• Cours de droit des contrats spéciaux

    DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

     Les contrats spéciaux peuvent se définir comme les contrats souscrits dans la vie courante (privée ou professionnelle), cela vise les principaux contrats ou encore les contrats usuels. Or, selon le principe de la liberté contractuelle, les parties sont libres de souscrire les conventions qu’elles veulent sous réserve du respect de l’Ordre Public, des Bonnes Mœurs et de la loi.

    Cette liberté justifie de la diversité des contrats souscrits.

     Existe t-il un contrat ou des contrats spéciaux ?

     Le Code Civil a définit plusieurs contrats que l’on appelle le contrat nommé cependant il en existe d’autres appelés les contrats innommés. Ces contrats qui sont le fruit de l’imagination des parties, révèlent l’insuffisance de l’identification des contrats spéciaux aux contrats nommés. Pourtant, il est important de savoir quel régime appliquer à ces contrats innommés ?

    Les parties qui ont imaginé le contrat, prévoient généralement les règles applicables ; le contrat innommé est la source des règles applicables.

     

    Cette difficulté montre que la notion de contrat spécial est difficile à cerner, elle se révèle devant le juge saisi du litige entre les parties ; or, il est obligé de statuer en concédant à la qualification juridique qui est un préalable à la détermination des règles applicables.

    A l’occasion, le juge peut soi rattacher le contrat innommé à un contrat du Code Civil sinon le contrat sera considéré comme relevant d’un système particulier à contrat sui generis.

    Cependant, ces difficultés sont accentuées par l’évolution même des contrats spéciaux (diversification). En premier lieu, on constate le développement du phénomène du contrat sur le plan quantitatif et sur le plan qualitatif. Le développement du phénomène contractuel s’explique parce que le contrat est l’instrument essentiel des relations sociales et économiques et la vitalité des ces relations s’exprime à travers la vitalité des contrats.

    Les contrats se diversifient en se spécialisant, souvent la spécialisation se fait sur la base d’un contrat innomé exemple : la vente, le Code Civil a prévu le droit de la vente alors qu’aujourd’hui il y a diversification en fonction de l’objet vendu.

    A l’unité d’origine, c’est substituer une diversité aujourd’hui.

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    La professionnalisation des contrats est un autre élément de la diversité des contrats spéciaux ; ces contrats servent non seulement à assurer la circulation des biens et services mais aussi à organiser l’activité de certains professionnels. Cette utilisation du contrat a fait évoluer les contrats spéciaux dans ce sens que des contrats qui à l’époque du Code Civil étaient de bienfaisances (gratuits) sont devenus des instruments de travail pour les professionnels et en ont perdu leur gratuité. Le besoin d’une protection d’une partie (la plus faible) comme le salarié, le locataire ou encore le consommateur.

    Il y a eu création du Code de la Consommation, il faut distinguer les contrats entre professionnels et consommateurs des autres contrats.

    Si l’on retient comme critère de classification, la qualité des parties, il y a :

     

    -          les contrats entre consommateurs à Code Civil ;

    -          les contrats entre particuliers et professionnels à Code de la Consommation ;

    -          les contrats entre professionnels à Code Civil ou Code de Commerce.

     

    La notion de contrats spéciaux est difficile à cerner et l’assimilation est vite faite avec les contrats usuels.

     

    Quand est-il des contrats spéciaux ?

     

    Définir les contrats spéciaux revient à se demander qu’est ce que la Théorie Générale. Les contrats spéciaux se sont les règles applicables à un type de contrat, or, chaque type de contrat correspond à une réalité pratique, c’est en cela que chaque type de contrat est un contrat spécial.

    Un contrat spécial permet de résoudre un problème particulier dans uns situation particulière. Il y a une complémentarité entre droit spécial et Théorie Générale.

    Les relations entre Théorie Générale et contrat spécial sont allées dans plusieurs sens, en premier lieu, la multiplication des types de contrat a pour effet de réduire l’influence de la Théorie Générale. Par exemple, certains contrats se sont tellement spécialisés qu’ils ont acquis une réelle autonomie par rapport à la Théorie Générale (contrat de travail, contrat d’assurance…).

    Des règles spéciales ont pu développer leur domaine d’application et accéder au rang de la Théorie Générale exemple : article 1780 du Code Civil avait prévu la faculté de résiliation unilatérale seulement pour les contrats de louage or tous les contrats à durée indéterminée sont susceptibles de résiliation unilatérale. Certaines règles de la Théorie Générale ont été vivifiées grâce à des contrats particuliers ; de telle sorte que, ces règles ont reçu application même à des contrats que l’on disait autonomes par rapport au droit commun.

    L’article 1134 3° du Code Civil s’applique aussi au contrat de travail. Ces exemples montrent aussi que l’on ne peut pas étudier les contrats spéciaux sans se référer à la Théorie Générale.

     

    Sources du droit des contrats spéciaux

     

    La diversification ne rend pas non plus facile la détermination des sources des contrats spéciaux :

     

    • Sur le plan interne : le Code Civil, le Code de Commerce et le Code de la Consommation + les textes non codifiés comme par exemple la loi du 31/12/1975 sur la sous-traitance ;
    • Sur le plan externe : il y a des conventions internationales comme la convention de Vienne du 11/04/1980 sur la vente internationale de marchandises et la convention de Rome du 19/06/1980 sur la loi applicable aux relations contractuelles + source communautaire (directives sur les agents commerciaux et les agences de voyage et directive sur les produits défectueux transposées par la loi du 19/05/1986, directive du 25/05/1999 concernant certains aspects de la vente et de la garantie transposée par l’ordonnance du 17/02/2007 (à étudier) ;
    • + Jurisprudence ;
    • + Décisions ou avis des autorités administratives tel que le Conseil de la Concurrence, la Commission des clauses abusives ;
    • + Usages et pratique.

     

    Classification des contrats spéciaux

     

    Elle s’impose pour des raisons pratiques en ce sens que les contrats sont nombreux. C’est une technique juridique permettant de regrouper des éléments présentant des rapprochements dans le but de leur appliquer les mêmes règles.

    La Doctrine a proposé une classification dépassée entre grand et petit contrat (bienfaisance). La classification entre contrats civils et commerciaux est fausse car certains contrats sont mixtes donc civils et commerciaux.

    Classification fondée sur la qualité des parties au contrat en distinguant les contrats entre professionnels et consommateurs (Code de la Consommation) ce qui n’est pas le cas des autres contrats (entre professionnels ou non-professionnels).

    Distinction entre contrat interne et international, les règles sont également différentes.

    Certains auteurs ont proposé une distinction entre contrat de prêt à porter (contrat standardisé) et contrat sur-mesure (contrat négocié en fonction des intérêts des parties).

    Distinction entre contrat d’échange et contrat d’organisation.

    Ces différentes classifications qui se succèdent n’ont pas épuisé le champs de la réflexion.

     

    Comment dans le cadre de ce cours, appréhender les contrats spéciaux ?

     

    TITRE I : LES CONTRATS RELATIFS AUX BIENS

     

    Ce sont des contrats qui font partie du Code Civil au titre des contrats nommés mais ils ont connu une évolution qui a fait qu’ils ne sont plus identiques au contrat de 1804.

    Chacun de ces contrats s’utilise aujourd’hui relativement à des biens nouveaux (immatériels comme les brevets qui peuvent faire l’objet d’une cession ou d’une licence).

    Le Code Civil distinguait le prêt à usage du prêt de consommation (argent). Le prêt a connu aujourd’hui une évolution fondée sur la protection de l’emprunteur (consommateur) surtout lorsqu’il s’agit du prêt d’argent. Cette évolution pose le problème de leur détermination de leur régime juridique.

    Lorsqu’il s’agit de protection, le Code de la Consommation s’applique ; dans d’autres cas, ce sera soi le Code Civil ou le Code de Commerce, soi les textes non codifiés.

    Par contre, d’autres contrats n’obéissent à aucun régime parce que rien n’est prévu, ceci s’applique au contrat sur brevet parce que le Code de Propriété Intellectuelle n’a pas organisé la cession ou la location du brevet article 613-8 du Code de la Propriété Intellectuelle.

    Dans d’autres cas, le législateur renvoi aux dispositions du Code Civil comme avec l’apport des biens dans une société selon qu’il s’agit d’un apport en propriété auquel cas l’apporteur est assimilé au vendeur alors que s’il s’agit d’un apport en jouissance, l’apporteur est assimilé au bailleur à l’article 1843-3 du Code Civil.

    Ces différents renvois au Code Civil permettent de considérer que le Code Civil semble être le droit commun de ces contrats, ce qui pose le problème de la relation entre de droit ou ce fonds commun et des règles qui seraient spécifiques et sur le plan de l’analyse, cela impose d’étudier le fonds commun mais en l’éclairant avec des règles particuliers.

     

    CHAPITRE 1 : Le contrat de vente

     

                La vente est l’un des contrats fondamentaux dans le Code Civil : articles 1582 à 1685 du Code Civil, « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, l’autre à la payer ».

                Il en découle 2 séries d’obligations réciproques :

    -          Contrat synallagmatique ;

    -          Contrat réciproque.

     

    Le texte n’envisage pas de formalités comme le montre au surplus l’article 1583 du Code Civil : « l’accord des parties est suffisant » donc il s’agit d’un contrat consensuel.

    C’est également un contrat commutatif, or toutes les ventes ne sont pas des contrats commutatifs comme par exemple les ventes en viager : l’acheteur s’engage à verser une rente au vendeur jusqu’à son décès, l’aléa est un élément de ce contrat.

     

    La formation de la vente diffère en fonction de l’objet vendu et des valeurs en jeu.

    Les parties procèdent à la négociation, d’où la naissance de contrats sur-mesure.

    Quand les contrats portent sur des valeurs considérables, il y a une phase de pourparlers de négociation : le précontrat. Or des contrats peuvent être souscrits pendant ce temps là.

    La période précontractuelle peut comprendre une phase non contractuelle et une phase contractuelle.

    Les contrats préalables à la vente sont diversifiés donc il y a une intense activité contractuelle avant le contrat de vente.

    Certains de ces contrats sont prévus par le législateur, d’autres sont l’œuvre de la pratique.

     

    Section 1 : Les contrats préalables d’origine légale

     

    • La vente à l’agréage ;
    • La vente avec faculté de rétractation ;
    • La vente subordonnée à un droit de préemption ;
    • Les apports préliminaires ;
    • Les pactes de préférence ;
    • Les promesses d’achat et de vente ;
      les contrats cadres.

     

     

    I- La vente à l’agréage

     

    Ceci désigne les ventes dans lesquelles la chose est soumise à l’appréciation de l’acheteur avant qu’il ne donne son consentement :

     

    --  C’est le cas de la vente à la dégustation 1587 du Code Civil qui s’applique à certains produits alimentaires, le vendeur met la chose à la disposition de l’acheteur et celui-ci va goûter avant de dire s’il achète ou non exemple : vente du vin. Jusqu’à ce que l’acheteur se prononce, il n’est pas encore acheteur car il bénéficie d’un droit d’option (choix), soit il décidera d’acquérir, soit il décide de ne pas acquérir. Lorsque l’on parle de droit d’option, cela veut dire que l’exercice de ce droit n’emporte aucune responsabilité sauf abus. Mais il arrive que l’acquéreur renonce au bénéfice de cette option, mais elle peut se déduire de son comportement, interprété dans le sens de la volonté de ne pas faire usage de son droit d’option. Civ. 1ère 2/07/2007 arrêt n° 0511791, elle décide que la renonciation à l’article 1587 du Code Civil, ne peut pas résulter du seul silence des parties mais elle peut être tacite si les circonstances traduisent la volonté des parties. Lorsque les parties renoncent à ce texte, cela veut dire que la qualification de l’opération change à vente pure et simple.

    --  La vente à l’essai : article 1588 du Code Civil, l’acheteur a le droit d’essayer la chose, il fait usage de cette chose ; dans la mesure où cette chose lui donne satisfaction, il va l’acquérir. Cet usage par l’acheteur lui permet d’apprécier la chose et de décider d’acquérir ou non. Il faut que les termes de l’opération souscrite par les parties soient clairs, que l’on sache s’il y a possibilité de renonciation ou non.

     

    II- Les ventes avec faculté de rétractation

     

    Dans ces ventes, le contrat ne devient définitif qu’à l’expiration du délai fixé pour la rétractation. Mais le plus souvent, ils donnent lieu au versement d’une certaine somme que l’on doit qualifier juridiquement (régimes différents).

     

    Arrhes : somme versée par l’acheteur avec une faculté de renonciation et cette faculté est reconnue à chacune des parties ; si le vendeur renonce, il rembourse le double de la somme versée article 1590 du Code Civil, si c’est l’acheteur, il perd cette somme. L’acompte se distingue de l’arrhes ;  l’acheteur a commencé à payer le prix de la chose, c’est une partie du prix. Cela suppose que la vente soit parfaite. L’acheteur n’a plus le droit de renoncer sinon il engage sa responsabilité contractuelle car le contrat est déjà formé. Ces règles peuvent être modifiées par un texte article 114-1 du Code de la Consommation qui dit que toute somme versée par un consommateur à un professionnel, doit recevoir la qualification d’arrhes. En droit de la consommation, l’acheteur a toujours la faculté de rétractation de 7 jours ouvrables.

     

    III- Les ventes subordonnées à un droit de préemption

     

    Le droit de préemption est un droit légal accordé à une partie par lequel cette partie bénéficie d’une priorité en cas de vente de la chose indiquer par le texte. Exemple : le législateur a créé le droit de préemption des communes lorsque l’on vend un immeuble, de même que les locataires mais ces derniers ont le choix d’acheter ou non.

    En vertu de ce droit de préemption, le vendeur est obligé de notifier sa décision de vendre d’abord et en priorité au titulaire de ce droit ; de telle sorte que la vente ne peut être faite à une tierce personne qu’après la décision du titulaire du droit. Ainsi très souvent, le vendeur et le tiers non titulaire de ce droit souscrivent une vente sous condition suspensive.

     

    Section 2 : les contrats préalables issus de la pratique

     

    I- Les accords préliminaires 

     

    Ceux sont des contrats par lesquels les parties s’obligent simplement à discuter les termes de la vente. Ils peuvent comporter les éléments du contrat de vente mais leur objet n’est pas la chose à vendre mais le principe même de la négociation.

     

    II- Le pacte de préférence

     

    Il désigne l’engagement pris par le propriétaire de la chose de la vendre au bénéficiaire s’il en décide ainsi. Il est fragile parce que subordonné à la décision du vendeur de vendre. Si le propriétaire d’un autre contrat que la vente, le pacte n’a plus aucun intérêt. S’il décide de vendre, il doit respecter l’engagement qu’il a pris donc de proposer au bénéficiaire du pacte. De telle sorte que si le bénéficiaire ne veut pas acquérir, le propriétaire peut vendre à une tierce personne. En principe, c’est une convention entre le promettant (propriétaire) et le bénéficiaire de la priorité. Cette convention ne comporte pas nécessairement les conditions de la vente.

    Si le propriétaire décide de vendre, il doit respecter son engagement, donc de proposer la vente aux mêmes conditions que celles offertes à des tiers.

    Que se passe t-il quand le propriétaire ne respecte pas son engagement ? Sur le fondement de la jurisprudence, on distingue 2 périodes :

     

    --  Avant l’arrêt de la chambre mixte du 26/05/2006 JCP 1ère partie n° 10142..., le bénéficiaire du pacte pouvait réclamer des D-I en prouvant que le promettant à violer son engagement ou obtenir l’annulation du contrat souscrit avec le tiers à condition de prouver la mauvaise foi du tiers (connaissance de l’existence du pacte par le tiers et prouver que le tiers savait que le bénéficiaire voulait se prévaloir du contrat). Celui qui demande l’annulation n’est pas partie au contrat donc en violation de l’article 1135 du Code Civil mais ici la CC a admis l’annulation sur la base de la fraude ;

    --    L’arrêt du 26/05/2006 a bouleversé la jurisprudence, « Mais attendu que si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation des contrats passés avec des tiers et d’obtenir sa substitution à l‘acquéreur, c’est à la condition que ce tiers… » la nouveauté est la substitution du bénéficiaire au tiers. Cette distinction a pour effet de modifier la nature des relations entre le promettant et le bénéficiaire du pacte. Droit de suite à aller chercher la chose dans le patrimoine d’un autre. Cette décision de la chambre mixte est en train de faire jurisprudence parce que plusieurs décisions postérieures sont aller dans le même sens Civ. 3ème 31/01/2007 arrêt n° 05-21071 Dalloz 2007 n°24 page 1598, en l’espèce le bénéficiaire du pacte n’a pu obtenir l’annulation et sa substitution au tiers parce qu’il n’a pas prouvé la mauvaise foi du tiers. En revanche l’arrêt du 14/02/2007 a pu autoriser la substitution du bénéficiaire car les conditions de la mauvaise foi étaient remplies. Cependant, les conséquences de l’arrêt de la chambre mixte vont au-delà du domaine de la vente parce que les solutions énoncées s’appliquent dans tous les cas où la préférence accordée à l’une des parties n’est pas respectée et que le tiers a participé à la fraude. Il en sera ainsi dans les cas ou cette préférence existe souvent, les conséquences sont sérieuses dans les relations d’affaires qu’il s’agisse des pactes entre actionnaires, des baux, de cession de FDC…

     

    III- Promesses d’achat et promesses de vente

     

    Les promesses se distinguent du pacte dans la mesure où elles se situent dans le processus de la vente en ce sens que, soit c’est le vendeur, soit c’est l’acheteur qui s’engage à vendre ou à acheter en laissant à l’autre un droit d’option, on parlera de PUV, soit ceux sont les 2 qui s’engagent en attendant la réalisation d’un acte, on parlera de PSV.

     

                A/ Les Promesses Unilatérales de Vente (PUV)

     

    C’est un contrat unilatéral ce qui signifie que les règles générales du contrat s’appliquent, la promesse n’est pas en principe formaliste donc elle est consensuel mais elle est soumise à l’article 1840 A du CGI qui exige l’enregistrement à peine de nullité pour la vente d’immeuble, ou de la vente d’un FDC dans les 10 jours qui suivent l’acceptation de la promesse.

    La CC a apporté une restriction de ce formalisme par l’arrêt de l ‘AP du 24/02/2006 arrêt n° 04-20525 Dalloz 2006 p 1396, 2057 et 2076, JCP 2006 2ème partie n° 10055, l’AP a décidé que si la promesse est inséré dans une transaction, il y a dispense de l’enregistrement.

     

    Le promettant : il est définitivement engagé dans la vente donc cet engagement survie à son décès et que ses héritiers devront l’exécuter. De même s’il devient incapable. Selon la jurisprudence, le non respect de  son engagement ne l’expose qu’à des D-I justification : l’engagement du promettant constitue une obligation de faire ou de ne pas faire article 1142 du Code Civil s’applique, il prévoit des D-I et non l’exécution forcée. Mais compte tenu de la décision de la chambre mixte qui a autorisé la substitution du bénéficiaire, on abouti à une exécution forcée alors que l’obligation du promettant dans le pacte est moins consistante que celle du promettant dans la promesse.

     

    Le bénéficiaire dispose d’une option, ne pas acquérir ou acquérir dans ce cas on dit qu’il lève l’option. C’est par la levée de l’option que la vente se forme définitivement, encore faut-il qu’elle intervienne dans les délais. Si avant cette levée, le bénéficiaire verse une somme au promettant : c’est l’indemnité d’immobilisation considérée comme partie du prix mais le bénéficiaire perd cette partie du prix s’il ne lève pas l’option sauf dispositions légales contraires comme la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) modifiant l’article 1589 du Code Civil en insérant l’article 1589-1 : interdit les versements à l’occasion d’un engagement unilatéral. Le texte sanctionne la violation de cette interdiction par la nullité de cet engagement.

     

    Conséquence du non respect de la PUV : le promettant viole son engagement soit en décidant de ne plus vendre, soit en vendant à une tierce personne, soit en accomplissant un acte paralysant le droit du bénéficiaire parce que c’est un acte qui a pour effet d’empêcher l’accomplissement de la promesse. Dans tous ces cas, la jurisprudence sanctionne la violation de l’engagement par des D-I, elle n’a pas admis jusqu’à présent l’exécution forcée. Solution que la Doctrine suggère en affirmant qu’il faudrait autoriser l’acheteur qui lève l’option a obtenir la vente forcée par une décision judiciaire. Il n’y aurait pas annulation de la vente irrégulière, ni substitution du bénéficiaire au tiers, celui-ci pourra d’ailleurs engager sa responsabilité délictuelle s’il était de mauvaise foi.

     

                B/ Les Promesses Synallagmatiques de Vente (PSV)

     

    Elle résulte de l’accord entre les deux parties mais contrairement à la PUV, les deux s’engagent. Comme dans la PUV, l’acte comporte la chose et le prix.

    Comment distinguer la simple promesse de la véritable vente ? Selon l’article 1589 du Code Civil, la promesse de vente vaut vente lorsque les parties se sont entendues sur la chose et le prix ; or, dans la PSV, il y a la chose et le prix. La réponse dépend de la volonté des parties parce que si en plus des conditions légales (la chose et le prix), les parties ont prévu un autre élément comme condition du contrat, leur accord sur la chose et le prix n’est pas encore la vente, c’est un PSV laquelle deviendra la vente à la réalisation de la condition qu’ils ont ajouté (généralement l’acte de vente).

    Mais il faut que les termes de la promesse soient clairs parce que s’il n’y a pas de précisions concernant une condition supplémentaire, la JP décide que l’accord sur la chose et le prix, c’est la vente. La distinction entre la PSV et la vente elle-même est une question de technique contractuelle.

     

    IV- Les contrats cadres

     

    Ceux sont des contrats qui organisent les modalités de conclusion des contrats postérieures. Ils contiennent des éléments qui seront mis en œuvre à l’occasion de ces futurs contrats, contrats d’application. On les trouvent dans le domaine de la distribution, dans le secteur agricole et industriel, le domaine des assurances, le domaine bancaire et financier.

    Ceux sont en général des contrats avec un contenu complexe compte tenu de la complexité des prestations contenues dans ces contrats exemple : les contrats de bière souscrits entre les cafetiers et les brasseurs, les contrats de pompistes… dans le contrat cadre de bière, on peut trouver l’obligation essentielle pour le brasseur de fournir le cafetier en bière et d’autres produits du contrat, le brasseur peut promettre son assistance financière au cafetier sous forme de prêt pour développer son affaire ou alors il s’engage à garantir les emprunts réalisés.

    Le contrat peut aussi comporter la promesse d’assistance logistique comme le prêt de matériel au cafetier, la concession de la licence de ses signes (marque…), location de locaux au cafetier, l’assistance technique promise par le brasseur.

    Le contrat cadre est donc soumis au droit commun des contrats ainsi qu’aux dispositions particulières (souvent impératives) du droit de la concurrence article 330-3 du Code de Commerce.

     

                A/ Formation des contrats cadres

     

    Les règles de droit commun doivent être observées et s’ajoutent des règles spécifiques exemple : l’obligation précontractuelle d’information de l’article 330-3 du Code de Commerce.

    Ces conventions sont en général souscrites pour une durée de 1O ans et elles comportent une clause d’exclusivité (d’achat ou de fourniture ou réciproque).

    En ce qui concerne le prix dans ces contrats, ces précisément à l’occasion de ces contrats que l’AP a décidé par plusieurs arrêts du 1/12/1995 que l’indication du prix n’est pas nécessaire ; ainsi, les modalités d’expression du prix sont libres.

    Le contrat est en principe consensuel mais en général l’écrit est exigé pour permettre le contrôle de la DGCCRF.

    L’exécution de ces contrats s’opère par la conclusion des contrats envisagés dans les conditions prévues dans le contrat cadre comme par exemple la prévision que chaque année, le distributeur devra s’approvisionner pour telle quantité de marchandises chez le fournisseur. Il faut donc que chacune des parties respecte le quota indiqué dans le contrat cadre.

    Le contrat cadre prendra fin à l’échéance s’il est à durée déterminée, en revanche, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, il faudra le préavis de celui qui veut y mettre fin. Lorsque le contrat cadre prend fin, il faut organiser les conséquences de la cessation entre les parties et peut être même, il vaut mieux organiser cette fin dès la conclusion du contrat car très souvent à la fin du contrat, des difficultés existe quant aux stocks non écoulés. Si rien n’a été prévu, le fournisseur se trouve avec un stock invendable (clause de non concurrence).

    Il est arrivé que l’une des parties notamment le distributeur exige une indemnité de fin de contrat de la part du fournisseur ou même une aide spécifique pour sa reconversion, le JP rejette une telle demande. Là aussi, il faut en discuter au moment de la conclusion du contrat. Cependant, s’il y a abus, faute imputable à l’une des parties, elle devra en supporter les conséquences (indemnisation..).

     

     

    Section 1 (sur le contrat de vente) : Les conditions de formation de la vente

     

    La vente obéit à des conditions relatives aux parties (I), conditions relatives à la chose (II) et au prix (III).

