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Le bail commercial

Chapitre 3 : Le bail commercial

 

J. Monéger, le bail du local d’exploitation de l’entreprise entre les statuts d’hier et les exigences de demain.

 

Le commerçant peut être propriétaire du local dans lequel il exerce son commerce. Dans ce cas, il n’y a pas de bail commercial. Dans cette hypothèse, on estime que les biens meubles corporels affectés à l’activité commerciale (chaises, étagères etc.) deviennent immeubles par destination, car se trouvant incorporés au local, objet du droit de propriété du commerçant.

 

La vente de fonds de commerce se fera dans cette perspective dans le local commercial et sans le mobilier s’y trouvant incorporé. Ce qui impose une vigilance particulière à l’acquéreur du fonds de commerce. Cependant, dans les cas les plus fréquents, le commerçant est locataire de son local commercial. On parle en cette hypothèse de bail commercial. Ce bail est l’un des éléments les plus importants du fonds de commerce, venant juste derrière la clientèle qui est l’élément le plus important.

 

Le bail commercial déroge au droit commun du louage et au droit des baux d’immeubles. En effet, à l’issue du bail commercial, le commerçant dispose d’un droit quasi automatique au renouvellement du bail commercial. En cas de refus de renouvellement par le propriétaire, le locataire commerçant bénéficie d’une indemnité d’éviction. C’est ce qu’on appelle la propriété commerciale. En outre, le commerçant peut librement céder son bail à un autre commerçant.

 

Section 1 : Le particularisme du statut des baux commerciaux

 

Ce particularisme tient à des considérations économiques à l’origine d’une législation spécifique au bail commercial. Cette législation spécifique procède d’une évolution longue, ayant abouti à des règles faisant une grande place à des dispositions impératives généralement favorables au locataire commerçant.

 

§1 : La genèse du bail commercial

 

Avant la WWI, le bail consenti à un commerçant pour l’exercice de son commerce ne bénéficiait d’aucun statut particulier. Depuis la loi du 30 juin 1926, la législation a été toujours plus favorable au commerçant. Ils ont obtenu en outre le droit d’exiger une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial.

 

Le décret du 30 septembre 1953 : texte modifié à diverses reprises maintient ce statut en posant un régime complet du bail commercial.

 

Aujourd’hui, les dispositions législatives relatives au droit du bail commercial se trouvent à l’article L. 145-1 du code de commerce.

 

Dans l’ensemble, le régime du bail commercial est très favorable au commerçants locataires.

 

§2 : Le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux

 

Une règle est dite d’ordre public quand les sujets de droit ne peuvent y déroger par des conventions particulières. Elles s’opposent aux règles supplétives. La plupart des règles régissant le bail commercial sont d’ordre public.

 

Un professionnel non commerçant et son propriétaire peuvent par choix, se soumettre au régime du bail commercial. Le bail commercial s’applique de plein droit au bail conclu entre un propriétaire et un commerçant (ou artisan) Un professionnel qui n’est ni un artisan, ni un commerçant (exemple, profession libérale) peut cependant choisir avec son propriétaire de se soumettre au régime du bail commercial.

 

Arrêt de principe, Cour de cassation, 17 mai 2002.

 

Section 2 : Le régime juridique des baux commerciaux

 

Le régime des baux commerciaux est dense. Une ligne directrice traverse la matière : protection assurée au locataire commerçant. Droit au renouvellement du bail que la loi confère au locataire. Le bailleur qui refuse se renouvellement s’expose au payement d’une lourde indemnité d’éviction.

 

Le bail commercial demeure fondamentalement un contrat (quoique déséquilibré en faveur du locataire et au détriment du propriétaire)

 

Sous section 1 : L’élaboration

 

Elaborer un contrat c’est le négocier et le conclure. Les parties qui s’engagent doivent savoir ce qu’elles veulent mettre dans ce contrat. Il en est ainsi du propriétaire et du locataire commerçant dans le bail commercial. Encore faut il qu’il connaisse le champs d’application du statut des baux commerciaux (§1). Après quoi ils s’engageront éventuellement dans la formation d’un bail commercial (§2)

 

§1 : Le champs d’application du statut des baux commerciaux

 

Pour qu’un contrat de bail immobilier revête la qualification bail commercial.

