 a prévu l'hypothèse où les indivisaires n’arrivent pas à se mettre d'accord sur le partage de l'usus. Dans ce cas là, c'est le président du tribunal qui va fixer l'usus et le fructus. Si l'usage et la jouissance ne sont pas bien répartis c'est-à-dire que si l'un va jusqu'à user et jouir privativement de la chose, on applique la solution de l'article 815-9.


b) l'indemnité d'occupation privative

Lorsqu'un coindivisaire use et jouit privativement de la chose, il doit dédommager les autres coindivisaires, sauf conventions contraires.

Les indemnités particulières sont calculées selon la perte des fruits et des revenus qu’aurait pu produire le bien indivis, par exemple, s'il avait été loué à un tiers. Ils peuvent dire que c'est l'un d'entre eux, qui va l'occuper privativement (il va payer un loyer = indemnité).


Cas de la rupture d'un couple marié : l'indivision post communautaire.

Il se peut qu'un des époux continue d'occuper le domicile après la rupture conjugale. Doit-il payer une indemnité d'occupation privative ?
Normalement oui, parce que l’époux jouit privativement du bien indivis. Mais l'indemnité ne va pas forcément être payée : il se peut que la jouissance exclusive du logement ait été attribuée à l'un des époux par l'autre, au nom du devoir de secours.
Lorsqu'il y a des enfants, les deux parents doivent contribuer à leur éducation. Ceci peut constituer une occupation privative du bien indivis au nom de la contribution pour l'éducation et l'entretien des enfants.
Il y a versement d’une pension alimentaire et la jouissance gratuite, l’époux n’a pas besoin de payer une indemnité.

Dans le cas contraire, l'indemnité est due. Cette appréciation relève des juges. Certains auteurs proposent de poser une présomption d'occupation gratuite qui dispenserait le conjoint de toute indemnité d'occupation (présomption simple).
Cette indemnité d'occupation privative ne joue pas seulement dans l'indivision post communautaire. Elle peut jouer dans toutes les indivisions.


c) les fruits et les revenus procurés par le bien indivis

Ces fruits et ces revenus ne sont pas dans toutes les indivisions. Quand il y a des fruits et des revenus, ils vont apparaître au fur et à mesure de l'indivision. Si rien n'est prévu, ils sont immédiatement absorbés par l'indivision (art 815-10). Ils deviennent automatiquement indivis.

Mais cette règle est supplétive : les indivisaires peuvent décider du partage automatique des fruits et revenus dès qu'ils sont perçus.

L'art 815-11 du Code civil permet à tout indivisaire de demander sa part annuelle dans les bénéfices. Ceci suppose la tenue d'un compte annuel de gestion. Ce compte annuel fait la liste de tous les revenus reçus (bénéfice net). Pour déterminer la part de chacun, on tient compte de la quote-part respective de chacun dans l'indivision. Si la part est inégale, le bénéfice sera fonction de cette part.

Le droit aux revenus de l'indivision se prescrit par cinq ans. Le point de départ est le jour de la perception des revenus. Si un indivisaire s'est approprié les revenus, et que pendant cinq ans les autres n'ont rien réclamé, il peut garder ce qu'il a perçu.
La Cour de cassation étend la prescription quinquennale à l'indemnité d'occupation privative : il faut la réclamer dans un délai de cinq ans.


d) les dépenses faites par un indivisaire sur ses propres deniers

Il peut arriver qu’un indivisaire seul ait effectué des dépenses à ses propres frais, qui porte sur le bien indivis. Distinction :

S'il s'agit d'une amélioration : hypothèse où il y a une plus-value apportée au bien indivis. Les autres indivisaires vont rembourser les dépenses effectuées. Ce remboursement intervient au moment du partage. C'est à ce moment-là qu'est calculée la plus-value. Si la plus-value disparaît, il n'y a pas de remboursement.
Exception : si le bien indivis a été aliéné avant le partage on se place au moment de l'aliénation. Le montant du remboursement est en principe supérieur ou inférieur à la dépense, on prend on compte la plus-value. Cette référence de départ peut-être aménagé par le juge (art 815-13). Le juge doit statuer en équité. Il ne peut pas mettre à la charge des autres indivisaires un remboursement intégral.

S'il s'agit des dépenses nécessaires à la conservation du bien. On rembourse à l'indivisaire la dépense qu'il a faite, le remboursement peut se faire sans attendre le partage : il n'y a pas de plus-value puisqu'il n'y a pas d'amélioration. Mais l'amélioration est possible. Le juge peut modifier la somme si elle est trop lourde.

Si la détérioration est imputable à un indivisaire, celui-ci doit réparer les détériorations et dédommager les indivisaires.
Peu importe que la détérioration soit due ou non à la faute de l'indivisaire, le Code civil vise la faute ou le fait de l'indivisaire.




B. Les droits des créanciers

1) Les créanciers de l'indivision

Ce sont les créanciers :

qui auraient pu agir sur les biens indivis, avant qu'il y ait indivision (art 815-17) (hypothèse : indivision successorale).

dont la créance résultent de la conservation ou de la gestion des biens indivis. L'art 815-17 s'y réfère la jurisprudence récente l’a aussi reconnue.

dont la créance a été solidairement souscrite par tous les indivisaires.

Cour de cassation du 6 novembre 2001 : il faut assimiler ces créanciers à des créanciers de l'indivision. Les créanciers de l'indivision n'ont pas à attendre le partage pour être payé. Ils peuvent se faire payer sur l'actif de l'indivision. Il n'y a pas de liquidité, les créanciers peuvent saisir les biens indivis et les faire vendre pour se faire payer.
Comme l’indivision n'est pas une personne morale, chaque indivisaire doit répondre du passif de l'indivision, mais aussi sur leur patrimoine personnel. Lorsque l'actif indivis est insuffisant, les créanciers ont le droit de poursuivre les biens qui ne sont pas indivis, ceux qui sont le patrimoine personnel des indivisaires. Chacun des indivisaires est tenu proportionnellement à sa quote-part dans l'indivision. Le créancier ne peut pas lui demander plus. Il n'y a pas de solidarité entre les indivisaires.