     

    I- Les parties à la vente

     

    En principe, toute personne peut souscrire un contrat de vente article 1594 du Code Civil, cette liberté légale s’applique à la décision de contracter mais aussi au choix du cocontractant mais dans ces deux aspects, la liberté est limitée. Par exemple, l’obligation de vendre permet d’assurer la paix sociale, l’intérêt général, c’est ainsi que l’article 122-1 1° du Code de la Consommation interdit le refus de vendre sauf pour un motif légitime et l’infraction à ce texte constitue une infraction de cinquième classe. La JP a sanctionné un pharmacien dans un arrêt du 21/10/1998 JCP 2ème partie n° 10163 qui avait refusé de vendre des contraceptifs à une personne en invoquant ses convictions religieuses.

    Restrictions empêchant certaines personnes d’acquérir : les personnes chargées de la gestion des biens d’autrui ne peuvent acquérir ces biens car il y a conflit d’intérêt, articles 1596 et 1597 du Code Civil.

    Il faut introduire les conditions de droit commun article 1134 du Code Civil.

     

    II- La chose

     

                A/ Nature de la chose vendue

     

    La chose doit être déterminée compte tenu de l’article 1128 du Code Civil à laquelle il faut ajouter 1598 du Code Civil concernant la vente. Ces dispositions précises les choses susceptibles d’être vendues ainsi certaines choses ne peuvent être vendues, en est-il ainsi des choses dont la vente est interdite ou les choses ne pouvant faire l’objet d’un contrat. Les choses insusceptibles de contrat varient en fonction de la JP, Civ. 1ère 7/11/2000 JCP 2001 2ème partie, la clientèle civile est susceptible de cession à condition que la liberté de choix du professionnel par le client soit respectée.

    En revanche, certaine choses sont exclues du domaine contractuel et par conséquent du domaine de la vente pour des raisons particulières, les choses dangereuses pour la santé, la sécurité des personnes sont exclues pour des raisons de santé publique. La JP a ajouté à cette catégorie, les produits cosmétiques périmés Cale. 16/05/2006 petites affiches mai 2007 (commentée par la prof).

    De même, les choses contrefaites sont insusceptibles d’être vendues, dans ce cas, l’interdiction de vendre permet de protéger le titulaire de la marque Cale. 24/09/2003.

    Les organes humains sont également insusceptibles d’être vendus.

     

                B/ Les caractères de la chose

     

    Ceux sont de droit commun mais avec certaines particularités :

     

    La chose doit exister au moment de l’accord des parties sinon il y a défaut d’objet à nullité. Il en est ainsi, si la chose n’a jamais existé ou si elle est détruite. La disparition postérieure à la vente n’a aucune incidence sur la convention à application de la théorie des risques.

    Les choses futures peuvent être vendues en vertu de l’article 1130 du Code Civil mais le transfert de la propriété est reporté à la date d’existence de cette chose.

    C’est ainsi que l’on peut vendre une chose à fabriquer, c’est le cas d’un immeuble à construire article 1601-1 et suivants du Code Civil.

     

    La chose doit être déterminée ou déterminable : ceux sont les parties qui déterminent la chose notamment quand il s’agit d’un corps certain alors que la chose de genre est déterminée par l’espèce et la quotité exemple : le riz.

    Les choses de genre ont besoin d’être par la suite individualisées, c’est cette individualisation qui permet le transfert de propriété. S’il s’agit de chose vendue au poids, à la mesure… le transfert de propriété interviendra au moment de la pesé, de la mesure…

     

    La chose doit appartenir au propriétaire : selon l’article 1599 du Code Civil, la vente de la chose d’autrui est nulle, parce que la vente opère transfert de propriété donc il faut l’avoir au préalable. Mais la nullité est relative, elle protège exclusivement l’acheteur et non une autre personne, ni le vendeur, ni le véritable propriétaire. L’obstacle à l’action est l’article 1165 du Code Civil.

    Le propriétaire est protégé par des mesures de protection du droit de propriété (droit de suite qui s’exerce par la revendication).

    Lorsqu’il s’agit d’une chose mobilière, l’article 2279 du Code Civil possession vaut titre.

    La question de la vente de la chose d’autrui doit être distinguée des cas dans lesquels le vendeur assure la chose des droits en même temps que d’autres personnes exemple : en cas d’indivision, en cas de communauté conjugale ou d’usufruit, s’il s’agit d’une chose indivis ce sont les règles de l’indivision qui vont s’appliquer, l’indivisaire qui veut céder ses droits doit prévenir les co-indivisaires pour qu’ils puissent exercer leur droit de préemption. Cette obligation incombe non seulement à l’indivisaire mais aussi aux professionnels (avocats ou notaires).

    La violation de cette obligation d’information est sanctionnée par la nullité de la cession irrégulière article 815-16 du Code Civil.

    Pour les biens communs aux époux, l’article 1422 du Code Civil impose le consentement des 2 époux pour les actes de disposition à titre gratuit entre vifs. En revanche, le consentement des deux est nécessaire pour les actes d’aliénation et les droits réels portant sur des immeubles, les actes relatifs au FDC et les exploitations dépendant de la communauté, les meubles corporels soumis à une publicité, les droits sociaux non négociables. Sanction : l’époux qui n’a pas consenti peut demander la nullité, le délai est de deux ans à compter de la découverte et même s’il y a divorce la nullité peut être obtenue.

     

    III- Le prix

     

    C’est un élément du contrat de vente article 1583 du Code Civil, le prix est une condition de validité et les parties doivent le déterminer.

     

                A/ Le prix en tant que condition de validité de la vente

     

    Le prix doit être déterminé (précisé) ou déterminable (les éléments pour le déterminer sont déterminées par les parties), à l’inverse, la vente est nulle à nullité absolue.

    Le prix doit être réel et sérieux, il n’est donc pas fictif, simulé ou dissimulé. La simulation consiste pour les parties à concevoir 2 actes, un officiel comportant un prix apparent et un officieux avec le prix réel, il y a donc fraude et le plus souvent, les parties veulent dissimuler le prix réel au fisc (droits d’enregistrement réduit). L’article 1840 du CGI déclare la contre-lettre nulle.

    Interdiction du vil prix mais il peut être symbolique comme dans la cession des entreprises. Si absence de prix, vente nulle Civ. 1ère 23/05/2007.

     

    Distinction entre prix dérisoire et prix lésionnaire, la lésion ne s’applique qu’à certaines ventes (immeubles) et aux conditions de l’article 1614 du Code Civil -5/12ème et si elle est constatée par le juge, l’acheteur pourra soit compléter le prix ou maintenir la vente (rachat de la lésion), soit il laisse s’anéantir le contrat, on parle alors de récision pour lésion.

    Cours du 16/10/2007

     

                B/ Compétences des parties dans la fixation du prix

     

    En principe, les parties déterminent le prix parce que c’est un des éléments discutés par les parties. Elles sont seules compétentes pour le déterminer dans le cadre de leur négociation. Le juge ne peut pas déterminer lui-même le prix. Dans un certain nombre de secteur, le prix est imposé.

     

    Les parties peuvent aussi décider de confier la charge de détermination du prix à une tierce personne quand elles n’ont pas par exemple compétence pour le déterminer elles-mêmes à article 1592 du Code Civil le prévoit, cette tierce personne est appelé « arbitre » par le texte mais il s’agit en faite d’un mandataire, il faut que les parties confient une telle charge en insérant une clause « à dire d’expert ». Le tiers doit présenter certaines garanties de compétence, d’objectivité, d’impartialité…c’est la raison où il ne doit pas avoir de relation avec une des parties. La décision de ce tiers devient la loi des parties et la JP admet simplement l’erreur grossière du tiers. Le plus souvent, la méthode de détermination est prévue par les parties. Le tiers engage sa responsabilité pour dol ou pour toutes ses fautes. Seule la partie qui aura subie un préjudice pourra obtenir réparation (sous-évaluation).

     

    JP abondante en Droit des Sociétés relativement à l’évaluation des droits sociaux (parts sociales ou actions).

     

    Com. 6/06/2001 JCP entreprise 2002 p : 1433, Com. 4/02/2004 Dalloz 2004 p : 2330, Com. 6/02/2007 arrêt 0521271.

     

    En principe, la vente est un contrat consensuel mais il devient formaliste dans des cas particuliers et notamment lorsqu’un texte prévoit un formalisme ad validitatem à vente concernant un brevet par écrit à peine de nullité.

    Dans les autres cas, la vente peut être soumise à un formalisme d’efficacité à formalisme d’opposabilité qui protège l’acquéreur contres les tiers + formalisme de preuve ad probationem.

    Concernant le formalisme de validité : Civ. 1ère 12/07/2007 n° 0610362 a déclaré nul d’une nullité absolue, un acte notarié sans signature des parties.

     

     

    Section 2 : Les effets de la vente

     

    I- Le transfert de propriété (effet automatique)

     

    Article 1583 du Code Civil qui énonce que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit.

    Transfert automatique de pleins droits, c’est la loi qui attache cet effet à la vente ; on parle de transfert instantané sitôt que la vente est parfaite bien qu’il n’y ait pas transfert effectif de la chose vendue.

    L’application de ce principe varie en fonction de la nature du bien :

                - Il s’applique pleinement au corps certain ;

                - Alors que s’il s’agit de chose future ou chose de genre, il faut attendre leur individualisation.

     

    Le transfert automatique n’est pas une règle d’Ordre Public donc les parties peuvent y déroger soit en retardant la date du transfert, soit en anticipant la date légale. L’article 1583 ne parle que des relations avec les parties d’où la question : Quant est-il des relations avec les tiers ?

    La loi a réservé le cas de la relation avec les tiers, ce contrat devait être résolu par les règles d’inopposabilité.

    Si le bien est soumis à une règle de publicité légale (RCS ou INPI ou Conservation Foncière), le transfert qui a eu lieu entre les parties, devient opposable aux tiers à partir de la date où cette formalité a été accomplie. Cette règle est valable aussi pour certains biens sociaux en Droit des Sociétés, les parts sociales d’une SARL cédées à des tiers.

    Cette formalité permet à l’acquéreur d’opposer son titre aux tiers, il s’agit donc d’une mesure de gestion du conflit entre l’acheteur et les tiers notamment lorsque le bien a fait l’objet de ventes successives (celui qui aura effectué la formalité en premier, obtiendra gain de cause) sauf agissement frauduleux (il savait que le bien était déjà vendu à quelqu’un d’autre).

     

    Quand il s’agit de biens meubles non soumis à publicité, la règle de conflit est celle de l’article 1141 du Code Civil dans le même sens de l’article 2279 du Code Civil.

     

                A/ Étendue du transfert de propriété

     

    Quels sont les droits transmis à l’occasion du transfert de propriété ?

    La réponse découle d’une règle de droit : l’accessoire suit le principal. La notion d’accessoire varie avec la  chose vendue. La JP opère une distinction entre les droits et actions attachés à la chose qui doivent circuler avec cette chose. Il s’agit d’accessoire  de la chose, parce que indispensable à l’exploitation de la chose.

    Les engagements tendant à protéger l’exploitation de la chose, circulent avec la chose quelque soit le titulaire de cette chose ; il s’agit donc d’éléments objectifs par le simple fait ou en raison du lien avec la chose principale. Ce qui permet de penser que cet élément perd sa nature d’origine en raison de son utilité par rapport à la chose exemple : dans la cession de clientèle civile, commerciale, le cédant prend un engagement de non-concurrence. Cet engagement va donc circuler avec la clientèle, il perd sa notion personnelle car attachée à la clientèle. Pour la clientèle civile à Civ. 1ère 3/12/1996 JCP éd. Notariale 1998 p : 202 (commentaire de le preuve).

     

    Les droits attachés à la personne du vendeur ne circulent pas avec la chose car ils appartiennent au vendeur et lui seul peut décider de transmettre à l’acheteur (décision expresse et non équivoque). Exemple : les actions en responsabilité dont le vendeur est titulaire en tant que victime de préjudice causé par des tiers à la chose comme lorsque le locataire a détérioré la chose et le bailleur vend,  l’acheteur peut poursuivre le locataire qui est à l’origine du préjudice subi par la chose ? Article 1165 du Code Civil, le principe est que l’acheteur ne peut agir directement contre le locataire sauf clause dans le contrat.

    Les actions personnelles au vendeur doivent faire l’objet d’une clause Civ. 3ème 7/07/2004 arrêt n° 0211335 à vente d’un terrain exploité par un agriculteur ayant commis des dégâts sur le terrain (Affaire Stade de France).

     

                B/ Effets du transfert de propriété

     

    En raison de l’automaticité, il y a circulation automatique de la chose, la chose sort du patrimoine du vendeur pour entrer dans celui de l’acheteur. Le vendeur n’a plus aucun droit dessus même s’il ne l’a pas livré donc s’il vend la chose application de l’article 1599 du Code Civil. L’acheteur peut la vendre parce qu’il est légalement propriétaire de cette chose.

    Si la chose est détruite (incendie…), l’acheteur ne peut refuser de payer en application de la théorie des risques RES PERIT DOMINO. En fonction de la réponse à la question qui est propriétaire de la chose ? On détermine qui est responsable d’où l’intérêt pour les parties d’aménager le transfert de propriété (transfert au moment de la livraison de la chose) ou tout en maintenant le transfert de propriété, dissocier le transfert de risques (risques à la charge du vendeur jusqu’à livraison).

    En cas de péremption de la chose, l’acheteur peut avoir un recours contre le transporteur auquel le bien a été remis. Si le bien a péri en cour de transport, le transporteur est responsable de la perte de la chose.

     

    II- Obligations des parties

     

                A/ Obligations du vendeur

     

    Les obligations du vendeur se sont accrues et sont devenues complexes bien plus qu’à l’époque.

     

                            1- L’obligation de délivrance

     

    Articles 1604 à 1624 du Code Civil, la délivrance signifie mettre la chose à la disposition de l’acheteur. En contrepartie, l’acheteur doit prendre livraison. Le vendeur délivre et non livre !!!

    Étendue de cette obligation de délivrance : mettre à la disposition de l’acheteur la chose elle-même et ses accessoires. La chose correspond à celle vendue c’est-à-dire une chose qui présente les mêmes caractères que la chose ayant fait l’objet de la convention à obligation de conformité. Il incombe donc à l’acheteur de contrôler cette conformité ; s’il y a conformité, le vendeur a rempli son obligation sinon on peut s’interroger sur le pourquoi de la non-conformité ? Si c’est l’acheteur qui s’est trompé sur sa commande, il ne peut invoquer un défaut de conformité.

    Le vendeur ne peut être tenu que si la non-conformité peut lui être imputable. Dans une telle situation, l’acheteur a intérêt à la suite du contrôle qu’il effectue, à émettre des réserves car en l’absence de ces réserves il est censé avoir accepté la chose. Civ. 1ère 26/06/2001 arrêt n° 9917630, « la réception sans réserves couvre les défauts apparents de non-conformité ». Civ. 3ème 6/10/2004 arrêt n° 0220755 vente d’un hôtel par un marchand de biens sans y avoir réalisé des travaux, l’immeuble devait servir d’habitation mais il n’y avait pas de compteur d’électricité ; le vendeur a estimé qu’il n’avait aucune obligation concernant ce compteur, le juge a condamné le vendeur à faire les installations, il a estimé que l’immeuble ne pouvait pas être délivré sans cet accessoire (le compteur).

     

    Que ce passe t-il en cas d’inexécution de l’obligation de délivrance ? Il y a inexécution en cas de non délivrance ou délivrance non conforme. L’acheteur a un droit d’option à travers la mise en demeure et le choix entre l’exécution forcée et la résolution (article 1184 du Code Civil). Dans le deux cas, il faut une décision judiciaire. Ces actions sont transmises avec la chose vendue. L’exécution forcée consiste à astreindre le vendeur à la délivrance (échange ou réparation de la chose parfois). La résolution est judiciaire sauf si les parties ont prévu une clause résolutoire de pleins droits dans le contrat mais même dans ce cas il faut une mise en demeure préalable de s’exécuter.

     

    L’acheteur peut demander réparation du préjudice subi.

     

                            2- Les obligations de garantie

     

                                       a) Garantie d’éviction

     

    On parle d’éviction en cas de troubles de l’acheteur provoqués soit par le vendeur, soit par des tiers personnes. Il faut alors distinguer selon l’origine du trouble.

    Troubles provoqués par le vendeur à garanti du fait personnel, le vendeur est garant de tous ses faits personnels que ce soit des troubles de droit (lorsque le trouble est fondé sur un droit que l’intéressé invoque) ou de fait (perturbation non fondé sur la revendication d’un droit).

    Troubles provoqués par des tiers à troubles de droit seulement, en cas de troubles de fait l’acheteur en fait son affaire. Exemple : achat d’un appartement et un SDF vient s’installer dans les escaliers ; il faut qualifier l’occupation comme étant un trouble de fait donc le vendeur n’est pas tenu.

    S’il s’agit de troubles de droit, l’acheteur peut lorsqu’il est poursuivi par le tiers, appeler le vendeur en garantie dans le procès. Sur le plan procédural, il y a une économie de procédure. L’acheteur peut ne pas appelé le vendeur en garanti ce qui est risqué car s’il perd le procès, le vendeur contre lequel il se retourne, peut lui reprocher de ne pas l’avoir sollicité.  Article 1640 du Code Civil. Quelque soit le cas, l’action en garantie permet à l’acheteur évincé d’obtenir le remboursement du prix de la chose même s’il y a perte de la chose par cas fortuit ou force majeure.

     

                                       b) Garantie des vices cachés

     

    Articles 1641 à 1648 du Code Civil, le vendeur est garant des vices cachés de la chose si ces vices rendent la chose impropre à un usage normal ou si les vices sont tels que l’acheteur aurait donné un moindre prix s’il les avait connu. Cette garantie s’applique au principal et aux accessoires. Civ. 1ère 25/11/1997 la disquette attachée au journal vendu était défectueuse ; le vendeur du journal était responsable du non-usage de la disquette.  Ce genre de décision est appelé par la Doctrine, la JP massive.

     

    Conditions de cette garantie des vices cachés : 1) il doit s’agir d’un vice de la chose (inhérent à la chose) par opposition à un défaut externe à la chose. Par exemple, si la situation résulte d’une mauvaise utilisation de la chose, il ne s’agit pas d’un défaut. Si cela résulte d’une incompatibilité de la chose à une autre, il n’y a pas vice caché. 2) le vice doit être antérieur au transfert de propriété (non révélé mais existant). Le vice est caché pour l’acheteur, il y a une appréciation sévère lorsqu’il s’agit d’un professionnel, souple quand il s’agit d’une personne non initiée car cela veut dire qu’il n’a pas la compétence technique pour découvrir les vices de la chose.

     

    Le caractère caché est plus facile à admettre. AP 27/10/2006 n° 0518977 Bulletin de la CC du 15/01/2007 le profane ne peut pas être obligé de recourir à un expert pour prouver les vices cachés. Si l’examen élémentaire ne révèle pas de vice, c’est qu’il est caché. Quant à l’acheteur professionnel, sa qualité joue contre lui car la JP a décidé que le professionnel est censé connaître le produit à affirmation d’une présomption irréfragable. Il ne doit pas s’en tenir à l’examen élémentaire comme le profane car il est censé en avoir les compétences c’est ainsi que le caractère caché est admis exceptionnellement dans deux cas : en cas de dissimulation du vice par le vendeur et lorsque le vice ne pouvait être décelé comme détruisant la chose.

    Le vice rend la chose impropre à son usage à rédhibitoire (obstacle à l’usage de la chose). Le vice peut simplement diminuer l’usage mais elle doit être telle que l’acheteur n’aurait pas achetée cette chose.

     

    Effets de la garantie des vices cachés : l’acheteur a un droit d’option entre demander l’anéantissement de la vente par l’action rédhibitoire avec restitution de la chose ou par l’action estimatoire qui lui permet de conserver la chose mais en obtenant diminution du prix. Le choix incombe à l’acheteur seul. Choix qui subsiste même si l’acheteur a commis une faute. Le choix doit être opérer dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Est-ce que la clause insérée par le vendeur concernant la garantie des vices cachés est valable ? La clause peut ne pas être valable dans certaine situation comme lorsqu’il avait connaissance du vice article 1643 du Code Civil ou que l’on est dans une relation non professionnelle (clause abusive). Elle est valable dans une relation professionnelle de la même spécialité.

     

                                        c) Garantie née de l’ordonnance du 17/02/2005

     

    Cette ordonnance a transposé la directive du 25/05/1999 relative à certain aspect de la vente et garantie de certain bien de consommation. La directive entendait protéger le consommateur et simplifier les garanties dues par le professionnel en rassemblant la conformité et les vices cachés pour n’en faire qu’une seule garantie à la garantie de conformité. Texte codifié dans le Code de la Consommation aux articles 211-1 et suivants. Les personnes concernées sont le vendeur qui agit dans le cadre de son activité professionnelle et l’acheteur consommateur donc le vendeur occasionnel ne relève pas de ce texte mais des dispositions du Code Civil. La loi précise ensuite les biens soumis à cette garantie de conformité : l’article 211-1 vise ces biens qui sont les meubles corporels, biens meubles à fabriquer ou à produire; eau, gaz délimité dans un volume ou en quantité déterminée.

     

    Conditions : le défaut de conformité qui se déduit de la définition de la conformité, c’est l’article 211-4 du Code de la Consommation qui énonce les caractéristiques d’un bien conforme à usage normal, si usage spécial, l’acheteur  doit le dire au vendeur. La conformité peut être appréciée par les parties compte tenu des qualités du bien.

    L’ordonnance définie en des termes particuliers la conformité, elle doit exister « lors de la délivrance de la chose » donc différence avec la conformité de droit commun car ici c’est le moment de la délivrance et non celle du transfert. Le texte présume comme tel les défauts qui apparaissent dans les 6 mois de la délivrance.

     

    Quels sont les effets de cette nouvelle garantie ? le délai dans lequel l’acheteur doit agir est de deux ans à compter de la délivrance de le chose alors que le texte de droit commun prévoit deux ans mais à compter de la découverte du vice. L’action en garantie n’est reconnue qu’à l’acheteur direct et non au sous-acquéreur. Et le vendeur poursuivit par l’acheteur peut agir lui aussi contre son propre vendeur, contre les intermédiaires successifs et même contre le producteur.

     

    De quelles actions dispose l’acheteur ? Droit d’option qui lui permet de choisir entre la réparation et le remplacement seulement si la voie choisie est disproportionnée par rapport à la seconde, le législateur autorise le vendeur à agir selon la seconde. Le choix effectué ne doit pas être disproportionné par rapport à la voie non choisie. Autre voie possible pour l’acheteur, il peut restituer la chose et récupérer le prix ou alors conserver la chose en réclamant une partie du prix (ressemblance avec l’action estimatoire) ; cette action est possible en cas d’impossibilité de réparation ou de remplacement de la chose vendue ou encore lorsque la solution qu’il a choisi ou la solution proposée ou convenue avec le vendeur, ne peut pas être mise en œuvre dans le mois qui suit la réclamation ou encore lorsque la mise en œuvre présente des inconvénients majeurs pour l’acheteur à gratuité de toutes ces actions.

     

    Quel est le sort des régimes préexistant face à ce nouveau régime ?

    Le régime préexistant est maintenu puisque ici il s’agit d’un régime exceptionnel donc il coexiste avec les autres régimes contractuels ou extracontractuels reconnu par la loi.

    Selon l’ordonnance, une garantie contractuelle peut s’ajouter à cette garantie légale, il faudra alors que le vendeur précise le contenu de cette garantie contractuelle, les éléments, le régime… cette ordonnance sanctionne les clauses exclusives ou limitatives de responsabilité en les considérant comme non écrites donc nulles !!!

     

    Comment s’applique pratiquement cette garantie face aux autres régimes prévus ? Chercher la JP.

     

    Cours du 23/10/2007

     

                B/ Obligations de l’acheteur

     

                Obligation principale : payer le prix dans le respect des clauses contractuelles que ce soit le moyen ou la date de paiement. Dans le prix a payé, il y a d’abord le prix de la chose qui va donc être payé au vendeur ou à son représentant mais aussi supporter les frais de vente.

               

    L’acheteur doit prendre livraison dès lors que le vendeur a délivré la chose ; à défaut de prendre livraison, le vendeur peut solliciter l’exécution forcée si cela est possible. Dans ce cas là, le vendeur peut résilier le contrat unilatéralement sans recours au juge (article 1657 du Code Civil).

     

     
     
    Chapitre 2 : Le contrat de louage

     

    Articles 1708 et suivants du Code Civil, l’article 1708 énumère 2 catégories de louage :

     

    -          le louage des choses ;

    -          le louage d’ouvrage.

     

    L’article 1709 définit le louage des choses puisqu’il affirme que le louage des choses est un contrat : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».

    L’article 1710 quant à lui définit le louage d’ouvrage, c’est un contrat de prestation de service puisque l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix alors que dans l’article 1709, il s’agit de faire jouir de quelque chose contre un prix.

     

    Le louage des chose : contrat de mise à disposition, le bénéficiaire en a la jouissance temporaire ce qui veut dire qu’il peut utiliser la chose et qu’il doit la restituer à l’expiration du délai contractuel. Le texte mentionne la contrepartie de cette mise à disposition à règlement d’un prix (appelé parfois redevance). A partir de ces caractères, le contrat de bail ou contrat de location est devenu un contrat très utile dans la pratique compte tenu de ses diverses utilisations possibles ; dans la vie sociale, il permet de fournir un logement à une personne non titulaire d’un immeuble.

