Cours de droit des biens

Bien : le code civil ne définit pas le bien, c’est à la doctrine qu’est revenue la tâche de définir cette notion. Art 516 code civil donne des indications : meubles ou immeubles.

Quatre propositions simples :

• une chose corporelle est en principe un bien. Cas des objets matériels, palpables, qui ont une consistance physique. Peut matériellement être appréhendé par l’homme, car il peut faire l’objet d’une appropriation privée.
• Toutes les choses corporelles ne st pas des biens, ne st pas appropriables, soit par leur nature, soit par l’effet d’un interdit légal. Par leur nature : astres, nature… Par un interdit légal : commerce juridique=> la loi interdit qu’on qualifie certaines choses corporelles de biens.
• Les choses vivantes st aussi des biens (végétaux, animaux). Loi du 6 janvier 1999 a modifié les articles 524 528 code civil en distinguant les animaux des choses.
• Certaines choses dépourvues de toute consistance physique constituent aussi des biens. Droits incorporels sur propriété intellectuelle et sur propriété industrielle : constituent des biens. Droits extra patrimoniaux et droits patrimoniaux.

« Toutes les choses qui, pouvant procurer à l’homme une certaine utilité sont susceptibles d’appropriation privée » : met explicitement l’accent sur les caractères de choses dans leurs rapports avec les hommes. Il existe un caractère économique des biens pour qu’il y ait un bien, il faut qu’il y ait une certaine utilité. Caractère exclusivement juridique : il faut qu’il y ait une appropriation privée. C’est la réunion de ces 2 éléments qui va permettre de conclure à l’existence d’un bien.

Conséquences :

• une chose dépourvue de toute valeur objective, on ne peut pas parler de bien et elle ne pourra pas être dans le commerce juridique.
• Inversement, le droit objectif peut reconnaître l’existence de certains biens qui n’existent pas à l’état de nature. Va conférer une valeur marchande, et une appropriation privée de ces choses

Est un bien : toute chose corporelle inerte ou vivante ou incorporelle reconnue comme telle par le droit objectif cad susceptible d’appropriation privée et ayant une valeur marchande.

Les obligations pourraient-elles être comprises dans le droit des biens ? Article 529 code civil. Délicat en raison de la définition de l’obligation : lien qui unit 2 personnes, mais surtout un lien qui permet à l’une de ces personnes d’exiger quelque chose de l’autre. Toutes les obligations ne donnent pas nécessairement le droit d’obliger. Il ne faut pas limiter l’obligation à un pouvoir. Une obligation a une correspondance économique. Il va y avoir un transfert de valeurs dans le patrimoine respectif des parties. Quand on examine ce transfert de valeurs, on se place avant qu’il n’ait lieu. Une créance peut-elle être assimilée à un bien ? La créance : résultat attendu de l’exécution de chaque obligation. C’est l’anticipation du résultat économique attendu de l’exécution. On estime que cette créance. La créance est un bien de nature particulière, c’est une espérance légalement garantie. Usufruit : on peut le consentir sur une créance comme sur une chose corporelle. Différence entre faire porter un droit sur un droit et faire porter un droit directement sur une chose. Il est plus rationnel de considérer que les créances constituent une catégorie juridique particulière de biens incorporels. Est un bien toute chose corporelle inerte ou vivante ou incorporelle et toute créance reconnue comme telle par le droit objectif, cad susceptible d’appropriation privée ayant une valeur marchande.

Il existe des situations particulières dans lesquelles l’homme apparaît plutôt comme un objet que comme un sujet de droit. Certaines parties du corps font l’objet du commerce juridique. Toute chose corporelle inerte ou vivante ou incorporelle et tout droit susceptible d’appropriation privée ayant une valeur marchande.

PARTIE I/ IDENTIFICATION DES BIENS

Dans le code civil, il existe plusieurs classifications des biens. De ces classifications découlent des régimes juridiques différents. La volonté individuelle ne pourra pas les modifier.

CHAPITRE 1 LA DISTINCTION DES MEUBLES ET IMMEUBLES

Article 516 du code civil : summa divisio. Etait conçue comme une distinction exclusive, cad qu’il ne pouvait exister aucune catégorie de biens meubles ou immeubles. Les immeubles sont une chose avec une situation fixe. Inversement, les meubles sont des choses qui peuvent être déplacées.

Sûretés : garanties données pour l’exécution d’un contrat.

Compétence territoriale d’un tribunal : la nature d’un bien sert parfois de critère pour déterminer cette compétence, notamment en matière de droit international privé.

• 1/ Biens immeubles par nature

518 code civil : précise que les fonds de terre et les bâtiments st immeubles par leur nature

Le sol : si les racines st dans le sol, bien immeuble par nature. Si racines dans un pot, meuble par nature.

Lorsqu’elles font partie du bâtiment. Le fait que des serres soient seulement fixées au moyen d’un système d’écrou, de façon à permettre le démontage sans détérioration : ce fait insuffisant pour que soit écartée la qualification d’immeuble par nature.

La CC a élargi la catégorie des immeubles par nature en jugeant qu’un lot de copropriété composé du droit du droit exclusif d’utiliser une surface déterminée du sol pour y édifier des constructions et d’une quote-part constitue un immeuble par nature. Les parties seraient soumises au régime de la saisie immobilière, s’il y avait saisie.

• 2/ Les immeubles par destination

Est une fiction juridique : on va qualifier d’immeuble des objets mobiliers par nature et qui vont devenir des immeubles car deviennent accessoires d’une immeuble.

Trois conditions :

• le bien doit avoir été meuble par nature
• l’immeuble et le meuble doivent appartenir à la même personne
• un rapport de destination doit être établi entre le meuble et l’immeuble

A/ Le bien a été meuble par nature

B/ L’immeuble et le meuble appartiennent à la même personne

Condition de l’identité de propriétaire (ch. Civ. III 5 mars 1980) : un bien mobilier placé dans un fond cad une propriété, pour son exploitation par un locataire, ne peut devenir un immeuble par destination.

L’immobilisation par destination a lieu dans l’intérêt du fond et que seul le propriétaire de celui-ci est le représentant de cet intérêt.

C/ Etablissement d’un rapport de destination entre le meuble et l’immeuble

Sont immeubles par destination les objets que propriétaire d’un fond y a placé pour le service et l’exploitation du fond. Ne peuvent donc être immeubles par destination les meubles attachés au service d’un fond et non d’une personne. Sont immeubles par destination les machines modernes et tout l’outillage industriel moderne. Les volets et les portes st des immeubles par destination. Sont aussi meubles par destination les effets mobiliers que le proprio a attachés au fond à perpétuelle demeure. Soit ce qu’on ne peut enlever sans endommager. Ornementation du fond. Le propriétaire de fond peut faire cesser à tout moment l’attachement au fond.

• 3/ Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

Nature du droit dépend de l’objet auquel il s’applique (516/ 526 code civil). Exemple : Un droit est mobilier lorsqu’il s’agit d’un droit de propriété sur une voiture (puisqu’elle est un meuble). Un droit sur un fond de terre est nécessairement immobilier. Art 526 : cet article va classer parmi les droits immobiliers un certain nombre de notions qui sont l’usufruit et les servitudes. Usufruit : droit de jouissance sur une chose. Servitudes : charges établies sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. Exemple : un droit de passage. Les actions qui tendent à revendiquer la propriété d’un immeuble. Enumération incomplète. Le droit d’usage et d’habitation portant sur un immeuble n’est pas énuméré, ainsi que le droit de l’emphytéote, soit un bail conclu pour une durée entre 18 et 99 ans, puis le droit du concessionnaire d’une mine.

• 4/ Les immeubles par détermination de la loi

La loi peut décider qu’un meuble peut devenir un immeuble. La loi précise que certains biens sont meubles.

Un principe : sont meubles tous les biens qui ne sont pas immeubles, en réalité tous les biens qui ne sont pas immeubles en vertu d’une catégorie légale. Il n’existe pas de meubles par destination. Les biens sont meubles par nature et par détermination de la loi. A côté de ça il existe les meubles par anticipation. La catégorie de ceux déterminés par la loi comprend aussi des valeurs incorporelles :

• meubles par nature qui sont corporels
• meubles par anticipation (catégorie qui renvoie à des immeubles qui ont vocation à devenir meuble par détachement)
• meubles par détermination de la loi qui sont incorporels

• 1/ Les meubles corporels

Les meubles par nature correspondent à ceux qu’on peut déplacer d’un lieu à l’autre (528). A ceci il faut ajouter le gaz naturel et l’électricité. Il y a un intérêt au plan pénal : on ne peut pas voler un immeuble. Un meuble ne devient pas immeuble du seul fait qu’il est destiné à être incorporé dans un édifice. Les matériaux qui proviennent de la démolition d’un immeuble deviennent meubles le jour où le bâtiment est détruit. La démolition d’un immeuble n’est pas effective, alors on est obligé d’intervenir par l’intermédiaire d’une saisie immobilière. Les meubles par nature peuvent être immatriculés, cela ne leur fera pas perdre leur nature de meuble. En revanche, si ils sont immatriculés, leur régime juridique pourra se rapprocher de celui des immeubles. Le but de l’immatriculation d’un meuble est de pouvoir le localiser. On retrouve les navires, les avions, les films.

• 2/ Meubles par anticipation

Un meuble par anticipation : biens incorporés au sol et qui sont donc immeubles par nature, ms qui sont destinés à être détachés du sol et à être des meubles. Concerne les récoltes. On a longtemps décidé dans l’ancien droit que ces récoltes étaient des meubles, même incorporés. Le code dit que tant que les récoltes ne st pas coupées, elles sont des immeubles. Décret de 1992 prévoit des dispositions spéciales applicables à la saisie des récoltes : elles sont considérées, quand elles font l’objet d’une saisie, comme des meubles par anticipation, ce qui permet la saisie mobilière, beaucoup moins lourde en formalités que la saisie immobilière. Il pourrait être possible que ces récoltes, une fois coupées, demeurent des immeubles. La vente de récoltes sur pied est mobilière. Cette qualification existe depuis l’arrêt du 19 Vendénière an 14 (octobre 1806). Conséquences déduites de la nature mobilière de la vente. La capacité requise pour vendre le bien s’appréciera selon les règles de la vente mobilière. L’acheteur droit la récolte n’a acquis qu’un droit réel mobilier, cad qu’il ne pourra exercer les actions possessoires. Carrières avant extraction (civ. 1^ère 1982)

• 3/ Les meubles incorporels

Les droits de ces meubles se divisent en 2 catégories, selon qu’ils s’exercent ou non directement contre une personne :

• droit du bailleur au paiement du loyer. S’exerce directement contre le locataire, est un droit personnel mobilier.
• Droits patrimoniaux qui ne s’exercent ni sur une chose, ni contre une personne déterminée, parce qu’ils ont pour objet quelque chose d’immatériel. C’est en réalité l’activité intellectuelle des titulaires de ce droit. Ce sont les monopoles d’exploitation, soit le droit d’un artiste sur son œuvre. Il existe 2 catégories:

• droits perso mobiliers
• droits incorporels

A/ Droits personnels mobiliers

Quatre catégories de droits personnels mobiliers :

• les obligations qui ont pour objet des sommes exigibles; elles donnent au créancier le droit d’exiger du débiteur un capital. Les obligations de faire et de ne pas faire sont également mobilières.
• Actions mobilières (529). Les actions en justice qui tendent à la reconnaissance d’un droit mobilier ou d’un droit personnel mobilier.
• Actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d’industrie. On vise les droits des associés dans les sociétés sont des droits mobiliers. On range aussi dans cette catégorie des valeurs mobilières ou des instruments financiers. Ces actions et ces intérêts st mobiliers mm si des immeubles appartiennent aux sociétés.
• Les rentes perpétuelles ou viagères, soient sur l’Etat, soit sur les particuliers.

Cette énumération est incomplète en raison de la création de nouveaux biens par le développement d’activités financières. Loi de 1996 : produits financiers. Ce qui montre bien que cette catégorie des droits personnels mobiliers s’enrichit, les droits de retransmission télévisuelle. Ne sont pas visés par l’article 529 du code civil.

B/ Propriétés incorporelles

Ces propriétés présentent une double particularité :

• elles sont par définition immatérielles
• les droits que ces propriétés confèrent à leurs titulaires ne s’exercent pas directement contre une personne déterminée. Elles sont opposables à tous les sujets de droit. Nul ne peut y porter atteinte. C’est une catégorie juridique autonome de biens. On peut citer la propriété du domaine artistique.

Une clientèle est-elle un bien ? Les clientèles sont constitutives de propriété incorporelle, elles sont considérées comme des biens. La clientèle n’est pas un ensemble d’individus, ce sont le/les facteurs attractifs d’une entité économique, et c’est ce qui permet de déterminer une valeur marchande. Ils sont susceptibles d’appropriation. N’a pas posé de problème dans les fonds de commerce. Vaut pour les fonds artisanaux. Le problème s’est posé sur la question des clientèles civiles. Pendant longtemps, ces clientèles civiles n’étaient pas considérées comme des biens, et on ne pouvait pas les vendre. Civ. 1^ère 7 novembre 2000 : a admis que les clientèles civiles étaient cessibles. On peut donc les céder. Conséquence : la clientèle est dans le commerce juridique, c’est donc un bien.

Mais ce problème de la compétence est toujours présent. Respect de la liberté de choix du patient/client. Cad qu’on ne peut pas contraindre la personne à transférer sa confiance au professionnel. En pratique : lorsqu’on cède sa clientèle, on doit laisser entendre à la personne que son dossier peut être repris par quelqu’un d’autre. Informer également par écrit la personne de la cession de la clientèle.

C/ La monnaie

Métal précieux qui a une valeur, et c’est cette valeur qui est considérée comme libératoire, cad libération d’une dette en échange d’un bien. C’est un bien corporel. Lorsque l’Etat exerce des prérogatives dans le cas de la monnaie : la monnaie devient alors un pouvoir. Lorsqu’on va créer de la monnaie sans le support du métal : après la première guerre mondiale, on institue un cours forcé, cad qu’il n’y a plus de correspondance entre les marchandises et la monnaie. Ce qui en fait un bien d’une nature particulière. La monnaie a aussi perdu sa matérialité. La monnaie n’a de valeur que si on lui en reconnaît une.

CHAPITRE 2/ LES AUTRES CLASSIFICATIONS

On classe les biens en fonction de leurs caractéristiques. Choses consomptibles/ non consomptibles. Choses fongibles et choses non fongibles. Biens appropriés et biens non appropriés

Section 1 : Choses consomptibles et non consomptibles

• 1/ Distinction

Consomptibles : biens non corporels dont on ne peut se servir qu’en les consommant matériellement (détruire) ou juridiquement (aliéner). Ils se consomment nécessairement par le premier usage. Exemple : l’argent. On ne peut s’en servir qu’en le transférant dans un autre patrimoine, il y a destruction juridique, cad que ce ne sera plus le mm argent. Grains, carburants, denrées alimentaires=> destruction matérielle.

Non consomptibles : biens corporels dont on peut se servir sans les détruire physiquement ou juridiquement.

• 2/ Les intérêts de la distinction

Modalités de la restitution de ces biens, dans le cadre des modalités de restitution d’un bien qui fait l’objet d’un usufruit ou d’un prêt. Si le bien est consomptible, on parlera de quasi usufruit. L’usufruitier peut se servir de la chose mais puisqu’il n’en a que la jouissance, il devra la restituer au propriétaire. On parle de nu propriétaire dans le cadre de l’usufruit.

Le droit exige que l’usufruitier rende la valeur de la chose estimée au jour de la restitution et non au jour de la transmission de la jouissance. Lorsque l’usufruit porte sur un bien non consomptible, il suffira de rendre le bien dans l’état auquel il se trouve. Prêt de consommation : prêt qui porte sur un bien consomptible. Il entraîne au profit de l’emprunteur un transfert de propriété du bien prêté. Si porte sur un bien non consomptible

Section 2/ Les choses fongibles et les choses non fongibles

• 1/ Distinction

Fongibles : lorsqu’ils sont rigoureusement équivalents comme instruments de paiement ou de restitution. Exemple : pièces de monnaie. La fongibilité ‘un bien suppose une interchangeabilité parfaite. On appelle encore ces choses « choses de genre » et on les oppose aux corps certains. Un corps certain est un corps individualisé. Les immeubles sont nécessairement individualisés. Tout objet est nécessairement individualisé. La fongibilité ne s’apprécie pas exclusivement de façon objective, cad par simple comparaison des qualités inhérentes à 2 choses semblables. Deux choses pourtant dissemblables pourraient avoir un mm pouvoir libératoire. De la même façon, un bien fongible pourrait être regardé par son propriétaire peut être regardée comme un corps certain. A côté de la fongibilité objective, il faut faire place à l’intention des parties.

• 2/ Les intérêts de la distinction

Réside dans le fait que les choses fongibles ont la même valeur libératoire pour le débiteur à l’égard du créancier.

Autre intérêt : attribution de la charge des risques dans la vente. Régime du transfert de propriété : le transfert de propriété s’opère au moment où le contrat a été conclu cad au moment de la rencontre des volontés. Lorsqu’il s’agit d’une chose fongible, la propriété de la chose n’est transférée à l’acheteur lorsque le bien est individualisé cad qu’il est délivré, livré par l’acheteur. En conséquence, le vendeur assumera la charge des risques. Si le bien est individualisé, la propriété est transférée.

