• DROIT RURAL

      Le droit rural est le droit qui se rapporte à la campagne par opposition à la vie urbaine ou citadine : pas limité à ça. C’est plus le droit de l’agriculture, le droit de l’activité agricole.

    La forme et le mode de cette activité se sont tellement transformé que le contenu du droit rural a été transformé dans le même mouvement.

      Le droit rural est un droit mixte car prenant en charge les aspects privés et publics de l'exploitation ainsi que son environnement politique. Il se situe au croisement du droit civil (les biens et les personnes), commercial (la vente des produits agricoles et de leurs dérivés), administratif (autorisations, homologations, contrôles). Sur lui pèsent aussi les directives de la politique publique nationale (Lois d'orientation agricole), européenne (Politique agricole commune) et internationale (Organisation mondiale du commerce : la circulation des produits agricoles et de leurs dérivés).  

    Droit rural = ruris = la campagne. Voici le plan du cours de droit rural :

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    • TITRE I : L’EXPLOITATION AGRICOLE
    • I ère partie L’activité agricole
    • Chapitre I - La définition rurale des activités agricoles par l’article L.311.1 du Code rural
    • Section 1 - Les activités agricoles par nature
    • Section 2 - Les activités agricoles par relation
    • I/ Les activités dans le prolongement de l’acte de production
    • II/ Les activités ayant pour support l’exploitation
    • Section 3 Les activités agricoles par détermination de la loi
    • I/ les activités de culture marine
    • II/ Les activités équestres
    • III/ Les activités de méthanisation agricole
    • Chapitre II – La portée de la définition de l’article L.311.1 du Code rural
    • Section 1 - En droit privé
    • Section 2- Au regard des autres branches du droit interne
    • I/ En droit social
    • II/ En droit fiscal
    • III/ En droit de l’urbanisme
    • Section 3 Au regard du droit communautaire
    • II è partie – La famille travaillant dans l’exploitation
    • Chapitre I - La situation du conjoint
    • Section 1 - Le choix d’un statut juridique et social
    • I/ Les possibilités
    • Section 2 - Les prérogatives du conjoint
    • Chapitre II - La situation du concubin et du partenaire lié par un PACS à l’exploitant
    • Chapitre III - La situation des parents et alliés
    • Section 1 - Les statuts
    • I/ l’aide familial
    • II/ L’associé d’exploitation
    • Section 2 - Le salaire différé
    • I/  Les bénéficiaires
    • II/ Les conditions
    • III/ Le montant
    • IV/ Le règlement
    • Chapitre IV Les attributions préférentielles
    • Section 1 Les règles communes aux différentes attributions préférentielles
    • I/ Les règles relatives aux biens
    • II/ Les règles relatives à l’attributaire
    • III/Les règles relatives à la demande
    • IV/ Les effets de l’attribution
    • Section 2 Les règles propres aux différentes variétés d’attribution préférentielle
    • I/ Les attributions pour exploiter en faire valoir direct
    • II/ Les attributions pour exploiter en faire valoir indirect
    • IIIè Partie - Les structures de l’exploitation agricole
    • Chapitre I Le fonds agricole
    • Section 1 La création du fonds agricole par l’exploitant
    • I/ La nécessité d’une déclaration de l’exploitant
    • II/  La composition du fonds agricole
    • A)     Eléments corporels
    • B)     Eléments incorporels
    • III/ Les éléments exclus du fonds
    • Section 2 Les opérations susceptibles de porter sur le fonds agricole
    • Section 3 L’adoption du statut d’EIRL
    • Chapitre II Les sociétés
    • Section 1 Les sociétés foncières agricoles
    • I/ Le groupement foncier agricole (GFA)
    • A)     La constitution du GFA
    • B)      Le fonctionnement du GFA
    • II/ Le groupement foncier rural (GFR)
    • Section 2 Les sociétés d’exploitation agricole
    • I/ Le Groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC)
    • A)     La constitution du GAEC
    • B)     Le fonctionnement du GAEC
    • II/ L’exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL)
    • A)     Constitution de l’EARL
    • B)     Fonctionnement de l’EARL
    • III/ La société civile d’exploitation agricole (SCEA)
    • IVè partie : La location de la terre agricole
    • Chapitre I Le champ d’application du statut du fermage
    • Section 1 - Les baux réunissant les critères légaux
    • Section 2 - Les baux soumis au statut par présomption légale
    • Section 3 - Les baux soumis au statut par détermination de la loi
    • Chapitre II – La conclusion du bail
    • Section 1 - capacité et pouvoir des parties
    • Section 2 - Formalisme et preuve
    • Chapitre III – Les effets du bail
    • Section 1 - Les obligations du bailleur
    • A)      Délivrance, entretien réparation
    • B)      L’obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations
    • C)      Obligations de garantie
    • D)      Obligation au paiement de certaines charges
    • E)      L’obligation de laisser le fermier chasser
    • Section 2 - Les obligations du preneur
    • A)     Le paiement des fermages
    • B)     l’obligation de cultiver en bon père de famille, dans le respectde la destination du fonds
    • C)      L’obligation d’effectuer les réparations locatives et de menu entretien
    • D)     L’obligation de garnir le fonds et d’engranger
    • E)      L’obligation d’informer le bailleur des usurpations commises au détriment de son fonds
    • F)      L’obligation de restitution du fonds, des pailles et engrais, enfin de bail
    • Section 3 - La durée et le renouvellement du bail
    • A)      Une durée minimale
    • B)     Un droit au renouvellement
    • Chapitre IV - La transmission du bail
    • Section1 - Les transmissions entre vifs
    • A)      Les sous-locations, échanges, mises à disposition etassolement en commun (transmission jouissance)
    • B)      La cession du bail
    • Section 2 - Les transmissions à cause de mort
    • Chapitre V - L’extinction du bail
    • Section1- Les causes d’extinction
    • A)     La résiliation
    • B)     La reprise du bien loué
    •  
    • C)      La préemption des biens loués par le preneur
    • Section 2 - Les conséquences de l’extinction : Le compte de sortie
    • A)      L’indemnisation du preneur sortant
    • B)      L’indemnisation du propriétaire
    • Vème  partie – Le contrôle des structures des exploitations
    • Chapitre I : Le cadre du contrôle
    • Section 1 Les normes
    • Section 2 Les organes
    • Chapitre II Le champ d’application du contrôle
    • Section 1 Les opérations soumises à autorisation préalable
    • I/ Les installations, agrandissements et réunions d’exploitation
    • A)     Conditions relatives aux personnes
    • B)     Conditions relatives aux biens
    • II/ les créations et extensions d’ateliers hors sol
    • III/ Certaines opérations réalisées par les SAFER
    • Section 2 les opérations soumises à déclaration préalable
    • I/ Les transmissions familiales de l’exploitation agricole
    • §2 Les opérations réalisées par les SAFER
    • Chapitre III Les procédures de contrôle
    • §1 La présentation de la demande
    • §2 La décision du préfet
    • Section 2 La procédure de déclaration préalable
    • Chapitre IV La sanction des opérations irrégulières
    • VI e partie : L’exploitation agricole et la préservation de l’environnement
    • Chapitre 1 : l’encadrement environnementale des conditions d’exercice de l’activité agricole : l’exemple de la conditionnalité des aides.
    • SECTION I : Les exigences posées au titre du domaine environnement.
    • SECTION II : Les exigences des bonnes pratiques agricoles et environnementales
    • Chapitre 2 : encadrement environnementale des lieux d’exercice de l’activité agricole
    • SECTION I : Le cantonnement de l’activité agricole et environnementale dans les zones caractérisées.
    • I/ la protection des espaces remarquables, parc ou réserve naturelle, zone humide.
    • II/ Protection des sites et des paysages
    • SECTION II : cantonnement de l’activité agricole dans certaines zones pour des raisons sanitaires et de protection des risques
    • I/ Protection des zones de captage d’eau potable
    • II/ La protection des zones d’érosion
    • Titre II L’aménagement foncier rural
    • I ère partie : Les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural)
    • Chapitre I Les missions de la SAFER
    • Chapitre II Les moyens d’action de la SAFER
    • Section 1 Les opérations d’acquisition sans préemption
    • Section 2 Les opérations d’acquisition par préemption
    • SOUS SECTION I : Préemption de la SAFER pour son compte
    • I/  Champ d’application du droit de préemption de la SAFER
    • II/ Purge du droit de préemption
    • III/ Sanctions du non respect du droit de préemption
    • SOUS SECTION 2 : Préemption de la SAFER pour le compte du département
    • Section 3 La réattribution des biens acquis
    • II è partie : Les divers modes d’aménagement foncier rural
    • Chapitre I L’aménagement foncier agricole et forestier
    • Section 1 Les règles de fond de l’aménagement
    • I/ Les biens concernés
    • II/ L’amélioration des exploitations agricoles
    • III/ L’équivalence entre les attributions et les apports
    • IV/ Le regroupement parcellaire
    • Section 2 La procédure d’aménagement foncier
    • Section 3 Les effets de l’aménagement sur les droits privés
    • I/ Restrictions des droits des propriétaires
    • II/ Transfert des droits des propriétaires
    • Section IV Les travaux connexes
    • I/ Détermination des travaux connexes
    • II/ Réalisation des travaux connexes
    • III/ Financement des travaux connexes
    • Chapitre II La mise en valeur des terres incultes
    • Section 1 La mise en valeur provoquée par un candidat exploitant
    • I/ Les terres concernées
    • II/ La procédure
    • Section 2 La mise en valeur provoquée par l’administration

     

     

    Droit récent contrairement à ce que l’on pourrait penser. Il est né à partir de la mutation de l’agriculture. C’est un droit qui évolue en permanence.

    Naissance en 1955 : 2 décrets = création du code rural. En réalité sa naissance est un peu antérieure à cette codification. On peut la dater de 1938 (période du gouvernement du front populaire) complétée par des lois promulguées sous le régime de Vichy : ces deux gouvernements ont donné naissance à des dispositions dérogatoires du droit commun en matière de droit rural. Le droit rural serait donc né à une période où la population rural commençait à diminuer et depuis cette période cette population ne cesse de diminuer. Paradoxal. Depuis 1934 (à nos jours) le nombre d’agriculteur a été divisé par 4 et chaque année ce nombre diminue de 3%.

    Tant que la population rurale était majoritaire en France, pas besoin d’un droit rural puisque le droit commun tenait compte de cette tendance. Le CC de 1804 était un code fait pour les agriculteurs, pour régir les relations entre les propriétaires de biens ruraux.

    La nécessité d’un droit rural s’est fait sentir lorsque la société a changé et que la population est devenue majoritairement citadine et à partir du moment où l’agriculture a changé : plus une agriculture de subsistance, c’est une agriculture de production qui produit pour vendre (pour nourri les habitants des villes) = agriculture marchande. On passe d’une situation de poly culture et d’élevage à une situation d’agriculture spécialisée. Au fur et à mesure que les moyens techniques se développent, l’agriculture devient de plus en plus intensive. Les agriculteurs sont amenés à développer des structures destinées à transformer leurpropre production pour la vendre et l’écouler dans de meilleures conditions : nécessite leur regroupement = naissance à des coopératives chargées d’acquérir la production des agriculteurs qui ensuite va se charger de la transformation avant de la revendre.

    Les agriculteurs sont destinés à adopter une démarche d’entreprise.

     

    Droit spécifiques qui se justifie de la sorte. Notamment avec les élevages hors sol : concentration sur une petite surface, exemple de la transformation de l’agriculture : les agriculteurs ne produisent pas la nourriture pour ces animaux, ils ne les font pas naître non plus. Le rôle de l’agriculteur se limite à la transformation d’une matière première pour aboutir à un produit fini même si ici on travaille sur des animaux vivants. Rapprochement avec les entreprises, c’est pour cette raison que la jurisprudence a tendance à qualifier ces élevages industriels d’activité commerciale et non agricole. Elle a qualifié les agriculteurs de commerçants de fait.

    Le risque c’était d’être englobé par le secteur commercial et donc une soumission au droit commercial.

     

    Donc il y a eu un mouvement en 2 temps :

    -          Les agriculteurs ont demandé des lois spéciales dérogatoires du code civil pour les soustraire à l’application des dispositions du CC qu’ils jugeaient défavorable à leur activité (insuffisamment protectrice).

    Ils ont obtenu ces dérogations, la première= décret-loi du 19 juin 1938 qui modifie les règles des partages successoraux, c’était la règle du partage en nature aboutit à un morcellement accru des propriétés et des terrains or en matière agricole ce morcellement n’est pas favorable aux exploitations. Ils ont donc obtenu une règle spécifique pour la transmission des exploitations agricoles qui est celle de l’attribution préférentielle qui permet à un héritier qui a participé à l’exploitation de demander à ce que l’exploitation soit mise dans son lot (ensuite il désintéresse les autres héritiers = soultes).

    Aujourd’hui la règle de l’attribution préférentielle dépasse le cadre du droit rural mais en 1938 c’était exclusivement une règle dérogatoire pour les exploitants agricole et pour leurs exploitations.

    Autre texte : décret-loi du 29 juillet 1939 créant le contrat de travail à salaire différé : institution encore aujourd’hui très importante (matière de succession rurale). Permet au descendant d’un exploitant agricole qui a travaillé bénévolement dans une exploitation d’obtenir une créance à la succession destinée à rémunérer le travail passé qu’il avait fourni sur l’exploitation du défunt (caractère familiale des exploitations agricoles). C’est une institution qui leur est propre. Permet au descendant d’obtenir une part en plus sur la succession. Cette institution est vue comme un complément de l’attribution préférentielle et le montant de ce salaire différé va lui permettre de régler la soulte aux autres héritiers.

    Autres dérogations :

    ·         Loi 29 mars 1941 : procédure de remembrement. Opération administrative qui s’impose aux propriétaires de biens ruraux : obligés de céder la propriété des terrains inclus dans le même périmètre pour les regrouper pour créer des parcelles d’un seul tenant = plus favorable à une agriculture productiviste. Il faut donc exproprié les propriétaires des terrains situés dans le même périmètre pour ensuite les redistribuer une fois les travaux effectués.

    ·         Ordonnances du 17 octobre 1945 et du 13 avril 1946 :statut du métayage et du fermage. Désormais les relations de louage entre propriétaire de biens ruraux et exploitants agricoles sont règlementées par des dispositions dérogatoires au conseil constitutionnel : écarte le droit des obligations et la liberté contractuelle. Ces 2 textes mettent en œuvre un statut d’ordre public. Les dispositions qui régissent ces locations sont des dispositions protectrices de l’exploitant agricole. Vise à assurer la stabilité de l’exploitant sur les lieux qu’il loue : durée du bail longue (minimum de 9 ans) et droit de renouvellement qui peut être multiple avec très peu de possibilité pour le propriétaire de reprendre les lieux qu’il a donné en location : seule hypothèse = pour exploiter lui-même. Possibilité pour le locataire de transmettre ce bail aux membres de la famille ce qui leur permet de perpétuer l’exploitation. C’est pour cette raison que l’acte de bail rural est classé dans les actes de disposition. Le loyer n’est pas fixé librement par les parties, il est assez faible. Les parties ont l’obligation de fixer le montant du loyer à l’intérieur d’une fourchette prévue par un barème départemental.

     

    -          Les agricultures ont eu à cœur d’obtenir une règlementation propre qui les éloigne du droit civile et du droit commercial. Les syndicats agricoles ont obtenu l’organisation du secteur agricole par l’Etat ce qui explique aussi bon nombre de caractères propres encore présents dans le droit rural et cette présence très forte de l’interventionnisme de l’Etat dans ce secteur économique (pas le cas pour les autres secteurs). Dans les années 60 = nombreuses lois d’orientation agricoles.

    ·         La première date du 5 aout 1960 et cette loi affirmait la volonté du secteur de l’Etat de prévoir un modèle type de l’exploitation agricole : familiale et personnelle. Les lois d’orientation sont des lois qui interviennent périodiquement en matière rurale et qui fixe de grands objectifs.

    ·         Ex : mise en place des SAFER : société d’aménagement foncier rural (intervention pour acquérir des terrains en zone rural et les redistribuer aux agriculteurs) + règle de cumul : réguler la taille des exploitations. 

    ·         3èmeloi du 4 juillet 1980 : mise en place d’une politique de soutien aux agriculteurs. On abandonne le modèle de l’exploitation individuelle, on les incite à se grouper dans le cadre de société agricole.

    ·         Loi de modernisation de l’agriculture du 29 février 1995 : développement de l’agriculture et sa capacité exportatrice. Objectifs d’aménagement du territoire.

    ·         Loi 11 juillet 1999 : reprend les objectifs précédents + développement durable + production devra satisfaire à des conditions sanitaires. Idée de développer des productions à vocation énergétique.

    ·         Loi 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux : découpe le territoire en zone.

    ·         Loi du 5 juillet 2006 : évolution de l’esprit du droit rural, inspiration beaucoup plus libérale que les précédentes. Premier objectif = promouvoir une démarche d’entreprise pour les exploitations agricoles. Il s’agit de faire évoluer l’exploitation agricole vers l’entreprise agricole (les termes choisis ne sont pas neutre). Cette loi manifeste un rapprochement avec le droit commercial. Ex : création du fond agricole qui est calqué sur le fonds de commerce, permet à l’exploitant agricole de grouper ses biens dans une universalité qui sera susceptible d’être cédée comme un bien à part entière. Nantissement possible sur ce fonds agricole, vu comme un instrument de crédit (garantie pour les créanciers) de la même manière qu’en droit commercial. Mise en place d’un bail cessible hors du cadre familial qui est un bail largement dérogatoire au statut du fermage avec la possibilité pour l’exploitant de transmettre son bail non plus qu’aux membres de sa famille mais à toute personne qui serait intéressée par l’acquisition de son exploitation. La cession peut se faire à titre onéreux (validité pas de porte ?).

    Il y a également un allègement des règles de contrôle des structures, transmission familiale = pas de contrôle préfectorale mais simple déclaration.

    ·         Loi du 27 juillet 2010 : loi de modernisation. Loi motivée par le souci de maintenir et améliorer le revenu des exploitants agricoles. Volonté de mieux réguler les relations entre producteur et distributeur en imposant la conclusion de contrat écrit, régulé par l’Etat avec un certain nombre de clauses obligatoires : durée, volume, prix…etc. Tentative pour essayer de préserver les terres agricoles (grignotage des terres agricoles pour la construction par exemple). L’Etat met en place différents observatoires mais inefficacité.

    Toutes ces lois ont donné naissance à un code rural qui s’est étoffé au fil des ans. Le code rural et plus volumineux que le code civil. Il a changé d’appellation en 2010, il est devenu le code rural et de la pêche maritime.

    Il est divisé en 9 livres depuis cette ordonnance : aménagement de l’espace rural, santé publique, santé vétérinaire et protection des végétaux, livre 3 = exploitation agricole, livre 4 = baux ruraux….etc.

     

    Influence de la PAC (instance européenne). Volonté de moderniser les exploitations agricoles traduite par différentes loi, elle émane aussi de cette politique d’agriculture commune. La PAC a pour but :

    -          D’accroitre la productivité de l’agriculture en développant  les progrès technique, en assurant le développement rationnel de la production agricole.

    -          Assurer un niveau de vie équitable à la population agricole.

    -          Objectif de stabilisation du marché, garantir la sécurité des approvisionnements et assurer des prix raisonnable pour le consommateur.

     

    L’objectif de la PAC c’est de nourrir les européens. Sur ce point la PAC a connu un grand succès. Dans les années 70 on était dans une situation d’excédent. L’objectif de produire toujours plus a été dépassé et il a fallu essayer de produire moins car le coût des excédents étaient excessifs : instauration des quotas de production / politique de gel des terres (pour limiter la production globale. Aides qui ont pris une nouvelle forme = DPU : droit à paiement unique qui met en place une aide direct au revenu détachée de la production effective.

     

    Nouveaux objectifs depuis 2000, nouvelle PAC.

    -          Rendre l’agriculture moins polluante, plus respectueuse de l’environnement, lui reconnaitre une fonction plus grande dans l’aménagement des territoires, dans le développement durable et on va mettre en évidence le souci de rémunérer les agriculteurs pour les fonctions non marchandes qu’ils accomplissent : ils ont un rôle de production et de vente mais ils ont également des fonctions non marchandes et donc non rémunérées : entretien des zones rurales.

    On a parlé d’une véritable « écologisation » de la PAC.

    -           Les subventions versées sont de plus en plus mal vécu par les populations qui considèrent que ce budget est excessif. Il faut aussi faire accepter ces subventions en les justifiant par d’autres motifs que le soutien aux revenus des agriculteurs. La société est prête à aider l’agriculture à condition que ces derniers changent certaines de leurs pratiques : produire des aliments sains dans le respect de l’environnement et de bien être l’animal = conditionnalité des aides (respect d’un certain nombre de normes). Souci de développement durable.

    -          Découplage des aides : plus liées à une production. Fin du lien entre le montant des aides et les volumes produits.

    -          Prise en compte de la multifonctionnalité de l’agriculture : fonction environnementale et sociale. Revue droit rural aout 2008 p 35.

    -          Développement durable : programmes de réduction des engrais…etc.

    -          Souci de développer les biocarburants.

     

    Orientations reprises dans les projets de la futur PAC (mise en place dans la période de 2014 / 2020).

     

     

    Le droit rural serait passé d’un droit purement agraire à un droit agro-industriel pour devenir aujourd’hui un droit agro-environnemental.

     

    En dépit de toutes ces évolutions le droit rural présente des caractères constants :

    -          Le droit rural est un droit transversal. Il est composé de règles particulières empruntées à d’autres disciplines (droit des sociétés, droit des contrats, droit des successions, droit des biens, droit fiscal, social…etc.). Il est aussi composé de règles qui lui sont propres : contrôle des structures des exploitations agricoles par exemple. Il ne s’oppose pas aux autres branches du droit, il réunit les dispositions qui l’intéressent dans les différentes branches du droit.

    -          C’est un droit mixte à cheval sur le droit privé et le droit public : notions des deux ordres. On a souvent un double contentieux devant les deux ordres de juridictions (ex : en matière de reprise).

    -          C’est un droit total (finalisé) : il a pour ambition d’organiser toute la vie de l’exploitation agricole. »Nul droit professionnel n’a eu pour ambition de tout règlementer dans un secteur économique ».

    -          C’est un droit de protection : fait pour les exploitants à leur demande. Ex : mesures d’assistance financière, statut du fermage, régime fiscal plus favorable…etc.

    Ça tient à l’importance stratégique du secteur pour le pays. L’agriculture est une activité qui a une fragilité particulière soumise à des contraintes spécifiques. Les résultats de chaque agriculteur vont être variables et vont dépendre d’aléas (naturels). Les produits agricoles sont aussi des produits extrêmement périssables.

     

    Définition du droit rural :

     

    Le droit rural est constitué de l’ensemble des règles applicables aux exploitations agricoles, c’est-à-dire aux bien et valeurs qui les composent et aux hommes qui y vivent situé dans leur environnement professionnel, administratif, économique et géographique.

     

    Le droit rural c’est le droit de l’agriculture, des terres agricoles, des facteurs de production et celui de la commercialisation des produits agricoles.

     

     

    TITRE I : L’EXPLOITATION AGRICOLE

     

    Trois significations du terme « exploitation agricole » :

    -          Activité d’exploiter, de mettre en valeur, activité humaine.

    -          Unité économique : idée d’un ensemble de bien affecté à l’exercice d’une activité agricole (proche du terme entreprise)

    -          Support financier.

     

    I ère partie L’activité agricole

     

    Question de la délimitation du champ d’application du droit rural. Le droit rural est destiné à régir les activités agricoles donc il faut définir ce que c’est. C’est un droit à finalité pro.

    Une activité agricole a une nature civile.

    Les enjeux de cette délimitation sont nombreux :

    -          La reconnaissance ou non de la qualité d’agriculteur à celui qui exerce ces activités. Intérêts multiples :

    ·         en découle le statut social de ce professionnel.

    ·         Possibilité à prétendre à certaines aides financières réservées aux agriculteurs.

    ·         Possibilité de bénéficier des procédures collectives réservées aux agriculteurs : article L 351-1 et -8 du code rural.

    ·         Possibilité d’accorder certaines sûretés réservées aux agriculteurs, ex : un Varan (gage sans dépossession qui peut porter sur le matériel ou les récoltes) : article L 342-1 du Code rural.

    ·         Obligation de s’immatriculer à un registre pro particulier, le registre de l’agriculture qui serait le pendant du registre du commerce ou des métiers. Mis en place depuis l’année dernière.

    ·         Règle de compétence en matière de litige. article L 721-6 CR : Sont exclues de la compétence du tribunal de commerce les actions intentées par les agriculteurs.

    -          Quelles règles s’appliquent à un contrat de location s’appliquant à un bien à usage agricole ? Régime des baux ruraux. Si l’exploitant change son activité, il risque la résiliation de son bail (changement de destination du bien loué).

     

    -          Règles de contrôle des structures : réservées à ceux qui exercent une activité agricole.

     

    -          Possibilité de constituer certaines sociétés (ex : EARL, GAREC).

     

    -          Possibilité d’organiser l’exploitation en fonds agricole.

     

    -          En découle le régime fiscale (TVA spécifique, taxe foncière, exonération particulière).

     

    -          En matière d’urbanisme, définition importante car conditionne la possibilité de construire ou d’aménager des bâtiments existants en zone agricole.

     

    Jusqu’à une loi du 30 décembre 1988, aucune définition légale de l’activité agricole : mise en valeur de la terre en vue de créer une production végétale ou animale : unanimité, ça allait de soi.

    Modernisation de l’agriculture, segmentation de la production, production hors sol, que les difficultés sont apparues et notamment de délimitation de l’activité agricole avec des activités industrielles et commerciales. C’est ce qui a amené la jurisprudence à considérer que de nombreux producteurs (notamment les hors sol) avaient la qualité de commerçant dès lors qu’ils ne produisaient pas la nourriture pour les animaux qu’ils élevaient et ne les faisant pas naître.

    Ce critère a créé une grande incertitude. Il était basé sur le critère de l’accessoire (proportion d’aliments achetés à l’extérieur ou produits sur place).

     

    Les agriculteurs ont commencé à joindre à leur activité agricole de nouvelles activités. On a assisté à l’émergence du « tourisme à la ferme » (gîtes ruraux, vente à la ferme, production d’énergie)…etc.  Ce sont des activités par nature commerciales. Cela accroît les incertitudes sur leur qualité de commerçants ou d’agriculteurs et donc sur le droit applicable à leur situation.

     

    Volonté de clarifier les choses : loi du 30 décembre 1988 : définition législative des activités agricoles = article L 311-1 du Code rural.

     

    Chapitre I - La définition rurale des activités agricoles par l’article L.311.1 du Code rural

     

    Définition des activités agricoles :

    Article L311-1

    Modifié par LOI n°2010-874 du 27 juillet 2010 - art. 59

    Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activités de cultures marines sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle. Il en est de même de la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matières provenant de ces exploitations. Les revenus tirés de la commercialisation sont considérés comme des revenus agricoles, au prorata de la participation de l'exploitant agricole dans la structure exploitant et commercialisant l'énergie produite. Les modalités d'application du présent article sont déterminées par décret.

    Les activités agricoles ainsi définies ont un caractère civil.

    Toutefois, pour la détermination des critères d'affiliation aux régimes de protection sociale des non-salariés et des salariés des professions agricoles, sont considérées comme agricoles les activités mentionnées respectivement aux articles L. 722-1 et L. 722-20.

     

    Remarques :

    -          L’exploitation de la terre a disparu, le seul critère désormais est l’exploitation liée à un cycle. Cet abandon a un objectif précis = réintégrer à la définition des activités agricoles les productions hors sol.

    -          Cette définition légale élargie considérablement la sphère des activités agricoles par rapport à la définition traditionnelle. Activités qui normalement sont commerciales par nature intégrées dans les activités agricole car exercé par un agriculteur.

     

    Section 1 - Les activités agricoles par nature

     

    Ce sont celles qui correspondent à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle.

     

    3 conditions :

    -          Intervention sur un cycle biologique animal ou végétal. Cette notion correspond au développement de la vie animal ou végétal de son début (germination ou conception) jusqu’à son terme (maturité du produit ou la mort de l’animal).

    Cela permet d’englober les formes modernes d’élevage hors sol. Il suffit de se situer dans une étape du cycle. De plus, toute référence à la notion de cycle biologique naturel a été abandonnée. Pas de référence à la finalité de ce cycle : but alimentaire mais aussi toutes les formes d’élevage ou de culture à des fins non alimentaires (biocarburants). Ça permet aussi d’englober les élevages de certains animaux comme l’ostréiculture, la pisciculture.

     

    -          Intervention correspondant à une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement du cycle. Il n’y a aucune exigence pour que l’intervention concerne l’entier déroulement du cycle. Une activité sera considérée comme agricole dès lors qu’il y a transformation de la plante ou de l’animal. Une activité purement conservatoire ne serait pas considérée comme une activité agricole. Il faut une modification entre l’achat et la revente. Ça peut parfois poser des difficultés pour les activités d’arboriculteur, pépiniériste, la question sera de savoir s’il y a eu transformation.

     

    -          L’exploitant doit avoir la maîtrise et l’exploitation du cycle même s’il ne s’agit que d’une étape. Ça implique d’avoir des pouvoirs de décision en ce qui concerne la plante ou l’animal. C’est surtout la condition d’exploitation qui a été précisée. Cette notion renvoie au caractère lucratif de l’activité, but pro. Implique la recherche d’un profit. Exclu les jardiniers ou éleveur amateurs. 1 civ 20 mai 2009 revue de droit rural aout 2009 commentaire 126 : exploitation d’une truffière. Il s’agissait de savoir si un des héritiers d’une truffière pouvait se prévaloir de l’attribution préférentielle au moment du partage. Il y a maîtrise d’un cycle mais exploitation à titre de hobby et donc par conséquent pas de volonté d’exploitation économique donc pas d’activité agricole donc pas d’attribution préférentielle. 1 civ 23 mars 2005 revue des loyers juin 2005 : exploitant d’un camping qui louait des prairies, sur une partie d’une parcelle il élevait des bovins, élevage amateur mais il entendait s’en prévaloir pour faire considérer que la location de ses terrains relevaient du statut des baux ruraux. Aucune activité agricole faute de profit retiré de cet élevage bovin. 3 civ 28 septembre 2011 : droit de préemption de la SAFER. Pour qu’elle puisse préempter il faut que le terrain ait une vocation agricole. Elle avait voulu préempter un terrain qui servait à son propriétaire de potager et il était planté à usage de vergé = cycle biologique végétale. La SAFER ne pouvait pas préempter faute de l’exercice d’une activité agricole dans la mesure où les fruits produits ne l’étaient que pour la conso perso du propriétaire du terrain donc pas de préemption.

     

    Section 2 - Les activités agricoles par relation

     

    « Les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ».