                Le contrat de bail a été utilisé comme instrument de politique pour mettre en œuvre le droit au logement en réglementant le contrat de bail de manière à protéger le locataire contre le bailleur.

    Le bail est aussi utilisé dans les relations d’affaires pour permettre à des propriétaires de certain bien d’une certaine valeur économique, de mettre ces biens à la disposition d’autrui qui vont les exploiter et ainsi, le professionnel titulaire de la chose comme l’exploitant peuvent tirer concurremment des revenus de la chose puisque l’exploitant va payer une redevance au titulaire en utilisant la chose pour en tirer lui-même ses revenus exemple : le FDC, les droits sociaux…

    Cette diversité dans l’instrumentation du bail donne lieu à une diversité du régime juridique, il est variable en fonction du but visé par le bail. Face à cette diversification, les dispositions du Code Civil devraient servir de droit commun mais seulement sur des points non régis par la réglementation particulière.

     

     

    Section 1 : La formation du contrat de bail

     

    I- Les parties au bail

     

                A/ Le bailleur

     

                Son consentement est indispensable, il faut qu’il ait la capacité de souscrire le contrat de bail. Cette exigence permet de dire qu’une personne incapable ne peut souscrire un contrat de bail. S’il s’agit d’un mineur non émancipé, il faut qu’il soit représenté.

                Le bailleur est propriétaire de la chose, la location est un acte d’administration, la capacité n’est donc pas requise.

                Ce bail va donc produire tous les effets d’un bail normal, donc chacune des parties va devoir respecter ses obligations.

                Mise en location d’une chose sur laquelle plusieurs personnes ont des droits à usufruitier ou personnes mariées sous le régime de la communauté ou personnes en indivision. En ce qui concerne l’usufruit, l’usufruitier peut consentir à une location sous réserve que la durée correspond à celle pendant laquelle il est titulaire de la chose car passé le délai d’usufruit, le nu-propriétaire récupère tout. Cependant, il faut le concours du nu-propriétaire qui ne peut être écarté que par décision judiciaire. Civ. 3ème 2/02/2005 arrêt n° 03-19729, le bail irrégulier consenti par l’usufruitier est inopposable à l’égard du locataire. Mais si le locataire est de bonne foi, son droit est opposable au nu-propriétaire à application de la théorie de la bonne foi.

                En ce qui concerne l’indivision, le nouvel article 815-3 du Code Civil distingue les pouvoirs des indivisaires en fonction de la nature de la chose.

                Quant aux époux, le consentement des deux est indispensable pour les biens énumérés par la loi : le fonds rural, la bail commercial (il suffit que le local fasse partie des biens communs pour qu’il y ait besoin du consentement des deux époux, si un seul des époux donne son consentement, le bail est nul, l’autre époux peut agir dans les deux ans de la découverte de l’acte).

     

                B/ Le locataire

     

                Qui a la qualité de locataire ?

                En principe, il s’agit de la personne ayant personnellement souscrite le contrat ou la personne ayant été représentée à la souscription. Cependant, certaine personne acquiert la qualité de locataire en raison d’un rapport juridique avec un locataire « locataire par ricochet ». Article 1751 du Code Civil, « les époux sont co-titulaires du bail sur le local qui sert comme logement familial ». En cas de divorce, c’est le juge qui va attribuer le logement en fonction des intérêts sociaux des époux.

                Cette co-titularité créée une co-solidarité des époux à l’égard du bailleur à obligation de payer le loyer, le divorce ne met pas fin à cette obligation. La JP a décidé du maintien de cette solidarité jusqu’à transcription de la décision de divorce Civ. 3ème, 31/05/2006 arrêt n° 05-16920.

                Au décès de l’un des époux, le survivant a un droit exclusif sur le bien, il est protégé contre les héritiers qui veulent l’expulser.

                Comme effet de la solidarité, les actes signés par un époux seul sont inopposables à l’autre exemple : donner congé…

     

    II- L’objet du bail

     

                Il doit satisfaire les conditions de droit commun comme l’exigence que la chose doit être dans le commerce et la JP est intervenue à propos de ce que l’on a appelé l’affaire des mères porteuses et la location des vagins AP 31/05/1991.

                En principe, seuls les biens consomptibles peuvent faire l’objet d’une location, cependant, même les biens consomptibles peuvent faire l’objet d’une location exemple : location de fruit pour aller participer à une exposition.

                Le bien peut être un meuble corporel ou non (FDC, les droits de propriété intellectuelle, industrielle…) ou un immeuble.

     

    III- La durée du bail

     

                La mise à disposition est temporaire, 2 modalités de durée :

     

    • Bail à durée déterminée : bail à usage d’habitation 3 ans pour les personnes physiques, 6 ans pour les personnes morales. Dans le bail commercial, la durée est de 9 ans ;

     

    • Bail à durée indéterminée : lorsque cela n’est pas interdit par la loi comme les baux spéciaux, ainsi, chacune des parties peut y mettre fin à n’importe quel moment en respectant cependant un préavis.

     

    On constate que dans les baux spéciaux notamment le bail à usage d’habitation , c’est ce régime qui s’applique alors que la durée est déterminée parce que le locataire peut mettre fin au contrat en respectant un préavis de 3 mois contre 6 mois pour le bailleur.

     

    IV- La forme du contrat de bail

     

                En principe, le bail est un contrat consensuel donc aucune forme n’est requise pour sa validité sauf si les régimes spéciaux prévoient une telle condition comme la loi de 1989 article 3, le bail à usage d’habitation doit être établi par écrit + mentions légales mais il ne s’agit pas d’un formalisme de validité, il faut simplement que l’une ou l’autre régularise la situation en cas de non écrit. Si à la demande du locataire, le bailleur refuse d’établir un écrit, la décision  judiciaire rendue dans ce cas tiendra lieu de contrat de bail Civ. 3ème 29/01/2000 Dalloz 2000 p : 719 (pas sur legifrance).

                En revanche, l’écrit est une condition de validité de la licence, article 613-8 du Code de la Propriété Intellectuelle.

     

    V- Le prix ou le loyer

     

                Il est indispensable pour qu’il y ait contrat de bail. Il résulte de la négociation entre les parties, il doit être déterminé et déterminable mais dans les baux spéciaux, les règles relatives au prix sont particulières, on se réfère donc à chaque type de bail pour la fixation du prix à Bail rural dans le code rural, bail à usage d’habitation loi de 1966…

     

    Section 2 : Les effets du contrat de bail

     

                C’est un contrat synallagmatique compte tenu des obligations qui pèsent sur la bailleur et le locataire.

     

    I- Obligations du bailleur

     

                A/ Obligation de délivrance

     

                La définition est la même que dans le vente « mise à la disposition d’autrui » mais ici c’est une mise à disposition pour que le locataire puisse utiliser la chose.

    Etendue de cette obligation : mettre la chose à la disposition du locataire + les accessoires matériels c’est-à-dire les élément qui permettent d’exploiter la chose + les accessoires juridiques qui sont les moyens de protection de l’exploitant pendant l’exploitation. 

    La chose délivrée doit être en bon état c’est-à-dire que le bailleur doit avoir effectué les réparations nécessaires pour que le locataire puisse jouir de la chose ; par conséquent, une clause mettant à la charge du locataire ces réparations est en principe nulle parce que le bailleur échappe à une obligation d’OP. Civ. 3ème 1/06/2005 n° 04-12200.

     

    Comment s’applique cette obligation de délivrance ?

    Elle dépend de la chose louée, par exemple, dans le bail d’habitation, la délivrance consiste pour le bailleur à mettre à la disposition du locataire, des équipements qui fonctionnent, un logement décent c’est-à-dire un logement qui respecte les normes de confort et d’habitabilité définies par la loi. Article 6 de la loi de 89 modifié avec l’intervention de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13/12/2000 décret d’application 30/01/2002, il ressort de ces textes que le logement décent doit présenter les garanties et les caractéristiques fixées par ces dispositions concernant la sécurité physique et sanitaire des éléments d’équipement, de confort ; le nombre et la dimension des pièces selon le nombre d’habitants. Ce sont ces textes qui ont amené la JP a considéré que, n’est pas un logement décent, une chambre de bonne sans chauffage, sans arrivée d’eau potable, pas d’évacuation des eaux ménagères, pas de cuisine Civ. 3ème, 15/12/2004 n° 02-20614.

    Exigences excessives retenues par la JP, c’est ainsi que le bailleur n’est pas obligé, sur le fondement de l’obligation de délivrance, de satisfaire les besoins du locataire concernant sa pratique religieuse sauf s’il s’est engagé spécialement dans ce sens. La CC a décidé ainsi à propos d’un locataire de confession israélite qui invoquait cette obligation de délivrance pour dire que le bailleur devait installer un digicode devant lui servir pour la pratique de sa religion Civ. 3ème, 18/12/2002 n° 262 dans les bulletins.

    Les travaux à effectuer à la délivrance de la chose : article 6 paragraphe A de la loi de 89 en matière de bail d’habitation, cette disposition admet une clause expresse mettant à la charge du locataire des travaux mais elle doit comporter les modalités d’imputation sur les loyers de façon que le bailleur ne se décharge pas d’une de ses obligations sur le locataire.

     

    B/ L’obligation d’entretien

     

                Alinéa 2 de l’article 1719 du Code Civil, cette obligation se distingue de la réparation qui est liée à la délivrance car l’obligation d’entretien est indispensable pour que le locataire jouisse de la chose pendant le bail. Elle cours pendant la durée de bail, chaque fois que l’entretien incombant au bailleur (pour le locataire, on parle de charges locatives) devient nécessaire, il doit la réaliser ; a qui incombe les réparations ?

                La JP décide que le bailleur assure les grosses réparations (mur, toit, local…), cette charge ne peut pas être confiée par le bailleur au locataire. En cas de conflit entre les deux parties, ce sont les juges qui déterminent le débiteur des réparations mais si la chose est détruite, le bailleur est libéré notamment en cas de force majeur. Le bailleur qui n’exécute pas son obligation, s’expose à des réparations d’une somme incroyable ; le locataire peut agir en exécution forcée, et peut aussi obtenir l’exécution par un tiers mais au frais du bailleur à mise en demeure préalable et saisine du juge pour détermination du tiers, par conséquent, le locataire qui décide de faire lui-même les réparations ou fait appel à un tiers sans recours au juge à non remboursement. Civ. 3ème, 11/01/2006 n° 04-20142, cette décision énonce 2 conditions de remboursement des frais engagés par le locataire :

     

    -          la mise en demeure du bailleur d’effectuer les travaux ;

    -          l’autorisation judiciaire.

     

    A défaut de satisfaire ces deux conditions, le locataire n’obtient aucun remboursement ; le locataire peut aussi engager la responsabilité du bailleur s’il a subi un préjudice consécutif au défaut de réparation.

                La pratique est de suspendre le paiement des loyers à inexécution de ses obligations.

                Le risque de responsabilité du bailleur à l’égard des tiers qui subiraient un préjudice parce qu’il n’a pas effectué son obligation à application d’une décision de l’AP 6/10/2006 Dalloz 2006 p : 2825, JCP éd. Générale 2006 2ème partie, qui a posé le principe général suivant : « le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors qu’il lui a causé un dommage ».

     

    C/ Obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire

     

                Article 1719 3ème du Code Civil, c’est une obligation essentielle au bail car assurer la jouissance paisible est synonyme de ne pas troubler le locataire, c’est l’obligation d’éviter tout comportement susceptible de perturber la jouissance du locataire par exemple en changeant la forme des lieux, en entrant dans le local sans y avoir été invité, y amener des gens pour leur faire visiter… Cette obligation s’applique au principal et aux accessoires, elle vise même de simple négligence du bailleur si elles sont de nature à troubler le locataire.

     

    D/ Obligation de garantie

     

                Obligation qui se rapproche de celle de la vente, article 1721 du Code Civil mais il ne concerne que la garantie des vices, il faut y ajouter la garantie d’éviction régie par l’article 1725 du Code Civil.

     

                            1) La garantie des vices

     

     

                Article 1721 du Code Civil : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ». Ce texte est différent de celui sur le vice en matière de vente, la différence réside en ce que dans la vente on parle de vice caché alors qu’ici il n’est pas fait référence aux vices cachés.

                Le régime de ce vice semble être plus souple que dans la vente car ci dans les 2 cas il s’agit du défaut de la chose qui en empêche l’usage, en matière de bail, les deux conditions sont suffisantes, le vice caché n’est pas requis. Le bailleur doit garantie même s’il n’avait pas connu ce vice.

                On peut aussi se demander s’il faut que ce soit des vices antérieurs au bail ?

                On en conclu que le bailleur est tenu des vices quelque soit le moment de leur apparition donc même s’ils apparaissent en cours de bail, la garantie est donc permanente car le bail est à exécution successive à contrario de la vente.

                Il faut cependant que le défaut constitue un obstacle à la jouissance par le locataire, le locataire peut faire résilier le bail ou obtenir la réduction du loyer et dans tous les cas, son préjudice pourra être réparé sauf exonération du bailleur en cas de force majeure.

     

                            2) La garantie d’éviction

     

                Là aussi on peut la comparer avec la garantie d’éviction de la vente, 2 garanties :

    ·         Garantie du fait personnel (de droit ou de fait), le bailleur est garant de son fait personnel, c’est pour cela qu’il ne doit pas faire des interventions sur la chose sauf s’il s’agit de réparation urgente, le locataire est tenu de supporter la gène même si cela entraîne l’indisponibilité d’une partie de la chose. Mais si les travaux vont au delà de 40 jours, il peut obtenir une diminution des loyers ou faire résilier le contrat.

     

    ·         Garantie du fait d’un tiers : article 1725 du Code Civil : « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la choses louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». Implicitement, il rend le bailleur des troubles de droit des tiers donc en présence d’acte ou de comportement des tiers, il faut s’interroger sur leur qualification juridique. Si trouble de fait à bailleur pas tenu, trouble de droit à bailleur pas tenu. Ces principes soulèvent des difficultés de mise en application et le problème est celui de la définition de la notion de tiers : normalement personne qui n’a pas participé au contrat de bail mais la JP définit le tiers autrement.

     

    Titre du tiers par rapport au bailleur

    Tiers au sens de l’article 1725 tel qu’interprété par la JP ?

    Le bailleur est-il garant ou non ?

    Copropriétaire

    Oui

    Trouble de droit

    Colocataire

    Non

     

    Concierge du bailleur

    Non (Civ. 3ème 20/04/2005 n° 03-18390)

     

    Clients du locataire

    Non (Civ. 3ème 22/10/2003 n° 01-17183)

     

     

                Avec la loi du 19/05/1998 sur le produits défectueux, le loueur peut être tenu sur le fondement de ce texte lorsque les conditions sont réunies (défaillance de la chose ayant entraîné préjudice à autrui) à responsabilité délictuelle.

     

    II- Les obligations du locataire

     

                Article 1728 du Code Civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1º D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2º De payer le prix du bail aux termes convenus ».

     

    A/ Obligation relative à l’usage de la chose

     

    Le locataire est-il obligé d’utiliser la chose ?

               

    La réponse dépend de l’objet du bail car en fonction de la nature de l’objet, l’exploitation par le locataire peut constituer une condition de survie des droits des titulaires de la chose ; s’il en est ainsi, le locataire doit alors exploiter la chose parce que le défaut d’exploitation créer un risque relativement à la chose elle-même qui peut périr ou perdre sa valeur. Exemple : le FDC, le locataire doit l’exploiter sinon le fonds perd de sa valeur, il en est de même en matière de brevet, le licencier doit exploiter le brevet parce que la non-exploitation peut conduire à l’attribution d’une licence obligatoire à autrui et donc contre la volonté du breveté. Dans tous ces cas, la non-exploitation peut être sanctionné par la résiliation ou le non renouvellement du contrat à condition que le bailleur soit mis en demeure d’abord.

     

    Comportement du locataire : l’article 1728 du Code Civil énonce qu’il doit user de la chose en bon père de famille.

    Le locataire ne doit pas commettre d’abus dans l’utilisation de la chose, la JP sanctionne un certain nombre d’acte et de comportement qu’elle qualifie comme étant abusif exemple : le tapage nocturne, la débauche dans le local loué ; une décision a condamné la polygamie avec 3 femmes et 12 enfants, l’hébergement d’animaux dangereux ou en tout cas l’utilisation en violation d’une clause spécifique du contrat. Interdiction pour le locataire de changer la destination de la chose, en tout cas à respecter la destination conventionnelle.

    Dans le contrat de bail à usage d’habitation figure une clause « d’habitation bourgeoise » qui est une clause indiquant que le local sert uniquement d’habitation. Cette clause exclue tout autre usage comme par exemple l’usage professionnel ou l’usage commercial sauf à faire valoir une disposition légale spécifique. Article L 123-11-1 du Code de Commerce autorise l’installation du siège social d’une société au domicile du représentant légal de la personne morale malgré une clause contractuelle contraire. La durée ne peut pas excéder 5 ans…

    Le respect de la destination oblige aussi le locataire à ne pas modifier la substance de la chose, c’est pourquoi il ne doit pas supprimer, élargir, percer la chose ou la transformer sans autorisation expresse préalable du bailleur. Civ. 3ème 31/10/2006 n° 05-10553 rendu à propos du bail à usage d’habitation (loi de 89).

    L’obligation de respecter la destination de la chose pose des problèmes pour les commerçants car cela les confinent dans une activité précise indépendamment des circonstances articles L 145 à 147 du Code de Commerce organisent la déspécialisation (changement dans l’activité exercée dans le local loué). Ces textes organisent la déspécialisation partielle (adjoindre une activité connexe ou complémentaire) et la déspécialisation totale.

    Le locataire qui ne respecte pas la destination des lieux, s’expose à la résiliation du bail + application de la théorie de l’accession qui permet ici au bailleur d’exiger la remise en l’état des lieux ou e se prévaloir de l’article 555 du Code Civil ; quelque soit la solution à réclamation possible de D-I par le bailleur.

     

    B/ Obligation de payer le prix

     

    Le prix est le loyer, payer le loyer selon les modalités du contrat et contre une quittance délivrée par le bailleur à la demande du locataire, c’est une obligation essentielle pour le locataire. Il lui est interdit de la suspendre lorsque le bailleur n’exécute pas ses obligations, le bailleur prend souvent des garanties de paiement des loyers à la souscription du bail :

     

    ·         Dépôt de garantie dont le régime est fixé par la loi de 89 : somme versée par le locataire et destinée à couvrir les sommes qu’il devrait au bailleur en fin de bail, le montant est de 2 mois de loyer s’il s’agit de loyer mensuel sinon il n’y a pas de dépôt de garantie. A la fin du bail, cette somme est restituée au locataire en tenant compte des dettes du locataire, la restitution devant intervenir dans les 2 mois de la restitution des clés. Passé les 2 mois, le bailleur doit la somme + intérêts légaux ; 

    ·         Cautionnement d’une personne ;

    ·         La clause résolutoire de plein droit : clause qui prévoit la résiliation automatique en cas d’inexécution de son obligation pas le locataire, on en trouve dans le bail commercial et le bail d’habitation. Chacun des régimes spécifiques encadre cette clause résolutoire de plein droit exemple : la loi de 89 a fixé les cas dans lesquels cette clause peut être prévue (non paiement des loyers, défaut de souscription de l’assurance) en dehors des cas légaux, la clause n’est pas valable et même en cas d’inexécution, la clause ne produit pas ses effets de plein droit car elle signifierait qu’aussitôt la résiliation réalisée, il y aurait anéantissement du contrat et le juge n’interviendrait que pour constater les effets de la clause. La loi de 89 a voulu protéger le locataire en évitant cet effet automatique raison pour laquelle le bailleur est obligé d’adresser un commandement de payer et d’attendre la réaction du locataire dans le délai légal (2 mois), dans ce délai le locataire a plusieurs possibilités : demander un délai de grâce au juge, demande d’aide aux organismes sociaux… S’il ne réagit pas, le bailleur peut revenir devant le juge et faire constater la résiliation du bail à difficile de parvenir à cette situation parce que le locataire peut saisir la commission de surendettement à la BDF.

     

     

    III- La circulation du bail

     

                A/ Le changement dans la situation du bailleur

     

                            1) Le décès du bailleur

     

                En principe, son décès n’a aucune incidence sur le bail article 1742 du Code Civil sauf s’il est établi que les parties s’étaient engagées intuitu personae (clause expresse). A défaut d’une telle clause, au décès du bailleur, le contrat tombe dans le succession et comme il y a indivision, elle va s’appliquer au contrat à les héritiers deviennent co-bailleur.

     

     

    Cours du 30/10/2007

     

                            2) La vente de la chose louée

     

                Ce cas est régit par l’article 1743 du Code Civil « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail », le bail ayant une date certaine et le bail souscrit pas acte authentique sont transmis à l’acquéreur, donc il devient le nouveau bailleur. Le bail est opposable à l’acquéreur de l’immeuble mais le locataire peut être expulser si son contrat avait prévu qu’en cas de vente, le bail ne serait pas tenu ; ainsi, on voit que l’article 1743 du Code Civil n’est pas d’OP.

                Problème de la portée de la transmission, de l’étendue des droits transmis à l’acquéreur de l’immeuble ?

    C’est une question dont les juges ont été saisis à propos des garanties des loyers (garantie personnelle ou versement d’une somme d’argent + autres garanties : le Ministre du logement a indiqué un certain nombre de garanties pour le bailleur, elles ont été souscrites dans le cadre d’un accord cadre entre les professionnels de l’immobilier et le ministère du logement sur la Garantie des Risques Locatifs (GRL) et donc cette garantie est souscrite pour une durée de 12 mois, un des objectifs de ce contrat est de promouvoir la garantie des risques locatifs, accompagner les locataires et les propriétaires dans sa mise en place. Accord cadre du 24/09/2007 (chercher sur le ministère du logement et de la ville)).

    La CC s’est prononcé relativement à la caution à la suite de la transmission du bail à l’acquéreur de l’immeuble AP. 6/12/2004 Dalloz 2005, p : 70, 227, 749 et 1424… « En cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est sauf stipulations contraires transmis de pleins droits au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance des loyers cédés à l’acquéreur par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code Civil ».

     

    On peut s’interroger sur la situation du locataire ou le changement de bailleur dans le cadre des baux spéciaux ?

     

    ·         Le bail à usage d’habitation soumis à la loi de 1989, le bail peut il être transmis à l’acquéreur ? La réponse est non, la solution de l’AP ne s’applique pas parce que au terme de l’article 15 II, le locataire a un droit de préemption et en vertu de ce droit, le bailleur qui décide de vendre, doit proposer la vente au locataire en précisant les conditions. Le locataire peut donc décider d’acquérir soit par ses propres moyens, soit qu’il entend recourir au financement par une banque auquel cas l’achat est subordonnée à l’obtention du prêt. Il peut ne pas acquérir, s’il décide donc de ne pas acquérir, il devient occupant sans droit à l’expiration du congé qui lui a été donné. Dans le cadre de l’article 1743 du Code Civil, la transmission produit ses effets pour l’avenir et non pour la passé et cette date étant retenue parce que le locataire n’étant pas un tiers au contrat, on n’attend pas la publicité. Exemple : s’il faut restituer la garantie, ce n’est pas à l’acquéreur de le faire, c’est le vendeur qui doit restituer car il l’avait autrefois reçu. Si manquement ou faute du locataire en vertu desquelles le locataire peut être déclaré responsable et tenu de réparer le bailleur, l’acquéreur ne pourra pas recevoir cette indemnisation car l’action est personnelle au vendeur, elle ne peut être exercée par l’acquéreur que si elle a été cédée mais il faut noter les cas exceptionnels dans lesquels l’acquéreur peut valablement poursuivre le locataire :

     

    §  Cas ou l’obligation du locataire devait être exécutée à la fin du bail, ce n’est plus le vendeur qui est créancier mais l’acheteur ;

    §  Sanctions reportées en fin de bail ;

    §  Fautes rattachées à l’exécution de cette obligation Civ. 3ème, 21/11/2001 n° 00-13237 et 2/10/2002 Dalloz 2003 p : 731.

     

    B/ Le changement dans la situation du locataire

     

    1)    Le décès du locataire

     

    Article 1742 du Code Civil, le décès n’a aucun effet sur le contrat sauf s’il s’agit d’un contrat conclu intuitu personae, ce qui veut dire qu’en cas de décès du locataire, le bail tombe dans la succession et en indivision, les héritiers deviennent co-titulaires du bail, les règles de l’indivision s’appliquent et en particulier, les indivisaires ne se représentent pas et donc les actes destinés aux indivisaires doivent être adressés à chacun ; inversement, les actes des indivisaires adressés au bailleur doivent être fais par l’ensemble des indivisaires. Il y a donc en principe pluralité de liens entre les indivisaires et leur cocontractant mais cette pluralité peut être écartée par les indivisaires lorsqu’ils désignent un des leur pour les représenter.

    Avec la réforme du droit des successions intervenue en 2006 et la consécration du mandat posthume, cette technique peut permettre d’éviter les difficultés liées à l’indivision, à la gestion des biens indivis.