Section 3 : Les choses appropriées et les choses non appropriées.

Tous les biens ne sont pas appropriés cad pas nécessairement la propriété de quelqu’un, mais ils sont susceptibles de le devenir à un moment ou à un autre. Sur la base de cette constatation, le code civil comporte des dispositions relatives à ces choses non appropriées qui classent en 2 catégories. Ces choses communes ressemblent à une autre catégorie de biens qu’on appelle le domaine public, soit les biens qui appartiennent à l’Etat. En réalité ne vise que les immeubles et pas les meubles. Les choses non appropriées ne peuvent être que de nature mobilière (gibier, poisson).

PARTIE II/ LES DROITS SUR LES BIENS

Les biens peuvent revêtir différentes natures et ont différents qualifications ms peuvent tous faire l’objet de droits privatifs, et ce parce qu’ils sont qualifiés de biens. La nature du droit qui porte sur le bien dépend du bien lui-même. Quels sont les droits a priori susceptibles de porter sur un bien. Le nombre de ces droits est limité à 2 grandes catégories :

• droits réels,
• droits personnels.

Il n’y a pas de lien intermédiaire entre la personne titulaire du droit réel et la chose sur laquelle le droit porte. Droits personnels (de créance) totalement différents des droits réels. 3 observations majeures :

• les choses corporelles peuvent être indistinctement l’objet de droits réels ou personnels. La nature corporelle d’un bien permet la formation de tout type de droit, qu’il s’agisse d’un droit réel ou d’un droit personnel
• Il ne peut pas y avoir de droit réel sur les obligations. Le droit positif a permis la conclusion d’opérations juridiques sur les obligations, opérations qui empruntent leur technique à celle des droits réels tout en s’adaptant à la particularité de l’obligation. Dans le cadre du gage, on assiste à une transposition de certains droits réels avec des aménagements nécessaires mais ce n’est pas parce qu’il y a transposition que l’on doit conclure à l’existence de droits réels, car un droit qui porte sur une obligation est nécessairement un droit personnel.
• Une chose incorporelle ne paraît pas susceptible d’être l’objet d’un véritable droit réel mais seulement d’un quasi-droit réel.

Quand on confronte les biens et les droits, on se rend compte que les biens conditionnent dans une mesure déterminante le nombre et la nature dont ils peuvent être l’objet. Une choses corporelle est susceptible d’être l’objet de droits réels ms également de droits personnels, une obligation n’est susceptible d’être l’objet que de droits personnels.

Les monopoles d’exploitation

Un monopole d’exploitation ne peut être l’objet de véritables droits réels tout en étant l’objet de droits personnels.

TITRE 1 LES DROITS PORTANT SUR UNE CHOSE CORPORELLE

Sous-titre 1/ Les droits réels

Les droits principaux

Article 544 du code civil.

La valeur du droit de propriété a été précisée dans la hiérarchie des normes, précisée par le CC qui s’est appuyé sur le fondement de la DDHC de 1789. Article 2 de la DDHC qui range parmi les droits naturels et imprescriptibles de l’homme le droit de propriété + article 17 qui parle de droits inviolables et sacrés. Le CC s’est prononcé en 1981, lorsque l’Etat va nationaliser ses entreprises. Ont pleine valeur constitutionnelle. Précise tant en ce qui concerne le caractère fondamental du droit de propriété dont la conservation constitue l’un des buts de la société politique et qui est mis au même rang que la liberté fondamentale, tant ce qui concerne les garanties données aux titulaires de ce droit et les prérogatives de la puissance publique. Dans un arrêt du 4 janvier 1995, juge que le droit de propriété est un droit fondamental à valeur constitutionnelle. Permet la sanction du juge du fond. Le CC va faire obstacle à une loi qui portait atteinte au droit de propriété, loi relative à l’exclusion qui sera partiellement annulée. S’il appartient au législateur de mettre en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent et s’il lui est loisible à cette fin d’apporter au droit de propriété les limitations qu’il estime nécessaires, c’est à la condition que celles-ci n’aient pas un caractère de gravité tel que le sens et la portée de ce droit en soient dénaturés. Le droit de propriété n’a pas qu’une valeur constitutionnelle, il a également une valeur supra législative au sens de l’article 55 de la constitution. Cette loi prévoit l’adhésion forcée à des associations communales agréées de propriétaires. En 2000, la loi Vermeil va être mise en conformité avec la CEDH

Section 1

La propriété est un droit complexe dont on souligne qu’il est absolu et perpétuel.

Sous section 1 absolutisme du droit d’usage

Se servir de la chose conformément à sa destination. Il ne faut pas prendre la formule au pied de la lettre. Le caractère absolu du droit de propriété doit être compris dans le sens suivant : tout ce qui n’est pas expressément interdit au propriétaire.

• 1/ Les servitudes

Charge imposée à un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Charge réelle qui pèse sur une chose

Droit réel immobilier.

Article 639 : la servitude dérive de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi ou encore des conventions entre les propriétaires. Elles ont pour objet l’utilité publique ou communale, d’autres ont pour objet l’utilité des particuliers. Servitudes instituées au profit d’un fond (servitude de droit privé) et servitudes publiques.

Fond servant : grevé

Fond dominant :

Les servitudes publiques ne profitent pas à un fond déterminé ms à l’ensemble de la collectivité.

Les servitudes profitent à chaque propriétaire successif et ne se perdent pas par non usage, sauf lorsqu’elles sont établies par le fait de l’homme, cad lorsqu’elles ont été créées par l’intermédiaire d’un contrat.

I/ Les servitudes naturelles

Dérivent de la situation des lieux=> servitude d’écoulement des eaux naturelles, droit d’usage des eaux pluviales (641), des eaux de source (642), eaux courantes ne relevant pas du domaine public. Mais sont également considérées par le code comme des servitudes naturelles le droit au bornage (646) et le droit de clore son terrain (647). Seule la servitude d’écoulement des eaux naturelles mérite la qualification de servitude naturelle. Le propriétaire du fonds supérieur doit s’abstenir d’aggraver la servitude. Cette règle connaît 2 exceptions, lorsque l’aggravation résulte de l’usage des eaux dans un but agricole ou industriel. Cependant, s’il y a une aggravation, le propriétaire du fonds inférieur, s’il est tenu de recevoir ces eaux, il devra être indemnisé par le propriétaire du fonds supérieur. Cette règle vaut également si dans le fonds supérieur on a fait surgir de l’eau par les travaux. Ne peuvent être assujettis à une aggravation de la servitude : maisons, cours, jardin, parc…

II/ Servitudes légales d’utilité privée

Les règles relatives à la distance à observer pour la plantation des arbres par rapport à la limite séparative de 2 terrains et les règles relatives aux distances à observer pour les ouvertures des fenêtres dans les murs ne constituaient que le régime normal de la propriété. Pour contrecarrer cette analyse, on a fait observer que les charges légales présentaient toutes la caractéristiques de la servitude, parce qu’elles ont pour objet d’empêcher un propriétaire de faire un acte qu’il aurait le droit d’accomplir sur sa propriété si la loi ne le lui interdisait pas. En outre, la restriction est établie dans l’intérêt du fond voisin.

1. Servitudes tenant à la terre

Certaines imposent le respect de distance en matière de plantations.

Servitudes de distance :

Pour les jours et pour les plantations.

Jours et vues : articles 675 à 680. vue : ouverture qui donne le passage à la lumière, à l’air et au regard, peu important qu’elle soit ouverte ou non en permanence.

Les vues ne peuvent être pratiquées que s’il existe une certaine distance entre le parement et la ligne de fond. S’il s’agit d’une vue oblique, la distance est de 0m60.

Servitude de passage résultant

• conditions d’octroi de la servitude: pour qu’il y ait une servitude de passage il faut un état d’enclave. Il n’est reconnu qu’au regard de la destination du fonds. L’existence de la servitude et son assiette résultent de l’état d’enclave apprécié au regard des besoins de l’exploitation du fonds.
• Notion de desserte suffisante au regard de la destination du fonds. Cette notion est une question de fait appréciée souverainement par le juge du fonds. On recherchera s’il existe une issue suffisante sur la voie publique. Il est admis qu’un fonds n’est pas enclavé dès lors qu’il dispose d’une issue simplement incommode. Si une issue est facile à établir, le fonds n’est pas enclavé
• Dans la mesure où la servitude de passage est déterminée par référence à la destination du fonds, la jurisprudence a admis que l’article 682 s’applique aussi aux canalisations souterraines indispensables à la communication.

Dès que les juges du fonds ont caractérisé en fait l’état d’enclave, cette seule démonstration suffit pour que le bénéfice d’un droit de passage soit établi, et quand bien mm ce droit de passage il causerait des inconvénients excessifs pour le propriétaire du fonds servant. En revanche, il serait possible de refuser le bénéfice de ce droit de passage pour d’autres motifs. A ce propos, l’étude de la jurisprudence que l’état d’enclave doit être subi, cad que l’état d’enclave ne doit pas résulter du fait de celui qui réclame le bénéfice de la servitude de passage. Il a ainsi été jugé que la servitude n’est due que si l’état d’enclave n’est pas le fait du propriétaire du fonds dominant. L’état d’enclave est une question de fait, et relève nécessairement de l’appréciation des juges du fond. Qui doit prouver l’établissement volontaire de l’état d’enclave. La preuve du caractère volontaire incombe au propriétaire du fonds sur lequel est réclamé le passage. Peut résulter d’une division d’un fonds, pouvant intervenir de différentes façons. Par exemple : vente. Article 684 Code civil. Dans ce cas, le propriétaire du fonds enclavé peut demander un droit de passage. La servitude n’est pas de droit si l’enclave est subie. La servitude n’est als due que si le proprio du fonds enclavé ne dispose d’aucune autre possibilité de possibilité de passage. De cette constatation, on en déduit que la servitude présente un caractère subsidiaire. La tolérance de passage apparaît comme un palliatif suffisant de la servitude et si il arrivait qu’une servitude préexistât à cette tolérance, la tolérance de passage ne pourrait pas faire obstacle au rétablissement de la servitude. Civ. 3è 30 mai 1984. les juges du fond ne peuvent pas décider qu’un garage ouvert sur l’arrière d’un immeuble et qui donne sur la voie publique est enclavé s’ils ne constatent pas que l’autorisation administrative autorisant le passage n’a pas été accordée. Civ. 3è 8 octobre 1995.

Lorsque l’état d’enclave est reconnu : le propriétaire du fonds dominant peut exiger un passage par la seule force de la loi. Mais il ne peut exiger qu’un seul passage. Ce droit n’est reconnu qu’au titulaire d’un droit réel sur le fonds enclavé.

Conditions d’exercice

Les parties peuvent tjs s’accorder sur le mode d’exercice du droit de passage. S’il n’y a pas d’accords, le juge tranchera et non pas le propriétaire du fonds servant. On va fixer l’assiette du passage. Article 683 code civil. Néanmoins, doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. L’assiette du passage peut être prise sur plusieurs fonds, peu important que ceux-ci soient ou non contigus de celui enclavé. L’assiette des modes d’exercice de la servitude peut être aussi fixée par l’usage dans des conditions différentes que celles légalement prévues (façon dont a été utilisé le droit de passage). C’est une prescription acquisitive. En csqce de quoi le proprio du fonds dominant a un droit acquis que le proprio du fonds servant ne peut remettre en cause. Cela vaut tant que la destination du fonds dominant reste inchangée. L’assiette de la servitude n’est pas définitivement fixée, Qu’il s’agisse d’un fixation conventionnelle, judiciaire, ou par prescription. La modification de la destination du fonds enclavé permet la modification de l’assiette et du mode d’exercice de la servitude. La CC a admis que du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport, les bénéficiaires d’une servitude de passage sont en droit d’obtenir l’élargissement de l’assiette de la servitude de passage pour la desserte de leur exploitation industrielle. Le mode d’exercice primitif de la servitude devient bcp plus onéreux pour le propriétaire du fonds servant. Servitude acquise par voie de prescription. S’applique également aux servitudes acquises par voie de convention. Lorsque le propriétaire du fond servant exerce le droit de passage, il sollicite son seul agrément, la modification de l’assiette de la servitude de passage du fonds dominant enclavé. C’est au propriétaire du fonds servant de supporter les frais de modification de l’assiette de la servitude. En dehors de cette hypothèse, celui qui bénéficie de la servitude de passage doit indemniser le proprio du fonds servant. Article 682 code civil. Indemnité doit être proportionnelle au dommage occasionné. Peut être fixée conventionnellement ou judiciairement. Elle n’est pas préalable ms doit être demandée. Pr cette raison, on ne pourra pas reprocher aux juges du fond d’avoir accordé un droit de passage sans allouer d’indemnités. L’action en indemnité est prescriptible dans le délai du droit commun, ce qui signifie que le proprio du fonds servant ne peut plus la réclamer à l’expiration d’un délai de 30 ans qui commence à courir au jour où le bénéficiaire du passage commence à exercer ce passage. Art 685al2 : précise qu’en dépit de cette prescription, le passage peut être continué. Lorsque la servitude bénéficie également au propriétaire du fonds servant ? Il utilise également le passage. Il est tenu de participer aux frais d’aménagement et d’entretien de la servitude dans la mesure de la communauté d’usage. C’est ce que ns enseigne civ. 3è du 14 nov. 1990.

Extinction de la servitude

Une servitude de passage est toujours susceptible d’extinction et il a toujours été admis que la réunion dans une même main du fonds dominant et du fonds servant entraînait l’extinction de la servitude.

Lorsque la disparition de l’état d’enclave résultait de la construction dune nouvelle voie public ou de l’acquisition par le proprio du fonds dominant dune parcelle limitrophe ayant pour effet de désenclaver le fonds. La servitude subsistait si elle avait établi par un titre (contrat) ou par la division des fonds (vendu une partie du terrain).

La servitude subsistait lorsque son assiette et son mode d’exercice avaient été acquis par le jeu de la prescription trentenaire.

Par la loi du 25/6/1971 qui est venu modifié l’art 685-1 du code fait que désormais en cas de cessation de l’enclave et qq. soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminé le proprio du fonds servant peut a tout moment invoqué l’extinction de la servitude si la déserte du fonds dominant est assuré dans les conditions de l’art 682.

Ceci dit l’extinction de la servitude n’est pas de droit et l’al 2 de l’art 685-1 précise que la disparition du droit de passage résulte d’un accord amiable. Cad il faut vous entendre pour que cette servitude disparaisse sinon la disparition soit constatée par le juge.

B – LES SERVITUDES TENANT A L’EAU

I – La servitude d’égout des toits

Art 681 du code civil : tout proprio doit établir des toit de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur leur terrain ou sur la voie publique. Toutefois, le voisin du fonds inférieur est tenu de les recevoir… cette obligation qui sont faite de recevoir les eaux par ruissellement ne reçoit pas application lorsque le terrain en bordure de la maison est commun à plusieurs comme proprio. Chacun deux peut y déverser les eaux pluviales découlent de son toit.

II – les servitudes du fait de l’homme

Art 686 du CC qui autorise les proprios à établir conventionnellement des servitudes.

Les servitudes établies par le fait de l’homme sont classées par plusieurs catégories.

Le code distingue d’abord les servitudes continues et les servitudes discontinues

Puis les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes.

Une servitude continue lorsque son usage est ou peut être continuelle sans que l’homme est besoin d’intervenir. Art 688 du CC

Une servitude discontinue c celle qui a besoin du fait actuelle de l’homme pour être exercé al2 art 685

Le régime juridique des servitudes est différends en fonction de la servitude d’où l’intérêts de les classer.

Il existe un ppe essentielle une servitude même si elle est conventionnelle ne peut être imposé a un fonds et non a une personne. Le fait quelle ne profite à un fonds, même si le bénéficiaire direct de la servitude est le proprio du fonds dominant cette servitude elle doit avoir une utilité particulière pour l’immeuble, elle ne doit pas être constitué pour le simple agrément personnelle du proprio du fonds.

Un ayant cause a titre particulier cad c une pers qui détient une autre pers, l’auteur du droit un titre particulier. Ex un contrat de vente

Les servitudes sont attachés au fonds elles sont de nature réelle. Ces servitudes bénéficient ou préjudicient selon les cas à ayant cause a titre particulier. La question c’est posée pour les obligations de non concurrence = doc 9 : c une société qui était proprio de 2 immeubles contiguës.

Elle mentionne et la personne qui s’installe elle n’en tient pas compte. En appel, la nullité de la clause qui mentionnait cette intervention. Cette arrêt va être cassé la cour estiment que la clause peut etre utilisé en une servitude établit par le fait de l’homme.

Elle s’établisse de 3 manières différentes :

• par convention (acquisition par titre)
• par prescription
• par destination du père de famille

L’acquisition par titre ou la convention l’art 686 du CC la question relative à la preuve du droit et non du droit en lui-même. C le mode normal dacquisition des servitudes et seul le proprio du fonds servant a qualité pour conclure lacte de servitude.

En revanche, la servitude peut etre acquise au profit du fonds dominant par une pers autre que le proprio pcq cette pers profite au fonds.