    Sont visées les activités de commercialisation mais aussi de « tourisme à la ferme », but =permettre aux agriculteurs de se diversifier (en échappant au statut de commerçant).

     

    Conditions :

    -          Activités exercées par un exploitant agricole, c’est-à-dire par un professionnel qui a déjà à la base une activité agricole par nature.

     

    -          Question de proportion à respecter entre les activités agricole par nature et activité de diversification ? Les avis divergent sur ce point dans la mesure où la définition légale ne fait aucune référence à une notion de proportion. Au moment du vote de la loi de 1988 il avait été question d’introduire la notion de l’accessoire des activités de diversification, cette notion a été abandonné donc pour certains il n’y a plus lieu d’y faire référence. D’autres considèrent que si l’activité de diversification qui est par nature commerciale devient majoritaire = activité commerciale, double casquette pour l’agriculteur.

    Incertitude importante et gênante en pratique. Elle est accrue par une décision de la c.com de la cour de cassation du 16 juillet 2010, JCP notarial 2010 n°1343 : il s’agissait d’une société civile d’exploitation agricole qui avait développé une activité importante d’hôtellerie. Elle conservait pourtant une activité agricole par nature car sur une surface importante cette SCEA avait une production de céréale. Un dernier bâtiment n’avait pas été aménagé et l’assemblée des associés ont voté la transformation de ce dernier, contestation des associés minoritaires : contraire au but de la société, ici but commercial et non agricole. La CA a dit que l’activité était commerciale. Approbation par la cour de cassation : à partir du moment où la SCEA tirait les 2/3 de ses revenues grâce à uneactivité commerciale, elle avait alors une activité commerciale. Notion de proportion importante.

    I/ Les activités dans le prolongement de l’acte de production

     

    Il s’agit de considérer comme agricole toutes les activités de transformation, conditionnement, commercialisation et qui se situe en aval du cycle biologique végétal ou animal.

    Dès lors que toutes ces opérations de transformation et de commercialisation portent sur sa propre production ça reste une activité agricole dans le prolongement de l’acte de production. Peu importe les procédés de transformation ou de commercialisation.

    Parfois il est nécessaire de procéder à quelques achats extérieurs pour pouvoir conditionner les produits (ex : il va falloir acheter du sucre pour faire des confitures), tant que ça reste marginal et indispensable pour assurer la transformation du produit, cet achat sera toléré. Si en revanche pour compléter la vente de confiture de fraise issue de sa production, il achète des oranges pour en faire de la confiture = activité commerciale.

    CE 18 février 2009, JCP notarial 2010 : société de négoce de vin, mais les raisins n’étaient pas produits par la société donc elle ne pouvait invoquer le caractère agricole de son activité = activité commerciale.

     

    II/ Les activités ayant pour support l’exploitation

     

    La formule est ambigüe. On ne sait pas exactement quel type d’activité sont englobés dans cette expression car le terme exploitation revêt plusieurs sens.

    En l’occurrence soit on entend le terme comme support foncier, question de lieu de l’exercice de l’activité. Une activité serait agricole dès lors qu’elle est exercée dans les lieux, sur les terrains composant l’exploitation agricole.

    On peut aussi entendre le terme exploitation comme activité = sens fonctionnel. Ce sont donc des activités qui prolongent les activités agricoles par nature, exercées grâce au matériel ou aux produits de l’exploitation agricole.

    Ex : ferme auberge ouverte par un agriculteur sur son exploitation. Si on considère que l’exploitation est entendue comme supporte foncier, il suffit qu’il ouvre son auberge dans le périmètre géographique de son exploitation agricole pour qu’elle soit considérée comme activité agricole par relation, peu importe ce qu’il sert comme produits à ses clients.

    Si on l’entend dans le deuxième sens, ferme-auberge = activité agricole que si les produits qui sont servis aux clients sont des produits qui viennent de l’exploitation : activité qui a pour support l’activité agricole par nature.

     

    Quel critère doit-on retenir ?

     

    -          Si on retient le critère support foncier : permet d’englober de nombreuses activités. Ex : camping à la ferme, gîte rural, ferme équestre, visite de l’exploitation. Peu importe qu’il n’y ait aucun lien avec l’activité agricole par nature.

     

    -          Si on retient le deuxième critère (proche de la catégorie d’avant, activité dans le prolongement de l’acte de production) : restreint sensiblement le périmètre des activités agricoles.

    IL y a donc une incertitude importante qui conduit à une insécurité juridique. Les critères retenus par la jurisprudence sont fluctuants.

    Pendant une 1ère période la jurisprudence semblait s’orienter vers la deuxième conception (sens le plus restrictif possible : l’activité devait être exercé dans le périmètre de l’exploitation et être une activité dans le prolongement de l’activité agricole par nature). Critère retenue notamment par la chambre commerciale jusqu’en 1996.

    Ensuite critère support foncier ce qui permettait d’élargir la définition, loi 17 janvier 2002 qui a introduit un complément pour définir les pros qui relevaient d’un certain régime = personnes qui travaillent sur l’exploitation : indice. Dans le même sens, arrêt de la cour de cassation com 3 avril 2007 Revue droit rural 2007 commentaire 250 : critère du support foncier sans lien avec l’activité agricole par nature. Eleveur de chevaux qui avaient ouvert des chambres d’hôtes. Si on retenait le critère fonctionnel = aucun lien entre les chambres et l’activité d’élevage de chevaux, si on retient le critère de support foncier, si chambre situé au cœur de l’exploitation = activité agricole => la cour de cassation l’a admis.

    Autres alertes : com 13 juillet 2010 : SCEA exerçant une activité de réception. Ici activité hôtelière dans le périmètre de la ferme, toujours une activité agricole maintenue mais aucun lien entre ces deux activités. C’est ce qui a primé aussi, le critère foncier a été considéré comme indifférent. La cour de cassation paraît donc abandonner le critère foncier. On en revient à la conception la plus restrictive.

    Les conseils préconisent de créer deux structures quand il y a ce type d’activité pour isoler les deux activités par pas de contamination.

     

    Section 3 Les activités agricoles par détermination de la loi

     

    La liste s’est allongée depuis 1988.

     

    I/ les activités de culture marine

     

    Loi 1997. Activités réputées agricoles nonobstant le statut social de ceux qui les exercent. Ce sont les activités d’aquaculture, ostréiculture, conchyliculture,  culture d’algues…etc.

    But = les distinguer des activités de pêche maritime qui sont des activités commerciales.

     

    II/ Les activités équestres

     

    Ajout  de la loi de 2005.

    Activité de préparation et d’entraînement des équidés domestiques à l’exclusion des spectacles. Volonté d’harmoniser le régime fiscale de ces professionnels qui depuis la loi de finance de 2004 relevaient des bénéfices agricoles.

    Multiples intérêts, volonté de permettre la construction de centre équestre en zone rurale.

     

    Le fait que les activités équestre soient des activités agricoles par détermination de la loi pose la question des activités de diversification exercées par ces nouveaux exploitants agricoles. Pas d’activité de diversification possible mais elles ne seront pas considérées comme agricole. Car activité de diversification agricole que si prolongement d’une activité agricole par nature (ici détermination de la loi).

    Ex : ouverture d’un bar, restaurant, crêperie pour les cavaliers = activité commerciale.

     

    Nouveaux problèmes de délimitation. jurisprudence de plus en plus abondante notamment en rapport de la prise en pension de chevaux, est ce que les personnes qui exercent cette activité ont une activité agricole ? la jurisprudence a déterminé que lorsqu’il s’agit de pension pur (location de boxe, pas d’activité d’entraînement ni de dressage), la jurisprudence nous dit que c’est simplement une activité de prestation de service et donc activité qui reste commerciale : 3 civ 13 mai 2009 JCP N 2010 article 2078 note de Mr Roussel =>permis de construire pour des boxes en vue d’une activité de pension : pas une activité agricole donc pas possible en zone agricole.

     

     

    III/ Les activités de méthanisation agricole

     

    Introduction réforme du 27 juillet 2010 (dernière loi de modernisation agricole).

    Il s’agit par cette inclusion de cette activité de production d’énergie, pour les agriculteurs, de produire et commercialiser l’énergie tirée de leur production. Méthanisation : fermentation des sous-produits de son exploitation (fumier, paille).

    Secteur qui semble porteur.

     

    Nombreux avantages :

    -          permet de diminuer la consommation énergétique des exploitations agricoles puisqu’elles peuvent produire leur propre énergie grâce aux résidus de leur exploitation.

    -          Augmenter les revenus si on peut revendre l’énergie produite.

    -          Permet de valoriser les sous-produits de l’exploitation et les recycler de manière écologique. De plus, le substrat qui demeure après fermentation peut être utilisé comme composte. Retard des français notamment par rapport aux Allemands.

    Pour procéder à la méthanisation il faut collecter des sous-produits d’autres exploitations, il y a donc des achats extérieurs donc ça ne pouvait pas être considéré comme une activité dans le prolongement d’une activité agricole par nature.

    Pour qu’elle soit considérée comme agricole, cette activité doit répondre à certaines conditions :

    -          Il faut que 50 % de la matière transformées proviennent de l’exploitation agricole par nature. Activité agricole de prolongement par détermination de la loi.

    -          Activité exercées par un ou plusieurs exploitants agricoles.

     

    Chapitre II – La portée de la définition de l’article L.311.1 du Code rural

     

    Section 1 - En droit privé

     

    Cet article a permis en droit privé :

    -          D’élargir de manière importante les AA et de permettre d’y joindre des activités commerciales suivant certaines conditions ainsi que de réaffirmer du caractère civil de ces AA.

    -          De plus, la définition va permettre de savoir qui peut prétendre à la qualité d’agriculteur parmi tous les professionnels. Loi 30 décembre 1988 créé un registre de l’agriculture auquel sont tenus de s’immatriculer toute personne physique ou morale exerçant à titre habituel des activités réputées agricoles à l’exclusion des activités marines et forestières. On, peut en déduire que doivent s’immatriculer les exploitants agricoles.

    -          La jurisprudence a sa propre définition : est agriculteur celui qui exerce une activité telle que définie par cet article à titre de profession habituelle : Com 17 mars 1988, arrêt ultérieur = de manière personnelle : Com 3 octobre 2000.

    A propos du registre de l’agriculture : crée par la loi du 30 décembre 1988 qui a introduit dans le Code Rural l’article L 311-1. Obligation qui jusqu’à présent restait théorique faute de création de ce registre (pas de décret d’application), il doit être tenue par les chambres d’agriculture. Il a fallu la création de l’EIRL en juin 2010 pour que le législateur se sente obligé de mettre en place le registre pour permettre à ceux qui adopterait la forme de l’EIRL de réaliser la déclaration d’affectation du patrimoine. Décret du 29 décembre 2010. Aujourd’hui cette obligation est effective, en pratique ça sera assez peu contraignant : l’immatriculation au registre a un caractère facultatif et elle repose sur la volonté de l’agriculteur. Il peut refuser de s’immatriculer = aucune sanction. L’efficacité d’un tel registre risque d’être très restreinte. En matière commerciale, Il en résulte une présomption selon laquelle la personne inscrite a au RCS est commerçante. Aucune présomption de la qualité d’agriculteur.

    Pour le moment, à ce stade, il n’y a que deux catégories d’agriculteur qui vont se trouver dans l’obligation de s’immatriculer :

    ·         ceux qui comptent s’organiser sous la forme d’EIRL.

    ·         Ceux qui veulent organiser leur exploitation sous forme de fonds agricole. L’article L 311-3 qui concerne la création du fonds agricole indique que la décision de création fait l’objet d’une déclaration auprès de la chambre d’agriculture (inscription au registre dans le même temps).

    Section 2- Au regard des autres branches du droit interne

     

    La portée de l’article L 311-1 est très relative dans la mesure où le législateur n’a pas supprimé les autres définitions et chacune conserve sa portée propre pour la branche du droit qu’elle intéresse. Par exemple le juge administratif se fonde sur sa propre conception de l’activité agricole.

    Gênant car une personne peut avoir une AA au sens du code rural mais ça peut ne pas être le cas en droit social ou fiscal…etc. pour les activités agricoles en nature il y a un regroupement des définitions mais pour les AA accessoires ce n’est pas le cas.

     

    I/ En droit social

     

    L’enjeu de cette définition réside dans l’affiliation au régime social spécifique à ce secteur d’activité : régime social agricole.

    Les article L 722-1 et L 722-20 du CR (affiliation sociale) : autonomie par rapport à l’article L 311-1. 

    Définition sociale plus large que celle donnée par l’article L 311-1. On y retrouve les activités de culture et d’élevage (AA par nature), on retrouve une référence aux activités situées dans le prolongement de l’acte de production ou situé sur le lieu de l’exploitation mais ensuite la définition va bien au-delà de ces AA au sens stricte, elle inclut des activités diverses qui ont une simple relation avec le monde rural. Ex : entreprise qui exerce leur activité en relation avec l’agriculteur mais sans avoir une nature agricole, entreprise de travaux agricole (prestataire de service = activité commerciale).

    Secteur des salariés agricoles : le régime prévoit l’affiliation par exemple des gardes chasses, les enseignants de établissement agricole,  les salariés des caisses agricoles = rapport avec le secteur de l’agriculture.

     

    II/ En droit fiscal

     

    L’enjeu ici est de savoir qui peut bénéficier de cette fiscalité particulière qui frappe les revenus agricoles. Les terres agricoles ou affectées à une activité agricoles sont exonérées de taxe foncière.

    La loi fiscale ne donne pas de définition de l’activité agricole, article 63 CGI qui définit ce que sont les revenus qui doivent être imposé dans la catégorie des bénéfices agricoles = revenu que l’exploitation des biens ruraux procurent aux fermiers, propriétaires exploitants…etc.

    Pour les Actes Administratifs par nature, convergence : La doctrine fiscale fait référence à une participation à un cycle biologique animal ou végétal.

    Pour les activités de prolongement (transformation, commercialisation par un agriculteur de sa propre production) = coïncidence avec la définition de l’article L 311-1 et le droit fiscal. Pour l’administration fiscale toutes les recettes tirées de la commercialisation propre des produits de l’agriculteur = AA. Ne doit pas dépasser certains plafonds. Activité ayant pour support l’exploitation = pas BA. Les bâtiments qui hébergent ce genre d’activité ne sont pas exonérés de la taxe foncière.

    AA par la loi : coïncidence pour les activités équestres avec la définition fiscale. Distorsion par contre pour les activités productrices d’énergie, dépend de l’énergie produite = très compliqué. Revenu agricole si revenu de la méthanisation = au moins 50% de la matière provient de l’exploitaiton de l’agriculteur.

    Source de complexité pour les agriculteurs.

     

    III/ En droit de l’urbanisme

     

    Définition importante pour qualifier les bâtiments nécessaires à l’exercice d’une activité agricole dans la mesure où la réglementation de l’usage des sols est conditionnée par cette notion d’activité agricole. Que l’on soit dans une zone couverte par un document d’urbanisme ou que la zone ne soit par couverte par ce genre de document (relève du principe de constructibilité limitée), dans les deux cas la délivrance d’une PC ne peut être accordé que pour la construction ou l’aménagement de bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole. Dans le cadre d’un PLU en zone A = construction et installation nécessaires à l’exploitation agricole. Dans le cadre du principe de constructibilité limitée : adaptation ou changement de destination, extension de construction existante et construction nécessaire à l’exploitation agricole.

    Le JA n’a pas la même conception que celle que peut en avoir le code rural, conception plus restrictive. Il ressort de la jurisprudence et de réponses ministérielles que pour construire en zone agricole ou en zone naturelle, le demandeur d’un PC doit justifier de l’exercice effective d’une activité agricole, de l’intérêt de son projet pour ‘l’activité agricole, de la relation étroite de son projet avec l’activité agricole et il doit démontrer que la destination du projet ne doit pas être contraire à la destination de la zone.

    Critère précisé dans une réponse ministériel du 5 octobre 2010. Lien de nécessité entre la construction et l’exploitation, une proportion à respecter entre la taille de la construction et celle de l’exploitation agricole.

    L’enjeu ça peut être aussi la construction de maison d’habitation pour les exploitants agricoles. On devra prendre en compte l’activité concrètement exercée (plus facile d’obtenir un PC pour une maison d’habitation s’il s’agit de l’élevage, surveillance des animaux que s’il s’agit de culture de moules).

    Critère = nécessité au regard d’une exploitation agricole.

     

    Pour le Juge Administratif les activités de diversification sont rarement considérées comme des AA : dommageable pour les agriculteurs qui ont besoin d ‘exercer ces activités. CA Marseille 23 septembre 2004 : projet de construction d’un stand destiné à vendre les produits de son exploitation : permis refusé car la construction d’un stand à 4km de l’exploitation = pas nécessaire à l’activité agricole au sens du Code de l’urbanisme. Il ne faut pas prendre la nécessité au sens économique du terme.

    CE 14 février 2007 : PC sollicité pour la construction d’un gîte rural : alors même que les ressources procurées par un gîte rural serait utile voir indispensable à l’exploitation, cette construction ne peut être regardée comme nécessaire à l’exploitation pour le Code de l’urbanisme.

     

    Cette disposition du Code de l’urbanisme avait pour but de réserver les terres agricoles aux agriculteurs mais trop rigide, cette disposition se retourne contre eux.

     

     

     

    Section 3 Au regard du droit communautaire

     

    Il s’agit de déterminer quels sont les destinataires de la PAC. Chaque Etat Membre a sa définition de l’AA. En France c’est l’article L 311-1 qui permet d’opérer cette identification. Mais ce n’est pas toujours le cas car il arrive qu’au niveau communautaire, pour l’application d’un texte déterminée, ce texte pose sa propre définition.

     

    Des personnes qui sont considérées comme agriculteur au sens du droit interne ne le seront pas pour un règlement européen qui réserve les aides aux investissements agricoles à ceux qui exercent une activité agricole à titre principal, c’est-à-dire au moins 50% de leur revenu proviennent d’une activité agricole.

    Au sens du règlement qui met en œuvre les DPU (droit au paiement unique), pour pouvoir prétendre à ces DPU il suffit d’un maintien des terres dans de bonnes conditions agricoles et environnementales. Donc va être considéré comme agricole celui qui ne produit rien.

    Il a fallu une adaptation du droit interne pour considérer que ceux qui se situer dans le cadre du règlement européen était réputé exploité leur terre pour ne pas être considéré comme contrevenant à leurs obligations de preneur.

     

    II è partie – La famille travaillant dans l’exploitation

     

    80% de la main d’œuvre est fournie par la famille de l’exploitant. Le DR tient compte de cette spécificité pour reconnaître et protéger ce personnel spécifique.

    La notion de famille doit être entendue au sens large parce que la loi du 5 janvier 2006 inclus aussi le conjoint.

     

    Chapitre I - La situation du conjoint

     

    Seul celui qui participe à la même exploitation de son conjoint va être concerné car le droit rural va lui proposer d’opter pour un statut juridique qui va lui permettre l’exercice de cette activité dans un cadre légal.

     

    Section 1 - Le choix d’un statut juridique et social

     

    Art L 314-7 et suivants du code rural.

     

    I/ Les possibilités

     

    A)   Le statut de coexploitant

    Courant dans les exploitations sociétaires. Ce sera le cas lorsque l’exploitation est un bien commun ou bien indivis. Co-exploitant si co-preneur du bail rural = indice en faveur de la situation de co-exploitation.

    L’article L 321-20 évoque des époux qui exploitent ensemble et pour leur compte une même exploitation agricole. C’est assez vague. Les deux époux doivent être dans une situation où ils ont un égal pouvoir vis-à-vis de l’exploitation.

    Il y a plusieurs indices : affiliation des 2 à la mutuelle agricole, apparence aux yeux des tiers, propriétés des terres…etc.

    Effets juridiques :

    Existence d’un mandat réciproque entre les deux époux. Mandat qui a une origine légale dès lors que la situation est caractérisée. Chacun étant à la fois le mandant et le mandataire de l’autre. Permet d’assouplir les règles de gestion de l’exploitation agricole dans leur rapport entre eux mais aussi avec les tiers. Permet d’éviter de se préoccuper des règles de pouvoir du RM.

    En contrepartie ça accroit aussi leur responsabilité puisqu’il assume la responsabilité de leurs propres actes mais aussi la responsabilité des actes de leur conjoint en tant que mandant. L’intégralité des biens du couple, au regard du gage offert des cocontractants, se retrouve offerte en gage aux créanciers.

    Cette mise à l’écart des règles matrimoniales n’est pas sans limite. Le mandat ne couvre que les actes d’administration et à la condition que ces actes répondent aux besoins de l’exploitation.

    Permet à chaque époux d’avoir une certaine autonomie dans la gestion de l’exploitation.

     

    Ce mandat n’est pas sans fin, on peut y mettre un terme. L’article L 321-2 prévoit que dans certaines circonstances il va y être mis fin de plein droit : en cas d’absence d’un des époux, séparation de corps ou de bien judiciaire mais possible qu’un des époux souhaite mettre un terme au mandat de son conjoint = déclaration expresse de volonté (art L 321-3) : acte notarié : mention en marge de l’acte de mariage des époux. La cessation du mandat est opposable aux tiers 3 mois après l’apposition de cet acte de cessation en marge de l’acte de mariage.

     

    Le choix de ce statut a une conséquence sociale ; ils sont affiliés en qualité de chef d’exploitation auprès de la caisse = régime des non-salariés des professions agricoles (travailleurs indépendants).

     

    B)    le statut de collaborateur d’exploitation

     

    Art L 321-5 du CR : statut qui suppose que les époux ne soient pas dans une situation de stricte égalité : il y en a un qui est chef d’exploitation et l’autre apporte son aide (régulière) mais qui n’implique pas la direction de l’exploitation. Le collaborateur est dans une situation plus en retrait par rapport à son conjoint.

    L’aide = véritable travail professionnel déployé sur l’exploitation du conjoint. La différence avec la situation de salarié c’est que le travail fourni par le collaborateur n’est pas rémunéré.

     

    Conséquences : la loi prévoit l’instauration d’un mandat légal entre les époux. Il n’est plus réciproque mais unilatéral, seul l’époux qui dirige l’exploitation est censé avoir donné mandat à son époux collaborateur pour lui permettre d’accomplir certains actes d’administration nécessaires à l’exploitation. Epoux collaborateur = certaine initiative pour la gestion courante de l’entreprise.

    Le conjoint collaborateur n’est pas responsable des actes qu’il va passer puisqu’il agit au nom du conjoint chef d’exploitation, permet de protéger ses propres biens (par contre bien commun et bien propre du chef d’exploitation = engagés). 

     

    Mandat légal : Si on veut faire cesser cette situation, même configuration que pour le mandat réciproque.

     

    Ce statut n’offre pas un droit à rémunération du moins au moment où le travail est effectué mais en ayant adopté ce statut, le conjoint collaborateur se ménage un droit à une rémunération différé à son travail. Le législateur, plus récemment a essayé de calquer l’institution du salaire différé des descendants pour en faire bénéficier le conjoint collaborateur en lui octroyant des droits dans la succession de son époux chef d’exploitation (à condition de survivre au conjoint chef d’exploitation). Il s’agit d’une créance de salaire différée (attention, différent de la créance de salaire différé des descendants).

    Parmi les conditions à remplir pour pouvoir invoquer cette créance (art L 321-21-1 du code rural) :

    -          Il faut que le conjoint ait participé directement et effectivement à l’exploitation de l’autre époux pendant au moins 10 ans (ça peut être aussi du travail de gestion, comptabilité).

    -          Il ne faut avoir reçu aucune rémunération pour le travail fourni et n’avoir été associé ni aux bénéfices, ni aux pertes de l’exploitation. Ça exclu tous les conjoints mariés sous un régime communautaire.

    -          Il ne faut pas que les époux aient divorcé avant le décès du chef d’exploitation (plus la qualité de conjoint survivant).

     

    Les modalités de calcul de cette créance sont telles que l’intérêt va encore se réduire. Le montant de la créance est plafonné par la loi, il y a un double plafonnement : durée = 10 ans et montant = 3 années de SMIC. Autre plafonnement : le montant de la créance est plafonné à 25% de l’actif successoral. Et surtout, le montant de cette créance s’impute sur les droits successoraux de ce conjoint collaborateur. Du coup on ne rémunère rien.

    Apport législatif qui pour le moment ne donne strictement rien au conjoint collaborateur = droit théorique.

    Le partenaire PACSé n’est pas héritier donc la créance peut avoir un intérêt pour lui.

     

    D’un point de vue social, le conjoint collaborateur doit faire connaître sa qualité de collaborateur auprès de la mutualisé sociale agricole et à partir du moment où cette déclaration a été faite (déclaration unilatérale) il sera affilié au régime sociale des non-salariés des professions agricoles.

     

     

    C)    Le statut de salarié

     

    Le conjoint peut être salarié de son conjoint chef d’exploitation = aucun obstacle à cette situation. En pratique elle est peu adoptée car il faut le rémunérer. Lorsque ce statut est adopté, le conjoint salarié bénéficie du régime de salarié agricole.

    II/ L’obligation de choisir

     

    ???

    Toute personne qui travaille régulièrement dans une exploitation agricole doit être soumise à un statut.

    Obligation de choisir un statut par déclaration à la MSA.

    Pas de sanction prévue dans la loi pour le conjoint qui continuerait de travailler hors statut. On peut se demander si le conjoint de l’exploitant qui profiterait de son travail bénévole ne pourrait pas être poursuivi pour dissimulation de travail.

    Ex : secteur commercial, restaurant propriété des époux mais exploitée que par le mari, l’épouse travaillait de manière régulière dans l’exploitation mais sans statut. L’époux a été condamné pour dissimulation d’un travail salarié. Crim 22 octobre 2002 defresnois 2004 article 37 893.

     

    Section 2 - Les prérogatives du conjoint

     

    Indépendamment du statut le législateur reconnaît le travail fourni sur une exploitation par un époux en lui offrant un certain nombre de droits : droit de regard sur la conduite de l’exploitation en obligeant le conjoint qui exploite l’exploitation de demander l’avis du conjoint qui l’aide, ou encore possibilité de reprendre l’exploitation.

     

    Statut des baux ruraux : ça suppose que l’exploitation ait pour support un bail rural. A parti de ce moment, le conjoint du preneur, dès lors qu’il participe à l’exploitation, pourra être le bénéficiaire potentiel de la préemption des terres puisque si le bailleur met les biens loués en vente, le ocatairedispose d’un droit de préemption pour les acquérir en préférence : même droit au conjoint du preneur.

    Il va pouvoir bénéficier d’une cession du bail entre vifs ou à cause de mort. Va permettre au conjoint de poursuivre l’exploitation.

     

    En ce qui concerne la consultation du conjoint du preneur quant au sort de l’exploitation (art L 411-68 CR) : lorsque le conjoint preneur souhaite résilier le bail = acte qui compromet la survie de l’exploitation il devra solliciter l’accord de son conjoint qui travaille sur l’exploitation pour la résiliation.

     

    Il est d’usage que les époux travaillent ensemble sur l’exploitation, il existe une faculté de représentation mutuelle des époux au sein des différents organes de la profession : article L 321-4 Code rural.

     

    Pas besoin de diplôme pour le conjoint qui a travaillé avec le conjoint exploitant pour exploiter lui-même une activité agricole.

     

    Chapitre II - La situation du concubin et du partenaire lié par un PACS à l’exploitant

     

    Loi 5 janvier 2006 : modification le chapitre consacré à l’exploitation familiale.

    Transposition imparfaite.

    Les statuts que l’on a évoqués sont désormais ouverts aux concubins et aux partenaires pacsés.

    Reste facultatif pour le concubin ou le pacsé.

    Si le partenaire ou le concubin opte pour un de ces statuts il bénéficiera des effets de la protection sociale qui leur ai attaché. En revanche, il ne semble pas que les concubins et les partenaires puissent se prévaloir des présomptions de mandat qui sont offertes par l’article L 321-1. Cet article vise toujours les époux.  Il semble que le partenaire pacsé puisse réclamer la créance de salaire différé qui est ouverte au conjoint collaborateur en cas de pré décès de l’exploitant.

     

    Cette loi a aussi étendue, au seul bénéfice du partenaire les prérogatives que le statut du fermage assure au conjoint qui travaille sur l’exploitation. Il n’y a que le droit de regard sur le sort du bail du conjoint qui n’a pas été étendu au partenaire.

     

    Chapitre III - La situation des parents et alliés

     

    Il est fréquent également que d’autres membres de la famille travaillent sur l’exploitation et en particulier les descendants. Le droit rural leur offre des droits : ex : droit au salaire différé. Situation plus favorable pour la reprise de l’exploitation en vue de sa poursuite.

     

    Section 1 - Les statuts

     

    Ils peuvent être salariés, en pratique c’est très rare. Statut d’aire familial ou d’associé d’exploitation (moins de succès).

     

    I/ l’aide familial

     

    Ce statut est très rependu. Il risque de se raréfier. C’est un statut résiduel qui a vocation à s’appliquer dès lors qu’on n’a pas opté pour un autre statut. Il est prévu par l’article L 722-10 du CR et il prévoit son application à tous les descendants âgés de plus de 16 ans ascendant, frère, sœur et allié dès lors qu’il vie sur l’exploitation et participe à sa mise en valeur en tant que non salarié. Présomption de la participation à l’activité pour tous les membres de la famille qui vivent effectivement sur l’exploitation.

    Participation qui doit avoir un caractère professionnel, il faut qu’elle soit régulière. Ça n’exclut pas un travail à temps partiel. Néanmoins aucun rémunération n’ai dû par l’exploitant à l’aide familial, il travaille bénévolement.

    Quelques réserves dans le cadre des sociétés : il faut un lien de parenté entre l’aide familial et l’exploitant agricole or si on a une personne morale comme exploitant, pas de lien de parenté possible. Chaque associé peut faire travailler un membre de sa famille au sein de sa société.

     

    Statut qui risque de se raréfier puisque jusque-là ce statut pouvait être adopté sans limitation de durée. Aujourd’hui ça n’est plus possible, ce statut ne peut pas être adopté pendant une période de plus de 5 ans.

     

    Droit à une retraite assez faible (extension depuis 2011). En revanche, au décès de l’exploitant, l’aide familial pourra réclamer la créance de salaire différé = moyen  de réclamer un salaire.

     

    II/ L’associé d’exploitation

     

    Plus complet que le précédent  = statut transitoire.

    Art L 321-6 du Code rural.

    Les mêmes membres de la famille peuvent en bénéficier. Il faut une activité déployée sur l’exploitation de manière effective : cette activité doit être l’activité principale de l’associé d’exploitation. Mais là encore il n’est pas salarié.

    Il a le droit à une rémunération minimale. En aucun cas il ne s’agit d’un salaire. Ce montant est fixé par le pouvoir réglementaire, pas réévalué depuis 1984 : 850 francs par mois = 130 euros.

    Régime social des non-salariés agricoles.