 

A.    Conditions tenant à l’acte juridique lui-même

 

Le bail commercial est un véritable bail dans lequel le propriétaire accorde au locataire commerçant ou artisan la jouissance paisible du local destiné au commerce ou à l’artisanat dans une durée déterminée moyennant payement de loyers périodiques.

 

Ne sont donc pas des baux commerciaux des conventions voisines de longue durée.

 

B.     Conditions tenant à l’affectation de l’immeuble

 

1-      La construction

 

Dans le cas où l’emplacement serait  compris dans un bâtiment fixe et couvert, l’entreprise ainsi abritée ne dispose pas a priori d’une clientèle propre dans la mesure où son activité se trouve incluse dans celle d’un fonds de commerce dit principal.

 

La JP a donc refusé le bénéfice du statut de bail commercial aux emplacements utilisés par un agent économique, emplacement situé dans le local servant de fonds de commerce d’un agent économique qui s’en sert à titre principal.

 

Si l’emplacement est construit et couvert mais complètement enclavé à l’intérieur d’un autre local commercial, l’occupant de l’emplacement doit pouvoir bénéficier d’un véritable bail commercial mais à condition de prouver qu’il dispose d’une autonomie de gestion mais aussi d’une clientèle indépendante.

 

Dès lors que le propriétaire d’un fonds de commerce exercé dans un local ouvert et fixe situé à l’intérieur d’un local principal utilisé par un autre commerçant veut se prévaloir du statut des baux commerciaux, il faut qu’il prouve deux choses :

 

            -Autonomie de gestion

            -Clientèle indépendante

 

Exemple : fleuriste occupant à l’intérieur d’un supermarché, un local ouvert et fixe.

 

2-      L’affectation de la construction

 

Il est nécessaire que l’immeuble ou le local soit affecté, réservé, à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Si le local comportait une double affectation commerciale et d’habitation, son régime serait indivisiblement commercial. Le tout relèverait du bail commercial. Quant aux locaux accessoires (hangar, entrepôts, garage etc.) ne sont pas des baux commerciaux tant que la clientèle n’y est pas reçu.

 

C.    Conditions tenant aux locataires

 

La loi admet au bénéfice du statut des baux commerciaux, l’entreprise commerciale ou artisanale (1) mais exclue les entreprises civiles non artisanales (2)

 

1-      Admission des entreprises commerciales et artisanales

 

S’agissant du bailleur, la loi n’exige aucune qualité particulière pour être bailleur commercial. Tout propriétaire d’un local susceptible d’accueillir une activité artisanale ou commerciale peut consentir un bail commercial.

 

Concernant le locataire, il doit revêtir trois caractères :

 

            1e caractère : Il doit être commerçant ou artisan. L’industriel est assimilé au commerçant en fait de bail commercial.

 

            2e caractère : Il faut que ce commerçant ou cet artisan soit propriétaire du fonds de commerce ou propriétaire du fonds artisanal.

 

            3e caractère : Le commerçant ou l’artisan doit exercer son activité dans le local loué.

Le régime du bail commercial s’applique donc pareillement au commerçant, artisan et industriel, peu importe qu’il exerce son activité en entreprise individuelle ou en société. Le régime des baux commerciaux opère de la même manière. Il s’applique également aux EPIC. De même qu’aux locataires gérants de fonds de commerce à condition que ces locataires gérants disposent d’une autonomie de gestion sur le fonds de commerce.

 

Cependant, la JP dénie de façon discutable le bénéfice du statut des baux commerciaux aux sociétés commerciales ayant un objet civil, comme les sociétés d’avocats à forme commercial. Ou encore les sociétés commerciales à objet civil, elles sont assimilées par la loi à des entreprises civiles.

