• Droit des biens

     COURS DE DROIT DES BIENS

     Le droit des biens est un Droit technique important. Il est traditionnellement présenté comme un élément essentiel d’un droit beaucoup plus vaste, celui du patrimoine.

    L’importance du droit des biens résulte du code civil : la majeure partie du code civil est consacré à l’étude des relations patrimoniales.

    Sociologiquement, le code civil de 1804, la liberté et l’égalité des individus résultent de la propriété et de la liberté de conclure des contrats. Cette liberté et cette égalité doivent suffire pour protéger l’individu et faire son bonheur.

    Le patrimoine d’une personne comprend l’ensemble de ses droits et de ses obligations à caractère pécuniaire ou economique constituant soit un actif soit un passif. En tant qu’élément du droit patrimonial, le droit des biens correspond à l’étude des droits patrimoniaux, par opposition au droit qualifié de non patrimoniaux tels les droits de la personnalité…

    Le droit des biens correspond classiquement parmi l’étude des droits patrimoniaux à celle des droits réels. En effet l’étude des droits dits perso ou droits de créance est pour des raisons essentiellement pédagogiques séparée de celle du droit des biens et est enseigné en 2ème années. Cependant ces droits constituent aussi un élément essentiel du droit des personnes.

    On étudiera les seuls droits réels principaux tel le droit de propriété par ex. L’examen des autres droits réels que l’on qualifie d’accessoires, comme le droit d’hypothèque, n’est pas étudié avec le droit des biens car cela présuppose la connaissance approfondi de la théorie générale des obligations.

    Ces droits qualifiés de réels principaux illustrent les rapports qui peuvent exister entre les personnes et les biens et l’étude de ses rapports fera l’objet de la 2nd partie de ce cours.

     

    Première partie : La classification des biens.

     

    Les biens juridiques englobent en droit positif les choses matérielles mais également les droits qui portent sur ces choses. Ex : est un bien au sens juridique du terme aussi bien la maison d’habitation elle-même que le droit que l’on peut avoir sur cette maison (droit de propriété…). Ainsi apparaît donc une première distinction celle qui oppose les biens dits corporels (choses matérielles) aux biens dits incorporels (droits qui portent sur ces choses).

    Le code civil à titre principal oppose les meubles aux immeubles (corporels ou incorporels). Donc pour le code civil un bien peut donc être un meuble ou un immeuble et ce meuble, cet immeuble peuvent être corporels soit incorporels.

    Dans le langage courant, un immeuble est une maison d’habitation de plusieurs étages alors qu’en droit un immeuble peut être aussi un terrain.

     

    Titre 1 : La distinction des biens corporels et incorporels.

     

     

    Biens corporels : ce sont des choses matérielles que l’on peut toucher et qui ont physiquement une réalité comme une table, une auto… il est à peu près certains que les rédacteurs du code civil ont entendu à titre principal envisagé à travers les biens les choses matérielles et la lecture du titre 1 du livre 2 du code civil (intitulé : de la distinction des biens) est significatif à cet égard puisque l’on y trouve les bâtiments, les moulins à vent, les animaux, les tuyaux de conduite des eaux (article 523 C. civ.). Cependant, les biens ne concernent pas seulement les choses matérielles mais aussi un droit comme par ex ce qu’on nomme le droit d’usufruit qui est également un bien juridique. Le droit d’usufruit est le droit qui permet d’user d’une chose (habiter une maison) et de profiter des fruits de cette chose c'est-à-dire en louant par ex cette maison pour profiter des loyers que l’on va percevoir. Or un droit n’a aucune réalité physique, c’est un bien incorporel et immatériel. Les rédacteurs du code civil n’ont pas totalement ignoré cette dimension immatérielle de ces biens. Par ex, ils considèrent et qualifient de biens immeubles l’action, le droit de revendiquer en justice la propriété d’un immeuble.

    Le meuble est mobile, l’immeuble immobile. Le droit, bien incorporel sera qualifié d’immeuble ou de meuble selon l’objet auquel il s’applique. Ex : le droit d’usufruit d’une maison, ce droit est qualifié de bien immeuble puisque il a pour objet une chose corporelle immobilière : la maison d’habitation.

    Depuis le code civil de 1804, la catégorie des biens incorporels n’a cessé de croitre. Cette évolution n’a pas été sans poser quelques difficultés aux juristes en particulier lorsque certains biens, sans être des droits (biens incorporels), ne sont pas pour autant des choses matérielles comme par ex les œuvres de l’esprit, les clientèles ou plus récemment à travers les logiciels les biens dits informationnels. Alors la doctrine leur a réservé un nom, on les désigne sous le vocable de propriété incorporelle.

     

    Chapitre 1 : Les biens corporels.

     

    Les biens corporels sont des choses matérielles. Comment le droit classifie-t-il ces biens ? Il les classifie traditionnellement selon 2 critères principaux : celui fondé sur l’appropriation et plus précisément l’appropriation privée et celui fondé sur la nature particulière de ces choses.

    Section 1 : Les choses susceptibles ou non d’une appropriation privée.

     

    Cette distinction place les choses concernées dans le cycle économique de production et d’échange. Il existe en al matière un principe : toute chose, tout bien corporel est susceptible d’être l’objet d’une propriété privée. Certaines choses toutefois échappent à ce principe.

     

    Paragraphe 1 : appropriation, marché et commerce juridique.

     

    De telles choses, objets matériels, placés ainsi dans le cycle éco des échanges sont de principe des choses dites dans le commerce. Cela signifie que ces choses, ces biens peuvent faire l’objet de convention, de contrat, qu’elles peuvent être vendues, prêtées, données aussi. Autrement cela signifie que ces choses sont dans le commerce juridique, lequel désigne l’ensemble des actes juridiques dont une chose peut être l’objet. Il ne faut pas confondre commerce juridique et marché. Ainsi tout ce qui est hors du commerce juridique est nécessairement en dehors du marché mais la réciproque n’est pas vraie : une chose peut être soustraite du marché, des rapports marchands sans échapper au commerce juridique des lors qu’il est possible de disposer de cette choses à titre gratuit c'est-à-dire en la donnant ou en la léguant par testament. Les éléments du corps humain en sont un bon exemple : on ne peut pas vendre son sang, il est hors du marché mais on peut donner son sang il fait donc l’objet d’un acte juridique car la donation est un contrat. Il existe des choses, objets matériels qui non seulement sont hors du marché mais également hors du commerce juridique ainsi l’exemple du corps humain lui-même en tant que corps vivant, à la différence de ses éléments comme le sang.

     

    Paragraphe 2 : le critère de l’appropriation privée : application et exceptions.

     

    1. Les choses communes.

     

    L’article 714 du code civil vise les choses qui n’appartiennent à personne et dont l’usage est commun à tous. Ces choses sont qualifiées de choses communes ; chacun a donc l’usage de ces choses. Il s’agit notamment de l’air et de l’eau. En tant qu’atmosphère, l’air n’est la propriété privée de personne et demeure donc à la disposition de tous. Il peut cependant dans certains cas faire l’objet d’une appropriation par ex lorsqu’il est liquéfié et il peut également faire l’objet d’une réglementation particulière tel est le cas lorsqu’il est envisagé en tant qu’espace aérien. Quant à l’eau, toutes les eaux ne peuvent pas devenir la propriété des particuliers ; un certains nombres de lois sont venus à ce sujet compléter les textes du code civil. Ex : la loi du 16 octobre 1919 à propos de l’énergie hydraulique ; la loi du 3 janvier 1992 réforme la législation qui s’appliquait depuis les 60’ sur la lutte de la pollution des eaux ainsi que sur la classification juridique des cours d’eau ; l’ordonnance du 18 septembre 2000 qui elle est venue spécifier les droits des riverains sur les cours d’eau non domaniaux.

    S’agissant de l’eau on oppose traditionnellement 2 types d’eau :

    • Les eaux pluviales (article 641 C.civ.), l’eau de source (article 642 C.civ.) et enfin l’eau des lacs et des étangs. Toutes ces eaux appartiennent, sous certaines réserves, au propriétaire des lieux où elles se trouvent. Ex : s’agissant de l’eau des lacs et des étangs, les étangs d’eaux salées qui communiquent avec la mer relèvent du domaine public comme la mer elle-même ; ex d’un étang d’eau douce : cet étang en principe appartient au propriétaire du lieu ou il se trouve à la condition d’être alimenté par les eaux de pluie car si cet étang est alimenté par un cours d’eau au moyen d’un barrage (naturel ou artificiel), cet étang fait parti du domaine public.
    • Les eaux dites courantes, des fleuves et des rivières, ainsi que l’eau de la mer, lesquels en tant que choses communes sont insusceptible de faire l’objet, en principe, d’une appropriation privée. La législation est complexe : la loi de 1992 et l’ordonnance de 2000 conservent l’usage de l’eau et tout particulièrement l’ordonnance de 2000 qui est venue préciser les droits des riverains sur les cours d’eau non domaniaux ( un cours d’eau domanial appartient au domaine public et donc insusceptible de faire l(objet d’une appropriation privée ; font partis des cours d’eau domaniaux les parties navigables ou flottables comme rivières, fleuves, lacs et le droit qui leur est applicable est le droit administratif et les particuliers n’ont qu’un droit d’usage de ces eaux. Un cours d’eau non domanial peut faire en principe faire l’objet d’une appropriation privée et le droit civil leur est applicable ; beaucoup de textes leur sont applicables dans le code de l’environnement. Cependant la loi distingue à leur propos le lit du cours d’eau et l’eau elle-même, le lit étant l’objet du droit de propriété des riverains de ce cours d’eau article L.215-2 du C.envir alors que l’eau elle-même ne fait seulement l’objet que d’un droit d’usage au profit des riverains du dit cours d’eau). LA réglementation des cours d’eau s’est multipliée ces dernières années, son usage va en effet tenir de plus en plus de compte de l’intérêt collectif et des préoccupations de l’environnement.