Puisque il sagit dune convention, la preuve de la servitude doit en ppe etre rapporté par écrit.

La forme du titre n’est pas réglementé cad kil peut sagir dun acte sous seing privé (signature) ou bien dun acte authentique (recu par un notaire). Il pourrait sagir aussi dun procès verbale de conciliation entre des proprio des fonds cela a été admis en jurisprudence. Arret du 4/11/67 de la 3^ème chambre civile.

Il a été jugé quun contrat de bail passé entre les proprio des fonds dominant et servant et qui évoquent cette servitude. Arret du 9/12/87 de la 3^ème chambre civile.

Si pas décrit ou de titre ou si il existe un commencement de preuve par écrit le recours au présomption et témoignages est admissible. Civ 17/7/65

La preuve dune servitude ne peut etre faite par un aveu extra judiciaire cad or la présence du juge car cet aveu est admissible que pour les questions de faits. Arret du 27/4/88 et Civile 3 7/4/04 kon retrouve au dalloz 2004 sommaire p 2472 obs blandine mallet- bricourt.

La jurisprudence semble admettre quune simple attidu de respect de la servitude prétendu pendant une longue période est de nature à établir l’existence de la servitude décisiondu 8/1/80 de la 3^ème chambre civile.

Cette décision aurait un aveu implicite, cet arret est peu sur notamment pour larret 2004.

La preuve d’une servitude peut aussi résulté au terme à l’art 695.

L’acte recognitif est l’acte par lequel une pers reconnaît l’existence dune situation uridique qui est attesté par un écrit antérieur appelé l’acte primordial. Pour etre efficace, l’acte doit émané du proprio du fonds servant.

1. – les servitudes par prescription

Seule certaines servitudes qui peuvent s’acquérir par prescription.

On ne peut acquérir par prescription que les servitudes continues et apparentes et ces 2 conditions sont cumulatives. Les servitudes non apparentes ne peuvent s’acquérir par prescription.

Today on justifie ces règles par le fait quune servitude discontinue ne pose aucune gene au proprio du fonds servants.

Ces ppes ont qq exceptions. Art 691 al 2 le code ne revient pas sur les situations qui ont été acquises sous l’empire de l’ancien régime.

La presomption selon laquelle lexercice dune servitude discontinu repose sur une simple tolérance avec la servitude du successeur qui revient la charge de la preuve.

Lacquisition dune prescriptiondune servitude suppose que la possession reunisse certaine conditions mais ces conditions ne sont pas précisé dans les textes relatifs du droit commun de la servitude : art 2229 du CC le délai requi pour prescrire une servitude est de 30 ans.

1. – lacquisition par destination du père de famille

Art 693 du CC.

2 conditions doivent etre réunies pour établir cette acquisiton par destination du père de famille.

A lorigine il doit y avoir un fond unique, on parle de la tènement unique c le fonds unique cad appartenant au meme proprio qui a aménagé son terrain de telle facon que si il y avait 2 fonds il y aurait une servitude.

Le fonds doit etre divisé sans que l’aménagement existant se trouve modifier au jour de la division du fonds.

La cause de la division na aucune importance.

Quand ces 2 conditions sont réunies on parle de l’acquisition par destination du père de famille.

Art 692 du CC dispose que la destination du père de famille vaut titre

La doctrine saccorde davoir un procédé de preuve dans lexistence dun titre cad on suppose quo moment de la division du fonds il y a eu une convention tacite entre les parties qui sont a lorigine de cette division serait maintenue sans modification.

La jurisprudence du 22/7/87 de la 3ch civile a préciser que lintention du proprio commun détablir une servitude est exigé par la jurisprudence cad cette attention peut etre apprécié en tenant coompte des circonstances extrinsèques à lacte cad par des éléments postérieurs au partage du fond : Civ 3 du 23/1/81

Si lacte qui opère cette division du fonds unique, sil existe une clause dans cet acte qui détruit cette stipulation il ny aura pas de servitude par destination du père de famille 3^ème chambre civile du 4/5/

Ce mode n’est admis que pour les servitudes apparentes cad celle qui se revelent par un aménagement extérieur visible.

Une servitude apparente discontinue pouvait etre acquise par destination du père de famille pcq il y a un pb de lecture combiné de l’art 692 et l’ar 694 du code.

L’art 692 dispose que la destination du père de famille vaut tire à l’égard des servitudes continues et apparentes : en revanche l’art 694 ne vise que l’apparence de la servitude il ne parle pas de la continuité. La jurisprudence a répondu a la question et a précisé le domaine respectif de chaque texte. Elle dit soit l’acte de division produit par celui qui revendique la servitude ne contient aucune énonciation relative a celle-ci dans ce cas c l’art 694 qui s’applique et donc la seule exigence sera que la servitude soit apparente.

L’acte de division ne peut être produit alors dans ce cas l’intention d’établir une servitude ne peut être déduite que du caractère continu et apparente de l’aménagement du terrain afin que l’on puisse supposer l’établissement dune simple tolérance.

1. les conditions d’exercice des servitudes du fait de l’homme.

Les servitudes constitués par titre ce sont des stipulations de l’acte règlent le mode d’exercice.

1. les conditions de la servitude acquises par prescription

C la possession qui va fixer la nature et l’étendue de la servitude cad c la façon dont la servitude a été exercée, possédée.

1. lorsque la servitude est établie par destination du père de famille

Sa nature et son étendue sont déterminées d’après l’intention du propriétaire originel telle qu’elle résulte de l’état de fait créé.

Le bénéficiaire de la servitude doit pouvoir en user disposer de tous les accessoires nécessaires.

Art 696 al 1

Dans ce cas, l’existence de la servitude accessoire na pas a être établie par un titre distinct, il suffit que la servitude ppale existe (civ3, 7 mai 86). Cette solution généralisée a tous les accessoires d’une servitude.

Art 697 dispose que celui auquel est du une servitude a droit de faire tout ouvrages nec Pour en user et en conserver cad les frais qui sont nec a l’usage doivent être a la charge du proprio du fonds dominant sauf convention contraire.

Il a été jugé que le proprio du fond servant devait contribuer au frais d’entretien et de réparation des lors qu’il use aussi la servitude.

Arrêt de la 3 chambre civile, 22 mars 1989, c la communauté d’usage.

Le bénéficiaire de la servitude ne peut puiser de celle-ci que la condition de ne pas l’aggraver

(Art 702)

Ex : déplacer/ étendue l’assiette du passage

Cette règle renvoie au ppe de la fixité de la servitude.

Modifier ce n’est pas nécessairement aggravé. Les modifications peuvent être parfaitement licite. Civ. 3, 16 décembre 1970 cad une querelle de voisin autour dune servitude de passage.

Si on substitue les servitudes continus a une servitude discontinue a été reconnu comme caractérisant une aggravation de la servitude. Arrêt de la 1^ère ch. Civil, 29 février 1960.

Le droit du proprio du fonds dominant celui qui bénéficie de la servitude est protégé par une action pétitoire c une action qui met en cause un droit réel immobilier. Les actions pétitoires s’opposent aux actions possessoires. Il y a une différence essentielle à connaître. L’objet de l’action pétitoire c que l’on reconnaisse le droit réel de la servitude.

L’action pétitoire appartient qu’au proprio du fonds dominant cad si on est locataire on ne peut pas exercer cette action.

(Civ. 3, du 2 mars 1983)

La simple possession de la servitude est également protégé mais il faut dans le cadre de la protection il faudra distinguer selon la nature de la servitude pcq la protection possessoire n’est accordée que pour les servitudes qui sont susceptible d’acquisition par prescription. Pcq la possession est une condition de la prescription.

Les servitudes qui ne peuvent pas être acquise par prescription (discontinues ou non apparente) ne pourront pas être protégé par les actions possessoires. Avec toute fois des tempéraments. C possible malgré tout lorsque la servitude établie par un titre ou lorsqu’elle est établie par la loi, ou par destination du père de famille lorsque le titre est produit.

De son coté, le proprio du fonds servant ne peut rien faire qui tendent à diminuer l’usage ou a le rendre plus incommode.

Art 701 on en déduit que le proprio agit de façon passive.

A titre de sanction, il devra supporter et le coût les travaux qui sont devenus nécessaire pour l’exercice de la servitude (civ 3, 8 juin 1982)

Le proprio du fonds servant peut offrir au proprio du fonds dominant, un endroit aussi commode pour l’exercice de ces droit (art 700 al 3)

Les conditions d’onérosité et de commodité sont cumulatives.

(Civ. 3, 24 mars 1982)

Si les 2 conditions sont réunies, le proprio du fonds dominant ne peut pas refuser la 2^ème assignation (art 701 al3). Les frais sont à la charge du proprio du fonds servant.

1. d) l’extinction des servitudes

Art 703 à 707

3 causes de l’extinction des servitudes du fait de l’homme :

• impossibilité d’exercice,
• réunion des 2 fonds dans une même main,
• le none usage trentenaire

Il faut en ajouter 3 autres :

• renonciation a la servitude,
• la convention extinctive,
• la perte de l’un des fonds.

• IMPOSSIBILITE DEXERCICE art 703

Mais l’art 704 prévoit que la servitude revit si les choses sont rétablies de manière que l’on puisse en user

QUESTION DE LINUTILITE DE LA SERVITUDE ENTRAINE – T –ELLE SON EXTINCTION ?

Elle persiste car l’art 703 ne prévoit que l’impossibilité et pas l’inutilité. Civ. 3, 3 novembre 1981.

• LA QUESTION DE LA REUNION DES 2 FONDS DANS UNE MEME MAIN

ART 705 du CC

Pour que la confusion se produise il faut que la propriété des 2 fonds soit réunie sur une même tête.

Cad qu’il n’y aurait pas de confusion si l’un des proprios dispose d’un droit personnel sur l’autre fonds.

De nouveau, l’extinction de la servitude n’est pas toujours définitive cad cette servitude revivrait si l’acte en vertu duquel la confusion s’est réalisée se trouve rétroactivement anéanti.

En revanche, si la confusion cesse pour une cause n’ayant pas d’effet rétroactif. Ex : si on revend au proprio initiale alors la servitude ne revivra pas.

• LA PRESCRIPTION EXTINCTIVE c le non usage pendant 30 ans

Toutes les servitudes du fait de l’homme sont susceptibles d’extinction par non usage. En revanche, la prescription extinctive ne s’applique pas à la servitude naturelle et légale.

Le none usage doit durer pendant 30 ans. Le point de départ de la servitude sera différent selon qu’il s’agit dune servitude discontinue ou continue.

Une servitude discontinue est fixée au jour ou le bénéficiaire a cessé de jouir de la servitude. C o proprio du fonds dominant de prouver qu’il a usé depuis au moins de 30 ans la servitude, arrêt civ 3, 27 juin 1987.

Les servitudes continues, le point de départ de la prescription est fixé à la date ou est intervenu l’acte ou le fait qu’il met obstacle à l’exercice de la servitude.

Ex : condamnation dune porte

• RENONCIATION

La renonciation n’est pas propre à la servitude.

Une renonciation a une servitude ne se présume pas elle doit se résulter d’acte non équivoque mais elle peut être simplement tacite.

• LA CONVENTION EXTINTIVE

ART 1134

On ne peut pas revenir sur notre parole mais on peut décider que la servitude peut être supprimé par contrat.

• LA PERTE DUN FONDS

C la perte juridique de l’un des fonds.

Par l’intermédiaire d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Les biens du domaine public ne sont plus susceptibles de servitude.

B DES SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE

Il s’agit dune servitude qui grèvent d’un fonds dans l’intérêt général.

La servitude est attachée à un fonds

Arrêt Civ. 3, 24 mai 2000

Ses servitudes sont établies par la loi et leurs nombres ne cessent de croître d’utilité publique.

• 2 LES RESTRICTIONS TENANT AU RAPPORT DE VOISINAGE

Elles sont au nombre de 2 qui sont :

• un proprio ne peut pas abuser de son droit au détriment d’autrui,
• le proprio ne doit pas causer à ses voisins de troubles anormaux.

A LABUS DE DROIT

Apparu au 19^ème siècle.

2 points de vue existaient :

• il n’est pas possible d’abuser de son droit,
• on peut utiliser de façon malveillante notre droit et ne plus être dans notre D.

La discussion commence et la réponse va être donné par la jurisprudence qui va estimer que le droit de propriété est susceptible d’abus depuis la deuxième moitié du 19^ème s. Arrêt de la Cour de Colmar du 2 mai 1855 avec l’application dune théorie selon laquelle celui qui abuse de son droit elle devra réparer le dommage qui résulte de cet appui.

Affaire Clément BAYARD, ch. des requêtes du 3 août 1915

La jurisprudence ne s’est jamais démentie.

3 critères sont possibles :

• psychologique : repose sur l’intention de nuire,
• économie résulte du dommage excessif qui est causé a autrui.
• Sociale : l’abus se serait l’exercice anti social de son droit cad détourner le droit de son objet. Décision du tribunal de Campienne du 9 février 1913 qui dit : « le droit de propriété n’étant comme tous droit une faculté accordé a l’homme vivant en société se trouve forcément limité dans l’usage qu’en peut faire son titulaire par les devoirs sociaux de celui – ci tenu en particulier de ne pas l’exercer en vue d’un but autre que celui pour lequel il a été reconnu par le législateur notamment en vue de causer un préjudice a autrui ». la jurisprudence de la Cour de cassation retient le 1^er critère en nous disant que l’abus n’est caractérisé que pour l’intention de nuire a autrui sans utilité pour soi même. Art 1382. Cette théorie aura un domaine plus large que celui du droit de propriété. La théorie va être concurrencé par les troubles du voisinage.

B LES TROUBLES DU VOISINAGE

1 LE FONDEMENT JURIDIQUE

Art 1382 : faute commise pour que responsabilité soit engagée

On ne peut pas reprocher de faute au voisinage

Doc 11 séance 3 et 4

La jurisprudence a obligé a l’auteur du trouble a réparer les csq dommageable c elle qui a crée de toute pièce la nature des troubles du voisinage.

La cour de cassation a érigé en ppe générale du droit la règle quelle a réglé selon laquelle Nul ne doit causer a autrui un trouble anormal du voisinage civ 2,19 novembre 1986.

La cour de cassation vise ce ppe entant que telle civ 3, 11 mai 2000, doc 12 de la séance 3 et 4. L’auteur de la nuisance est tenu de réparer le dommage.

Elle ne s’applique pas seulement au rapport né du droit de propriété. La seule condition positive exigée par la jurisprudence est que le trouble excède notablement les inconvénients normaux de voisinage cad le caractère anormal du trouble qui ouvre le droit a réparation.

La jurisprudence a précisé que la faute de l’auteur du trouble anormal n’est pas une condition de sa responsabilité, arrêt civ. 2, 3 janvier 1969.

On en déduit que réciproquement les vocations par l’auteur du trouble de l’absence de faute seraient inopérante cad on ne pas se défendre.

Au départ, on a fait reposer cette théorie sur la faute civile cad l’art 1382 du Code.

Notamment la jurisprudence admet que le locataire par un arrêt de la civ. 2 du 17 mars 2005 doc 14

La jurisprudence va aller encore plus loin en condamnant des personnes qui ne sont que les auteurs indirects du trouble.

On a trouvé un nouveau fondement cad la responsabilité objective kan il y a une responsabilité sans faute, loi BADINDAIRE régime sur les accidents en réparant la victime par le système des assurances.

Cette responsabilités est fondée sur le risque profit ou le risque crée de l’activité dommageable doit réparer les dommages qui la causé.

Rapport entre 2 fonds comme une servitude, NITCHALEUR, cette conception a été mis en avant par la jurisprudence, civ 2, 28 juin 1995. Cet arrêt met en avant cette théorie, une propriétaire même si elle ne réside pas sur son fonds est recevable a demandé qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d’un fonds voisins.

Cette théorie est élaborée pour protéger la propriété ce qui dénote bien la conception réelle.

Ce fondement permet d’expliquer la raison pour laquelle le locataire d’un fonds peut invoquer cette théorie cela explique la raison pour laquelle qu’un entrepreneur condamné solitaire avec un autre entrepreneur plus invocation de la théorie par proprio ne résidant pas sur le fonds.

2 LE CARACTERE ANORMAL DU TROUBLE

C une question de fait par csq les juges du fonds vont l’apprécier. Arrêt civ 3, 4 janvier 1990.

Ceci dit qq décision au nivo de cour de cassation opèrent une certain contrôle sur le caractère, l’appréciation, dans le domaine de la privation de vue consécutive à des opérations de construction.

La réparation du trouble peut prendre plusieurs formes cad :

• réduire le volume sonore excessif cela peut conduire a l’installation d’un nouvel appareil plus approprier. Si cette solution est impossible. Le mode de réparation est effectué par les juges du fonds. Art L122-16 dans le Code de la construction qui dispose que les dommages causés aux habitants dans un bâtiments par des nuisances dus à des activités agricoles, industrielles, artisanale ou commerciale n’entraînent pas dont à réparation lorsque le permis de construire a faire en bâtiment exposé aux nuisance a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise à bail est établie postérieurement à l’existence des activités les occasionnant des lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et quelle se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

SS2 EXCLUSIVISTE DU DROIT DE PROPRIETE ET DU DROIT DEXPLOITATION : FRUCTUS

On qualifie ce droit exclusif de droit de jouissance. Le droit de jouissance c le droit de faire de percevoir les fruits de son bien.