 

2-      Exclusion des entreprises civiles non artisanales

 

L’entreprise civile non artisanale qui est locataire d’un local destiné à l’exercice de son activité relève en principe du statut des baux professionnels. Ces baux professionnels dont le régime est assez proche des baux commerciaux sont régis par 57 A de la loi du 22 décembre 1986. Pour bénéficier de ce statut : il faut être une personne physique ou morale et faire une activité exclusivement professionnelle. S’applique alors le statut très largement d’ordre public, des baux professionnels.

 

Les activités libérales entrent par exemple dans ce cas de figure. De même, une société civile immobilière par exemple ne bénéficie pas du régime des baux commerciaux car il s’agit d’une personne civile exerçant en principe une activité civile non artisanale.

 

Cependant, le bailleur et le locataire peuvent abandonner le statut des baux professionnels pour se soumettre par convention au régime des baux commerciaux. Pour se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, bailleurs et professionnels civils non artisans, doivent satisfaire deux conditions :

 

            -Les parties ne doivent pas chercher dans leur convention à éluder l’application d’un autre statut impératif. Exemple : s’agissant d’un fonds rural, le bailleur et le métayer ne peuvent éluder le statut des baux ruraux qui est impératif pour se soumettre au statut des baux commerciaux.

 

            -Les parties doivent extérioriser dans un accord de volonté leur intention de placer leur bail dans le régime du bail commercial. Il faut une expression de volonté expresse des deux parties pour dire qu’elles se soumettent au bail commercial.

 

Quand les parties décident de soumettre le local au régime des baux commerciaux, peuvent-elles éliminer par convention, les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux ? Dans un arrêt de principe, la cour de cassation a décidé : en cas de soumission conventionnelle au décret du 30 septembre 1953, relatif au bail commercial : sont nulles les clauses contraires aux dispositions du texte susvisé relatives aux congénères. 17 mai 2002.

 

Arrêt de principe de la cour de cassation : le contrat litigieux ne peut éluder l’acte extrajudiciaire, c’est à dire l’acte d’huissier, dans la délivrance du congé ce qui revient à dire que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux contraint les parties à se plier aux règles d’ordre public des baux commerciaux sans pouvoir y déroger par contrat.

 

Les auteurs ont critiqué cette solution qui réduirait sans raison valable le champs de la volonté contractante. Il y aurait en effet deux sortes d’ordre public en la matière :

           

            -Ordre public légal s’imposant sans réserve aux personnes soumises impérativement au régime du bail commercial : le commerçant et l’artisan

 

            -Ordre public conventionnel qui permet à celui qui se soumet volontairement au régime du bail commercial de pouvoir déroger aux règles d’ordre public du bail commercial.

 

§2 : La formation des baux commerciaux

 

A.    L’absence de formalisme

 

Le bail commercial est soumis aux règles applicables au contrat en général mais aussi aux règles régissant les baux en général : 1708 et suivants du code civil. Et à des règles spécifique contenues dans le code de commerce (L. 145-1 et suivants)

 

Le bail commercial dépasse la distinction faite en droit commun du louage entre le bail écrit et le bail verbal.Le bail commercial est toujours écrit sans qu’une disposition légale l’exige. L’écrit facilite la transmission du bail commercial. L’écrit facilite également la preuve à l’encontre d’un commerçant mais pas d’un artisan qui est une personne civile.

 

On aborde la question de la nature juridique du bail commercial.

 

B.     Nature juridique du bail commercial

 

La JP estime que le bail commercial est un acte de commerce, même si le bailleur n’est pas commerçant. C’est en effet un contrat qui se rattache étroitement à l’exercice de l’activité commercial pour laquelle il est indispensable. C’est donc la théorie de la commercialité par accessoire qui permettrait d’expliquer cette commercialité.