     

    1. Les droits vacants et sans maîtres.

     

    Les biens vacants et sans maître sont des choses matérielles susceptibles d’être appropriés et susceptible de faire l’objet d’une appropriation privée. Ce qui les caractérise sont le fait que ces biens n’ont plus ou pas de maîtres, n’ont plus ou pas de propriétaire, on les dit aussi vacants.

    Il s’agit tout d’abord des choses qui n’ont jamais été appropriées et que l’on appelle res nullius mais qui sont susceptible de l’être par ex le gibier que l’on chasse ou le poisson que l’on pêche.

    Il s’agit ensuite des choses que l’on appelle res derelictae c'est-à-dire des choses abandonnées par le propriétaire et qui peuvent à nouveaux être appropriées par celui qui les recueille, ainsi des choses déposées, jetées dans les poubelles. Les res derelictae ont fait le bonheur des chiffonniers qui étaient de plus en plus nombreux au 19ème siècle dans les villes en raison du fait des déchets qui ont acquis une certaines valeur et d’ailleurs ces chiffonniers travaillaient souvent pour des intermédiaire, ils représentaient une sorte de travail à domicile.

    Certains réservent la qualification de ces choses sans maîtres à ces choses abandonnées. Cependant il ne faut pas confondre ces res derelictae aux choses perdues.

    A la lecture des articles 539 et 713 du C.civ ont pourrait croire qu’il n’il y a pas véritablement de choses sans maîtres, en effet il est dit à l’article 713 : « les biens qui n’ont pas de maitres appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés ou si la commune renonce à ses droits à l’état » en réalité cet article ne vise que les immeubles. Quant à l’article 539, concerne aussi bien les meubles que les immeubles mais dans une hypothèse qui est celle d’une personne décédée il ne concerne que la succession des biens.

    Donc les choses corporelles, véritablement sans maîtres sont essentiellement des meubles. Dans l’expression choses sans maître est une personne privée physique ou morale et les choses sans maître sont donc avant tout des choses qui n’ont plus de propriétaire privé.

     

    1. Les biens domaniaux.

     

    Le domaine est l’ensemble des biens qui appartiennent aux personnes publiques ou qui sont à leur disposition. Parmi ces biens, l’on distingue ceux qui appartiennent au domaine public et ceux qui appartiennent au domaine privé.

    Pour le domaine privé, les personnes morales administratives sont soumises de principe aux règles applicables à la propriété privée. En revanche pour le domaine public seules les règles du droit public sont applicables et échappent donc au droit civil. Autrement dit le domaine privé est la partie du patrimoine des collectivités publiques dont le régime juridique relève du droit privé. S’agissant du domaine public, soumis au régime juridique très protecteur du droit public il comprend les rivages de la mer, certains cours d’eau mais également des biens très divers affectés soit à l’usage du public soit au service public.

     

    Section 2 : La nature des choses, autre critère de distinction des choses entre-elles.

     

    A cote du critère fondé sur l’appropriation privée, on classifie les biens corporels (choses matérielles) selon un autre critère fondé lui sur la nature des choses.

    2 notions illustrent ce critère : la fongibilité et la consomptibilité

     

    Paragraphe 1 : les choses consomptibles et non consomptibles.

     

    Les choses consomptibles sont des choses qui sont détruites par le premier usage que l’on en fait. Cette destruction peut être soit matérielle soit juridique. Ex : des choses bien matérielles tels des aliments, du charbon ne sont susceptible que d’un seul usage et elles sont matériellement détruites lors de ce premier usage. En revanche la monnaie d’argent est également une chose consomptible mais pour s’en servir il faut la céder (la perdre).

     

     

     

    Choses consomptibles : choses qui sont détruites par le premier usage que l’on en fait. Cette destruction peut être matérielle ou juridique.

    Toutes les choses qui ne sont pas détruites lors du premier usage que l’on en fait sont des choses non consomptibles. Ex : outil, automobile. Toutes ces choses sont susceptibles d’un usage prolongé.

    Plus conséquences juridiques :

    • S’agissant des chose… choses non consomptibles « prêt à l’usage ».
    • Contrat de prêt : les choses consomptibles ne peuvent faire l’objet que d’un « prêt de consommation ».

    Le prêt à usage et le prêt de consommation ont des règles différentes dont la plupart sont le reflet de la nature de la chose qui en fait l’objet.

    Dans le prêt de consommation qui a pr objet une chose consomptible, à la fin du prêt, la chose prêtée ayant été par définition détruite au premier usage qui en a été fait, l’empreinte restituera la chose prêtée par équivalent. Ex : prêt d’une somme d’argent.

     

     

     

    II- les choses fongibles et les choses non fongibles.

     

    Cette distinction des choses est évoquée ds l’art 1291 du CC. Ce texte qui concerne la technique juridique de la compensation de deux dettes entre elles cite en effet les dettes qui ont pour objet une somme d’argent ou une certaine quantité de choses fongibles.

    Cette distinction des choses fongibles et non fongibles ne repose pas seulement sur les seules propriétés naturelles constitutives de ces choses mais aussi sur une qualité que ces choses revêtent en tant qu’on les envisage comme formant l’objet d’un obligation de restitution.

    Les choses qualifiées de fongibles sont des choses considérées comme équivalentes et donc interchangeables. Ainsi par exemple, une personne « A » qui empreinte un livre à une autre personne « B ». La personne A n’est pas tenue de rendre identiquement l’exemplaire qu’elle a emprunté. Autrement dit, une chose fongible se restitue par équivalent.

    Les choses fongibles sont également dénommées choses de genre car ces choses existent en une quantité d’exemplaire sans individualité propre. (ex : pétrole, blé..). la fongibilité de ces choses commande un aménagement des droits sur lesquels ils portent. S’agissant du transfert de la propriété d’une chose de genre, ce transfert ne peut avoir lieu que lorsque la chose est déterminée individualisée.

    Ex : acheter un quintal de blé, je ne deviendrai propriétaire qu’une fois qu’aura été pesé le quintal de blé : le quintal aura été individualisé.

     

    A l’opposé, les choses non fongible : corps certain. Ces choses sont des choses irréductibles les unes aux autres. Ex : tableau d’un peintre, pièce de collection. En tant qu’objet d’une obligation de restitution, une chose non fongible sera restituée non par équivalent mais elle-même dans son individualité. Ex : livre dedicacé.

     

    Toutes ces qualifications tiennent à la nature des choses elles-mêmes. On doit faire une place à la volonté de l’homme.

    Une chose qui de par sa nature sera qualifiée de chose non fongible pourra être juridiquement traitée comme une chose fongible si deux personnes sont d’accord à l’occasion de la conclusion d’un contrat. On constate le plus souvent que la conclusion d’un tel contrat est de pouvoir restituer cette chose par équivalent.

     

     

    CHAPITRE 2 : LES BIENS INCORPORELS

     

    Section 1 : les droits.

     

    Traditionnellement, les bien incorporels que sont les droits consistent en un rapport juridique et ce rapport juridique peut avoir comme objet une chose, c'est-à-dire un bien corporel.

    Le droit d’usufruit est le droit d’user d’un bien et d’en tirer profit. Ce droit pet avoir pr objet une chose (bien corporel) tel un immeuble et il est lui-même un bien mais un bien dit incorporel.

    Les droits patrimoniaux sont des droits qui ont une valeur argent par opposition, les droits extrapatrimoniaux ne peuvent avoir de valeur marchande.

    Ces droits extrapatrimoniaux sont des droits généralement attachés à la personne tel tous les droits dits de la personnalité (respect à sa vie privée..).

    Parmi les droits patrimoniaux : les droits réels comme le droit de propriété, d’usufruit et les droits dits de créance c'est-à-dire le rapport qu’a un créancier avec son débiteur, ex, rapport juridique qui lie le prêteur à l’emprunteur.

    S’agissant du droit patrimonial (droit réel de propriété), ce droit n’est classiquement pas classé dans les biens incorporels (c'est-à-dire en tant que droit) mais parmi les biens corporels et ce en raison d’une confusion entre le droit et la chose sur laquelle il porte. Cette confusion entre chose et droit se traduit ds le langage courant. Ex : « j’ai une maison » différent de « j’ai un droit de propriété sur une maison ». Les auteurs dénoncent cette confusion. Explication : héritage de l’histoire. Cette approche de la propriété renvoie à la vision romaine pr laquelle la propriété était en dehors des biens dans la mesure où elle traduit la puissance de l’individu sur les choses corporelles se confondant ainsi avec les choses elles mêmes.

     

     

     

     

    Section 2 : les propriétés incorporelles.

     

    Elles résultent le plus souvent de l’activité intellectuelle, de l’imagination ou de l’industrie des personnes. Ex : une œuvre d’art… toutes ces propriétés incorporelles sont considérées comme juridiquement des biens.