    Sur la pluralité des liens : Civ. 3ème, 11/07/2007 qui rappelle clairement que lorsque « le bail a été consenti par les propriétaires indivis, le congé par le preneur doit être délivré à chacun sinon il est nul sauf si les indivisaires ont désignés l’un d’entre eux pour les représenter comme mandataires ». Cette solution est applicable à tous les cas d’indivision quel qu’en soit le fondement juridique : indivision successorale, conventionnelle.

     

    Cette règle est inapplicable au bail à usage d’habitation régit par la loi de 89 parce que son article 14 énumère les personnes qui peuvent bénéficier du logement à la suite du décès du locataire :

               

    §  le conjoint survivant ;

    §  les descendants vivants avec le défunt depuis un an ;

    §  les partenaires pacsés ;

    §  les descendants ;

    §  les concubins notoires ;

    §  les personnes à charges vivant avec le défunt depuis un an.

     

     

    2)    La sous-location

     

    Elle désigne un bail consenti par le locataire à une tierce personne soit sur une partie soit sur la totalité de la chose louée. La sous-location est-elle valable ? ici encore il faut penser à deux réponses, que l’on soit dans le droit commun ou dans les droits spéciaux. Article 1717 du Code Civil selon lequel, la sous-location comme la cession est valable sauf clauses contraires. L’opération va donc introduire une troisième personne dans le bail ce qui a pour effet d’ajouter à la première série de relation (bailleur et locataire), une deuxième série (locataire et sous-locataire). Le locataire devient sous-bailleur à l’égard du sous-locataire donc il n’y a pas de lien juridique entre les parties extrêmes à la chaîne (bailleur principal et sous-locataire). Cependant, l’article 1753 du Code Civil permet au bailleur d’agir directement contre le sous-locataire pour réclamer le prix du loyer dans la limite du prix de sous-location à action directe.

     

    Quand est-il dans les baux spéciaux ? Selon la loi de 89, le principe est celui de l’interdiction de sous-louer avec comme exception l’autorisation du bailleur, la même règle vaut pour le bail commercial mais pour l’application de cette autorisation, il faut appeler le bailleur pour qu’il participe à la souscription de la sous-location. A défaut le bail principal peut être résilié à la demande du bailleur sauf renonciation. Civ. 3ème, 27/09/2006 n° 05-14700 « au visa de l’article L 145-31 du Code de Commerce, attendu que sauf stipulations contraires au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Dans cette arrêt il y avait une autorisation de sous-louer mais le locataire n’a pas appelé le bailleur au moment de la sous-location (il fait toujours faire participer la bailleur).

     

                           

    3) La cession du bail

     

                Le locataire se substitue à une autre personne et perd sa qualité de locataire en même temps que ses liens avec le bailleur cessent. Le cessionnaire est donc substitué au locataire, c’est lui qui devient locataire avec les charges et les droits du cédant auxquels il est substitué. C’est une opération donnant lieu au versement d’un prix de la part du cédant au nouveau locataire, opération autorisée par l’article 1717 du Code Civil.

               

                Quand est-il dans les baux spéciaux ? Pour les baux à usage d’habitation, selon la loi de 89, le principe est l’interdiction sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans le bail commercial, c’est le contraire article L 145-16 du Code de Commerce qui est hostile à la clause interdisant la cession du bail à l’acquéreur du FDC. Le régime de la cession dans les baux spéciaux vise des objectifs particuliers à éviter la spéculation, le bail est utile à celui qui acquiert le FDC.

     

                Quels sont les effets d’une cession régulière ? Le cessionnaire est substitué au cédant et devient le locataire face au bailleur, cette substitution s’opère en transmettant les droits et obligations du cédant au cessionnaire. C’est la raison pour laquelle s’agissant du bail commercial, la JP déclare que les cessions successives d’un bail commercial opèrent transmission des obligations qui en découlent au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs. Civ. 3ème, 9/07/2003 n° 02-11794 rendu à propos du bail commercial, cette décision applique l’article L 145-16 du Code de Commerce. En raison de cette substitution et en dépit de l’autorisation du bailleur, la cession peut être dangereuse pour la bailleur si du moins le locataire n’est pas aussi solvable que le cédant ; pour éviter ces risques, le bailleur peut prendre certaine disposition comme par exemple, exiger la garantie du cédant ou exiger un cautionnement de la part du cessionnaire.

     

     

    Section 3 : La fin du bail

     

     

    I- La fin du bail en général

     

                A/ Circonstances dans lesquelles le bail prend fin

     

    Le bail peut prendre fin à l’échéance lorsqu’il s’agit d’un CDD à application du régime des contrats à durée déterminée, s’il s’agit d’un CDI à application du régime des contrats à durée indéterminée.

                Destruction de la chose ou la disparition. Article 1712 du Code Civil énonce que si pendant la durée du bail la chose est détruite en totalité par cas fortuits, le bail est résilié de pleins droits. Mais s’il y a destruction partielle, le preneur peut demander la diminution des loyers et s’il ne peut plus utiliser la chose, il peut faire résilier le bail. Il n’a droit à aucun D-I. En revanche, si le bailleur ou même le locataire a commis une faute, les responsabilités de l’une ou de l’autre des parties seront mises en cause.

     

                B/ Obligations du locataire en fin de bail

     

                Le locataire doit restituer la chose et sa responsabilité peut être mise en jeu.

     

                            1) La restitution de la chose louée

     

                La restitution porte sur la chose telle qu’il la reçu, la chose et ses accessoires le tout dans l’état dans lequel il les avait reçu. On fait un état des lieux à l’entrée et à la sortie des lieux, cette comparaison permet de savoir si le locataire a rempli son obligation de restitution (en l’état). La chose est remise au bailleur et non à une tierce personne sauf si elle est mandataire du bailleur JP abondante sur cette question à travers celle de la remise des clefs. Par conséquent, la remise à un huissier a été déclarée nulle concernant l’obligation de restitution. La remise des clefs est l’acte qui concrétise la restitution de la chose car sinon on est occupant sans droit car le contrat a prit fin ; dans ce cas, le bailleur peut demander une indemnisation à indemnité d’occupation qui peut être le même montant que le loyer mais la qualification juridique change (calcul variable en fonction des circonstances). Exemple : dans le bail commercial Civ. 3ème, 3/10/2007 n° 06-17766 qui déclare que « l’indemnité d’occupation est déterminée conformément à la valeur locative ». Donc en principe, l’indemnité d’occupation court à partir de la fin du bail.

               

                Cette obligation de restitution doit être mise en relation avec l’obligation du locataire d’entretenir la chose en supportant les charges locatives. Ces charges locatives ont été énumérées par le décret de 1987, l’accomplissement de ces charges permet au locataire d’assurer la conservation de la chose afin de la restituer en fin de bail.

     

                            2) La responsabilité du locataire

     

    En cas d’incendie, de perte de la chose, de destruction de la chose et responsabilité du fait du tiers.

     

    En cas d’incendie : articles 1733 et 1734 du Code Civil qui déclarent le locataire responsable à moins qu’il ne prouve un  incendie qui résulte d’un cas fortuit, force majeure ou d’un vice de construction ou encore preuve de la communication de l’incendie par un immeuble voisin. Mais lorsque l’origine de l’incendie était connue, douteuse, il reste tenu c’est la preuve qu’il est soumis à une responsabilité très lourde et il s’agit d’un risque considérable compte tenu de l’actualité ces dernières années d’où la souscription des assurances. S’il y a plusieurs locataires, leur responsabilité est conjointe et non solidaire (à concurrence de la valeur locative du local occupé) mais s’il est établi que l’incendie a débuté chez l’un des locataires, lui seul sera tenu ;

     

    Du fait des tiers : article 1735 du Code Civil « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. » Les personnes de la maison sont :

    ·         les personnes que le locataire abrite ;

    ·         les personnes qu’il loge ;

    ·         les personnes qu’il fait entrer chez lui en les faisant entrer volontairement, la JP semble considérer que en les faisant entrer, le locataire les fait participer à l’usage du local c’est ainsi que les tribunaux ont retenu la responsabilité du locataire pour l’incendie provoqué sur sa mère, les violences du conjoint sur le gardien de l’immeuble, l’explosion du gaz due à une tentative de suicide de son frère, le vol commis par sa maîtresse. 

     

    La notion de personne de la maison n’est pas fondée sur un lien de droit entre le locataire et le tiers, peut importe le lien de droit, la JP ne tient pas non plus compte de la durée et du but du séjour du tiers chez le locataire Civ. 3ème, 16/06/2004 n° 03-12528.

                La qualité personnelle du tiers importe peu, le tiers peut donc être un simple visiteur ou un professionnel qui vient effectuer des travaux chez le locataire. Le locataire peut être exonéré en établissant le cas fortuit ou la force majeure Civ. 3ème, 1/03/1995 n° 93-12047 à incendie provoqué par un tiers entré chez le locataire par effraction, les juges ont considéré un cas de FM exonérant le locataire de sa responsabilité.

     

     

    II- Spécificités du bail a usage d’habitation selon la loi du 6/07/1989

     

    Selon ce texte, le bail peut prendre fin à l’initiative du bailleur ou du locataire

    A/ La fin du bail a l’initiative du locataire

     

                Le locataire a le droit de résilier unilatéralement le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois donné par LRAR, ce délai court à partir de réception de la lettre et non à partir de la date d’envoi (caché de la poste faisant foi). Civ. 3ème, 9/02/2005 n° 04-10219. Si le congé est inférieur à 3 mois, il n’est pas nul, il sera reporté de telle sorte que les 3 mois soient atteints.

                Dans certains cas, le locataire peut donner un congé inférieur à 3 mois s’il justifie de l’un des cas de dérogation prévus par la loi, le préavis sera d’un moi pour :

     

    ·         Un mois pour le locataire qui obtient un premier emploi ;

    ·         Un mois pour le locataire muté (même si c’est la même ville) ;

    ·         Un mois pour le locataire qui perd son emploi ou qui en obtient un après avoir perdu son emploi précédent ;

    ·         Un mois pour le locataire âgé de 60 ans lorsque son état de santé justifie le changement de domicile ;

    ·         Un mois pour le bénéficiaire du RMI.

     

    A la suite du congé, le bail continue jusqu’à expiration du préavis donc les obligations contractuelles continuent et à la fin du congé, le locataire est déchu de tous ses droits et devient occupant sans droit.

     

                B/ La fin du bail a l’initiative du bailleur

     

                L’article 15 prévoit plusieurs cas :

     

                            1) La reprise pour habiter ou loger les personnes indiquées par la loi

     

                Ce sont les ascendants et descendants naturels, son conjoint et les mêmes personnes (ascendants et descendants du conjoint), son concubin notoire ainsi que les mêmes personnes. Le congé est alors donné par LRAR ou par acte d’huissier, le délai du congé est de 6 mois à compter de la réception. A la suite du congé, il faut que le bénéficiaire occupe le logement ; si le bailleur est une SCI, l’occupant ne peut être que l’un des associés de cette société Civ. 3ème, 19/01/2005 JCP entreprise 2005 p : 304. N’est pas valable pour utiliser comme pied à terre (différent de l’habitation principale) Civ. 3ème 31/01/2001. Liste limitative à laquelle on ne peut pas ajouter d’autres personnes, c’est ainsi que la JP écarte la reprise au profit d’un ex-conjoint, d’un ex-concubin… de même pour un mineur. Le congé frauduleux peut être annulé et le locataire peut obtenir sa réintégration dans le local avec éventuellement D-I.

     

                            2) Le congé pour vendre

     

                Si le bailleur veut vendre, il doit respecter le droit de préemption du locataire article 15-2 et pour cela il doit adresser au locataire un congé accompagné d’une offre de vente. Le congé doit comporter les mentions légales à peine de nullité, ces mentions concernent le prix et les conditions de la vente envisagée ; ce congé n’est pas une MED Civ. 3ème, 11/07/2007 n° 06-15455, si le congé est valable, il vaut offre de vente au profit du locataire. Le délai est de 6 mois, le congé donné plus de 6 mois avant n’est pas irrégulier et le locataire ne peut donc pas le contester. Civ. 3ème, 11/07/2007.

     

                Quelles sont les solutions offertes au locataire ? S’il refuse l’offre, il est déchu de son titre d’occupation à déchéance de pleins droits. S’il accepte l’offre, il adresse sa réponse au bailleur et il dispose du délai de 2 mois pour réaliser l’acte de vente mais s’il indique au bailleur qu’il va recourir à un crédit, son acceptation est alors subordonnée à l’obtention dudit crédit et il a 4 mois pour obtenir ce crédit et faire réaliser la vente à prorogation du bail jusqu’à expiration de ce délai de 4 mois. Si la vente n’est pas réalisée, l’acceptation devient nulle et il perd tout titre d’occupation. Le locataire peut contester le congé en invoquant une irrégularité ou même la fraude de la part du bailleur (prix prohibitif). La fraude ne se présume pas. Le bailleur commet une faute s’il ne donne pas suite à son congé lorsque le locataire n’a pas pu acquérir. Il en sera de même s’il vend à un tiers à de meilleures conditions à manœuvre illégale car c’est une faute au droit de préemption. Pour éviter cela, le bailleur a l’obligation de refaire une offre au locataire si modification. S’il ne respecte pas cette règle, le locataire peut se substituer à l’acquéreur dans le mois qui suit la notification de la vente irrégulière Civ. 3ème, 25/06/2003 JCP 2003 IVème partie.

     

    3)    La résiliation pour motif légitime

     

    Il n’est pas définit par la loi, l’essentiel est que ce motif soit sérieux, ce motif peut être fondé sur le comportement du locataire mais il peut aussi exister en l’absence de toute faute du locataire. La JP a décidé comme motif légitime, la reprise par le bailleur pour loger son personnel et leur éviter ainsi d’avoir à parcourir de longue distance.

     

                            4) Le renouvellement du bail

     

                On parle de renouvellement lorsque le bailleur entend modifier les clauses et les conditions du contrat. Il doit notifier l’offre de renouvellement dans les formes et délais du congé à LRAR ou exploit d’huissier et cela dans le délai de 6 mois avant l’expiration du bail. L’offre doit contenir les clauses et les conditions que le bailleur veut modifier et s’il s’agit d’une augmentation de loyer, l’offre doit contenir les mentions de l’article 17-c de la loi. Cette disposition oblige le bailleur à mentionner les références au loyer pratiqué dans le bail ou justifier sa demande d’augmentation car les loyers doivent être manifestement sous-évalué. Cette offre de renouvellement empêche la reconduction du bail, le bail va cesser et un nouveau bail est conclu. Le locataire à plusieurs solutions lorsqu’il reçoit l’offre de renouvellement : soit il accepte, soit il refuse, soit il ne dit rien. Dans ces deux derniers cas, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation. Si elle ne parvient pas à concilier les deux parties, le tribunal peut être saisi du litige.

    Cours du 6/11/07 (rechercher JP à partir de là)

     

     (A rajouter partie sur la vente) Com. 23 octobre 2007 n°06-13979, l’arrêt concerne le prix, en violation des articles 1591 et 2262 du Code Civil « la vente consentie sans prix sérieux est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun ».

     

     

     

    CHAPITRE 3 : Le prêt à usage

     

     

                Article 1874 « Il y a deux sortes de prêt : celui des choses dont on peut user sans les détruire ; et celui des choses qui se consomment par l'usage qu'on en fait. La première espèce s'appelle "prêt à usage", ou "commodat". La deuxième s'appelle "prêt de consommation", ou simplement "prêt" ».

     

     

    Section 1 : Les conditions du prêt à usage

     

    I- Le consentement et la capacité des parties

     

    A/ Le consentement

     

    Le prêteur est celui qui met à disposition la chose, l’emprunteur bénéficie de l’usage de cette chose. Chacun doit consentir à l’opération, c’est une exigence de droit commun.

    Il s’agit non seulement de consentir à un prêt mais aussi de souscrire un contrat, c’est ainsi que la jurisprudence rappelle qu’il faut que le prêteur ait eu l’intention de prêter ou de ne pas souscrire. Il faut donc la volonté Civ. 1ère, 3 mai 2006 n° 05-16966 « Le prêteur soutenait qu'il n'avait jamais eu l'intention de consentir à Mlle Y... un prêt à usage portant sur son appartement mais qu'il avait seulement toléré sa présence dans ce dernier et que par suite l'occupation était précaire »

    L’intention est un élément du prêt alors que tolérer la présence d’une personne est un élément d’occupation précaire ; donc à défaut de l’intention, il n’ y a pas de prêt. Ceci a été confirmé par une décision antérieure Civ. 1ère, 5 mars 1991 D 1992 p : 508 à sans échange de consentement, il n’ y a pas de prêt.

     

    B/ La capacité

     

    Il s’agit de la capacité de droit commun, le prêteur doit avoir la capacité d’accomplir les actes d’administration.

    En revanche, il n’est pas nécessaire que le prêteur soit le propriétaire de la chose, mais il faut qu’il ait le droit d’utiliser la chose ; à défaut de ce droit, dans le cas où il est interdit à une personne d’utiliser une chose (exemple : le contrat de dépôt interdit au dépositaire d’utiliser la chose), il ne peut pas prêter la chose.

     

    II- Condition relative à la remise de la chose

     

    La remise de la chose est un élément de formation de ce contrat selon l’article 1875 du Code Civil « Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi », il faut que le prêteur mette à disposition la chose à l’emprunteur.

    Cette formalité est indispensable à la formation du contrat de prêt à usage mais elle ne vaut pas à tous les prêts. La jurisprudence considère depuis 1998 que « le prêt d’argent consenti par un professionnel du crédit n'est pas un contrat réel » à le contrat de prêt à caractère réel porte sur une chose et ne se forme que par la remise de la somme d'argent entre les mains de l'emprunteur.

    Les contrats de prêt d’argent souscrits pas un professionnel sont devenus consensuels du moins une autre formalité est exigée mais cette jurisprudence ne concerne pas le prêt à usage Civ. 1ère, 27 mai 1998 D 1999 p : 194 ; Civ. 1ère, 28 mars 2000 JCP 2000 II n° 10296, Civ. 1ère, 17 mars 2006 n° 02-20374.

     

    Quelles  sont les choses susceptibles d’être prêtées ? Au travers de la jurisprudence, toute sorte de choses matérielles et immatérielles comme le droit de propriété intellectuel, le brevet, les droits sociaux… Crim.14 février 2007 n° 06-86721 à la clientèle peut être donnée par un prêt à usage, cette décision relève de l’application du contrat de prêt à usage à la clientèle.

     

    III- Condition relative à la durée de prêt

     

    La mise à disposition est provisoire car il y a l’obligation de restituer la chose en fin d’usage Civ. 1ère, 3 février 2004 n° 01-00004 « l’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s'en être servi est de l'essence du commodat que lorsque aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable ».

    C’est une jurisprudence constante confirmée par l’arrêt précité du 3 mai 2006 donc l’essence de commodat est la restitution, ce qui invoque le caractère temporaire du prêt.

    En principe la durée d’utilisation du prêt est indéterminée et interminable car l’usage est permanent. Or, le prêteur prête pour un temps, à l’expiration de ce temps, il récupère de la chose. La jurisprudence a du intervenir en distinguant deux durées :

     

    ·         La durée conventionnelle qui peut être explicite et implicite. Elle s’apprécie en fonction de l’intention des parties. Exemple : le prêt d’un logement par les parents à leur fils marié a été interprété comme étant un prêt implicitement à durée jusqu’à la fin de la vie commune Civ.1ère, 15 octobre 1985 n° 252 et 8 décembre 1993 D 94 p : 240 ;

     

    ·         La durée indéterminée : d’après la jurisprudence, lorsque aucun terme n’est pas prévu par les parties, en absence de terme, c’est l’usage permanent. Si le prêteur veut récupérer la chose ; d’abord c’est le juge saisi qui statuait sur la durée Civ. 1ère, 12 novembre 1998 D 1999 p : 414 JCP 1999 II n°10157. Mais par la suite, il y a eu un revirement jurisprudentiel qui est intervenu par l’arrêt du 29 mai 2001 D 2001 p : 30 « en présence de prêt à usage sans durée conventionnel avec usage permanent, il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ». La grande portée de l’arrêt est de classifier le prêt à usage au CDI pour permettre l’application du régime juridique du CDI à cessation à l’initiative de chacune des parties avec un délai de préavis. Cette qualification a un effet de soustraire la détermination du pouvoir du juge pour laisser le problème aux parties Com. 13 mars 2007 n° 05-17809.

     

    Section 2 : Les effets du prêt à usage

     

    Le prêt à usage est un contrat de bienfaisance et unilatéral donc effet pour l’emprunteur, cependant l’utilisation de ce contrat par professionnel a modifié son régime juridique. En ce sens la jurisprudence a retenu des obligations à la charge du prêteur.

     

    I- Les obligations du prêteur

     

    Traditionnellement ses obligations ont pour seul but de laisser l’emprunteur utiliser la chose.

     

    A/ L’obligation de laisser utiliser la chose par l’emprunteur

     

    L’article 1889 du Code Civil « Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre », permet exceptionnellement de retirer la chose en justifiant un besoin pressant et imprévu, le juge apprécie s’il existe un besoin et son caractère pressant et imprévu.

    C’est ainsi que la jurisprudence considère que la maladie qui existait avant la souscription, n’est pas un besoin imprévu ; le juge doit motiver sa décision.

    Cette exigence est posée par  Civ. 3ème, 4 mai 2000 D 2001 p : 3154, et Civ. 3ème, 10 mai 2005 n° 02-17256. Cette décision énonce que « lorsqu’un terme est convenu, le prêteur peut mettre fin avec un délai ». Sur ce point, il faut préciser l’incidence, la jurisprudence n’admet pas l’article 1889 parce que pour une personne malade au lieu d’invoquer sa maladie, il peut se prévaloir du caractère indéterminé si les conditions sont satisfaisantes d’où l’utilité d’indiquer la durée en pratique.           

     

    B/ Le remboursement des dépenses faites par l’emprunteur

     

    Les dépenses définies par l’article 1890 du Code Civil « Si, pendant la durée du prêt, l'emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu'il n'ait pas pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser », ce sont des dépenses nécessaires et urgentes supportées par l’emprunteur parce qu’il pouvait contacter le prêteur.

    Pour être remboursé, l’emprunteur doit justifier les dépenses, leur nature, leur montant, et les circonstances qui doivent démontrer qu’il ne pouvait pas le contacter. Si les faits lui sont imputables, il ne peut pas être remboursé.

     

    C/ La responsabilité du prêteur à raison du fait de la chose 

     

    Le prêteur est tenu du fait de la chose article 1891 du Code Civil « Lorsque la chose prêtée a des défauts tels qu'elle puisse causer du préjudice à celui qui s'en sert le prêteur est responsable, s'il connaissait les défauts et n'en a pas averti l'emprunteur » ; les conditions entraînent à la faute spécifiée, le défaut d’information sur le vice de la chose alors que le prêteur le connaissait, c’est une responsabilité subjective.

    Ceci est plus évident si le prêteur était victime de cette chose, la connaissance est appréciée au moment de la souscription exemple : une personne prête son cheval sans informer de son comportement dangereux alors qu’il était lui même la victime de tel acte 17 sept  2002 n° 01-831510, un garagiste prête un véhicule de remplacement sans informer sur l’étendu de garanties de l’assurance, sans informer l’intérêt de souscrire une assurance complémentaire.

    Face à cette responsabilité de l’article 1891 du Code Civil, il faut s’interroger sur la loi de 1989 sur les produits défectueux, ce texte permet de relever la responsabilité délictuelle de prêteur lorsque la chose présente un défaut en vertu de l’article 1386 du Code Civil « Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction » qui définit les conditions.

     

    II- Les obligations de l’emprunteur

     

    Civ. 1ère, 23 novembre 2003 n° 01-16291.

     

    A/ Obligation relative à l’usage de la chose

     

                L’emprunteur n’est pas obligé d’utiliser la chose en principe même s’il décide d’en faire l’usage, il doit respecter les termes du contrat. L’usage est personnel parce que la plupart des contrats de prêt à usage sont conclus intuitu personae.

     

    B/ La conservation de la chose

     

                Il n’a pas le droit de sous prêter la chose, il doit faire usage de la chose comme un bon père de famille en supportant les frais d’usage. L’usage à des fins non contractuels est un usage abusif ; sanction pénale pour le détournement qui relève d’abus d’usage. Sur le plan civil, le prêteur peut demander la résiliation du contrat en raison de sa faute.

     

    C/ L’obligation de restituer la chose a la  fin du prêt a usage

     

                Puisqu’il doit restituer la chose en fin du contrat, la jurisprudence affirme que c’est une obligation essentielle du contrat. C’est l’emprunteur ou ses héritiers qui doivent restituer la chose, il ne peut pas exiger qui ce soit le prêteur qui vienne chercher la chose en fin de contrat Civ. 1er, septembre 2003 n°01-00655. La restitution sur la chose ainsi que ses accessoires, si la chose est détruite l’emprunteur restitue la valeur actuelle de la chose ; la restitution peut porter sur autre chose, tout dépend des termes contractuels. Cette restitution intervient à la fin du contrat.