2) Les créanciers personnels des indivisaires

Ils n'ont pas de droit sur les biens indivis tant que ces biens sont indivis. Ils ne peuvent pas les saisir, ni les faire vendre. Il leur reste tous les autres biens du patrimoine de leur débiteur, qui ne sont pas indivis.

Une fois que le partage sera réalisé, les biens indivis deviendront biens personnels. L'art 815-17 al. 3 leur permet de provoquer eux-mêmes le partage, à la place de leur débiteur. Si les autres indivisaires veulent éviter ceci, ils peuvent payer la dette de l'indivisaire à son créancier personnel. Ils se rembourseront eux-mêmes sur le bien indivis.

Difficulté en cas de convention d'indivision à durée déterminée : on ne peut pas provoquer le partage avant le terme de la convention. Pour éviter la paralysie du droit du créancier personnel, l'article 873-15 al. 2 admet que les créanciers personnels saisissent et vendent la quote-part de leur débiteur dans l'indivision.



§ 2. L'organisation de l'indivision

A) Le principe

L'organisation de l'indivision va passer par l'accord de tous : c'est la règle de l'unanimité pour tous les actes de gestion et d'administration du bien indivis.

La sanction c'est l'inopposabilité aux autres indivisaires de l'acte passé sans leur accord (≠ de nullité). L'acte va pouvoir après coup, être validé. Il sera tout de même efficace si le bien peut être attribué par le partage à l'auteur de l'acte. Si c'est une autre qui récupère le bien, l'acte n'a aucune efficacité.

Il y a des actes de disposition et des actes d'administration :
Les actes de disposition font sortir un élément du patrimoine. Ils compromettent la composition du patrimoine. Les actes d'aliénation sont compris. Toutefois, certains actes d'aliénation ne sont pas des actes de dispositions. Ce sont les actes risqués tel que l’emprunt.

Les actes d'administration vont maintenir les éléments du patrimoine et ne compromettent pas la valeur du capital.

La règle de l'unanimité ne joue pas pour les actes conservatoires : mesures nécessaires à la conservation de la chose. Elles ont pour but de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre le droit des indivisaires. Un indivisaire seul peut valablement faire un acte conservatoire. La loi lui permet d'obliger les coindivisaires à faire la dépense avec lui.


B) Aménagement et exception au principe de l'unanimité

La loi autorise l'un des indivisaires à gérer seul l’indivision. Le gérant de l'indivision peut même être un tiers. Ce dernier a droit à une rémunération, sauf convention contraire entre les indivisaires.

1) Les aménagements.

a. La technique du mandat

Technique de représentation. Ce mandat peut avoir une étendue variable :

La loi permet aux indivisaires d’accorder à l'un d'entre eux un mandat général d'administration. On permet à un indivisaire d'agir au nom des autres pour tout acte d'administration.

Certains actes nécessitent un mandat spécial. Cela concerne les actes qui ne relèvent pas de l'exploitation normale des biens indivis tel que l’acte de disposition (vente, donation). Dès que l’acte s’écarte de l'exploitation normale, il faut un mandat spécial.
Art 815-3: Pour la conclusion et le renouvellement des baux (contrats de location), un mandat spécial exigé.
Le même article envisage aussi la possibilité d'un mandat tacite pour les actes courants, c'est-à-dire que cela ne vaut ni pour les actes de dispositions, le mandat tacite ne vaut pas non plus pour les beaux. Pour qu'il puisse fonctionner, cela suppose qu'un indivisaire ait fait un acte de disposition, que les autres indivisaires l’aient su et qu'ils ne s’y soient pas opposés.


b. Technique de l'habitation judiciaire

Un indivisaire va parfois être amené à agir pour représenter un indivisaire parce que la justice lui permet.
C'est l'hypothèse où un indivisaire se trouve hors d'état de manifester sa volonté : il demande l'habitation en justice de la part de cet indivisaire.


c. Technique de la gestion d'affaire

Celle-ci a caractère subsidiaire, il faut qu'il n'y ait rien d'autre de possible. Il faut qu'il n'y ait ni habilitation judiciaire ni mandat.
Article 815-4 al. 2 du Code civil : il montre bien que la gestion d'affaires est "à défaut". Il faut que le gérant d'affaires ait agi volontairement (volonté de gérer les affaires d'autrui). De plus, les actes de gestion doivent être utiles.
Il faut que les autres indivisaires ne se soient pas opposés à cette gestion d'affaires.



2) Les exceptions

a. L’autorisation judiciaire


L'autorisation judiciaire est une décision urgente nécessitant l'autorisation de tous. L'intérêt commun est en péril si l'on passe par un acte de disposition ou d'administration. Dans certains cas la loi permet que l'on mette entre parenthèses la règle de l'unanimité (articles 815-5 et 815-6 du Code civil).

Art 815 - 5 al. 1 : Le refus de l'un des coindivisaires de donner son consentement à un acte (acte d'administration ou de disposition) peut mettre en péril l'intérêt commun. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges. Le juge va autoriser à se passer de l'accord des coindivisaires.

Art 815-6 al. 1 (situation d'urgence) : le président du Tribunal de grande instance va parfois autoriser ou prescrire toutes les mesures d'urgence que requiert l'intérêt commun : quelque chose de plus vague, plus large.
Ex : désigner un administrateur d'un indivisaire, attribution de tel bien à un indivisaire…).
Le juge peut aussi permettre à un indivisaire de prendre les fonds de l’indivision pour faire face à un besoin urgent.

Ce qui rapproche les deux articles c’est que le juge précise à chaque fois, quelles mesures doivent être prises, et laquelle pourra être appliquées. Les actes sont définis par le juge.



b. Les conventions d'indivision

Leur introduction dans la loi en 1976 a constitué une révolution. Ces conventions vont organiser l’état d'indivision et vont parfois assouplir la règle de l’unanimité. Le gérant va représenter tous les indivisaires. La convention va prévoir l'étendue des pouvoirs du gérant.