     

    Section 2 - Le salaire différé

     

    Ce salaire va venir compléter l’absence de rémunération de l’aide familial ou de l’associé d’exploitation. Un descendant d’un exploitant agricole (et son conjoint), dès lors qu’ils ont travaillé sur l’exploitation familiale sans être rémunéré, peuvent obtenir au décès de l’exploitant une rémunération qui vient s’ajouter à leurs droits successoraux. Tout se passe comme si les descendants avaient conclu un contrat de travail avec leurs ascendants exploitants leur assurant pour l’avenir un paiement forfaitaire du travail effectué sur l’exploitation.

    Art L 321-13 Code rural.

    Contrat de travail à salaire différé = fiction juridique, seul effet = ouvrir un droit à rémunération. L’intérêt de cette créance c’est de rémunérer l’activité qu’ils ont fourni, de réparer une sorte d’injustice pour ces descendants qui se sont dévoués pour l’exploitation. Volonté de recréer une sorte d’égalité dans le partage car les autres héritiers vont bénéficier de la mise en valeur de l’exploitation.

    En pratique c’est une source de contentieux important au moment de règlement des successions agricoles.

     

    2010 : RDR février 2010 repère n°2 : Article de Monsieur Roussel : la vivacité du contrat de travail à salaire différé. Article de Mme Castella : retour sur le contrat de salaire différé…etc => RDR mai 2010 étude n°10.

     

     

     

     

    I/  Les bénéficiaires

     

    Il y a le descendant de l’exploitation et d’autre part les conjoints des descendants.

     

    A)   Les descendants

    Aucune restriction quant au degré de parenté, ça peut être les enfants, les petits enfants…etc. Il suffit d’avoir la qualité de descendant. En pratique il peut avoir un intérêt à demander une créance de salaire différé même s’il n’y a qu’un seul descendant = avantages fiscaux (totalement défiscalisée). S’il décède avant d’avoir pu faire valoir sa propre créance, sa propre créance est transmise à ses descendants (à l’exclusion de tout autre héritier) : article L 321-14 Code rural.

    B)   Le conjoint du descendant

    Il a un droit qui n’est pas autonome, son droit est lié aux droits du descendant de l’exploitant. Possible que s’ils participent également à l’exploitation. Il faut aussi que le descendant lui-même y participe. Les deux pourront faire valoir une créance de salaire différé dans la succession des ascendants. Si le conjoint  a participé seul à l’exploitation = pas de créance de salaire différé.

    La jurisprudence a trouvé une solution pour pallier l’absence des rémunérations = enrichissement sans cause. Le problème de la situation du conjoint du descendant de l’exploitant est lié au mariage avec ce dernier. Le conjoint perd sa créance en cas de divorce ou de séparation de corps prononcé à ses torts exclusifs.

    II/ Les conditions

     

    Il faut que le défunt ait eu la qualité d’exploitant agricole, c’est-à-dire d’une personne qui exerçait une activité agricole et que cette personne exerçait cette activité à son profit.

    La créance de salaire différé constitue une dette qui va figurer dans le passif de sa succession = dette personnelle à l’exploitant agricole. Si l’exploitant était marié sous le régime de communauté, on aurait tendance à dire que la dette engage la communauté vu qu’elle est née pendant le mariage, mais en fait pas du tout, on ne considère pas que cette dette est née pendant le mariage, la date de naissance de la detteest fixée au décès de l’exploitant agricole, auparavant elle n’est pas exigible = dette purement personnelle à l’exploitant qui ne grève que sa succession.

    Si les deux parents avaient la qualité d’exploitant agricole, dans ce cas c’est une dette qui va grever la succession du premier parent décédé mais elle engage solidairement l’autre époux. Le bénéficiaire a le choix : soit il exige le règlement de cette créance dans la succession du premier parent décédé soit il attend le décès du deuxième parent.

    1 civ 30 octobre 2006.

     

    Il se peut aussi que le descendant n’ait pas intégralement rempli les conditions pour faire valoir sa créance dans la première succession. Il va continuer à travailler au bénéfice du second parent. Il y a une créance unique même si un premier parent décède.

     

    Il faut que le descendant puisse faire valoir une participation directe et effective à l’exploitation. Cette participation suppose l’accomplissement de travaux ayant un caractère agricole. La cour de cassation a refusé une créance de salaire différé pour une fille qui accomplissait toutes les tâches ménagères. Cette collaboration n’interdit pas au descendant d’exercer une autre activité professionnelle. Une participation à temps partiel est possible mais dans ce cas la créance ne sera également que partielle.

    1 civ 8 juillet 2009.

     

    Il faut que cette participation ait été bénévole. Travail sans contrepartie. L’article L 321-13 CR : le descendant ne doit pas avoir été associé ni aux pertes ni aux bénéfices de l’exploitation et qu’il n’ait reçu aucune somme en argent.

    Absence de contrepartie pas absolue : loger, nourrit, blanchie, argent de poche. Ça ne sera pas considéré comme un salaire.

     

    Pour faciliter  la preuve des conditions de cette créance, il est possible de faire une déclaration chaque année au maire de la commune selon laquelle le descendant participe bien à l’exploitation de manière bénévole…etc.

     

    III/ Le montant

     

    Créance liquidée par référence au taux du SMIC horaire en vigueur au moment du partage. Pour chaque année de participation à l’exploitation, le descendant a le droit à 2/3 de 2080 fois du montant horaire du SMIC * le nombre d’année de participation.

    La créance est quand même plafonnée.

    1er plafond : on compte uniquement les années postérieures à l’obtention de la majorité du descendant.

    2ème plafond : on ne pourra pas obtenir la rémunération de plus de 2 années de travail.

     

    IV/ Le règlement

     

    Art L 321-17 CR : exigible qu’au décès de l’exploitant.

    Cette créance peut être revendiquée par le bénéficiaire tant qu’un partage définitif de la succession n’est pas intervenu.

    Il n’agit pas en tant qu’héritier mais en tant que créancier.

     

    Si le règlement intervient du vivant des parents, il arrive que les parents cèdent à titre onéreux l’exploitation à l’enfant qui travaille avec eux mais possible qu’il minore le prix pour faire un règlement par compensation de cette créance.

     

    Souvent le règlement se fait par dation en paiement s’il intervient du vivant du parent, ils règlent leur créance en attribuant à l’enfant une partie du matériel, des terres…etc.

     

    Chapitre IV Les attributions préférentielles

     

    Institution forgée pour les exploitations agricoles.

    Le partage n’est égalitaire qu’en valeur sauf pluralité de biens permettant de constituer des lots en nature.

    L’intérêt de l’attribution préférentielle

     

    Art L 321-20-3 CR : il renvoi aux dispositions du CC : article 831, 834 du CC pour l’organisation du régime de l’attribution préférentielle. Il a été retouché par la loi du 23 juin 2006.

     

     

     

     

     

     

    Section 1 Les règles communes aux différentes attributions préférentielles

     

    I/ Les règles relatives aux biens

     

    Les biens doivent constituer une entreprise agricole ou  une partie d’une entreprise agricole.

    Ça peut être des terres, des bâtiments, du matériel, du cheptel. L’essentiel c’est que pour une demande d’attribution puisse prospérer c’est que le tout forme un tout cohérent économiquement. On peut les compléter par des biens que possèderait déjà l’attributaire pour former ce tout économique.

    Si le support foncier est loué on ne peut pas en demander l’attribution = hors indivision. Hypothèse où l’attributaire va pouvoir demander l’attribution du bail à son profit. Dans ce cas-là, pour pouvoir poursuivre l’exploitation il lui manque le matériel, forme d’attribution préférentielle : attribution préférentielle dite du « train de culture » article 831-2 al 3 CC. C’est-à-dire que tous les éléments mobiliers nécessaires à la mise en valeur de la ferme vont être attribués au profit du continuateur du bail.

    Il peut s’agir d’une indivision sociétaire, une indivision successorale, indivision pacséssorale loi de 2010).

     

    II/ Les règles relatives à l’attributaire

     

    Le demandeur doit avoir la qualité de copartageant. Dans le cadre d’un partage de communauté, ou consécutif à la dissolution d’un pacs ce sont les deux conjoints ou partenaires qui viennent au partage et peuvent solliciter cette attribution.

    Il peut invoquer des droits en pleine propriété ou en nue-propriété. Exclu quand un copartageant n’a qu’un droit en usufruit.

    Condition de participation à l’activité agricole. Cette condition doit être remplie par l’attributaire. La loi assouplie cette condition. Elle pouvait être remplie par le conjoint de l’attributaire. Ça a été élargi par la réforme de 2008, le candidat à l’attribution peut se prévaloir de sa participation, de celle de son conjoint mais aussi de celle de ses descendants.

    Quel que soit la personne qui remplit cette condition il faut que ce soit réellement une participation à l’activité agricole : 1 civ 26 janvier 2011 (ex : une aide administrative ne remplit pas cette condition).

    Dernière condition : le candidat doit démontrer son aptitude à exploiter et gérer les biens. Il doit être apte physiquement, intellectuellement et financièrement. C’est une attribution pour exploiter : 1 civ 7 décembre 2011 : refus d’une demande d’attribution pour 3 enfants mais ces enfants étaient trop vieux

     

    III/Les règles relatives à la demande

     

    La possibilité d’une demande d’attribution peut être écartée par voie testamentaire. Elle peut être écartée par stipulation d’un contrat de mariage des parents, implicitement par exemple lorsque les conjoints  conviennent d’un avantage matrimonial sur l’exploitation.

     

    Lorsque rien n’y fait obstacle l’un des indivisaires peut former sa demanded’attribution auprès des autres indivisaires, ils peuvent la décider à l’amiable. A défaut d’accord amiable, c’est une demande en justice qui peut être formée, devant le TGI par celui ou ceux qui réclament cette attribution. Le tribunal a un certain pouvoir d’appréciation. Si on est dans le cadre d’une attribution facultative : une seule demande, le tribunal va se prononcer en fonction des intérêts en présence. C’est-à-dire puisque l’attribution est facultative, le tribunal n’est pas obligé de l’attribuer à celui qui la demande. Si plusieurs copartageants sont candidats et réclament l’attribution, dans ce cas on a des demandes concurrentes. Dans ce cas-là le tribunal devra les départager, il a un large pouvoir d’appréciation. Il doit se prononcer en fonction de l’aptitude des différents postulé à gérer les biens en cause et à s’y maintenir. Si aucune demande ne lui parait satisfaire à ces objectifs, dans ce cas-là il peut les rejeter. Si on a à faire à une attribution de droit et que l’attributaire rempli les conditions, il devra la prononcer.

     

    IV/ Les effets de l’attribution

     

    Lorsque cette attribution est accordée, l’attributaire ne devient pas immédiatement propriétaire de l’exploitation, il va falloir attendre le partage. C’est à la date du partage que l’attributaire devient propriétaire.

    S’agissant de l’évaluation de l’exploitation, cette dernière permet d’évaluer le montant de la soulte, elle est faite à la date de la jouissance divise. On peut remonter plus loin si cette date est plus favorable.

    Lorsque le conjoint était déjà locataire des biens qui composaient l’exploitation, la valeur de ces biens subit une décote : des terres louées valent moins cher que des terres libres de bail.

    Lorsque les terres sont louées à l’attributaire lui-même on prend une évaluation libre de bai puisque le bail va s’éteindre.

    Si les terres ont été louées par le conjoint la jurisprudence considère que les biens doivent être évalués loués. Le bail va se poursuivre entre le conjoint devenu attributaire et son époux locataire. Solution confirmée 1 civ 11 décembre 2001.

    Une fois que l’évaluation a été faite, l’attributaire doit verser une soulte pour équilibrer les lots. La soulte est en principe payable comptant au moment du partage : article 832-4 du CC. Pour faciliter l’application préférentielle, lorsqu’elle est de droit, l’attributaire peut se contenter de verser la moitié de la soulte au jour du partage et étaler dans le temps le paiement du solde.

     

     

    Section 2 Les règles propres aux différentes variétés d’attribution préférentielle

     

    Depuis la loi du 4 juillet 1980, les formes d’attribution préférentielle se sont diversifiées. Il peut y avoir dissociation entre l’attribution du support foncier et la capacité d’exploiter. C’est toujours les demandes d’attribution pour exploiter qui seront privilégiées par rapport aux autres formes d’attribution.

     

    I/ Les attributions pour exploiter en faire valoir direct

     

    A)    L’attribution de droit des petites et moyennes exploitations

    Art 831 et 832 du CC.

    Réservée à des exploitations de taille restreinte. Pour apprécier le seuil de superficie, il faut prendre en compte la superficie des biens indivis objets de la demande mais aussi les biens dont ‘l’attributaire est déjà propriétaire ou exploite.

    Dans le cadre d’une attribution de droit, l’attributaire ne peut être que le conjoint de l’exploitant ou alors un héritier légal (désigné par la loi). En dehors de ces cas l’attribution est toujours facultative.

    Lorsque l’attribution est de droit le tribunal ne peut pas la refuser si le candidat remplit les conditions. Marge d’appréciation que si demandes concurrentes.

    Autre particularité : l’attributaire de droit peut exiger des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 10 ans pour la fraction de la soulte qu’il lui reste à payer (moitié). S’il revend les biens dans ce délai, la soulte devient immédiatement exigible. Possibilité de révision de la soulte à la hausse ou à la baisse. Si la valeur de l’exploitation à varié d’au moins ¼ : révision possible dans les mêmes proportions.

     

    B)    L’attribution facultative des grandes exploitations

    Peut porter sur toutes les exploitations quel que soit leur taille.

    Elle peut être demandée pour le conjoint survivant ou par le conjoint divorcé. Elle peut être réclamée par tous les successeurs légaux ou testamentaires, ou encore par les partenaires pacsés.

    Elle peut porter sur la totalité ou une fraction de l’exploitation. Facilité offerte à chacun des indivisaires.

    Pas de dérogation au paiement comptant de la soute, à défaut d’accord amiable, la loi ne permet pas à l’attributaire de profiter de délai de paiement.

    II/ Les attributions pour exploiter en faire valoir indirect

     

    Dissocie la propriété des biens de leur exploitation. Il y a trois attributions dans cette catégorie.

     

    A)   L’attribution pour constituer un GFA (groupement foncier agricole)

    Le montage va passer par 3 actes : l’attribution préférentielle, la constitution d’une société (un GFA) à laquelle les biens attribués vont être apporté, et la conclusion d’un bail à long terme accoré par la société aux héritiers qui veulent poursuivre l’exploitation.

    Cette attribution peut porter sur tous les biens et droits immobiliers à destination agricole. Cette attribution est soit de droit soit facultative. Elle est de droit lorsque l’attributaire demandequ’un bail à long terme lui soit accordé sur les biens objet de l’attribution. S’il n’y a pas d’exigence de conclusion de bail, dans ce cas l’attribution n’est que facultative.

    Pour l’héritier qui ne bénéficie pas de l’attribution : Soulte ou dation en paiement de part de la société : 1 mois pour former une contestation contre ce mode de paiement.

    Le partage n’est parfait qu’après constitution du GFA et s’il y a constitution de baux à long terme.

     

    B)   L’attribution pour donner à bail

    Celui qui demande l’attribution n’a pas l’intention d’exploiter, il va demander la propriété pour pouvoir la donner en location à un de ses co-indivisaires qui va poursuivre cette exploitation. L’attributaire n’a pas besoin d’avoir exploité lui-même les biens dont il demande l’exploitation. Celui qui deviendra propriétaire va verser une soulte à ses autres co-indivisaires et il conclut un bail avec celui qui va exploiter l’exploitation. C’est un placement.

    C)   L’attribution en jouissance

    Celui qui réclame l’attribution exige un bail forcé sur les terres qui vont être partagées entre tous les indivisaires. Ce n’est pas une vraie attribution préférentielle. Le tribunal va pouvoir rejeter la demande si le candidat présente une inaptitude manifeste à gérer l’exploitation.

     

     

     

     

    IIIè Partie - Les structures de l’exploitation agricole

     

    L’exploitation agricole constitue l’ensemble des éléments mobiliers et immobiliers affecté à l’exploitation agricole et constituant une unité de culture autonome mais demeurés juridiquement indépendant.

    Pas de naissance automatique d’un fonds, les éléments de l’exploitation agricole reste isolé dans le patrimoine de l’agriculteur ou de ceux qui travaillent avec lui. Le support foncier des activités agricoles est pour une large part loué, il est rare qu’une exploitation soit entièrement la propriété de celui qui l’exploite.

    But = assurer la pérennité de l’exploitation malgré que les biens qui la compose soit dispersé. Le droit rural a imaginé de recourir aux techniques du droit commercial avec le fonds agricole : nouvelle possibilité imparfaite.

    Le recours à la technique sociétaire est le meilleur moyen de donner une unité aux éléments de l’exploitation : faciliter de transmission.

     

    Chapitre I Le fonds agricole

     

    Création de la loi du 5 janvier 2006, aboutissement de vieilles revendications de certains syndicats agricole. Le but étant de permettre aux exploitations de se transformer en véritable entreprises agricoles qui soient durables, cessibles et leur reconnaître leur valeur patrimoniale en tant que telle.

    Cette loi a créé le fons agricole mais ne l’a pas défini : article L 311-3 code rural. Ce texte énumère les éléments du fonds qui sont susceptibles d’être compris dans son nantissement. Ce fond est une universalité de fait regroupant les éléments nécessaires à l’activité. Cette activité étant civile, le fonds agricole a également une nature civile : article L 311-3 Code rural.

    Cet ensemble est très imparfait, ce fonds ne peut pas comprendre les éléments qui sont les plus indispensables à l’activité : le fonds ne peut pas comprendre les immeubles de l’activité : terres et bâtiments. Que ce soit en propriété ou en faire valoir indirect, le support indispensable de l’exploitation ne peut pas faire partie du fonds = principal critique.

     

    Pourquoi exclure les immeubles ? La raison est juridique le fons agricole est un meuble incorporel or un bien meuble ne peut pas être composé d’immeuble. De plus conflit entre les créanciers nantis et les créancier hypothécaires : pose problème.

     

    Section 1 La création du fonds agricole par l’exploitant

     

    I/ La nécessité d’une déclaration de l’exploitant

     

    Art L 311-3 Code rural.

    C’est l’exploitant agricole qui décide de faire reconnaître l’existence de son fonds en en faisant la déclaration à la chambre de l’agriculture.  Cette option est ouverte à tout exploitant : personne physique ou personne moral et à lui seul.

    On ne sait pas si l’exploitant peut révoquer sa déclaration pour faire disparaître son fonds. 

     

    Il y a une décision de la cour de cassation qui semble retenir l’existence d’un fonds sans déclaration : le fonds existait de fait : 3 civ 16 septembre 2009 : 2 actes pour transférer l’exploitation : bail pour transférer le support foncier et une cession de l’activité (élément corporel et incorporel de l’exploitation qui était cédé : fabrication de foie gras). On ne peut pas contester la cession d’un bien incorporel (une marque est cessible), il y avait donc bien une véritable entité qui comprenait des éléments corporels et incorporels = ça s’appelle un fonds. La cour de cassation est admettant la cession admet ici la cession d’un fonds agricole qui n’avait pas fait l’objet d’une déclaration.

     

    II/  La composition du fonds agricole

     

    L’article L 311-3 CR n’énumère pas la composition du fonds.

     

    C)  Eléments corporels

     

    a)    Le cheptel mort et vif

    Le cheptel mort désigne le matériel et l’outillage de l’exploitation.

    Le cheptel vif comprend 2 catégories d’animaux :

    -          Ceux qui sont sur l’exploitation ne manière permanente qui font partie de son capital : animaux reproducteur et animaux de traits.

    -          Animaux de stock : ceux qui sont produits sur l’exploitation et destinés à la revente = continuellement remplacé.

     

    En ce qui concerne le cheptel mort et vif il y a une difficulté, les objets que le propriétaire d’un fonds (au sens immeuble) a placés pour l’exploitation de cet immeuble sont aussi des immeubles par destination. Problème pour les inclure dans le fonds agricole du coup. Il faudrait que la création d’un fonds agricole s’oppose à l’immobilisation par destination.

     

    b)    Les stocks

     

    Bétail, récolte sur pieds. Ça peut aussi comprendre la semence, la nourriture pour le bétail. Les éléments du stock peuvent être nanti et entrer dans le fonds alors qu’en droit commercial les marchandises ne peuvent pas entrer dans l’assiette du nantissement. Pour entrer dans le fonds il faut que ces biens conservent leur qualité de meuble. L’article 520 du CC prévoit que les récoltes pendantes par les racines et le fruit des arbres non encore recueilli sont des immeubles par nature tant qu’ils ne sont pas détachés du sol.

     

    D)  Eléments incorporels

     

    a)    Les contrats

     

    Elément incorporel servant à l’exploitation du fonds à la condition qu’il soit cessible. Il faut que ces contrats puissent être cédés et nantis en même temps que le fonds. Ces contrats vont être cessibles seulement si l’entreprise partenaire donne son accord. C’est à voir au cas par cas.

     

    b)    Les créances

     

    Peuvent faire parties du fonds si cessibles. Créance sur un client ou obtention de subvention. Différence avec le fonds de commerce.

     

    c)    DPU

     

    Les droits à paiement unique peuvent faire partis du fonds.

     

     

     

     

     

    d)    Droits à produire

     

    Donne le droit à certains exploitants de produire telle ou telle production. Ils sont aidés par des subventions. Il y a certain droit à prime qui eux sont cessibles (pas le cas de tous les droits à produire).

     

    e)    Enseigne, le nom d’exploitation, les dénominations

     

    L’enseigne c’est ce qui permet de localiser un établissement vis-à-vis de la clientèle, ça n’existe pas toujours dans le domaine agricole, ça sera le cas dans les exploitations qui pratiquent la vente directe par exemple.

    Les dénominations, les marques : dès lors qu’elles sont cessibles elles pourront faire parti du fonds de commerce : très variable, plus rare que dans les fonds de commerce.

     

    f)     La clientèle

     

    En droit commercial = élément essentiel du fonds. En matière agricole c’est très différent, il y a beaucoup d’agriculteurs qui n’ont pas de clientèle dans la mesure où ils écoulent la totalité de leur production par l’intermédiaire d’une coopérative ou d’une unique entreprise. la jurisprudence a admis qu’un client unique pouvait constituer une clientèle.

     

    g)    Brevets, autres droit de propriété industrielle

     

    Ce sont des éléments très rares dans les exploitations agricoles à moins d’avoir une activité de transformation.

     

    III/ Les éléments exclus du fonds

     

    A)   Immeubles

     

    Aucun immeuble n’est susceptible d’intégrer le fonds agricole, ni les terres, ni les bâtiments alors que ce sont les éléments les plus indispensables à la quasi-totalité des exploitations.

     

    B)   Le bail rural


    Le bail rural relevant du statut du fermage ne peut pas intégrer le fonds parce qu’ils ne sont pas cessibles. Ils sont dotés d’un caractère personnel marqué : intuitu personae fort entre le bailleur et le locataire. Garantie pour le bailleur ; choisir qui exploitera ses biens.

     

    C)   Amélioration culturale

     

    Aménagement, amélioration que le preneur peut réaliser sur les biens loués et qui représente une valeur à la fin du bail qui lui donne droit à indemnisation par le bailleur. Il ne peut pas céder sa créance d’amélioration (prohibition pénale, prohibition des pas de porte) = limite importante car la créance représente parfois des valeurs considérables.

     

     

     

     

     

     

    Section 2 Les opérations susceptibles de porter sur le fonds agricole

     

    Le fonds a été créé pour pouvoir être nanti.

     

    I/ Le nantissement

     

    Fonctionne comme en droit commercial = même régime que pour le fonds de commerce.

    Il faut un contrat de nantissement constaté soit par acte authentique soit par ASSP : enregistrement au greffe du TC (même pour un fonds civil) avec inscription valable 10 ans renouvelable. Les effets sont les mêmes : droit de préférence et droit de suite sur le fonds agricole.

    Le droit rural dispose de garanties spécifiques : pas vraiment nécessaire d’en créer une nouvelle.

     

    II/ La vente

     

    Le fonds rural peut faire l’objet d’une cession = un des avantages de la création d’un fonds : cession globale.

    Aucune formalité n’a été prévu, le code n’en fait pas mention. Dans la mesure où la vente d’un fonds de commerce fait l’objet de nombreuses formalités, la question qui se pose est de savoir si on droit transférer ce formalisme au fonds agricole.

     

    III/ L’apport en société

     

    La loi ne dit rien mais ça parait évident. Si on veut créer une société, il faut que l’exploitant puisse apporter son fonds à une personne morale.

     

    IV/ La donation

     

    Le droit rural facilite la donation à titre gratuite des exploitations. Indirectement la loi envisage cette donation en prévoyant un régime d’exonération spécifique lorsque le fonds est donné à un salarié agricole.

     

    V/ La location-gérance

     

    Pas évoqué par la loi donc on suppose que c’est possible mais il faut être vigilent car la location gérance permettrait d’accéder à la terre en détournant le statut du fermage. On pourrait arriver à une situation de sous location = interdit : opération à haut risque.

     

    Section 3 L’adoption du statut d’EIRL

     

    Patrimoine d’affectation susceptible de cession : pourquoi ne pas envisager l’EIRL comme une technique d’organisation de l’entreprise agricole. Permet de céder l’activité globalement. Permet de passer outre les obstacles du fonds agricole (intégration des immeubles).

    En matière agricole il faudra déposer la déclaration d’affectation à la chambre de l’agriculture.

     

    Dérogations pour les EIRL crées par des agriculteurs : on leur permet d’exclure de leur patrimoine affecté les immeubles pourtant nécessaire à leur activité. S’ils décident d’exclure leur terre de leur patrimoine affecté = garantie moindre pour les créanciers.

     

     

     

     

    Chapitre II Les sociétés

     

     

    Section 1 Les sociétés foncières agricoles

     

    Société dont le rôle est d’acquérir et conserver la propriété de terres, des exploitations, qui sont ensuite exploitées par un ou plusieurs des associés en faire valoir direct mais ça sera assez rare. Plus souvent les terres et bâtiments détenus par la société seront exploités par l’intermédiaire d’un bail que la société va conclure avec un associé, soit avec une autre société qu’on va créer pour organiser l’activité = société d’exploitation.

    Leur rôle est de drainer des capitaux vers l’agriculture en permettant à des investisseurs d’intégrer ces sociétés foncières. Ils vont pouvoir faire des apports en numéraire et ainsi favoriser certaines exploitations.

    Objectif rarement atteint, les agriculteurs se sont révélés souvent hostile à la participation d’investisseur.

     

    I/ Le groupement foncier agricole (GFA)

     

    C’est une forme de société qui a été institué par une loi de 1970 et son organisation relève des article L 322-1 et suivants du Code rural. Ces dispositions doivent être complétées par les dispositions du CC qui relèvent du droit commun des sociétés civiles puisqu’il s’agit d’une activité civile.

    Société civile formée entre personne physique et la possibilité dérogatoire d’intégrer certaines personnes morales dans le capital (liste réglementaire, ex : SAFER).

     

    Le GFA a pour objet soir la création ou la conservation d’une ou plusieurs exploitations agricoles. Il assure ou facilite la gestion des exploitations dont il est propriétaire, notamment en les donnant en location dans les conditions prévues dans le statut du fermage.

     

    Forme sociétaire très utilisée : but = tenter de préserver l’unité foncière (malgré le décès d’un parent associé par exemple). Le but est aussi d’anticiper le partage en faisant des donations de parts sociales. Facilite l’installation d’un membre de la famille.

     

    On aprle du GFA pré successoral (création après le décès des parents si les enfants s’entendent bien) : technique de l’attribution préférentielle possible)

     

    C)  La constitution du GFA

    Société civile : disposition spécifique au droit rural.

     

    Concernant les apports :

     

    Le capital social d’un GFA est constitué par des apports d’immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole ou par des apports en numéraire : article L 322-8 Code rural. Ça ne peut être que des apports en propriété.

    Ça explique pourquoi le GFA doit être établi par acte notarié (apport immobilier).

     

    L’apport de biens ruraux échappe au droit de préemption de la SAFER.

     

    Ces apports concourent à la création du capital social, aucun montant minimum n’est exigé.

     

     

    Associés :

    Toutes les personnes physiques peuvent devenir associées dans un GFA. Si c’est un GFA qui exploite il ne peut comprendre que des associés personnes physiques. Si c’est un GFA bailleur il peut y avoir un associé personne morale. Il faut au moins 2 associés.

     

    D)  Le fonctionnement du GFA

    Il va être administré par un ou plusieurs gérants. Choix du gérant diffère si on a à faire à un GFA exploitant ou bailleur. Si GFA exploitant, le gérant ne peut être choisi que parmi les associés qui procèdent directement à l’exploitation des terres appartenant au groupement. Si GFA bailleur ça peut être un associé exploitant ou non mais avec une restriction : les personnes morales ne peuvent pas être gérant.

     

    Droit de vote attribué proportionnellement à la participation des associés. Les associés personnes physique auront un droit de vote double en cas de participation d’associés personne morale.

     

    Responsabilité des associés : responsabilité indéfini des associés à proportion de leur participation au capital.

     

    Possibilité de quitter le GFA : intuitu personae fort, toute cession de part essoumise à l’agrément des associés. Cet agrément se fait à l’unanimité. En cas de cession de part par un associé personne morale, les associés personne physiques ont un droit de référence sur ces parts sociales. Les personne morales sont souvent des associés temporaires (SAFER = 5 ans max).

    La difficulté d’obtenir son retrait, si on ne trouve pas d’acquéreur, normalement il existe en droit commun des sociétés une possibilité de retrait pour juste motif à défaut d’avoir obtenu l’agrément des associés. Possibilité qui n’est pas ouverte dans le cadre d’un GFA : peut se retirer que dans les conditions prévues par les statuts (à défaut de règles particulières, pour se retirer il faudra l’accord unanime de tous les autres associés). 

    CA Bordeaux 27 janvier 2009 : l’associé qui souhaitait se retirer dans cette affaire (ne pouvait pas céder ses parts et n’avait pas obtenu l’agrément) avait saisi la cour de cassation en faisant valoir que cette disposition particulière au GFA constituait une atteinte à sa propriété. La cour de cassation a rejeté cet argumentaire 3 civ 3 juin 2010 : l’impossibilité pour un associé de demander le retrait du GFA pour juste motif ne portait pas atteinte à son droit de propriété dans la mesure où il conservait la propriété de ses parts.

     

    Régime fiscal :

    S’il s’agit d’un GFA bailleur, les loyers rentreront dans la catégorie des revenus fonciers.

    Régime très favorable pour la transmission de parts de GFA à titre gratuit = exonération très importante des frais de mutation. Lorsque la valeur des parts de GFA transmises (donataire, héritier, légataire) à chaque bénéficiaire de la transmission n’excède pas 100 000 euros (par part) on a une exonération des ¾ de la valeur des parts transmises et au-delà de 100 000 euros c’est une exonération de moitié. Seule condition : que les biens soient donnés à bail à long terme + exonération partielle de l’ISF.