Ce droit se présente sous un aspect positif et un aspect négatif.

Le proprio peut faire fructifier son bien inversement il a le droit de ne pas l’exploiter.

• 1 DROIT EXCLUSIF DE FAIRE FRUCTIFIER SON BIEN

La question du droit de jouissance s’est posée dans la question de limage des biens. La question c de savoir si le droit de jouissance est ce que le droit de jouissance permet de s’opposer a la reproduction photographique notamment des biens à des fins commerciales ?

Arrêt de ppe du 10 mars 1999, cette question va être réglé par cet arrêt.

LES FAITS D’ESPECE

Le proprio peut s’opposer à la reproduction de son bien. La carte postale représentant un IM célèbre, la Cour d’Appel ne fait pas droit à sa demande. La Cour de Cassation va censurer la décision de la Cour d’Appel en visant l’art 544 du CC. Elle va énoncer que le proprio à seul le droit d’exploiter son bien sous quelques formes que ce soit. L’exploitation du bien sous la forme de photo porte atteinte o droit de jouissance du proprio. Le proprio commettrait un ABUS si il faisait obstacle à l’utilisation de l’image à des fins purement artistique, culturelle ou d’information du public. Le régime de l’image des biens va être précisé par la Cour de Cassation.

Arrêt du 2 mai 2001, la 1^ère ch. Civile va rappeler la solution posée en 1999. En précisant que pour l’exploitation du bien soit interdit, il faut qu’elle constitue un trouble au droit d’usage ou au droit de jouissance du proprio. Se faisant, l’exploitation en elle – même ne contrevient pas au droit de jouissance.

L’arrêt 99 montre bien que la jurisprudence fait conciliation des intérêts propriétaire du bien et des auteurs de la représentation. Réflexion législative est envisagée.

En 2003, on va faire une proposition de loi. C toujours la jurisprudence qui règle cette question. Pour décider que le droit à l’image ne constitue pas un attribut du F de la propriété.

L’Assemblée plénière se prononce sur cette question par un arrêt du 7 mai 2004, elle va décider que « le proprio d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle – ci mais il peut toute fois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal. »

La Cour de Cassation nie l’existence d’un droit à l’image des biens en condamnant leur rattachement de l’image à la propriété.

On peut comprendre que le proprio dispose extirper un droit exclusif sur l’image du bien. Par csq, un droit exclusif sur l’image du bien donc la question ne se pose pas.

La question qu’il se pose et celle de la détermination de l’existence d’un trouble anormal.

La doctrine estime que pcq la décision de l’Assemblée plénière a détachée la question de l’image des biens que celle du droit de propriété cela exclurais le droit de jouissance.

Cette vision des choses semble être confirmé par un arrêt de la 1^ère chambre civile du 5 juillet 2005.

La cour invoque une perturbation de la tranquillité et de l’intimité.

Le proprio veut seul exploiter son bien et s’opposer à toute atteinte à son intégrité sous qq formes que ce soit.

Dans le domaine immobilier, le pp de l’exclusivisme signifie que le proprio peut interdire tout passage sur sont terrain et toue immixtion sur son fonds.

Un proprio peut réclamer des droit et Intérêts à celui qui stationne sur son chemin ou passe sur son terrain même si ce terrain n’est pas clôture, arrêt de la chambre civile du 13 décembre 1893. Que se passe t-il si on construit sur un terrain voisin en empiétant ?

Le proprio du terrain est en droit d’obtenir la démolition de la construction peu importe le préjudice subit ou la bonne ou la mauvaise fois du constructeur. (civ 3 du 29 février 1984).

La solution est dans l’art 545 du CC, l’art selon lequel : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour une cause d’utilité publique ».

La Cour de Cassation a précisé en la matière qu’il ne s’agissait pas d’un abus mais c une atteinte à l’intégrité du droit de l’autre personne.

Il existe des exceptions sont nombreuses :

• il est tout à fait possible pour le propriétaire de modifier l’exploitation primitive de son bien. EX : un propriétaire agricole.
• De la même façon, les loyers sont fixés.

• 2 LE DROIT EXCLUSIF DE NE PAS FAIRE FRUCTIFIER SON BIEN

On a le droit de laisser notre bien improductif cad à l’abandon. En théorie, aucune disposition légale n’impose une mise en valeur.

Il y a un certain nombre de dérogation à faire.

EX : le tiers peut être substituer o proprio en vue de mettre en valeur le sol.

C le cas en matière de mine, art 7 du Code Minier, les travaux de recherche sont autorisé par le proprio de la surface. Si le proprio s’y oppose, on pourra les entreprendre avec une autorisation ministérielle. Si une mine est découverte sur notre terrain, elle échappe à l’emprise du proprio du sol.

C le cas en matière de carrières. Il faut obtenir une autorisation administrative pour le faire. On a la sanction par un défaut de mise en valeur.

Loi 1998 pour une mise en valeur locative cad le droit au logement.

Ss3 PERPETUITE DU DROIT DE PROPRIETE ET DU DROIT DE DISPOSER DE LA PROPRIETE (ABUSUS)

La propriété ne se perd par un non usage.

L’art 2262 du CC qui semble faire obstacle à une revendication tardive.

La Cour de Cassation décide que ce texte ne s’applique pas à l’action en revendication intenter par le proprio de son IM par un arrêt de la chambre des requêtes du 12 juillet 1905.

La possession prolongée permet d’acquérir à certaine condition, la propriété d’un IM.

Il y a des contradictions.

La règle de l’imprescriptibilité du droit de propriété ne trouve à s’appliquer que dans l’hypothèse ou pers ne peut justifier d’une possession prolongée permettant d’acquérir la propriété par prescription.

Si la propriété est perpétuelle tout les droit réelle portant sur un bien ne le sont pas nécessairement. Lorsque qu’on parle de droit réel, on parle du droit réel démembrer comme l’usufruit.

Les droit réel accessoires peuvent également être temporaire.

Ex : arrêt civ. 3 du 22 mars 1989 ou la Cour de Cassation a juger que la stipulation d’une servitude temporaire est licite.

Par csq, une servitude de conventionnelle de passage s’éteint dès lors que l’une des conditions prévues dans une stipulation (clause) du contrat a disparu.

Le caractère perpétuel du droit de la propriété n’exclut pas que la propriété ne puisse être perdu.

EX : art 544 du CC (disposer c la perdre).

Le proprio peut disposer juridiquement de son bien, il peut le vendre, le donner et il peut aussi consentir sur ce bien, une sûreté réelle (hypothèque) ou le donner en gage si c un M.

Le droit de disposer du bien peut cependant être restreint conventionnelle dans certaines limites par l’intermédiaire des clauses d’inaliénabilités par l’art 544 du CC.

La loi interdit de stipuler des clauses dans lesquelles on prohibe à une personne d’inaliénabilité le bien dans les actes à titre gratuite (donation).

Art 900-1 du CC qui consacrait ce que a dit la jurisprudence à la fin du 19^ème siècle.

Les actes à titre onéreux (contrat), la doctrine reconnaissent que les clauses de l’inaliénabilité stipule dans ces actes sont valables à la même condition que celle de l’art 900 – 1.

Sauf que le régime prévu à l’art 900-1 ne peut pas s’appliquer aux actes à titre onéreux.

Le régime diffère c que un juge ne pourrait pas s’opposer à ce type de clause si elle se trouve dans un acte à titre onéreux.

Ce ppe de l’interdiction des clauses d’inaliénabilité perpétuelle comporte une exception.

En effet, une clause d’inaliénabilité perpétuelle sans limitation de durée au profit d’une fondation, arrêt civil 1^ère du 19 octobre 1965 pcqu’une fondation à vocation à la perpétuité.

S2 LORGANISATION DU DROIT DE PROPRIETE

Qui est le titulaire du droit de propriété et comment s’organisent les différents titulaires ?

SS1 LA PROPRIETE INDIVIDUELLE

La propriété a été collective avant de se manifester en tant qu’individuelle.

A Rome, la propriété était individuelle.

A partir du 6^ème siècle, la propriété va être soumise à un régime nouveau. On a des contrats qui conférait des Droit à des pers qui s’occupait des fonds et avait des droit illimité dans la durée cad des droit perpétuelles de chaque coté.

Celui qui tenait ce fonds avait un droit de jouissance. L’étendue de ces droit va croître et on va estimer qu’il est le proprio par 2 domaines :

• utile, le tenancier,
• éminent, le seigneur.

Le droit du seigneur va s’amenuiser car il y avait des redevances qui était payé au seigneur. Ce système va être critiqué à la veille de la Révolution. Depuis 1789, la propriété est pleine et entière.

La grande majorité des règles trouvées dans le code permet de ne pas revenir au système féodal.

Les règles actuelles du droit de propriété peuvent permettre le retour. Ex : le bail.

La Cour de Cassation en 1929 a proclamé la nullité absolu d’un bail perpétuelle existe une certaine perception. Ex : les baux amphithéotique c pendant 99 ans.

Dans le code de 1804, la propriété foncière unitaire individuelle mais on a noté un certain nombre d’atténuation à ce ppe : la propriété peut aussi être collective.

SS2 LES PROPRIETES COLLECTIVES

Sont au nombre de 2 :

• les propriétés mobilières,
• les propriétés mobilières et immobilières.

• 1 LA MITOYENNETE DES CLOTURES

C la Cour de Cassation qui a rattaché la mitoyenneté à la propriété collective.

Arrêt civ 3 du 19 février 1985 ou elle a jugé que la mitoyenneté constitue un droit de propriété indivisible.

La définition est de la doctrine : « une clôture est mitoyenne quand elle appartient indivisément au propriétaire des 2 fonds qu’elle sépare » cad la clôture est établit sur une ligne dévissoir et va appartenir au 2 pers.

La mitoyenneté par le code napoléonien ce la concerne que les murs et les fosses.

Depuis 1881 et la modification de l’art 666 : « le régime de la mitoyenneté s’applique au autres formes de clôtures comme les haies et les barrières ».

La question de l’acquisition et preuve de la mitoyenneté.

A L’ACQUISITION DES PREUVES DE LA MITOYENNETE

Il existe 2 types d’acquisition de la mitoyenneté :

• volontaire (AV),
• forcée (AF)

l’AV résulte d’une convention entre propriétaire voisin lors de l’édification du mur soit ultérieurement. Si convention il y a elle doit etre publié à la conservation des hypothèques car ce mode d’AV porte sur un droit réel soumis à publicité obligatoire.

Les modes d’AF sont au nombre de 2 :

• la prescription acquisitive
• la session forcée

a LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE

C un adossement d’une construction contre le mur constitue une voie de fait (un acte interdit). Si l’auteur de la voie de fait refuse d’obtempérer le proprio du mur privatif peut à titre tout à faire exceptionnelle le contraindre à acquérir la mitoyenneté du mur à titre de sanction.

La jurisprudence est constante sur ce point. Si le proprio du mur privatif reste passif, le voisin pourra acquérir la mitoyenneté par le jeu de la prescription trentenaire.

Cette acquisition est soumise au droit commun. Cad des actes de possession suffisamment caractéristique doit être accomplies.

b LA SESSION FORCEE

Ce domaine est donné par l’art 661 du CC qui dispose que « tout proprio joignant un mur à la faculté de la rendre mitoyen en tout ou partie ».

Le proprio veut le rendre mitoyen et on peut assimiler cette session par expropriation pour cause d’utiliter privée c une commodité de langage.

Ni les fosses ni les haies sont concernés.

La question a posé des difficultés.

Si on considère les ppes relatifs à l’accession (mode d’acquisition d’une propriété d’une chose) qui s’incorpore à une autre chose. En vertu des ppes relatifs l’accession, le proprio du fond qui subi l’empiétement devrait pouvoir en obtenir la démolition.

L’art 663 du CC : « chacun peut contraindre son voisin dans les villes et les faubourgs à contribuer au construction et réparation de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardin ».

La démolition ne devrait donc pas pouvoir être ordonné dans ce cas puisque cette clôture fait séparation de la maison. La démolition de devrait pas être ordonner dans ce cas si on adhère à ce ppe. Si le proprio du fond sur lequel empiète le mur doit donc le conserver. Est-ce que ce mur doit devenir mitoyen ?

Si ce mur peut être mitoyen dès l’origine ou si telle n’est pas le cas.

La question s’est posée.

Civ 3 de l’arrêt du 9 juillet 1984 par la Cour de Cassation a estimé que les proprios d’un fonds qui avait construit un mur séparatif dont l’assise empiète sur le terrain du voisin n’acquérait pas la mitoyenneté, le mur demeurant privatif. Si le mur reste privatif, la partie assise sur le fonds contiguë est acquise aux voisins cad l’acquisition de la mitoyenneté ne peut donc intervenir qu’au moment de la construction du mur et non une fois celui-ci achever.

La 3^ème chambre civile dans un arrêt du 30 juin 1996 par confirmation en rappelant que le constructeur d’un mur séparatif ne peut contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté.

c LES CONDITIONS DE LA SESSION FORCEE (SF)

La SF suppose que l’un des proprios voisins est édifier juste à la limite divisoire des 2 fonds, d’un mur par csq privatif mais en même tps il sépare les 2 fonds contiguë donc profite au 2 personnes.

Si le mur est édifié en retrait on ne devait pas avoir de SF. Mais là, elle peut intervenir sauf si le mur est grevé d’une servitude incompatible avec la mitoyenneté.

Le droit d’exiger la session de la mitoyenneté appartient à l’art 661 au proprio cad aux proprios du fonds voisins ou celui qui a sur le fonds voisins, un droit réel (on va au delà de la notion du proprio) soit l’usufruitier ou qui bénéficie d’un bail de très longue durée. (Amphithéotique) mais il n’appartient pas à celui que bénéficie à une droit personnel comme le locataire.

L’exercice de ce droit n’a pas à être justifié par son titulaire et il peut être partiel cad que il y aura acquisition sur une partie du mur.

Le consentement du proprio du mur privatif n’est pas exigé si il refuse, on demandera au juge de constater la session.

d LES EFFETS SPECIFIQUES DE LA SF

Il réponde à la double nature de la SF

• une vente,
• une expropriation

Pas d’application qui régisse la vente car c une SF pour l’application de la vente.

C l’art 653 et suivant du CC qui vont s’appliqué pour autant il n’y aura pas de garantie sur les vices de construction du mur ainsi que les prix ne seront pas déterminé comme une vente librement consenti.

2 LA PREUVE DE LA MITOYENNETE

Cette preuve, on peut la rapporté par Titre ou par la Possession prolongé (prescription acquisitive)

Le pb pour les titres c que très souvent les titres de propriété ne distingue pas le statut d’un mur.

Le code a énoncé pour ces oublis fréquents, des présemptions de mitoyenneté, art 653 et suivant du code et des présemptions de non mitoyenneté, art 666. (PNM)

Les PNM ne sont pas limitative. Il faut penser au usage locaux et les inscriptions des titres sur les actes de vente des voisins.

B LE REGIME JURIDIQUE DE LA MITOYENNETE

Il faut regarder la nature de la clôture.

1 LES MURS

Chaque proprio peut faire bâtir contre le mur à condition de ne pas compromettre la solidité de ce mur.

Pour éviter les litiges inutiles, la loi impose à chaque co-proprio qui veut faire des travaux d’adossements de solliciter préalablement le consentement du co-proprio ou de recourir à un expert pour que les travaux ne cause aucun dommage, art 662 du CC.

L’exhaussement (augmentation de la hauteur du mur), l’art 658 autorise à tout proprio à la condition que celui que procède à l’augmentation de la hauteur du mur paye seul les frais de construction et d’entretien tout en indemnisant l’autre co-proprio pour les dépenses rendu nécessaire pour cet exhaussement. Celui qui n’a pas participé à la construction aura ultérieurement acquérir la mitoyenneté de l’exhaussement.

Les plantations peuvent être adossé au mur en espalier mais jusqu’à son arrêt (sa crête) du mur. Chaque co-proprio peut concéder à un droit d’affichage sur le mur.

Les fenêtres et les ouvertures ne peuvent être pratiqué sans le consentement de l’autre proprio.

Les frais de réparations et de construction du mur sont à la charge des co-proprios dans la mesure de leurs droit respectifs, art 655 cad un mur peut être pour partie privatif et pour partie mitoyen.

A ce propos, la Cour de Cassation a précisé que le proprio d’un mur mitoyen supporte seul les frais de réparation du mur lorsque les travaux sont rendus nécessaire par son fait, civ 3 du 21 décembre 1988.

2 LES CLOTURES

Art 669 quand coloture mitoyenne est une haie, précise chaque co-proprio a le Droit a la moitié des fruits et de ses produits.

Les arbres plantés sur la ligne séparative.

Ils sont réputés comme mitoyen, le code nous indique ce qui se passe, ils sont partagés par moitié c l’art 670 du CC.

Au terme de l’art 668 al 2 du CC chaque co-proprio peut détruire la haie jusqu’à la limite de sa propriété mais possibilité de destruction a charge pour le proprio de construire un mur sur cette limite.