 

Sous section 2 : Exécution du bail commercial

 

Son étude appelle la détermination de l’étendue des obligations respectives du bailleur et du locataire. Ce qui est une obligation pour l’un représente nécessairement une créance pour l’autre et inversement. La spécificité du bail commercial se mesure à certains éléments de son contenu. Lesquels éléments représentent en outre autant de droits ou d’obligation pour les parties.

 

Cette spécificité tient à un certain nombre d’éléments qui sont :

 

            -La durée du bail

 

            -La détermination du loyer

 

            -L’évolution du montant du loyer

 

-Le changement total ou partiel d’activité du locataire, changement que la pratique appelle déspécialisation.

 

-La cession du bail commercial

 

-Les clauses de résiliation du plein droit, ces dernières clauses soulevant des difficultés soumises à des règles particulières en cas de faillite du locataire.

 

§1 : Traits généraux des obligations nées du bail commercial

 

Ces obligations résultent principalement du droit commun du louage (1701 et suivants du code civil)

 

A.    Les obligations du bailleur

 

Ces obligations sont multiples :

 

            1e obligation : Délivrance du lieu loué. Cette délivrance porte sur un immeuble et son maintient en bonne état d’entretient. Il s’agit du gros entretient. Mais le régime de l’obligation portant sur le gros entretient n’est pas d’ordre public. Il peut être stipulé que le locataire en aura la charge.

 

            2e obligation : Le bailleur doit garantir le locataire contre tout trouble de jouissance.

 

            3e obligation : Concurrence et non concurrence. En l’absence d’une clause de non concurrence, le bailleur peut faire concurrence au locataire.

 

B.     Les obligations du locataire

 

De façon schématique, on en dénombre 5 catégories car l’obligation du locataire revêt différente modalité :

 

            1e obligation : relative à la jouissance du local loué. Le locataire doit jouir du local en bon père de famille. C’est à dire d’après ce qu’on est en droit d’attendre d’un professionnel commerçant ou artisan moyen.

 

            2e obligation : Relative au privilège du bailleur. Le locataire doit garnir le local de meubles suffisant pour servir de privilège au bailleur.

 

            3e obligation : payement des loyers. Le payement doit intervenir au terme convenu.

 

            4e obligation : réparations locatives. Celles qui intéressent l’entretient du local et qui incombent au locataire sachant que le gros entretient est sauf clause contraire, à la charge du bailleur.

 

            5e obligation : relative à l’exploitation. Le locataire est tenu d’assurer une exploitation continue de son activité dans le local car le bail est affecté à cette activité professionnelle. L’interruption de cette activité privera le bail commercial de son objet et entraînera éventuellement la résiliation du contrat.

 

En cas d’inexécution des obligation par l’une des parties, l’autre pourra demander la résiliation du bail. La compétence en matière de baux commerciaux est en principe dévolue au TGI en raison de la prégnance du régime du louage d’immeuble sur la matière.

 

§2 : Eléments caractéristiques des obligations nées du bail commercial

 

Ces éléments sont principalement :

 

            -La durée

            -Le loyer

            -Le régime de la déspécialisation

            -La sous location       

            -La cession de bail commercial

            -La résiliation de plein droit du bail commercial

 

A.    La durée

 

La loi du 12 juillet 1965 a fixé à 9 ans, la durée minimale du bail commercial, texte repris à l’article L. 145-4 du code de commerce. La règle est d’ordre public et assure au commerçant une réelle stabilité dans l’exercice de son activité. Toutefois, cette règle supporte une atténuation qui tient à une double faculté de résiliation anticipée.

 

            D’une part, le locataire peut résilier le bail au bout de chaque période de trois ans en donnant congé au propriétaire, au minimum 6 mois à l’avance. De plus, le locataire peut décider de renoncer par contrat à cette faculté de résiliation au bout de la période de 3 ans.