    Ex : œuvre de l’esprit (littéraire ou musicale). Pr pvr considérer cette œuvre comme propriété incorporelle, on a détourné la difficulté en partant de la conception discutable selon laquelle tous les biens sont nécessairement des droits or les biens sont et des droits et des choses. C’est ainsi que l’œuvre est envisagée comme un droit, plus précisément un droit d’auteur. Cependant comme ici le droit d’auteur est indissociable de son titulaire (artiste), on a décomposé ce droit. On l’a décomposé en un droit moral de l’artiste qui reste attaché à sa personne et un droit patrimonial qui se confond avec la propriété, l’œuvre elle-même d’où l’appellation propriété incorporelle.

    Droit moral de l’artiste lui donne le droit de défendre l’intégrité de son œuvre, de fixer les conditions d’exploitation alors que le droit patrimonial porte sur les profits obtenus par l’exploitation de cette œuvre.

    L’ensemble de ces droits patrimoniaux et moraux est qualifié de propriété littéraire et artistique. L’ensemble des droits qui protègent les créations de caractère technique ou de caractère ornemental est qualifié de propriété industrielle. Les créations de caractère technique peuvent faire l’objet d’un brevet d’invention alors que les créations de caractère ornemental sont l’objet du dépôt d’un model ou d’un dessin. La qualification de propriété incorporelle est qualifiée par la théorie de la propriété qui veut que le droit se distincte de l’objet sur lequel il porte. Or ici, confusion entre droit et choses. La qualification de propriété incorporelle est contraire à la qui entend englober les choses et les droits.

    Cette distinction des biens corporels et incorporels, si elle n’est pas absente du CC du 1804, cette distinction bien corporel et incorporel n’est reprise qu’indirectement à travers d’une autre distinction, celle qui oppose les meubles aux immeubles.

     

     

    Titre 2 : la distinction générale des meubles et des immeubles.

     

    Cette distinction est commune à tous les biens corporels ou incorporels. Elle est la division suprême des biens dans le CC. L’art 516 du CC pose le ppe général suivant : « tous les biens sont meubles ou immeubles ». A partir de ce texte, les biens corporels ou incorporels sont nécessairement soit des meubles soit des immeubles.

     

     

    Chapitre 1 : critère et intérêt de la distinction des meubles et immeubles

     

     

    Comment juridiquement distinguer le meuble de l’immeuble ? certaines conséquences s’attachent à cette distinctions.

     

    Section 1 : les critères de distinction du meuble et de l’immeuble.

     

    Rappel historique : l’ancien droit prenait en considération la valeur des biens au travers de la distinction des biens meubles et immeubles. Les immeubles avaient l’importance éco la plus gde. Le critère déterminant était un critère économique. En conséquence, certains biens comme les rentes foncières ou les droits féodaux pouvaient compte tenu de leur importance économique étaient qualifiés d’immeuble.

    Les rédacteurs du CC substituèrent à ce critère éco un critère tiré du caractère matériel des biens. Ils renouaient avec le droit romain. Etaient-ils déplaçables ou non ? Les premiers sont des meubles : peuvent être déplacés les seconds non, ce sont des immeubles. Tout ce qui n’est pas immeuble sur la base de ce critère matériel est meuble. C’est ainsi que la catégorie des biens meubles devient vite un véritable fourre tout où s’intégrait tout ce qui ne pouvait rentrer dans la classe des immeubles. Toutefois, dans le même temps, les rédacteurs du CC gardèrent une classification de l’ancien CC où certains droits ont gardé leur caractère de bien immeuble. Ainsi les rédacteurs du CC ont conservé l’idée d’une certaine importance économique pr qualifier les biens. Le chevauchement partiel du critère matériel physique et du critère économique hérité de l’histoire empêche la distinction des meubles et des immeubles d’avoir dans le droit civil moderne un caractère scientifique cohérent et ce malgré les nb intérêts de la nature mobilière d’un bien.

     

     

     

    Section 2 : les intérets de la distinction des meubles et des immeubles.

     

    Certains de ces intérêts découlent de la nature physique des biens, d’autre de leur valeur présumée. Reflétant le chevauchement partiel du critère matériel et éco.

     

    • les intérêts qui se rattachent à la nature physique de la chose.

     

    La stabilité physique du bien immeuble conduit à rendre possible la publicité des transmissions des immeubles ex : une vente. Alors que la mobilité du bien meuble interdit à priori une pareille possibilité des transmissions mobilières faute de pouvoir centraliser une telle publicité. Cette publicité : « publicité foncière », a pour but de porter à la connaissance des tiers et se faisant de leur rendre opposable certains actes juridiques portant sur des immeubles (ex : vente). Cette publicité se fait à la conservation des hypothèques. Une telle publicité n’est pas possible pour le meuble, toutefois, certains meubles ont une assiette assez fixe qui a permis de prévoir pour eux un régime spécial les rapprochant de la publicité des immeubles. Ex : les navires, les automobiles, les aéronef.

    Ces biens meubles ont une attache fixe où ils peuvent être immatriculés et ainsi faire l’objet d’une publicité comparable à celle des biens immeubles.

     

    Peut importe le type de régime matrimonial choisit par les époux, chacun d’eux est réputé à l’égard des tiers avoir la libre disposition des biens meuble qu’il détient individuellement art 222 du CC. Si par ex : il ne pourra être exigé la restitution d’un acompte qu’un seul des deux époux à l’occasion d’un achat ou d’une vente versé à son vendeur. Il est réputé avoir la libre disposition des fonds. En revanche, rien de tel pour les immeubles : un époux qui entend seul vendre un bien immeuble ne pourra le faire sauf si a mis son droit sur le bien immeuble.

     

     

    • les intérêts qui se rattachent à l’idée de valeur particulière des immeubles.

     

    Les intérêts sont divers même si depuis le CC de 1804 cette valeur a perdu un peu de son importance. Le compte tenu du patrimoine des particuliers a évolué, les biens mobiliers ont acquis une certaine valeur éco. La valeur particulière des biens immeubles demeure toutefois.

    Ex : en droit fiscal, les taux des droits de mutation sont supérieurs pour les immeubles ainsi en est-il du droit qu’un particulier doit acquitter au fisc lors de la vente d’un bien immeuble pour l’enregistrement de cette vente.

    Ex : en droit civil, la lésion n’est sanctionnée dans les contrats qu’en matière de vente d’immeuble (art 1674 du CC). La lésion correspond aux différences significatives entre le prix de cet immeuble et sa valeur réelle. Lorsqu’on considère que le prix ne correspond pas entre le prix demandé et la valeur réelle, le prix de l’immeuble est lésionnel. Importance légitime du bien immeuble légitime cette règle. Règle on valable en matière de meuble.

     

     

    Chapitre 2 : les immeubles.

     

     

    Immeubles : catégorie juridique fermée à raison de l’idée de leur valeur éco supérieure. Cela signifie qu’il appartient au seul législateur et à la jp par le biais de l’interprétation d’un texte de dresser la liste juridique des immeubles. Aux termes de l’art 517 du CC, « les biens sont immeubles ou par leur nature ou par leur destination ou par l’objet auquel il s’applique ». Cette qualification immeuble s’applique tout à la fois aux choses (corporels) et au droit (biens incorporels). C’est ainsi que la première et deuxième catégorie visée à l’art 517 du CC comprennent les choses immobilières ou considérées comme telles tandis que la troisième et dernière catégorie visée par le texte comprend les droits immobiliers.

     

    Section 1 : les immeubles corporels.

     

    Les immeubles par nature et les immeubles par destination sont des choses bien corporel et constitue les deux premières catégories d’immeuble visées à l’art 517 du CC.

     

     

    • les immeubles par nature

     

     

    Ce sont les immeubles par excellence. Figure le sol et tout ce qui est fixé au sol.

     

    • le sol.

     

    Art 518 du CC, vise les fonds de terre. Ils constituent l’Immeuble. Le caractère immobilier est donc attaché au sol et s’étend au gisement que le sol peut contenir (mines, carrières…).

    Pour ce qui est des matériaux à extraire de ces mines et carrières, ces matériaux peuvent être traités ds les conventions des partis comme des biens meubles, ainsi, la vente, la cession du droit d’extraire le sable d’une carrière constituera une vente portant sur le sable considérée dans son état futur de meuble. On appellera la mobilisation par anticipation.

     

     

    • ce qui est fixé au sol.

     

    Il s’agit des bâtiments et des végétaux.

    S’agissant des bâtiments, il faut entendre ce terme de manière assez large, il englobe tout assemblage de matériaux fixés au sol.

    La fixation, l’incorporation au sol est le critère de qualification déterminable. Cette fixation au sol peut ne pas être définitive mais elle doit être réelle. Ainsi par ex, une maison préfabriquée sans fondation sera qualifiée de bien meuble (tente de camping). En 2002, la 3ème ch civ de la cours de cass dans un arrêt du 23 janvier a exclu la qualification d’immeuble par nature pour des convecteurs électriques à partir de l’instant où il n’a pas été constaté :

    • que ces convecteurs étaient indissociablement liés à l’immeuble
    • qu’il n’était possible de les enlever sans porter atteinte à l’intégrité de l’immeuble.

    Ac ce dernier ex, on constate que le bâtiment, l’édifice bien immeuble comporte aussi tout ce qui est incorporé.

     

    Ce qui est destné à être récolté ou coupé peut être traité comme des biens meubles qualifiés de meubles par anticipation.