Pour les fossés :

« mutatis nutendis » en changeant les choses qui doivent être changés, les règles applicable sont les mêmes. Lorsque le fossé sert à l’écoulement des eaux sa destination ne peut être modifiées.

C LEXTINCTION DE LA MITOYENNETE

Ne se perd pas par le non usage, civ 3 arret du 19 février 1985. elle se perd pour 3 causes :

• la distance d’un contrat
• une expropriation
• l’abandon

le Contrat :

La mitoyenneté s’éteigne par l’intermédiaire dune session a titre gratuit ou a titre onéreux au profit de l’un des co-proprio. Cela reste une hypothèse d’école.

Le cas de l’expropriation

Les règles de l’expropriation relève du droit public et non du droit privée.

L’abandon

Art 656 et 657 du CC.

Art 656 qui est un article qui s’intéresse à la mitoyenneté des murs.

La règle est simple mais elle a été interprété très largement par la Cour de Cassation qui a jugé que dans un arrêt du 20 décembre 1989 civ. 3: « la faculté d’abandon ne peut être exercé par l’un des propriétaires lorsqu’il retire du mur litigieux un avantage particulier ». il n’est donc pas nécessaire que le mur mitoyen soutienne en totalité un bâtiment, il ne peut le soutenir qu’en partie.

Art 657 concerne les autres clôtures mitoyennes. Les charges de la mitoyenneté sont supérieur à l’utilité de celle-ci.

En dehors de ses dispositions de la loi, la jurisprudence a refusé au co-proprio l’exercice de se droit d’abandon lorsque les dépenses de réparation ou de construction relative a la clôture mitoyenne sont rendus nécessaire par le fait qui souhaite l’abandonner. Décider par la civ. 3 du 23 novembre 1976.

Si l’abandon est possible, il sera partiel ou total. Dans tout les cas, l’abandon doit etre constaté par acte notarié pour les besoins de la publicité foncière. Quand au effets, le proprio qui renonce a son droit ne peut utiliser le mur.

L’abandon de la mitoyenneté n’interdit pas l’acquisition ultérieur si l’utilité s’en fait sentir dans l’art 675 du CC.

• 2 L’INDIVISION

Définition du professeur ZENATTI :

L’indivision est la situation de plusieurs pers ayant la propriété d’un même bien. L’indivision désigne la pluralité de droit de propriété s’exerçant sur un objet unique.

L’indivision est synonyme de copropriété. Elle concerne toutes les formes de co-propriété, lorsque ses formes ne sont pas organisées. Elle peut avoir pour objet le droit de propriété mais l’indivision peut avoir aussi comme objet les démembrement de la propriété cad c la nu propriété et l’usufruit. le droit d’usage et le droit d’habitation font partie de la division art 673-1 du CC.

On peut classer ses sources d’indivision en 2 catégories :

• subi
• volontaire

L’indivision subi, on va rangé les situations qui sont né d’une ouverture dune succession et on va parlé d’une indivision successorale. On range les situations qui sont nés de la dissolution d’un régime matrimonial communautaire. (divorce) cela s’appelle aussi un indivision post communautaire.

L’indivision volontaire correspond notamment à la situation des époux qui sont mariés sous le régime de la séparation des biens. EX : Si on achète un bien tous les 2. cette situation existe également lorsque plusieurs personne acquiert en commun un bien qui sera soumis au régime de l’indivision. Arrêt de la civ 1 du 17 janvier 1995 qui est le doc 2 (fiche n°6).

Le bien sera soumis au régime de l’indivision si telle est la volonté de ses acquisiteurs, civ 1 du 27 mai 1986.

L’indivision peut concerner un bien seul mais elle peut aussi concerné une universalité de bien. EX : parent mariés sur le régime de la séparation des biens. Le père meurt donc juste nécessaire d’universalité des biens

Il y a aucune division a faire selon la nature de l’objet qui soumis au régime de l’indivision

En 1804, la nature de l’indivision dans l’esprit du législateur c’était son caractère provisoire. Le code ne s’est pas préoccupé de donner un statut, art 815 qui disposait que « nul ne pourrait être contraint de rester a l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. »

L’indivision volontaire est pour une durée de 5 ans. Ces règles on t été modifié ultérieurement. Il existe des cas des maintiens forcées de l’individu.

Depuis 1976, il existe un statut par 2 régimes de l’institutions qui organise en sinspirant de la dualité des sources. L’indivision en générale (subi) et dans les art 673-1 et suivant c l’indivision volontaire.

A LINDIVISION SUBI

Le ppe selon lequel l’indivision temporaire est maintenu par des exceptions.

I LA PORTEE DE LA REGLE SELON LAQUELLE LINDIVISION RESTE UN ETAT PRECAIRE

En 1976, le législateur a décidé qu’il maintenait ce ppe de l’indivision d’un état précaire.

Il est apparu que dans certains cas, il vaut mieux maintenir lindivision par licitation.

a LE MAINTIEN FORCEE DANS LINDIVISION

il résulte d’un décision judiciaire cad un sursis au partage et il est possible que dans les cas qui sont énuméré dans la loi.

Un indivisaire qui veut demandé dans l’indivision pour une durée de 2 années au plus si le partage immédiat risque de porter atteinte de la valeur des biens indivisible.C’est pas renouvelable d’après la doctrine sauf si le délai prévu était inférieur en tenu mais prévue par la loi

Art 815 ou on envisage le maintien forcée dans l’indivision des exploitations agricole constituant une unité économique dont la mise en valeur était assurée par le défunt. Le maintien forcée dans la structure locale de l’indivision, des meubles meublants et dans le local professionnel utilisé par le défunt ou par le conjoint.

Les bénéficiaires de ce droit au maintien sont limitativement énumérés par lart 815-1.

Si le défunt laisse des descendants mineurs, la demande de maintien forcée peut etre formé par le conjoint survivant ou le représentant légal du mineur.

A defaut de descendant mineur, le conjoint survivant (époux ou épouse) bénéficie a certaines conditions du maintien forcée dans l’indivision.

b LA SORTIE DE L’INDIVISION SANS PROVOQUER LE PARTAGE

Le droit connaît 2 techniques :

• consiste pour un co-indivisaire à aliéner non pas la chose sur laquelle porte l’indivision mais cela part de l’indivision de la fraction abstraite de ces Droits sur la chose.
• Elle permet à l’indivisaire de sortir de l’indivision par le biais d’un partage partielle. C une innovation de la loi 1976 et c un technique qui porte le nom de l’attribution éliminatoire ou l’apportionnement d’indivisaire

1 LA CESSION

La cession est libre. Etant précisé que les co-indivisaire dispose d’un Droit de préemption légale cad la faculté d’acquérir cette fraction de préférence à un autre.

Lorsque qu’il s’agit dune cession volontaire a titre onéreux à une personne étrangère a cette division qui s’agit de cession de toute ou partie de l’indivisaire (pour éviter qu’un tiers simice dans l’indivision)

Ce droit de préemption est générale il se limite pas à l’indivision d’origine successoral dans un arrêt du 23 avril 1985, civ.1.

Le co-indivisaire cédant (le vendeur), il doit notifier au autres indivisaire le projet de cession, le projet doit comporter des indications kan au conditions de la cession et kan de la personne du bénéficiaire. Art 815-14

Les co-indivisaires dispose d’un délai de un mois à compter de la modification pour faire connaître aux cédants leurs décisions de se substituer au tiers.

Si plusieurs indivisaire souhaitent se substituer, dans cette hypothèse, chaque coi-indivisaire sera réputé d’acquérir chacun en proportion de leur indivision. Le 5 juin 1984 civ. 1, la cour de cassation a jugé que l’indivisaire qui a notifié au co-indivisaire le projet de cession peut renoncer à son projet en dépit dune manifestation de volonté d’exercer son droit de présemption donc le projet de cession ne vaut pas d’offre de vente.

Si il vend, la notification de l’acceptation du projet par acte extrajudiciaire (en dehors) du ou des bénéficiaires de droit de préemption vaut vente.

Celui qui exerce le droit de préemption (le substitué) est tenu de toute les droit et d’obligation de l’acquéreur évincé. Civ 1, 26 mars 1996.

Les membre de lindivision dispose d’une vente aux enchères (adjudication) de tout ou parti des droit dun indivisaire dispose dun droit de substitution à l’encontre de l’adjudicataire (qui remporte la vente aux enchères) qui peut etre exercé pour un délai de un mois pour adjudication.

L’avocat au notaire doit notifié aux différents co-indivisaire un mois avant la vent aux enchères

L’inobservation des formalités de notification entraine la nullité de l’acte. Mais il sagit dune nullité qui est adicté en faveur des co-indivisaire entraine une nullité édicte qui est relative.

2 LATTRIBUTION ELIMINATOIRE

Imagé pour un cas bien spécifique qui est celui d’un conflit entre co-indivisaire cad certaines pers peuvent vouloir sortir de l’indivision quand d’autres veulent en entrer dans lindivision. Dans la théorie, le tribunal doit donner le Droit à la demande du partage. Pour faire échec a cette régle, la loi a prévu à la demande dun divisaire qui souhaitent demeurer dans lindivision , le tribunal peut en fonction des intérêts en présence attribuer de l’indivisaire qui désire sortir de l’indivision . cela conduit à un partage partielle.

Le partage partielle n’est pas possible car pas suffisamment d’argent.

Pour réaliser cette attribution éliminatoire, chaque indivisaire qui veule rester dans l’indivision doit fournir a celui qui souhaitent sortir une partie de sa part.

Pour que ce mécanisme fonctionne, cela suppose la permanence de l’indivision, que si que 2 pers dans l’indivision sera pas possible.

Par csq, ce mécanisme ne peut pas fonctionner donc les condition s ne peuvent pas être remplie dans un arrêt du 1^er octobre 1996 civ.1.

II LORGANISATION DE LINDIVISION

a LES POUVOIRS DES INDIVISAIRES SUR LA CHOSE INDIVIS

il dispose sur la chose d’un droit de propriété mais ne dispose pas d’un droit exclusif.

Les co-indivisaires ne peuvent faire certain types d’actes c pour cette raison.

Dans l’indivision l’unanimité sera requisse pour l’accomplissement d’autres actes. L’indivision na pas de personnalité morales.

LES ACTES CONSERVATOIRES

Les indivisaires peuvent faire des actes conservatoires sans requérir l’accord des autres co-indivisaire.

La civ 3 dans une arret du 25 janvier 1983, la cour de cassation a donné une définition des actes conservatoires. Elle dit quil sagit des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis en péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaire.

Cela signifie que l’action tendant a faire constaté l’aggravation d’un servitude de passage. Un indivisaire peut tenter seule une action en justice qui a pour objet la conservation des droit des indivisaires.

En revanche, un indivisaire ne peut pas demander seul la résiliation d’un bail pcq c un acte d’administration. Arrêt du 15 juin 2005, civ 3

Une action en bornage relève aussi de la catégorie des actes d’administration et de disposition. Civ. 3 du 9 juillet 2003.

LES ACTES DADMINISTRATION ET DE DISPOSITION

Ils faut le consentement de tout les indivisaires c la règle de l’unanimité qui sapplique. La loi laisse au indivisaire la possibilité de désigner un divisaire comme mandataire. Dans ce contexte ou il y aura un mandat on estime qu’un mandat suffit pour les actes d’administration.

En revanche pour les actes de disposition aukel en espèce la loi assimile des actes de conclusion et de renouvellement des baux, le mandataire doit être investit d’un pouvoir spéciale.

Un mandat générale englobe toutes les opérations qui peuvent être faite de la représentation.

Le mandat spéciale concerne que certaines opérations parfois on va donner mandat a une pers sans préciser d’autres choses.

En labscence de mandat exprès (explicite), l’indivisaire qui prend en main la gestion du bien indivis en sue et en vue des autres mais les autres indivisaires ne s’oppose pas, l’indivisaire est réputé etre titulaire dun mandat tacite d’administration cad il pourra effectuer des actes d’administration.

Tous les actes qui effectuera produiront leurs effets à légard des autres indivisaires qui ne pourront pas sy opposer.

Un indivisaire se trouvent hors d’état de manifester sa volonté alors un autres indivisaire peut se faire autoriser par justice à le représenter dune manière générale soit pour un acte déterminer. Art 815 – 4 al 1 du CC.

A titre de présubsidaire la loi prévoit a défaut de mandat, de pouvoir légal ou d’habilitation par voie de justice, les actes fait par un indivisaire en représentation d’un autre produise néanmoins leurs effets a l’égard de celui qui a été représentés suivant les règles de la gestion d’affaires cad une pers simmice dans une affaire dune autre mais dans son intérêt.

La résistance d’un indivisaire qui s’oppose à un acte nécessaire, la solution est donné par l’art 815-5 qui va permettre a un indivisaire de ce faire autoriser par la justice a passer seul l’acte en question a la condition que le refus de l’indivisaire résistant mette en péril l’intérêt commun.

Cette règle est une règle de bon sens

Cette art a donné un certain nombre de question pcq si on considère ce texte car il parle du refus d’un indivisaire. On a prétendu que l’interprétation libérale du texte devait s’imposer

La cour de cassation na pas été saisi de cette contre verse. On peut estimer une interprétation. Pour autant il existe un cas auquel l’autorisation ne pourra pas être refusé cad le juge ne peut ordonner la vente en toute propriété d’un bien qui est grevé d’usufruit si l’usufruitier si oppose.

La question de la sanction des actes au mépris des autres indivisaires c le droit des successions ki va nous donner la réponse même si l’acte n’est pas d’origine successoral

La règle c l’effet déclarative du partage art 883 al 1 cad chaque membre de l’indivision est censé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot mais csq de la rétroactivité de l’effet déclarative du partage.

Ex : Si l’immeuble lui revient on va lui confirmer l’hypothèque mais si ce lot fait partie d’un autre lot d’un divisaire qui ne voulait pas le vendre alors on annulera cette vente.

LES DROITS DES INDIVISAIRES

Chaque indivisaire peut user et jouir les biens indivis conformément à leur destination art 815-9.

Mais ce droit comporte naturellement une restriction. En effet, l’usage de la chose doit être compatible avec le droit des autres indivisaires et dans le respect des actes régulièrement passé au cour de l’indivisions.

Un indivisaire peut user privativement de la chose.

Ex : occupation exclusive d’un appartement et sera redevable d’une indemnité aux autres indivisaires.

L’action en paiement de cette indemnité est soumise a la prescription quinquennale 5 ans dicté par l’art 815-10.

Si on occupe exclusivement l’appartement cela conduit a une amélioration ou a une dégradation de la chose indivis. Dans ce cas l’indivision va être redevable en vers l’indivisaire auteur de l’amélioration par une indemnité ou auteur de la dégradation, lindivisaire est redevable de lindemnité. Art 815-13

Les questions sont réglées au jour du partage.

Chaque indivisaire a le droit au bénéfice qui provienne au droit indivis et contribuera aussi au perte.

Tout indivisaire peut demander sa part annuel dans le sbénéfices mais aucune recherche relative au fruit et revenus nest recevable plus de 5 ans après la date à laquelle ont été percues ^pour éviter des demandes tardives.

LA SITUATION DES CREANCIERS

2 types de créanciers :

• indivision
• personnel dans l’indivisaire

1. – LES CREANCIERS DE LINDIVISION

2 catégories de l’indivision :

• créanciers qui aurait pu agir sur les biens indivis avant l’indivision
• créanciers dont la créance est née de l’indivision

les créanciers dont la créance est née de l’indivision ne doivent pas souffrir de cet état. Ils pourront se faire payer sur cet actif même avant le partage car leur créance est née de l’indivis et peuvent faire vendre des biens indivis pour être payes

1. – LES CREANCIERS PERSONNEL DANS L’INDIVISAIRE

Cette quotte part d’un indivisaire est déclarée insaisissable par la loi art 815 al 17.

Les créanciers personnel de l’indivisaire peuvent provoquer le partage pour pouvoir être payer art 815 al 17

Les co-indivisaire pourront arrêter cette action si il s’acquitte de l’obligation ou non de l’indivisaire débiteur.

B LINDIVISION CONVENTIONNELLE (IC)

La situation sera temporelle

Art 1873-1 et suivant du CC

Cela correspond a la situation dune indivision subi qui va se prolongé. On a recours a une convention pour obtenir ce prolongement.

Il existe 2 régimes conventionnels :

• titre 9 bis qui parle des conventions relative a l’exercice des droit indivis et dans ce titre on trouve l’existence dune convention qui organise dans l’absence de l’usufruitier ou
• Une convention lorsqu’il y a un usufruit

1 LE DROIT COMMUN DE LINDIVISION CONVENTIONNELLE

a LA CONVENTION

Requiert un accord unanime sous réserve de la possibilité de demander la possibilité de l’attribution éliminatoire

Il faut que tous les indivisaire aient la capacité pour disposer des biens indivis.

2 types de convention :

• a durée déterminé, la durée maximum est de 5 ans étant préciser qu’un partage peut toujours être demander pour tout juste motif. Si les indivisaires ne réussissent pas à s’entendre. Cette convention peut être renouvelé par reconduction voir même de tacite reconduction (sans rien dire) et elle peut intervenir de façon déterminé ou non. Si les parties ne disent rien, le division se prolongera pour 5 ans.
• a durée indéterminé, c le droit commun des engagements pour à durée indéterminé. L’engagement peut prendre fin a tout moment. Chaque indivisaire peut provoquer le partage donc cela mettra fin à la convention.