Mais la loi pose des limites légales au pouvoir du gérant. Le gérant dans l'indivision conventionnelle va n’être autorisé à passer que quelques actes de disposition à titre onéreux et seulement sur des meubles corporels avec une double restriction : ce sont des actes de disposition pour les besoins et l'exploitation normale des biens indivis soit s'il s'agit de choses difficiles à conserver qui dépérissent facilement : article 1873-6 du Code civil.

Pour le reste, (actes de disposition pour les immeubles), c’est la règle de l'unanimité qui refait surface : l'article 1873 -6 du Code civil renvoie aux articles
1421 et suivants ; ils concernent le droit patrimonial de la famille régissant les pouvoirs des époux liés par le régime de communauté de paix.
Ou aux articles 1422 et 1423 du Code civil pour les donations de biens indivis il faut l’unanimité, il en va de même pour la greffe des droits réels sur un immeuble et les fonds de commerce dans l'indivision.
L’article 1425 impose pour les baux la règle de l’unanimité.

Ceci étant, l’article 1873 - 8 al 2 du code civil permet un assouplissement pour certaines catégories de décision qui seront prises à la majorité peuvent être prévues par les conventions d’indivisions.
Exception : l’aliénation d'un immeuble indivis ne peut être décidée qu’a l’unanimité et pas à la majorité.




SECTION 2 - l'indivision forcée


Situation où le partage d'un bien indivis ne peut pas être réalisé car ils sont des accessoires communs indispensables l’indivision.
Ex : immeubles très rapprochés : mitoyenneté des murs, copropriété des immeubles bâtis.


§ 1 - la mitoyenneté des murs


A. la définition


Les règles sur la mitoyenneté des murs sont dans les articles 653 et suivants dans le chapitre des servitudes légales. Pourtant beaucoup considèrent qu’il ne s'agit pas d'une servitude. Les servitudes ont tendance à s'éteindre non par usage alors que la mitoyenneté des murs est une copropriété.
Concrètement, deux propriétés voisines, un mur ou une clôture qui sépare les deux terrains, on parle alors de mur séparatif qui longe la ligne séparative entre les deux propriétés.
Parfois ce mur est privatif : il appartient alors à un des voisins et l'autre n'a aucun droit sur ce mur. Il ne peut y appuyer aucune construction (donc même pas un remblai de terre : masse de terre). S'il outrepasse cette interdiction, il y appuie une construction, il peut acquérir par prescription la propriété mitoyenne du mur. Le mur est mitoyen, si l'autre ne dit rien pendant trente ans.
Le voisin d'un mur privatif peut exiger du propriétaire du mur qui lui cède la propriété mitoyenne du mur (sortes d'expropriation pour cause d'utilité privée) article 661 du Code civil il s’agit la d’une véritable dérogation.
Si le mur n'était pas privatif avait origine, il se peut que ce mur soit mitoyen dès le départ :

Soit par volonté commune des voisins
Si un détail dans la construction du mur fait présumer la mitoyenneté (forme de mur qui font présumer la mitoyenneté ou là non mitoyenneté : présomption simple)
Si il y a acquisition forcée dès l'origine du mur. Le constructeur a le droit de forcer son voisin à partager les frais de construction du mur. Le voisin pas être propriétaire du mur sans même qu'il en ait eu envie.
Cela est possible si le voisin se sert du mur en faisant appuyer quelque chose sur le mur : solution de sanctions
Ou alors la parcelle est située dans une ville ou dans un faubourg : article 663 du Code civil : les murs et clôtures sont obligatoires à l'occasion de la construction originaire du mur, mais on ne peut pas le faire après (utiliser l'article 663 du Code civil).
Construction d'un mur à cheval sur le terrain de deux propriétés voisines :
Cela est possible lorsqu'il y a un usage de construire de mur à cheval sur les deux propriétés, pas de problème. Mais habituellement ce n'est pas le cas.
Que faire quand il n'y a ni un accord du voisin, ni usage ?
Si le mur empiète sur le terrain du voisin : démolition de la partie du mur qui empiète sur son terrain (comme la solution de l'entêtement).
Si le voisin victime de l'entêtement ne demande pas la démolition :
Quel est le régime de ce mur ? Est-il privatif ou mitoyen ?
Quelques arrêts de la cour de cassation ont affirmé qu'il s'agissait d'un mur mitoyen. Mais d'autres arrêts récents affirment le contraire : le mur est privatif et le constructeur du mur ne peut pas demander à son voisin le remboursement de la partie du mur.


B. La preuve de la mitoyenneté

Elle se prouve par tout moyen : deux articles vont s'appliquer à chaque fois que le mur est utile ou de fonds qu'il sépare :
1.Article 653 du Code civil : tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge ou entre cours et jardins, et même entre clos dans les champs (...), est présumé mitoyen si il n'y a pas titre ou marque contraire.
2.Article 666 du Code civil : toute clôture qui sépare deux héritages (un fond, un terrain), est réputée mitoyenne à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou si il y a titre, prescription ou marque contraire : présomption simple. Elle ne joue pas s’il y a un immeuble bâti et un immeuble non bâti. Elle ne joue pas non plus quand il y a un terrain entièrement clos et un terrain sans aucune clôture. Dans ce cas, la mitoyenneté doit être prouvée par un autre moyen : convention, prescription ou absence de marques de non mitoyenneté dans la construction du mur (marques contraires).


C. le régime juridique de la mitoyenneté

Il n'est pas possible d'y mettre fin par un partage parce que le mur mitoyen est accessoire de deux propriétés principales : impossibilité de détacher la propriété du mur de celle du terrain.
Exception : quand on transforme le mur mitoyen en mur privatif.
Quand le mur est mitoyen, chacun des copropriétaires a le droit d'y adosser des constructions, ils ont le droit de surélever le mur : propriétaires exclusifs de l'exhaussement (article 670 du Code civil).
Limites : le voisin ne peut pas faire de travaux qui pourraient compromettre la solidité du mur mitoyen ou nuire au voisin, sans autorisation de leur est de l'autre.
La jurisprudence a permis à un copropriétaire d'un mur mitoyen d'avoir cédé à un tiers le droit de mettre des panneaux publicitaires sur son côté du mur. Chacun doit respecter la finalité du mur mitoyen (c'est-à-dire celle de clore la propriété) article 675 du Code civil qui interdit de pratiquer des ouvertures, quelles qu'elles soient, sur le mur mitoyen, sans autorisation du voisin.
Chacun est tenu d'entretenir le mur : frais communs. Lorsque le mur est haut, long et vieux, les charges peuvent être très lourdes. L'article 656 permet au copropriétaire qui veut échapper aux frais d'entretien d'abandonner son droit de copropriété sur le mur mitoyen : le mur devient privatif.
L'article 656 écarte la faculté d'abandon lorsque le mur mitoyen continu à profiter grandement à celui qui veut abandonner la mitoyenneté (notamment quand le mur soutient un bâtiment). Dés lors qu'un des copropriétaires retire une utilité objective au mur, il n'a pas le droit d'abandonner la mitoyenneté. Il en va de même si les dégradations sont dues aux frais de celui qui a abandonné la mitoyenneté.