     

    II- les immeubles par destination.

     

    L'immeuble par destination est une extrapolation de la catégorie d'immeubles définie sur la based'un critère physique. Le législateur a attribué grace à une fiction le caractère immobilier à des choses qui par nature ne sont pas fixes et qui sont en réalité des meubles et des meubles par nature. (le droit fait comme si la réalité était autre): attribue cractère immobilier à des choses qui sont des meubles.

    Cette catégorie particulière d'immeubles est envisagé à l'art 524 du code civil.

    2 types d'immeubles par destination:

    • objets que le propriétaire d'un fond y a placé pour le service et l'exploitation de ce fond
    • effets mobiliers que le propriétaire a attaché au fond à perpétuelle demeure.

    Suppose un certain nombre de conditions réunies et obéit à un régime juridique: celui des immeubles.

     

    A- conditions de l'immobilisation par destination.

     

    Plusieurs conditions necessaires.

    • Volonté du propriétaire de l'immeuble principal. Elle est essentielle pour conférer le caractère immobilier à un bien meuble.
    • Celui qui affecte le meuble doit être à la fois propriétaire de l'immeuble principal et du meuble.
    • Il faut une affectation , une destination du bien meuble. Cette affectation peut être économique ou sanctuaire (non utilitaire).

     

    • les objets placés pour le service et l'exploitation du fond.

     

    Idée qui justifie cette disposition est d'éviter de diminuer la valeur économique du fond et de sauvegarder l'unité économique du bien.

    Cette destination économique peut être d'ordre agricol, industriel ou commercial art 522 et 524 du code civil.

    Par exemple: la troisième chambre civile de la cours de cassation dans son arret du 23 mai 1984 a jugé que sont immeubles par destination des serres (mobilières) qui ont été achetées par le propriétaire d'un fond orticol dès lors que le propriétaire du fond les a affecté à l'exercice et à l'exploitation de ce fond.

    Ex dans le code civil : affectation de biens meubles à exploitation rurale.

    L'inspiration rurale du code civil de 1804 explique le nombre des exemples données dans le code civil. Cependant, les affectations industrielles et commerciales sont également concernées. Par exemple, la 3ème ch civile de la cours de cass 29 octobre 1984 a jugé immeuble par destination le mobilier ,le matériel d'un hotel ou encore cours d'appel d'agen décembre 88 pour des matériels d'équipement industriel. L'affectation économique des biens meubles à immeuble ne peut être que provisoire, elle sera cependant prise en compte si cette affectation empêche la destruction d'une unité économique de production.

    Par exemple, la cours de cass a refusé de qualifier un stock de cognac immeuble par destination au motif que l'exploitation du domaine vinicol pouvait parfaitement s'exercer sans l'existence de ce stock. L'unité économique de production n'était pas menacée.

    Civil 1er décembre 76.

    a cette occasion , la cours de cass a rappelé que l'affectation destinée à réaliser l'immobilisation par destination doit être une affectation objective pour le service et l'exploitation du fond rendant par cela même la chose affectée indispensable à cette exploitation. On constate alors que la volonté seule du propriétaire du fond si elle est une condition necessaire à l'immobilisation par destination, elle n'est pas une condition suffisante.

     

    • les effets mobiliers attachés au fond à perpétuelle demeure.

     

    La justification de l'immobilisation par destination possède une idée différente. L'affectation d'un bien meuble par anture à un fond, un immeuble n'est plus d'ordre économique mais sactuaire, non utilitaire car les biens meubles concernés sont généralement de simples ornements. L'art 525 du code civil nous en fournit quelques exemples en même temps qu'il établit quelques présomptions. Ainsi est présumé immeuble par destination « les biens meubles célés en platre ou à chaux ou à ciment ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et déteriorés ou sans briser ou déteriorer la partie du fond à laquelle ils sont attachés. »

    exemples: les glaces d'un appartement, les tabeaux dès lors que ces biens meubles font corps avec l'immeuble auquel ils sont attachés.

    Cette première série d'éxemples correspond en réalité à des cas où le meuble peut être considéré comme immeuble par nature tant il est incorporé à l'immeuble d'origine. Il ne va pas de même pour l'autre exemple de l'art 525 du code civil à savoir les statues. En effet,il les qualifie immeuble par destination en absence de toute attache matérielle au fond dès lors qu'elles sont placées dans une niche amménagée à l'effet de les recevoir.

    L'exemple des statues démontre qu'une jonction physique n'est pas la condition de l'attache, de l'affectation du meuble à perpétuelle demeure toutefois un lien matériel du meuble ac l'immeuble principal est nécessaire autrement dit, l'affectation doit être apparente et le juge ne se contentera pas de la seule déclaration de volonté du propriétaire d'affecter le meuble à l'immeuble.

    A la lecture des textes du code civil, on trouve les glaces attachées au parquet..... ces exemples datent de 1804 et représentent l'habitat de l'époque. Depuis cette date, les règles posées ont fait l'objet d'application multiple où les meubles concernés sont d'une toute autre nature.

    Ex: la 3ème ch civile de la coursde cass dans son arrêt du 7 juillet 1981 la cours de cass a exclu la qualification d'immeuble par destination pour des radiateurs électriques simplement vicés à l'installation par des domino. En effet, leur enlèvement n'entrainait aucune déterioration ni aucune fracturation du mur où ils étaient placés. Il est parfois difficil de distinguer la catégorie des immeubles par destination de celle des meubles par nature d'une part et de celle des immeubles par nature d'autre part.

    Diffculté de distinction du meuble par nature et de l'immeuble par destination. Cette affaire est célèbre et connues sous l'expression « affaire des fresques catalanes ». cette affaire au plan judiciaire a duré 34 ans. Les premières décisions ont été rendues en 1954 et la dernière le 15 avril 1988 par un arret de la cours de cassation réunie en assemblée plénière. Ce qui était en jeu était le statut juridique des fresques qui ornementaient une chapelle catalane qui appartenait à plusieurs propriétaires. En arrière plan était posée la question de l'évasion d'une partie de notre patrimoine culturel et historique, en effet, après avoir été détachée des murs de la chapelle les fresques avaient été vendues et longtemps après on été retrouvées en suisse. L'assemblée plénière de la cours de cassation c'est prononcé, en application de l'art 524 du code civil, les fresques sont des meubles par nature. Lorsque les fresques étaient encore sur les murs de la chapelle, elles n'avaient pas d'individualité propre, elles étaient immeuble par nature. Une fois arrachées de leur support, elles sont devenues meuble et meuble par nature. L'assemblée plénière a cesuré les juge d'appel qui eux au prix d'un raisonnement astucieux avaient donné à ces fresques le caractère d'immeuble par destination car à partir du moment où les fresques sont qualifiées d'immeuble par destination, un tribunal français était compétent puisque la chapelle était située en france. Les juge de la cours d'appel ayant qualifié les fresques d'immeuble par destination. Les tribunaux fraçais saisis, une revendication des fresques aurai été possible et donc ces biens auraient réintégré le territoire français.

    Le meuble devient immeuble par nature lorsqu'il est un élément même de l'édifice dans lequel il disparaît. Ex: pierres de batiment. Le meuble devient immeuble par destination attaché au fond à perptuelle demeure lorsqu'il garde son individualité or dans l'affaire des fresques catalanes, pour la cours de cassation lorsqu'elles étaient encore sur les murs de la chapelle, elles n'avaient pas d'individualité propre comme par exemple la statue dans la niche. Autrement dit, les fresques à l'image des pierres d'un batiment étaient confondues ac la chapelle. Ce n'est qu'une fois détaché des murs de al chapelle qu'elles sont apparues comme meuble par nature.

     

    B- le régime juridique de l'immobilisation par destination.

     

    Le régime juridique de l'immeuble par destiantion est assimilé à celui de l'immeuble par nature. Les choses mobilières ainsi immobilisées peuvent dont être vendues ou saisies avec l'immeuble auquel elles sont affectées à moins que l'acte de vente de l'immeuble ne contienne des réserves à cet égard. Cette règle n'est cependant pas sans nuance, en effet, on ne peut totalement faire abstraction de la nature mobilière du bien considéré. C'est ainsi que le vendeur de ces choses mobilières conserve une garantie, celle du privilège de vendeur de meuble qu'il va attribuer une garantie du payement du prix des meubles vendus (sauf si l'immeuble fait déjà l'objet d'une hypothèque, dans ce cas, le créancier dit hypothéquaire lui sera préféré).

     

    L'immobilisation par destination peut cesser lorsque le meuble immobilisé est séparé du fond auquel il avait été attaché. Toutefois, cette séparation ne redonnera la caractéristique de meuble à la chose à l'origine immobilisée que si d'une part le propriétaire du fond en manifeste l'intention, d'autre part et surtout si cette intention s'accompagne d'una cte matériel ou juridique de séparation comme par exemple le fait de vendre le meuble séparément du fond.

     

     

    Section 2: les immeubles incorporels.

     

    Ces ont des droits, des droits immobiliers.

    Le droit n'est en lui même ni un meuble ni un immeuble si on retient le critère matériel, physique de distinction.

    Le droit prend ce caractère en fonction de l'objet auquel il s'applique. Le texte clef est l'art 526 du code civil. Au terme de ce texte, sont immeubles d'après l'objet auquel il s'applique l'usufruit des choses immoilières, les services fonciers et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

    En réalité, l'énumération de l'art 526 du code civil n'est pas complète. 3 catégories d'immeubles par l'objet auquel il s'aplique. Il s'agit:

    • droits réels immobiliers
    • créances immobilières
    • actions immobilières

     

    I- les droits réels immobiliers.