La situation des créanciers

Il y a des exceptions et que la loi permet au créancier de IC le droit de poursuivre la saisi et la vente la quote part de leur débiteur. Avec ici également le fameux jeu de la substitution.

2 LINCIDENCE DUN DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE SUR LE REGIME DE LINDIVISION CONVENTIONNELLE

Le conjoint survivant en droit F d’un conjoint décédé a le droit a un usufruit. l’indivision n’est pas entre l’usufruitier et les nu propriétaires (que la propriété sans le droit de jouissance), elle n’existe qu’entre les nu propriétaire pcq le droit d’usufruitier est différent du droit Des nu propriétaire. La présence d’un usufruitier va avoir une influence sur l’organisation conventionnelle

La convention ne changera rien sur la convocation de l’usufruitier. L’usufruit est toujours opposable mais il faut tout fois préciser que des conventions peuvent être passé entre les nus propriétaire et l’usufruitier. Dans ce contexte il va être associer a l’organisation de l’indivision dans ce cas les actes seront opposable pcq il seront associer de la gestion de l’indivision.

SS3 LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS ou PROPRIETE MIXTE

Mis en ligne

S3 LACQUISITION ET PROTECTION DE LA PROPRIETE

SS1 LACQUISITION

Le livre 3 le concerne dans le CC. Art 712.

2 types d’acquisition

• par corporation (forme particulière d’accession)
• par prescription

• 1 LE DROIT DACCESSION

Art 546

A LACCESSION PAR PRODUCTION

Le proprio a le droit a tout ce que produit son bien sans kil est lieu de distinguer entre les fruits et les produits. Les fruits se sont tout ce que produit la chose périodiquement sans altération de sa substance. Ces fruits sont de 3 natures :

• naturelle, sans l’intervention de l’homme, les fruits dans un arbre
• industrielle, résulte de l’activité de l’homme. Ex :les fruits sous serre
• civile, sont des revenus périodique qui sont du au propriétaire de la chose par un tiers a qui a concéder un droit. ex : Loyers d’un immeuble.

Les produits c tout ce qui provient de la chose en l’épuisant et sans périodicité.

Ex : ce que l’on extrait d’un carrière.

Le propriétaire a le droit au fruit et au produit. Distinction pcq elle est lié a l’hypothèse de la revendication de la propriété.

Le code civil va distinguer selon que le possesseur était ou non de bonne foi on entend ici la croyance légitime d’être propriétaire.

Si le possesseur était de bonne foi conserve les fruits mais il restitue les produits pcq cela altère la substance de la chose.

En revanche, si le possesseur est de mauvaise foi il restituera les fruits et les produits.

B LACCESSION PAR INCORPORATION

1 LE DROIT D’ACCESSION RELATIVEMENT AUX CHOSES IMMOBILIERES

Art 551 du CC

Ex : les plant de vignes il devienne dès leur plantation la propriété du bailleur

Le code distingue ensuite plusieurs hypothèse

• les constructions et les plantations sur le sol d’autrui
• les terrains qui sont couvert ou recouvert par les eaux.

a LES CONSTRUCTIONS ET LES PLANTATIONS SUR LE SOL D’AUTRUI ou LACCESSION ARTIFICIELLE

Toutes les constructions et les plantations faites sur un sol appartiennent au propriétaire de ce sol en vertu d’un langage latin.

L’art 553 présume que toutes les constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont faite par le propriétaire.

Le proprio du sol a la propriété des matériaux ayant servi a la réalisation de ces ouvrages mais c une présemption simple car on peut rapporter la preuve contraire. 2 situations sont présentés/

• le proprio du terrain n’était pas proprio des matériaux. C l’art 544 du CC qui règle cette situation. Le proprio du sol conserve les constructions et les plantations qu’il a fait sans que le proprio des matériaux ou des plans puisse exiger leur enlèvement et leurs restitutions. Peut importe la B ou la MF. Le proprio du sol doit indemniser le proprio des matériaux en payant la valeur de ses matériaux, au jour du paiement. Le proprio du sol peut être condamner au paiement de dommages et intérêts.

• Le tiers a construit ou édifier des plantations sur le terrain d’autrui avec des matériaux qui lui appartienne. La situation la plus fréquente. La solution est réglée par l’accession immobilière cad que le proprio du terrain devient propriétaire des constructions mais il peut obtenir la démolition mais ce choix n’est pas absolu art 555 du CC qui pour régler la situation tiendra compte de la bonne ou de la mauvaise foi du constructeur.

• ART 555 AL. 1 par un arrêt du 18 juin 1970 qui a estimé que ne constitue pas une plantation une construction ou un ouvrage de simple amélioration d’un bien immobilier existant ou encore une rénovation ou enfin la surélévation d’un bâtiment. La construction sort du néant qui ne se rattache a autre chose que le sol. Il faut tenir compte de la situation des personnes impliquées. Ces dispositions vise le proprio mais aussi le titulaire du propriétaire cad l’usufruitier. Le texte vise un acquéreur a non domination qqn qui ne détient pas la chose du véritable propriétaire.
• Ce texte vise les ouvrages qui sont fait par un tiers, cette notion renvoi au droit des contrats, nous enseigne que l’existence d’un contrat peut être de nature à écarter l’application de cet article.
• Cad que la JP par un arrêt du 28 avril 1981, la cour de cassation nous dit que l’existence d’un contrat fait obstacle a l’application de l’article 555, avec une précision encore faut –il que le contrat ou la convention soit relatif a la construction litigieuse.
• Cela se traduit dans la façon suivante, dans le contrat de location s’applique au relation entre bailleur et preneur à la double condition qu’aucune disposition légale, spéciale n’y contrevienne et que les constructions aient été réalisées sans le consentement du propriétaire.
• La 3.ch civ a pu préciser qu’une autorisation d’effectuer des travaux qui ne précise pas le sort des constructions effectué n’écarte pas l’application de l’art 555.
• A quel moment c o moment de l’expiration du bail par un arrêt du 1 décembre 1954. Csq le preneur peut donc aliéné les constructions.
• Si on sen tient a une interprétation stricte de l’art 555 le proprio du sol et tenu a l’égard de cet article d’indemniser a chaque fois le constructeur. La 3ch civ. dans un arrêt du 27 mars 2002, a pu décider que l’accession opère de plein droit. On comprend que les dispositions de cet article c d’équilibre les intérêts du constructeur et du propriétaire en distinguant 2 situations celle du constructeur qui de bonne foi et celle ou il est de mauvaise foi

Influence de la B ou de la MF du constructeur

La destruction ou l’obtention de dommages et intérêts est ouverte que si le constructeur est de mauvaise foi. Etant préciser que la MF n’écarte pas l’indemnisation du constructeur. Indemnisation qui va intervenir selon les modalités de l’art 555 al 3 du CC.

Qu’est ce qu’est la bonne ou la mauvaise foi ?

Est considéré de BF le possesseur qui n’a pas été condamné à la restitution des fruits. Cad que celui qui pensait posséder le sol sur lequel il a fait des constructions et des plantations avec cette notion de croyance légitime. Mais ce n’est pas suffisant car il faut que cette croyance erroné ce fonde sur un titre que le possesseur la cru a tort efficace. Ex : civ 1 du 9 janvier 1996. La BF est toujours présumé et elle s’apprécie au jour de l’identification des constructions. Civ 3 du 30 novembre 1988 qui nous dit qu’un constructeur primitivement de BF devient de MF lorsqu’il poursuit sont entreprise alors que le véritable proprio du terrain lui fait défense de construire tout en rapportant la preuve de son droit de propriété. EX : est de MF que le constructeur qui sait qu’il construit sur un terrain a autrui dans un arrêt du 1 mars 1995 la 1ch civ a ainsi jugé qu’un père qui avait construit sur le terrain acquis au nom de sa fille mineure ne pouvait pas avoir la qualité d’un constructeur de BF qq que soit ses intentions à l’égard de sa fille. Lorsque le constructeur est de BF le proprio du sol est tenu de conserver les constructions et d’indemniser le constructeur dans l’art 555 al 3.

Finalement lorsque le constructeur est de BF le proprio du sol est soumis à une accession forcée pcq le proprio ne pourra pas exiger du tiers la suppression des constructions.

b LES TERRAINS DECOUVERTS PAR LES EAUX

4 hypothèses

• atterrissement
• l’adduction
• les îles, îlots et atterrissement qui se forme dans les cours d’eau lui-même
• la découverte totale du lit

les atterrissement : les alluvions ou les relais ; il s’agit de morceaux de terrains qui se forment au fond de fleuves et de rivières et lorsque ces fleuves sont riverains de propriétés privées.

Les relais sont des portions de terrain que les eaux d’une rivière découvrent en se retirant de lune des rives et qu’elle amène de l’autre rive.

Les alluvions ou les relais appartiennent o proprio du terrain sur lequel ils se sont formée. Si un morceau de rivière détache et va vers l’autre rive le propriétaire initial ne pourra revendiquer son morceau si ce sont des travaux qui ont provoquer ce déplacement cest différent, civ 3, 30 juin 1999

Article 599 dispose qu’une parti considérable d’un terrain est enlevé par une crise exceptionnelle et dans ce cas il n’y a pas accession au profit du fond sur laquelle la partie s’est déplacé. Si le proprio de la partie enlevé la réclame dans l’année qui suit l’enlèvement donc pas d’accession.

Les îles, îlots et atterrissement, si il s’agit de fleuve, de rivière c la propriété de l’état mais si la rivière en est pas navigable ou flottable , ces îlots appartienne au propriétaire riverain du cote duquel ils se sont formée. Le lit abandonné appartient à l’état.

B LE DROIT DACCESSION RELATIVEMENT AU CHOSES MOBILIERE

C l’incorporation d’un meuble a un autre meuble

Qui est le proprio de la chose qui est devenu unique ?

Art 565 à l’art 577

Le code ne précise pas mais cela se règle en fonction de l’équité naturelle même si les directive sont assez précise. La question doit être réglé par un adage romain par l’accessoire soit le ppal.

Ces règles n’ont pas location de s’appliquer pcq on a une règle sur la matière mobilière qui dit que en fait de meuble la possession vaut titre.

Au terme de cet article le possesseur na pas invoquer les règles de l’accession pour justifier son droit sur la chose définit par l’art 2279.

L’accession n’est jamais de droit si on peut séparer les 2 choses

• 2 LACQUISITION PAR PRESCRIPTION

Art 2219 qui nous donne le tempo

Le texte envisage de deux sortes de prescription

• positive, c celle qui fait acquérir un droit. Elle s’appelle la prescription acquisitive c l’usucapion

• négative, elle éteint le droit et s’appelle la prescription extinctive.

Elle est inséré dans le code pour assure le maintien de l’ordre social. Le ppe c que à l’expiration d’un certain délai une situation de pure faits va se transformer en une situation juridique définitive et inattaquable

En csq, on a acquis le bien. La positive joue pour la situation d’un simple possesseur pour désigner cette situation d’un simple possesseur on parle d’un acquéreur à none domino

Pour les biens incorporel, l’accession va être difficile

Pour les biens meubles c l’article 279 qui règle la question.

Réunion dei 2 éléments en matière mobilière

A LA POSSESSION

Art 2228 dispose c la détention ou la jouissance dune chose ou d’un droit que nous tenons et que nous exerçons par nous même ou par un autre qui la tient ou qu’il exerce en notre nom.

elle apparaît comme un simple état de fait

elle concerne l’hypothèse dans laquelle la personne à la détention personnelle de la chose et au dela c la possession des choses mais elle concerne les droits réels les servitudes ou encore les usufruits

c un simple comportement qui traduit la volonté de se comporter comme la véritable titulaire du droit.

La P c le fait pour une pers s’accomplir des actes qui dans leurs manifestement extérieur corresponde a l’exercice volontaire d’un droit qu’elle soit cette personne ou non titulaire de se droit

1 LA POSSESSION ET LA DETENTION

a LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA POSSESSION

elle est établit par la réunion de 2 éléments

• matérielle objectif
• intellectuelle subjectif

le corpus c le fait matériellement le bien en son pouvoir et d’etre a meme accomplir des actes matérielle. Donc on exclut les actes juridiques comme le contrat d’un bail.

L’animus c l’intention chez celui qui possède d’agir comme le véritable proprio du droit. Des que le corpus est établi l’animus est présumé l’intention d’agir cad le détenteur na pas a prouvé qu’il agit pour son compte et qu’il est réellement possesseur.

1. b) LACQUISITION CONSERVATION ET DE LA PERTE DE LA POSSESSION

ACQUISITION

C la réunion du corpus et de l’animus

Arret du 17 juin 1862 c une formule de principe qui énonce « attendu en droit que pour prescrire il faut posséder que la possession ne s’acquiert que pour la volonté de posséder réunit à l’appréhension effective de la chose. L’acquéreur d’un IM est mis en possession par la remise des clés ou par l’occupation réelle. Pour les meuble, l’acquéreur d’un M on estime que la créance d’un M est mis en possession par la tradition réelle de la chose. S’agissant de l’animus il est établit par le corpus.

La question que se pose est que la seule volonté de posséder serait impuissante. Le droit pose une réponse négative, on peut acquérir le corpus par l’intermédiaire d’autrui. Ex : on achète mais on ne prend pas possession de la chose, dans le cadre d’une vente.

En revanche, c un principe inverse qui est retenu en ce qui concerne l’élément intentionnel c’est-à-dire que la volonté d’un tiers ne peut pas me rendre possesseur.

LA CONSERVATION

En matière immobilière, le principe est inverse cad la possession immobilière se conserve par la seule intention selon la cour de cassation.

En matière mobilière, la possession se conserve même si le corpus est exercé par quelqu’un d’autre c le locataire qui possède pour nous.

Art 2228 de

LA PERTE DE LA POSSESSION

Elle se perd normalement par la disposition du corpus et de l’animus. Le cas le plus fréquent est celui d’un contrat de vente.

Puisque en matière immobilière, la possession se conserve par solo animo par la seule présence de l’animus, il faut donc pour qu’elle soit perdu qu’il y ait possession effective par un tiers cad appréhension avec occupation de la chose.

L’IM si on perd le corpus on va nec perdre la possession.

1. c) LA DETENTION PRECAIRE

LA DEFINITION

Art 2236

Il faut distinguer le possesseur du détenteur précaire mais pb car le code ne définit la notion du détenteur précaire

La détention précaire c la détention qui consiste a procéder une chose avec la permission et pour le compte de son propriétaire on la trouve dans la doctrine.

Cad il y a bien le corpus mais pas l’animus.

L’état de précarité est en principe perpétuel art 2231.mais on peut toujours apporter la preuve contraire.

Est-ce que un détenteur précaire peut devenir possesseur ?

Le simple changement de volonté du détenteur précaire ne suffit pas.

L’art 2240, on ne peut pas prescrire si on est un détenteur précaire.

Pourtant le passage est possible par un mécanisme par lintervertion de titre résulte soit une cause venant d’un tiers soit dune contradiction au droit du propriétaire.

L’intervention du titre par le fait d’un tiers cad que le détenteur acquiert la propriété du bien, d’une personne qui se fait passé par le véritable propriétaire mais kil ne l’est pas. Le détenteur doit être de BF et son comportement doit véritablement devenir celui d’un animo dominé. L’obstacle n’est plus là.

L’intervention du titre par contradiction au droit du propriétaire cad qu’un conflit doit surgir du fait du détenteur au sujet de la question de la propriété. Le détenteur devra agir contre le titre du propriétaire.

INTERET DE LA DISTINCTION ENTRE LA POSSESSION ET LE DETENTEUR PRECAIRE

Elles se produisent par les même effets une détention prolongé ne conduira jamais à l’acquisition de la propriété. Seul le possesseur est protégé par l’article 2279.

Pour une possession puisse conduire à la prescription il faut quelle soit efficace cad utile cad exempt de vices

II LES VICES DE LA POSSESSION

Sont au nombre de 4 :

• continue
• paisible
• public
• non équivoque

les vices de la possession sont :

• la discontinuité
• la violence,
• la clandestinité
• l’équité

1. a) la discontinuité de la possession

le possesseur doit accomplir périodiquement des actes qui correspondent à ceux qu’un véritable propriétaire.

le possesseur doit être en contact avec la chose.

Si la possession est discontinue alors c’est un vice absolue.

1. b) la violence

le possesseur a user de voie de fait ou de menace contre celui qui possédait le fait de contrevenant. Civ .3 15 décembre 1995

c un vice temporaire de la possession cad il pourra avoir possession utile a partir du moment la violence cessera

c un vice relatif parce qu’ elle ne vise pas la possession qu’à l’égard de la victime de la violence.

1. c) la clandestinité

Elle doit être public elle doit se manifester par des actes apparents

C’est un vice relatif cad opposable seulement par ceux qui ont ignoré la possession.

1. d) l’équivoque

il y a équivoque quand les actes accomplis par le prétendu possesseur ne manifeste pas clairement son animus et qui peuvent s’expliquer autrement que par la prétention d’un droit sur la chose.

Ce vise on le trouve dans l’indivision parce que si un co indivisaire possède cela ne s ‘explique pas nécessairement sa volonté d’enlever son droit.