     

    II/ Le groupement foncier rural (GFR)

     

    Art L 322-22 CR : création récente (loi 1995). Différence avec le GFA  = biens susceptibles d’être apportés à ce GFR. On peut apporter des immeubles à usage agricole mais aussi à usage forestier.

     

     

     

    Section 2 Les sociétés d’exploitation agricole

     

    Avantages de se regrouper entre plusieurs exploitants agricole = améliore les conditions de travail. Accroit les moyens financiers. C’est le moyen d’accroître le volume de l’activité et d’économiser des charges. Intérêt économique mais aussi intérêt familial (constitution de la société au sein d’une même famille). La société permet d’attribuer à tous les participants de la société la qualité d’associé = droit de regard sur les décisions prises et ils vont participer aux bénéfices par la distribution des résultats de l’exploitation. Le recours à la technique sociétaire permet de palier le problème de l’exploitation individuelle, cela permet de dissocier les patrimoines et de limiter la responsabilité de l’exploitant pour ses dettes professionnelles. C’est un autre moyen de transmettre l’exploitation, on transmet l’entreprise. Permet une transmission progressive de l’exploitation par une transmission progressive de parts.

     

    I/ Le Groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC)

     

    Société particulière introduite en 1962, organisation article L 323-1 et suivants du Code rural. Le but était de créer une structure de transition entre l’agriculture individuelle et l’agriculture collective. C’est une société qui doit maintenir un fonctionnement comparable à une exploitation de type familial.

    Caractéristique importante = la transparence : bien qu’associé d’un GAEC ces derniers conservent leur statut d’exploitant individuel.

    La moitié des GAEC existants sont des GAEC père fils.

     

    C’est une société civile. Là encore le GAEC relève du droit commun des sociétés civiles et des dispositions spécifiques dans le Code rural.

     

    C)  La constitution du GAEC

    Société d’exploitation donc elle a pour objet la production agricole. Toutes les activités qui se rattachent à l’activité agricole peuvent relever de l’objet social du GAEC à condition de ne pas modifier le caractère civil du GAEC. L’activité doit être réalisée dans des conditions de caractère familial : article L 323-3 Code rural.

    Cela se traduit par une obligation de présente et de travail de chaque associé sur l’exploitation. Fonctionnement collégiale de la société. Limitation du nombre des associés et salariés. Si regroupement de plusieurs exploitations = obligatoirement des exploitations voisines.

     

    Avant de délivrer l’agrément tous ces éléments seront vérifiés :

     

    Il existe des GAEC totaux ou partiels : GAEC total = mise en commun de l’intégralité de leur production, GAEC partiel = mise en commun que d’une branche de la production (ex : céréale et pas bétail).

     

    En ce qui concerne les associés, ils ne peuvent être que des personnes physiques majeures, ces personnes peuvent être unies par un lien de parenté, deux époux, des concubins ou deux partenaires peuvent créer un GAEC.

    Minimum = 2 associés, et 10 maximum.

     

    Formation capital social : On peut faire des apports en numéraire mais aussi en nature, soit en pleine propriété soit en jouissance.

    En pratique il y a peu d’apport en pleine propriété en ce qui concerne les terres et les bâtiments. L’apport en propriété est souvent utilisé pour les biens périssables : plantations, matériels, animaux. Souvent les associés préfèrent recourir à la technique de mise à disposition. Les associés propriétaires de biens immobiliers, plutôt qu’en perdre la propriété, préfère la garder et conclure une convention avec le GAEC par laquelle ils vont mettre ces biens à disposition du GAEC qui va les exploiter. Permet aux associés, s’ils quittent le GAEC, de pouvoir récupérer la propriété de leur bien, il suffit de mettre un terme à la convention de mise à disposition.

    Cette convention échappe au statut du fermage à condition que les biens mis à disposition soit exploité par le propriétaire du bien avec les autres associés. Le but est d’éviter les fraudes. Convention intéressante. C’est un contrat sui generis qui est très utilisé.

     

    Autre utilisation de la technique = mise à disposition du bail dont un associé est titulaire. Associé qui n’est pas propriétaire des immeubles, il n’en est que locataire. Il peut décider de les faire exploiter par le GAEC par dérogations aux règles du bail rural : admis par le code rural. Si le locataire apporte son droit au bail c’est la société qui devient locataire à sa place.

    L’apport du droit au bail présente plusieurs inconvénients :

    -          Accord du bailleur.

    -          Le droit au bail rural est dépourvu de valeur vénale donc si l’associé apporte le bail rural il ne recevra pas de parts en contrepartie.

    -          Si l’associé souhaite quitter la société, il a perdu le support foncier qu’il avait.

    Art L333-14 CR : sorte de sous location exceptionnellement autorisée.

     

    Sinon il y a l’apport en industrie : il faut que ça corresponde à un travail effectif or dans le GAEC les associés ont l’obligation légale de participer à l’exploitation. Il faut donc que l’associé fournisse un travail supplémentaire par rapport à celui exigé par la loi.

     

    Le minimum du capital social est de 1500 euros en matière GAEC.

     

    Règles de forme :

    Les statuts doivent être fait par écrit et complété par la rédaction d’un règlement intérieur qui définit les obligations et les conditions de travail de chaque associé au sein de la société. Il faut un agrément des statuts par un comité.

    Il y a des statuts type approuvé par arrêté conjoint du ministère de l’agriculture et de l’économie. Si on a des statuts réglementaires, l’agrément sera de droit.

    S’il y a des modifications importantes au sein du GAEC il faut l’agrément du comité.

     

    D)  Le fonctionnement du GAEC

    Comment est il administré ? La gérance peut être effectuée par un associé ou par plusieurs associés. Les statuts types prévoient qu’un associé = une voix quel que soit sa participation au capital social. On peut déroger à ces statuts types mais il faudra l’agrément du comité.

     

    Dans le GAEC un associé ne peut pas se contenter d’apporter des capitaux et d’attendre les bénéfices, chacun doit participer à l’exercice en commun de l’activité agricole. Il peut y avoir des motifs légaux empêchant l’associé de travailler au sein de l’exploitation (grossesse, maladie…etc).

    Les associés sont rémunérés pour ce travail (minimum le SMIC).

     

    La responsabilité des associés est limitée à deux fois le montant de l’apport de l’associé. Pour la cour de cassation, elle a exposé le mode de calcul du plafond de cette responsabilité : 8 octobre 1996 : associé = 870 parts de 100 euros chacune, responsabilité limitée à = 870 * 100 * 2 = 174 000 euros. Règle légale mais pas impérative, les statuts peuvent prévoir une responsabilité illimitée.

     

    Cession de parts : cession soumise à l’accord unanime des autres associés.

    L’associé peut être exclu si son comportement nuit à l’exploitation = diminution du capital social. Le GAEC a une durée limitée : 99 ans maximum, en général il est constitué sur une période allant de 35 à 45 ans avec une prolongation éventuelle ensuite. Il peut prendre fin à l’arrivée du terme mais aussi par transformation en une autre forme sociale. C’est le cas souvent dans un GAEC père fils où le père prend sa retraire, transformation en EARL.

     

    Impôt des bénéfices : imposition de chaque associé, mais possibilité d’opter pour l’IS.

     

    II/ L’exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL)

     

    Création plus récente, instituée par la loi du 11 juillet 1985 (celle qui a institué l’EURL). L’objectif était de permettre à un exploitant, même seul associé, d’isoler son patrimoine professionnel de son patrimoine personnel en créant une société unipersonnelle qui limite sa responsabilité au montant de son apport.

    L’EARL peut être pluri personnelle ou unipersonnelle. En pratique on peut rencontrer 3 types d’EARL :

    -          soit avec un associé unique qui a nécessairement la qualité d’exploitant agricole (car le gérant a forcément cette qualité), but = facilité la transmission de l’exploitation (unité patrimoniale dans une même structure), permet aussi de valoriser des éléments d’exploitation, notamment le bail rural.

    -          EARL pluri personnelle constituée entre agriculteur. Même avantage que pour le GAEC.

    -          EARL pluri personnelle constituée d’agriculteur mais aussi d’investisseur ; ce qui n’est pas possible dans le cadre d’un GAEC. Règles particulières pour être sûre que le pouvoir de décision appartiendra aux exploitants. Les agriculteurs doivent détenir au moins 50% des parts et le gérant doit avoir la qualité d’exploitant agricole. Rémunération des exploitants qui peut être prévue, du coup les bénéfices a distribué risquent de ne pas être intéressant pour les investisseurs.

    C’est une société civile soumise aux règles du droit commun.

    CR : article L 324-1 et suivant.

    C)  Constitution de l’EARL

     

    a)    Règles de fond

    Objet social : article L 324-2 CR : l’EARL a pour objet l’exercice d’activité agricole au sens de l’article L 311-1 du Code rural.

    Apports :

    -          Apport en numéraire

    -          Apport en industrie mais plus rare.

    -          Apport en nature

    Il peut s’agir de meuble ou d’immeuble.

    On peut aussi mettre ces biens à disposition de la société. On peut faire la même chose avec un droit au bail : soit il l’apporte à l’EARL (pas forcément judicieux) ou mise à disposition.

     

    Capital social : minimum = 7500 euros. Répartition en sorte que les exploitants détiennent plus de 50% du capital.

     

    Qui peut intégrer une EARL en tant qu’associé ?

    Art L 324-1 CR : il ne peut s’agir que de personnes physiques, elles peuvent être aujourd’hui majeure ou mineur (depuis 2005) mais en revanche les personnes morales sont exclues.

     

    Nombre des associés : minimum 1, maximum 10.

     

    Lien de parenté : pas de limitation, avant 2010 GAEC interdit entre deux époux et c’est pour ça qu’on pouvait être tenté par l’EARL. Disparition de cette limitation pour les GAEC donc ce n’est plus un argument.

     

    b)    Règles de forme

     

    Statuts écrits, notariés si apport d’immeuble.

    Pas d’agrément.

     

    D)  Fonctionnement de l’EARL

    Un ou plusieurs gérants, obligatoirement choisi parmi un associé ayant la qualité d’exploitant agricole : article L 324-8 Code rural. Autre organe = assemblée générale des associés.

    Règles de droit de vote : normalement les statuts décident de la répartition des droits de vote. Dans le cadre d’une EARL = droit de vote à proportion du capital détenu. On ne peut pas y déroger en ce qui concerne les associés non exploitants.

    Ces associés ont droit à une double rémunération : rémunération fixe pour le travail accompli sur l’exploitation (fixée par les statuts), fourchette = mini le SMIC et max 3 fois le SMIC. Pour tous les associés vient s’ajouter, éventuellement, une rémunération qui résulte d’une distribution des bénéfices.

    S’agissant de la responsabilité = responsabilité limitée au montant des apports. Rareté en matière de société civile, normalement il s’agit d’une responsabilité indéfinie.

    S’agissant de la fiscalité pour la distribution des dividendes : initialement les EARL étaient soumis à l’IS sauf si constituée entre membre de la même famille ou EARL unipersonnelle avec option possible pour l’IR. Depuis la loi du 5 janvier 2006, les associés sont assujettis à l’IR sur les bénéfices avec option possible pour l’IS.

    III/ La société civile d’exploitation agricole (SCEA)

     

    Il s’agit de sociétés civiles classiques régies par le droit commun = CC. Elles peuvent réaliser une activité agricole  mais à la différence des sociétés spécifiquement agricole, cet objet n’est pas imposé.

    Ce qui amène des agriculteurs à opter pour ce type de structure c’est la grande souplesse d’organisation et de fonctionnement de cette société (pas d’agrément, ni de répartition spéciale des votes, intégration de personne morale en tant qu’associé)…Etc.

     

    Inconvénient = responsabilité indéfinie des associés.

     

    Régime fiscale = société de personne donc imposition à l’IR de chaque associé. Risque = être soumis à l’IS si cette activité s’avère être une activité commerciale. Il y a des limites.

     

    IVè partie : La location de la terre agricole

     

    La location permet de développer un projet d’entreprise et satisfait les exploitants dans leur majorité.

     

    Chapitre I Le champ d’application du statut du fermage

     

    Art L 411-1 : « Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public ».

     

    Il y a 4 critères, si ces derniers sont présents, le juge pourra requalifier la convention. Peu de liberté contractuelle.

     

    Le texte ne s’arrête pas là : « Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre :

     

    - de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

     

    - des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux ».

     

    Vise deux types de conventions qui étaient utilisée pour éviter l’application du statut, le législateur a fini par présumer que ces deux conventions constituées des baux ruraux, c’est aux parties d’apporter la preuve que ce n’est pas le cas (convention de vente d’herbe et de pension d’animaux).

     

    Convention soumise au statut car répond à la disposition, car il y a une présomption légale, par détermination de la loi.

     

     

    Section 1 - Les baux réunissant les critères légaux

     

    I/  La mise à disposition

     

    Le propriétaire de bien doit conclure une convention par laquelle il octroie la jouissance de ses biens à un locataire. Le propriétaire doit agir délibérément.

     

    II/ A titre onéreux

     

    Cette mise à disposition doit se faire à titre onéreux = très important en pratique. Suppose une contrepartie versée par le locataire mais quelle que soit cette contrepartie, les tribunaux n’hésiteront pas à requalifier l’opération dès lors qu’ils relèvent la moindre contrepartie mise à la charge du locataire ils requalifient en bail relevant du statut du fermage (ex : faux contrats de prêt, contrepartie = paiement de la taxe foncière par le locataire, réparation des bâtiments).

     

     

    III/ D’un immeuble à usage agricole

     

    La convention doit porter sur un immeuble à usage agricole. Le bien doit avoir une nature immobilière et cet immeuble doit être affecté ou susceptible d’être affecté à une activité agricole. Si l’objet de la convention porte de manière principale sur des terres et de manière accessoire sur un immeuble à usage d’habitation, la qualification sera celle du bail rural.

     

    IV/ En vue d’exploiter

     

    Il faut que la location ait été conclu pour exercer une activité agricole telle que définie par l’article L 311-1 Code rural.

    Il faut que l’activité exercée le soit dans un but lucratif.

    Cour de cassation 15 juillet 2008 : il s’agissait de savoir si une CUMA (coopérative d’utilisation du matériel agricole) qui avait loué une parcelle de terre pour y installer du matériel de pompage de l’eau avait conclu un bail rural : non car pas de qualité d’exploitant donc pas de location pour exploiter.

     

    La référence à l’article L311-1 permet au locataire d’exercer des activités complémentaires.

     

    Section 2 - Les baux soumis au statut par présomption légale

     

    I/  La vente des récoltes sur pied – la vente d’herbe

     

    Le propriétaire d’une parcelle, d’un verger, plutôt que de recueillir les fruits et les vendre, trouve un acquéreur qui va se charger lui-même de la récolte. Ça peut être aussi le propriétaire d’un pâturage qui vend l’herbe de ses pâturages, il ne va pas récolter son herbe mais concéder la jouissance de ce pâturage à un propriétaire d’animaux.

     

    II/ La prise d’animaux en pension

     

    Lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du sol sont transférées à la charge du propriétaire des animaux : différence entre cette convention et une location de terre ou de bâtiment au profit du propriétaire des animaux ? En pratique cette différente est très difficile à faire. Du coup il y a présomption du législateur.

     

    Pour démontrer le contraire il faut prouver que le contrat a été conclu de manière ponctuelle pour satisfaire un besoin particulier (ex : le propriétaire cette année-là ne pouvait pas lui-même récolter ses fruits). Il faut démontrer aussi que la convention n’a pas été conclu dans l’intention de faire obstacle à l’application du fermage.

     

    Section 3 - Les baux soumis au statut par détermination de la loi

     

    Il peut s’agir de baux affecté à des productions particulières dont le caractère agricole n’est pas forcément avéré. Ex : baux pour des productions hors sol (à l’époque la jurisprudence les considéré comme des activités commerciales).

    L’énumération légale de ces baux figure dans l’article L 415-10 du Code rural. Le texte vise les baux d’élevage concernant toute production hors sol, les baux des marrés salants, les baux des bassins aménagés pour une activité piscicole, les baux pour les cultures des champignons…etc.

     

     

     

    Chapitre II – La conclusion du bail

     

    Section 1 - capacité et pouvoir des parties

     

    Concernant le preneur, il faut respecter les règles de capacité de droit commun. Cependant le preneur doit être titulaire d’une autorisation d’exploiter pour que le bail soit valable.

    Lorsque le bailleur est incapable, c’est là qu’il va falloir le protéger vu l’engagement qu’il prend.

     

    Lorsque le bailleur est un mineur non émancipé, il résulte de la combinaison des articles 389-4 et 504 al 3 du CC que le bail consenti par un seul de ses représentants légaux ne peut avoir d’effet pour une durée supérieure à 9 ans et ce bail n’ouvre pas de droit au renouvèlement au profit du preneur. Si le bail est conclu pour une durée supérieure par un seul des représentants légaux, lorsque le bailleur atteindra la majorité, ce qui a été prévu au-delà de la durée de 9 ans devient caduque : article 595 al 2 CC.  Pour conclure un bail de plus de 9 ans il faut le consentement des deux représentants légaux ou d’un seul mais avec l’autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles. A partir du moment où il offre un droit de renouvellement au locataire = acte de disposition. Possibilité d’introduire une clause de reprise triennale qui permettra à la majorité du bailleur de reprendre les terres pour pouvoir les exploiter à son tour.

     

    Même type de démarche en ce qui concerne les autres types d’incapable :

    -          Majeur placé sous tutelle : tant que le bail n’excède pas 9 ans et n’offre aucun droit de renouvellement au locataire, il peut être conclu par le tuteur seul sur les biens du majeur incapable.

    Si le bail dépasse 9 ans et offre un droit au renouvellement il faut que le tuteur soit autorisé à le conclure par le conseil de famille ou le juge des tutelles. Cette classification du bail rural dans la catégorie des actes de disposition = décret 22 décembre 2008 (loi 5 mars 2007).

     

    -          Majeur placé sous curatelle : ce majeur peut conclure les actes que le tuteur peut conclure seul : acte d’administration (moins de 9 ans et pas de renouvellement).

    Les biens de la communauté : les époux ne peuvent l’un sans l’autre conclure un bail rural sur les immeubles dépendant de la communauté et le bail rural conclu par un époux seul serait annulable. la jurisprudence a précisé qu’on ne pouvait pas admettre de mandat tacite dans ce cas : 3 civ 2 septembre 2009.

    Situation du démembrement de propriété :

    Lorsque les biens sont démembrés entre un nu propriétaire et un usufruitier. Dispositions dérogatoires en matière de bail rural : l’usufruitier n’a pas le pouvoir de consentir seul un bail rural, il doit obtenir l’accord du nu propriétaire : article 595 al 4 du CC. Le juge peut lever le véto du nu propriétaire si son refus ne relève pas de motifs légitimes.

    Lorsque les biens sont indivis : le bail rural requiert le consentement de tous les indivisaires. Pas de possibilité d’invoquer la règle des 2/3 parce qu’il ne s’agit pas d’un acte d’administration.

    Section 2 - Formalisme et preuve

     

    Art L 411-4 du CR prescrit la rédaction d’un écrit et l’établissement d’un état des lieux pour la conclusion du contrat. Ce formalisme peut être complété par l’enregistrement du bail.

     

     

    Rédaction d’un écrit :

     

    La rédaction d’un bail écrit est une question de preuve et non de validité.

    S’agissant de l’écrit lui-même il peut s’agir d’un bail sous seing privé, il peut également être rédigé par acte notarié (avantage d’avoir un titre exécutoire pour le bailleur). Par ailleurs, le recours à l’acte notarié est obligatoire à partir du moment où la durée du bail est supérieure à 12 ans. Ces baux doivent être publiés à la conservation des hypothèques donc il faut un AA.

     

    Il peut y avoir des baux verbaux mais les contractants ne sont pas libres de son contenu. Si un litige vient opposer les parties sur le contenu de ce bail, le juge se référera à la convention type applicable dans le département où sont situés les biens : article L 411-4 al 2 Code rural.

     

    S’agissant de la preuve du bail, normalement elle doit être rapportée par preuve écrite. Cette preuve peut être rapportée par tout moyen même en l’absence de commencement d’exécution (dérogation du droit commun). Ce qui sera déterminant ça sera la preuve d’au moins un loyer.

     

    Etat des lieux :

     

    Fait par les deux parties dans le mois qui suit l’entrée en jouissance du locataire. Important d’établir dans quel état sont les biens parce que le locataire est censé les prendre en bon état de réparation de toute espèce. Lorsque le locataire a effectué des travaux sur les biens loués pendant la durée du bail, l’état des lieux d’entrée comparé à l’état des lieux de sortie permettra de faire la preuve des améliorations apportées aux biens et le locataire pourra donc demander indemnisation.

     

    L’enregistrement :

     

    Plus obligatoire depuis 1999, c’est une formalité facultative qui présente l’intérêt de donner date certaine à ce bail pour le rendre opposable aux tiers.

     

    Le respect des règles du contrôle des structures = lors de la conclusion d’un bail le locataire doit informer le propriétaire de sa situation en lui indiquant quelle est l’étendue de la superficie qu’il exploite avant de prendre de nouveaux biens en location et une mention expresse de cette information doit être écrite dans le bail.

    Le but est d’éventuellement dissuader le bailleur de conclure un bail rural avec une personne qui a déjà beaucoup de terres au risque que le locataire ne s’occupe pas correctement des nouveaux biens. Un des objectifs est aussi d’éviter le cumul de terres  pour un même exploitant : contrôle des agrandissements des exploitations.

    Le preneur, s’il était assujetti à une demande d’autorisation d’exploiter :

    -          Pas de dépôt d’une demande d’autorisation

    -          Refus de l’autorisation.

    Dans ce cas le bail rural est annulable à la demande du bailleur, le préfetou par la SAFER en cas de droit de préemption s’il y a vente des terres.

     

     

     

     

     

    ChapitreIII – Les effets du bail

     

    Section 1 - Les obligations du bailleur

     

    F)  Délivrance, entretien réparation

    Lors de l’entrée en jouissance du locataire le bailleur doit délivrer le bien loué avec toutes ses dépendances et accessoires. Cette délivrance des biens doit se faire en bon état de réparation de toute espèce (grosses ou petites réparation, pas de distinction au moment de l’entrée en jouissance).

    Néanmoins cette obligation n’est pas d’ordre public, du coup une clause du bail peut dispenser le bailleur d’avoir effectué toutes les réparations qu’il aurait dû faire : dispense de délivrer le bien en bon état, le locataire doit accepter les biens dans l’état dans lequel ils se trouvent. Limite à cet arrangement : impossibilité de convenir que le locataire prend les biens dans l’état et doit les restituer en bon état. Le statut du fermage interdit toute majoration du fermage de manière directe ou indirecte : article L 411-12 du CR : cette clause est nulle.

    Pendant la durée du bail le bailleur va avoir l’obligation d’entretenir les biens en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués et de faire toutes réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les réparations locatives. Renforcement de cette obligation par le CR : article L 415-3 qui énonce que le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire.

    La notion de grosse réparation visée par cet article doit être entendue plus largement que ce qu’énumère le code civil dans le cadre de l’usufruit. Les menues réparations sont à la charge du locataire.

    Incidences importantes en matière rural notamment pour les travaux de mise en conformité des installations avec les différentes normes sanitaires et environnementales : ces travaux sont considérés comme des grosses réparations qui normalement incombent au propriétaire. Vu le cout de ces travaux, le bailleur peut s’en exonérer par une clause non équivoque du bail. Si de tels travaux doivent être effectués, le locataire doit en informer le bailleur et lui présenter un devis des travaux. Le bailleur n’est pas obligé d’accepter de les prendre à sa charge, s’il refuse et que la procédure a été suivie, le preneur va pouvoir les effectuer malgré le refus du bailleur de l’effectuer lui-même car il sera présumé avoir eu son accord. Le coût final incombera au bailleur car il sera débiteur d’une indemnisation pour amélioration lorsque le locataire quittera les lieux. Cette indemnisation sera calculée par des règles précises et de cette indemnité seront déduites les éventuelles subventions reçues par le preneur pour effectuer ces travaux.

     

    Par ailleurs il existe une obligation de reconstruire lorsque certains éléments loués sont détruits (ex : destruction d’un bâtiment) dès lors que cette destruction compromet gravement l’équilibre de l’exploitation : article L 411-30 du CR avec une limite financière, on ne peut pas l’obliger à reconstruire pour un coût supérieur à l’indemnité reçue par la compagnie d’assurance. Si toutefois c’est le cas, il a la possibilité de demander une augmentation du fermage.

     

    Lorsque le bailleur n’exécute pas ses obligations il peut se voir opposer une demande d’exécutionforcée par le locataire. Le locataire va saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui peut condamner le bailleur à effectuer les réparations, éventuellement sous astreinte. Le tribunal peut autoriser le locataire à effectuer lui-même les réparations, la note de frais étant ensuite transmise au bailleur. Autre moyen : exception d’inexécution : il faut vraiment être sûr qu’il y a une véritable obligation à la charge du bailleur.

     

     

    G) L’obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations

    Concerne les terres qui supportent des plantations pérennes : vignes ou verger. article L 415-8 CR : oblige le bailleur à remplacer les pieds de vigne ou arbres fruitiers qui viendraient à périr durant le bail.

    Le contenu de cette obligation va varier selon les départements.

    Si le bailleur n’exécute pas cette obligation : condamnation sous astreinte.

     

    Exception à ce principe de replantation: article L 415-9 CR : exception concernant les pommiers à cidre.

     

    H)  Obligations de garantie

    Obligations classiques :

    -          Garantir la jouissance paisible du locataire (interdiction de troubler la présence du locataire par ses propres agissements, ex : en modifiant matériellement les biens loués + garantir le locataire contre les troubles qui pourraient être occasionnés par des tiers).

    -          Garantie contre les vices cachés des biens loués. Il faut que les biens loués présentent des défauts qui les rendent impropres à l’usage pour lequel ils ont été loués. Il a pu être considéré que la pollution des terres constituait un vice caché (rend l’exploitation des terres impossibles) : 2 civ 25 mai 1993.

    -          Garantie de contenance : article L 411-18 du Code rural. La superficie des biens donnés en location doit correspondre à celle donnée dans le bail. Le défaut de concordance peut entraîner une révision du loyer stipulé.

     

    I)     Obligation au paiement de certaines charges

    Ex : charge pour la sécurité incendie.

    Paiement de la taxe foncière  incombe au bailleur lorsque les biens sont loués mais le bailleur peut exiger le remboursement d’une fraction de la taxe foncière au preneur. Cette fraction doit être déterminée par accord entre les parties et à défaut d’accord, la loi prévoit qu’elle est de 1/5 : article L 415-3 al 3 Code rural.

    J)   L’obligation de laisser le fermier chasser

    Obligation qui figure dans l’article L 415-7 du CR : le fermier a le droit de chasser sur les biens loués sans que le loyer puisse être majorer et sans qu’une clause puisse écarter ce droit (OP). Ce droit de chasser appartient exclusivement au locataire, il ne peut pas en faire bénéficier quiconque d’autre sauf les membres de sa famille qui seraient associés à son bail. S’il ne souhaite pas l’exercer, il a intérêt à faire connaître sa renonciation au bailleur, chaque année par lettre recommandée avant le début de la période de chasse : article D 415-2. L’intérêt de cette renonciation c’est de préserver ses droits à indemnisation pour les dégâts que les gibiers peuvent faire sur les biens loués.

    Ce droit de chasser peut venir en concurrence avec le droit de chasse qui est maintenu malgré le bail au profit du bailleur. Ce droit de chasse peut être exercé par le bailleur lui-même mais pas seulement, il peut concéder un bail sur ce droit de chasse : on aura donc 2 baux sur un même bien : un bail rural et un bail de chasse.

    Il peut y avoir des restrictions concernant la protection de la faune. Ces restrictions que s’impose le propriétaire, elles s’imposent aussi au locataire sauf décisions contraire du tribunal paritaire.

     

    Section 2 - Les obligations du preneur

     

    G) Le paiement des fermages

    Ces fermages sont payables par avance ou à terme échue. En matière de baux ruraux les loyers sont souvent payés à termes échues en moyenne deux fois par an. La méconnaissance de cette obligation est une cause spécifique de résolution du bail. Très peu de place à la liberté contractuelle en matière de fixation du fermage. Comment est-il fixé au départ ?

    a)    La détermination initiale du montant du fermage

    Les biens loués sont souvent de nature composite : on peut avoir des terres à usage agricole, des bâtiments d’exploitation mais aussi des bâtiments d’habitation et aussi dans certain cas des cultures pérennes (vignes, vergers). Le montant du loyer ne va pas être déterminé de la même manière, il va se décomposer en différente fraction en fonction de la nature des biens concernés : article L 411-11 Code rural.

    En ce qui concerne les terres nues, les bâtiments d’exploitation ou d’habitation : loyer fixé en monnaie. En revanche pour les cultures pérennes on a conservé la possibilité de fixer le montant du loyer pour les cultures pérennes en cours de denrée. Ex : pour de la vigne on va fixer le montant de la location en fonction du cours du bordeaux supérieur de l’année. article L 411-12 Code rural.

    Les parties ont l’obligation de se référer au barème fixé par le préfet du département. Ce barème fixe des minimas et de maxima en fonction de la culture, de l’élevage, de la nature des terres, de leur localisation dans le département. Obligation de fixer le montant du fermage dans cette fourchette imposée : article L 411-14 Code rural. Barème révisé tous les 6 ans. 

    Toute majoration directe ou indirecte des loyers en deçà ou au-delà des minimas ou maximas est prohibé : article L 411-12 in fine Code rural.

    Toutes les règles qui concernent la fixation du loyer sont d’OP.

    Si impératifs environnementaux = baisse du bail pour tenir compte de la baisse de rendement découlant de ces impératifs environnementaux.

     

    Difficulté quand le barème n’a pas prévu de référence à une culture spécifique. Dans ce cas-là, on impose comme directive en cas de litige entre les parties une appréciation souveraine des juges en fonction de la situation locale, des usages professionnels, barème dans des départements voisins. On s’est demandé pour les exploitations biologiques si on devait considérer que ces productions étaient spécialisées : fixation de loyer sans tenir compte du barème. La cour de cassation a refusé de considérer qu’il s’agissait d’une production spécifique permettant d’échapper au barème malgré la baisse de rendement dû aux contraintes de l’agriculture biologique. 3 civ 13 juillet 2011.

     

     

    b)    Les adaptations du montant du fermage en cours de bail

    Actualisation annuelle prévue par l’article l 411-11 CR qui va être différente selon les composantes du bail.

    Pour les baux d’habitation on se base sur l’indice de référence de loyers = vrai pour tous les bâtiments d’habitation même ceux inclus dans une exploitation agricole louée. Cet indice est applicable aux baux en cours.