     

    Selon l'art 526 du code civil sont considérés comme des immeubles les droits réels que sont l'usufruit ou les servitudes (service fonciers)

    l'usufruit est un droit réel dit principal qui confère à son titulaire le droit d'utiliser la chose, le bien qui en fait l'objet et d'en percevoir les fruits mais non pas le droit d'en disposer comme le vendre par exemple.

    L'usufruit est un démembrement du droit de propriété.

    Les servitudes sont des charges imposées à un immeuble bati ou non bati au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct. Sens large: ce sont des droits réels en vertu desquels une personne est autorisée à tirer de la chose d'autrui une certaine utilité ex: le propriétaire d'un terrain enclavé c'est à dire privé de tout accès à la voie publique, bénéficie d'une servitude qualifiée de servitude de passage sur le terrain de son voisin qui lui par définition permet l'accès à la voix publique.

    On admet que la règle posée à l'art 526 du code civil s'étend à l'ensemble des droits réels dits principaux ainsi qu'au droit réel dit accessoire. Toutefois, l'art 526 du code civil ne fait acune allusion au droit réel de propriété qui a pour objet une chose immobilière. Cette omission résulte de ce que le droit de propriété se confondant ac la chose elle même doit être considérée comme un bien corporel. La grande majorité de la doctrine range le droit de propriété qui porte sur une chose immobilière parmi les droits réels immobiliers.

     

    II- les créances immobilières.

     

    C'est une catégorie originale du droit immobilier car ce sont des droits de créance. Le droit de créance est un droit personnel c'est à dire le droit d'éxiger d'une personne une prestation. Le droit de créance est généralement un rapport juridique entre 2 personnes voir plusieurs. Ce droit s'oppose au droit réel qui lui est défini comm le rapport entre une personne et une chose, un bien. De manière générale, tous les droits de créance sont des beins meubles et des meubles incorporels.

    Comment alors peut-il exister des créances immobilières immeuble incorporelles?

    Lors d'une vente d'une chose immobilière, c'est à dire d'un immeuble corporel, le transfert de la propriété de la chose se fait en ppe par le seul échange des consentements de l'acheteur et du vendeur et immédiatement, lors de l'échange de ces consentements. Ainsi, le plus souvent, un créancier d'un immeuble devient immédiatement titulaire d'un droit réel de propriété qui lui procure un pvr direct sur l'immeuble. S'agissant des créances immobilères, il faut imaginer par exemple « x » états de terrain à choisir dans une surface déterminée. L'acheteur de ces « x » héctares de terrain a bien alors un droit de créance immobilière car dans cette hypothèse, il convient d'abord d'individualisé l'immeule que sont les « x » héctares. Ces « x » héctares de terrain étant ici exceptionnellement une chose de genre avant que le transfert de propriété ai lieu.

    Dans l'attente de cette individualisation, l'acheteur n'est titulaire à l'égard de son vendeur que d'un droit de créance et sa créance est immobilière.

     

    III- les actions immobilières.

     

    Au terme de l'art 526 du code civil, sont immeubles incorporels les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. L'action en justice est un droit distinct du droit qu'elle permet de protéger. Les actions immobilières directement visées à l'art 526 du code civil sont donc au service d'un droit immobilier. Par exemple, l'action en revendication de la propriété d'un immeuble est elle même un immeuble incorporel puisqu'elle a pour objet de faire consacrer en justice la propriété de cet immeuble.

     

    Chapitre 2: les meubles.

     

    Comme tout bien qui n'est pas immeuble est forcément meuble, la catégorie des meubles par nature est très ouverte. Sont meubles par nature les instruments de travail, les vêtements, bijoux...etc.

     

    II- les meubles par anticipation

     

    ce sont des biens qui par leur nature sont des immeubles mais qui sont à certains égards traités comme des biens meubles. Ce sont donc des choses qui sont par nature fixes et attachées au sol, cependant leur vocation est d'être dans un bref délai détaché soit du sol ou d'un batiment. Par avance, par anticipation, on les traite alors en considération de leur état futur de meuble. Ex: récoltes, du bois à couper, produits à extraire d'une mine ou d'une carrière. Le code civil de 1804 semble ignorer cette catégorie de biens meubles. En effet, l'art 520 du code civil ennonce que les récoltes pendant par les racines et les fruits des arbres non encore cueillis sont meuble.

    À la lecture de ce texte, il semblerait que seule la séparation du sol soit par la coupe soit par la ceuillette entraine la transformation d'une chose immoblière en une chose mobilière par nature. L'anticipation paraît ainsi impossible. Cependant certains autres textes semblent admettre l'existence de la catégorie des meubles par anticipation ex: les art du nouveaux code de procédure civil qui organise une saisie spéciale qui est qualifié de saisie brandon. Cette saisie s'apparente à une saisie immobilière. On explique cette particularité par le fait que les récoltes non encore récoltées sont des meubles par anticipation.

    Il s'attache à cette qualification de meubles par anticipation de nombreux intérets. Il est necessaire de préciser les conditions de cette mobilisation.

     

    A- les conditions de la mobilisation par anticipation.

     

    Elle suppose que soient réunies plusieurs conditions où le rôle de la volonté est prépondérant. Il est possible par convention de créer des meubles par anticipation. Ex: commercial 24 novembre 1981 : la vente de récolte sur pied a pour objet les récoltes détachées du sol et constitue ainsi une vente de meuble par anticipation.

    Il convientdonc tout d'abord que l'intention des parties à la convention soit bien celle de mobiliser l'immeuble. Cette intention doit être réelle et sérieuse: en voie de réalisation quasi certaine et dans un délai déterminé.

    La difficulté princioale que soulève cette catégorie particulière de meubles est celle de l'information des tiers. En effet, s'il est admis que par convention, contrat, on puisse créer des meubles par anticipation donc transformer un immeuble en meuble, comment les tiers qui ne sont pas partis à la convention vont en avoir la connaissance?

    En effet, savoir qu'un bien a changé de propriétaire et de statut est une donnée qui peut avoir son importance au plan juridique. La vente d'un bien immeuble, d'une chose immobilière est obligatoirement soumise à publicité. Cette publicité dite foncière a pour rôle de rendre opposable à tous le changement de ppropriétaire que cette vente a réalisé. Rien de tel en ppe s'agissant d'une vente mobilière. Or la vente d'une récilte sur pied est une vente mobilière. Il a été proposé une distinction à savoir que la mobilisation anticipée d'un bien ne jouerait pleinement que dans les rapports des partis et à l'égard du fisc. En revanche, à l'égard des tiers, la vente resterait une vente immobilière soumise à publicité. Cette distinction n'a pas rencontré beaucoup de succès et la difficulté soulevée par cette catéorie de meubles par anticipation qui est l'information des tiers explique la réticence constatée des juges à l'égard de cette catégorie de biens

    Ex: arret du 10 juin 1981 de 3ème ch civ de la cours de cass a refusé de considérer comme meuble par anticipation les matériaux à provenir d'une démolition non encore réalisée mais certaine. La cours de cass a cassé l'arret d'appel qui avait retenu une telle qualification pour violation de la loi: art 518 et 532 du code civil. L'art 532 du code civil dispose que les matériaux provenant de la démolition d'un édifice sont meuble (meuble par nature). Pour la cours de cass dans cet arret, les matériaux d'une démollition n'apparaissent comme des biens meubles que dans une seule hypothèse, celle où la démolition est effective. La cours de cass a refusé d'anticiper la qualification mobilière. La validité de la saisie exécution était en jeu que le propriétaire du terrain sur lequel se trouvait le batiment entendait pratiquer sur les pierres constituant le dit batiment non démoli. Le refus de la mobilisation par anticipation a aboutit à la non saise de l'exécution.

     

    B- les intérets de la qualification.

     

    Droits de mutation sont moins honéreux sur les droits mobiliers en général.

    Atteintes portées à de tels meubles ne sont pas protégés par les actions dites posséssoires qui assurent une défense plus facile des immeubles.

    Les règles de compétence qui veulent que les procès relatifs aux meubles relèvent de la juridiction du domicile du débiteur et non du tribunal du lieu où est situé le bien comme en matière immobilière.

     

     

    Section 2: les meubles incorporels.

     

    Ce sont les meubles qualifiés tels par détermination de la loi, ce sont les meubles qu'envisage l'art 529 du code civil mais ce sont aussi les droits mobiliers par l'objet auquel ils s'appliquent.

     

    I- les meubles par détermination de la loi.