Il suppose le doute dans l’esprit des tiers mais non de celui du possesseur ce que la cour de cassation a précisé.

B LE DELAI POUR PRESCRIRE

Le tps nec pour prescrire est variable.

On a un délai de droit commun de 30 ans art 2262

Mais dans certaines condition particulière,ce tps est ramené a 10 ou 20 ans et on parle de prescription abregé.

Mais obéit a des règles communes/

1 LES CONDITIONS COMMUNES A TOUTES LES PRESCRIPTIONS

Elles tiennent d’un part de l’écoulement du tps mais d’autre part de lintention du possession

a LECOULEMENT DU TPS

PRECISER LE POINT DE DEPART DE LA PRESCRIPTION

La prescription ne commence a courir a partir du moment ou toutes les conditions de la possession sont réunies donc il faut le corpus et l’animus réunit

A propos du corpus, la civ 3 du 3 octobre 1990 et confirmé le 30 juin 1999 ( doc 6 )que l’acquisition dune parcelle de terre par prescription suppose des actes matérielle manifestant l’exercice d’une possession réelle.

Le défaut d’intention fait obstacle à la prescription.

Autre cours de Droit des Biens

CHAPITRE 1:Intoduction.
1/La notion de biens.

-Pour qu’une chose soit un bien,elle doit être susceptible d’appropriation.On peut exclure les choses qui appartiennent à tous le monde (ex:l’air).
Il y a une relation étroite entre le droit et la chose:
-Les biens seront des choses corporelles sur laquelle porte un droit réel.
Droit réel:il donne un pouvoir direct et immédiat sur une chose.Il s’exerce sans l’intermédiaire de quiconque.Le type même du droit réel est le droit de prorpiété.Chaque personne doit respecter les prérogatives du propriétaire.Le droit de propriété est un droit absolu.Il y a les droits de créance (ce sont les droits qui permettent d’exiger quelquechose de quelqu’un)Le droit de créance est au créancier et ce qui est du par le débiteur est une prestation.

A/Les droits réels principaux (droit de propriété + démembrements):

-L’usufruit: C’est la jouissance temporaire d’une chose et à charge pour le bénéficiaire de l’usufruit de restituer la chose et d’en restituer la substance.

-Le droit d’usage et d’habitation: C’est un diminutif de l’usufruit.C’est une jouissance de la chose mais limitée à ce qui est nécéssaire au titulaire du droit et à sa famille.

-Droit de superficie: Il repose sur les plantation et constructions mais par sur le sol.

-Servitudes: Droits imposés à un bout de terre.

-Amphytéose: Droit de jouissance de longue durée entre 18 et 99 ans.

B/Droits réels accessoires:

-Ils sont accessoires à une créance dans ils vont garantir le paiement.
-Si c’est un immeuble on parle d’hypothèque.
-Si c’est un meuble on parle de gage.

-Si le débiteur ne s’exécute pas:le débiteur peut faire jouer le « droit de préférence » c’est à dire que le créancier se fait rembourser en faisant vendre la chose.
Il peut aussi faire jouer le « droit de suite » qui permet de faire saisir même dans les mains d’un nouveau propriétaire et de se faire rembourser sur le prix.


2/La notion de patrimoine:

-Les biens font partie du patrimoine:c’est l’ensemble des droits et des obligations appartenant à une personne.

A/Les caractères et la compostition du patrimoine:

-Universalité: Le patrimoine est un ensemble.On envisage pas les biens mais on les regroupe en actif et en passif.
Actif:biens présents et biens futurs.Passif:dettes.

-Il est lié à la personne: Projection de la personne sur le plan des intérêts matériels.Toute personne a un patrimoine,toute personne n’a qu’un patrimoine.Le patrimoine est incessible et indivisible.Tout patrimoine appartient à une personne.


3/Inventaire des biens:

A/Cette distinction est fondée sur un critère physique:

-Meubles:choses que l’on peut déplacer.
Dans les meubles on compte les meublants,les bijoux,l’argent liquide,les titres financiers,les fonds de commerce…
-Immeubles:choses incorporées au sol.

-Conséquence: La première est celle qui tient à la question de la ppublicité.Certaines cessions sont tenues à des formalités de publicité pour informer les tiers des mutations de propriété et uniquement pour les immeubles.
L’hypothèque est une garantie de paiement (immeubles) c’est un gage pour les meubles (qui lui n’est pas soumis à la publicité).
La question de la possession:la possession fait acquérir la propriété mais à condition qu’elle est été durable (30 ans pour les immeubles).Pour les immeubles ont est présumé être le propriétaire.

B/Critère de valeur:

-Le mécanisme de lésion: Lorsque dans une vente d’immeuble il apparaît que le prix de vente est notablement inférieur à la valeur du bien,la vente peut être annullée pour cause de lésion.Cette technique s’emploie dans les ventes immobilières pour plus sécurité.

C/Critère de la distinction:

-Tout ce qui n’est pas immeuble est meuble.
-3 catégories d’immeubles:
-1/Immeubles par nature:sol et surface et sous-sol ainsi que les constructions et les plantations.
-2/Immeubles par destination: Ce sont des choses mobilières qui sont considérées comme des immeubles en raison du lieu qui les unit à un immeuble par nature dont ils sont accessoires.

-a)Conditions de l’immobilisation par destination:
Les deux biens doivent appartenir au même propriétaire.Il faut entre les deux un rapport de destination établit par la loi.

-b)Les rapports de destination établis par la loi:
2 Catégories:
-Les choses affectées au service ou à l’exploitation de fonds (objectif:protéger celui auquel elle bénéficie des créanciers),affectation agricole (semences,engrais,animaux,matériel),affectation industrielle (art 524),affectation commerciale.
-Les choses affectée au fond à perpétuelle demeure.Il faut que le chose matérielle soit incorporée dans le fond (art 524).

-3/Immeubles par destination à l’objet auquel il s’applique:
S’il s’applique à l’immeuble,il est immobilisé et vice-versa (ex:Usufruit).

D/Les meubles:

-1/Les biens meubles corporels: Art 528:meubles corporels car pouvant se mouvoir par eux-mêmes ainsi que les inanimés (ex:bijoux).Il faut distinguer ces corporels des immeubles par nature qui sont destinés à devenir des meubles dans un futur proche.

-2/Les biens meubles incorporels: Tous les droits et actions qui portent sur des meubles et non pas sur des immeubles.

-a)Art 529: Droits réels portant sur des meubles (ex:usufruit).
-b)Part des sociétés.
-c)Les meubles incorporels qui ne sont pas cités dans l’article 529 (ex:les droits intellecuels,droits de clientèle,droits d’auteur…).

4/Distinction secondaire:

A/Les choses compatibles et choses non-compatibles:

-1/Le critére de la distinction:
De 587 à 1874,on prend en compte la réalité physique.Les biens se détruisent par le premier usage,d’autres résistent à l’utilisation prolongée.Les choses consomptibles sont celles qui se détruisent au premier usage (monnaie inclue).

-2/Intérêt de la distinction: Une personne acquière le droit de jouir d’une chose à charge de la restituer.

B/Les choses fongibles et non-fongibles (ART 1291):

-1/Fongibles: Ce sont les choses interchangeables.Elles s’individualisent selon leur espèce et par leur quantité (art 1595).
-2/Non-fongibles: Ou appellées « corps certains ».

-3/Intérêt de la distinction:
-a)La compensation:obligation juridique.
-b)Les effets de la vente:les obligation du vendeur sont différentes selon que l’on soit face à un bien fongible ou non-fongible.Pour les biens non-fongibles,le vendeur a l’obligation de livrer l’objet qu’il a vendu sans pouvoir le substituer à un autre.Pour les fongibles,les vendeur peut vendre des exemplaires quelconque.
De plus le moment du transfert de propriété n’est pas le même.Pour les fongibles il se fait dès la conclusion du contrat.Pour les corps certains c’est dès que les choses sont individualisées.

C/Les choses appropriées et les choses non appropriées:

-Cette classification peut tenir à deux éléments:
-La nature même de la chose:chose commune (ex:soleil).
-A des circonstances de fait:biens vaquants.

-Biens vaquants:Ce ne sont jamais des immeubles.Cette catégorie ne touche que deux types de meubles.
-Biens sans maître:jamais appropriés mais qui peuvent l’être.
-Les choses abandonées.


CHAPITRE 2:Rapports juridiques entre un bien et un sujet de droit.


Section 1:La propriété (rapport de droit):

-Art 54:droit de jouir des choses tant qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi (Usus,fructus,abusus).

A/L’usus:

-Face positive:droit de s’en servir soit pour son agrément soit pour l’exploitation économique de la chose.
-Face négative:ne pas l’utiliser.

B//Fructus (voir définition):

-Naturel:fruit que la chose produit sans intervention de l’homme.
-Industriel.
-Civils:Revenus périodiques.
-Produits:éléments qui proviennent de la chose mais sans périodicité et en alternant la chose (ex:carrière).

C/Abusus ou le droit de disposition:

-a)Disposition physique:
-Le propriétaire a le droit de disposer de la chose,de la transformer ou de la détruire.Il est le seul droit à disposer de ces caractéristiques avec le droit de propriété.

-b)Disposition juridique:
-Disposition à cause de mort (art 855):le propriétaire décide du sort de son bien par testament.
-Transmission entre vifs:vente de ce bien.
-c)Critère obligatoire à ces dispositions:
-Inaliénabilité par la loi:
-Il y a contrôle par l’Etat de la cession des biens.La vente de certains biens peut être soumise à une autorisation administrative (ex:pour la vente des lotissements) ou selon le qualité de la personne et le droit de préremption.
-Inaliénabilité établie par une personne:
-Il s’agit des choses d’inaliénabilité contenue dans certains actes.Ce sont essentiellement des libéralités.
-S’il l’acte est juridique:après la mort du propriétaire il y a lègue.
-Si le bien est donné à un tiers:donnation (art 900).
-Conditions à cette inaliénabilité:
-Elle doit être temporaire.
-Elle doit être jusitifiée par un intérêt sérieux et légitime (soit l’intérêt du disposant,du gratifié ou d’un tiers).

Section 2:L’étendue du droit de propriété.

A/Etendue de ce droit dans l’espace (art 552):

-Propriété du sol:dimension infinie dans l’espace (propriété du dessus ou du dessous).
-a)Propriété du dessus (art 552):
-On peut l’occuper en construisant et en le protégeant des tiers sans causer préjudice.Il y a cependant certaines limitation concernant notamment la libre circulation des aéronefs ou la diffusion d’énergie.

-b)Propriété du dessous:
-En droit on parle du « tréfond ».Le propriétaire peut fouiller,améliorer les qualités du sol,exploiter une mine et une carrière.Il y a cependant des restrictions quant à l’exploitation de mines (le charbon et le pétrole appartient à l’Etat).En revanche pour les carrières l’exploitation peut être libre ainsi que pour les gisements.

B/Rôle du temps:

-a)Théorie de l’accession:
-La propriété d’un bien donne droit à l’exploitation de tout ce qui s’y unit naturellement et artificiellement.

-b)Droit d’accession (Art 546):

-La règle de l’accessoire: Deux biens distincts peuvent être unis par une sorte d’attraction.Un bien est accessoire s’il complète un autre bien.
Il y a une difficulté pour déterminer l’accessoire.En fait l’immeuble est toujours principal par rapport au meuble et le sol est toujours principal à ce qui est dessus.L’accessoire suit toujours le sort du principal.

-Deux conséquences:
-Si un contrat de bien vise le bien principal et si rien n’est dit sur l’accessoire,le bien principal est supposé comprendre l’accessoire.
-Si deux biens appartiennent à deux propriétaires et qu’ils viennent à être unis naturellement,le propriétaire du principal acquière l’accesoire.

-Acquisition de la propriété par accession:
-Acquisition par production: Le propriétaire a le droit tout ce que produit la chose.
-Accession par incorporation: C’est l’hypothèse selon laquelle indépendante va venir s’unir avec celle du propriétaire pour former un unique objet de propriété.

On distingue l’accession mobilière de l’accession immobilière (immobilière:art 565 à 577).
-L’accession peut être naturelle: Elle peut être naturelle quand l’accroissement de la propriété résulte d’un accroissement naturel.
-L’accession peut être artificielle:l’accroissement résulte alors d’une intervention humaine dans le cadre de construction ou de plantation.Dans l’accession artificielle,le propriétaire va devenir (en raison de la règle de l’accession) propriétaire des plantations ou constructions qui ont été édifiées.

-Art 553:double présomption.
-Présomption de propriété: Les ouvrages,constructions ou plantations sont présumées appartenir au propriétaire du sol.

-Présomption de dépense: Ces accessoires sont présumés avoir été réalisés par le propriétaire du terrain à ses frais.Elles tolèrent la preuve contraire.
Hypothèse:Dans le cas de plantations ou de constructions réalisées avec des matériaux appartennant à une autre personne que le propriétaire,le propriétaire des matériaux perd son droit et ils perdent leur individualité (règle de l’accessoire) (Art 554).
Le propriétaire du sol devient propriétaire des matériaux.Le constructeur du terrain doit lui en payer la valeur estimée à la date du paiement.

Construction et plantation sur le terrain d’autrui (art 555): Si par exemple un locataire améliore l’objet de la location,l’objet de l’amélioration appartient au propriétaire.Il faut concillier les deux intérêts.

Art 555:trois règles.
-Le propriétaire du terrain devient propriétaire des plantations et des constructions.
-Il peut en exiger la démolition au frais du constructeur si le constructeur est de mauvaise foi.
-Il doit verser au constructeur une somme représentant soit la plus-value procurée au terrain soit le prix actuel de la main d’oeuvre et des matériaux.

-Domaine de l’art 555:vise exclusivement des constructions édifiées par des tiers.Elles supposent des humbles améliorations.

-Régime des impenses (art 1381):pour savoir si le propriétaire d’un bâtiment ve devoir rembourser les impenses faites par le locataire qui a amélioré le bâtiment.
-Dépenses voluptuaires (de luxe):elles sont non-remboursées.
-Dépenses nécéssaires:elles sont remboursées et en totalité.
-Dépenses utiles:on tient compte de l’éventuelle plus-value qu’elles ont apporté au fond.
L’objet du législateur est donc de fournir des remèdes aux personnes qui sont possesseurs sans être propriétaires.

-Cas d’empiètement: Un propriétaire dépasse sur le fond voisin en construisant.L’art 555 ne s’applique pas.En revanche l’art 545 peut s’appliquer: »nul ne peut être contraint de céder sa propriété ».Le propriétaire peut demander la démolition de l’empiètement.

-Régime de l’art 555:les règles de cet article n’ont aucun caractère impératif.Les parties peuvent parfaitement prendre des dispositions contraires à l’article 555.
Si le constructeur est de mauvaise foi:destruction au frais du constructeur.
S’il était de bonne foi:c’est au propriétaire de reconstruire.Il peut y avoir indemnité en fonction du prix des matériaux ou en fonction de la plus-value.


PARAGRAPHE 3:Caractère du droit de propriété.

A/La caractère absolu de ce droit (art 544).

1/Limites d’origine jurisprudentielle du droit de propriété:

-Le propriétaire peut faire ce qu’il veut de la chose mais il devra réparer les dommages causés à autrui.
Deux théories:
-Celle des troubles de voisinage.
-Celle de l’abus de ce droit.

a)Théorie du trouble de voisinage:
-Il faut qu’une source d’inconvénients dépassent ce que la coutume oblige à supporter entre voisins.Le propriétaire doit alors réparer.L’article 1382 oblige celui par qui la faute est arrivé à réparer.
-Pour qu’il y ait trouble,deux conditions doivent être réunies:
-Il faut un dommage:le trouble de voisinage ne doit pas se contenter de gêner les individus mais aussi doit affecter la propriété.Il n’est pas alors nécéssaire que le propriétaire est eut l’intention de gêner.
-Il faut une faute:elle impose au responsable de faire cesser le trouble.La faute consiste à avoir dépasser la mesure coutumière.Si le trouble a été causé:la victime se verra rembourserles dommages et intérêts sous forme de rente.

b)Théorie de l’abus du droit de propriété:

-L’abus du droit de propriété est la sanction de l’utilisation malicieuse du droit de propriété.Pour qu’il y est abus de propriété il faut réunir les quatre éléments ci-dessous:
-Un dommage causé à un voisin…
-…par un acte de propriété…
-…dans l’intérêt de nuir…
-…sans intérêt sérieux ou légitime.

2/Limites légales du droit de propriété:

-L’article 34 de la constitution présente les principes fondamentaux du droit de propriété.
-Le droit de propriété a un caractère exclusif (l’usus a un caractère positif et négatif).
-Le propriétaire peut faire ce qu’il veut:le droit de propriété a donc aussi un caractère absolu.
-Le propriétaire a le droit d’user de la chose.
-Le propriétaire peut poursuivre un tiers.
-Le propriétaire a quand même quelques empêchements ou empiètements (ex:possibilité de faire une perquisition chez lui).

3/Caractère perpétuel du droit de propriété (deux aspects):
-Il ne s’éteint pas par le non-usage sauf si le tiers qui était possesseur de la chose fait jouer la prescription inquisitive (c’est à dire par le temps).
-Absence de termes extinctifs à la propriété.Il demeure tant que dure la chose à laquelle il était attaché.