 

§ 2. La copropriété des immeubles bâtis

 


Il s'agit d'une indivision destinée à organiser des relations entre les différents propriétaires d'un immeuble bâtis situé généralement en ville.
Tous ces copropriétaires ont chacun un droit de propriété privative, mais en plus, ils sont copropriétaires des parties communes de l'immeuble. Il faut éviter les partages (indivision).

La loi du 10 juillet 1965 est obligatoires pour « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes » article 19 de la loi.

La loi s'applique chaque fois que l'immeuble est partagé. Concrètement, si une maison est coupée en deux verticalement, la loi de 1965 ne s'applique pas. En revanche, un immeuble partagé sera soumis à la loi, mais un immeuble indivis qui avant, appartenait à un seul propriétaire, décédé depuis, en cas de problèmes avec les héritiers n'est pas considéré comme copropriété parce qu'il n'y a pas de partage précis. Chaque propriétaire à un droit composite. Le lot de copropriétés à deux aspects :
Un droit de propriété privative sur un appartement.
Ou une quote-part sur une partie commune. On parle de « millième » ou « tantième ».

La loi décrit le contenu des parties communes (règlement intérieur). Il peut arriver que le règlement des copropriétés prévoit qu'une partie commune soit réservée à un propriétaire : droit d'usage exclusif. C'est juste un droit d'usage, accessoires à son lot de propriétés. Il permet aux copropriétaires d'utiliser la partie commune.
La consistance de chacun des lots de propriétés est établie par un acte authentique : l'état descriptif de division, publié à la publicité foncière. Il va donc être imposé aux tiers. Cet état peut être séparé ou inclus dans le règlement des copropriétés.

Règlement de copropriétés : acte contractuel rédigé par le promoteur immobilier. Petit à petit les propriétaires vont adhérer à ce règlement quand ils achètent leur lot.
Ce règlement s'impose à tous les propriétaires actuels, mais aussi aux copropriétaires futurs. Ce règlement est très difficile à changer. Il doit être publié pour pouvoir être opposable aux tiers. Il a été admis que ce règlement, non publié, pouvait être opposé ci on montre que les tiers avaient eu connaissance de ce règlement. C'est la charte du groupement.



A.) Les droits individuels des copropriétaires

Le copropriétaire a l’usus, le fructus et l’abusus sur son lot.
Article 9 de la loi 1965 : chaque copropriétaire dispose (…) sous réserve de ne pas porter atteinte ni à l'immeuble, ni aux autres copropriétaires.
Respect aussi de la destination de l'immeuble.
Article 8 de la loi : la destination de l'immeuble est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.
Dans le règlement de copropriétés il y a la définition de la destination : faisceau d'éléments : situation de l'immeuble, genre de l’immeuble, destination spéciale donnée aux autres parties privatives principales, etc.
S’il y a litige, la définition de la destination de l'immeuble va être fixée par les juges. C'est destination de l'immeuble va déterminer l'intérêt général de propriétaire. Elle ne peut pas être modifiée savent avec l'accord unanime de tous les propriétaires.
Le règlement de copropriétés peut imposer des restrictions précises, celles-ci ne doivent pas être contredites par la destination de l'immeuble. Les restrictions ne sont valables que si elles sont faites dans l'intérêt collectif. Chaque copropriétaire est soumis au droit commun concernant les troubles anormaux de voisinage. Le droit de disposer est présent, mais s'agissant des parties communes, il y a une particularité : les parties communes peuvent pas être annexées, vendu, partagé... Par un copropriétaire. En pratique, il y a des problèmes quand un copropriétaire annexe à son profit quelques mètres carrés sur les parties communes. Les copropriétaires peuvent agir contre lui, mais si personne ne bouge, le copropriétaire pourra au bout de 30 ans invoquer la prescription acquisitive. Il ne faut pas qu'il y ait équivoque ou simple tolérance. La possession ne doit pas avoir été interrompue.
Le droit d'usage exclusif ne peut pas être un juste titre : l'usucapion abrégée ne peut pas jouer.

Chaque copropriétaire peut disposer librement de sa partie privative, il peut la céder ; et même, il peut céder (et doit), la quote-part idéale de sa partie commune. Chaque copropriétaire doit participer financièrement aux charges communes de la copropriété :
La charge relative aux services collectifs et aux équipements communs : ce sont des dépenses qui apportent plus de confort, de facilité d'utilisation pour l'immeuble (près de ascenseurs, de chauffage collectif, distribution de nos etc.). Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité que ses services présentent à l'égard de chaque lot.
Charge relative à la consommation de l'entretien et à l'administration des parties communes : tout ce qui touche à la structure de l'immeuble (escalier, court, espace vert, primes d'assurance etc....)
On tient compte de l'utilité pour le lot de (pour les charges spéciales) et non pour l'utilité de ce qu'on fait le propriétaire personnellement.
Problèmes du contentieux : réparties entre les deux catégories de charges.
Ex : les frais de gardiennage : certains arrêts considéraient qu'il s'agissait de charges spéciales. D'autres arrêts plus récents considèrent qu'il s'agit de charges résiduelles.



B.) L'organisation collective

La loi de 1965 est d'ordre public. Les règles sont impératives.