     

    Sous cette expression, la catégorie comprend trois éléments importants:

    • les parts sociales. Ce que l'art 529 du code civil vise par l'expression action ou intérêt dans les compagnies de finances. Il s'agit des créances que détient l'associé sur la personne morale que constitue la société. L'associé reçoit en contre partie de son apport un droit. Ce droit représente une fraction du capital social de la société et détermine les prérogatives financières et politiques de l'associé comme le droit de vote aux assemblées des actionnaires.
    • Rentes perpétuelles ou viagères: art 529 du code civil soit sur l'Etat soit sur des particuliers.. le mot rente vient de reditus qui signifie revenu. La rente correspond à des arrérages versés à une personne dénommée crédit rentier par une autre dénommée débit rentier en échange d'un capital reçu. Par ex: dans une vente, la vente d'un bien immeuble (maison) au lieu de prévoir un capital versé par l'acheteur à titre de prix de vente, les parties au contrat de vente peuvent convenir que l'acheteur servira au vendeur une rente mensuelle d'un montant déterminé toute sa vie durant. Il s'agit d'une vente contre rente viagère. La somme d'argent qui sera versée par l'acheteur se nomme arrégage. Le vendeur est le crédit rentier (créancier de la rente) et l'acheteur est le débit rentier (débiteur de la rente). C'est un exemple de rente sur les particuliers. Les rentes sur l'Etat dotn parle l'art 529 du code civil sont synonyme des empreints du trésor public à moyen ou à long terme. Il s'agit de fonds empreintés par l'Etat qui se trouve avoir la qualité de débit rentier. La rente est viagère lorsque l'obligation de verser des arrérages cesse à la mort du crédit rentier. La rente est dite perpétuelle lorsque le débit rentier ne peut se libérer qu'en remboursant le capital. Le crédit rentier quel qu'il soit est titulaire d'un droit mobilier par détermination de la loi. L'art 529 du code civil issu du code de 1804 le spécifie expréssément car dans l'ancien droit certaines rentes compte tenu de leur importance économique étaient classés parmi les biens immeubles (rentes foncière perpétuelles).
    • Les propriétés incorporelles: pour ce qui est du droit des auteurs sur leurs oeuvres littéraires ou musicales (droit moral de l'auteur) ou le droit de clientèle d'une profession libérale. La clientèle est l'ensemble des personnes clients qui sont en relation d'affaire avec un professionnel. Si ce professionnel exerce en libéral, la clientèle est qualifiée de civile, elle sera qualifiée de commerciale si le professionnel est commerçant. Le droit de clientèle porte sur la valeur que représente cette clientèle soit civile soit commerçiale. Ce droit est un bien meuble par détermination de la loi.

     

    II- les droits mobiliers par l'objet auquel il s'applique.

     

    Ces droits mobiliers sont classiquement divisés en 3 catégories:

    • droits réels mobiliers:
    • créances mobilières:
    • actions mobilières:

    tous les droits et actions relatifs aux biens qui ne rentrent pas dans l'une des catégorie d'immeubles incorporels ont mobiliers.

     

    A- les droits réels mobiliers:

     

    la plupart des droits réels sont exclusivement immobiliers car l'exercice des droits réels mobiliers est peu commode.

    Le titulaire d'un droit réel détient un droit de suite. Il permet de saisir le bien objet du droit réel quelqu'en soit son possesseur autrement dit en quelque main que le bien se trouve. L'exercice de ce droit de suite peut être compromis à cause de la mobilité des biens meubles qui peuvent s'égarer ou être détournés. Ceci précisé, le droit réel mobilier a pour objet un bien meuble. Dans cette catégorie de biens (droits réels mobiliers), certains auterus excluent le droit de propriété qui porte sur un bien meuble. Comme pour le droit réel de propriété immobilière, le droit de propriété mobilière est qualifié de biens corporel et on retrouve la confusion du droit et de la chose dans l'analyse du droit de propriété que font certains auteurs du droit de propriété.

    Figure dans la catégorie des droits réels mobilier les droits qui appartiennent à un tier mais qui porte sur la chose d'autrui comme l'usuruit d'un bien meuble. L'usufruit en tant que droit est un bien incorporel et il est un meuble car il a pour objet un bien meuble.

     

    B- les créances mobilières.

     

    Cette catégorie de meubles incorporels est une catégorie importante. Les créances immobilières sont assez exceptionnelles. Tel n'est pas le cas des créances immobilières qui elles sont assez courantes. De manière générale, tous les droits de créance, droits personnels sont des biens meubles incorporels exception des rares créances immobilières. Dans la plupart des hypothèses, le créancier d'une obligation est titullaire d'une créance immobilière. Ainsi, la créance qui a pour objet la livraison d'un meuble ou le versement d'une somme d'argent, ou accomplissement d'un service sont des créances mobilières.

     

    C- les actions mobilières.

     

    Ce sont des actions qui tendent à la reconnaissance en justice d'un droit réel mobilier ou d'un droit de créance mobilière. Ainsi, l'action en justice qui tend à revendiquer la propriété d'un bien meuble est en elle même un meuble incorporel.

    Toutes les actions en dommage et intérets qu'elles soient contractuelles ou délictuelles sont également en elles mêmes des meubles incorporels.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Partie 2: LES RAPPORTS ENTRE LES PERSONNES ET LES BIENS

     

    Les rapports entre les personnes (sujet de droit) et les biens ont une double nature. Il est classique de distinguer à cet égard les rapports de droit que les personnes entretiennent avec les biens et il s'agira essentiellement des droits réels et la possession qui est une relation de fait produisant des effets juridiques.

     

    Titre 1: LES DROITS REELS

     

    À la différence de la distinction des droits en mobilier et immobilier, laquelle se rapporte à la nature de la chose formant l'objet de tel ou tel droit, la distinction des droits en réel et personnel repose sur la nature intrinsèque des droits en eux mêmes. Ainsi, droits réels sont ceux qui créent un rapport direct et immédiat entre une chose et la personne au pouvoir de laquelle cette chose se trouve soumise. Alors que les droits personnels, les droits de créance se rattachent à un lien d'obligation existant entre 2 personnes déterminées susceptbles de n'être exercés que contre la personne obligée et contre ceux tenus des engagements de cette personne.

    Les droits réels sont classiquement divisés en droits réels principaux et accessoires. Il ne sera question que des seuls drotis réels principaux à savoir du droit de propriété et de ses démembrements (ex: usufruit, servitude, droit d'usage et d'habitation...).

     

    Il appartient en ppe au seul législateur de définir cette catégorie de biens que sont les droits réels. Les droits de créance, droits personnels sont laissés à la volonté libre des personnes qui peuvent créer n'importe que lien de droit entre elles sous réserve du respect de l'ordre public et des bonnes moeurs. La cours de cass a rendu le 18 janvier 1984 un arret qui a admis la reconnaissance d'un droit réel nouveau: le droit réel d'affichage sur immeuble.

    Le droit de propriété (droit réel) confère à son titulaire l'ensemble des prérogatives que l'on est susceptible d'exercer sur une chose à savoir le droit de s'en servir (jus utendi), le droit d'entirer les revenus (jus fruendi), le droit d'endisposer (jus abutendi). Les démembrements du droit de propriété offrent à leurs titulaires certaines seulement des prérogatives qui appartiennent au propriétaire d'une chose. Ainsi, le droit réel d'usufruit qui est une démembrement du droit de propriété, ne comporte que le droit de tirer les révenus d'un bien (jus fruendi) et celui de s'en servir (jus utendi) alors que le droit de disposer de ce bien (jus abutendi) appartient à une autre personne dénommée nu-propriétaire.

    Les démembrements du droit de propriété sont des droits réels consentis à un tier par le propriétaire d'un bien sur ce bien.

    Le législateur également peut reconnaître de tels droits à des tiers (ex: le droit d'usufruit légal reconnu aux parents pour la gestion des biens de leurs enfants mineurs art 382 du code civil).

    Parmi les droits réels, démembrement du droit de propriété, nous n'étudierons que les servitudes réelles.

     

    I- le droit de propriété.

     

    Article 2 DDHC 1789 : la propriété est un droit naturel et imprescriptible de l’homme.

    L’article 544 du Code Civil la présente comme «  le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements. ».

    La physionomie générale de la propriété telle qu’elle résulte des textes de 1789 et de 1804 fait du droit de propriété un droit naturel imprescriptible de portée absolue.

    Cependant pour comprendre cette physionomie réelle, il est nécessaire de rappeler certaines données historiques.

     

     

     

     

     

    CHAPITRE PRELIMINAIRE

    LES DONNEES DE L’HISTOIRE : INFLUENCE DES CULTURES ROMAINE ET COUTUMIERE.

     

    Le terme même de « propriété » est d’origine romaine. On doit constater que ce terme a été utilisé depuis plus de 2000 ans pour désigner en réalité des formes de maîtrise des biens/terres diamétralement opposées. Constat fondamental.

    Notre droit des biens et en particulier celui des immeubles est en effet relativement complexe. Cette relative complexité résulte de ce que notre droit est le fruit de l’influence de deux cultures juridiques différentes : la culture romaine et la culture coutumière lesquelles toute deux ont une approche différente de la propriété et en particulier de la propriété immobilière.

    En résumant, pour Rome la distinction essentielle concernant les biens est celle des choses corporelles et incorporelles. Cette distinction renvoie en réalité à une autre distinction : celle qui est faite entre la propriété (chose corporelle) et les droits (chose incorporelle).

    La propriété romaine (chose corporelle) confond la chose et la maîtrise de la chose. Elle traduit bien la puissance de l’individu sur les choses. Et, ce faisant, la propriété telle qu’envisagée, absorbe toutes les utilités possibles de cette chose.

    Cette vision romaine de la propriété, en résumé, emporte un certain nombre de conséquences.