     

    S’agissant de la fraction des loyers afférentes aux terres nues et aux bâtiments d’exploitation, jusqu’en 2010 l’actualisation se faisait en fonction de l’indice départementale des fermages. Actualisation qui variait sur le territoire nationale. La loi de 2010 a substitué à cet indice un nouvel indice qui est devenu un indice national = uniformité dans l’actualisation des fermages. Cet indice doit être publié avant le 1er octobre. Cet indice prend en compte le revenu des exploitations et le niveau des prix.

     

    Fraction des loyers afférents à l’agriculture pérenne : l’évolution peut se faire en fonction du cours des denrées qui auront été fixé pour déterminer le loyer.

     

    Actions si le fermage n’a pas été fixé selon les règles légales : il faut que le loyer soit supérieur ou inférieur d’au moins 10% de la valeur locative du bien donné à bail, cette action ne peut être intentée qu’une fois en cours de bail et qu’au cours de la 3ème année de jouissance à l’exclusion de tout autre période. Il n’y aura pas de rattrapage rétroactif, donc la fixation du nouveau loyer ne vaut que pour la période du bail restant à courir. Il existe une action en régularisation de fermage illicite et qui vise à sanctionner un mode de fixation du loyer non conforme lorsque par exemple le loyer de bâtiments a été fixé en référence à un cours de denrée alors qu’il devait être fixé en monnaie = Action qui peut être intentée n’importe quand.

     

    c)    La sanction du défaut de paiement.

    Action contre le locataire = se prescrit par 5 ans. D’ailleurs le bailleur est créancier privilégier en ce qui concerne le fermage. Ce privilège va garantir au bailleur le paiement des deux dernières années échues, pour l’année en cours et pour l’année suivante.

    Le défaut de paiement constitue un motif de non renouvellement du bail. Le bailleur pourra s’opposer au renouvellement. Le défaut de paiement peut aussi être une cause de résiliation en cours de bail.

    Pour que cette demande de résiliation puisse aboutir il y a des conditions :

    -          Le propriétaire doit justifier de deux défauts de paiement que ce soit pour la même échéance ou des échéances différentes.

    -          Ces défauts de paiement doivent avoir persistés pendant au moins 3 mois avec mise en demeure du locataire de payer.

    La jurisprudence est compréhensive, le paiement tardif peut être libératoire et interdire le bailleur d’agir (même si après 3 mois mais avant que le bailleur ait saisi le tribunal).  Si paiement intégral avant l’instance : le bailleur n’a plus d’intérêt à agir.

    Solution nettement confirmée : 3 civ 29 juin 2011.

    Il y a des motifs légitimes qui peuvent bloquer l’action en résiliation : appréciation souveraine des juges du fond : cas de force majeur.

    Art R 411-10 CR : mise en demeure par lettre recommandée.

     

    H)  l’obligation de cultiver en bon père de famille, dans le respectde la destination du fonds

    Le fonds correspond au bien loué. C’est une obligation énoncée à plusieurs reprises : article R 411-27 CR qui renvoie à 2 articles du CC : 1766 et 1767 du CC. L’article 1766 prévoit que si le preneur abandonne la culture, s’il ne cultive pas en bon père de famille, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle était destinée, s’il n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, selon les circonstances, faire résilier le bail.

     

    Le preneur est tenu à deux obligations principales :

    -          User de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention.

    -          Payer le prix du bail au terme convenu.

     

    a)    Obligation de respecter la destination du bien

     

     

    S’agissant de l’obligation de respecter la destination du bien loué : condition assez édulcorée dans le but de laisser une grande autonomie professionnelle au locataire. On admet qu’il puisse changer de production alors même que le bail a été conclu à un moment où les terres étaient affectées à une culture donnée : passer de la culture à l’élevage ou inversement.

    Le tout devra se faire dans le respect de procédure préalable : info ou demande d’autorisation du bailleur.

    Il y a cependant des limitations :

    -          Lorsque le bien portera sur des biens réservés à un type de production spécifique. Dans ce cas le preneur ne peut changer de production.

     

    -          Si pour changer de production le preneur doit accomplir certains travaux définis par le code (va changer de manière importante le bien loué) : procédure spécifique : article L 411-29 : obligation de notifier au bailleur une description détaillée des travaux qu’il veut entreprendre au moins 1 mois avant le début des travaux en question (lettre recommandée). Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour contester, il doit alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui doit juger si les travaux vont entrainer une dégradation des biens loués.

    Effets négatifs pour le bailleur en ce qui concerne les droits attachés aux biens loués. Si le preneur décide d’abandonner la production laitière, ça va entraîner une perte des quotas laitiers qui étaient attachés au bien. Néanmoins la jurisprudence considère qu’il n’y a pas un changement de destination prohibé : liberté d’exploiter du preneur. Le bailleur ne peut pas s’en plaindre sur le fondement du non-respect de la destination du bien. la jurisprudence est très favorable au preneur dans ce domaine.

    Pour obtenir la résiliation il faut démontrer que les travaux sont de nature à compromettre la bonne exploitation des biens loués.

    CA Poitiers 20 février 2007 : suppression des haies entre les parcelles sans avoir prévenu le bailleur : amélioration de l’exploitation du point de vue du rendement et de ce fait le bailleur ne pouvait pas s’en plaindre.

     

    CA Riom 10 février 2011 : chênes abattus et le locataire s’est approprié les arbres : résiliation obtenue.

     

    Si le preneur veut se diversifier, possible du moment que l’activité reste agricole. Si ces activités deviennent importantes au point de perdre leur lien avec l’activité agricole de base = activité commerciale exercée dans les lieux loués et là on a un changement de destination qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail.

    Cause de résiliation autonome : si ce motif fondé sur l’article L 411-27 Code rural. Ne nécessite pas des agissements causant préjudice à l’exploitation du bien. 3 civ 14 novembre 2007.

    On peut introduire une clause interdisant l’exercice de toute activité commerciale dans les lieux : validation par la cour de cassation : 3 civ 14 mai 1997.

     

     

     

     

    b)    Obligation de cultiver en bon père de famille

     

    On a longtemps considéré qu’il s’agissait de cultiver pour avoir le meilleur rendement. Cette obligation signifie aujourd’hui que le preneur doit exploiter durablement le bien et tenir compte de l’environnement

    Art L 411-28 CR : prévoit un droit de regard sur les agissements du locataire lorsqu’ils sont de nature à contrarier cet objectif et entrainer une dégradation de la qualité des biens. Pendant la durée du bail, le preneur, pour pouvoir regrouper des parcelles attenantes, le preneur doit notifier ses intentions au bailleur, ce dernier dispose d’un délai de 2 mois pour prendre position. Il peut s’opposer à la réalisation des travaux. Si le bailleur s’y oppose = aucune possibilité de recours pour le locataire. Le silence du bailleur vaut autorisation. Ces travaux peuvent être tout simplement interdits dans certaines zones : le préfet peut interdire ce type de travaux pour protéger l’environnement dans certaines zones.

    La jurisprudence est assez décevante, elle sanctionne peu volontiers ce type de comportement du preneur (lorsque ce dernier ne prévient pas le bailleur) , la résiliation ne peut être obtenue si les conditions de l’exploitation ont été améliorée par les travaux non autorisés.

     

    Conflit entre la liberté d’exploiter et le droit de l’environnement. On retrouve ce conflit dans le cadre de travaux réalisés par les preneurs ou encore lorsque la technique d’épandage est utilisée. Le risque n’est pas totalement absent : relève de la liberté du locataire, il ne contrevient pas à son obligation de cultiver en bon père de famille lorsqu’il procède à ce type d’épandage malgré le refus du bailleur. CA Bourges 2 mai 2003 : le bailleur n’a pas la possibilité d’insérer dans le bail une clause qui interdirait l’épandage de boue de station d’épuration sur le bien. CA Amiens 4 juin 2009 : déboute le bailleur de sa demande de résiliation fondée sur le non-respect de l’obligation de cultiver en bon père de famille (contraire à l’environnement).

     

    Le locataire peut abandonner une production intensive pour mieux respecter l’environnement sans encourir de risque de se voir opposer la résiliation : article L 411-27 Code rural.  Le preneur pourra se voir imposer des pratiques, par le bailleur, respectueuses de l’environnement par l’insertion de clauses spécifiques dans le bail : « bail environnemental ». Bail qui relève du statut du fermage mais soumis à des règles dérogatoires qui visent à satisfaire les objectifs évoqués. Champ d’application assez restreint.

     Ce bail doit être conclu par un bailleur personne moral de droit public ou une association agrée pour la protection de l’environnement, ou alors, quel que soit la qualité du bailleur il y a possibilité de conclure un bail environnementale à condition que les terrains objet du bail soient situés dans des secteurs spécifiques énumérés par le texte (dans ce cas, le bailleur peut être personne publique ou privée) : article L 411-27 al 4 Code rural. Les terrains sont donc limités à l’égard de ce texte. Par ailleurs les clauses susceptibles d’être introduite dans un bail sont également limitativement énumérées : décret 8 mars 2007, article R 411-9-11-1 Code rural.

     

    Possibilité de convenir d’un loyer plus faible dans le cas d’un bail rural pour tenir compte de ces contraintes spécifiques qui pèsent sur le locataire et d’une éventuelle baisse de rendement. Le bailleur va disposer d’un droit de regard accru sur l’exercice de l’activité de son locataire. Condition particulière de résiliation du bail prévue par la loi de 2006 : en cas de non-respect des clauses environnementales = cause spécifique de résiliation du bail.

     

    I)     L’obligation d’effectuer les réparations locatives et de menu entretien

    Art 1754 CC : dresse une liste de ce qu’on doit comprendre comme réparation locative même si cette liste n’est pas exhaustive. Il s’agit de petites réparations. Si on a un doute il faut se référer aux usages locaux, aux contrats types départementaux.

    J)   L’obligation de garnir le fonds et d’engranger

    L’article 1766 évoque l’obligation pour le preneur de garnir le bien des bestiaux et ustensile nécessaire à l’exploitation. L’intérêt de cette obligation c’est un moyen pour le bailleur de pouvoir exercer son privilège pour le non-paiement des loyers.

    Obligation d’engranger = obligation de stocker les récoltes dans les lieux loués : article 1767 CC.

    K)  L’obligation d’informer le bailleur des usurpations commises au détriment de son fonds

    Atteinte à la propriété du bailleur, c’est le locataire qui s’en rend compte donc c’est à lui d’avertir le bailleur dans les 15 jours à partir du moment où il a constaté ces agissements : DI sinon.

    Art L 426 renvoyant à l’article 1768 CC.

    L)  L’obligation de restitution du fonds, des pailles et engrais, enfin de bail

    Le locataire doit restituer le fonds dans l’état où il l’a reçu. Au moment de la restitution des biens, le bailleur devient aussi le propriétaire des plantations qui ont été effectuées. Ça peut éviter au locataire de verser une indemnité d’occupation au bailleur alors qu’il a restitué les biens au terme du bail. 3 civ 13 mars 2002.

    Obligation complémentaire : laisser les pailles et les engrais de l’année si lui-même (le locataire) les avait reçus du locataire précédent, sinon  le bailleur a quand même la possibilité d’exiger qu’il les laisse sur place mais à charge de l’indemniser = but = favoriser la reprise de l’exploitation : article L 415-2 du CR : renvoi à l’article 1778 du CC.

    Cette obligation a donné lieu à un arrêt de la cour de cassation en 2010 : 3 civ 24 mars 2010.

     

    Section 3 - La durée et le renouvellement du bail

     

    C)  Une durée minimale

    Bail rural de minimum 9 ans. Le point de départ de cette durée n’est pas constitué par la conclusion du bail = date d’entrée du preneur dans les lieux qui constitue le point de départ de ce bail de 9 ans.

    Baux échappant à cette règle : baux conclus par la SAFER, baux sur des petites parcelles (bail de droit commun).

    Bail à long terme = 18 ans minimum : rare.

    Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail.

     

    D)  Un droit au renouvellement

     

    a)    Le principe

    Art L 411-46 du CR qui prévoit que le preneur a droit au renouvellement du bail nonobstant toute clause, stipulation ou arrangement contraire. S’il ne prend pas cette précaution de signifier son congé au bailleur, le bail est automatiquement prolongé de 9 ans : article L 411-55 Code rural. Ce droit au renouvellement du bail se transmet aux héritiers lorsque le preneur décède en cours de bail et plus particulièrement à ceux qui travaillaient avec lui. 

     

    b)    Les exceptions

    Deux époux exploitent en commun et ils divorcent en cours de bail : il n’y a plus qu’un preneur au lieu de 2. Normalement le bailleur n’est pas tenu d’accorder le renouvellement si un des co-preneurs a disparu : plus les mêmes garanties pour le bailleur = motif pour s’opposer au renouvellement. La loi est intervenue pour prévoir une règle dérogatoire en la matière en faveur des époux et des partenaires pacsés preneurs : l’article L 411-46 du CR accorde au partenaire ou à l’époux qui reste ce droit au renouvellement malgré le départ du conjoint ou du partenaire.

    c)    Les conditions du bail renouvelé

    Conditions à l’article L 411-59 du CR/ le locataire doit avoir participé effectivement et de façon permanente aux travaux de l’exploitation pour pouvoir prétendre au renouvellement. Il faut qu’il habite sur place ou à proximité et il doit avoir les moyens nécessaires à la poursuite de l’exploitation.

    La cour de cassation a accepté un refus de renouvellement pour un preneur qui habitait à 75 km de l’exploitation.

    La jurisprudence ajoute à ces conditions une condition supplémentaire mais qui vaut aussi pour le propriétaire qui souhaite reprendre. Le locataire doit être en règle avec les règles du contrôle des structures (ex : autorisation d’exploiter).

    Motifs de non renouvellement : liste limitative des hypothèses dans lesquelles le bailleur peut s’opposer au renouvellement. Il n’y a que dans ces hypothèses que c’est possible, sinon le renouvellement est acquis au locataire.

    -          Ça peut être une cause de résiliation du bail ; tout ce qui peut être invoqué à l’appui d’une résiliation du bail peut être utilisé par le bailleur pour justifier un refus de renouvellement.

    -          L’âge du preneur. Si le preneur a atteint l’âge de la retraire au moment où le bail atteint son terme, il ne peut plus prétendre au renouvellement de son bail. Même si le preneur n’a pas encore atteint l’âge de la retraite mais qu’il en est proche, on va permettre au bailleur le renouvellement mais pour une durée limitée : pour la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra l’âge de la retraite : article L 411-64. Cette limite n’est pas toujours invocable, ça dépend aussi de la taille de la parcelle. Si elle peut être qualifiée de parcelle de subsistance il aura droit au renouvellement. 3 civ 5 mai 2010 : montre que le bailleur n’a aucun intérêt de conclure un bail au profit d’une personne morale ou à une société puisque lorsque le locataire est une personne morale, cette dernière n’atteindra jamais l’âge de la retraite donc peu importe que les associés personnes physique aient atteints cet âge : donc aucune possibilité de refuser le renouvellement du bail de la personne morale.

    -          Le bailleur peut s’opposer au renouvellement s’il peut se prévaloir d’un droit de reprise des biens loués : ce droit est étroitement encadré : il ne peut reprendre les biens que dans certains cas et que s’il remplit certaines conditions (droit de reprise pour exploiter).

    Le bailleur doit signifier le congés au preneurau moins 18 mois avant la fin du bail : signification par voie d’huissier. Les modalités de contestation de ce congé doivent être signifiées dans l’acte. En fonction des motifs il y a des mentions à introduire à peine de nullité. Cette nullité pour inexactitude des mentions à faire signifier dans le congé n’était encourue que si ces inexactitudes étaient de nature à induire le preneur en erreur : 3 civ 2 février 2011. Lorsque le refus de renouvellement est fondé sur l’âge du preneur, une mention doit être indiquée : celle selon laquelle le preneur peut céder son bail soit à un conjoint, soit à un descendant. Ça permet au preneur de prolonger la location de manière indirecte.

    Le bail renouvelé est véritablement un nouveau bail même s’il n’y a aucune modification sur le contenu. Important lorsqu’il y a eu de nouvelles dispositions légales. Si les parties n’arrivent pas à trouver un accord concernant le nouveau bail, il y a toujours la possibilité de saisir le tribunal paritaire pour qu’il fixe les conditions du bail à défaut d’accord.

    Chapitre IV - La transmission du bail

     

    On a voulu que le locataire puisse aussi transmettre l’exploitation aux membres de sa famille. Les possibilités de transmission se sont élargies à d’autre membre de la famille.

     

    Section1 - Les transmissions entre vifs

     

    Elles sont de deux sortes :

    -          Le bail ne change pas de titulaire. Permet la transmission de la jouissance des biens loués dans le que le titulaire change.

    -          Changement de titulaire.

     

    C)  Les sous-locations, échanges, mises à disposition etassolement en commun (transmission jouissance)

    Sous location : mise à disposition des biens loués à un locataire : le locataire sous loue les biens à un sous locataire. Prohibition de principe en matière de bail rural : article L 411-35 Code rural. Cette sous location est nulle et d’une nullité absolue. C’est une opération qui risque d’avoir des effets dramatiques pour le locataire puisque le bailleur peut aussi invoquer la résiliation du bail de son locataire qui a sous loué les biens loués même s’il a donné son accord.

    Par exception à ce principe il y a certaines sous locations exceptionnellement permises par la loi :

    -          Sous location de certaines parcelles périphériques : article L 411-39 Code rural. Le preneur loue un ensemble de terres et il entend se concentrer sur les parcelles qui sont au cœur de l’exploitation. Il peut demander l’autorisation au bailleur pour sous louer. Les conditions sont strictes.

    -          Il peut y avoir sous location pour les bâtiments d’habitation. Suppose l’accord préalable du bailleur : accord écrit à peine de nullité. Le bailleur a le droit dans ce cas à une partie du produit de la sous location. Cette sous location ne doit pas être confondue avec la faculté du preneur de loger des membres de sa famille dans le bâtiment loué : article L 411-35 Code rural.

    -          Sous location saisonnière de terres ou de bâtiments. On trouve encore la trace de la volonté de permettre au locataire de se diversifier en se lançant dans le tourisme rural. Elle nécessite l’accord du bailleur et elle est temporaire : pour un usage de vacances ou de loisirs.

     

    Echange ???

     

    Mise à disposition du bail dans une société dans laquelle le preneur est un associé : article L 411-37 CR : à distinguer avec l’apport en société : dans l’apport le preneur se défait de son bail. Ici il reste locataire. Cette opération de mise à disposition suppose que le locataire continue à exploiter le bien sous peine de résiliation du bail. Cette société doit avoir un objet principalement agricole. Opération qui ne requiert pas l’accord du propriétaire : seulement sin information : possibilité de régulariser si pas d’info dans les 2 mois de la mise à disposition, 1 an pour régulariser.

    La mise à disposition est accordée pour une durée qui ne peut excéder celle du bail. Pour garantir la bonne exécution des obligations qui pèsent sur le preneur, la loi prévoit que la société en tant que personne morale devient indéfiniment responsable de la bonne exécution des obligations du locataire à ses côtés. Il est parfois difficile de distinguer entre la mise à disposition et la cession du bail : conditions plus strictes : en principe elle est prohibée. SI faite à l’égard d’une personne morale il faut l’autorisation du bailleur et s’il refuse il n’y aucun recours possible.

    Assolement en commun : autorisée de manière assez récente : loi du 23 février 2005 qui a permis de recourir à cette technique. Ça permet à plusieurs exploitants locataires de terres ou de bâtiment de mutualiser la jouissance des biens qu’ils louent pour les exploiter ensemble. Ils vont exploiter ensemble toutes les terres, tous les bâtiments qu’ils auront pu mettre à disposition de cette société en participation. Entre 2005 et 2007 cette possibilité de mutualiser les biens loués ne valaient que pour les terres et en 2008 : extension aux bâtiments d’exploitation. article L 411-39-1 Code rural.

    D)  La cession du bail

    Le principe c’est la prohibition qui figure dans l’article L 411-35 Code rural. Quel que soit la forme que la cession revête : titre gratuit, onéreux, directe, indirecte : en principe = interdite. Dès lors qu’il y a transmission du titre = interdiction. Prohibition d’ordre public donc même avec l’accord du bailleur ce n’est pas possible. Le bail rural est un contrat personnel, incessible et dépourvu de valeur vénale = garantie offerte au bailleur.

    Si une cession intervient, en dehors des hypothèses où la loi la permet, moyennant le versement d’un pas de porte, elle donne lieu à des sanctions pénales. Il y a constitution de l’infraction dès lors que la cession du bail s’accompagne d’une transmission des éléments d’exploitation à un prix surévalué. Autres sanctions civiles en dehors de la résiliation du bail…etc. : les sommes qu’il a reçues sont sujettes à répétition : le cessionnaire. Si on franchit un seuil de surévaluation des éléments mobiliers d’au moins 10% on présume qu’il y a pas de porte. Lorsqu’il y a cession par l’intermédiaire d’une cession de part, la possibilité de valoriser la cession de bail est admise : 3 civ 10 février 1999.

     

    Il y a des cessions licites :

    Cession aux membres de la famille de l’exploitant. Les personnes concernées sont le conjoint du preneur, son partenaire pacsé, ou ses descendants. Le locataire peut aussi décider de les associer au bail : ils deviennent colocataires à ses côtés. Il faut que le conjoint ou le partenaire concerné ait déjà participé à l’exploitation des biens loués avec le locataire, cette obligation ne concerne pas les descendants. Cette cession ne peut intervenir que si elle est autorisée par le bailleur = autorisation préalable. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir le tribunal paritaire pour qu’il autorise la cession malgré le refus du bailleur.

    Le cessionnaire doit respecter les règles du contrôle des structures : si astreint à une autorisation d’exploiter il faudra qu’il l’ait obtenu pour bénéficier de cette cession. jurisprudence qui allège cette règle : on met le bail à disposition de la société qui ne nécessite pas l’autorisation du bailleur et c’est la société qui demande l’autorisation d’exploiter (permet de passer outre l’obstacle), le fils ensuite intègre la personne morale : le bail est mis à disposition de la société et donc le fils va pouvoir exploiter les biens loués par l’intermédiaire de cette société. Solution nouvelle qui résulte d’un arrêt 3 CIv 4 mars 2009.

    Le preneur peut faire apport à son droit au bail à une société agricole : véritable cession du bail au profit de la personne morale (autorisation bailleur). C’est plus proche d’une cession à titre gratuit (pas de parts sociales en échange) : plus pratiqué que la mise à disposition. Aucun moyen de lever le refus du bailleur.

    Cession judiciaire : en cas de LJ ouverte contre le preneur, la cession de son bail pourra être ordonnée par le tribunal dès lors que ce bail constitue un élément essentiel de l’exploitation : article L 642-1 du Code de commerce. Le tribunal peut autoriser le conjoint ou les descendants du preneur à reprendre le bail ou il peut attribuer le bail rural à un autre preneur présenté par le bailleur ou à défaut il peut céder le bail à tout autre preneur dont l’offre est acceptée par le tribunal.

    Section 2 - Les transmissions à cause de mort

     

    La transmission successorale du droit au bail répond à des règles successorales dérogatoires.

    Personnes concernées :

    -          Conjoint

    -          Partenaire pacsé.

    -          Descendants

    -          Ascendants

    Qui participaient à l’exploitation à ses côtés ou qui a participé dans les 5 ans avant son décès.

    Le bail va leur être transmis de manière indivis.

    Art L 411-34 Cr : transmission d’ordre public, le preneur ne peut pas l’écarter par une disposition testamentaire : 3 civ 28 juin 2006.

    Si aucun membre de la famille du preneur ne remplit ces conditions : dans ce cas-là le bail est transmis selon les règles de dévolution normale : transmission à ses héritiers ou légataires universels : dans ce cas le bailleur dispose d’un délai de 6 mois pour obtenir la résiliation du bail : si le bailleur n’a pas été averti du décès dans les 6 mois il ne peut plus solliciter la résiliation du bail (pas d’obligation pour la famille du défunt) : 3 civ 21 janvier 2009.

    Les héritiers qui bénéficient de cette transmission du bail le reçoive en plus de la masse à partager car c’est censé ne représenter aucune valeur vénale : pas de soulte aux cohéritiers.

    Chapitre V - L’extinction du bail

     

     

    Section1- Les causes d’extinction

     

    Refus de renouvellement du bail dans les hypothèses où le bailleur peut invoquer un motif de refus de renouvellement. Outre cette absence de renouvellement le bail peut prendre fin par sa résiliation, par la reprise du bien loué par le propriétaire ou par la préemption des biens loués s’ils sont mis en vente.

    D)  La résiliation

    On distingue la résiliation pour faute du preneur : ordonnance de 2006 : article L 411-31 Code rural. Quelle que soit la faute alléguée il ne peut y avoir de faute automatique.

    Agissements compromettant la bonne exploitation des biens loués : preneur qui ne dispose pas de la main d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation : pas d’autres hypothèses expressément citée donc c’est à la jurisprudence de se prononcer au cas par cas : état d’inculture (biens laissés à l’abandon), défaut d’entretien des terres et des haies, pratiques trop intensives de l’exploitation conduisant à l’épuisement du sol….etc. On peut y ajouter le non-respect des clauses environnementales si on a à faire à un bail environnemental. Il y a toutes les contraventions aux dispositions légales prévoyant des procédure d’autorisation préalable du bailleur ou d’information…etc.

    Le bailleur peut demander la résiliation du bail pour donner une autre destination aux biens loués : nécessite une autorisation préfectorale. Ce changement d’affectation doit intervenir dans les 3 ans qui suivent la résiliation du bail. Le preneur a le droit d’être indemnisé pour la perte qu’il subit si résiliation en cours de bail : calcul selon les modalités voisines qui prévalent en matière d’expropriation.

    Il y a des causes de résiliation qui peuvent tenir à la personne du preneur : article L 411-33 Code rural. Si le preneur est devenu lui-même propriétaire de terres : pas d’autorisation d’exploiter vu la superficie : peut demander la résiliation de ses baux pour se délester de ses biens excédentaires. Le preneur qui souhaite prendre sa retraite peut résilier le bail : notification 12 mois à l’avance au bailleur.

    Autres séries d’hypothèses entrainant la résiliation :

    -          Destruction des biens : article L 411-30 Code rural. Résiliation de plein droit du bail lorsque la totalité des biens sont détruits (rare en matière de bail puisqu’on a un ensemble de biens). Autre hypothèse où la destruction partielle peut aussi entraîner résiliation : autorisation tribunal, pas de plein droit. Possible si cette destruction compromet gravement l’équilibre de l’exploitation.

    -          Remembrement : laisse au preneur d’une parcelle atteinte par un remembrement le choix soit d’obtenir le renouvellement du bail sur les parcelles concernées soit la résiliation.

     

    E)  La reprise du bien loué

    3 hypothèses :

    -          La reprise pour exploiter.

    -          La reprise pour construire une maison d’habitation.

    -          La reprise pour construire une carrière.

    Parmi les bénéficiaires de cette reprise il y a le bailleur ou certains membres de sa famille.

    Art L 411-59 CR : pour pouvoir reprendre il faut être titulaired’un diplôme agricole, soit pouvoir se prévaloir d’une expérience professionnelle qui respecte certaines conditions (5 ans mini).

    Le bénéficiaire doit s’engager à exploiter personnellement les biens repris pendant un minimum de 9 ans à compter de la reprise. Le tribunal va vérifier si cette condition a une réalité : peut invalider le congé si le bailleur présente une infirmité : démontre qu’il ne pourra pas personnellement exploiter les biens afin de reprise : doit justifier de son aptitude physique à exploiter. Doit justifier de son aptitude financière ou matérielle. Il doit également s’engager à habiter sur place. Il faut que ce soit son activité principale. Il faut que le propriétaire reprenne pour exercer une activité agricole.

    A toutes ces conditions vient s’en ajouter une autre posée par la jurisprudence et qui est validée par les textes : il faut que le bénéficiaire de la reprise soit en règle avec le contrôle de la structure : si autorisation d’exploiter nécessaire il faut qu’il l’ait obtenu.

    Double contentieux parallèle : TA (autorisation d’exploiter) et Tribunal judicaire : les TJ doivent surseoir à statuer sur l’invalidité du congé en attendant que le TA statue sur l’autorisation : prorogation du bail du locataire en attendant. Donc intérêt de contester les deux actes : autorisation  et congé. L’ordonnance de 2006 rend le sursis à statuer pour les TJ facultatif.

     

    Déclaration préalable article R 331-7 CR : on peut recourir à cette procédure de déclaration préalable à condition de l’effectuer dans le mois qui suit le départ du preneur en place.

     

    Etendue de la reprise, quel bien le propriétaire peut-il reprendre ?

    -          Reprise totale : reprise de la totalité des biens donnés en location.

    -          Reprise partielle : le bailleur ne reprend qu’une partie des biens donnés en location au locataire.

    Si la reprise est simplement partielle, le locataire pourra la contester en invoquant le fait que cette reprise partielle compromet gravement l’équilibre économique de son exploitation. Pour apprécier cet équilibre on va apprécier l’utilité des terres que le bailleur compte reprendre…etc. C’est l’ensemble de l’exploitation qui permettra d’apprécier si la reprise d’une partie de cet ensemble par le propriétaire compromet l’équilibre de l’exploitation. Si c’est le cas, pas possible de reprendre : article L 411-62 Code rural.

     

    Date de la reprise :

    Encadrée par le statut du fermage : normalement qu’au terme du bail, pas possible d’exercer la reprise au cours du bail. Dans ce cas le droit de reprise s’analyse comme un refus de renouvellement. Exception : reprise en cours de bail lorsque le propriétaire des biens était mineur lors de la conclusion du bail, dans ce cas-là, le mineur devenu majeur pourra reprendre les biens loués tous les 3 ans. Autre hypothèse : il faut une clause introduite en ce sens dans le bail, elle ne peut jouer qu’à l’occasion d’un bail renouvelé : clause sexennale (on peut reprendre au bout de 6 ans à compter du renouvellement) : reprise pour exploitation par le conjoint, le partenaire ou un descendant, ne peut pas profiter au bailleur lui-même.

     

    Il peut y avoir des reprises différées : c’est le preneur qui a intérêt à différer le moment de la reprise : en raison de l’âge du preneur. Ça concerne un preneur qui est proche de l’âge de la retraite, dès lors que le terme du bail intervient à moins de 5 ans de l’âge de la retraite du locataire, ce dernier, confronté à un congé à fin de reprise, va pouvoir demander une prorogation de son bail pour lui permettre d’exploiter jusqu’à sa retraite = diffère la reprise. Si le bailleur maintient son projet, il ne faut pas oublier de délivrer un nouveau congé 18 mois avant l’âge de la retraite du locataire.

     

    En ce qui concerne le congé, toutes les conditions sont énoncées par l’article L 411-47 du CR, il doit être signifié par exploit d’huissier 18 mois au moins avant l’expiration du bail et l’article énumère les mentions obligatoires qui doivent figurer dans ce congé à peine de nullité de ce congé (motif du congé, le nom, identité, domicile…etc.).Le congé doit reproduire les termes de l’article L 411-64 CR qui indique les modalités de contestation du congé. C’est au bailleur de démontrer qu’il remplit les conditions pour bénéficier de la reprise en cas de contestation (inversement de la charge de la preuve).