1) Le syndicat et son assemblée générale

Nature du syndicat : l'ensemble des copropriétaires est obligatoirement regroupé dans un syndicat. Celui-ci est doté de la personnalité morale. Le patrimoine du syndicat ne se compose pas de l'immeuble. Dans le patrimoine du syndicat, il y a les fonds avancés par les copropriétaires pour faire face aux charges communes, et les créances qu'il y a à réclamer aux propriétaires.
Au passif, on trouve toutes les dettes relatives aux charges communes. Un sens de patrimoine relais entre le patrimoine personnel des copropriétaires et les créanciers.
Le syndic est une personne morale très transparente : les créanciers peuvent se poursuivent directement chacun des copropriétaires en cas de non-paiement.
En cas de difficultés financières des syndicats, malgré sa personnalité morale, le syndicat ne peut pas bénéficier de la procédure collective. La solution : désigner un administrateur provisoire chargé de régler le courant.
Rôle du syndicat : article 14 de la loi de 1965.
Le rôle du syndicat de touche à tout ce qui concerne la vie de la copropriété. Il peut établir le règlement de copropriétés, il s'occupe de son éventuelle modification, les chargés de la conservation de l'immeuble et des parties communes, ils se chargent aussi des actions en justice, administration, en cas de dommage et du prix qu'il a payé. Article 2280 du Code civil.

Cela fait dire qu’a chaque fois que les sommes sont égales, le propriétaire peut agir en revendication si le bien a pour lui une valeur sentimentale. En revanche, si le bien à une valeur plus grande que le prix payé par le sous-acquéreur, le propriétaire va récupérer son bien moins cher.

Le droit de rétention est accordé au possesseur de bonne foi, tant qu'il n'est pas payé. Ce privilège s'explique par le fait que le possesseur de bonne foi a acheté le bien dans des conditions normales. L'idée est de protéger les intérêts du commerce régulier.
Malgré ce remboursement, le sous-acquéreur peut se trouver lésé, notamment parce que la valeur du bien à augmenté. Il a alors une action contre son vendeur.
Fondement : la garantie d'éviction : article 1626 du Code civil (attaché au commerce de vente). Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre un tiers qui lui enlèverait le bénéfice du bien. Le vendeur ne doit pas être insolvable pour que ça marche.
Le sous-acquéreur peut agir aussi sur l'article 2279 alinéa 2 : "sauf à celui qui la détient". Sur cet article, le sous-acquéreur a le droit d'agir contre son vendeur. Encore faut-il que le vendeur soit solvable. Le revendiquant à récupérer son bien, mais pas gratuitement.
La jurisprudence n'admet que de manière restrictive élection du propriétaire revendiquant contre le vendeur. Il faut établir une faute. Ex : si on arrive à démontrer que le vendeur savait que le bien été volé.
Recours contre le vendeur : les recours illusoires, souvent, celui-ci n'aura pas les moyens financiers pour octroyer indemnité.



2. L'objet de la restitution

Le sous-acquéreur doit restituer la chaise sur laquelle porte le droit de propriété. Il va falloir restituer aussi les fruits et les produits de la chose et les accessoires.
C'est fruits et produits sont restitués quelques soit la bonne ou mauvaise foi du possesseur. Pourquoi ? Parce que le produit altère la substance même de la chose.
Fruits : ils correspondent à des revenus : on distingue la bonne foi et la mauvaise foi du possesseur. Le possesseur de bonne foi a le droit de garder les fruits qu'il a déjà perçus jusqu'à l'assignation en revendication.
Pourquoi l'assignation ? Parce que partir de ce moment, il y a un doute par esprit du possesseur et la bonne foi ne peut pas être invoquée.
Si le possesseur et de mauvaise foi, on l'oblige restituer tous les fruits qu'il aperçut et la sévérité va même jusqu'à exiger la restitution des fruits qu'il aurait pu percevoir s'il avait été un bon gestionnaire. Le possesseur de mauvaise foi peut avoir le droit de déduire les dépenses qui a engagé. Il se peut que le revendiquant récupère le bien détérioré, il a alors le droit de récupérer une indemnité.



3. Les obligations financières du revendiquant

Le propriétaire va devoir indemniser le possesseur si son bien acquit de la valeur (construction, plantations) article 555 du Code civil qui n'est applicable que pour les constructions et plantations nouvelles.
Si les constructions sont anciennes, il faut un autre mécanisme. S'il est bien été mesuré, il faut indemniser le possesseur évincé :
A la différence de l'article 555, l'indemnisation ne repose pas sur la bonne ou mauvaise foi du possesseur. Elle va reposer sur la nature des améliorations réalisées. Les remboursements du titre d'améliorations sont du domaine possesseur de mauvaise foi.
Améliorations : frais = impenses. C'est la jurisprudence qui a forgé ce mécanisme.
Les impenses nécessaires : ce sont les travaux qui sont indispensables à la conservation de l'immeuble. Sans ces travaux, immeuble aurait péril, où il aurait diminué de valeur.
Gestion d'affaires : quelqu'un qui fait des actes utiles pour effectuer des améliorations

 

 

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Mardi 02 Janvier 2007 à 12h36 dans Cours de droit des biens4 commentaire(s)

Usufruit

Section 1. Définitions et caractéristiques

 

L’article 578 du Code civil donne une définition imparfaite. L’usufruit est un droit réel qui consiste à user et jouir temporairement d’un bien mobilier ou immobilier appartenant à autrui (le nu-propriétaire), à charge pour lui (l’usufruitier) d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille.

L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, tandis que le nu-propriétaire dispose lui de l’abusus.

L’usufruit est un droit réel donc le droit de l’usufruitier va s’exercer directement sur la chose ou le droit.

Rem : le locataire n’a qu’un droit personnel, il n’a pas de droit sur la chose. Il dispose ensuite d’un droit mobilier, tandis que l’usufruitier lui disposera d’un droit mobilier ou immobilier en fonction de l’objet sur lequel porte l’usufruit.

Dans l’usufruit, il y a deux droits réels qui portent sur une même chose.

La durée maximale de l’usufruit pour une personne physique est sa durée de vie. C’est donc un droit réel temporaire.