     

     

     

    Les contrats spéciaux peuvent se définir comme les contrats souscrits dans la vie courante (privée ou professionnelle), cela vise les principaux contrats ou encore les contrats usuels. Or, selon le principe de la liberté contractuelle, les parties sont libres de souscrire les conventions qu’elles veulent sous réserve du respect de l’Ordre Public, des Bonnes Mœurs et de la loi.

    Cette liberté justifie de la diversité des contrats souscrits.

     

    Existe t-il un contrat ou des contrats spéciaux ?

     

    Le Code Civil a définit plusieurs contrats que l’on appelle le contrat nommé cependant il en existe d’autres appelés les contrats innommés. Ces contrats qui sont le fruit de l’imagination des parties, révèlent l’insuffisance de l’identification des contrats spéciaux aux contrats nommés. Pourtant, il est important de savoir quel régime appliquer à ces contrats innommés ?

    Les parties qui ont imaginé le contrat, prévoient généralement les règles applicables ; le contrat innommé est la source des règles applicables.

    Cette difficulté montre que la notion de contrat spécial est difficile à cerner, elle se révèle devant le juge saisi du litige entre les parties ; or, il est obligé de statuer en concédant à la qualification juridique qui est un préalable à la détermination des règles applicables.

    A l’occasion, le juge peut soi rattacher le contrat innommé à un contrat du Code Civil sinon le contrat sera considéré comme relevant d’un système particulier à contrat sui generis.

    Cependant, ces difficultés sont accentuées par l’évolution même des contrats spéciaux (diversification). En premier lieu, on constate le développement du phénomène du contrat sur le plan quantitatif et sur le plan qualitatif. Le développement du phénomène contractuel s’explique parce que le contrat est l’instrument essentiel des relations sociales et économiques et la vitalité des ces relations s’exprime à travers la vitalité des contrats.

    Les contrats se diversifient en se spécialisant, souvent la spécialisation se fait sur la base d’un contrat innomé exemple : la vente, le Code Civil a prévu le droit de la vente alors qu’aujourd’hui il y a diversification en fonction de l’objet vendu.

    A l’unité d’origine, c’est substituer une diversité aujourd’hui.
    La professionnalisation des contrats est un autre élément de la diversité des contrats spéciaux ; ces contrats servent non seulement à assurer la circulation des biens et services mais aussi à organiser l’activité de certains professionnels. Cette utilisation du contrat a fait évoluer les contrats spéciaux dans ce sens que des contrats qui à l’époque du Code Civil étaient de bienfaisances (gratuits) sont devenus des instruments de travail pour les professionnels et en ont perdu leur gratuité. Le besoin d’une protection d’une partie (la plus faible) comme le salarié, le locataire ou encore le consommateur.

    Il y a eu création du Code de la Consommation, il faut distinguer les contrats entre professionnels et consommateurs des autres contrats.

    Si l’on retient comme critère de classification, la qualité des parties, il y a :

     

    -          les contrats entre consommateurs à Code Civil ;

    -          les contrats entre particuliers et professionnels à Code de la Consommation ;

    -          les contrats entre professionnels à Code Civil ou Code de Commerce.

     

    La notion de contrats spéciaux est difficile à cerner et l’assimilation est vite faite avec les contrats usuels.

     

    Quand est-il des contrats spéciaux ?

     

    Définir les contrats spéciaux revient à se demander qu’est ce que la Théorie Générale. Les contrats spéciaux se sont les règles applicables à un type de contrat, or, chaque type de contrat correspond à une réalité pratique, c’est en cela que chaque type de contrat est un contrat spécial.

    Un contrat spécial permet de résoudre un problème particulier dans uns situation particulière. Il y a une complémentarité entre droit spécial et Théorie Générale.

    Les relations entre Théorie Générale et contrat spécial sont allées dans plusieurs sens, en premier lieu, la multiplication des types de contrat a pour effet de réduire l’influence de la Théorie Générale. Par exemple, certains contrats se sont tellement spécialisés qu’ils ont acquis une réelle autonomie par rapport à la Théorie Générale (contrat de travail, contrat d’assurance…).

    Des règles spéciales ont pu développer leur domaine d’application et accéder au rang de la Théorie Générale exemple : article 1780 du Code Civil avait prévu la faculté de résiliation unilatérale seulement pour les contrats de louage or tous les contrats à durée indéterminée sont susceptibles de résiliation unilatérale. Certaines règles de la Théorie Générale ont été vivifiées grâce à des contrats particuliers ; de telle sorte que, ces règles ont reçu application même à des contrats que l’on disait autonomes par rapport au droit commun.

    L’article 1134 3° du Code Civil s’applique aussi au contrat de travail. Ces exemples montrent aussi que l’on ne peut pas étudier les contrats spéciaux sans se référer à la Théorie Générale.

     

    Sources du droit des contrats spéciaux

     

    La diversification ne rend pas non plus facile la détermination des sources des contrats spéciaux :

     

    • Sur le plan interne : le Code Civil, le Code de Commerce et le Code de la Consommation + les textes non codifiés comme par exemple la loi du 31/12/1975 sur la sous-traitance ;
    • Sur le plan externe : il y a des conventions internationales comme la convention de Vienne du 11/04/1980 sur la vente internationale de marchandises et la convention de Rome du 19/06/1980 sur la loi applicable aux relations contractuelles + source communautaire (directives sur les agents commerciaux et les agences de voyage et directive sur les produits défectueux transposées par la loi du 19/05/1986, directive du 25/05/1999 concernant certains aspects de la vente et de la garantie transposée par l’ordonnance du 17/02/2007 (à étudier) ;
    • + Jurisprudence ;
    • + Décisions ou avis des autorités administratives tel que le Conseil de la Concurrence, la Commission des clauses abusives ;
    • + Usages et pratique.

     

    Classification des contrats spéciaux

     

    Elle s’impose pour des raisons pratiques en ce sens que les contrats sont nombreux. C’est une technique juridique permettant de regrouper des éléments présentant des rapprochements dans le but de leur appliquer les mêmes règles.

    La Doctrine a proposé une classification dépassée entre grand et petit contrat (bienfaisance). La classification entre contrats civils et commerciaux est fausse car certains contrats sont mixtes donc civils et commerciaux.

    Classification fondée sur la qualité des parties au contrat en distinguant les contrats entre professionnels et consommateurs (Code de la Consommation) ce qui n’est pas le cas des autres contrats (entre professionnels ou non-professionnels).

    Distinction entre contrat interne et international, les règles sont également différentes.

    Certains auteurs ont proposé une distinction entre contrat de prêt à porter (contrat standardisé) et contrat sur-mesure (contrat négocié en fonction des intérêts des parties).

    Distinction entre contrat d’échange et contrat d’organisation.

    Ces différentes classifications qui se succèdent n’ont pas épuisé le champs de la réflexion.

     

    Comment dans le cadre de ce cours, appréhender les contrats spéciaux ?

     

    TITRE I : LES CONTRATS RELATIFS AUX BIENS

     

    Ce sont des contrats qui font partie du Code Civil au titre des contrats nommés mais ils ont connu une évolution qui a fait qu’ils ne sont plus identiques au contrat de 1804.

    Chacun de ces contrats s’utilise aujourd’hui relativement à des biens nouveaux (immatériels comme les brevets qui peuvent faire l’objet d’une cession ou d’une licence).

    Le Code Civil distinguait le prêt à usage du prêt de consommation (argent). Le prêt a connu aujourd’hui une évolution fondée sur la protection de l’emprunteur (consommateur) surtout lorsqu’il s’agit du prêt d’argent. Cette évolution pose le problème de leur détermination de leur régime juridique.

    Lorsqu’il s’agit de protection, le Code de la Consommation s’applique ; dans d’autres cas, ce sera soi le Code Civil ou le Code de Commerce, soi les textes non codifiés.

    Par contre, d’autres contrats n’obéissent à aucun régime parce que rien n’est prévu, ceci s’applique au contrat sur brevet parce que le Code de Propriété Intellectuelle n’a pas organisé la cession ou la location du brevet article 613-8 du Code de la Propriété Intellectuelle.

    Dans d’autres cas, le législateur renvoi aux dispositions du Code Civil comme avec l’apport des biens dans une société selon qu’il s’agit d’un apport en propriété auquel cas l’apporteur est assimilé au vendeur alors que s’il s’agit d’un apport en jouissance, l’apporteur est assimilé au bailleur à l’article 1843-3 du Code Civil.

    Ces différents renvois au Code Civil permettent de considérer que le Code Civil semble être le droit commun de ces contrats, ce qui pose le problème de la relation entre de droit ou ce fonds commun et des règles qui seraient spécifiques et sur le plan de l’analyse, cela impose d’étudier le fonds commun mais en l’éclairant avec des règles particuliers.

     

    CHAPITRE 1 : Le contrat de vente

     

                La vente est l’un des contrats fondamentaux dans le Code Civil : articles 1582 à 1685 du Code Civil, « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, l’autre à la payer ».

                Il en découle 2 séries d’obligations réciproques :

    -          Contrat synallagmatique ;

    -          Contrat réciproque.

     

    Le texte n’envisage pas de formalités comme le montre au surplus l’article 1583 du Code Civil : « l’accord des parties est suffisant » donc il s’agit d’un contrat consensuel.

    C’est également un contrat commutatif, or toutes les ventes ne sont pas des contrats commutatifs comme par exemple les ventes en viager : l’acheteur s’engage à verser une rente au vendeur jusqu’à son décès, l’aléa est un élément de ce contrat.

     

    La formation de la vente diffère en fonction de l’objet vendu et des valeurs en jeu.

    Les parties procèdent à la négociation, d’où la naissance de contrats sur-mesure.

    Quand les contrats portent sur des valeurs considérables, il y a une phase de pourparlers de négociation : le précontrat. Or des contrats peuvent être souscrits pendant ce temps là.

    La période précontractuelle peut comprendre une phase non contractuelle et une phase contractuelle.

    Les contrats préalables à la vente sont diversifiés donc il y a une intense activité contractuelle avant le contrat de vente.

    Certains de ces contrats sont prévus par le législateur, d’autres sont l’œuvre de la pratique.

     

    Section 1 : Les contrats préalables d’origine légale

     

    • La vente à l’agréage ;
    • La vente avec faculté de rétractation ;
    • La vente subordonnée à un droit de préemption ;
    • Les apports préliminaires ;
    • Les pactes de préférence ;
    • Les promesses d’achat et de vente ;
      les contrats cadres.

     

    Cour du 9/10/07

     

    I- La vente à l’agréage

     

    Ceci désigne les ventes dans lesquelles la chose est soumise à l’appréciation de l’acheteur avant qu’il ne donne son consentement :

     

    Ÿ  C’est le cas de la vente à la dégustation 1587 du Code Civil qui s’applique à certains produits alimentaires, le vendeur met la chose à la disposition de l’acheteur et celui-ci va goûter avant de dire s’il achète ou non exemple : vente du vin. Jusqu’à ce que l’acheteur se prononce, il n’est pas encore acheteur car il bénéficie d’un droit d’option (choix), soit il décidera d’acquérir, soit il décide de ne pas acquérir. Lorsque l’on parle de droit d’option, cela veut dire que l’exercice de ce droit n’emporte aucune responsabilité sauf abus. Mais il arrive que l’acquéreur renonce au bénéfice de cette option, mais elle peut se déduire de son comportement, interprété dans le sens de la volonté de ne pas faire usage de son droit d’option. Civ. 1ère 2/07/2007 arrêt n° 0511791, elle décide que la renonciation à l’article 1587 du Code Civil, ne peut pas résulter du seul silence des parties mais elle peut être tacite si les circonstances traduisent la volonté des parties. Lorsque les parties renoncent à ce texte, cela veut dire que la qualification de l’opération change à vente pure et simple.

    Ÿ  La vente à l’essai : article 1588 du Code Civil, l’acheteur a le droit d’essayer la chose, il fait usage de cette chose ; dans la mesure où cette chose lui donne satisfaction, il va l’acquérir. Cet usage par l’acheteur lui permet d’apprécier la chose et de décider d’acquérir ou non. Il faut que les termes de l’opération souscrite par les parties soient clairs, que l’on sache s’il y a possibilité de renonciation ou non.

     

    II- Les ventes avec faculté de rétractation

     

    Dans ces ventes, le contrat ne devient définitif qu’à l’expiration du délai fixé pour la rétractation. Mais le plus souvent, ils donnent lieu au versement d’une certaine somme que l’on doit qualifier juridiquement (régimes différents).

     

    Arrhes : somme versée par l’acheteur avec une faculté de renonciation et cette faculté est reconnue à chacune des parties ; si le vendeur renonce, il rembourse le double de la somme versée article 1590 du Code Civil, si c’est l’acheteur, il perd cette somme. L’acompte se distingue de l’arrhes ;  l’acheteur a commencé à payer le prix de la chose, c’est une partie du prix. Cela suppose que la vente soit parfaite. L’acheteur n’a plus le droit de renoncer sinon il engage sa responsabilité contractuelle car le contrat est déjà formé. Ces règles peuvent être modifiées par un texte article 114-1 du Code de la Consommation qui dit que toute somme versée par un consommateur à un professionnel, doit recevoir la qualification d’arrhes. En droit de la consommation, l’acheteur a toujours la faculté de rétractation de 7 jours ouvrables.

     

    III- Les ventes subordonnées à un droit de préemption

     

    Le droit de préemption est un droit légal accordé à une partie par lequel cette partie bénéficie d’une priorité en cas de vente de la chose indiquer par le texte. Exemple : le législateur a créé le droit de préemption des communes lorsque l’on vend un immeuble, de même que les locataires mais ces derniers ont le choix d’acheter ou non.

    En vertu de ce droit de préemption, le vendeur est obligé de notifier sa décision de vendre d’abord et en priorité au titulaire de ce droit ; de telle sorte que la vente ne peut être faite à une tierce personne qu’après la décision du titulaire du droit. Ainsi très souvent, le vendeur et le tiers non titulaire de ce droit souscrivent une vente sous condition suspensive.

     

    Section 2 : les contrats préalables issus de la pratique

     

    I- Les accords préliminaires 

     

    Ceux sont des contrats par lesquels les parties s’obligent simplement à discuter les termes de la vente. Ils peuvent comporter les éléments du contrat de vente mais leur objet n’est pas la chose à vendre mais le principe même de la négociation.

     

    II- Le pacte de préférence

     

    Il désigne l’engagement pris par le propriétaire de la chose de la vendre au bénéficiaire s’il en décide ainsi. Il est fragile parce que subordonné à la décision du vendeur de vendre. Si le propriétaire d’un autre contrat que la vente, le pacte n’a plus aucun intérêt. S’il décide de vendre, il doit respecter l’engagement qu’il a pris donc de proposer au bénéficiaire du pacte. De telle sorte que si le bénéficiaire ne veut pas acquérir, le propriétaire peut vendre à une tierce personne. En principe, c’est une convention entre le promettant (propriétaire) et le bénéficiaire de la priorité. Cette convention ne comporte pas nécessairement les conditions de la vente.

    Si le propriétaire décide de vendre, il doit respecter son engagement, donc de proposer la vente aux mêmes conditions que celles offertes à des tiers.

    Que se passe t-il quand le propriétaire ne respecte pas son engagement ? Sur le fondement de la jurisprudence, on distingue 2 périodes :

     

    Ÿ  Avant l’arrêt de la chambre mixte du 26/05/2006 JCP 1ère partie n° 10142..., le bénéficiaire du pacte pouvait réclamer des D-I en prouvant que le promettant à violer son engagement ou obtenir l’annulation du contrat souscrit avec le tiers à condition de prouver la mauvaise foi du tiers (connaissance de l’existence du pacte par le tiers et prouver que le tiers savait que le bénéficiaire voulait se prévaloir du contrat). Celui qui demande l’annulation n’est pas partie au contrat donc en violation de l’article 1135 du Code Civil mais ici la CC a admis l’annulation sur la base de la fraude ;

    Ÿ  L’arrêt du 26/05/2006 a bouleversé la jurisprudence, « Mais attendu que si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation des contrats passés avec des tiers et d’obtenir sa substitution à l‘acquéreur, c’est à la condition que ce tiers… » la nouveauté est la substitution du bénéficiaire au tiers. Cette distinction a pour effet de modifier la nature des relations entre le promettant et le bénéficiaire du pacte. Droit de suite à aller chercher la chose dans le patrimoine d’un autre. Cette décision de la chambre mixte est en train de faire jurisprudence parce que plusieurs décisions postérieures sont aller dans le même sens Civ. 3ème 31/01/2007 arrêt n° 05-21071 Dalloz 2007 n°24 page 1598, en l’espèce le bénéficiaire du pacte n’a pu obtenir l’annulation et sa substitution au tiers parce qu’il n’a pas prouvé la mauvaise foi du tiers. En revanche l’arrêt du 14/02/2007 a pu autoriser la substitution du bénéficiaire car les conditions de la mauvaise foi étaient remplies. Cependant, les conséquences de l’arrêt de la chambre mixte vont au-delà du domaine de la vente parce que les solutions énoncées s’appliquent dans tous les cas où la préférence accordée à l’une des parties n’est pas respectée et que le tiers a participé à la fraude. Il en sera ainsi dans les cas ou cette préférence existe souvent, les conséquences sont sérieuses dans les relations d’affaires qu’il s’agisse des pactes entre actionnaires, des baux, de cession de FDC…

     

    III- Promesses d’achat et promesses de vente

     

    Les promesses se distinguent du pacte dans la mesure où elles se situent dans le processus de la vente en ce sens que, soit c’est le vendeur, soit c’est l’acheteur qui s’engage à vendre ou à acheter en laissant à l’autre un droit d’option, on parlera de PUV, soit ceux sont les 2 qui s’engagent en attendant la réalisation d’un acte, on parlera de PSV.

     

                A/ Les Promesses Unilatérales de Vente (PUV)

     

    C’est un contrat unilatéral ce qui signifie que les règles générales du contrat s’appliquent, la promesse n’est pas en principe formaliste donc elle est consensuel mais elle est soumise à l’article 1840 A du CGI qui exige l’enregistrement à peine de nullité pour la vente d’immeuble, ou de la vente d’un FDC dans les 10 jours qui suivent l’acceptation de la promesse.

    La CC a apporté une restriction de ce formalisme par l’arrêt de l ‘AP du 24/02/2006 arrêt n° 04-20525 Dalloz 2006 p 1396, 2057 et 2076, JCP 2006 2ème partie n° 10055, l’AP a décidé que si la promesse est inséré dans une transaction, il y a dispense de l’enregistrement.

     

    Le promettant : il est définitivement engagé dans la vente donc cet engagement survie à son décès et que ses héritiers devront l’exécuter. De même s’il devient incapable. Selon la jurisprudence, le non respect de  son engagement ne l’expose qu’à des D-I justification : l’engagement du promettant constitue une obligation de faire ou de ne pas faire article 1142 du Code Civil s’applique, il prévoit des D-I et non l’exécution forcée. Mais compte tenu de la décision de la chambre mixte qui a autorisé la substitution du bénéficiaire, on abouti à une exécution forcée alors que l’obligation du promettant dans le pacte est moins consistante que celle du promettant dans la promesse.

     

    Le bénéficiaire dispose d’une option, ne pas acquérir ou acquérir dans ce cas on dit qu’il lève l’option. C’est par la levée de l’option que la vente se forme définitivement, encore faut-il qu’elle intervienne dans les délais. Si avant cette levée, le bénéficiaire verse une somme au promettant : c’est l’indemnité d’immobilisation considérée comme partie du prix mais le bénéficiaire perd cette partie du prix s’il ne lève pas l’option sauf dispositions légales contraires comme la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) modifiant l’article 1589 du Code Civil en insérant l’article 1589-1 : interdit les versements à l’occasion d’un engagement unilatéral. Le texte sanctionne la violation de cette interdiction par la nullité de cet engagement.

     

    Conséquence du non respect de la PUV : le promettant viole son engagement soit en décidant de ne plus vendre, soit en vendant à une tierce personne, soit en accomplissant un acte paralysant le droit du bénéficiaire parce que c’est un acte qui a pour effet d’empêcher l’accomplissement de la promesse. Dans tous ces cas, la jurisprudence sanctionne la violation de l’engagement par des D-I, elle n’a pas admis jusqu’à présent l’exécution forcée. Solution que la Doctrine suggère en affirmant qu’il faudrait autoriser l’acheteur qui lève l’option a obtenir la vente forcée par une décision judiciaire. Il n’y aurait pas annulation de la vente irrégulière, ni substitution du bénéficiaire au tiers, celui-ci pourra d’ailleurs engager sa responsabilité délictuelle s’il était de mauvaise foi.

     

                B/ Les Promesses Synallagmatiques de Vente (PSV)

     

    Elle résulte de l’accord entre les deux parties mais contrairement à la PUV, les deux s’engagent. Comme dans la PUV, l’acte comporte la chose et le prix.

    Comment distinguer la simple promesse de la véritable vente ? Selon l’article 1589 du Code Civil, la promesse de vente vaut vente lorsque les parties se sont entendues sur la chose et le prix ; or, dans la PSV, il y a la chose et le prix. La réponse dépend de la volonté des parties parce que si en plus des conditions légales (la chose et le prix), les parties ont prévu un autre élément comme condition du contrat, leur accord sur la chose et le prix n’est pas encore la vente, c’est un PSV laquelle deviendra la vente à la réalisation de la condition qu’ils ont ajouté (généralement l’acte de vente).

    Mais il faut que les termes de la promesse soient clairs parce que s’il n’y a pas de précisions concernant une condition supplémentaire, la JP décide que l’accord sur la chose et le prix, c’est la vente. La distinction entre la PSV et la vente elle-même est une question de technique contractuelle.

     

    IV- Les contrats cadres

     

    Ceux sont des contrats qui organisent les modalités de conclusion des contrats postérieures. Ils contiennent des éléments qui seront mis en œuvre à l’occasion de ces futurs contrats, contrats d’application. On les trouvent dans le domaine de la distribution, dans le secteur agricole et industriel, le domaine des assurances, le domaine bancaire et financier.

    Ceux sont en général des contrats avec un contenu complexe compte tenu de la complexité des prestations contenues dans ces contrats exemple : les contrats de bière souscrits entre les cafetiers et les brasseurs, les contrats de pompistes… dans le contrat cadre de bière, on peut trouver l’obligation essentielle pour le brasseur de fournir le cafetier en bière et d’autres produits du contrat, le brasseur peut promettre son assistance financière au cafetier sous forme de prêt pour développer son affaire ou alors il s’engage à garantir les emprunts réalisés.

    Le contrat peut aussi comporter la promesse d’assistance logistique comme le prêt de matériel au cafetier, la concession de la licence de ses signes (marque…), location de locaux au cafetier, l’assistance technique promise par le brasseur.

    Le contrat cadre est donc soumis au droit commun des contrats ainsi qu’aux dispositions particulières (souvent impératives) du droit de la concurrence article 330-3 du Code de Commerce.

     

                A/ Formation des contrats cadres

     

    Les règles de droit commun doivent être observées et s’ajoutent des règles spécifiques exemple : l’obligation précontractuelle d’information de l’article 330-3 du Code de Commerce.

    Ces conventions sont en général souscrites pour une durée de 1O ans et elles comportent une clause d’exclusivité (d’achat ou de fourniture ou réciproque).

    En ce qui concerne le prix dans ces contrats, ces précisément à l’occasion de ces contrats que l’AP a décidé par plusieurs arrêts du 1/12/1995 que l’indication du prix n’est pas nécessaire ; ainsi, les modalités d’expression du prix sont libres.

    Le contrat est en principe consensuel mais en général l’écrit est exigé pour permettre le contrôle de la DGCCRF.

    L’exécution de ces contrats s’opère par la conclusion des contrats envisagés dans les conditions prévues dans le contrat cadre comme par exemple la prévision que chaque année, le distributeur devra s’approvisionner pour telle quantité de marchandises chez le fournisseur. Il faut donc que chacune des parties respecte le quota indiqué dans le contrat cadre.

    Le contrat cadre prendra fin à l’échéance s’il est à durée déterminée, en revanche, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, il faudra le préavis de celui qui veut y mettre fin. Lorsque le contrat cadre prend fin, il faut organiser les conséquences de la cessation entre les parties et peut être même, il vaut mieux organiser cette fin dès la conclusion du contrat car très souvent à la fin du contrat, des difficultés existe quant aux stocks non écoulés. Si rien n’a été prévu, le fournisseur se trouve avec un stock invendable (clause de non concurrence).

    Il est arrivé que l’une des parties notamment le distributeur exige une indemnité de fin de contrat de la part du fournisseur ou même une aide spécifique pour sa reconversion, le JP rejette une telle demande. Là aussi, il faut en discuter au moment de la conclusion du contrat. Cependant, s’il y a abus, faute imputable à l’une des parties, elle devra en supporter les conséquences (indemnisation..).

     

     

    Section 1 (sur le contrat de vente) : Les conditions de formation de la vente

     

    La vente obéit à des conditions relatives aux parties (I), conditions relatives à la chose (II) et au prix (III).