     

    La loi prévoit un système de sanction pour reprise abusive : le congé peut être contesté devant le tribunal paritaire mais il peut aussi être contesté  a posteriori (la reprise en elle-même qui va être contestée). Le preneur conserve un droit de regard sur les conditions d’exploitation du bénéficiairede la reprise (doit remplir un certain nombre d’engagement). Il pourra agir pour se voir réintégrer dans les lieux s’il voit que le bénéficiaire ne respecte pas ses engagements. Il peut aussi réclamer des DI. Ce droit de regard va s’exercer pendant 9 ans. Ex : le bénéficiaire n’habite pas sur place, n’exploite pas personnellement.

     

    2 autres cas de reprise :

    -          La reprise pour construire une maison d’habitation (dépend aussi de la superficie du terrain) : article L 411-57 Code rural.

    -          La reprise pour exploiter une carrière, suppose que les terrains s’y prêtent et que le bailleur est lui-même déjà la qualité d’exploitant de carrière : article L 411-67 Code rural.

     

    F)  La préemption des biens loués par le preneur

    Suppose que les biens loués soient mis en vente par le bailleur en cours de bail. Si le preneur exercer son droit de préemption, il va devenir propriétaire des biens qu’il louait donc le bail s’éteint. Ce droit de préemption est offert par le statut du fermage à tous les locataires par l’article L 412-1 du CR : droit d’acquérir en priorité. Prérogative d’OP et donc le preneur ne peut pas y renoncer par avance.

    a)    Bénéficiaire du droit de préemption

    Art L 412-1 : bénéficie à l’exploitant preneur en place.

     

    Art L 412-5 du CR : pour pouvoir préempter l’exploitant en place doit avoir eu la qualité d’exploitant agricole depuis 3 ans (par forcément sur les biens loués) et il doit avoir exploité par lui-même ou par l’intermédiaire de membres de sa famille les biens loués mis en vente.

     

    Le preneur qui bénéficie de ce droit de préemption va pouvoir l’exercer soit pour continuer d’exploiter le fond lui-même soit pour le faire exploiter par les membres de sa famille. Le droit de préemption ne bénéficie pas forcément au preneur. Dans ce cas de figure, il préempte et devient propriétaire même si ce n’est pas lui qui exploite les biens.

    Autre possibilité : subroger les membres de la famille dans son droit de préemption, le locataire va faire acquérir les biens directement par son conjoint, son partenaire pacsé ou ses descendants qui exploiteront les biens en qualité de propriétaire : article L 412-5 al 3 Code rural.

     

    Ce droit de préemption a une finalité précise : permettre au locataire de se maintenir dans les lieux. Il a pour objet de consolider l’exploitation du locataire. Ce droit ne doit pas permettre des cumuls fonciers, c’est la raison pour laquelle l’article L 412-5 prévoit que le droit de préemption ne pourra pas être exercé si le locataire est déjà propriétaire de terrain d’une superficie importante (supérieur à 3 unités de référence au jour où il fait connaître sa volonté de préempter = unité de surface dont la taille varie en fonction des départements). Disposition à cheval entre le statut du fermage et le contrôle des structures.

     

    b)    Obligations imposées à celui qui exerce le droit de préemption

     

    Le bénéficiaire du droit de préemption est tenu d’exploiter personnellement les biens qu’il a acquis dans les mêmes conditions que le propriétaire qui exerce son droit de reprise (durée 9 ans à compter de la reprise = même chose pour le locataire qui exerce le droit de préemption). Ça ne signifie pas qu’il ne peut pas recourir à une association avec d’autres exploitants agricoles mais ça signifie que s’il s’associe ainsi, il devra continuer à exploiter les biens acquis par préemption même au sein de la société.

    Obligation d’habiter sur place.

    En cas de méconnaissance de ces obligations (si revend ou reloue le bien acheté après l’acquisition) il est sanctionnable mais moins rigoureusement que le propriétaire qui effectue une reprise. Il n’encourt qu’une condamnation en DI et seulement à la condition que l’identité de l’acquéreur évincé ait été porté à sa connaissance dans la notification du projet de vente.

     

     

    c)    Quelles opérations soumises au droit de préemption

     

    Droit de préemption lorsque le bailleur décide ou est contraint d’aliéner les biens loués à titre onéreux sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique. En cas d’aliénation à titre gratuit, le preneur n’a pas de droit de préemption, de même en cas de licitation entre indivisaires.

    Aliénation à titre onéreux = vente (de gré à gré ou par adjudication volontaire ou forcée). Exception pour l’échange ou l’apport en société.  En cas d’expropriation ça semble logique car s’il y a expropriation c’est pour donner une autre destination aux biens loués.

     

    Certaines causes peuvent bloquer l’exercice de ce droit préemption même si opération concernée :

    -          Lorsqu’un lien de parenté proche uni le vendeur à l’acquéreur (3 degrés).  On privilégie le maintien des biens dans la famille. Permet d’évincer le locataire sauf si ce dernier est aussi un parent du bailleur.

    -          Droit de préemption prioritaire reconnu à un autre titulaire. Hiérarchie dans le droit de préemption. Ex : conservatoire du littoral ou une collectivité publique.

    -          Le droit de préemption du locataire prime le droit de préemption de la SAFER à condition que le locataire exploite les biens loués mis en vente depuis 3 ans au moins.

     

    Difficultés lorsque le propriétaire n’entend qu’aliéner qu’une partie des biens loués ou lorsque le bailleur est propriétaire d’un ensemble dont il loue juste une partie et il entend aliéner l’ensemble : est-ce que le locataire peut aliéner le tout.

     

    ·         Vente partielle

     

    Le propriétaire loue 10 hectares à un preneur et compte vendre seulement 4 hectares. La question qui se pose est celle du droit de préemption lorsque la fraction mise en vente est inférieure au seuil de définition des petites parcelles. Il serait tentant pour un propriétaire de vendre des terrains loués en restant en deçà du seuil des petites parcelles pour pas que le locataire puisse préempter.

    La jurisprudence considère que dans de telles hypothèses, en cas de vente partielle des biens loués, le droit de préemption est toujours accordé quel que soit la superficie mis en vente (si l’ensemble dépasse le seuil des petites parcelles).

     

    ·         Vente d’un ensemble dont seulement une partie est louée

     

    Le preneur peut-il préempter sur l’ensemble des biens vendus ? Dans cette situation le propriétaire ne peut pas vendre le tout, il doit faire deux ventes : une vente des biens loués et une vente séparée de la superficie restante = obligation de division pour permettre au locataire d’exercer son droit de préemption sur les biens qu’il loue. La vente de l’ensemble est nulle.

    Il n’y a qu’une hypothèse où le propriétaire peut recourir à la vente globale, c’est quand il y a une indivisibilité entre les terrains loués et le reste des terrains qu’il possède. Dans ce cas il va notifier la vente du tout au locataire qui aura la possibilité de préempter l’ensemble : il va pouvoir acquérir des biens qu’il ne louait pas au départ. Il a aussi la possibilité de contester cette indivisibilité.

     

    d)    Modalités de l’exercice du droit de préemption

     

    ·         Vente amiable

     

    Le propriétaire a trouvé un acquéreur pour une vente de gré à gré. C’est le notaire chargé d’instrumenter qui va devoir procéder à la notification du projet de vente au preneur en vente, lui seul est compétent. Cette notification doit être faite par lettre recommandée ou par exploit d’huissier : article L 412-8 du Code rural. Jusqu’à il n’y a pas longtemps, toute notification faite à tort valait offre de vente  et si acceptation du preneur = vente parfaite alors qu’il n’y avait pas préemption pour le locataire. la jurisprudence vient de revenir sur cette solution en considérant qu’une notification faite à tort ne valait pas offre de vente. La responsabilité du notaire est allégée dans ce cas-là : 3 civ 12 octobre 2011.

     

    S’agissant le contenu de la notification (information du preneur du projet de vente du bailleur et des conditions de cette vente) :

    Doit fournir une information complète au locataire : le prix, les charges qui peuvent venir augmenter le prix (commission due à un intermédiaire), les conditions et modalités du contrat projeté, identité de l’acquéreur (si l’acquéreur fait valoir un droit de reprise).

    Après réception de cette notification, le locataire a deux mois pour prendre parti, 3 attitudes possibles :

    -          Il peut renoncer à préempter. Il peut renoncer expressément ou il peut renoncer tacitement en ne répondant pas pendant 2 mois.

    -          Le locataire peut décider d’exercer son droit de préemption : il peut accepter purement et simplement les conditions qui figurent dans la notification. Il doit faire connaître son acceptation directement au propriétaire. Dans ce cas-là, l’acte authentique qui constate la vente doit être lui-même réalisé dans les 2 mois à compter de la décision de préemption du preneur. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire va pouvoir le mettre en demeure de passer l’acte authentique et si passer un délai de 15 jours à compter de cette mise en demeure, le droit de préemption devient caduc.

    -          Il peut manifester son intention de préempter mais en contestant le prix qui figure dans la notification. Il entend obtenir une réévaluation du prix. Il va manifester au propriétaire sa volonté d’acquérir à des conditions différentes et il doit saisir le tribunal paritaire pour fixer la valeur vénale des biens mis en vente. Le tribunal va désigner un expert. Si le preneur obtient une révision du prix à la baisse, le propriétaire n’est pas obligé de vendre mais il n’a plus la possibilité de vendre à une autre personne et à d’autres conditions. Le preneur peut aussi trouver que le prix fixé par le tribunal est trop élevé et donc refuser à acquérir, dans ce cas le bailleur peut vendre aux conditions prévues dans la notification.

    Dans les cas où le preneur refuse de préempter (directement ou indirectement) il faut toujours notifier l’acte de vente au preneur qui a refusé de préempter : pour lui permettre de prendre connaissance de son nouveau bailleur, ça lui permet de vérifier que les conditions de l’acte de vente sont les mêmes que celles prévues dans la notification. Cette notification doit intervenir dans les 10 jours de la vente.

     

    ·         Vente par adjudication

     

    Le preneur doit, à peine de nullité de la vente, être convoqué à l’adjudication au moins 20 jours à l’avance. C’est le notaire qui se charge de la convocation, si vente réalisée par le tribunal ça sera le boulot du greffier. Le preneur n’est pas obligé de participer aux enchères et une fois que l’adjudication a eu lieu, le fermier dispose d’un délai de 20 jours pour faire savoir s’il préempte ou s’il renonce. S’il préempte il sera substitué à l’adjudicataire. Ça peut interférer avec le délai de surenchère (délai de 10 jours à compter de l’adjudication), donc intérêt d’attendre au moins 10 jours.

     

    Art L 412-11 et suivants qui organisent la procédure. Elle est sanctionnée en cas de non-respect d’une de ces étapes qui aurait pour effet de contourner ou d’empêcher le preneur d’exercer son droit.


     

     

     

     

    2 sanctions possibles :

     

    -          Nullité de la vente avec substitution du preneur à l’acquéreur. Possible dans 3 cas prévus par l’article L 412-10 :

     

    ·         Lorsque le propriétaire a vendu les biens sans respecter le délai de 2 mois, sans que le droit de préemption du locataire soit purgé.

    ·         Lorsque le propriétaire a vendu le fond à un tiers à des conditions différentes de celles contenues dans la notification (prix de vente de la notification supérieure à celui de la vraie vente).

    ·         Lorsque le propriétaire a indiqué à tort des conditions qui auraient pu dissuader le preneur dans la notification.

     

    -          Nullité avec DI sans substitution.

     

    Art L 412-12 Code rural.

     

    L’action en nullité de la vente doit être exercée dans des délais assez bref = 6 mois à compter où le locataire a eu connaissance de la vente méconnaissant son droit.

     

    Section 2 - Les conséquences de l’extinction : Le compte de sortie

     

    Comme à l’issu de tout contrat à exécution successive, cette extinction va donner lieu à un compte :

     

    C)  L’indemnisation du preneur sortant

     

    Dès qu’il est obligé de quitter les lieux, le preneur doit être indemnisé pour les améliorations et les travaux réalisés pendant qu’il était en place, quelle que soit la cause d’extinction : article L 411-69 Cr : le preneur qui a, par son travail ou par son investissement, apporté des améliorations au bien loués, a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité par le bail, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Ce sont des règles d’OP. Elles sont aussi dérogatoires au droit des biens.

     

    Travaux et améliorations concernés :

     

    Tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le bien loué et qui lui donne une plus-value qui persiste en fin de bail. Ces travaux peuvent être de nouvelles constructions, installations (ex : drainage dans les champs), l’aménagement de bâtiments existants (ex : travaux de mise aux normes).

    Le régime d’indemnisation concerne aussi les améliorations culturales, toutes améliorations qui augmentent le potentiel agronomique du sol.

    Certains travaux sont exclus de toute indemnisation =>retournement des prairies pour les mettre en culture.

    L’état des lieux est donc important.

    Pour que ces travaux soient indemnisables il faut aussi qu’ils aient été effectués dans le respect des procédures légales. Depuis une ordonnance de 2006, selon le type de travaux, le locataire doit soit informer préalablement le propriétaire soir lui en demander l’autorisation. Tous travaux qui n’a pas été effectué en respect avec la procédure ne peut pas être indemnisé.

     

     

     

    Débiteur et créancier de cette indemnisation :

     

    Seul le fermier sortant peut prétendre à indemnité. S’il y a cession licite, le fermier va céder les améliorations qu’il a réalisées au cessionnaire du bail (pas indemnisé par le propriétaire car ce dernier ne récupère pas les améliorations). Dans cette hypothèse le nouveau locataire va être subrogé aux droits du preneur sortant et pourra faire valoir sa créance pour amélioration lorsque lui-même quittera les lieux (si une amélioration subsiste). Le preneur entrant ne versera pas d’indemnisation au preneur sortant pour les améliorations = prohibition. Si le preneur ne cède pas les améliorations, le bailleur indemnisera directement le preneur sortant, il pourra alors demander une surévaluation du fermage au preneur entrant : 3 civ 7 mars 2006 : responsabilité du notaire qui avait omis de déconseiller l’opération à son client.

     

    Débiteur de l’indemnité = personne qui se retrouve propriétaire du bien loué lorsque le preneur quitte les lieux : ce n’est donc pas forcément le bailleur qui avait donné l’autorisation pour les travaux.

     

    On peut accorder des délais de paiement au propriétaire lorsque le bailleur n’est pas à l’origine de la résiliation du bail.

     

    D)  L’indemnisation du propriétaire

     

    Art L 411-72 CR : S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a le droit à l’expiration du bail à une indemnité égale au montant du préjudice subi. Intérêt de dresser un état des lieux d’entrée et de sortie pour pouvoir faire la preuve d’éventuelle dégradation. A défaut d’état des lieux ça risque de se retourner contre le preneur car il est réputé avoir pris les biens en bon état.

    Autre cas de préjudice : perte des quotas qui ne permet plus au propriétaire d’exploiter son bien : rejet de l’indemnisation par la jurisprudence : simple exercice par le locataire de sa liberté professionnelle.

     

    Vème  partie – Le contrôle des structures des exploitations

     

    Qu’est-ce que ce contrôle ?

    C’est un contrôle qui a pour objet le droit d’exploiter la terre agricole et les biens agricoles. Ce contrôle est donc susceptible de s’appliquer à toute opération, quelle que soit sa nature qui permet à une personne (physique ou morale) d’accéder à la terre agricole pour avoir une activité agricole sur la terre en question. Peu importe la nature juridique du titre en vertu duquel on a accès à la terre agricole.

    Ce contrôle va prendre la forme d’une demande d’autorisation d’exploiter que le candidat va devoir déposer auprès de la préfecture puisque c’est le préfet qui au sein de chaque département assure l’effectivité du contrôle et délivre les autorisations d’exploiter : procédure strictement administrative. S’il y a contentieux  = devant le tribunal administratif. Il faut dissocier le titre privé du titre administratif qui vient assurer l’effectivité du titre privé.

    Contrôle des cumuls des terres : remplacement en 1980 par le contrôle des structures actuels = objectifs diversifiés.

    Protection des exploitations familiales qui sont effectivement viables.

     

    L’objectif prioritaire du contrôle des structures est de faciliter l’installation des agriculteurs et vise à empêcher le démembrement agricole soit favoriser l’agrandissement d’une exploitation agricole.

     

    Dernière réforme en date, loi d’orientation du 5 janvier 2006, complétée par un décret du 14 mai 2007. La loi de 2006 va dans un sens d’assouplissement du contrôle sans pour autant remettre en cause les principes fondamentaux.

    Cette loi a institué la déclaration préalable pour faciliter les transmissions familiales et celle réalisée par l’entremise des SAFER.

     

    2 procédures :

    -          La voie classique = demande d’autorisation préalable pour exploiter (risque de refus).

    -          Déclaration préalable qui concerne les transmissions.

    Autre changement : suppression de l’obligation de faire une demande préalable d’autorisation pour les cessions de parts entre associés au sein d’une même société

    Chapitre I : Le cadre du contrôle

     

    Arrêtés préfectoraux adaptés aux spécificités locales. Ils vont préciser les objectifs à favoriser dans chaque département. Au sein de ces départements il va y avoir des organes chargés d’appliquer ces règles.

     

    Section 1 Les normes

     

    Schéma directeur des structures du département.

     

    Unité de référence = superficie exprimée en hectare. Elle est établie dans chaque département, elle correspond à la surface qu’on estime nécessaire pour avoir une exploitation agricole viable. On va se baser sur une moyenne.

    Il en découle la surface minimum pour exploiter (SMI) (en ile et vilaine = 50 hectares).

     

    Autres normes :

    -          Norme de distance entre l’exploitation et les terres qui sont l’objet de la demande d’autorisation d’exploiter. Norme qui va jouer essentiellement dans les hypothèses d’agrandissement ou de regroupement d’exploitation. Si on dépasse la distance fixée par le schéma il faut demander l’autorisation. En Ile et Vilaine cette distance est fixée à 5km (minimum prévu par la loi).

    -          Coefficient d’équivalence appliquée pour les productions hors sol.

    Ex : un agriculteur élève 600 porcs et cultive 10 hectares de maïs, il veut étendre son exploitation de maïs à 20 hectares. Il faut convertir l’élevage de porc en superficie (600 porcs correspondent à 25 hectares). On arrive donc à 55 hectares, il doit donc solliciter une autorisation d’exploiter (dépasse les 50 hectares).

    Section 2 Les organes

     

    Celui chapeaute le contrôle des structures c’est le préfet (accorde ou refuse les autorisations d’exploiter). Autre organe = la CDOA : rédige le schéma directeur.

    Dans la dernière réforme il a été prévu que la consultation de la commission par le préfet n’est plus obligatoire (si plusieurs demande ou si reprise de terre par le bailleur) pour essayer d’alléger le poids du corporatisme qui peut découler de l’avis de ces CDOA.

    Composition CDOA : représentants de l’état, représentant des CT, des chambres d’agriculture mais surtout 8 représentants des organisations syndicales agricoles. Présidée par le préfet. Composition très large.

     

    Chapitre II Le champ d’application du contrôle

     

    Exploitant individuelle qui décide de constituer une société = échappe au contrôle des structures car pas de changement d’exploitant.

    De même pour des époux qui exploitent ensemble.

     

    Section 1 Les opérations soumises à autorisation préalable

     

    Concerne trois types de situation :

     

    I/ Les installations, agrandissements et réunions d’exploitation

     

    On peut avoir de multiples motifs qui conduisent à devoir demander une autorisation d’exploiter. Il suffit d’un seul motif pour être tenu de solliciter une autorisation.

     

    C)  Conditions relatives aux personnes

     

    a)    La qualification ou l’expérience professionnelle :

    Il faut soit disposer d’un diplôme prévu par les textes : article R 331-1 du CR, soit d’un BEPA, soit d’un BPA (brevet pro agricole). Comme équivalent à un diplôme on peut faire valoir 5 ans minimum d’expérience professionnelle acquise sur une surface au moins égal à la moitié de l’unité de référence en qualité d’exploitant agricole (En Ile et Vilaine = au moins 25 hectares) : article R 331-1 Code rural.

    Si un seul des candidats (si on veut se regrouper pour former une société) ou si le candidat ne remplit pas cette condition de diplôme ou d’expérience, le projet dans son ensemble sera soumis au contrôle des structures.

     

    b)    L’âge des candidats

     

    Dès lors que l’un des candidats ou le candidat a atteint l’âge de la retraite, de ce seul fait il doit faire l’objet d’un contrôle des structures pour renouveler les générations d’agriculteur.

     

    c)    Absence de membres exploitants

     

    Contrôle de l’accès à la terre des non-agriculteurs. Si dans le cadre du projet d’installation, d’agrandissement…etc. Il y a un ou plusieurs candidats qui n’exploitera pas au sein de la structure, il se contente d’être apporteur de capitaux, dans ce cas-là, ça nécessite systématiquement l’obtention d’une autorisation d’exploiter.

     

    d)    Situation de pluri activités

     

    C’est celui qui a une autre profession que la profession agricole. Cette situation requiert une autorisation d’exploiter à partir du moment où les revenus du foyer fiscal du candidat excède 3120 fois le montant horaire du SMIC : autorisation indispensable.

    Doit aussi remplir les autres conditions énumérées précédemment.

     

     

     

    D)  Conditions relatives aux biens

     

    a)    Condition de superficie

    Dès lors que le projet va conduire le ou les exploitants concernés à exploiter une superficie supérieure au seuil fixé par le schéma département des structures, ils devront ou devra solliciter une autorisation d’exploiter. On doit additionner à la superficie du projet, celle déjà exploitée par les candidats à l’opération. On prend en compte l’ensemble des unités de production mise en valeur par la même personne. Ils peuvent être exploitants individuels mais s’ils participent à des sociétés en tant qu’exploitant on va prendre en compte la superficie de l’ensemble des terres exploitées par ces sociétés. Disparition du quotient donc dans une société chaque associé est sensé exploité l’ensemble des terres dont dispose la société.

     

    Société, 2 époux qui exploitent 90 hectares, avant la disparition du quotient, chacun était censé exploiter 45 hectares. Si un des époux décédés, il était censé exploiter tout seul  les 90 hectares donc il y avait agrandissement donc autorisation nécessaire. Depuis la disparition du quotient, le fait que l’un décède, pas d’agrandissement donc pas d’autorisation.

     

    Le seuil de déclenchement du contrôle des structures doit être fixé dans chaque département par le schéma directeur départemental des structures entre 1 ou 2 unités de référence (dit la loi) = marge de manœuvre pour les préfets.

     

    Même si la superficie du projet ne dépasse pas le seuil, mais à partir du moment où les répercutions vont conduire à soir supprimer une exploitation agricole considérée comme viable, soit à ramener la surface d’une exploitation agricole en deçà d’un seuil fixé par le schéma directeur, soit le projet a pour conséquence de priver une exploitation agricole d’un bâtiment essentiel à son fonctionnement = autorisation préalable.

    Le seuil de viabilité doit être compris entre 1/3 et 1 unité de référence.

     

    II/ les créations et extensions d’ateliers hors sol

     

    Ne doivent pas dépasser certains seuils : article R 331-3 Code rural.

    ???

     

    III/ Certaines opérations réalisées par les SAFER

     

    La plupart des opérations réalisées par les SAFER relèvent du régime de la déclaration et non de l’autorisation = régime allégé. On retrouve le même objectif = préserver les exploitations agricoles viables : si une opération réalisée par une SAFER a pour effet de supprimer une exploitation viable (dont la superficie est comprise entre 1/3 et 1 unité de référence) ou alors si l’opération a pour effet de permettre à un agriculteur de s’agrandir et d’exploiter une surface qui excède alors 2 unités de référence, dans ce cas là l’opération relève du régime de l’autorisation.

     

    Section 2 les opérations soumises à déclaration préalable

     

    I/ Les transmissions familiales de l’exploitation agricole

     

    La mise ne valeur d’un bien reçu par donation, vente, succession, dès lors que l’opération provient d’un parent ou d’un allié jusqu’au 3ème  degré de parenté inclus = déclaration et non autorisation préalable.

    ????

    §2 Les opérations réalisées par les SAFER

     

    Chapitre III Les procédures de contrôle

     

    §1 La présentation de la demande

     

    §2 La décision du préfet

     

     

    Section 2 La procédure de déclaration préalable

     

    Déclaration sur papier libre qui peut être faite au préfet :

    Contenu simple : les terres concernées, leur superficie, l’identité du bénéficiaire et de l’auteur de la transmission, démontré qu’il a détenu les terres depuis plus de 9 ans, les capacités pros du bénéficiaire.

     

    Chapitre IV La sanction des opérations irrégulières

     

    Sanction civile qui pèse sur le locataire : article L 331-6 Code rural. Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter, la validité du bail est conditionnée par l’obtention de cette autorisation.

    Refus définitif d’autorisation : Nullité du bail qui peut être demandé par le préfet, la SAFER lorsqu’elle exerce son droit de préemption, le bailleur, peut faire prononcer par le tribunal paritaire. La sanction est moins rigoureuse qu’il y parait, tant qu’une action en justice n’a pas été intentée pour faire prononcer la nullité du bail, ce bail est annulable mais pas nul de plein droit.

    Ex : si le bailleur met les biens en vente, on considère que le preneur, dès lors qu’il remplit les conditions, doit quand même recevoir la notification de la vente. SI le bailleur veut mettre en vente et passer outre le droit de préemption du preneur qui n’est pas en règle avec le contrôle des structures il faut qu’il demande la nullité du bail avant de mettre en vente ses biens : 3 civ 20 avril 2005. Dans une autre décision de la 3 civ 31 octobre 2007, l’annulation du bail sur ce motif ne peut être prononcé que s’il y a exploitation malgré un refus d’autorisation ou s’il y a eu préalablement une mise en demeure du préfet adressé au locataire de régulariser sa situation au vue des règles du contrôle des structures.

    Dans l’hypothèse où un preneur exploite des biens loués sans avoir déposé de demande d’autorisation alors que le préfet n’a pas réagi et n’a pas mis en demeure de régulariser, dans ce cas la nullité du bail ne peut être invoquée.

     

    Pour les exploitants propriétaires des terres qu’ils exploitent = autre sanction civile : article L 331-10 CR qui prévoit que tout intéressé par l’exploitation des terres irrégulièrement exploitées peut demander un bail forcé sur les terres en question. Pas une procédure très utilisée.

     

    Sanctions économiques qui peuvent frapper l’exploitant irrégulier = suppression de toutes les aides publiques dès lors qu’il y a constatation de l’infraction. Peut venir s’ajouter des sanctions administratives  qui sont énumérées par l’article L 331-7 Code rural. Dès lors que le préfet a constaté une exploitation irrégulière, après mise en demeure, il peut prononcer des sanctions pécuniaire = amende administrative : entre 300 et 900 euros par hectare exploité irrégulièrement.

     

    VI e partie : L’exploitation agricole et la préservation de l’environnement

     

    Aucune synthèse faite en la matière. Apparition fin du 20ème siècle : première fois dans l’histoire on a opposé agriculture et environnement puisque jusque-là l’agriculteur était considéré au contraire comme le jardinier de nos campagnes. Les pays se sont industrialisés, l’agriculteur traditionnel est devenue une agriculture productiviste, mécanisée, faisant appel à de nouveaux produits issus de la chimie. Le but de cette agriculture étant de produire toujours plus pour que le pays parvienne à l’auto suffisance mais aussi pour pouvoir exporter. Des excès se sont manifestés au niveau de l’environnement. Le législateur s’est finalement emparé de la question pour tenter de prévenir de nouvelles atteintes voir réparer celles déjà causées : encadrer certaines pratiques, en imposer certaines, en interdire d’autres. Contrôle de l’implantation, limitation de l’agriculture dans certaines parties du territoire + contrôle de l’activité de l’exploitation quel que soit le lieu de l’exploitation.

    Il s’agit d’un secteur indispensable pour l’aménagement du territoire et pour la mise en valeur des espaces naturels.

    Les agriculteurs peuvent rendre certain service marchand : entretien des cours d’eau, des talus…etc. Il y a des contrats spéciaux, des primes spéciales.

    MAE : mission agricole et environnementale = convention, en contrepartie = soutien financier.

     

    La tendance de la législation la plus récente traduit ces préoccupations, notamment les lois du Grenelle de l’environnement de 2009 et 1010 = mesures contraignantes mais aussi incitatives (MAE) pour transformer le modèle productiviste actuel en une agriculture durable économe en eau et en énergie et respectueuse des sols et faible consommatrice de produits chimiques.

    Objectif = 20% de la surface agricole cultivée en bio en 2020.

    Retrait des substances les plus dangereuse, réduire en 10 ans de moitié les pesticides utilisés par les agriculteurs, réduire la dépendance énergétique des exploitations.

    Mise ne place de la certification environnementale des exploitations agricoles : entrée en vigueur l’été 2011. C’est une sorte de label qui viendrait s’ajouter au label bio qui est censé garantir la qualité des produits et un mode de production respectueux de l’environnement. La certification vise à octroyer aux exploitations qui respectent tous ces objectifs de pouvoir se prévaloir de ce label de haute qualité environnemental. Certification à 3 niveaux :

    -          Niveau de base que devrait respecter toutes les exploitations. Doit respecter une directive européenne = bonnes conditions agricoles et environnementales sinon pas d’aide euro.

    Doc 2009 : objectif terre 2020 pour un nouveau modèle agricole. Il récence 5 défis à relever pour concilier agriculture et environnement :

    ·         Mieux utiliser une eau qui se raréfie.

    ·         Contribuer à la restauration du bon état écologique des eaux (voir directive européenne en 2000), programmes d’actions départementales élaborées par les préfets pour respecter les seuils fixés par les directives. Les agriculteurs doivent respecter le code des bonnes pratiques agricoles datant de 1993, défini un certain nombre de pratique sensé réduire la pollution par les nitrates agricoles. Applicable de manière obligatoire que dans les zones vulnérables. Parmi les mesures fixées par ce code = toutes les mesures qui concernent les fertilisants, les pratiques d’épandage…etc. La France vient d’être assignée fin février 2012 pour le non-respect de la directive nitrate : pas d’identification complète des zones vulnérables. On lui reproche aussi de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour lutter contre les nitrates.

    ·         Contribuer à la richesse de la biodiversité et des paysages.

    ·         Protéger les sols agricoles. Les sols vont avoir des fonctions de régulation essentielle, rôle de filtrage des eaux, d’épuration, de distribution des eaux, de stockage des matières organiques et minérales.

    ·         Mieux maitriser l’énergie et lutter contre le réchauffement climatique. Programme d’isolation des bâtiments…etc.

     

     

     

    Chapitre 1 : l’encadrement environnementale des conditions d’exercice de l’activité agricole : l’exemple de la conditionnalité des aides.