L’usufruit est intransmissible pour cause de mort mais on peut le céder entre vifs. L’usufruit prendra alors fin à la mort du cédant. Cette durée peut être handicapante. Le législateur a admis que l’on constitue un usufruit successif, mais pas pour des personnes non encore nées.

Lorsque l’usufruitier est une personne morale, on fixe la durée de l’usufruit à maximum 30 ans.

Il ne s’agit pas d’une indivision, car dans l’indivision, les personnes ont un droit de même nature sur une chose.

 

 

Section 2. Constitution et objet de l’usufruit

 

A. Constitution

L’usufruit est souvent le fait de la loi ou de la convention des parties. Mais il peut aussi résulter de la prescription par la possession à titre d’usufruitier.

B. Objet

Il peut être meuble ou immeuble. C’est une chose corporelle ou incorporelle (on peut même concéder un usufruit sur un usufruit).

Si l’usufruit porte sur une chose consomptible (on ne pourra donc pas rendre la chose à la fin de l’usufruit), on parle de quasi-usufruit (article 527 du Code civil). Il faudra alors restituer une chose équivalente.

 

Section 3. Droits et obligations des parties

 

                            §1. Entrée en jouissance

 

L’article 600 prévoit qu’il faut dresser un inventaire. C’est une obligation (c’est un droit du propriétaire). C’est donc différent de l’état des lieux d’entrée en matière de bail, car cet état des lieux est facultatif.

Dans un usufruit, une clause ne peut pas prévoir qu’on ne fera pas d’inventaire. La seule souplesse permise concerne la manière dont les frais seront pris en charge.

L’article 601 lui prévoit que l’usufruitier doit fournir une caution pour garantir le nu-propriétaire contre l’insolvabilité de l’usufruitier. C’est une sûreté personnelle : on fait appel à une personne tierce qui va s’engager à palier les déficiences de l’usufruitier. Cette caution peut être remplacée par d’autres sûretés équivalentes (ex : somme d’argent sur un compte bloqué…).

Tant que les obligations n’ont pas été remplies, l’usufruitier ne peut entrer en jouissance.

Si c’est le propriétaire qui est défaillant, alors l’usufruitier peut intenter une action en délivrance. C’est une action personnelle.

 

 

§2. En cours d’exercice

 

A. L’usufruitier

Il a des droits sur son droit. Il peut donc céder son droit, il peut être hypothéqué, il peut y renoncer, introduire des actions en justice pour permettre de sauvegarder son droit (action en délivrance, action possessoire…)

Il a des droits sur la chose : il a l’usage et la jouissance de la chose (article 578 du Code civil). Cet usage et cette jouissance peuvent s’exercer par des actes matériels (ex : habiter la maison) ou par des actes juridiques (ex : il peut donner la maison en location).

Dans ce cas, quel est le sort du bail en fin d’usufruit ? Il faut se référer à l’article 595 du Code. S’il n’y avait pas eu cet article, le locataire aurait pu être considéré comme un occupant sans titre ni droit, puisque le propriétaire est tiers à l’opération.

Cet article prévoit deux hypothèses principales :

-         Dans le cas d’un bail de 9 ans maximum, il est opposable au propriétaire s’il a date certaine. C’est différent de l’article 1743 du Code civil, où il y a mutation immobilière. Ici, c’est l’intégralité des attributs de la propriété qui reviennent au propriétaire seul (??).

-         Si le bail est de plus de neuf ans, il est opposable pour la période de neuf ans en cours, s’il a date certaine.

Rem : Si le bail n’a pas date certaine, il n’est pas opposable.

B. Le nu-propriétaire

Il n’a plus beaucoup de droits puisqu’il est privé de l’usus et du fructus.

Il a néanmoins des droits sur son droit : il peut le céder ou l’hypothéquer.

Il a aussi des droits sur la chose : il peut bénéficier des produits et peut aussi contrôler ce que fait l’usufruitier.

C. Entretien et réparation

Les articles 605 et 606 du Code civil prévoient que les réparations d’entretien sont à charge de l’usufruitier tandis que les grosses réparations sont à charge du propriétaire.

Il faut interpréter l’article 606 de manière stricte et limitative. Mais on a quand même apporté des adaptations pour élargir et adapter un texte ancien.

-         L’article 606 a visiblement été conçu pour les immeubles. Donc, quand c’est un bien meuble, on sort du carcan de cet article. On revient alors au but poursuivi par le législateur : les réparations d’entretien sont différentes des grosses réparations. Il ne faut pas contraindre l’usufruitier à engager des frais qui excèderaient les revenus de la chose.

-         La plupart des auteurs considèrent que l’énumération est un peu dépassée, compte tenu de l’évolution des techniques. Il faudrait aussi employer le critère « valeur des réparations inférieure à la valeur des revenus » même en matière immobilière.

En cas de défaillance de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut agir contre l’usufruitier.

Est-ce que l’action inverse est possible ? Au début, l’usufruitier ne pouvait pas agir contre le propriétaire mais il y a une tendance récente en jurisprudence à accepter une telle action

 

 

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Samedi 03 Novembre 2012 à 11h18 dans Cours de droit des biensPoster un commentaire

Les troubles de voisinage

 

On distingue deux types de trouble de voisinage. Il y a les troubles de voisinage fautifs (qui engagent la responsabilité délictuelle) et des troubles non fautifs.

La Cour de cassation a établi le principe d’une responsabilité sans faute, dans un arrêt de 1960.

Cet arrêt a affirmé qu’il existe un équilibre entre le droit de propriété des voisins. Celui qui viendrait rompre cet équilibre (sans pour autant commettre une faute) commet un fait générateur de la responsabilité objective.

Comment a-t-elle fondé son raisonnement ?

La Cour de cassation a pris compte de l’article 544 du Code civil qui, selon elle, reconnaît l’équilibre normal et le droit égal à jouir de son bien. Certains auteurs ont critiqué ce fondement, il aurait mieux fallu trouver un fondement plus large, il ne doit pas concerner seulement le droit de propriété. La Cour se fondait aussi sur l’article 16 de la Constitution, mais ce raisonnement a pratiquement disparu ces dernières années.

Quels sont les faits à la base de ces arrêts ?

