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    Mise à jour le 28/11/2014
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La Copropriété

LA COPROPRIETE

                                              

Chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son appartement et copropriétaire des parties communes. Contrairement à l' indivision la copropriété est un mode de propriété choisi et c' est pour cela que le code civil l' a très largement organisée (loi 1965 et décret 1967).

2 thèses s' opposent concernant la nature juridique de la copropriété:

                - thèse dualiste: juxtaposition d' une propriété individuelle des parties privatives et d' une propriété indivise des parties communes (thèse consacrée par loi 1965)

                - thèse unitaire: l' immeuble fait l' objet dans son intégralité d' une propriété collective et chaque copropriétaire ne dispose que d' un droit de jouissance et de disposition de son lot.

§1: la composition du lot de copropriété

A/ distinction entre partie commune et partie privative

Chaque élément de l' immeuble doit être privatif ou commun. Le critère pour déterminer l' affectation du bien est l' usage auquel il est affecté. Ainsi, un élément affecté à l' usage commun entre dans les parties communes.

A défaut de convention claire sont réputées parties communes: les sols, les parcs, les cours, les jardins, les voies d' accès, le gros œuvre du bâtiment (ossature de l' immeuble), les éléments d' équipement commun (ascenseur, interphone, antenne TV,…), les locaux de service commun (local à poubelle, loge de concierge,…), les passages et les corridors.

A ces parties commune s' attachent 4 types de droits accessoires:

                - le droit de surélever un bâtiment affecté à l' usage commun

                - le droit de fouiller/creuser le sol

                - le droit d' édifier de nouveaux bâtiments dans les parcs, les cours ou les jardins

                - le droit d' affouiller les cours, parcs et jardins

En revanche, les dispositions de la loi n' indiquent pas précisément les éléments faisant partie du domaine privatif.

B/ l' état descriptif de division

Ce document est indispensable à la bonne gestion de l' indivision. Il met en place l' attribution des lots et permet l' identification de chaque lot par son emplacement dans l' immeuble. L' état descriptif doit être dressé avant la constitution de la copropriété

§2: la gestion de la copropriété

A/ le règlement de copropriété

1. son rôle

Il a pour objet de déterminer les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les modalités d' organisation et d'administration de l' immeuble. Le règlement est indispensable pour régler les rapports mutuels des différents copropriétaires. Il est rédigé de manière unilatérale par le promoteur puis il tirera sa force de l' adhésion des copropriétaires successifs. Ensuite, malgré les changements de copropriétaires, le règlement devient la charte du groupement.

Le règlement détient une force obligatoire qui s' étend au delà des parties contractantes, les locataires ou les créanciers du copropriétaires y sont soumis.

                                                        2. son contenu

4 mentions obligatoires:

                - la destination des parties privatives et communes et les conditions de jouissance

                - les règles relatives à l' administration des parties communes

                - la répartition des charges communes entre les différents lots

                - la méthode de calcul permettant de fixer les quote-parts des parties communes et la répartition des charges

A ces 4 mentions légalement obligatoires la pratique a ajouté la mention concernant la destination de l' immeuble. Celle-ci s' évalue selon des critères objectifs (standing, environnement,… de l' immeuble) et subjectifs (volonté du promoteur). La destination de l' immeuble est déterminante car c' est la seule clause qui peut restreindre les droits des propriétaires sur leur partie privative.

B/ les organes de la copropriété

                                                        1. le syndicat des copropriétaires

                                                                  a. son rôle

Le syndicat est une personne morale et son rôle principal est de modifier le règlement de copropriété. De plus, il est chargé d' assurer la conservation de l' immeuble, de l' administration et de la disposition des parties communes.

L' action en justice du syndicat doit permettre la sauvegarde juridique de l' immeuble (action possessoire et pétitoire), la sauvegarde matérielle(action contre vice de construction,…) et d' assurer l' administration des parties communes (recouvrement des charges, demande exécution forcée des travaux,…). En revanche tout ce qui relève des parties privatives est de la compétence des copropriétaires concerné.

                                                                  b. les assemblées générales

Chaque copropriétaire dispose d' unnombre de voies proportionnel à sa quote-part dans las parties communes. Il y a 4 majorités qualifiées différentes selon la gravité de l' acte:

                - décision ordinaire: budget, entretien, approbation des comptes = majorité simple des copropriétaires présents.

                - décisions plus graves: désignation ou révocation du syndic, autorisation à un copropriétaire d' effectuer des travaux sur une partie commune, modalités d' exécution des travaux exigés par la loi, modification de la répartition des charges = majorité des copropriétaires même non présents

                - décisions encore plus graves: travaux d' amélioration ou de transformation = double majorité des membres du syndicat et des 2/3 des voies.

                - décisions les plus graves: aliénation des parties communes, sur élévation de l' immeuble, modification de la destination de l' immeuble, construction d' un bâtiment, modification de la jouissance des parties privatives, modification de la répartition des charges = unanimité.

         2. le syndic

Personne physique ou morale nommée pour 3 ans renouvelables chargée d' administrer l' immeuble. Il a d' abord le rôle d' exécuter les décisions prises lors des AG mais il représente également le syndicat pour tout acte juridique ou action en justice. Cependant il faut noter que le syndic agit sous le contrôle et l' assistance du conseil syndical.

         3. le conseil syndical

Composé des copropriétaires les plus dévoués il assiste et contrôle la gestion du syndic. Le conseil syndical n' a aucun pouvoir d' administration.

§3: les droits et les charges des copropriétaires

A/ les droits

                                                        1. sur les parties privatives

Le copropriétaire détient sur sa partie privative l' usus, le fructus et l' abusus. Cependant le droit d' usage et de jouissance peuvent être réduit car le copropriétaire se doit derespecter la destination de l' immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le droit de disposer connaît aussi certaines restrictions. En effet, toute aliénation d' un lot doit être signifiée au syndic par lettre recommandée AR. A défaut, l' aliénation n' est pas opposable et le cédant continuera à payer les charges et participer aux AG.

                                                        2. sur les parties communes

L' utilisation des parties communes est limitée par le respect de la destination et des droits des autres copropriétaires. Les droits sur les parties communes se traduisent par une quote-part appelée millième. A chaque lot correspond une quote-part de sa propriété indivise, quote-part proportionnelle à la valeur respective des parties privatives. Les copropriétaires ne peuvent pas accomplir des actes de disposition ni créer des droits réels sur les parties communes, ils peuvent seulement en user.

B/ les charges

                                                        1. les charges de service

Ces charges ne sont pas liées à la structure de l' immeuble mais à l' agrément que procure sa jouissance. Elles sont réparties en fonction de ce que ces services ou ces éléments d' équipement représentent pour chaque lot quelque soit l' usage qu' en fait le copropriétaire (ex: plus l' appartement est haut plus les charges ascenseur seront élevées même si le copropriétaire prend toujours les escaliers)

                                                        2. les charges de conservation

= charges liées à l' immeuble lui même indépendamment de l' utilisation effective des parties communes (ex: ravalement des façades).

Ces charges sont réparties en fonction de la valeur respective des parties privatives comprises dans le lot de charges copropriétaires.

Le lundi 19 novembre 2012 à 00h29 dans Cours de Droit des biens
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