 

            D’autre part, le bailleur peut résilier le bail commercial au bout de trois ans toujours après avoir signifié 6 mois à l’avance, le congé au locataire mais uniquement (s’agissant du bailleur) dans le cas où il veut reconstruire l’immeuble, le restauré ou le surélever. De plus, la règle des neufs ans supporte une véritable exception qui ne concerne que le tout premier bail commercial d’un local. Exemple : Quand un bâtiment est achevé et que le propriétaire décide de le louer à un commerçant. Pour ce premier bail, les parties peuvent exceptionnellement stipuler une durée inférieure à 9 ans.

 

B.     Le loyer

 

1-      La consistance du loyer

 

Il peut être constitué d’un montant fixe. Cependant, il arrive souvent que lors de la conclusion du bail commercial, une clause de modulation du loyer fasse varier le loyer suivant une échelle mobile, laquelle doit être conforme aux exigences du droit civil en matière de détermination d’objet du contrat.

 

Le droit civil exige en effet que l’indice fasse nécessairement référence au prix du bien, produit ou service entrant dans l’activité des parties. Ou que cet indice est une relation directe avec l’activité de l’une des parties.

 

Le loyer peut aussi être accompagnée d’un clause recette qui prévoit un pourcentage de recette s’ajoutant en augmentation ou venant en diminution du loyer. (1134  code civil)

 

En droit des baux commerciaux, on appel loyer binaire un loyer payant une partie fixe et une autre partie variable.

 

2-      Sa révision

 

Les parties procède à cette révision par contrat. Cependant, en cas de désaccord entre elles, la loi règle la question dans un esprit d’équilibre des intérêt respectifs et antagonistes des parties.

 

            Il faut préserver les intérêts du bailleur en assurant le respect de l’équilibre financier du contrat de bail commercial face à la dépréciation monétaire.

 

            Il faut protéger le locataire contre une augmentation excessive du loyer

 

RATTRAPER RATTRAPER RATTRAPER

 

C.    La déspécialisation

 

1-      La raison d’être du principe

 

2-      Le régime de la déspécialisation

 

a.      La déspécialisation partielle

 

Par celle ci, le commerçant veut ajouter, adjoindre à son activité initiale, une ou plusieurs autres activités nécessairement connexes ou complémentaires. Le fait consiste par exemple dans l’adjonction d’une activité de vente de disque à une activité de vente de livre (domaine culturel)

 

Le locataire qui veut faire une telle déspécialisation doit adresser au bailleur un courrier précisant la nature de l’activité connexe ou complémentaire qu’il souhaite ajouter à la première activité. Le bailleur a deux mois pour répondre, son silence valant acceptation. Toute contestation est portée devant le TGI. Le juge tient compte essentiellement de l’évolution de l’activité du locataire demandeur. Exemple : la conjoncture économique défavorable de l’activité principale justifie-t-elle que le commerçant demandeur ouvre son activité à une autre, de nature oisive.

 

b.      La déspécialisation plénière

 

Signifie le changement complet de nature de l’activité économique du locataire avec substitution d’une activité nouvelle à l’ancienne. Elle couvre aussi l’hypothèse où le commerçant adjoint à son activité première (déjà existante) une autre activité complètement différente. La différence, c’est que dans une déspécialisation partielle, on ajoute une activité nécessairement connexe ou complémentaire alors que dans la déspécialisation plénière par adjonction, on ajoute une activité complètement différente sans obligatoirement changer la première.

 

Les conditions de la déspécialisation plénière sont plus restrictives. Ainsi, le locataire doit demander une autorisation au bailleur et notifier son initiative à ses créanciers titulaires d’un nantissement ou d’un privilège sur le fonds de commerce pour que ces créanciers puissent éventuellement sauvegarder leurs droits.

 

Le bailleur a trois mois pour répondre, le silence valant acceptation. En cas de refus du bailleur, le TGI est compétent pour régler le litige et statue en tenant compte de la conjoncture économique mais aussi de la destination de l’immeuble objet du bail commercial et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution ou de la gravité et de la légitimité du refus du bailleur. Le TGI peut, aux vues de ces éléments refuser ou accorder la demande en réévaluant le loyer ou en allouant une indemnité au bailleur en tant que de besoin.