    Ainsi, la propriété romaine ne suppose aucune propriété concurrente sur un même bien/sur une même chose ; et elle tente à exclure le corps social (la société). A l’opposé, la propriété médiévale/coutumière multiplie les propriétés simultanées sur un même bien/chose. La propriété c’est la possibilité légitime de tirer un profit de la terre, elle n’est qu’une exploitation de cette terre et par conséquent elle ne se confond pas avec elle. Donc chacun tire profit pour son compte d’un aspect particulier du bien/de la chose/de la terre. Ce peut-être l’exploitation d’un champ ou bien encore un espoir de jouissance. Les propriétés sous leur nom concret d’héritage ne sont alors que des choses importantes. Dès le 16ème siècle, les choses changent : les nouvelles conditions économiques, une société plus marchande remodèlent quelque peu la vision coutumière/d’origine, et annonce ce que sera la propriété exclusive de la Révolution et dans une certaine mesure celle de l’article 544 Code Civil.

    Cette évolution se traduit essentiellement par l’idée que les propriétés sont des droits réels pour lesquels la qualité essentielle n’est plus la jouissance de la chose mais la liberté de disposer de cette chose. Et cette liberté un seul peut l’exercer : celui à qui est reconnu la maîtrise du bien de l’immeuble. Elle n’appartient plus à celui qui ne jouit que d’une utilité de ce bien.

    Un certain nombre de techniques/d’institutions accompagnent et caractérisent les deux approches de l’appropriation de l’immeuble/des terres. Ainsi par exemple, les propriétés coutumières impliquent l’existence d’un réseau complexe d’obligations juridiques. On a pu dire que la propriété coutumière c’est la propriété + de droit personnel + l’obligation.

    On comprend aisément celui puisqu’il y a sur un même fond/bien, la juxtaposition de plusieurs propriétés.

    A l’inverse la vision romaine de l’appropriation des terres exclue autrui. En principe donc aucun rapport personnel, aucune obligation n’existent entre le titulaire d’une servitude par exemple et le propriétaire du fond sur lequel elle s’exerce. La servitude fonctionne alors en institution totalement autonome.

    En résumé la vision coutumière privilégie les rapports d’obligation entre les individus et donc les rapports sociaux alors que la vision romaine qui privilégie la puissance de l’individu (puissance porteuse d’une liberté d’initiative/souveraine) exclue les autres/autrui.

    Ces deux approches ne sont pas nécessairement contradictoires car s’il peut être utile de concevoir la propriété comme une puissance de l’individu sur les biens ne freinant pas l’initiative individuelle nécessaire du point de vue des échanges économiques, il est important aussi de ne pas ignorer les autres et plus précisément les intérêts de la société, de la collectivité toute entière.

    C’est pour cela que notre droit des biens et en particulier le droit de propriété à connu un mouvement de balancier. Ainsi, l’exclusivisme proche de la vision romaine triomphe avec la révolution de 1789 et s’organise au 19ème siècle avec le libre échange sur le plan économique.

    Au 20ème siècle cet exclusivisme s’altère au profit d’une certaine résurgence de la vision coutumière où la nécessité d’organiser les rapports sociaux se développe et où il est exigé que le propriétaire prenne compte dans l’exercice de son droit du cadre social/des autres, dans lequel ce droit s’exerce et s’affirme.

    On peut dire que la DDHC de 1789 et l’article 544 Code Civil de 1804 renvoient globalement à une vision de la propriété proche de la vision romaine. L’article 544 du Code Civil affirme une propriété souveraine. En revanche la plupart des limites/des atteintes apportés à cette souveraineté de la propriété, qu’elles soient légales ou jurisprudentielles, renouent avec la vision coutumière de la propriété.

    L’étude du droit de propriété va s’articuler autour de trois questions :

    - La souveraineté du droit de propriété

    - Les limites apportées à cette souveraineté

    - La protection et la preuve de ce droit de propriété.

     

    Chapitre I : La souveraineté du droit de propriété

     

     

    La propriété qui fait l’objet d’une régime organisé dans le Code Civil, est une propriété individuelle corollaire de la liberté individuelle qui sur le plan économique accompagne le pouvoir d’initiative reconnu aux individus. Dans ce contexte, ce sont les juridictions de l’ordre judiciaire qui sont les gardiennes du respect de cette propriété. Ainsi, un magistrat de l’ordre judiciaire intervient nécessairement dans la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique que prévoit l’article 545 Code Civil. Par ailleurs, le droit de propriété qualifié de droit fondamental a valeur constitutionnelle (conseil constitutionnel 16 janv. 1982 – Dalloz 1983 page 169 et civil 1 : 4 janv. 1995 bulletin civil part 1 numéro 4).

    La protection de ce droit de propriété est assurée par la CEDH en application de la convention européenne des droits de l’homme article 1 protocole numéro 1 de la convention (CEDH 23 sept. 1982). La souveraineté du droit de propriété se traduit aux termes de l’article 544 du Code Civil par le droit de jouir, disposer des choses de la manière la plus absolue. L’article 544 du Code Civil entend ainsi préciser les attributs du droit de propriété, et la doctrine à partir de ce texte a dégagé les caractères fondamentaux de ce droit.

     

    Section 1 : Les attributs du droit de propriété

     

    Comme dit précédemment l’article 544 Code Civil évoque le droit de jouir et disposer des choses. Cette énumération est considérée comme incomplète, en effet l’usage semble omis du texte. En réalité cette pseudo omission s’explique par le fait que l’usage des choses est implicitement contenu dans le verbe « jouir ». Les attributs du droit de propriété sont donc l’usus (usage), le fructus (tirer profit de la chose) et l’abusus (droit de disposer de cette chose).

     

    I- l’usus.

     

    C’est le droit d’usage, c’est la possibilité reconnue au propriétaire de se servir de la chose/du bien, pour tous les usages possibles comme par exemple le fait d’habiter sa maison, son appartement. Plus précisément l’usus c’est le droit de détenir, d’utiliser une chose dans en percevoir les fruits. La plénitude de ce pouvoir d’utiliser une chose permet en principe au propriétaire de choisir l’usage auquel le bien est destiné. Elle lui permet aussi de ne pas user de son bien, aucune sanction ne frappe en principe l’inaction du propriétaire. Il faut cependant tenir compte de l’exigence de l’article 544 Code Civil qui impose que l’usage ne soit pas prohibé par les lois et les règlements. Cette réserve n’est pas en contradiction avec la plénitude du pouvoir d’user d’une chose reconnue au propriétaire, elle délimite seulement le cadre dans lequel ce pouvoir s’exerce.

     

    II- le fructus

     

    Le fructus c’est le droit au fruit ! Et le propriétaire d’un bien acquiert en principe les fruits de ce bien. Il faut entendre juridiquement par « fruit » tout bien, tout produit qui est produit périodiquement et régulièrement par les choses sans altération de leur substance. Parmi les fruits on distingue les fruits qualifiés de naturels c'est-à-dire les produits au sens large spontanés de la nature (des arbres…) des fruits qualifiés d’industriels qui sont eux les produits toujours au sens large, obtenus par le travail de l’homme (le blé…) et enfin les fruits qualifiés de civils qui eux sont obtenus grâce à un contrat dont le capital est l’objet tel les loyers et autres revenus en argent procurés par un bien (cf. article 582 Code Civil).

    On oppose traditionnellement les fruits aux produits. Les produits au sens strict du terme sont des biens qui résultent de l’exploitation non régulière d’une chose et qui à la différence des fruits en altèrent la substance (exemple : les pierres d’une carrière). Tous comme les fruits d’une chose/d’un bien, le propriétaire acquiert également les produits de la chose/du bien.

     

    III- l’abusus

     

    C’est le pouvoir de consommer, aliéner ou transformer la chose. Autrement dit et en résumé, le droit de disposer du bien. Cette disposition/ce droit de disposer, peut être matériel(le) ou juridique.

    Le propriétaire d’une chose en dispose matériellement, par exemple par l’usage d’une chose consomptible. Cet usage ici ce confond avec l’abusus puisque la chose est détruite par le premier usage que l’on en fait.

    Le propriétaire d’une chose en dispose juridiquement en la vendant par exemple ou en la donnant (acte à titre gratuit).

     

    Section 2 : Les caractères du droit de propriété

     

    De l’article 544 Code Civil, la doctrine à dégagé trois caractère fondamentaux du droit de propriété. Le droit de propriété est absolu, exclusif et perpétuel.

     

    I- l’absolutisme du droit de propriété.

     

    Contrairement à ce que certains auteurs ont pu donner au caractère absolu du droit de propriété, cet absolutisme ne signifie pas un droit sans limite aucune. Tout simplement la signification réelle du caractère absolu du droit de propriété est d’origine historique.

    L’absolutisme affirmé en 1804 (droit de propriété), c’est justement l’expression de la mutation juridique fondamentale qu’a connue la propriété par rapport à l’Ancien Droit. Les lois révolutionnaires ont consacrée l’idée d’un unique propriétaire sur un même bien. L’absolutisme du droit de propriété est également en harmonie avec l’idée selon laquelle l’individu est maître de toute chose et en tant que prérogative juridique cet absolutisme fait du droit de propriété le droit subjectif par excellence.

    Donc lorsqu’il est dit à l’article 544 Code Civil que le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, ce la signifie donc et avant tout qu’il ne peut y avoir de principe qu’un unique propriétaire sur un même bien, que ce propriétaire à vocation à toutes les utilités de ce bien et pleine liberté dans la jouissance de ces utilités.

    Au final, l’absolutisme du droit de propriété n’est que la traduction métaphysique de son exclusivisme.