1/ Un maître d’ouvrage a entrepris la construction d’un immeuble à appartements en s’appuyant sur le mur du voisin (qui est un mur mitoyen). Le rehaussement du mur a étouffé la cheminée du voisin, sans qu’il n’y ait eu faute. Le maître d’ouvrage a été condamné à rehausser la cheminée.

2/ Des travaux d’élargissement et d’approfondissement d’un canal ont causé des dommages aux industries riveraines. Il n’y avait pas de faite, mais il a fallu les dédommager.

Pour établir s’il y a trouble qui rompt l’équilibre, il faut tenir compte du quartier (un quartier résidentiel est différent d’un centre-ville), de la vie sociale (dérangements dus à un match de foot), de la vie économique (exploitation d’un aéroport).

La rupture de l’équilibre peut venir soit d’un acte positif, soit d’une abstention.

La Cour de cassation a admis l’abstention en 1992. Un charbonnage avait fermé ses portes, et la société avait cessé le pompage des galeries, ce qui avait causé des dommages.

 

Le trouble peut prendre trois formes :

-         une construction (l’acte de construire, ou alors une fois la construction terminée)

-         une dégradation

-         un usage (ex : exploitation d’une porcherie)

Le critère de pré-occupation est parfois utilisé par le juge. Mais ce n’est pas un critère décisif. Il y a la pré-occupation collective qui est plus souvent admise (ex : je m’installe dans un quartier bruyant) et la pré-occupation individuelle.

Si le juge reconnaît qu’il y a un trouble, il va octroyer une compensation pour rétablir l’équilibre. Mais souvent les juges ont tendance à vouloir indemniser le dommage, et pas seulement rééquilibrer.

La compensation peut consister en une somme d’argent, ou une réparation en nature (ex : interdiction de continuer l’exploitation d’un chenil)

Cependant en 1995, la Cour de cassation aurait refusé une interdiction radicale.

Qui sont les titulaires de l’action ?

-         les propriétaires ;

-         les titulaires d’un droit d’usage ;

-         les titulaires d’un droit réel démembré.

En 1974, la Cour de cassation doit trancher une demande émanant d’un locataire qui a subi des pertes dans l’exploitation de son commerce à la suite de travaux de voirie.

Les entrepreneurs immobiliers ne sont pas concernés par la théorie, mais le maître d’ouvrage pourrait se retourner contre lui.

Il s’agit d’une action personnelle, contre l’auteur du trouble même si l’immeuble vient à être vendu.

La théorie des troubles de voisinage s’applique aussi si c’est une autorité publique qui est à l’origine des perturbations (ex : travaux de voirie…) Pour apprécier le dommage, il faut tenir compte des charges normales que tout citoyen doit supporter dans l’intérêt collectif.

Samedi 03 Novembre 2012 à 11h32 dans Cours de droit des biensPoster un commentaire

LA MITOYENNETE

 

Définition Mitoyen,mitoyenne: soumis à la mitoyenneté, se dit par opposition à privatif, de la clôture d'un mur, fossé, haie, qui est la copropriété de deux propriétaires voisins.


Définition Mitoyenneté: copropriété des clôtures (murs , haies, fossés), qui constituant pour les copropriétaires voisins un ensemble de droits (ex appui d'un bâtiment)

 

A. Sources

Comment devient-on propriétaire d’un mur mitoyen ?

-         par la construction à frais communs ;

-         par un acte d’acquisition ;

-         par usucapion (une prescription acquisitive car c’est un droit réel) ;

-         article 661 du Code civil : la vente forcée de la mitoyenneté (un propriétaire d’un terrain joignant un mur privatif peut acquérir la mitoyenneté)

Ratio : construire sa propre maison contre ce mur, surtout dans les villes pour ne pas perdre de terrain

-         Article 660 du Code civil : acquisition de la mitoyenneté d’un exhaussement. Seul celui qui a procédé à l’élévation est propriétaire de la partie exhaussée, mais le

 

co-propriétaire peut se voir contraint d’en vendre tout ou partie.

B. Preuves

Le Code civil a établi des présomptions aux articles 653 et 654 du Code.

source de la mitoyennetepreuve de la mitoyennetemitoyennete

Samedi 03 Novembre 2012 à 11h39 dans Cours de droit des biensPoster un commentaire

L’ACTION EN REVENDICATION

C’est l’action par laquelle une personne réclame à une autre une chose dont elle prétend être le verus dominus (qui est le demandeur : la charge de la preuve repose donc sur ses épaules).

Il y a deux hypothèses :

1)      le propriétaire invoque un mode originaire d’acquisition de la propriété

2)      il invoque un mode dérivé

La seule existence d’un contrat de vente ne suffit pas à montrer que le vendeur était propriétaire. Il faudrait en apporter la preuve, jusqu’au mode originaire ( = preuve diabolique).

 

 

Le revendiquant peut remonter la chaîne jusqu’à tomber sur un mode originaire d’acquisition, ou il invoque des faits ou actes susceptibles de rendre vraisemblable sa propriété.

Il revient au juge d’examiner les éléments de preuve des deux parties (ex : acte de vente, cadastre, personne qui paie l’impôt foncier…)

Les situations conflictuelles sont :

-         le demandeur et le défendeur disposent d’un titre qui émane de la même personne

-         les titres émanent de personnes différentes (préférence au titre le plus vraisemblable, c’est-à-dire couplé à la possession)

-         le demandeur produit un titre et défendeur a la possession. Alors, si la possession est trentenaire, il peut invoquer les règles de l’usucapion. Sinon, on préfère le demandeur s’il produit un titre antérieur au début de la possession du défendeur.

Si la revendication aboutit, le possesseur devra restituer l’immeuble dans lequel il se trouve.

Rem :

-         le possesseur de bonne foi peut garder les fruits acquis ;

-         s’il y a eu détérioration, le possesseur de bonne foi ne sera pas tenu de les réparer ;

-         s’il y a eu amélioration, il sera indemnisé selon la théorie des impenses.