 

Sous section 3 : La propriété commerciale

 

544 du code civil : droit de propriété. On ne voit pas ce qui justifie ici l’usage du mot propriété. Certains parlent de propriété économique car les prérogatives du preneur à bail du commerçant locataire ne sont pas des droits réels au sens strict mais confine au droit de propriété et ce en terme économique.

 

§1 : Les conditions de renouvellement du bail commercial

 

A.    Restrictions imposées au renouvellement

 

On relève ici trois séries de conditions touchant :

 

            -A la capacité du bailleur

            -A la nationalité du locataire

            -A l’exploitation du fonds de commerce

 

1-      La capacité du bailleur

 

Il n’y a pas de droit au renouvellement pour le locataire dans les baux commerciaux consentis par des personnes en situation d’incapacité civile (majeurs incapables ou mineurs) En effet, pareils baux, sont des actes particulièrement grave et le propriétaire incapable doit être protégé par rapport au locataire commercial.

 

2-      La nationalité du locataire

 

Le droit au renouvellement n’est pas reconnu à toute personne ayant la qualité de commerçant ou artisan. Il n’est reconnu qu’au preneur à bail de nationalité FR ressortissant communautaire ou aussi au locataire commerçant venant de nombreux pays étrangers ayant avec la FR, conclu une convention d’exercice de la profession commerciale et également à tous ceux qui sont titulaires d’un bail commercial et étrangers mais ayant leur résidence habituelle en FR.

 

3-      Exploitation du fonds de commerce

 

Il faut une exploitation personnelle ou bien par location de gérance. La déspécialisation de faisant pas obstacle au renouvellement.

 

B.     La procédure de renouvellement

 

1-      Les formalités de renouvellement

 

L’expression renouvellement automatique doit,ici, être tenue pour abusive. En effet, le renouvellement obéit à des formalités que doit accomplir le locataire ou le bailleur selon que le premier veuille obtenir le renouvellement ou le second, signifier le projet.

 

            Le bailleur peut, 6 mois avant l’expiration du bail, prendre l’initiative de notifier au locataire un congé. Le bailleur doit adresser une proposition de réparation (indemnisation) Il peut aussi signifier un congé avec offre de renouvellement. Il appartient au locataire de répondre en partiel cas. Le défaut de réponse entraîne des conséquences qui dépendent de la volonté du bailleur de poursuivre ou de rompre le bail commercial.

 

            Le locataire qui souhaite poursuivre le bail doit faire part au bailleur de son intention de voir la location renouvelée dans un délai de 6 mois avant l’expiration du bail. Néanmoins, dans les 6 mois suivant l’expiration, le locataire bénéficie de la possibilité d’offrir au bailleur le renouvellement du bail. Cette possibilité profite au locataire dans les 6 mois suivant l’expiration du bail.


Le défaut de réponse à une offre de renouvellement (que l’offre émane du bailleur ou du locataire) entraîne tacite reconduction du bail commercial pour une durée indéterminée. Dans cette hypothèse, chacune des deux parties pourra signifier à tout moment le congé à l’autre en respectant le délai de 6 mois. La difficulté est la réévaluation du loyer.

 

2-      L’évaluation du loyer du bail renouvelé

 

Autrefois, cette évaluation a posé d’importantes difficultés. Le bailleur profitant souvent du renouvellement pour imposer au locataire un niveau de loyer véritablement exorbitant. On a, de la sorte, assisté à des augmentations de loyers commerciaux de près de 400%. Le législateur est ensuite intervenu pour imposer un plafond qui n’opère cependant pas dans tous les cas : décret du 3 juillet 1972 (plafonnement des loyers suite au renouvellement du bail commercial) Cette législation fondée sur un système trop complexe a été refondu par la loi de Janvier 1988 alignant le loyer du bail renouvelé sur l’indice du coût de la construction pendant la période locative de neuf ans.

 

Toutefois, la valeur locative doit servir de base d’évaluation si elle est inférieure au résultat de l’évaluation selon l’indice du coût de la construction.