     

    I- Les parties à la vente

     

    En principe, toute personne peut souscrire un contrat de vente article 1594 du Code Civil, cette liberté légale s’applique à la décision de contracter mais aussi au choix du cocontractant mais dans ces deux aspects, la liberté est limitée. Par exemple, l’obligation de vendre permet d’assurer la paix sociale, l’intérêt général, c’est ainsi que l’article 122-1 1° du Code de la Consommation interdit le refus de vendre sauf pour un motif légitime et l’infraction à ce texte constitue une infraction de cinquième classe. La JP a sanctionné un pharmacien dans un arrêt du 21/10/1998 JCP 2ème partie n° 10163 qui avait refusé de vendre des contraceptifs à une personne en invoquant ses convictions religieuses.

    Restrictions empêchant certaines personnes d’acquérir : les personnes chargées de la gestion des biens d’autrui ne peuvent acquérir ces biens car il y a conflit d’intérêt, articles 1596 et 1597 du Code Civil.

    Il faut introduire les conditions de droit commun article 1134 du Code Civil.

     

    II- La chose

     

                A/ Nature de la chose vendue

     

    La chose doit être déterminée compte tenu de l’article 1128 du Code Civil à laquelle il faut ajouter 1598 du Code Civil concernant la vente. Ces dispositions précises les choses susceptibles d’être vendues ainsi certaines choses ne peuvent être vendues, en est-il ainsi des choses dont la vente est interdite ou les choses ne pouvant faire l’objet d’un contrat. Les choses insusceptibles de contrat varient en fonction de la JP, Civ. 1ère 7/11/2000 JCP 2001 2ème partie, la clientèle civile est susceptible de cession à condition que la liberté de choix du professionnel par le client soit respectée.

    En revanche, certaine choses sont exclues du domaine contractuel et par conséquent du domaine de la vente pour des raisons particulières, les choses dangereuses pour la santé, la sécurité des personnes sont exclues pour des raisons de santé publique. La JP a ajouté à cette catégorie, les produits cosmétiques périmés Cale. 16/05/2006 petites affiches mai 2007 (commentée par la prof).

    De même, les choses contrefaites sont insusceptibles d’être vendues, dans ce cas, l’interdiction de vendre permet de protéger le titulaire de la marque Cale. 24/09/2003.

    Les organes humains sont également insusceptibles d’être vendus.

     

                B/ Les caractères de la chose

     

    Ceux sont de droit commun mais avec certaines particularités :

     

    La chose doit exister au moment de l’accord des parties sinon il y a défaut d’objet à nullité. Il en est ainsi, si la chose n’a jamais existé ou si elle est détruite. La disparition postérieure à la vente n’a aucune incidence sur la convention à application de la théorie des risques.

    Les choses futures peuvent être vendues en vertu de l’article 1130 du Code Civil mais le transfert de la propriété est reporté à la date d’existence de cette chose.

    C’est ainsi que l’on peut vendre une chose à fabriquer, c’est le cas d’un immeuble à construire article 1601-1 et suivants du Code Civil.

     

    La chose doit être déterminée ou déterminable : ceux sont les parties qui déterminent la chose notamment quand il s’agit d’un corps certain alors que la chose de genre est déterminée par l’espèce et la quotité exemple : le riz.

    Les choses de genre ont besoin d’être par la suite individualisées, c’est cette individualisation qui permet le transfert de propriété. S’il s’agit de chose vendue au poids, à la mesure… le transfert de propriété interviendra au moment de la pesé, de la mesure…

     

    La chose doit appartenir au propriétaire : selon l’article 1599 du Code Civil, la vente de la chose d’autrui est nulle, parce que la vente opère transfert de propriété donc il faut l’avoir au préalable. Mais la nullité est relative, elle protège exclusivement l’acheteur et non une autre personne, ni le vendeur, ni le véritable propriétaire. L’obstacle à l’action est l’article 1165 du Code Civil.

    Le propriétaire est protégé par des mesures de protection du droit de propriété (droit de suite qui s’exerce par la revendication).

    Lorsqu’il s’agit d’une chose mobilière, l’article 2279 du Code Civil possession vaut titre.

    La question de la vente de la chose d’autrui doit être distinguée des cas dans lesquels le vendeur assure la chose des droits en même temps que d’autres personnes exemple : en cas d’indivision, en cas de communauté conjugale ou d’usufruit, s’il s’agit d’une chose indivis ce sont les règles de l’indivision qui vont s’appliquer, l’indivisaire qui veut céder ses droits doit prévenir les co-indivisaires pour qu’ils puissent exercer leur droit de préemption. Cette obligation incombe non seulement à l’indivisaire mais aussi aux professionnels (avocats ou notaires).

    La violation de cette obligation d’information est sanctionnée par la nullité de la cession irrégulière article 815-16 du Code Civil.

    Pour les biens communs aux époux, l’article 1422 du Code Civil impose le consentement des 2 époux pour les actes de disposition à titre gratuit entre vifs. En revanche, le consentement des deux est nécessaire pour les actes d’aliénation et les droits réels portant sur des immeubles, les actes relatifs au FDC et les exploitations dépendant de la communauté, les meubles corporels soumis à une publicité, les droits sociaux non négociables. Sanction : l’époux qui n’a pas consenti peut demander la nullité, le délai est de deux ans à compter de la découverte et même s’il y a divorce la nullité peut être obtenue.

     

    III- Le prix

     

    C’est un élément du contrat de vente article 1583 du Code Civil, le prix est une condition de validité et les parties doivent le déterminer.

     

                A/ Le prix en tant que condition de validité de la vente

     

    Le prix doit être déterminé (précisé) ou déterminable (les éléments pour le déterminer sont déterminées par les parties), à l’inverse, la vente est nulle à nullité absolue.

    Le prix doit être réel et sérieux, il n’est donc pas fictif, simulé ou dissimulé. La simulation consiste pour les parties à concevoir 2 actes, un officiel comportant un prix apparent et un officieux avec le prix réel, il y a donc fraude et le plus souvent, les parties veulent dissimuler le prix réel au fisc (droits d’enregistrement réduit). L’article 1840 du CGI déclare la contre-lettre nulle.

    Interdiction du vil prix mais il peut être symbolique comme dans la cession des entreprises. Si absence de prix, vente nulle Civ. 1ère 23/05/2007.

     

    Distinction entre prix dérisoire et prix lésionnaire, la lésion ne s’applique qu’à certaines ventes (immeubles) et aux conditions de l’article 1614 du Code Civil -5/12ème et si elle est constatée par le juge, l’acheteur pourra soit compléter le prix ou maintenir la vente (rachat de la lésion), soit il laisse s’anéantir le contrat, on parle alors de récision pour lésion.

    Cours du 16/10/2007

     

                B/ Compétences des parties dans la fixation du prix

     

    En principe, les parties déterminent le prix parce que c’est un des éléments discutés par les parties. Elles sont seules compétentes pour le déterminer dans le cadre de leur négociation. Le juge ne peut pas déterminer lui-même le prix. Dans un certain nombre de secteur, le prix est imposé.

     

    Les parties peuvent aussi décider de confier la charge de détermination du prix à une tierce personne quand elles n’ont pas par exemple compétence pour le déterminer elles-mêmes à article 1592 du Code Civil le prévoit, cette tierce personne est appelé « arbitre » par le texte mais il s’agit en faite d’un mandataire, il faut que les parties confient une telle charge en insérant une clause « à dire d’expert ». Le tiers doit présenter certaines garanties de compétence, d’objectivité, d’impartialité…c’est la raison où il ne doit pas avoir de relation avec une des parties. La décision de ce tiers devient la loi des parties et la JP admet simplement l’erreur grossière du tiers. Le plus souvent, la méthode de détermination est prévue par les parties. Le tiers engage sa responsabilité pour dol ou pour toutes ses fautes. Seule la partie qui aura subie un préjudice pourra obtenir réparation (sous-évaluation).

     

    JP abondante en Droit des Sociétés relativement à l’évaluation des droits sociaux (parts sociales ou actions).

     

    Com. 6/06/2001 JCP entreprise 2002 p : 1433, Com. 4/02/2004 Dalloz 2004 p : 2330, Com. 6/02/2007 arrêt 0521271.

     

    En principe, la vente est un contrat consensuel mais il devient formaliste dans des cas particuliers et notamment lorsqu’un texte prévoit un formalisme ad validitatem à vente concernant un brevet par écrit à peine de nullité.

    Dans les autres cas, la vente peut être soumise à un formalisme d’efficacité à formalisme d’opposabilité qui protège l’acquéreur contres les tiers + formalisme de preuve ad probationem.

    Concernant le formalisme de validité : Civ. 1ère 12/07/2007 n° 0610362 a déclaré nul d’une nullité absolue, un acte notarié sans signature des parties.

     

     

    Section 2 : Les effets de la vente

     

    I- Le transfert de propriété (effet automatique)

     

    Article 1583 du Code Civil qui énonce que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit.

    Transfert automatique de pleins droits, c’est la loi qui attache cet effet à la vente ; on parle de transfert instantané sitôt que la vente est parfaite bien qu’il n’y ait pas transfert effectif de la chose vendue.

    L’application de ce principe varie en fonction de la nature du bien :

                - Il s’applique pleinement au corps certain ;

                - Alors que s’il s’agit de chose future ou chose de genre, il faut attendre leur individualisation.

     

    Le transfert automatique n’est pas une règle d’Ordre Public donc les parties peuvent y déroger soit en retardant la date du transfert, soit en anticipant la date légale. L’article 1583 ne parle que des relations avec les parties d’où la question : Quant est-il des relations avec les tiers ?

    La loi a réservé le cas de la relation avec les tiers, ce contrat devait être résolu par les règles d’inopposabilité.

    Si le bien est soumis à une règle de publicité légale (RCS ou INPI ou Conservation Foncière), le transfert qui a eu lieu entre les parties, devient opposable aux tiers à partir de la date où cette formalité a été accomplie. Cette règle est valable aussi pour certains biens sociaux en Droit des Sociétés, les parts sociales d’une SARL cédées à des tiers.

    Cette formalité permet à l’acquéreur d’opposer son titre aux tiers, il s’agit donc d’une mesure de gestion du conflit entre l’acheteur et les tiers notamment lorsque le bien a fait l’objet de ventes successives (celui qui aura effectué la formalité en premier, obtiendra gain de cause) sauf agissement frauduleux (il savait que le bien était déjà vendu à quelqu’un d’autre).

     

    Quand il s’agit de biens meubles non soumis à publicité, la règle de conflit est celle de l’article 1141 du Code Civil dans le même sens de l’article 2279 du Code Civil.

     

                A/ Étendue du transfert de propriété

     

    Quels sont les droits transmis à l’occasion du transfert de propriété ?

    La réponse découle d’une règle de droit : l’accessoire suit le principal. La notion d’accessoire varie avec la  chose vendue. La JP opère une distinction entre les droits et actions attachés à la chose qui doivent circuler avec cette chose. Il s’agit d’accessoire  de la chose, parce que indispensable à l’exploitation de la chose.

    Les engagements tendant à protéger l’exploitation de la chose, circulent avec la chose quelque soit le titulaire de cette chose ; il s’agit donc d’éléments objectifs par le simple fait ou en raison du lien avec la chose principale. Ce qui permet de penser que cet élément perd sa nature d’origine en raison de son utilité par rapport à la chose exemple : dans la cession de clientèle civile, commerciale, le cédant prend un engagement de non-concurrence. Cet engagement va donc circuler avec la clientèle, il perd sa notion personnelle car attachée à la clientèle. Pour la clientèle civile à Civ. 1ère 3/12/1996 JCP éd. Notariale 1998 p : 202 (commentaire de le preuve).

     

    Les droits attachés à la personne du vendeur ne circulent pas avec la chose car ils appartiennent au vendeur et lui seul peut décider de transmettre à l’acheteur (décision expresse et non équivoque). Exemple : les actions en responsabilité dont le vendeur est titulaire en tant que victime de préjudice causé par des tiers à la chose comme lorsque le locataire a détérioré la chose et le bailleur vend,  l’acheteur peut poursuivre le locataire qui est à l’origine du préjudice subi par la chose ? Article 1165 du Code Civil, le principe est que l’acheteur ne peut agir directement contre le locataire sauf clause dans le contrat.

    Les actions personnelles au vendeur doivent faire l’objet d’une clause Civ. 3ème 7/07/2004 arrêt n° 0211335 à vente d’un terrain exploité par un agriculteur ayant commis des dégâts sur le terrain (Affaire Stade de France).

     

                B/ Effets du transfert de propriété

     

    En raison de l’automaticité, il y a circulation automatique de la chose, la chose sort du patrimoine du vendeur pour entrer dans celui de l’acheteur. Le vendeur n’a plus aucun droit dessus même s’il ne l’a pas livré donc s’il vend la chose application de l’article 1599 du Code Civil. L’acheteur peut la vendre parce qu’il est légalement propriétaire de cette chose.

    Si la chose est détruite (incendie…), l’acheteur ne peut refuser de payer en application de la théorie des risques RES PERIT DOMINO. En fonction de la réponse à la question qui est propriétaire de la chose ? On détermine qui est responsable d’où l’intérêt pour les parties d’aménager le transfert de propriété (transfert au moment de la livraison de la chose) ou tout en maintenant le transfert de propriété, dissocier le transfert de risques (risques à la charge du vendeur jusqu’à livraison).

    En cas de péremption de la chose, l’acheteur peut avoir un recours contre le transporteur auquel le bien a été remis. Si le bien a péri en cour de transport, le transporteur est responsable de la perte de la chose.

     

    II- Obligations des parties

     

                A/ Obligations du vendeur

     

    Les obligations du vendeur se sont accrues et sont devenues complexes bien plus qu’à l’époque.

     

                            1- L’obligation de délivrance

     

    Articles 1604 à 1624 du Code Civil, la délivrance signifie mettre la chose à la disposition de l’acheteur. En contrepartie, l’acheteur doit prendre livraison. Le vendeur délivre et non livre !!!

    Étendue de cette obligation de délivrance : mettre à la disposition de l’acheteur la chose elle-même et ses accessoires. La chose correspond à celle vendue c’est-à-dire une chose qui présente les mêmes caractères que la chose ayant fait l’objet de la convention à obligation de conformité. Il incombe donc à l’acheteur de contrôler cette conformité ; s’il y a conformité, le vendeur a rempli son obligation sinon on peut s’interroger sur le pourquoi de la non-conformité ? Si c’est l’acheteur qui s’est trompé sur sa commande, il ne peut invoquer un défaut de conformité.

    Le vendeur ne peut être tenu que si la non-conformité peut lui être imputable. Dans une telle situation, l’acheteur a intérêt à la suite du contrôle qu’il effectue, à émettre des réserves car en l’absence de ces réserves il est censé avoir accepté la chose. Civ. 1ère 26/06/2001 arrêt n° 9917630, « la réception sans réserves couvre les défauts apparents de non-conformité ». Civ. 3ème 6/10/2004 arrêt n° 0220755 vente d’un hôtel par un marchand de biens sans y avoir réalisé des travaux, l’immeuble devait servir d’habitation mais il n’y avait pas de compteur d’électricité ; le vendeur a estimé qu’il n’avait aucune obligation concernant ce compteur, le juge a condamné le vendeur à faire les installations, il a estimé que l’immeuble ne pouvait pas être délivré sans cet accessoire (le compteur).

     

    Que ce passe t-il en cas d’inexécution de l’obligation de délivrance ? Il y a inexécution en cas de non délivrance ou délivrance non conforme. L’acheteur a un droit d’option à travers la mise en demeure et le choix entre l’exécution forcée et la résolution (article 1184 du Code Civil). Dans le deux cas, il faut une décision judiciaire. Ces actions sont transmises avec la chose vendue. L’exécution forcée consiste à astreindre le vendeur à la délivrance (échange ou réparation de la chose parfois). La résolution est judiciaire sauf si les parties ont prévu une clause résolutoire de pleins droits dans le contrat mais même dans ce cas il faut une mise en demeure préalable de s’exécuter.

     

    L’acheteur peut demander réparation du préjudice subi.

     

                            2- Les obligations de garantie

     

                                       a) Garantie d’éviction

     

    On parle d’éviction en cas de troubles de l’acheteur provoqués soit par le vendeur, soit par des tiers personnes. Il faut alors distinguer selon l’origine du trouble.

    Troubles provoqués par le vendeur à garanti du fait personnel, le vendeur est garant de tous ses faits personnels que ce soit des troubles de droit (lorsque le trouble est fondé sur un droit que l’intéressé invoque) ou de fait (perturbation non fondé sur la revendication d’un droit).

    Troubles provoqués par des tiers à troubles de droit seulement, en cas de troubles de fait l’acheteur en fait son affaire. Exemple : achat d’un appartement et un SDF vient s’installer dans les escaliers ; il faut qualifier l’occupation comme étant un trouble de fait donc le vendeur n’est pas tenu.

    S’il s’agit de troubles de droit, l’acheteur peut lorsqu’il est poursuivi par le tiers, appeler le vendeur en garantie dans le procès. Sur le plan procédural, il y a une économie de procédure. L’acheteur peut ne pas appelé le vendeur en garanti ce qui est risqué car s’il perd le procès, le vendeur contre lequel il se retourne, peut lui reprocher de ne pas l’avoir sollicité.  Article 1640 du Code Civil. Quelque soit le cas, l’action en garantie permet à l’acheteur évincé d’obtenir le remboursement du prix de la chose même s’il y a perte de la chose par cas fortuit ou force majeure.

     

                                       b) Garantie des vices cachés

     

    Articles 1641 à 1648 du Code Civil, le vendeur est garant des vices cachés de la chose si ces vices rendent la chose impropre à un usage normal ou si les vices sont tels que l’acheteur aurait donné un moindre prix s’il les avait connu. Cette garantie s’applique au principal et aux accessoires. Civ. 1ère 25/11/1997 la disquette attachée au journal vendu était défectueuse ; le vendeur du journal était responsable du non-usage de la disquette.  Ce genre de décision est appelé par la Doctrine, la JP massive.

     

    Conditions de cette garantie des vices cachés : 1) il doit s’agir d’un vice de la chose (inhérent à la chose) par opposition à un défaut externe à la chose. Par exemple, si la situation résulte d’une mauvaise utilisation de la chose, il ne s’agit pas d’un défaut. Si cela résulte d’une incompatibilité de la chose à une autre, il n’y a pas vice caché. 2) le vice doit être antérieur au transfert de propriété (non révélé mais existant). Le vice est caché pour l’acheteur, il y a une appréciation sévère lorsqu’il s’agit d’un professionnel, souple quand il s’agit d’une personne non initiée car cela veut dire qu’il n’a pas la compétence technique pour découvrir les vices de la chose.

     

    Le caractère caché est plus facile à admettre. AP 27/10/2006 n° 0518977 Bulletin de la CC du 15/01/2007 le profane ne peut pas être obligé de recourir à un expert pour prouver les vices cachés. Si l’examen élémentaire ne révèle pas de vice, c’est qu’il est caché. Quant à l’acheteur professionnel, sa qualité joue contre lui car la JP a décidé que le professionnel est censé connaître le produit à affirmation d’une présomption irréfragable. Il ne doit pas s’en tenir à l’examen élémentaire comme le profane car il est censé en avoir les compétences c’est ainsi que le caractère caché est admis exceptionnellement dans deux cas : en cas de dissimulation du vice par le vendeur et lorsque le vice ne pouvait être décelé comme détruisant la chose.

    Le vice rend la chose impropre à son usage à rédhibitoire (obstacle à l’usage de la chose). Le vice peut simplement diminuer l’usage mais elle doit être telle que l’acheteur n’aurait pas achetée cette chose.

     

    Effets de la garantie des vices cachés : l’acheteur a un droit d’option entre demander l’anéantissement de la vente par l’action rédhibitoire avec restitution de la chose ou par l’action estimatoire qui lui permet de conserver la chose mais en obtenant diminution du prix. Le choix incombe à l’acheteur seul. Choix qui subsiste même si l’acheteur a commis une faute. Le choix doit être opérer dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Est-ce que la clause insérée par le vendeur concernant la garantie des vices cachés est valable ? La clause peut ne pas être valable dans certaine situation comme lorsqu’il avait connaissance du vice article 1643 du Code Civil ou que l’on est dans une relation non professionnelle (clause abusive). Elle est valable dans une relation professionnelle de la même spécialité.

     

                                        c) Garantie née de l’ordonnance du 17/02/2005

     

    Cette ordonnance a transposé la directive du 25/05/1999 relative à certain aspect de la vente et garantie de certain bien de consommation. La directive entendait protéger le consommateur et simplifier les garanties dues par le professionnel en rassemblant la conformité et les vices cachés pour n’en faire qu’une seule garantie à la garantie de conformité. Texte codifié dans le Code de la Consommation aux articles 211-1 et suivants. Les personnes concernées sont le vendeur qui agit dans le cadre de son activité professionnelle et l’acheteur consommateur donc le vendeur occasionnel ne relève pas de ce texte mais des dispositions du Code Civil. La loi précise ensuite les biens soumis à cette garantie de conformité : l’article 211-1 vise ces biens qui sont les meubles corporels, biens meubles à fabriquer ou à produire; eau, gaz délimité dans un volume ou en quantité déterminée.

     

    Conditions : le défaut de conformité qui se déduit de la définition de la conformité, c’est l’article 211-4 du Code de la Consommation qui énonce les caractéristiques d’un bien conforme à usage normal, si usage spécial, l’acheteur  doit le dire au vendeur. La conformité peut être appréciée par les parties compte tenu des qualités du bien.

    L’ordonnance définie en des termes particuliers la conformité, elle doit exister « lors de la délivrance de la chose » donc différence avec la conformité de droit commun car ici c’est le moment de la délivrance et non celle du transfert. Le texte présume comme tel les défauts qui apparaissent dans les 6 mois de la délivrance.

     

    Quels sont les effets de cette nouvelle garantie ? le délai dans lequel l’acheteur doit agir est de deux ans à compter de la délivrance de le chose alors que le texte de droit commun prévoit deux ans mais à compter de la découverte du vice. L’action en garantie n’est reconnue qu’à l’acheteur direct et non au sous-acquéreur. Et le vendeur poursuivit par l’acheteur peut agir lui aussi contre son propre vendeur, contre les intermédiaires successifs et même contre le producteur.

     

    De quelles actions dispose l’acheteur ? Droit d’option qui lui permet de choisir entre la réparation et le remplacement seulement si la voie choisie est disproportionnée par rapport à la seconde, le législateur autorise le vendeur à agir selon la seconde. Le choix effectué ne doit pas être disproportionné par rapport à la voie non choisie. Autre voie possible pour l’acheteur, il peut restituer la chose et récupérer le prix ou alors conserver la chose en réclamant une partie du prix (ressemblance avec l’action estimatoire) ; cette action est possible en cas d’impossibilité de réparation ou de remplacement de la chose vendue ou encore lorsque la solution qu’il a choisi ou la solution proposée ou convenue avec le vendeur, ne peut pas être mise en œuvre dans le mois qui suit la réclamation ou encore lorsque la mise en œuvre présente des inconvénients majeurs pour l’acheteur à gratuité de toutes ces actions.

     

    Quel est le sort des régimes préexistant face à ce nouveau régime ?

    Le régime préexistant est maintenu puisque ici il s’agit d’un régime exceptionnel donc il coexiste avec les autres régimes contractuels ou extracontractuels reconnu par la loi.

    Selon l’ordonnance, une garantie contractuelle peut s’ajouter à cette garantie légale, il faudra alors que le vendeur précise le contenu de cette garantie contractuelle, les éléments, le régime… cette ordonnance sanctionne les clauses exclusives ou limitatives de responsabilité en les considérant comme non écrites donc nulles !!!

     

    Comment s’applique pratiquement cette garantie face aux autres régimes prévus ? Chercher la JP.

     

    Cours du 23/10/2007

     

                B/ Obligations de l’acheteur

     

                Obligation principale : payer le prix dans le respect des clauses contractuelles que ce soit le moyen ou la date de paiement. Dans le prix a payé, il y a d’abord le prix de la chose qui va donc être payé au vendeur ou à son représentant mais aussi supporter les frais de vente.

               

    L’acheteur doit prendre livraison dès lors que le vendeur a délivré la chose ; à défaut de prendre livraison, le vendeur peut solliciter l’exécution forcée si cela est possible. Dans ce cas là, le vendeur peut résilier le contrat unilatéralement sans recours au juge (article 1657 du Code Civil).

     

     
     
    Chapitre 2 : Le contrat de louage

     

    Articles 1708 et suivants du Code Civil, l’article 1708 énumère 2 catégories de louage :

     

    -          le louage des choses ;

    -          le louage d’ouvrage.

     

    L’article 1709 définit le louage des choses puisqu’il affirme que le louage des choses est un contrat : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».

    L’article 1710 quant à lui définit le louage d’ouvrage, c’est un contrat de prestation de service puisque l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix alors que dans l’article 1709, il s’agit de faire jouir de quelque chose contre un prix.

     

    Le louage des chose : contrat de mise à disposition, le bénéficiaire en a la jouissance temporaire ce qui veut dire qu’il peut utiliser la chose et qu’il doit la restituer à l’expiration du délai contractuel. Le texte mentionne la contrepartie de cette mise à disposition à règlement d’un prix (appelé parfois redevance). A partir de ces caractères, le contrat de bail ou contrat de location est devenu un contrat très utile dans la pratique compte tenu de ses diverses utilisations possibles ; dans la vie sociale, il permet de fournir un logement à une personne non titulaire d’un immeuble.