    Dispositif mis en place depuis 2005 qui soumet le versement de toutes les aides au respect d’exigences de base en matière d’environnement, en matière de santé et la protection animale. Le versement des sommes attribuées en exécution des MAE sont également conditionnées par le respect de l’ensemble des principes posés par le bon exercice de l’activité agricole et environnementale même si pas d’aide direct de la PAC.

     

    Cette conditionnalité couvre 5 domaines. Le respect de ces exigences peut être contrôlé sur place. Les différents domaines sont contrôlés par différents corps. Le domaine environnement est contrôlé par la DDD …etc. Santé végétale contrôlé par les DRAF (direction générale de l’agriculture et de la forêt), santé et protection animale par les DDP (direction départementale de protection). Les contrôleurs de ces différents services peuvent se rendre sur les exploitations. A l’issu de chaque contrôle, le contrôleur va établir un rapport sur les points qu’il a contrôlé dans l’exploitation. S’il y a non-conformité = pourcentage d’aide en moins. Pour chaque cas d’anomalie = pourcentage de réduction qui peut s’accumuler. Il transmet ce rapport à la direction départementale des territoires qui va calculer le taux de réduction des aides versées soumises à la conditionnalité. Si anomalie intentionnelle = 20 %.

    On ne va pas envisager toutes les exigences, on retient les deux premiers domaines : environnement et bonnes conditions agricoles et environnementales.

     

    SECTION I : Les exigences posées au titre du domaine environnement.

    1ère série d’exigences : conservations des oiseaux sauvages et conservation des habitats. Les espèces végétales et animales menacés et les habitats naturels remarquables sont protégés par deux directives communautaires. Liste qui a été établi des espèces protégées et en conséquences de cette protection qui est instaurée au niveau européen, l’agriculteur doit se conformer aux mesures de protection : article L 411-1 du code de l’environnement, article R 411-15 sur les mesures de conservation des biotop, article L 431-3 relatif aux parcs nationaux, article L 432-3 concernant les réserves naturelles.

    Art L 411-1 du code de l’environnement : texte qui interdit pour les espèces inscrites sur la liste, aussi bien leur destruction que leur mutilation, leur perturbation intentionnelle, leur transport, leur détention, leur mise en vente, l’enlèvement des œufs et des nids, la coupe (pour les plantes), leur arrachages, la cueillette…etc. Du fait qu’un milieu naturel abrite une espèce protégé = répercussion sur l’exploitation. En plus il peut y avoir des protections locales spécifiques qui peuvent être prises par la voie d’arrêté de biotop lorsqu’il s’agit de favoriser la conservation du milieu naturel nécessaire à l’alimentation, à la reproduction, au repos et à la survie de ces espèces protégées en imposant la conservation des marres, haies, bosquet, dunes…etc.

    Protection des eaux souterraines contre la pollution des substances dangereuses. Les eaux souterraines fournissent 75% des eaux potables consommées. But = éviter le rejet dans l’environnement de ces substances : substances visées par une direction qui interdit ou règlemente l’usage des substances visées par elle et à ce titre là il peut y avoir des prélèvements pour vérifier l’absence de pollution d’origine agricole, si infraction, il peut y avoir un PV + baisse des subventions.

    Épandage : réglementation par une directive européenne : poursuit 2 objectifs : éviter les effets nocifs des boues en prescrivant des normes de conformité.Lorsqu’il y a un contrôle pour vérifier les conditions d’épandages des boues de station d’épuration, on va vérifier s’il y a eu un contrat écrit entre l’agriculteur et le producteur, qu’il y a eu un arrêté préfectoral autorisant l’épandage de boue…etc.

    Protection des eaux contre la pollution par les nitrates de source agricole : doit respecter un plafond de 70 kg d’azote par hectare et par an. Ça sert aussi à vérifier qu’il respecte les périodes pendant lesquelles l’épandage est interdit. Le code de l’environnement a inscrit les périodes pendant lesquelles l’épandage pouvait être interdit. Respect de distance entre les surfaces d’épandage et les points d’eau de surface. On va vérifier également l’existence de capacité de stockage de l’exploitation.

    SECTION II : Les exigences des bonnes pratiques agricoles et environnementales

    Création ou maintien de bandes dites tampon le long des cours d’eau. Ce sont des bandes d’une largeur de 5 mètres, l’agriculteur qui possède des terres en bordure d’un cours d’eau doit cesser de cultiver sur une bande de 5 mètres qui longe le cours d’eau, cette bande doit rester néanmoins couverte (couverture végétale) pour absorber les ruissellements. Un arrêté préfectoral défini les cours d’eau concerné. Il doit y avoir un entretien de cette bande tampon, ce ne doit pas être une friche. Cette couverture doit rester en place toute l’année. Il est permis de mettre des animaux sur cette bande tampon, dans ce cas il faudra une clôture pour éviter qu’ils s’abreuvent dans le cours d’eau ;

    Le non brulage des résidus de culture : le but est de préserver tout ce qui subsiste une fois qu’on a procédé à al culture. On laisse ces résidus pour éviter l’appauvrissement des sols. On tente d’imposer la diversité de absolvant pour que les terres ne soient pas utilisées en permanence pour le même type de production : par année il faut implanter 3 cultures différentes (pas toujours possible), pour les cas d’exploitation en monoculture, pour la période hivernale, il va être imposée de procéder à un couvert végétal des terres pendant la période hivernal : entre le 1er novembre et le 1er mars. N peut laisser les résidus de sur place, les broyer, les incorpore dans le sol.

    On va également règlementer les prélèvements qui peuvent être faits pour l’irrigation des cultures.

    Entretien minimal des terres : vise à maintenir les terres de l’exploitation qu’elles soient cultivées ou pas. Elles doivent être maintenues dans un bon état agronomique et sanitaire afin de conserver un potentiel productif.

    Gestion des surfaces en herbe : prairies = diversité de la faune et de la flore.

    Chapitre 2 : encadrement environnementale des lieux d’exercice de l’activité agricole

    Activité cantonnée par le droit de l’urbanisme : Zone agricole. Certaines zones peuvent en plus faire l’objet d’une protection supplémentaire.

    Objectifs : soit préservé ou protéger certaines zones qui présentent un intérêt environnemental particulier. C’est le cas dans les zones définies comme étant des espaces remarquables, espace naturel sensible…etc. ou alors le but peut être d’empêcher la dégradation de certaines zones : érosion, captage d’eau…etc.

    L’activité agricole va être exercée de manière spécifique dans cette zone voir interdite mais pour répondre à des objectifs différents.

    SECTION I : Le cantonnement de l’activité agricole et environnementale dans les zones caractérisées.

    I/ la protection des espaces remarquables, parc ou réserve naturelle, zone humide.

    Dans les espaces remarquables : zones littorales = protection renforcée au titre de la loi littorale. Ces espaces deviennent inconstructibles donc la possibilité d’édifier des bâtiments à usage agricole disparait. On peut juste implanter des aménagements légers ne dépassant pas une certaine surface, indispensables à l’activité agricole. On ne peut qu’autoriser la réfection des bâtiments existants lorsque c’est nécessaire à l’activité : mais pas d’hébergement donc pas d’extension de l’activité agricole.

    Parc naturel : conservation d’un milieu naturel qui présente un intérêt ou une importance particulière et de le soustraite aux interventions artificielles susceptible de le dégrader (c’est le cas de l’activité agricole). article L 331-1 et L 332-1 code de l’environnement. Contrainte renforcée dans les zones situées en cœur de parc : interdiction de principe de tous travaux de même que l’interdiction de toute construction ou installation sauf autorisation spéciale de l’autorité administrative qui gère le parc. Dans le décret qui institue le parc peut fixer les conditions de maintien des activités agricoles existantes. Dans l’aire d’adhésion : entoure le cœur de parc = règlementation des constructions et des activités mais allégées par rapport au cœur du parc. Les propriétaires des terres comprises dans ces zones peuvent être indemnisés.

    Réserve naturelle : les textes prévoient qu’il est possible de soumettre à un régime particulier voir interdire les activités agricoles au sein de ces zones : article L 332-2 code de l’environnement. Il est licite de rompre les baux conclu sur ces terres dès lors que l’activité exercée devient incompatible avec l’objectif de préservation du milieu : 3 civ 9 juillet 2003.

    Zone humide : article L 211-1 du code de l’environnement qui définit ces zones comme étant des terrains habituellement inondés ou gorgé d’eau de façon permanente ou temporaire et dont la végétation est dominée par des plantes hydrophiles pendant au moins une partie de l’année dont la conservation est essentielle pour la biodiversité, la prévention des inondations…etc. Tout le corps de règle qui concerne les eaux est réglementé par la police de l’eau. Tous les travaux dans ces zones = soumis à déclaration ou autorisation préalable.

    Toutes ces protections peuvent se cumuler, ex : zone humide dans un parc naturel en bord de mer.

    II/ Protection des sites et des paysages

    Mécanismes généraux pour protéger les paysages. Lorsqu’un site est considéré comme présentant un intérêt particulier à ce titre là il peut être classé sur une liste et la réalisation de travaux dans cette zone va relever d’un régime d’autorisation préfectorale préalable. Cette protection vise à interdire toute modification des lieux exception faite de l’exploitation courante des biens ruraux et de l’entretien normal des constructions existantes mais sinon autorisation : article L 341-7 et suivants du code de l’environnement.

    Il existe des procédures permettant d’échapper aux effets néfastes des remembrements. Effets désastreux sur les paysages, la faune et la flore. Mécanismes qui visent à les limiter. Ces procédures de remembrement doivent faire l’objet d’une étude préalable pour identifier les actions et les activités qui pourraient être préjudiciable à la conservation des espèces présentant un intérêt sur le plan scientifique. Cette étude doit prévoir des mesures conservatoires des espèces remarquable sou sensibles, des paysages, des habitats, des espèces protégées, protection de la ressource en eau…etc. : article L 121-1 et suivants du Code rural.  Au vu des résultats de cette étude préalable, on peut prescrire des mesures en vue d’en limiter les effets, ex : interdire la destruction de bois, de boisement linéaire, de plantations…etc. Cette interdiction peut être prolongée après l’opération de remembrement.

    L’article L 123-8 du CR fixe la liste des travaux connexes : travaux liés à l’opération de remembrement (destruction de chemin, de talus…etc.). C’est la commission communale peut demander l’exécution de ces travaux connexes mais elle peut essayer de contrebalancer les effets néfastes en décidant d’autres travaux pour recréer des hais, des talus…etc  = travaux de restauration. Elle peut aussi décider d’imposer aux propriétaires concernés tous travaux nécessaires à la sauvegarde des espaces naturels…etc.

    Le législateur est conscient que les propriétaires auraient du mal à décider de l’exécution de ces travaux = déperdition de terrains en ce qui les concerne. La composition de la commission commune qui décide des travaux connexes et de restauration a été élargie pour comprendre 3 personnes qualifiées en matière de protection de la faune, de la flore, de la nature et des paysages.

     

    Action de la SAFER : opérateur foncier qui peut acquérir des terres agricoles, normalement, la SAFER était destinée à acquérir des terres agricoles pour les rétrocéder à des agriculteurs. Aujourd’hui, les missions de la SAFER ont été élargies et notamment elles doivent contribuer, depuis 1999, à la réalisation de projet pour la mise en valeur des paysages et la protection de l’environnement. Pour se faire elles peuvent acquérir des terres agricoles en exerçant leur droit de préemption et en rétrocédant ces terres pour la réalisation de ces projets dès lors qu’ils font l’objet d’une approbation pour l’Etat…etc.

    D’une manière générale, la SAFER peut acquérir des terres pour mener des opérations destinées à la réorientation des terres afin de favoriser le développement rural et la protection de la nature.

     

    SECTION II : cantonnement de l’activité agricole dans certaines zones pour des raisons sanitaires et de protection des risques

     

    I/ Protection des zones de captage d’eau potable

     

    L’objectif est de protéger les points de captage d’eau destiné à l’alimentation des populations, de les préserver des pollutions qui pourraient les affecter en délimitant le périmètre de protection, dans lequel vont s’appliquer des servitudes administratives. Le dispositif est prévu par l’article L 1321-1 du Code de la santé publique et suivants : impose au préfet de définir deux périmètres de protection par une déclaration d’utilité publique : un périmètre de protection immédiat et un périmètre de protection rapproché.

    Dans le périmètre de protection immédiat = contraintes les plus lourde : superficie limitée (100 m² tout au plus). Ça comprend les parcelles qui servent d’assiette aux zones de captage. Protection maximale, les terrains concernés sont frappés d’in constructibilité et ils doivent être acquis par une collectivité publique. Ils vont faire l’objet de mesures d’expropriation. Ils doivent être clôturés pour éviter toute intrusion donc aucune activité agricole ne peut perdurer dans cette zone.

     

    Autour de ce périmètre = périmètre de protection rapproché. Là encore l’objectif est d’empêcher l’exercice d’activité agricole qui risque de contaminer le captage d’eau. Limitation : interdiction d’utilisation de certains produits, interdiction d’épandage… et différentes autres mesures. Dans ce périmètre les communes peuvent exercer leur droit de préemption urbain pour acquérir certains terrains dans ce périmètre. article R 1321-13 du code de la santé publique.

     

    Périmètre de protection éloignée = facultatif. Les activités peuvent être réglementées dans ce périmètre s’il existe un risque potentiel en fonction de la nature des terrains et dès lors que la règlementation de droit commun n’est pas satisfaisante.

     

    Ces contraintes sont en principe indemnisables : article L 1321-3 du code de la santé publique qui prévoit les possibilités d’indemnisation des exploitants et des propriétaires pour la perte d’usage des terrains.

     

    II/ La protection des zones d’érosion

     

    Il s’agit d’un objectif de prévention des risques naturels. Les textes imposent au préfet (art L 114-1 du CR et l’article R 114-2 CR) de délimiter des zones où en raison de la nature des sols, des conditions de leur occupation, de l’absence de couvert végétal ou de haies, de leur déclivité, une érosion s’est produite provoquant une accélération de l’écoulement des eaux de ruissellements à l’origine de dommages causé en aval ou lorsqu’il existe une érosion diffuse des sols agricoles de nature à compromettre la réalisation des objectifs de bon état des eaux.

    Le préfet va devoir définir un programme d’action dans ces zones pour réduire le phénomène d’érosion. Il va devoir définir des objectifs qui vont s’appliquer à tous les exploitants agricoles situés dans le périmètre et il établit en même temps un programme d’action. Possibilité de puiser au sein de catégorie de comportement qui figure dans l’article R 114-6 du CR pour émettre des recommandations vis-à-vis des propriétaires et des exploitants dont les terrains sont situés dans ces zones.

    Exemple de mesures : couverture végétale, recommandation de fertilisants, pratique de travail du sol…etc. Ces mesures peuvent être également utilisées au sein des aires d’alimentation des captages d’eau : terrains qui supportent des eaux souterraines.

    Le préfet agit par la voie des recommandations.

     

    Dans un deuxième temps le préfet doit dresser un bilan de son plan d’action. Si les objectifs ne sont pas atteints, il peut les transformer en obligation au bout de 3 ans : article R 144-8 Code rural. Du coup ces pratiques s’imposent aux exploitants et toute contravention aux règles devenues obligatoire est passible de sanctions pénales. Contravention de 5ème classe.

     

    Titre II L’aménagement foncier rural

     

    IL vise à rationaliser l’utilisation d’espace entre les différents usages possibles que sont l’agriculture, le commerce, l’artisanat, l’habitat, la forêt, les loisirs et les grands travaux. L’un des buts de l’aménagement foncier va être d’organiser cette cohabitation de la manière la plus harmonieuse possible.

    2ème objectif : éviter la désertification des zones rurales, il s’agit d’essayer de maintenir l’activité agricole dans ces zones.

    Autre objectif = protection de l’environnement.

    Ces objectifs sont inscrits dans l’article L 11-1 et L 111-2 du CR loi du 9 juillet 1999. Ces sont 2 textes qui illustrent l’aménagement foncier rural tel qu’il est conçu par le législateur français = largement contrôlé par la puissance publique.

    Un des objectifs a été de créer des unités foncières plus importante pour évite r les litiges dans les relations de voisinages = opération de remembrement : c’est toujours un mode majeur de l’aménagement foncier rural mais il suppose l’intervention de la puissance publique.

    Dans cette étude de l’aménagement foncier on va donner la première place à l’étude de la SAFER qui est un intervenant majeur qui contrôle toutes les transactions qui interviennent en matière foncière rural et c’est un interlocuteur privilégié des notaires.

     

     

    I ère partie : Les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural)

     

    Art L 141 et suivants du CR, crées par la loi du 5 aout 1960, elles sont nées avec le droit rural tel qu’on le connait aujourd’hui. Ce sont des sociétés de forme privée, en pratique elles sont toute constituées sous forme de SA mais elles sont chargées d’une mission de service public et de ce fait elles doivent recevoir un agrément de l’administration.

     

    Les adhérents ne peuvent être que des collectivités publiques ou des personnes morales représentants des intérêts économiques, environnementaux et sociaux à caractère rural.

    L’agrément qui leur est délivré détermine aussi leur territoire d’action. Elles ont un monopole d’action dans ce territoire, plusieurs SAFER ne peuvent pas se concurrencer.

     

    L’intervention des pouvoirs publics se manifeste au moment de leur création mais toute leur action est contrôlée par la puissance publique. 2 commissaires du gouvernement vont devoir donner leur accord dès lors que la SAFER souhaite réaliser une acquisition de plus de 75 000 euros, pareil pour toute acquisition par préemption quel que soit le montant, pareil s’il y a substitution d’acquéreur.

     

    Les SAFER doivent avoir des moyens financiers, elles vont recevoir des subventions de l’Etat, de l’UE mais elles ont aussi leur propre activité qui peuvent générer des profits mais si elles n’ont pas de but lucratif (ne peuvent pas redistribuer les profits, doivent les réinvestir), ex : rétrocession de terrain acquis par elle.

     

    Ce sont des institutions controversées car elles interviennent sur le marché foncier et empêchent des transactions qui auraient dû intervenir de manière amiable.

     

    Chapitre I Les missions de la SAFER

     

    On les trouve énumérée dans l’article L 141-2 Code rural.

     

    Première mission = mission agricole, instrument de la politique agricole, instrument de modernisation de l’agriculture (favoriser l’installation de nouveaux exploitants). Les SAFER doivent réaliser des opérations destinées à améliorer la productivité des exploitations en favorisant leur agrandissement (acquiert des terres et les rétrocède à des agriculteurs dont la superficie de l’exploitation est insuffisante). Elles peuvent aussi acquérir des terres pour les rétrocéder à des agriculteurs qui souhaitent s’installer.

    Elles peuvent les rétrocéder en l’état ou après avoir procéder à des aménagements.

    Pour accomplir cette mission elles peuvent user d’une prérogative importante = elles ont un droit de préemption. Le fait d’être titulaire d’un droit de préemption va leur permettre d’être averti de tous les projets de cession qui vont avoir lieu dans leur périmètre d’intervention = connaissance parfaite du marché.

    Elles peuvent aussi servir d’intermédiaire dans la conclusion de baux ruraux pour l’exercice d’une activité agricole. Ça permet d’alléger la pression sur les propriétaires qui ont des terres inoccupées. Possibilité pour les propriétaires de mettre leur terre à disposition de la SAFER (mis à disposition) et la SAFER va elle-même sous louer les terres mise à sa disposition.

     

    Deuxième mission : rôle dans l’aménagement de l’espace rural. L’acquisition de terre et leur redistribution peut se faire au bénéfice d’exploitation agricole mais aussi au bénéfice d’autre activité qui contribue à l’aménagement rural : créer une zone artisanale pour revitaliser l’économie dans un certain périmètre par exemple. Elle peut intervenir en prévision de grands travaux qui vont priver certains exploitants de leur terre, elle va acquérir des terres et rétrocéder ces terres à ces exploitants ou à d’autres activités.

     

    3ème mission : l’amélioration des structures forestières.

     

    4ème mission : développement du territoire et protection de la nature de l’environnement. Elles vont pouvoir acquérir des terres situés dans des zones de captage d’eau, acquérir des parcelles dans des sites qui présentent un intérêt environnemental particulier et elles peuvent els rétrocéder à toute personne qui va permettre de préserver ces parcelles dans cette fonction.

     

    5ème mission : prestation de service au profit de collectivité territoriale (réaliser des études préalables à la réalisation de grands travaux par exemple).

     

    6ème mission : (nouvelle, 2010) : information de la réaffectation des terres agricoles vers d’autres usages.

     

    Chapitre II Les moyens d’action de la SAFER

     

     

    Section 1 Les opérations d’acquisition sans préemption

     

    Art L 141-1 II qui accorde aux SAFER la possibilité d’acquérir à l’amiable des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières en vue de leur rétrocession pour exercer une des missions qui leur a été confié. Le champ d’application de ce droit d’acquisition est large, il vaut pour tous les biens ruraux (tous ceux qui ne sont pas situés en zone urbaine). Elles peuvent aussi acquérir des parts sociales dès lors que ces dernières donnent vocation à ‘l’attribution de biens ruraux : elles peuvent se heurter à certaines limites, ex : GFA : une personne morale ne peuvent pas acquérir plus de 30% des parts sociales. Elles ne peuvent pas acquérir des parts de GAEC ou d’EARL (associé = personne physique). 

     

    L’acquisition peut être faite à l’amiable mais  elle peut aussi se porter adjudicataire ou procéder à un échange.

     

    Parfois elle préfère à ne pas se porter acquéreur, il peut être préférable d’intervenir autrement, elle peut très bien se faire consentir des promesses de vente des biens ruraux, que ce soit des promesses unilatérales ou synallagmatiques, elle se substitue dans l’exercice de l’option, la personne de son choix. La SAFER fait l’économie du financement de l’opération. Délai : elle doit trouver une personnedans les 6 mois de l’octroi de cette promesse et ensuite la réitération de la vente par AA doit intervenir à l’intérieur de ce délai de 6 mois.

     

     

     

    Section 2 Les opérations d’acquisition par préemption

     

    Décret d’habilitation pris pour chaque SAFER. Ce décret fixe les seuils de superficie en deçà desquels la SAFER ne peut en principe préemption (en Bretagne = 10 ares).

    Ce droit de préemption permet aux SAFER de se substituer au cocontractant choisi par le vendeur. Impact important, même si elle n’use pas de son droit de préemption, le bénéfice de ce droit lui permettra d’être informé de tous les projets d’aliénation qui interviennent dans son périmètre d’intervention. Lorsque des terres sont louées, elles peuvent être préemptées par le locataire et si ce dernier ne préempte pas, la SAFER pourra préempter.

    Elle peut préempter pour elle-même, elle va devenir propriétaire des biens et les rétrocèdera. Elle peut aussi dans certain cas préempter pour le compte d’autrui, pour le département, pour des agences de lots…etc.

     

    SOUS SECTION I : Préemption de la SAFER pour son compte

     

    I/  Champ d’application du droit de préemption de la SAFER

     

    A)   Conditions tenant à la nature de l’acte

    Toute aliénation à titre onéreux, quelle que soit sa forme, ouvre en principe le droit de préemption de la SAFER. Il peut s’agir d’une vente amiable, vente par adjudication volontaire ou forcée, d’une dation en paiement (art L 143-1 et R 143-4 CR).

     

    Certaines aliénations à titre onéreux échappent au droit de préemption de la SAFER ou quelques précisions :

    -          Apport en société : En principe l’apport de terre en société ouvre droit à préemption de la SAFER. Elle peut empêcher la constitution d’une société ou l’entrée dans le capital d’une société d’un exploitant. Il y a des atténuations, on exclut le droit de préemption de la SAFER lorsque le but est de constituer un GFA ou un GFR exclusivement familial, se même lorsqu’il y a apport en société d’un propriétaire exploitant. Moyen laissé aux apporteurs d’échapper à la préemption : en réalisant l’apport sous condition de non préemption par la SAFER. Si la SAFER décide d’exercer son droit de préemption, l’apporteur pourra renoncer à l’opération. Pas possible en matière de vente.

    -          Opération d’échange : en principe, le locataire ne peut pas préempter un bien qui est échangé par son propriétaire contre un autre, or la SAFER le peut alors qu’elle ne peut pas apporter la même contrepartie S’il y a échange avec soulte, la SAFER ne peut pas exercer son droit.

    -          Elle ne peut pas acquérir des parts sociales par préemption. En revendant les parts, on peut échapper au droit de préemption de la SAFER.

    -          Si vente en viager = Pas de préemption. De même si on vend en démembrement. Des cessions successives et rapprochées de la nue-propriété et de l’usufruit pourrait constituer une fraude aux droits de la SAFER.

    -          Les aliénations à titre gratuit échappent à la préemption de la SAFER : donation, legs, transmission par voie successorale.

     

     

     

    B)   Conditions tenant à la qualité de l’acquéreur

    La personne de l’acquéreur pressentie par le vendeur va permettre d’écarter le droit de préemption de la SAFER, ça sera le cas pour les aliénations familiales ou assimilées puisque les textes visent effectivement les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au 4ème degré de parenté : font obstacle au droit de préemption de la SAFER.

     

    De même pour les cessions entre indivisaires ou les cessions entre cohéritiers.

     

    Aliénation à un professionnel de l’agriculture : la SAFER ne pourra pas préempter. Ça concerne les aliénations au profit des salariés agricoles, d’aide familiale, d’associé d’exploitation et dès lors qu’il acquiert les biens pour s’installer lui-même, l’opération échappe au droit de préemption de la SAFER.

     

    Aliénation au profit d’acquéreur évincé (ex : un locataire évincé par un droit de reprise) ou d’agriculteur expropriés : pas de droit de préemption de la SAFER.

     

    Si vente au preneur qui a exercé son droit de préemption : ce droit de préemption du locataire prime sur celui de la SAFER.

     

    C)   Conditions relatives à la nature du bien

    Les textes visent d’une manière générale les cessions portant sur des immeubles à vocation agricole. C’est sur cette notion qu’il y a toujours quelques incertitudes, ça concerne d’abord les immeubles non bâtis, en principe, tous les terrains à vocation agricole situés dans une zone où la SAFER est habilitée à préempter.

    La notion de terrain préemptable par la SAFER est précisée par l’article R 141-2, conditions :

    -          Terrains susceptible de faire l’objet d’aménagement foncier.

    -          Terrain compris dans un espace naturel et rural.

    En réalité, il y a certains terrains répondant à ces critères qui peuvent échapper au droit de préemption de la SAFER. Sont notamment exclus les terrains équipés ou affectés à une utilisation ni agricole, ni forestière. Les terrains équipés ce sont tous les terrains qui sont support d’un équipement permanent (parcelle qui supporte un terrain de foot).

    Les terrains affectés à une activité non forestière ou non agricole peuvent poser problème au notaire. Ex : parcelle aménagée en jardin d’agrément (potager), est ce que le notaire doit signifier à la SAFER ? 2 arrêts : une parcelle garnit d’un potager, d’arbre fruitier, destiné à la consommation personnelle au propriétaire = pas concerné par le droit de préemption de la SAFER.3 civ 28 septembre 2011.

     

    Sont exclues les terrains constituant dépendances immédiate de bâtiment d’habitation et qui ne font pas partie d’une exploitation agricole ne sont pas préemptables ;

    De même pour les terrains non bâtis mais qui sont des surfaces boisées.

     

     

    Art L 143-1 prévoit que la préemption est susceptible de s’exercer en cas d’aliénation de bâtiments d’habitation faisant parti d’une exploitation agricole ou de bâtiment d’exploitation ayant conservé leur utilisation agricole. La solution aujourd’hui est certaine mais il y a eu une période d’incertitude levée par un arrêt 1 civ 31 mai 2007 : hésitation venant de la discordance entre les termes de l’article l 143-1 et les termes de l’article R 143-2 qui parle lui des bâtiments ayant une « vocation agricole » et non une « utilisation agricole » donc peu importe qu’il soit utilisé de manière agricole au moment de la cession. Le champ d’application des droits de la SAFER serait plus large. Après des hésitations, cette interprétation a été condamnée par l’arrêt du 31 mai 2007 : la cour de cassation applique la hiérarchie des normes, la définition légale prime sur la définition règlementaire. On retient donc le critère de l’utilisation effective et non celui de la vocation.

    Les bâtiments non utilisés ne sont pas préemptables sauf dans certaines zones de montagne.

     

    Il y a d’autres biens préemptables par la SAFER lorsqu’ils sont cédés avec d’autres immeubles : c’est le cas de certains mobiliers corporels lorsqu’ils deviennent immeubles par  destination. Lorsque ces biens sont vendus en même temps que ces immeubles, la SAFER peut préempter les immeubles par nature et les immeubles par destination.

     

    Elle peut préempter les DPU : droit à paiement unique : nouveau régime de subventions européennes. Lorsqu’ils sont cédés en même temps que des terrains à utilisation agricole la SAFER peut faire une préemption globale sur les immeubles et les DPU.

     

    Vont être exclu du droit de préemption des terrains qui sont sans utilisation agricole : terrains constructibles destinés à bâtir des bâtiments d’habitation, industriel, tout dépend de la superficie du terrain cédé. Il y a des seuils en dessous duquel la SAFER ne peut pas préempter. Ces seuils sont énumérés par l’article R 143-3 Code rural. Pour un terrain constructible le seuil est de 2500 m².

    Sont également exclus des terrains destinés à l’extraction minérale et également les terrains boisés. Ceci étant, lorsqu’il y a vente globale d’un ensemble foncier qui comprend des zones boisés et des terrains agricoles =erreur de procéder à cette vente dans un même acte car la SAFER peut préempter le tout : 3 civ 19 mars 2008.

     

    D)   Buts poursuivis par la SAFER

     

    Elle peut acquérir des biens à l’amiable pour satisfaire des objectifs divers. Quand il s’agit d’acquérir en exerçant son droit de préemption elle doit poursuivre une objectif purement agricole. L’article L 143-2 prévoit que l’exercice du droit de préemption a pour objet de permettre l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs puis ensuite l’agrandissement et l’amélioration des structures des exploitations et enfin préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux public. Il y a aussi : sauvegarde du caractère familial de l’exploitation…etc.

     

    II/ Purge du droit de préemption

     

    Le droit de préemption est une prérogative d’OP qui s’exerce dans les conditions prévues aux article L 412-8 à L 412-12. La SAFER est libre d’utiliser son droit de préemption lorsqu’une notification lui parvient. Le juge judiciaire ne peut pas apprécier l’opportunité de son exercice, il ne peut pas enjoindre la SAFER d’exercer son droit de préemption ni apprécier l’opportunité de cet exercice. Il va contrôler seulement la régularité de la procédure suivie.