 

§2 : Le régime du non renouvellement du bail commercial

 

Il est nécessaire de voir quel est le mécanisme de non renouvellement (A) avant d’en venir au régime de l’indemnité (B)

 

A.    Le mécanisme du non renouvellement

 

Il es possible que le locataire veuille à l’issue du bail commercial. Le refus de renouvellement du bail commercial vient souvent du bailleur. Il est considéré comme une atteinte au droit du locataire. Indemnité versée par le bailleur au locataire.

 

Le refus de renouvellement doit résulter de 3 procédures :

 

            1e procédure : Un congé délivré par le bailleur.

 

            2e procédure : Une offre de renouvellement du locataire rejetée par le bailleur

 

            3e procédure : Rétractation du bailleur

 

Dans tous les cas l’absence de motivation du renouvellement se traduit par la nullité du non renouvellement.

 

B.     Le régime de l’indemnité de non renouvellement

 

1-      Le traitement juridique de l’indemnité d’éviction

 

La loi règle les conditions d’évaluation et de payement de cette indemnité. La date d’évaluation de l’indemnisation est celle de l’éviction.

Quant au montant, il y a deux possibilités :

 

            -La clientèle disparaît après la cessation du bail, situation à laquelle on peut assimiler une amputation de clientèle. Le bailleur doit indemniser le locataire à concurrence de la valeur du fonds de commerce fixé en fonction d’un barème.

 

-Ou bien le commerçant peut se rétablir ailleurs sans compromettre sa clientèle.

 

2-      Les rares hypothèses d’éviction sans indemnité

 

Le bailleur peut refuser le payement de l’indemnité d’éviction en cas de :

 

-motifs graves ou légitimes (généralement la faute du locataire consistant dans le manquement à une obligation importante du bail, exemple, le non payement du loyer, une déspécialisation non autorisée)

 

Peut également être dans certains cas extérieur au contrat. Exemple : acte de violence du locataire envers le bailleur.

 

-ou encore en cas d’exercice d’un droit de reprise. Cette reprise du local ne vaut que pour habitation personnelle ou familiale. Il existe une faible indemnité versée par le bailleur au locataire.

 

-Si l’immeuble est insalubre ou menace de ruine ou quand l’immeuble est repris pour reconstruction. Le locataire est dans ce cas prioritaire si l’immeuble une fois reconstruit, fait de nouveau l’objet d’un bail commercial.

 

Ces situations s’appliquent au commerçant mais aussi tout autre professionnel soumis au statut des baux commerciaux par la loi ou choix contractuel.

Le samedi 31 mars 2012 à 02h07 dans Droit des affaires
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novalis

novalis (Visiteur)
nous avons loué une maison avec un bail commercial, pour en faire une petite école maternelle. Nous avons rajouté une extension entièrement à nos frais, refait le chauffage central dans toute la maison avec chaudière neuve. Nous résilions notre bail pour déménager dans  un espace plus grand. Le propriétaire propose de garder l'extension qui valorise bien sûr sa maison. Il nous demande malgré tout de remettre  la maison en état, nous avons fait le maximum, mais pas la salle de bain que nous avions transformée pour y mettre des WC enfants et un lavabos à leur hauteur( le temps nous manque pour réaliser ces travaux), il reste à remettre la baignoire, le bidet et le lavabos. Pouvons nous négocier avec lui un échange entre les travaux que nous avons accomplis et le fait qu'il lui reste à réinstaller une salle de bain comme il le souhaite?
merci de votre réponse 

Dimanche 29 Juillet 2012 à 16:36

DJM

DJM (Visiteur)
C'est très pratique comme manière d'informer et de former toutes celles et ceux qui sont concernés par le Droit des affaires dans leur profession.
professeur DJM

Jeudi 19 Juillet 2012 à 22:18

DJM

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C'est très pratique comme manière d'informer et de former toutes celles et ceux qui sont concernés par le Droit des affaires dans leur profession.
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