PARAGRAPHE 4:Les différentes modifications de la propriété.

A/La propriété ou copropriété ou indivision (ces mots sont synonimes):

1/Indivision:

-Le même bien appartient dans son ensemble à deux ou à plusieurs propriétaires.Cette division va aboutir lors d’une opération appellée « partage de la division » à une attribution exclusive d’une part de l’objet de la division (« la masse ») à chaque codivisionnaire que l’on appelle aussi copartageant:

a)La durée de l’indivision: C’est une situation qui est une institution provisoire.L’hypothèse la plus fréquente est l’indivision héréditaire dans le cadre d’une succession (partage entre les héritiers).

b)Les parts indivises: C’est l’ensemble constituer par la masse des parts indivises.Chaque codivisaire doit prévenir les autres s’il veut vendre pour que les autres puissent faire jouer leur droit de péremption.

2/Régime des biens composant l’indivision:

-Aucun codivisionnaire n’a de droit exclusif sur les biens compris dans l’nidivision.Ne peut disposer ou user à son propre usage un bien indivi ni le modifier ni le louer ou le vendre car il y a le règle de l’unanimité.
Il y a certains correctifs à cette règle de l’unanimité entre les actes conservatoires,d’administration et ceux de disposition.
-Acte conservatoire:il tend à maintenir le bien dans son état naturel.
-Acte d’administration:il tend à faire fructifier le bien sans pour autant en compromettre sa valeur en capital.
-Acte de dispostion:il porte atteinte ou risque de porter atteinte à la valeur en capital du bien.

a)Les actes conservatoires:

-Tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécéssaires à la conservation des biens indivis (art 815-2).Ces mesures sont soit matérielles soit juridiques.Pour la jurisprudence c’est un acte qui a pour objet de soustraire un bien indivi à un péril iminent.Un codivisaire peut employer les fonds indivis pour mener des actes conservatoires.

b)Les actes d’administration et de disposition:

-Le bail (acte d’administration),la vente ou la donation (acte de disposition).Ces actes exigent en principe l’unanimité.
-Plusieures dérogations sont nécéssaires pour ces actes:
-Art 815-3:le mandat.L’un des codivisaire peut être mandaté par les autres pour mener un acte d’administration ou de disposition.
-Art 815-3 al 3:c’est le système du mandat tacite.Un des codivisaire fait aux vues et au su des autres un acte d’administration et de disposition et sans opposition des autres.
-Enfin,on peut avoir recours au juge en cas de difficulté dans la gestion de l’indivision (art 815-4).On peut aussi faire recours par l’article 815-5 ou l’article 815-6 dans le cas de mesures urgentes.

c)L’usage de la jouissance des biens indivis:

-Art 815-9:Chaque indivisaire a le droit de jouir de la chose conformément à sa destination.Une difficulté peut survenir quant à la question des revenus.Dans ces cas s’applique l’article 815-10:les fruits et les revenus sont inclus dans l’indivision et ils accroissent sa masse.


B/L’usufruit ou propriété démembrée.

-L’usufruit est un droit réel d’usage et de jouissance sur la chose d’autrui.C’est un droit qui est essentiellement temporaire et viager.C’est une des démembrements de la propriété.
-Il y a trois techniques juridiques sans lesquelles on trouve l’usufruit:
-Vente d’un immeuble avec réserve d’usufruit.
-Donation avec réserve d’usufruit (donation des acendants aux ascendants,opérations familiales…).
-Usufruit du conjoint survivant.

1/La constitution de l’usufruit:

-L’usufruit se constitue soit par la loi soit par un acte juridique.
Pour l’acte juridique,l’usufruit est en général stipulé soit dans une déclaration soit dans une vente.
-Il existe deux techniques:
-On vend l’usufruit et on garde la propriété.
-On vend la propriété et on garde l’usufruit.

2/Fonctionnement de l’usufruit:

A/Situation de l’usufruitier:

a)Droits de l’usufruitier:

-Il n’a pas l’abusus de la chose mais a le droit de disposer du bien;d’en compromettre la substance ou le capital.

-Les actes matériels:

-Les actes matériels permis:
-L’usage:Il peut se servir du bien pour lui-même.Ce droit rencontre une limite:usage qu’il peut faire du bien est différent de celui qu’il pourrait faire s’il était propriétaire.Il doit se conformer aux habitudes des anciens propriétaires qui ont user de la chose avant lui.Il ne doit pas modifier la destruction de la chose.
-La jouissance (fructus):il a le droit de profiter des fruits de la chose mais pas des produits (les produits sont défférents des fruits car ils altérent la substance de la chose).

-Les actes matériels non-permis:
-Lui sont interdits les actes de disposition matérielle,de consommation,de destruction (art 618 al 1er).
-La quasi-usufruit:porte sur des biens consomptibles.Dans ces cas là,l’usufruitier va pouvoir consommer les biens à charge de les restituter par équivalent à la fin de l’usufruit.
Lorsque l’usufruit porte sur des biens qui se détériorent avec le temps (différents des meubles consomptibles),l’usufruitier a le droit de s’en servir et par conséquent les biens vont se dégrader.Dans ces cas le propriétaire ne pourra pas se plaindre si à la fin de l’usufruit les biens lui sont restitués dégradés (il peut se plaindre s’il y a eut usage anormal des biens).

-Les actes juridiques:

-On retrouve la distinction de l’indivision entre actes conservatoires,d’administration et de disposition (cf avant).Par conséquent découlent les actes de l’usufruitier:les actes de disposition lui sont interdits mais pas ceux d’administration.
-La première conséquence est que l’usufruitier a le droit de faire des actes d’administration.Il a le droit de donner ce bien en location.Parmi les différents baux il y en a qui excédent les actes d’administration.

-Actes d’administration autorisés à l’usufruitier:
Il peut souscrire des baux d’un durée maximale de 9 ans et portant sur les immeubles d’habitation.

-Actes d’administration non autorisés:
Baux ruraux sur les fermages et sur les immeubles à usage commercial artisanal.Il ne peuventêtre passé par l’usufruitier qu’avec le conssentement du propriétaire ou autorisation en justice (art 595 al 4).Il peut céder l’usufruit mais pas les biens (art 595) donc acte de disposition.
A partir du moment où l’on vend un usufruit il y a remplacement.Mais il y a un problème du point de vue de la durée:c’est un droit viager qui s’éteint à la mort de son titulaire.
Donc sur quoi va-t-on claculer la durée? Sur la personne de l’acquéreur ou sur celle du vendeur? La cession ne modifie pas la durée de l’usufruit.Par conséquent,cette durée continuera à être calculée en fonction de la durée de vie du vendeur.La durée de l’usufruit dépend de la durée de vie du vendeur.

b)Les obligations de l’usufruitier:

-Lors de l’entrée en jouissance:

-L’usufruitier est obligé de prendre les biens dans l’état dans lesquels ils se trouvent.En découlent deux obligations:
-Obligation de dresser un inventaire des meubles et un état des lieux (art 600).
-Obligation de donner caution:une personne s’engage à payer les sommes si l’usufruitier est débiteur ainsi que d’éventuels dommages-intérêts.

-Lors de l’usufruit:
-Les obligations sont sanctionnées par la déchéance de l’usufruit (art 618).
ART 578:obligation de conserver la substance de la chose.
ART 539 al 2:droit à aucune indémnité si un usufruitier construit quelquechose pendant la durée de l’usufruit (art 601).


2)Les exceptions (hypothèses où l’on peut avoir une action en revendication).

a)Le possesseur est de mauvaise foi:

-Quand le possesseur ne présente pas les qualités recquises pour s’en prévaloir et quand il est de mauvaise foi (art 2279).
b)L’éventualité d’une perte ou d’un vol:

-La perte selon le code civil est la depossession imputable à la négligence du propriétaire ou à la négligence d’un tiers ou à la suite d’un cas de force majeure (ex:incendie ou inondation).
-Le vol est défini par le code pénal:c’est la soustraction frauduleuse de la chose d’autrui.En revanche quand le propriétaire est dépossédé à la suite d’une escroquerie ou d’un abus de confiance la revendication est impossible.

-Revendication du vol ou de la perte contre le voleur ou l’inventeur:
-Si le voleur ou l’inventeur est en possession de la chose il n’y a pas de protection car mauvaise foi et ceci pendant 30 ans.

-Revendication intenté contre l’acquéreur de bonne foi:
-Ici l’acuqéreur est de bonne foi.L’article 2279.2 permet au propriétaire du meuble perdu ou vol d’exercer une action en revendication vers l’acquéreur de bonne foi.Mais cette action nest ouverte que pendant 3 ans à compter de la perte ou du vol (c’est un délai préfixe c’est à dire non susceptible d’interruption ou de suspension).
La situation de l’acquéreur s’améliore lorsqu’il a acquis la chose dans des conditions telles qu’il ne pouvait soupçonner son origine frauduleuse (2280.1):le revendiquant ne pourra obtenir la restitution du meuble que s’il y a remboursement du prix payé par l’acquéreur si l’acquéreur l’a acheté « dans une foire ou un marché ou vente publique ou d’un marchand vendant des choes similaires (mais pas brocanteur) ».Cette obligation de remboursement baisse l’intention d’exercer l’action en revendication.


B/Conflit entre le possesseur du meuble et son auteur:rôle probatoire.

-Le conflit est fréquent car le contrat écrit n’est pas un usage fréquent pour le transfert d’un meuble (ex:dans la famille,en cohabitation).
-Pour le don manuel:il n’y a pas de formalités.Le conflit intervient après un décès entre un tiers possédant un meuble du défunt et la famille qui veut le récupérer.Mais le possesseur s’est fait remettre le bien de la main du défunt et de ce fait il en est le propriétaire et n’a rien à prouver,ni l’existence d’un acte juridique entre lui et le défunt ni la nature de ce acte juridique.
-Il y a deux moyens pour l’attaquer: -Attaquer le titre en vertu duquel le possesseur détient le meuble.
-Contester la possession en faisant apparître le vice.Il va éventuellement utiliser le vice équivoque.



Section 3:la prescription acquisitive:usucapion.

A/Les conditions de la prescription acquisitive.

-Il y a deux sortes d’usucapion:
-Ordinaire (art 2262):prescription trentenaire de droit commun.Une personne possesseur d’un meuble en devient propriétaire au bout de 30 ans si la possession est véritable et exempte de vices.
-Abrégée (art 2265):prescription de 10 à 20 ans.Elle requière pour le possesseur qui l’invoque d’avoir un juste titre et d’être de bonne foi.

1)Conditions générales à la prescriptions acquisitive (à ces deux usucapions):

-Ne s’applique qu’aux immeublees et aux droits réels principaux (propriété,usufruit et certaines servitudes) mais exclusion des droits de créance,des droits intellectuels…
L’article 2226 ajoute l’exception dans les meubles.
-Relatives aux qualités de la possession:
-La possession doit être véritable c’est à dire à titre de propriétaire.Est donc exclue la simple détention et les « actes de pure tolérance » (ex:une personne accepte qu’une personne utilise provisoirement son fond) ou « actes de pure faculté » (ex:quand une personne a un terrain mais ne veut pas construire tout de suite).
-Exempte de vice.

-Relatives au délai:
-Point de départ du délai:date d’entrée en possession ou de l’entrée en possession de son auteur.
-Cause de suspension du délai ou interruption:la possession disparaît.L’interruption peut être « naturelle » selon l’article 2243:elle résulte alors de la possession (par abandon volontaire).
Elle peut être « civile » (art 2244 ou 2250):formation d’une action en justice qui émane du véritable propriétaire (action en revendication) ou du possesseur (qui reconnaît les droits du véritable propriétaire).
Pour la suspension:il y a suspension du délai quand interviennent certaines circonstances qui arrètent provisoirement le cours de prescription.Quand cette cause a céssé la prescrition acquisitive reprend son cours (ex:suspension pendant la minorité).


2)Conditions supplémentaires propres à la prescription abrégée (10 à 20 ans):

-Pour avoir l’usucapion,il suffit l’écoulement de 30 ans et peu importe qu’il n’ait aucun titre ou qu’il soit de mauvaise foi.
Quand le possesseur a un titre et qu’il est de bonne foi l’usucapion est abrégé à 10 ans (ART 2265 C.C).Mais le délai est doublé lorsque le propriétaire n’est pas domicilié où est situé l’immeuble dans le ressort de cour d’appel:la loi dit que si la personne est loin de l’immeuble il ne peut le surveiller.
-Objectif de la prescription abrégée:
a)Le juste titre:

-Acte propre à transférer la propriété (si passer avec propriétaire:contrat de vente mais aussi échange ou donnation.
-Acte devant être exempt de cause de nullité.

b)La bonne foi:

-Elle est toujours présumée.
-Il faut se croire propriétaire.

B/Les effets de prescription acquisitive:

-Elle ne joue pas de plein droit.Elle doit être invoquée,action en revendication d’un propriétaire contre le possesseur,pour se défendre le possesseur va lui opposer la prescription acquisitive mais même si le juge l’accorde il ne peut pas la relever d’office (art 2223 C.C).Une fois inviqué l’usucapion fait acuquérir rétroactivement la propriété et les droits consentis sur l’immeuble sont validés.

Chapitre 2:La protection de la propriété;l’action en revendication.


Définition: Action exercée par contre un tiers qui détient indûment son bien et refuse de le restituer en contestant son droit.Elle pour but la reconnaissance de la propriété et sa protection à l’exception de tous les autres drtois réels démenbrés de la propriété.Elle est engagée contre le possesseur actuel du bien.
Elle considère uniquement l’action en revendication immobilière.

Section 1:La mise en oeuvre de l’action.

-C’est de la compétence exclusive du T.G.I. du lieu de location de l’immeuble.
-Elle est imprescriptible (sauf dans les cas où la prescription est de 30 ans).

Section 2:La preuve exigée du demandeur.

-C’est l’article 1315 du C.C:c’est au demandeur qu’incombe la charge de la preuve:il doit donc justifier qu’il est propriétaire.Dans le doute,le défendeur (possesseur) sera laissé en possession.

1/Objet de la preuve:
-La preuve est difficile à rapporter dans le droit de propriété.En général la propriété est acquise au moyen d’un transfert mais le transfert ne suffit pas à prouver une propriété;il faut aussi prouver que le propriétaire avant le transfert était aussi propriétaire.
2/Moyens de preuve:

-La preuve de la propriété immobilière est libre mais la jurisprudence dégage certains modes de preuve afin de fournir des normes réglant le conflit entre les différents modes de preuve.

A/Les présomptions de fait:

-1)La possession:
-Elle peut jouer dans les deux sens (propriétaire ou possesseur).Une possession trop récente paraît suspecte (la longévité est une force probante).La possession doit être exempte de vices.

-2)Le titre:
-Donation,acte de vente,partage mais c’est insuffisant pour prouver le plein titre de la propriété.Le titre ne joue que comme présomption de fait:c’est une preuve imparfaite.

-3)Les indices:
-Ils sont matériels (indication du cadastre,rôle des impôts fonciers).Ces modes de preuve peuvent être en conflit.


B/Conflits entre le titre et la possession:
-1)Entre deux titres:

-Le revendiquant apporte un titre ainsi que le défenseur.Si les deux titres émanent d’auteurs différents:la jurisprudence avait tendance préférer le titre le plus ancien mais il y a eu un revirement de jurisprudence:la cour de cassation a condamné ce système et décide que la préférence va au meilleur titre (mais lequel est le meilleur?).

-2)Conflit entre deux possessions:

-Les tribunaux doivent justifier en quoi la possession de l’un est meilleure que l’autre.

-3)Conflit entre titre et possession:

-Celui qui invoque le titre (le revendiquant),possesseur (défendeur).Il y a une évolution de la jurisprudence afin d’arriver à l’abandon du système de l’antériorité.Si les deux parties revendiquent l’une contre l’autre sans qu’il ne puisse être établie la supériorité de l’une à l’autre.


Section 3:Les effets de la revendication immobilière.

1/Les prestations dûes au revendiquant:

A/Les fruits (produits par l’immeuble):

-1)Le possesseur de bonne foi:

-Il n’a pas a restituer les fruits (ART 549).

-2)Le possesseur de mauvaise foi:

-Il doit tous les restituer et restitution des fruits consommés:créance pour le revendiquant.

B/Les indemnités:

-1)Le possesseur de bonne foi:

-Ne répond que des dommages subits par la chose.Si c’est un objet mobilier accessoire à l’immeuble,il y a restitution du prix touché (mais ne doit rien s’il n’a rien touché).

-2)Le possesseur de mauvaise foi:

-Doit répondre de toutes les détériorations sauf si celles-ci auraient du intervenir même pendant la garde du propriétaire.Il doit restituer (cas fortuit).


2/Prestations dues au possesseur évincé:

-1)Impenses nécéssaires:

-Pas pour la conservation de l’immeuble (toîture…).
-2)Impenses utiles:
-Augmentation de la valeur (ex:eau courante si elle n’y était pas).Elles donnent lieu à remboursement même si de mauvaise foi.Seulement par concurrence de plus value donnée à l’immeuble.

-3)Impenses somptuaires:

-C’est du luxe donc jamais remboursées au possesseur mais il peut les enlever sans dégradation de l’immeuble.