                Le contrat de bail a été utilisé comme instrument de politique pour mettre en œuvre le droit au logement en réglementant le contrat de bail de manière à protéger le locataire contre le bailleur.

    Le bail est aussi utilisé dans les relations d’affaires pour permettre à des propriétaires de certain bien d’une certaine valeur économique, de mettre ces biens à la disposition d’autrui qui vont les exploiter et ainsi, le professionnel titulaire de la chose comme l’exploitant peuvent tirer concurremment des revenus de la chose puisque l’exploitant va payer une redevance au titulaire en utilisant la chose pour en tirer lui-même ses revenus exemple : le FDC, les droits sociaux…

    Cette diversité dans l’instrumentation du bail donne lieu à une diversité du régime juridique, il est variable en fonction du but visé par le bail. Face à cette diversification, les dispositions du Code Civil devraient servir de droit commun mais seulement sur des points non régis par la réglementation particulière.

     

     

    Section 1 : La formation du contrat de bail

     

    I- Les parties au bail

     

                A/ Le bailleur

     

                Son consentement est indispensable, il faut qu’il ait la capacité de souscrire le contrat de bail. Cette exigence permet de dire qu’une personne incapable ne peut souscrire un contrat de bail. S’il s’agit d’un mineur non émancipé, il faut qu’il soit représenté.

                Le bailleur est propriétaire de la chose, la location est un acte d’administration, la capacité n’est donc pas requise.

                Ce bail va donc produire tous les effets d’un bail normal, donc chacune des parties va devoir respecter ses obligations.

                Mise en location d’une chose sur laquelle plusieurs personnes ont des droits à usufruitier ou personnes mariées sous le régime de la communauté ou personnes en indivision. En ce qui concerne l’usufruit, l’usufruitier peut consentir à une location sous réserve que la durée correspond à celle pendant laquelle il est titulaire de la chose car passé le délai d’usufruit, le nu-propriétaire récupère tout. Cependant, il faut le concours du nu-propriétaire qui ne peut être écarté que par décision judiciaire. Civ. 3ème 2/02/2005 arrêt n° 03-19729, le bail irrégulier consenti par l’usufruitier est inopposable à l’égard du locataire. Mais si le locataire est de bonne foi, son droit est opposable au nu-propriétaire à application de la théorie de la bonne foi.

                En ce qui concerne l’indivision, le nouvel article 815-3 du Code Civil distingue les pouvoirs des indivisaires en fonction de la nature de la chose.

                Quant aux époux, le consentement des deux est indispensable pour les biens énumérés par la loi : le fonds rural, la bail commercial (il suffit que le local fasse partie des biens communs pour qu’il y ait besoin du consentement des deux époux, si un seul des époux donne son consentement, le bail est nul, l’autre époux peut agir dans les deux ans de la découverte de l’acte).

     

                B/ Le locataire

     

                Qui a la qualité de locataire ?

                En principe, il s’agit de la personne ayant personnellement souscrite le contrat ou la personne ayant été représentée à la souscription. Cependant, certaine personne acquiert la qualité de locataire en raison d’un rapport juridique avec un locataire « locataire par ricochet ». Article 1751 du Code Civil, « les époux sont co-titulaires du bail sur le local qui sert comme logement familial ». En cas de divorce, c’est le juge qui va attribuer le logement en fonction des intérêts sociaux des époux.

                Cette co-titularité créée une co-solidarité des époux à l’égard du bailleur à obligation de payer le loyer, le divorce ne met pas fin à cette obligation. La JP a décidé du maintien de cette solidarité jusqu’à transcription de la décision de divorce Civ. 3ème, 31/05/2006 arrêt n° 05-16920.

                Au décès de l’un des époux, le survivant a un droit exclusif sur le bien, il est protégé contre les héritiers qui veulent l’expulser.

                Comme effet de la solidarité, les actes signés par un époux seul sont inopposables à l’autre exemple : donner congé…

     

    II- L’objet du bail

     

                Il doit satisfaire les conditions de droit commun comme l’exigence que la chose doit être dans le commerce et la JP est intervenue à propos de ce que l’on a appelé l’affaire des mères porteuses et la location des vagins AP 31/05/1991.

                En principe, seuls les biens consomptibles peuvent faire l’objet d’une location, cependant, même les biens consomptibles peuvent faire l’objet d’une location exemple : location de fruit pour aller participer à une exposition.

                Le bien peut être un meuble corporel ou non (FDC, les droits de propriété intellectuelle, industrielle…) ou un immeuble.

     

    III- La durée du bail

     

                La mise à disposition est temporaire, 2 modalités de durée :

     

    • Bail à durée déterminée : bail à usage d’habitation 3 ans pour les personnes physiques, 6 ans pour les personnes morales. Dans le bail commercial, la durée est de 9 ans ;

     

    • Bail à durée indéterminée : lorsque cela n’est pas interdit par la loi comme les baux spéciaux, ainsi, chacune des parties peut y mettre fin à n’importe quel moment en respectant cependant un préavis.

     

    On constate que dans les baux spéciaux notamment le bail à usage d’habitation , c’est ce régime qui s’applique alors que la durée est déterminée parce que le locataire peut mettre fin au contrat en respectant un préavis de 3 mois contre 6 mois pour le bailleur.

     

    IV- La forme du contrat de bail

     

                En principe, le bail est un contrat consensuel donc aucune forme n’est requise pour sa validité sauf si les régimes spéciaux prévoient une telle condition comme la loi de 1989 article 3, le bail à usage d’habitation doit être établi par écrit + mentions légales mais il ne s’agit pas d’un formalisme de validité, il faut simplement que l’une ou l’autre régularise la situation en cas de non écrit. Si à la demande du locataire, le bailleur refuse d’établir un écrit, la décision  judiciaire rendue dans ce cas tiendra lieu de contrat de bail Civ. 3ème 29/01/2000 Dalloz 2000 p : 719 (pas sur legifrance).

                En revanche, l’écrit est une condition de validité de la licence, article 613-8 du Code de la Propriété Intellectuelle.

     

    V- Le prix ou le loyer

     

                Il est indispensable pour qu’il y ait contrat de bail. Il résulte de la négociation entre les parties, il doit être déterminé et déterminable mais dans les baux spéciaux, les règles relatives au prix sont particulières, on se réfère donc à chaque type de bail pour la fixation du prix à Bail rural dans le code rural, bail à usage d’habitation loi de 1966…

     

    Section 2 : Les effets du contrat de bail

     

                C’est un contrat synallagmatique compte tenu des obligations qui pèsent sur la bailleur et le locataire.

     

    I- Obligations du bailleur

     

                A/ Obligation de délivrance

     

                La définition est la même que dans le vente « mise à la disposition d’autrui » mais ici c’est une mise à disposition pour que le locataire puisse utiliser la chose.

    Etendue de cette obligation : mettre la chose à la disposition du locataire + les accessoires matériels c’est-à-dire les élément qui permettent d’exploiter la chose + les accessoires juridiques qui sont les moyens de protection de l’exploitant pendant l’exploitation. 

    La chose délivrée doit être en bon état c’est-à-dire que le bailleur doit avoir effectué les réparations nécessaires pour que le locataire puisse jouir de la chose ; par conséquent, une clause mettant à la charge du locataire ces réparations est en principe nulle parce que le bailleur échappe à une obligation d’OP. Civ. 3ème 1/06/2005 n° 04-12200.

     

    Comment s’applique cette obligation de délivrance ?

    Elle dépend de la chose louée, par exemple, dans le bail d’habitation, la délivrance consiste pour le bailleur à mettre à la disposition du locataire, des équipements qui fonctionnent, un logement décent c’est-à-dire un logement qui respecte les normes de confort et d’habitabilité définies par la loi. Article 6 de la loi de 89 modifié avec l’intervention de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13/12/2000 décret d’application 30/01/2002, il ressort de ces textes que le logement décent doit présenter les garanties et les caractéristiques fixées par ces dispositions concernant la sécurité physique et sanitaire des éléments d’équipement, de confort ; le nombre et la dimension des pièces selon le nombre d’habitants. Ce sont ces textes qui ont amené la JP a considéré que, n’est pas un logement décent, une chambre de bonne sans chauffage, sans arrivée d’eau potable, pas d’évacuation des eaux ménagères, pas de cuisine Civ. 3ème, 15/12/2004 n° 02-20614.

    Exigences excessives retenues par la JP, c’est ainsi que le bailleur n’est pas obligé, sur le fondement de l’obligation de délivrance, de satisfaire les besoins du locataire concernant sa pratique religieuse sauf s’il s’est engagé spécialement dans ce sens. La CC a décidé ainsi à propos d’un locataire de confession israélite qui invoquait cette obligation de délivrance pour dire que le bailleur devait installer un digicode devant lui servir pour la pratique de sa religion Civ. 3ème, 18/12/2002 n° 262 dans les bulletins.

    Les travaux à effectuer à la délivrance de la chose : article 6 paragraphe A de la loi de 89 en matière de bail d’habitation, cette disposition admet une clause expresse mettant à la charge du locataire des travaux mais elle doit comporter les modalités d’imputation sur les loyers de façon que le bailleur ne se décharge pas d’une de ses obligations sur le locataire.

     

    B/ L’obligation d’entretien

     

                Alinéa 2 de l’article 1719 du Code Civil, cette obligation se distingue de la réparation qui est liée à la délivrance car l’obligation d’entretien est indispensable pour que le locataire jouisse de la chose pendant le bail. Elle cours pendant la durée de bail, chaque fois que l’entretien incombant au bailleur (pour le locataire, on parle de charges locatives) devient nécessaire, il doit la réaliser ; a qui incombe les réparations ?

                La JP décide que le bailleur assure les grosses réparations (mur, toit, local…), cette charge ne peut pas être confiée par le bailleur au locataire. En cas de conflit entre les deux parties, ce sont les juges qui déterminent le débiteur des réparations mais si la chose est détruite, le bailleur est libéré notamment en cas de force majeur. Le bailleur qui n’exécute pas son obligation, s’expose à des réparations d’une somme incroyable ; le locataire peut agir en exécution forcée, et peut aussi obtenir l’exécution par un tiers mais au frais du bailleur à mise en demeure préalable et saisine du juge pour détermination du tiers, par conséquent, le locataire qui décide de faire lui-même les réparations ou fait appel à un tiers sans recours au juge à non remboursement. Civ. 3ème, 11/01/2006 n° 04-20142, cette décision énonce 2 conditions de remboursement des frais engagés par le locataire :

     

    -          la mise en demeure du bailleur d’effectuer les travaux ;

    -          l’autorisation judiciaire.

     

    A défaut de satisfaire ces deux conditions, le locataire n’obtient aucun remboursement ; le locataire peut aussi engager la responsabilité du bailleur s’il a subi un préjudice consécutif au défaut de réparation.

                La pratique est de suspendre le paiement des loyers à inexécution de ses obligations.

                Le risque de responsabilité du bailleur à l’égard des tiers qui subiraient un préjudice parce qu’il n’a pas effectué son obligation à application d’une décision de l’AP 6/10/2006 Dalloz 2006 p : 2825, JCP éd. Générale 2006 2ème partie, qui a posé le principe général suivant : « le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors qu’il lui a causé un dommage ».

     

    C/ Obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire

     

                Article 1719 3ème du Code Civil, c’est une obligation essentielle au bail car assurer la jouissance paisible est synonyme de ne pas troubler le locataire, c’est l’obligation d’éviter tout comportement susceptible de perturber la jouissance du locataire par exemple en changeant la forme des lieux, en entrant dans le local sans y avoir été invité, y amener des gens pour leur faire visiter… Cette obligation s’applique au principal et aux accessoires, elle vise même de simple négligence du bailleur si elles sont de nature à troubler le locataire.

     

    D/ Obligation de garantie

     

                Obligation qui se rapproche de celle de la vente, article 1721 du Code Civil mais il ne concerne que la garantie des vices, il faut y ajouter la garantie d’éviction régie par l’article 1725 du Code Civil.

     

                            1) La garantie des vices

     

     

                Article 1721 du Code Civil : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ». Ce texte est différent de celui sur le vice en matière de vente, la différence réside en ce que dans la vente on parle de vice caché alors qu’ici il n’est pas fait référence aux vices cachés.

                Le régime de ce vice semble être plus souple que dans la vente car ci dans les 2 cas il s’agit du défaut de la chose qui en empêche l’usage, en matière de bail, les deux conditions sont suffisantes, le vice caché n’est pas requis. Le bailleur doit garantie même s’il n’avait pas connu ce vice.

                On peut aussi se demander s’il faut que ce soit des vices antérieurs au bail ?

                On en conclu que le bailleur est tenu des vices quelque soit le moment de leur apparition donc même s’ils apparaissent en cours de bail, la garantie est donc permanente car le bail est à exécution successive à contrario de la vente.

                Il faut cependant que le défaut constitue un obstacle à la jouissance par le locataire, le locataire peut faire résilier le bail ou obtenir la réduction du loyer et dans tous les cas, son préjudice pourra être réparé sauf exonération du bailleur en cas de force majeure.

     

                            2) La garantie d’éviction

     

                Là aussi on peut la comparer avec la garantie d’éviction de la vente, 2 garanties :

    ·         Garantie du fait personnel (de droit ou de fait), le bailleur est garant de son fait personnel, c’est pour cela qu’il ne doit pas faire des interventions sur la chose sauf s’il s’agit de réparation urgente, le locataire est tenu de supporter la gène même si cela entraîne l’indisponibilité d’une partie de la chose. Mais si les travaux vont au delà de 40 jours, il peut obtenir une diminution des loyers ou faire résilier le contrat.

     

    ·         Garantie du fait d’un tiers : article 1725 du Code Civil : « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la choses louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». Implicitement, il rend le bailleur des troubles de droit des tiers donc en présence d’acte ou de comportement des tiers, il faut s’interroger sur leur qualification juridique. Si trouble de fait à bailleur pas tenu, trouble de droit à bailleur pas tenu. Ces principes soulèvent des difficultés de mise en application et le problème est celui de la définition de la notion de tiers : normalement personne qui n’a pas participé au contrat de bail mais la JP définit le tiers autrement.

     

    Titre du tiers par rapport au bailleur

    Tiers au sens de l’article 1725 tel qu’interprété par la JP ?

    Le bailleur est-il garant ou non ?

    Copropriétaire

    Oui

    Trouble de droit

    Colocataire

    Non

     

    Concierge du bailleur

    Non (Civ. 3ème 20/04/2005 n° 03-18390)

     

    Clients du locataire

    Non (Civ. 3ème 22/10/2003 n° 01-17183)

     

     

                Avec la loi du 19/05/1998 sur le produits défectueux, le loueur peut être tenu sur le fondement de ce texte lorsque les conditions sont réunies (défaillance de la chose ayant entraîné préjudice à autrui) à responsabilité délictuelle.

     

    II- Les obligations du locataire

     

                Article 1728 du Code Civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1º D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2º De payer le prix du bail aux termes convenus ».

     

    A/ Obligation relative à l’usage de la chose

     

    Le locataire est-il obligé d’utiliser la chose ?

               

    La réponse dépend de l’objet du bail car en fonction de la nature de l’objet, l’exploitation par le locataire peut constituer une condition de survie des droits des titulaires de la chose ; s’il en est ainsi, le locataire doit alors exploiter la chose parce que le défaut d’exploitation créer un risque relativement à la chose elle-même qui peut périr ou perdre sa valeur. Exemple : le FDC, le locataire doit l’exploiter sinon le fonds perd de sa valeur, il en est de même en matière de brevet, le licencier doit exploiter le brevet parce que la non-exploitation peut conduire à l’attribution d’une licence obligatoire à autrui et donc contre la volonté du breveté. Dans tous ces cas, la non-exploitation peut être sanctionné par la résiliation ou le non renouvellement du contrat à condition que le bailleur soit mis en demeure d’abord.

     

    Comportement du locataire : l’article 1728 du Code Civil énonce qu’il doit user de la chose en bon père de famille.

    Le locataire ne doit pas commettre d’abus dans l’utilisation de la chose, la JP sanctionne un certain nombre d’acte et de comportement qu’elle qualifie comme étant abusif exemple : le tapage nocturne, la débauche dans le local loué ; une décision a condamné la polygamie avec 3 femmes et 12 enfants, l’hébergement d’animaux dangereux ou en tout cas l’utilisation en violation d’une clause spécifique du contrat. Interdiction pour le locataire de changer la destination de la chose, en tout cas à respecter la destination conventionnelle.

    Dans le contrat de bail à usage d’habitation figure une clause « d’habitation bourgeoise » qui est une clause indiquant que le local sert uniquement d’habitation. Cette clause exclue tout autre usage comme par exemple l’usage professionnel ou l’usage commercial sauf à faire valoir une disposition légale spécifique. Article L 123-11-1 du Code de Commerce autorise l’installation du siège social d’une société au domicile du représentant légal de la personne morale malgré une clause contractuelle contraire. La durée ne peut pas excéder 5 ans…

    Le respect de la destination oblige aussi le locataire à ne pas modifier la substance de la chose, c’est pourquoi il ne doit pas supprimer, élargir, percer la chose ou la transformer sans autorisation expresse préalable du bailleur. Civ. 3ème 31/10/2006 n° 05-10553 rendu à propos du bail à usage d’habitation (loi de 89).

    L’obligation de respecter la destination de la chose pose des problèmes pour les commerçants car cela les confinent dans une activité précise indépendamment des circonstances articles L 145 à 147 du Code de Commerce organisent la déspécialisation (changement dans l’activité exercée dans le local loué). Ces textes organisent la déspécialisation partielle (adjoindre une activité connexe ou complémentaire) et la déspécialisation totale.

    Le locataire qui ne respecte pas la destination des lieux, s’expose à la résiliation du bail + application de la théorie de l’accession qui permet ici au bailleur d’exiger la remise en l’état des lieux ou e se prévaloir de l’article 555 du Code Civil ; quelque soit la solution à réclamation possible de D-I par le bailleur.

     

    B/ Obligation de payer le prix

     

    Le prix est le loyer, payer le loyer selon les modalités du contrat et contre une quittance délivrée par le bailleur à la demande du locataire, c’est une obligation essentielle pour le locataire. Il lui est interdit de la suspendre lorsque le bailleur n’exécute pas ses obligations, le bailleur prend souvent des garanties de paiement des loyers à la souscription du bail :

     

    ·         Dépôt de garantie dont le régime est fixé par la loi de 89 : somme versée par le locataire et destinée à couvrir les sommes qu’il devrait au bailleur en fin de bail, le montant est de 2 mois de loyer s’il s’agit de loyer mensuel sinon il n’y a pas de dépôt de garantie. A la fin du bail, cette somme est restituée au locataire en tenant compte des dettes du locataire, la restitution devant intervenir dans les 2 mois de la restitution des clés. Passé les 2 mois, le bailleur doit la somme + intérêts légaux ; 

    ·         Cautionnement d’une personne ;

    ·         La clause résolutoire de plein droit : clause qui prévoit la résiliation automatique en cas d’inexécution de son obligation pas le locataire, on en trouve dans le bail commercial et le bail d’habitation. Chacun des régimes spécifiques encadre cette clause résolutoire de plein droit exemple : la loi de 89 a fixé les cas dans lesquels cette clause peut être prévue (non paiement des loyers, défaut de souscription de l’assurance) en dehors des cas légaux, la clause n’est pas valable et même en cas d’inexécution, la clause ne produit pas ses effets de plein droit car elle signifierait qu’aussitôt la résiliation réalisée, il y aurait anéantissement du contrat et le juge n’interviendrait que pour constater les effets de la clause. La loi de 89 a voulu protéger le locataire en évitant cet effet automatique raison pour laquelle le bailleur est obligé d’adresser un commandement de payer et d’attendre la réaction du locataire dans le délai légal (2 mois), dans ce délai le locataire a plusieurs possibilités : demander un délai de grâce au juge, demande d’aide aux organismes sociaux… S’il ne réagit pas, le bailleur peut revenir devant le juge et faire constater la résiliation du bail à difficile de parvenir à cette situation parce que le locataire peut saisir la commission de surendettement à la BDF.

     

     

    III- La circulation du bail

     

                A/ Le changement dans la situation du bailleur

     

                            1) Le décès du bailleur

     

                En principe, son décès n’a aucune incidence sur le bail article 1742 du Code Civil sauf s’il est établi que les parties s’étaient engagées intuitu personae (clause expresse). A défaut d’une telle clause, au décès du bailleur, le contrat tombe dans le succession et comme il y a indivision, elle va s’appliquer au contrat à les héritiers deviennent co-bailleur.

     

     

    Cours du 30/10/2007

     

                            2) La vente de la chose louée

     

                Ce cas est régit par l’article 1743 du Code Civil « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail », le bail ayant une date certaine et le bail souscrit pas acte authentique sont transmis à l’acquéreur, donc il devient le nouveau bailleur. Le bail est opposable à l’acquéreur de l’immeuble mais le locataire peut être expulser si son contrat avait prévu qu’en cas de vente, le bail ne serait pas tenu ; ainsi, on voit que l’article 1743 du Code Civil n’est pas d’OP.

                Problème de la portée de la transmission, de l’étendue des droits transmis à l’acquéreur de l’immeuble ?

    C’est une question dont les juges ont été saisis à propos des garanties des loyers (garantie personnelle ou versement d’une somme d’argent + autres garanties : le Ministre du logement a indiqué un certain nombre de garanties pour le bailleur, elles ont été souscrites dans le cadre d’un accord cadre entre les professionnels de l’immobilier et le ministère du logement sur la Garantie des Risques Locatifs (GRL) et donc cette garantie est souscrite pour une durée de 12 mois, un des objectifs de ce contrat est de promouvoir la garantie des risques locatifs, accompagner les locataires et les propriétaires dans sa mise en place. Accord cadre du 24/09/2007 (chercher sur le ministère du logement et de la ville)).

    La CC s’est prononcé relativement à la caution à la suite de la transmission du bail à l’acquéreur de l’immeuble AP. 6/12/2004 Dalloz 2005, p : 70, 227, 749 et 1424… « En cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est sauf stipulations contraires transmis de pleins droits au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance des loyers cédés à l’acquéreur par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code Civil ».

     

    On peut s’interroger sur la situation du locataire ou le changement de bailleur dans le cadre des baux spéciaux ?

     

    ·         Le bail à usage d’habitation soumis à la loi de 1989, le bail peut il être transmis à l’acquéreur ? La réponse est non, la solution de l’AP ne s’applique pas parce que au terme de l’article 15 II, le locataire a un droit de préemption et en vertu de ce droit, le bailleur qui décide de vendre, doit proposer la vente au locataire en précisant les conditions. Le locataire peut donc décider d’acquérir soit par ses propres moyens, soit qu’il entend recourir au financement par une banque auquel cas l’achat est subordonnée à l’obtention du prêt. Il peut ne pas acquérir, s’il décide donc de ne pas acquérir, il devient occupant sans droit à l’expiration du congé qui lui a été donné. Dans le cadre de l’article 1743 du Code Civil, la transmission produit ses effets pour l’avenir et non pour la passé et cette date étant retenue parce que le locataire n’étant pas un tiers au contrat, on n’attend pas la publicité. Exemple : s’il faut restituer la garantie, ce n’est pas à l’acquéreur de le faire, c’est le vendeur qui doit restituer car il l’avait autrefois reçu. Si manquement ou faute du locataire en vertu desquelles le locataire peut être déclaré responsable et tenu de réparer le bailleur, l’acquéreur ne pourra pas recevoir cette indemnisation car l’action est personnelle au vendeur, elle ne peut être exercée par l’acquéreur que si elle a été cédée mais il faut noter les cas exceptionnels dans lesquels l’acquéreur peut valablement poursuivre le locataire :

     

    §  Cas ou l’obligation du locataire devait être exécutée à la fin du bail, ce n’est plus le vendeur qui est créancier mais l’acheteur ;

    §  Sanctions reportées en fin de bail ;

    §  Fautes rattachées à l’exécution de cette obligation Civ. 3ème, 21/11/2001 n° 00-13237 et 2/10/2002 Dalloz 2003 p : 731.

     

    B/ Le changement dans la situation du locataire

     

    1)    Le décès du locataire

     

    Article 1742 du Code Civil, le décès n’a aucun effet sur le contrat sauf s’il s’agit d’un contrat conclu intuitu personae, ce qui veut dire qu’en cas de décès du locataire, le bail tombe dans la succession et en indivision, les héritiers deviennent co-titulaires du bail, les règles de l’indivision s’appliquent et en particulier, les indivisaires ne se représentent pas et donc les actes destinés aux indivisaires doivent être adressés à chacun ; inversement, les actes des indivisaires adressés au bailleur doivent être fais par l’ensemble des indivisaires. Il y a donc en principe pluralité de liens entre les indivisaires et leur cocontractant mais cette pluralité peut être écartée par les indivisaires lorsqu’ils désignent un des leur pour les représenter.

    Avec la réforme du droit des successions intervenue en 2006 et la consécration du mandat posthume, cette technique peut permettre d’éviter les difficultés liées à l’indivision, à la gestion des biens indivis.