     

    A)   Dans la vente de gré à gré

    La procédure va commencer par la notification du projet de cession qui doit être opéré par le notaire chargé de procéder à cette aliénation. C’est le notaire et lui seul qui est compétent : article R 143-22 CR : notification par exploit d’huissier ou par lettre recommandée. Tous les projets d’aliénation d’immeuble soumis aux droits de la SAFER doivent sans exception être notifiés. Si un droit de préemption prioritaire à celui de la SAFER peut être exercé (biens loués ou en indivision) : le notaire va en informer la SAFER, il va effectuer la notification mais en l’informant que la notification a déjà été réalisée au profit du locataire en place par exemple et dès que le titulaire d’un droit de préemption prioritaire a fait connaître sa décision, le notaire en informe la SAFER : c’est à ce moment-là que cours le délai de la SAFER pour faire connaître sa décision. La notification doit comprendre des informations sur les biens, sur la personne de l’acquéreur, tant que la notification n’est pas complète, le délai de préemption de la SAFER ne cours pas.

    La SAFER dispose d’un délai de 2 mois pour prendre sa décision. On ne peut pas conclure un contrat sous condition de non préemption de la SAFER.

    Quelle est laprotée juridique de cette notification, est ce qu’elle vaut offre de vente ou pas ? Question importante quand le notaire a effectué la notification par erreur. la jurisprudence a évolué, au départ elle considéré que toute notification du projet, même fait par erreur valait offre de vente : article L 412-8 : la communication vaut offre de vente au prix et conditions. Conséquence redoutable : l’acceptation du destinataire valait formation de la vente et cette dernière était parfaite.

    Aujourd’hui la notification erronée n’est plus considérée comme étant une offre de vente, s’il y a erreur la notification ne vaut plus rien. 2 arrêts rendus : 3 civ 17 février 2010 + 3 civ 12 octobre 2011.

    Deuxième temps de la procédure : la répons e de la SAFER après 2 mois. Sa réponse doit être parvenue au notaire dans le délai de 2 mois. Elle peut renoncer expressément, sinon faute de réponse : renonciation tacite. Si le vendeur souhaite une réponse plus rapide il peut demander une réponse expresse à la SAFER mais moyennant finance.

    Elle peut décider d’exercer son Dp aux conditions fixées dans la notification. Donc lanotification de la SAFER vaut vente parfaite. Notification en retour au notaire chargé de la vente ? Importance particulière aux termes de la décision de préemption. Si le vendeur ou l’acquéreurpressenti qui se trouve évincé entend contester la décision de la SAFZEE, il faudra vérifier que les motifs que la SAFER aindiqués sont biens des motifs correspondant aux objectifs que la loi lui assigne. La SAFER ne peut pas se contenter d’une motivation générale, abstraite. Elle doit expliquer avec précisions les raisons qui l’ont amené à préempter. Cela permettra de vérifier la réalité des objectifs mis en avant. Cette motivation concrète est une formalité substantielle, c’est-à-dire qui s’impose à la SAFER ad validiatatem. Le vendeur peut mettre la SAFER en demeure de réitérer par un AA : si pas fait dans les 15 jours = remise en vente. Si procédure invalidée il faudra notifier de nouveau à la SAFER lors de la remise en vente.

    Elle peut préempter mais en contestant le prix, y compris à la baisse. Elle va offrir une contre-proposition d’achat au notaire, le vendeur est libre d’accepter ou non mais s’ilrefuse le bien est retiré de la vente. Il peut également saisir le tribunal et lui demander de fixer la valeur vénale du bien sur la base de l’expropriation. Les deux parties peuvent soit accepter de conclure au prix proposé par le tribunal, soit renoncer à la vente. Dans ce cas, le vendeur a la possibilité de contraindre la SAFER à acheter au prix fixé par le tribunal

    B)   Dans la vente par adjudication

    Il faut convoquer la SAFER au moins 20 jours avant la date prévue pour ‘l’adjudication. C’est le notaire ou le greffier du tribunal qui doit le faire. La SAFER n’est pas tenue de participer aux enchères, elle peut rester dans une position d’attente. Quand l’adjudication a lieu, elle dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître sa décision, pour dire si elle se substitue à ‘l’adjudicataire ou non. La SAFER ne peut pas contester le prix.

    Si pas obligé de procéder par adjudication, obligation de faire une offre préalable à la SAFER. Elle pourra alors discuter le prix.

    III/ Sanctions du non respect du droit de préemption

     

    Pas de notification : La sanction sera soit la nullité de la vente avec substitution de la SAFER à l’acquéreur soit une nullité sans substitution. Dans tous les cas, la SAFER dispose d’un délai de 6 mois à compter du jour où elle a connaissance de la date de la vente.

     

    SOUS SECTION 2 : Préemption de la SAFER pour le compte du département

     

    C’est une DP qu’elle peut exercer dans certains espaces définis par les textes, en l’occurrence elle peut exercer ce droit de préemption à la demande du département dans les périmètres d’aménagement et de protection des espaces agricoles et naturels périurbains. L’objectif ici est précisé par l’article L 143-2 du CR : protection et mise en valeur des espaces agricoles et naturels péri urbains : vise des biens qui peuvent être très divers : va s’appliquer à toute terrain bâti ou non bâti ou à l’ensemble des droits sociaux qui donnent vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance de ces terrains. C’est uniquement la localisation qui compte.

    C’est le département qui va devenir propriétaire, il va pouvoir en faire plusieurs usages.

     

    Section 3 La réattribution des biens acquis

     

    La propriété de la SAFER est temporaire, elle ne peut pas conserver les biens acquis plus de 5 ans. Cela concerne tous les biens qu’elle acquiert. : 85% à l’amiable, 15 % avec DP.

    Exception, lorsqu’il y a des opérations de remembrement en cours, dans ce cas elle peut les conserver jusqu’au terme des opérations. Pendant cette période où elle est propriétaire des biens, elle peut soit les conserver purement et simplement en se contentant de les maintenir en bon état. Pour se faire elle peut consentir des baux transitoires nécessairement dérogatoires au statut du fermage. Elle peut aussi procéder à des aménagements avant la rétrocession.

     

    Le but ultime est bien la rétrocession, elle doit susciter des candidatures : nombreuses mesures de publicité. Ensuite elle doit opérer un choix entre ces candidatures, qui répond au mieux aux missions qui lui sont assignées par la loi. Liberté importante car mission large. Hormis la primauté agricole lorsqu’il y  acquisition par DP, les missions de la SAFER ne sont pas hiérarchisées. Les juges ne contrôlent pas l’opportunité de la réattribution du bien. Il contrôle seulement la régularité formelle de la décision : motivation importante. Le choix de l’attributaire se fait au regard de sa compétence, intérêts éco…etc.

    Toute cession consentie par la SAFER doit être notifiée aux autres candidats de même que les motifs de la décision qui l’a conduite à choisir tel candidat.

     

    Contentieux importants des décisions de rétrocession (pas qu’au moment du DP).

     

    Lorsqu’elle a choisi l’attributaire elle va lui revendre le bien en faisant éventuellement un profit. Contestation fréquente (lutte contre la spéculation).

     

    S’il y a une rétrocession complète, l’attributaire va être obligé de conserver les biens acquis et de les exploiter pendant une période minimum de 10 ans. Le non-respect de conservation de ces biens ouvre à la SAFER une action en résolution de la vente : article L 141-1 III.

     

     

     

    II è partie : Les divers modes d’aménagement foncier rural

     

    Procédures de type administratif.  Constat : morcellement des terres. Cette mauvaise structure foncière est un handicap pour ces dernières. Ces petites parcelles sont moins favorables à l’utilisation des machines agricoles d’où l’idée de proposer des restructurations foncières pour améliorer les conditions de l’exploitation : aménagement du territoire.

     

    Art L 121-1 (dernière loi de 2005) : cet article indique que l’aménagement foncier rural a pour but d’améliorer les conditions d’exploitations des propriétés rurales ou forestières, d’assurer la mise en valeur des espèces naturels ou ruraux et de contribuer à l’aménagement du territoire communal défini dans les PLU. Enumérations des différentes procédures d’aménagement foncier qui peuvent être utilisées :

    -          Procédure de droit commun : aménagement foncier agricole et forestiers.

    -          Procédure d’échange et de cession amiable.

    -          Procédure de mise en valeur des terres incultes et la protection des boisements

    Chapitre I L’aménagement foncier agricole et forestier

     

    Loi 23 février 2005 : cet aménagement foncier agricole s’est substitué aux anciennes procédures de remembrement qui existaient depuis une vingtaine d’années.

    L’apport majeur opéré par la loi de 2005 relève d’une volonté de décentralisation. La compétence du préfet est désormais dévolue au département (conseil général).

    C’est une procédure qui consiste à redistribuer globalement et de façon contraignante les parcelles de terre comprises dans un périmètre donné en tenant compte de leur affectation économique. La procédure de remembrement va réaliser un transfert forcé des droits de propriété d’un bien sur un autre dans un intérêt public. Redistribution : transfert des droits de propriété et réaménagement des territoires.

    Volonté d’améliorer les conditions d’exploitation : article L 121-3 Code rural.

     

    Organe principal : commission communale d’aménagement foncier : article L 121-3 Code rural.

    L’initiative d’aménagement peut venir soit des communes soit des propriétaires et des exploitants eux-mêmes.

    La commission a un rôle important, c’est elle qui va proposer les mesures qu’elle considère nécessaire et c’est elle qui va mener et diriger les opérations sur le terrain. La commission est présidée par un commissaire enquêteur désigné par le TGI, elle comprend le maire de la commune, des propriétaires…etc + 3 personnes qualifiées en matière de faune, flore…etc. la commission communale ne dure que le temps des opérations de remembrement

     

    Au niveau départemental : commission départementale d’aménagement foncier = permanente : rôle d’une juridiction d’appel : va examiner les réclamations faites contre les décisions des commissions communales. Elle peut modifier le projet de la commission communale = recours administratif pour les plaignants.

    Le conseil général et son président sont investis des compétences qui jusqu’en 2005 étaient dévolues au préfet. Ils prennent les décisions juridiques, ils soumettent l’enquête publique, ils ordonnent l’exécution des mesures prises.

    Rôle important du géomètre.

     

     

     

    Section 1 Les règles de fond de l’aménagement

     

    I/ Les biens concernés

     

    L’article L 123-1 indique que la procédure est susceptible de s’appliquer aux propriétés rurales non bâties. Il y a certains assouplissements apportés par la loi, notamment par l’article l 123-2 : certains bâtiments peuvent être inclus dans l’opération d’aménagement. Ils ne subiront pas les conséquences du remembrement car ils devront être réattribués à leur propriétaire sans aucune modification de limite. Il n’y a que les bâtiments légers, de peu de valeur qui peuvent être inclus dans le périmètre et ne pas être réattribué à leur propriétaire (ex : abri sommaire pour le bétail).

    Par ailleurs, il y a certaines précisions à apporter concernant les terrains : ils peuvent tous être inclus dans le périmètre et être réattribué à n’importe qui, on va faire une dérogation pour certainsterrains : ils devront être réattribués à leur propriétaire comme des bâtiments car ils ont une destination spécifique et sont donc irremplaçables : article L 123-3 CR : terrains qui sont clos de mur, les sources d’eau minérale, les gisements, les carrières, les terrains à bâtir, les terrains dit à utilisation spéciale (ex : supporte des équipements permanents).

     

    Terrains destinés à la culture biologique : quand ces parcelles sont incluses dans le périmètre d’un remembrement, les propriétaires peuvent récupérer ces terrains. Ce ne sont pas des terrains ordinaires. Les JA pour l’instant s’y opposent, 2 décisions du CE qui refusent d’inclure ces terrains dans la catégorie des terrains spéciaux : CE 10 janvier 1990 : l’utilisation de méthode particulière de culture ne saurait par elle-même conférée à ces parcelle la qualité de terrains à utilisation spéciale. Confirmation dans une décision CE 23 juin 2004.

    Art l 123-4 : parcelle en zone D’AOC doivent être réattribuée mais rien pour l’agriculture bio. Le législateur ne s’oriente pas vers une modification, il prévoit plutôt que dans cette hypothèse on va dédommager les agriculteurs via une soulte.

     

    Règle qui pose l’objectif du remembrement : l’aménagement doit aboutir à améliorer les exploitations agricoles.

     

    II/ L’amélioration des exploitations agricoles

     

    Art L 123-1 al 2.

    Objectif auquel la jurisprudence donne un contenu global, l’appréciation du résultat on ne va pas le faire au cas par cas mais d’une manière générale, on doit faire le bilan de l’opération.

    Si on prend une exploitation de manière isolée, il se peut qu’elle ne bénéficie pas d’une amélioration. Il faut que globalement les exploitations aient été améliorées.

    Un agriculteur pourrait attaquer l’opération en se plaignant qu’elle a entrainé une détérioration de son exploitation (ne peut pas se plaindre qu’il n’y ait pas eu d’amélioration).

    La conséquence va être l’annulation de la décision de la commission.

     

    Décision de 1976 : pour un des propriétaires éleveurs, son terrain était situé au bord d’un cours d’eau, pas besoin d’apporter de l’eau aux bêtes, à la suite du remembrement on lui a attribué une parcelle qui n’était pas proche d’un cours d’eau : ses conditions d’exploitation étaient aggravées.

    Autre affaire 1997 : culture de maïs, avant l’opération l’agriculteur n’avait pas besoin de procéder à l’irrigation de ses parcelles, à l’issu de l’opération obligé de faire des investissements pour irriguer. Le CE a considéré qu’il y avait aggravation.

    Dans ce cas là l’opération est illégale.

    Au mieux l’objectif est d’améliorer, au pire si ça n’améliore pas pour une exploitation ce n’est pas illégal, par contre s’il y a aggravation = illégal.

     

     

    III/ L’équivalence entre les attributions et les apports

     

    Equivalence entre ce qui va être attribué, ce que l’agriculteur va recevoir, et les apports = les terrains qu’il a apporté : article l 123-4 CR : chaque propriétaire doit recevoir par la nouvelle distribution, une superficie globale équivalente en valeur de productivité réelle à celle des terrains qu’il a apporté déduction faite des ouvrages collectifs mentionnés dans l’article L 123-8 et compte tenu des servitudes crées.

    Est-ce qu’on doit raisonner qu’en terme de surface ou autrement ?

    Le CR a décidé de raisonner autrement. On ne peut pas raisonner par surface car les terrains ont une valeur différente selon la terre concerné, c’est la valeur de productivité qui va permettre de pondérer la superficie attribuée. Ce qui compte c’est le rendement que permet de réaliser chaque terrain.

    Les commissions communales, dès le début des opérations, vont devoir établir un classement de tous les terrains compris dans le périmètre en fonction des catégories de ces terrains et en fonction des natures de culture. On note les terrains, chaque terrain vaut un certain nombre de point.

    Il se peut qu’on attribue moins de point à un agriculteur, il s’agit d’un prélèvement pour effectuer les travaux collectifs. Ce prélèvement se fait sans indemnisation.

     

    L’équivalence ne peut pas être réalisée pleinement en nature dans la plupart des cas. On va donc verser des soultes, plusieurs situations :

    -          lorsque des plus-values transitoires sont incorporées aux parcelles apportées.

    -          lorsque le propriétaire a fait des travaux qu’il n’a pas encore amortis.

    -          Art L 123-4 : indemnisation possible des exploitants qui ont reçu une certification d’agriculture bio ou qui était engagé dans un processus de transformation de leur mode de production : ils sont dessaisis de ces parcelles : s’ils ne reçoivent pas des terres équivalente = soulte.

    TA Pau 6 novembre 2007 : pas aggravation des conditions d’exploitation dans la mesure où il y a compensation judiciaire.

    IV/ Le regroupement parcellaire

     

    Art L 123-4 al 2 : l’aménagement foncier a pour but, par la constitution d’exploitation d’un seul tenant… d’améliorer une exploitation agricole.

    L’objectif c’est que l’opération doit aboutir à la constitution d’une parcelle unique par propriétaire à l’intérieur de l’opération.

    La loi pose le principe de l’unité de parcelle. En réalité, ça peut être un peu plus complexe. On peut réaliser des sous masses à l’intérieur du périmètre. Tout dépend de la particularité topographique des lieux. Le but du remembrement c’est de supprimer le morcellement des exploitations. Au bout du compte, chaque exploitant se voit attribuer une parcelle unique.

     

    Autre règle à prendre en considération, c’est le non éloignement des terres réattribuées par rapport au centre de l’exploitation = Ça va être les bâtiments principaux de l’exploitation. La règle veut qu’il n’y ait pas d’allongement des distances entre le siège de l’exploitation et les nouvelles parcelles réattribuées.

    Règle souple : les exploitants peuvent aux mêmes y renoncer, par ailleurs on admet que la commission communale puisse elle-même imposer de tels allongements de distance s’ils sont justifiés. Ex : quand ça lui facilite la tâche ou améliore les conditions d’exploitation de manière globale.

     

    Section 2 La procédure d’aménagement foncier

     

    Il faut initier la procédure : quelqu’un doit avoir l’idée de lancer une opération d’aménagement foncier. Cette initiative peut provenir de la commune elle-même (le maire, le conseil municipal), elle peut également venir des propriétaires ou des exploitants de la commune. Dans ce cas-là, l’initiateur de la demande va saisir le conseil général, il va apprécier si cela est envisageable et dans ce cas là, si l’opération parait opportune, il va commencer par ordonner une étude préalable d’aménagement.

     

    Cette étude préalable comprend 2 volets : celui de l’analyse du foncier (état des propriétés existantes), et celui d’une étude environnementale (volet plus récent). Il s’agit de décrire les espaces naturels qui se situent dans le périmètre (paysage, l’état des risques naturels…etc) : on va indiquer les mesures qu’il serait nécessaire de prendre si l’opération est ordonnée pour préserver ces éléments.

     

    Les résultats de cette étude sont transmis à la commission communale d’aménagement foncier qui va indiquer quelle procédure d’aménagement foncier elle souhaite mettre en œuvre  (droit commun ou on peut envisager de recourir à la procédure d’échange et de cession amiable d’immeuble ruraux).

     

    Après avoir procédé à ce choix, la commission communale retransmet ces propositions au conseil général qui décide de procéder à l’opération d’aménagement ou au contraire d’y renoncer. Si le conseil général décide de poursuivre, il va ouvrir une enquête publique sur le projet d’aménagement pour permettre aux propriétaires concernés, aux exploitants, de donner leur avis sur l’opération et donc une fois que cette enquête est terminée, le conseil général prend sa décision définitive.

    Si l’opération est ordonnée, juridiquement ça prend la forme d’un arrêté du président du conseil général : détermine le périmètre, précise des règles que la commission devra respecter, il doit aussi prescrire des travaux destinés à préserver l’environnement dans le périmètre défini.

    L’opération va se dérouler sur le terrain.

     

    Une fois que l’opération est terminée, que le nouveau plan parcellaire est dessiné, pour pouvoir opérer le transfert de propriété, juridiquement il faut un acte = arrêté du président du conseil général qui ordonne le dépôt en mairie du nouveau parcellaire et qui constate la clôture des opérations et c’est cet arrêté qui va réaliser juridiquement le transfert de propriété.

     

    Section 3 Les effets de l’aménagement sur les droits privés

     

     

    I/ Restrictions des droits des propriétaires

     

    A partir du moment où l’opération est ordonnée, les propriétaires de terrains inclus dans le périmètre ne peuvent plus les aliéner librement. Tout projet de mutation (à titre onéreux ou gratuit) entre vifs, doit être porté à la connaissance de la commission communale pour autorisation. L’objectif est de contrôler les mutations pour pas que l’opération soit rendue plus difficile. La commission communale peut très bien refuser un projet de mutation pendant la durée de la procédure.

    Si un propriétaire procède à la vente sans respecter cette procédure d’autorisation, la cession est inopposable à la commission communale.

     

    Restriction de certains actes matériels pour préserver l’état des terrains : pas de modification des surfaces, des conditions d’accès qui viendraient remettre en cause l’état des terrains sur lequel la commission se base pour définir le nouveau plan parcellaire. La commission peut interdire la destruction de toute haie, de tout chemin…etc.

    Président du conseil général = Liste de travaux interdits ou qui nécessite une autorisation préalable de la commission communale.

    En cas de non-respect de la procédure, le propriétaire peut être condamné à remettre les lieux dans l’état où ils étaient avant la réalisation des travaux.

    Art L 121-19 Code rural.

     

    Après le remembrement, ces restrictions se poursuivent. Ça se manifeste principalement par le fait que les projets de division de parcelle, dans un périmètre où le remembrement a eu lieu, ne sont plus libres.  Chaque projet de division de parcelle doit être autorisé par la commission départementale d’aménagement foncier.

    Théoriquement la commission départementale ne peut pas purement et simplement interdire le projet de division. Mais elle peut la subordonner au respect de certaines conditions et considérer que tel que le projet est fait, il n’est pas satisfaisant : dans ce cas elle doit proposer un contre-projet. On doit pouvoir accéder aux nouvelles parcelles.

    On ne veut pas que les propriétaires anéantissent les effets du remembrement.

    Cette procédure d’autorisation préalable à toute division des terrains va s’appliquer à tout acte à titre onéreux ou gratuit qui conduit à la division des parcelles. Cette procédure d’autorisation est prescrite à peine de nullité des actes en question ; article L 123-17 Code rural.

     

    Modification récente de cette obligation faite au propriétaire de soumettre leur projet de division à autorisation qui limite dans le temps les conséquences de cette restriction. Depuis une loi du 17 mai 2011, la nécessité de respecter cette procédure d’autorisation préalable est limitée à une période de 10 années à partir de la clôture de l’opération de remembrement.

     

    II/ Transfert des droits des propriétaires

     

    Art L 123-12 qui indique le transfert de propriété au vue du dépôt du nouveau plan parcellaire en mairie.

    Le transfert de propriété s’opère de plein droit, aussi bien vis-à-vis des parties que vis-à-vis des tiers. On va avoir un transfert qui s’opère par voie administrative sans qu’il n’y ait aucune relation directe entre les anciens et les nouveaux propriétaires. Subrogation parfaite. Ce transfert nécessite des mesures de publicité pour que les tiers soient avertis. Cette publicité doit être accomplie à la diligence du président de la commission communale. Il faut attendre que les anciens propriétaires puissent procéder à la récolte qu’ils avaient initiée : il peut donc y avoir un décalage dans le temps du transfert de propriété. C’est la commission communale qui compte tenu des cultures fixe la date de prise de possession des nouveaux lots par les nouveaux propriétaires de ces terrains.

     

    Transfert des autres droits réels : usufruit, droit viager…etc. Les droits réels vont suivre les parcelles. De même pour les privilèges, les hypothèques…etc. Les créanciers doivent être avertis par le président de la commission communale, ils ont 6 mois pour renouveler leur inscription et modifier l’assiette de leurs droits.

    Art L 123-13 Cr qui prévoit ce transfert et la nécessité de la publicité de ces transferts.

     

    Il n’y a pas que les droits réel qui soient concernés, il y a également les baux. Il faut prévoir le report des baux sur les nouveaux terrains attribués à la place des anciens. Mais ce report sur de nouvelles parcelles ne satisfait pas forcément les exploitants. Report pas obligatoire, les preneurs peuvent l’exiger mais ils peuvent aussi saisir l’occasion de ce remembrement pour rompre le bail. C’est un cas autonome de résiliation du bail. article L 123-15 Code rural.

    Le remembrement peut aussi avoir des conséquences sur le montant du fermage. Dépend des conditions : si meilleures = révision à la hausse, si moins bonnes = révision à la baisse.

    Section IV Les travaux connexes

     

    Ces travaux vont réaliser concrètement sur le terrain le nouveau plan parcellaire. Ces travaux effectués matériellement vont nécessairement prolonger l’opération de remembrement. La liste de ces travaux connexes incombe à la commission communale, c’est elle qui établit la liste des travaux à effectuer. Dès lors qu’ils sont ordonnés, leur exécution sera confiée sur le terrain à une association foncière qui va être constituée exprès pour la réalisation des travaux connexes. Elle est constituée de tous les propriétaires concernés et elle est subventionnée par le département ou la commune. Ces travaux ont un coût, il y a également une participation qui est demandée aux propriétaires concernés.

     

    I/ Détermination des travaux connexes

     

    Ce sont des ouvrages collectifs intéressant tous les propriétaires. Ils sont décidés par la commission communale : article L 123-8 du Code rural. Le texte indique que la commission a qualité pour décider :

    -          L’établissement de tout chemin nécessaire pour desservir les parcelles. On redessine la desserte des parcelles. Il va falloir prélever des fractions de terrain (possible).

    -          Tous travaux d’amélioration foncière : nécessaires à la sauvegarde des équilibres naturels…etc.

    -          Travaux hydraulique : tout ce qui peut permettre le meilleur écoulement des eaux ou à l’inverse, la retenue d’eau.

    II/ Réalisation des travaux connexes

     

    La constitution d’une telle association foncière est obligatoire, elle est instituée dès que la commission communale a arrêté la liste des travaux connexes à effectuer.

    Cette association est administrée par un bureau (propriétaires, représentants de la commune). Il va falloir passer des marchés publics.

    L’opposition physique à ces travaux est punie comme un délit par le code pénal.

     

     

    III/ Financement des travaux connexes

     

    Ces travaux doivent être financés, le financement se fait à la fois par des cotisations prélevés sur les propriétaires membres de l’association foncière et il peut y avoir des compléments pris en charge par le département et les communes. Concernant les propriétaires, financement proportionnel en fonction de la surface qui lui appartient dans le périmètre. Il faut entretenir les travaux connexes, ces ouvrages collectifs qui ont été créés : cotisations.

     

    Chapitre II La mise en valeur des terres incultes

     

    Art L 125-1 : on a à faire à des terres qui ne sont plus exploitées. Elles sont laissées improductives à l’abandon.

    Le but est qu’elles ne restent pas en friche, il s’agit de les récupérer pour accroitre la surface agricole. Plus généralement il s’agit de lutter contre certains risques naturels, notamment le risque d’incendie. On va initier certaines procédures pour contraindre les propriétaires pour qu’ils remettent en culture leur parcelle. Tout va être fait pour qu’ils le fassent eux même mais sinon on permettra à toute personne intéressée de mettre en valeur les terres concernées.

    Il y a deux procédures à distinguer :

     

    Section 1 La mise en valeur provoquée par un candidat exploitant

     

    Terre inculte et personne intéressée par la mise en valeur de ces terres.

     

    I/ Les terres concernées

     

    Terres dans un état d’inculture ou de sous exploitation manifeste. Aucune définition légale de cet état. L’article L 125-1 dit qu’il faut que ce critère s’apprécie en fonction de l’état de parcelles comparables. Appréciation fait au cas par cas par la commission départementale d’aménagement foncier.

    Le texte exige un état d’abandon depuis déjà 3 ans.

     

    II/ La procédure

     

    Toute personne peut adresser au préfet une demande pour être autorisé à exploiter ces parcelles. La procédure est déclenchée par une demande de l’intéressé.

    Dans les 8 jours, le préfet doit saisir la commission départementale d’AF pour apprécier l’état d’inculture. Si la commission décide que c’est le cas, il y aura un affichage en mairie pour susciter d’autres candidatures à la mise ne valeur. Parallèlement le préfet doit mettre en demeure le propriétaire de procéder à la mise en valeur. Il a deux mois pour répondre : s’il veut les mettre en valeur lui-même ou les donner en location…etc. Dès lors qu’il ne répond pas dans le délai ou qu’il ne propose rien, le préfet peut prendre un arrêté constatant ce refus de mettre en valeur les biens et à partir de là, le candidat initial et tous ceux qui ont pu se manifester après l’affichage en mairie, sont avertis et donc on leur demande de confirmer leur souhait de mettre en valeur les biens en question.

    Le préfet fait son choix entre ces candidats.

     

    Il s’agit d’un véritable bail forcé qui va être accordé au candidat retenu sur les terres incultes. Le préfet donne l’autorisation d’exploiter les terres au candidat retenu. Soit il parvient à se mettre d’accord avec le propriétaire des terres incultes = bail amiable (peu probable). Dans la plupart des hypothèses, ce ne sera pas le cas, le contenu du bail sera alors fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux. Le bénéficiaire de cette autorisation prend les biens dans l’état dans lequel ils se trouvent. Le propriétaire est déchargé de toute responsabilité concernant l’état des bâtiments. L’obligation qui pèse sur l’attributaire ça va être de remettre en valeur les terres dans l’année qui suit l’obtention de cette autorisation, à défaut, il encourt la résiliation du bail forcé qu’il a obtenu.

    Procédure qui rencontre peu de succès.

     

    Section 2 La mise en valeur provoquée par l’administration

     

    Art L 125-5 Code rural.

    Ici il s’agit de zone entière, de région très touchée par la désertification rurale et pour lesquelles les pouvoirs publics considèrent qu’il est bon de faire quelques choses. La procédure va être engagée par le conseil général (avant 2005 c’était le préfet) soit de sa propre initiative soit à la demande du préfet de même pour les chambres d’agriculture.

    La procédure commence par un recensement des parcelles incultes ou sous exploitées. L’état d’inculture ou de sous exploitation correspond à la même appréciation que ci-dessus (cette situation doit avoir perdurée 3 ans).

    C’est la commission départementale d’aménagement foncier qui est chargée de ce recensement. Une fois qu’il est fait on arrête un périmètre pour l’application de la procédure dans ce périmètre. Une enquête va être ouverte : ouverture d’un registre sur lequel les habitants de la commune peuvent faire valoir leurs remarques.

    Lorsque cette enquête est terminée, on dresse un état définitif des terrains susceptibles de faire l’objet de la procédure. Les propriétaires des terrains concernés vont être contacté et on va leur proposait 2 procédés de mise en valeur de ces terrains :

    -          Mise en valeur agricole. Si les propriétaires ne répondent pas, là encore on se retrouve dans l’hypothèse voisine à celle du dessus : on va solliciter la candidature d’exploitant qui serait intéressé par la mise en valeur de ces parcelles. Lorsque des candidatures sont formulées, on va essayer de tout faire pour que la mise en valeur soit réalisée par un bail conclu par le propriétaire et les candidats, on essaye de susciter des accords amiables. A défaut d’accord amiable, le préfet prend un arrêté qui constate la carence du propriétaire ou son refus de conclure un bail et dès lors le préfet peut à nouveau attribuer une autorisation administrative d’exploiter les parcelles concernées aux candidats qui se sont manifestés. Dans certaine zone il peut donner cette autorisation à la SAFER. Le préfet peut exproprier le propriétaire dès lors qu’il fait obstacle à la remise en état des parcelles. Expropriation au profit de l’Etat qui les remettra à la SAFER.

     

    -          On peut imposer aux propriétaires de ces parcelles une mise en valeur forestière. Tout dépend de la nature des parcelles. On peut imposer au propriétaire d’y procéder dans un certain délai. Si le délai est dépassé, il est mis en demeure de réaliser les travaux. A défaut il sera exproprié. Incitation financière qui pèse sur le propriétaire. Si un terrain est inscrit dans le recensement des terres incultes, pour la taxe foncière il va être inscrit dans la catégorie des meilleures terres labourables = taxe foncière la plus lourde.

     

     

     

     

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