 

Samedi 03 Novembre 2012 à 11h42 dans Cours de droit des biensPoster un commentaire

ACQUISITION PAR CONVENTION

 

La convention type pour transférer la propriété est la vente. C’est en effet un des rares contrats dont l’objet est de transférer un droit réel. C’est une particularité des droits belge et français (en Allemagne, la vente ne fait naître que des obligations, il n’y a pas de transfert solo consensu).
En conséquence, il faut informer les tiers du changement de patrimoine du bien, pour rendre le contrat opposable aux tiers. En Belgique, la publicité pallie les inconvénients du système consensuel.
Ce système de publicité ne vaut qu’en matière immobilière et pour les actes entres vifs. A l’égard des tiers, les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels n’ont d’effet qu’à dater de l’acte de publicité.
Ce mécanisme vise à informer des tiers, mais la publicité ne vient jamais purger l’acte de ses éventuels vices de formation.
La tenue des registres est assurée par le conservateur des hypothèques, il y a un bureau par arrondissement judiciaire (compétence territoriale).
La loi hypothécaire de 1851 prévoit trois formes de publicités :
-         La transcription (articles 1 & 2) : il s’agit de recopier littéralement l’acte. Les acte soumis à cette formalité sont les actes entres vifs, déclaratifs ou translatifs de droits réels immobiliers ;
-         L’inscription : on mentionne dans un registre le contenu des bordereaux présentés. C’est une note explicative et détaillée relative à l’opération. (ex : hypothèque)
-         La mention marginale : inscription dans la marge des régimes précédents (ex : cession d’une créance hypothécaire qui est mentionnée dans la marge ; demande en justice visant à obtenir l’annulation d’un droit réel)
Il y a aussi le registre des dépôts : tous les actes présentés y sont mentionnés. Il permet de vérifier l’ordre d’entrée des opérations.
La transcription s’applique à 6 catégories d’actes :
a)      les actes entre vifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels et non pas de faits matériels (ex : vente, partage, vente d’un usufruit mais pas si la propriété vient d’une prescription acquisitive)
b)      les actes constitutifs de droit (ex : acte constitutif d’un usufruit)
c)      les actes de renonciation
 
d)      les baux de plus de neuf ans (c’est différent de l’enregistrement qui est une formalité fiscale, avec des conséquences civiles et qui concerne tous les baux)
e)      les jugements qui tiennent lieu de convention ou de titre (ex : une partie qui refuse de se rendre chez le notaire après la vente)
f)        les donations de biens susceptibles d’hypothèque (article 939 du Code civil)
Il faut que toute personne intéressée présente un acte authentique.
Quid s’il existe des tiers qui entrent en  concours ou conflit avec le droit réel visé par l’acte qui doit ou aurait dû être transcrit.
Le cas type est celui des ventes successives d’un immeuble à deux acquéreurs différents (ex : si le propriétaire a désigné un mandataire et qu’ils vendent tous les deux le bien).
La publicité devient alors la règle de conflit de droit, à la place de la règle nemo plus iuris : celui qui a fait transcrire le premier l’emportera. Si les actes sont présentés le même jour, le premier mentionné dans le registre des dépôts l’emportera.
Cette règle ne s’applique pas s’il y a mauvaise foi (l’immeuble a déjà été vendu la veille et l’acquéreur le sait). La mauvaise foi s’apprécie au moment où le tiers contracte.
Rem :  
-    la bonne foi est présumée en matière immobilière, la mauvaise foi doit être démontrée ;
-         Si aucun des acquéreurs n’a transcrit, on règle le conflit entre parties par la date certaine, acquise par l’effet de l’enregistrement

Samedi 03 Novembre 2012 à 11h45 dans Cours de droit des biensPoster un commentaire

LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE

 

A. Il s’agit d’un moyen d’acquérir un droit réel, fondé sur une possession prolongée.

Elle permet au possesseur  de devenir propriétaire du bien après un certain laps de temps. On favorise le possesseur de longue durée au verus dominus. En effet, on considère que le verus dominus s’est désintéressé de son bien longtemps, qu’il a été négligent.

Tous les droits réels sont susceptibles de prescription.

Rem :  

-    Seules les servitudes apparentes et continues sont susceptibles de prescription.

-         L’usucapion = prescription acquisitive

-         On ne peut prescrire des biens hors commerce (choses du domaine public, biens extra-patrimoniaux)

B. Conditions

-         Il faut une possession ;

-         La possession doit être utile (elle ne peut être frappée d’aucun des 4 vices) ;

 

-         Il faut l’écoulement d’un certain délai. En principe, ce délai est de trente ans. La possession se compte par jour, à partir du lendemain de la prise de possession. Le Code civil a permis la technique de jonction : le possesseur joint sa possession à la possession antérieure, la possession de son auteur.

On distingue la jonction de l’ayant cause à titre universel, qui continue la possession de son auteur (si l’auteur est de mauvaise foi, alors l’ayant cause à titre universel est de mauvaise foi, et inversement), et la jonction de l’ayant cause à titre particulier (il ne poursuit pas la personnalité du défunt mais peut faire la jonction).

 

 

Cours du 1er mars 2006

 

 

C. Effets de la prescription

Le possesseur peut invoquer l’écoulement du délai, il a usurpé et est devenu propriétaire. Le moyen ne peut être soulevé d’office par le juge.

Il est censé être le propriétaire depuis le début de l’usucapion, il y a donc un effet rétroactif.

D. Délais

Il y a d’abord le délai ordinaire de la prescription acquisitive qui est de 30 ans.

Le Code civil prévoit aussi des délais de prescription abrégée, à l’article 2265. Cet article prévoit plusieurs conditions. Il faut que le possesseur ait acquis :

- un immeuble

- a non domino

- de bonne foi, c’est-à-dire qu’il a cru acquérir le bien du verus dominus

- en vertu d’un juste titre, c’est-à-dire un acte translatif en vertu duquel la propriété                           aurait été transférée si l’aliénateur avait été le verus dominus

Ce délai est alors de 10 ans ou 20 ans, selon que le verus dominus et le possesseur habitent dans le même ressort de Cour d’appel ou non.

Rem : les articles 2265 et 2279 dérogent à l’adage « nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a ».

Samedi 03 Novembre 2012 à 11h48 dans Cours de droit des biensPoster un commentaire
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