    Sur la pluralité des liens : Civ. 3ème, 11/07/2007 qui rappelle clairement que lorsque « le bail a été consenti par les propriétaires indivis, le congé par le preneur doit être délivré à chacun sinon il est nul sauf si les indivisaires ont désignés l’un d’entre eux pour les représenter comme mandataires ». Cette solution est applicable à tous les cas d’indivision quel qu’en soit le fondement juridique : indivision successorale, conventionnelle.

     

    Cette règle est inapplicable au bail à usage d’habitation régit par la loi de 89 parce que son article 14 énumère les personnes qui peuvent bénéficier du logement à la suite du décès du locataire :

               

    §  le conjoint survivant ;

    §  les descendants vivants avec le défunt depuis un an ;

    §  les partenaires pacsés ;

    §  les descendants ;

    §  les concubins notoires ;

    §  les personnes à charges vivant avec le défunt depuis un an.

     

     

    2)    La sous-location

     

    Elle désigne un bail consenti par le locataire à une tierce personne soit sur une partie soit sur la totalité de la chose louée. La sous-location est-elle valable ? ici encore il faut penser à deux réponses, que l’on soit dans le droit commun ou dans les droits spéciaux. Article 1717 du Code Civil selon lequel, la sous-location comme la cession est valable sauf clauses contraires. L’opération va donc introduire une troisième personne dans le bail ce qui a pour effet d’ajouter à la première série de relation (bailleur et locataire), une deuxième série (locataire et sous-locataire). Le locataire devient sous-bailleur à l’égard du sous-locataire donc il n’y a pas de lien juridique entre les parties extrêmes à la chaîne (bailleur principal et sous-locataire). Cependant, l’article 1753 du Code Civil permet au bailleur d’agir directement contre le sous-locataire pour réclamer le prix du loyer dans la limite du prix de sous-location à action directe.

     

    Quand est-il dans les baux spéciaux ? Selon la loi de 89, le principe est celui de l’interdiction de sous-louer avec comme exception l’autorisation du bailleur, la même règle vaut pour le bail commercial mais pour l’application de cette autorisation, il faut appeler le bailleur pour qu’il participe à la souscription de la sous-location. A défaut le bail principal peut être résilié à la demande du bailleur sauf renonciation. Civ. 3ème, 27/09/2006 n° 05-14700 « au visa de l’article L 145-31 du Code de Commerce, attendu que sauf stipulations contraires au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Dans cette arrêt il y avait une autorisation de sous-louer mais le locataire n’a pas appelé le bailleur au moment de la sous-location (il fait toujours faire participer la bailleur).

     

                           

    3) La cession du bail

     

                Le locataire se substitue à une autre personne et perd sa qualité de locataire en même temps que ses liens avec le bailleur cessent. Le cessionnaire est donc substitué au locataire, c’est lui qui devient locataire avec les charges et les droits du cédant auxquels il est substitué. C’est une opération donnant lieu au versement d’un prix de la part du cédant au nouveau locataire, opération autorisée par l’article 1717 du Code Civil.

               

                Quand est-il dans les baux spéciaux ? Pour les baux à usage d’habitation, selon la loi de 89, le principe est l’interdiction sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans le bail commercial, c’est le contraire article L 145-16 du Code de Commerce qui est hostile à la clause interdisant la cession du bail à l’acquéreur du FDC. Le régime de la cession dans les baux spéciaux vise des objectifs particuliers à éviter la spéculation, le bail est utile à celui qui acquiert le FDC.

     

                Quels sont les effets d’une cession régulière ? Le cessionnaire est substitué au cédant et devient le locataire face au bailleur, cette substitution s’opère en transmettant les droits et obligations du cédant au cessionnaire. C’est la raison pour laquelle s’agissant du bail commercial, la JP déclare que les cessions successives d’un bail commercial opèrent transmission des obligations qui en découlent au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs. Civ. 3ème, 9/07/2003 n° 02-11794 rendu à propos du bail commercial, cette décision applique l’article L 145-16 du Code de Commerce. En raison de cette substitution et en dépit de l’autorisation du bailleur, la cession peut être dangereuse pour la bailleur si du moins le locataire n’est pas aussi solvable que le cédant ; pour éviter ces risques, le bailleur peut prendre certaine disposition comme par exemple, exiger la garantie du cédant ou exiger un cautionnement de la part du cessionnaire.

     

     

    Section 3 : La fin du bail

     

     

    I- La fin du bail en général

     

                A/ Circonstances dans lesquelles le bail prend fin

     

    Le bail peut prendre fin à l’échéance lorsqu’il s’agit d’un CDD à application du régime des contrats à durée déterminée, s’il s’agit d’un CDI à application du régime des contrats à durée indéterminée.

                Destruction de la chose ou la disparition. Article 1712 du Code Civil énonce que si pendant la durée du bail la chose est détruite en totalité par cas fortuits, le bail est résilié de pleins droits. Mais s’il y a destruction partielle, le preneur peut demander la diminution des loyers et s’il ne peut plus utiliser la chose, il peut faire résilier le bail. Il n’a droit à aucun D-I. En revanche, si le bailleur ou même le locataire a commis une faute, les responsabilités de l’une ou de l’autre des parties seront mises en cause.

     

                B/ Obligations du locataire en fin de bail

     

                Le locataire doit restituer la chose et sa responsabilité peut être mise en jeu.

     

                            1) La restitution de la chose louée

     

                La restitution porte sur la chose telle qu’il la reçu, la chose et ses accessoires le tout dans l’état dans lequel il les avait reçu. On fait un état des lieux à l’entrée et à la sortie des lieux, cette comparaison permet de savoir si le locataire a rempli son obligation de restitution (en l’état). La chose est remise au bailleur et non à une tierce personne sauf si elle est mandataire du bailleur JP abondante sur cette question à travers celle de la remise des clefs. Par conséquent, la remise à un huissier a été déclarée nulle concernant l’obligation de restitution. La remise des clefs est l’acte qui concrétise la restitution de la chose car sinon on est occupant sans droit car le contrat a prit fin ; dans ce cas, le bailleur peut demander une indemnisation à indemnité d’occupation qui peut être le même montant que le loyer mais la qualification juridique change (calcul variable en fonction des circonstances). Exemple : dans le bail commercial Civ. 3ème, 3/10/2007 n° 06-17766 qui déclare que « l’indemnité d’occupation est déterminée conformément à la valeur locative ». Donc en principe, l’indemnité d’occupation court à partir de la fin du bail.

               

                Cette obligation de restitution doit être mise en relation avec l’obligation du locataire d’entretenir la chose en supportant les charges locatives. Ces charges locatives ont été énumérées par le décret de 1987, l’accomplissement de ces charges permet au locataire d’assurer la conservation de la chose afin de la restituer en fin de bail.

     

                            2) La responsabilité du locataire

     

    En cas d’incendie, de perte de la chose, de destruction de la chose et responsabilité du fait du tiers.

     

    En cas d’incendie : articles 1733 et 1734 du Code Civil qui déclarent le locataire responsable à moins qu’il ne prouve un  incendie qui résulte d’un cas fortuit, force majeure ou d’un vice de construction ou encore preuve de la communication de l’incendie par un immeuble voisin. Mais lorsque l’origine de l’incendie était connue, douteuse, il reste tenu c’est la preuve qu’il est soumis à une responsabilité très lourde et il s’agit d’un risque considérable compte tenu de l’actualité ces dernières années d’où la souscription des assurances. S’il y a plusieurs locataires, leur responsabilité est conjointe et non solidaire (à concurrence de la valeur locative du local occupé) mais s’il est établi que l’incendie a débuté chez l’un des locataires, lui seul sera tenu ;

     

    Du fait des tiers : article 1735 du Code Civil « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. » Les personnes de la maison sont :

    ·         les personnes que le locataire abrite ;

    ·         les personnes qu’il loge ;

    ·         les personnes qu’il fait entrer chez lui en les faisant entrer volontairement, la JP semble considérer que en les faisant entrer, le locataire les fait participer à l’usage du local c’est ainsi que les tribunaux ont retenu la responsabilité du locataire pour l’incendie provoqué sur sa mère, les violences du conjoint sur le gardien de l’immeuble, l’explosion du gaz due à une tentative de suicide de son frère, le vol commis par sa maîtresse. 

     

    La notion de personne de la maison n’est pas fondée sur un lien de droit entre le locataire et le tiers, peut importe le lien de droit, la JP ne tient pas non plus compte de la durée et du but du séjour du tiers chez le locataire Civ. 3ème, 16/06/2004 n° 03-12528.

                La qualité personnelle du tiers importe peu, le tiers peut donc être un simple visiteur ou un professionnel qui vient effectuer des travaux chez le locataire. Le locataire peut être exonéré en établissant le cas fortuit ou la force majeure Civ. 3ème, 1/03/1995 n° 93-12047 à incendie provoqué par un tiers entré chez le locataire par effraction, les juges ont considéré un cas de FM exonérant le locataire de sa responsabilité.

     

     

    II- Spécificités du bail a usage d’habitation selon la loi du 6/07/1989

     

    Selon ce texte, le bail peut prendre fin à l’initiative du bailleur ou du locataire

    A/ La fin du bail a l’initiative du locataire

     

                Le locataire a le droit de résilier unilatéralement le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois donné par LRAR, ce délai court à partir de réception de la lettre et non à partir de la date d’envoi (caché de la poste faisant foi). Civ. 3ème, 9/02/2005 n° 04-10219. Si le congé est inférieur à 3 mois, il n’est pas nul, il sera reporté de telle sorte que les 3 mois soient atteints.

                Dans certains cas, le locataire peut donner un congé inférieur à 3 mois s’il justifie de l’un des cas de dérogation prévus par la loi, le préavis sera d’un moi pour :

     

    ·         Un mois pour le locataire qui obtient un premier emploi ;

    ·         Un mois pour le locataire muté (même si c’est la même ville) ;

    ·         Un mois pour le locataire qui perd son emploi ou qui en obtient un après avoir perdu son emploi précédent ;

    ·         Un mois pour le locataire âgé de 60 ans lorsque son état de santé justifie le changement de domicile ;

    ·         Un mois pour le bénéficiaire du RMI.

     

    A la suite du congé, le bail continue jusqu’à expiration du préavis donc les obligations contractuelles continuent et à la fin du congé, le locataire est déchu de tous ses droits et devient occupant sans droit.

     

                B/ La fin du bail a l’initiative du bailleur

     

                L’article 15 prévoit plusieurs cas :

     

                            1) La reprise pour habiter ou loger les personnes indiquées par la loi

     

                Ce sont les ascendants et descendants naturels, son conjoint et les mêmes personnes (ascendants et descendants du conjoint), son concubin notoire ainsi que les mêmes personnes. Le congé est alors donné par LRAR ou par acte d’huissier, le délai du congé est de 6 mois à compter de la réception. A la suite du congé, il faut que le bénéficiaire occupe le logement ; si le bailleur est une SCI, l’occupant ne peut être que l’un des associés de cette société Civ. 3ème, 19/01/2005 JCP entreprise 2005 p : 304. N’est pas valable pour utiliser comme pied à terre (différent de l’habitation principale) Civ. 3ème 31/01/2001. Liste limitative à laquelle on ne peut pas ajouter d’autres personnes, c’est ainsi que la JP écarte la reprise au profit d’un ex-conjoint, d’un ex-concubin… de même pour un mineur. Le congé frauduleux peut être annulé et le locataire peut obtenir sa réintégration dans le local avec éventuellement D-I.

     

                            2) Le congé pour vendre

     

                Si le bailleur veut vendre, il doit respecter le droit de préemption du locataire article 15-2 et pour cela il doit adresser au locataire un congé accompagné d’une offre de vente. Le congé doit comporter les mentions légales à peine de nullité, ces mentions concernent le prix et les conditions de la vente envisagée ; ce congé n’est pas une MED Civ. 3ème, 11/07/2007 n° 06-15455, si le congé est valable, il vaut offre de vente au profit du locataire. Le délai est de 6 mois, le congé donné plus de 6 mois avant n’est pas irrégulier et le locataire ne peut donc pas le contester. Civ. 3ème, 11/07/2007.

     

                Quelles sont les solutions offertes au locataire ? S’il refuse l’offre, il est déchu de son titre d’occupation à déchéance de pleins droits. S’il accepte l’offre, il adresse sa réponse au bailleur et il dispose du délai de 2 mois pour réaliser l’acte de vente mais s’il indique au bailleur qu’il va recourir à un crédit, son acceptation est alors subordonnée à l’obtention dudit crédit et il a 4 mois pour obtenir ce crédit et faire réaliser la vente à prorogation du bail jusqu’à expiration de ce délai de 4 mois. Si la vente n’est pas réalisée, l’acceptation devient nulle et il perd tout titre d’occupation. Le locataire peut contester le congé en invoquant une irrégularité ou même la fraude de la part du bailleur (prix prohibitif). La fraude ne se présume pas. Le bailleur commet une faute s’il ne donne pas suite à son congé lorsque le locataire n’a pas pu acquérir. Il en sera de même s’il vend à un tiers à de meilleures conditions à manœuvre illégale car c’est une faute au droit de préemption. Pour éviter cela, le bailleur a l’obligation de refaire une offre au locataire si modification. S’il ne respecte pas cette règle, le locataire peut se substituer à l’acquéreur dans le mois qui suit la notification de la vente irrégulière Civ. 3ème, 25/06/2003 JCP 2003 IVème partie.

     

    3)    La résiliation pour motif légitime

     

    Il n’est pas définit par la loi, l’essentiel est que ce motif soit sérieux, ce motif peut être fondé sur le comportement du locataire mais il peut aussi exister en l’absence de toute faute du locataire. La JP a décidé comme motif légitime, la reprise par le bailleur pour loger son personnel et leur éviter ainsi d’avoir à parcourir de longue distance.

     

                            4) Le renouvellement du bail

     

                On parle de renouvellement lorsque le bailleur entend modifier les clauses et les conditions du contrat. Il doit notifier l’offre de renouvellement dans les formes et délais du congé à LRAR ou exploit d’huissier et cela dans le délai de 6 mois avant l’expiration du bail. L’offre doit contenir les clauses et les conditions que le bailleur veut modifier et s’il s’agit d’une augmentation de loyer, l’offre doit contenir les mentions de l’article 17-c de la loi. Cette disposition oblige le bailleur à mentionner les références au loyer pratiqué dans le bail ou justifier sa demande d’augmentation car les loyers doivent être manifestement sous-évalué. Cette offre de renouvellement empêche la reconduction du bail, le bail va cesser et un nouveau bail est conclu. Le locataire à plusieurs solutions lorsqu’il reçoit l’offre de renouvellement : soit il accepte, soit il refuse, soit il ne dit rien. Dans ces deux derniers cas, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation. Si elle ne parvient pas à concilier les deux parties, le tribunal peut être saisi du litige.

    Cours du 6/11/07 (rechercher JP à partir de là)

     

     (A rajouter partie sur la vente) Com. 23 octobre 2007 n°06-13979, l’arrêt concerne le prix, en violation des articles 1591 et 2262 du Code Civil « la vente consentie sans prix sérieux est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun ».

     

     

     

    CHAPITRE 3 : Le prêt à usage

     

     

                Article 1874 « Il y a deux sortes de prêt : celui des choses dont on peut user sans les détruire ; et celui des choses qui se consomment par l'usage qu'on en fait. La première espèce s'appelle "prêt à usage", ou "commodat". La deuxième s'appelle "prêt de consommation", ou simplement "prêt" ».

     

     

    Section 1 : Les conditions du prêt à usage

     

    I- Le consentement et la capacité des parties

     

    A/ Le consentement

     

    Le prêteur est celui qui met à disposition la chose, l’emprunteur bénéficie de l’usage de cette chose. Chacun doit consentir à l’opération, c’est une exigence de droit commun.

    Il s’agit non seulement de consentir à un prêt mais aussi de souscrire un contrat, c’est ainsi que la jurisprudence rappelle qu’il faut que le prêteur ait eu l’intention de prêter ou de ne pas souscrire. Il faut donc la volonté Civ. 1ère, 3 mai 2006 n° 05-16966 « Le prêteur soutenait qu'il n'avait jamais eu l'intention de consentir à Mlle Y... un prêt à usage portant sur son appartement mais qu'il avait seulement toléré sa présence dans ce dernier et que par suite l'occupation était précaire »

    L’intention est un élément du prêt alors que tolérer la présence d’une personne est un élément d’occupation précaire ; donc à défaut de l’intention, il n’ y a pas de prêt. Ceci a été confirmé par une décision antérieure Civ. 1ère, 5 mars 1991 D 1992 p : 508 à sans échange de consentement, il n’ y a pas de prêt.

     

    B/ La capacité

     

    Il s’agit de la capacité de droit commun, le prêteur doit avoir la capacité d’accomplir les actes d’administration.

    En revanche, il n’est pas nécessaire que le prêteur soit le propriétaire de la chose, mais il faut qu’il ait le droit d’utiliser la chose ; à défaut de ce droit, dans le cas où il est interdit à une personne d’utiliser une chose (exemple : le contrat de dépôt interdit au dépositaire d’utiliser la chose), il ne peut pas prêter la chose.

     

    II- Condition relative à la remise de la chose

     

    La remise de la chose est un élément de formation de ce contrat selon l’article 1875 du Code Civil « Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi », il faut que le prêteur mette à disposition la chose à l’emprunteur.

    Cette formalité est indispensable à la formation du contrat de prêt à usage mais elle ne vaut pas à tous les prêts. La jurisprudence considère depuis 1998 que « le prêt d’argent consenti par un professionnel du crédit n'est pas un contrat réel » à le contrat de prêt à caractère réel porte sur une chose et ne se forme que par la remise de la somme d'argent entre les mains de l'emprunteur.

    Les contrats de prêt d’argent souscrits pas un professionnel sont devenus consensuels du moins une autre formalité est exigée mais cette jurisprudence ne concerne pas le prêt à usage Civ. 1ère, 27 mai 1998 D 1999 p : 194 ; Civ. 1ère, 28 mars 2000 JCP 2000 II n° 10296, Civ. 1ère, 17 mars 2006 n° 02-20374.

     

    Quelles  sont les choses susceptibles d’être prêtées ? Au travers de la jurisprudence, toute sorte de choses matérielles et immatérielles comme le droit de propriété intellectuel, le brevet, les droits sociaux… Crim.14 février 2007 n° 06-86721 à la clientèle peut être donnée par un prêt à usage, cette décision relève de l’application du contrat de prêt à usage à la clientèle.

     

    III- Condition relative à la durée de prêt

     

    La mise à disposition est provisoire car il y a l’obligation de restituer la chose en fin d’usage Civ. 1ère, 3 février 2004 n° 01-00004 « l’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s'en être servi est de l'essence du commodat que lorsque aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable ».

    C’est une jurisprudence constante confirmée par l’arrêt précité du 3 mai 2006 donc l’essence de commodat est la restitution, ce qui invoque le caractère temporaire du prêt.

    En principe la durée d’utilisation du prêt est indéterminée et interminable car l’usage est permanent. Or, le prêteur prête pour un temps, à l’expiration de ce temps, il récupère de la chose. La jurisprudence a du intervenir en distinguant deux durées :

     

    ·         La durée conventionnelle qui peut être explicite et implicite. Elle s’apprécie en fonction de l’intention des parties. Exemple : le prêt d’un logement par les parents à leur fils marié a été interprété comme étant un prêt implicitement à durée jusqu’à la fin de la vie commune Civ.1ère, 15 octobre 1985 n° 252 et 8 décembre 1993 D 94 p : 240 ;

     

    ·         La durée indéterminée : d’après la jurisprudence, lorsque aucun terme n’est pas prévu par les parties, en absence de terme, c’est l’usage permanent. Si le prêteur veut récupérer la chose ; d’abord c’est le juge saisi qui statuait sur la durée Civ. 1ère, 12 novembre 1998 D 1999 p : 414 JCP 1999 II n°10157. Mais par la suite, il y a eu un revirement jurisprudentiel qui est intervenu par l’arrêt du 29 mai 2001 D 2001 p : 30 « en présence de prêt à usage sans durée conventionnel avec usage permanent, il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ». La grande portée de l’arrêt est de classifier le prêt à usage au CDI pour permettre l’application du régime juridique du CDI à cessation à l’initiative de chacune des parties avec un délai de préavis. Cette qualification a un effet de soustraire la détermination du pouvoir du juge pour laisser le problème aux parties Com. 13 mars 2007 n° 05-17809.

     

    Section 2 : Les effets du prêt à usage

     

    Le prêt à usage est un contrat de bienfaisance et unilatéral donc effet pour l’emprunteur, cependant l’utilisation de ce contrat par professionnel a modifié son régime juridique. En ce sens la jurisprudence a retenu des obligations à la charge du prêteur.

     

    I- Les obligations du prêteur

     

    Traditionnellement ses obligations ont pour seul but de laisser l’emprunteur utiliser la chose.

     

    A/ L’obligation de laisser utiliser la chose par l’emprunteur

     

    L’article 1889 du Code Civil « Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre », permet exceptionnellement de retirer la chose en justifiant un besoin pressant et imprévu, le juge apprécie s’il existe un besoin et son caractère pressant et imprévu.

    C’est ainsi que la jurisprudence considère que la maladie qui existait avant la souscription, n’est pas un besoin imprévu ; le juge doit motiver sa décision.

    Cette exigence est posée par  Civ. 3ème, 4 mai 2000 D 2001 p : 3154, et Civ. 3ème, 10 mai 2005 n° 02-17256. Cette décision énonce que « lorsqu’un terme est convenu, le prêteur peut mettre fin avec un délai ». Sur ce point, il faut préciser l’incidence, la jurisprudence n’admet pas l’article 1889 parce que pour une personne malade au lieu d’invoquer sa maladie, il peut se prévaloir du caractère indéterminé si les conditions sont satisfaisantes d’où l’utilité d’indiquer la durée en pratique.           

     

    B/ Le remboursement des dépenses faites par l’emprunteur

     

    Les dépenses définies par l’article 1890 du Code Civil « Si, pendant la durée du prêt, l'emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu'il n'ait pas pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser », ce sont des dépenses nécessaires et urgentes supportées par l’emprunteur parce qu’il pouvait contacter le prêteur.

    Pour être remboursé, l’emprunteur doit justifier les dépenses, leur nature, leur montant, et les circonstances qui doivent démontrer qu’il ne pouvait pas le contacter. Si les faits lui sont imputables, il ne peut pas être remboursé.

     

    C/ La responsabilité du prêteur à raison du fait de la chose 

     

    Le prêteur est tenu du fait de la chose article 1891 du Code Civil « Lorsque la chose prêtée a des défauts tels qu'elle puisse causer du préjudice à celui qui s'en sert le prêteur est responsable, s'il connaissait les défauts et n'en a pas averti l'emprunteur » ; les conditions entraînent à la faute spécifiée, le défaut d’information sur le vice de la chose alors que le prêteur le connaissait, c’est une responsabilité subjective.

    Ceci est plus évident si le prêteur était victime de cette chose, la connaissance est appréciée au moment de la souscription exemple : une personne prête son cheval sans informer de son comportement dangereux alors qu’il était lui même la victime de tel acte 17 sept  2002 n° 01-831510, un garagiste prête un véhicule de remplacement sans informer sur l’étendu de garanties de l’assurance, sans informer l’intérêt de souscrire une assurance complémentaire.

    Face à cette responsabilité de l’article 1891 du Code Civil, il faut s’interroger sur la loi de 1989 sur les produits défectueux, ce texte permet de relever la responsabilité délictuelle de prêteur lorsque la chose présente un défaut en vertu de l’article 1386 du Code Civil « Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction » qui définit les conditions.

     

    II- Les obligations de l’emprunteur

     

    Civ. 1ère, 23 novembre 2003 n° 01-16291.

     

    A/ Obligation relative à l’usage de la chose

     

                L’emprunteur n’est pas obligé d’utiliser la chose en principe même s’il décide d’en faire l’usage, il doit respecter les termes du contrat. L’usage est personnel parce que la plupart des contrats de prêt à usage sont conclus intuitu personae.

     

    B/ La conservation de la chose

     

                Il n’a pas le droit de sous prêter la chose, il doit faire usage de la chose comme un bon père de famille en supportant les frais d’usage. L’usage à des fins non contractuels est un usage abusif ; sanction pénale pour le détournement qui relève d’abus d’usage. Sur le plan civil, le prêteur peut demander la résiliation du contrat en raison de sa faute.

     

    C/ L’obligation de restituer la chose a la  fin du prêt a usage

     

                Puisqu’il doit restituer la chose en fin du contrat, la jurisprudence affirme que c’est une obligation essentielle du contrat. C’est l’emprunteur ou ses héritiers qui doivent restituer la chose, il ne peut pas exiger qui ce soit le prêteur qui vienne chercher la chose en fin de contrat Civ. 1er, septembre 2003 n°01-00655. La restitution sur la chose ainsi que ses accessoires, si la chose est détruite l’emprunteur restitue la valeur actuelle de la chose ; la restitution peut porter sur autre chose, tout dépend des termes contractuels. Cette restitution intervient à la fin du contrat.

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