     

    II- l’exclusivisme du droit de propriété

     

    L’exclusivisme du droit de propriété est la traduction concrète de son absolutisme. Cet exclusivisme se traduit par une protection, protection du propriétaire d’une chose à l’égard d’une autre personne privée/d’un particulier et protection de ce même propriétaire à l’égard de l’Etat.

     

    A- Protection du propriétaire à l’égard d’une personne privée

     

    Dans les rapports entre personnes privées, entre particuliers, l’exclusivité de la propriété emporte de principe l’interdiction pour les tiers d’user, jouir et disposer de la chose qui appartient à autrui. Ainsi, énorme contentieux, le propriétaire d’une chose peut donc faire défense à quiconque d’empiéter sur son droit. C’est ainsi que par exemple la jurisprudence condamne en application de l’article 545 Code Civil à la démolition pure et simple de la construction qui empiète sur le fond/la propriété d’autrui.

    Exemple : civil 3ème 20 mars 2002, civil 3. Bulletin civil 3ème partie n°71.

    Cet empiètement sur le fond d’autrui peut n’être que minime (quelques centimètres) et la bonne foi du constructeur est indifférente (civil 3ème 29 févr. 1984 – bull. civil 3ème partie n°57).

    Par ailleurs, le silence gardé pendant les travaux du constructeur par le propriétaire du terrain sur lequel il est empiété, ne peut à lui seul faire preuve de son consentement. Si donc le constructeur qui empiète sur le fond d’autrui ne justifie ni d’un titre l’y autorisant ni d’un accord du propriétaire, sa construction sera détruite. Nul en effet ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est comme le précise l’article 545 Code Civil pour cause d’utilité publique. Hormis cette cause d’utilité publique, admettre en cas d’empiètement sur la propriété d’autrui une simple indemnisation serait reconnaître une expropriation pour cause d’utilité privée et porterait atteinte à l’exclusivité du droit de propriété.

    L’affaire qui a donné lieu à l’arrêt rendu par la 3ème ch. Civile - Cour de Cassation – 11 Juill. 2007, en est une bonne illustration. Le propriétaire d’un studio parisien à saisi le juge de proximité en réparation de diverses dégradations et nuisances sonores occasionnées par son voisin qui avait installé une douche, un lavabo et un toilette en utilisant le mur séparant leurs deux appartements. Un expert judiciaire à été nommé lequel a ordonné des travaux consistant en particulier au doublage de la cloison mitoyenne à l’intérieur du studio afin d’assurer à son propriétaire un parfait confort acoustique. Le juge de proximité a condamné le propriétaire voisin à payer le coût de ces travaux et à indemniser le propriétaire du studio victime à hauteur de 1000€ pour la perte de 0.21m de surface du fait du doublage de la cloison intérieure du studio. L’affaire est allée jusqu’en Cour de Cassation qui a cassé la décision du juge de proximité au visa des article 544 et 545 du Code Civil pour avoir imposé au propriétaire du studio une perte de la surface utile de son bien. Autrement dit un empiètement sur le fond d’autrui ne peut être compensé par des dommages et intérêts.

    Dans cette affaire, même si la solution est au final plus onéreuse, la solution était d’obliger le propriétaire voisin à réparer sur son fond les inconvénients dont il était à l’origine.

    Le constructeur qui empiète ainsi sur le fond d’autrui peut être condamné à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 Code Civil (responsabilité civile) car cet empiètement constitue une faute ; en plus bien évidemment d’un action en démolition ou en restitution consécutive au dit empiètement.

     

    B – Protection du propriétaire à l’égard de l’Etat

     

    Le caractère exclusif du droit de propriété se traduit ici par une réglementation protectrice s’agissant de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

    Ce type d’expropriation est aujourd’hui plus protectrice du droit du propriétaire privé. La dépossession du propriétaire pour cause d’utilité publique est placée sous le contrôle des tribunaux judiciaires - gardiens de la propriété privée -. Et il est clairement précisé à l’article 545 Code Civil que l’expropriation pour cause d’utilisé publique donne droit à une juste et préalable indemnité.

     

    III- la perpétuité du droit de propriété

     

    Le caractère perpétuel du droit de propriété est également contenu dans son absolutisme, ce qui est pris en compte ici est le facteur temps. La perpétuité du droit de propriété va s’exprimer de deux manières :

     

    • Le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage

     

    Un propriétaire qui resterait inactif, qui n’userait pas de son droit ne perd pas pour ce fait son droit de propriété. Le principe selon lequel le droit de propriété ne se perd pas par le non usage à été affirmé avec force par la Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 12 Juill. 1907 et celui rendu par l’assemblée plénière le 23 juin 1972 (Dalloz 1972 page 705) est une très bonne illustration.

    Il s’agissait dans cette affaire de la propriété d’une île située au milieu d’un étang, étang séparé de la mer par un cordon littoral. Une tempête ayant submergé le cordon littoral, l’île à été elle-même submergée et est ainsi devenu partie du domaine public.

    Quelques années plus tard le cordon littoral s’étant reconstitué, l’île émergea à nouveau  contention énorme et l’assemblée plénière à jugé que le propriétaire de l’île n’avait pas perdu son droit de propriété bien que l’invasion maritime l’ait empêché un certain temps de l’exercer. La Cour de Cassation a depuis eu l’occasion à maintes reprises de rappeler ce principe (civil 3ème 9 Juill. 2003 – bull. civil 3ème partie numéro 156).

     

     

     

     

     

    On dit que le droit de propriété est imprescriptible. Si ce principe est admis par la quasi-totalité de la doctrine et solidement consacré par la jurisprudence son fondement est obscur. D’après une conception classique la propriété est perpétuelle en ce sens qu’elle dure aussi longtemps que la chose elle-même, le droit est la chose sur laquelle il porte est indissociable. Ainsi la propriété ne peut pas s’éteindre mais seulement se transmettre. Elle échappe à la prescription extinctive, mais la prescription acquisitive lui est applicable. On considère en effet que la prescription acquisitive est un mode de transfert/transmission ainsi si une autre personne acquiert la chose au terme d’une possession prolongée dans le temps, le droit du propriétaire initiale ne s’éteint pas mais il est transmis à cette autre personne. Cette conception classique est critiquée, on ne dispute plus le fait que la propriété se transmet et ne s’éteint pas. En revanche on conteste que la propriété dure autant que la chose elle même. En effet elle est susceptible d’extinction au moins par l’abdication du propriétaire ou bien par la volonté du législateur dans l’hypothèse d’une expropriation, d’une réquisition voire d’une nationalisation. Le fondement de la perpétuité du droit de propriété, de son imprescriptibilité se trouve dans la plénitude que confère au droit de propriété la conception individualiste de ce droit retenu en droit positif. La souveraineté subite de nombreuses limites et atteinte.

     

    Chapitre : 2 les limites à la souveraineté du droit de propriété

     

    La propriété à l’épreuve du voisinage

    Les propriétés dites collectives

     

    Certaines de ces limites s’inscrivent dans un mouvement amorcé au début du 20e siècle lequel témoigne d’une certaine résurgente d’un certaine résurgence de la vison coutumière de la propriété sensée abandonnée en 1789. déjà la Cour de Cassation dans un arrêt importent mais peu connu rendu le 13 fev. 1834 annonçait une telle évolution. Dans sa décision la Cour de Cassation reconnaît que l’article 544 du Code Civil n’a qu’un caractère supplétif. C'est-à-dire que la conception de la propriété dans l’article 544 corporel absolu et exclusif n'est pas la conception unique du droit de propriété. Cet arrêt justifiait par avance nombre d’atteintes et des limites porté au droit absolutiste du droit de propriété

     

    Section 1 : la propriété immobilière à l’épreuve du voisinage

     

    La propriété romaine suppose un propriétaire sans voisin ainsi on imposait à chaque propriétaire de laisser autour de son champ une bande de terrain non cultivé appelé confinum, de même une zone de non contact devait être laissé entre chaque maison. Sur le plan juridique les relations étaient organisées autour de l’idée de servitude. Conçu comme un droit réel exercé sur le bien d’autrui comme le droit de passage sur un fond qui appartient à autrui. La technique juridique de la servitude exclu en principe tout lien de nature personnel/tout lien d’obligation entre les personne concernées à savoir le propriétaire du fond sur lequel s’exerce la servitude et le titulaire.

    La vision coutumière de propriété abandonnée en principe en 89 implique des conflits puisque sur un même bien coexiste des propriétés différentes. La technique juridique usitée consiste en l’interdiction qui est faite pour nuire à autrui pour régler els problèmes. Cette interdiction n'est pas utilisée de manière subjective avec l’exigence d’une volonté délibérée mais de manière plus objective comme un trouble social. On se situ juridiquement sur le terrain des obligation des droits personnels c'est-à-dire des rapports entre les personnes. Il existe des servitudes légales et des règles d’origine jurisprudentielle relatives à l’abus du droit de propriété et aux troubles in normaux de voisinages lesquels s’inscrivent dans un contexte de rapport obligationnel entre les personnes concernées.

     

    I- les servitudes légales de voisinage

     

    le Code Civil distingue plusieurs forme de servitudes. Certaines résultent de principe de la seule volonté du législateur et elle s’analyse comme autant de limite porté à l’exercice du droit de propriété. Ces servitudes exercent par ailleurs la réserve contenue dans l’article 544 du Code Civil à savoir que l’usage du droit de propriété ne peut être un usage prohibé par les lois et règlements. Cependant on doit noté que la qualification de servitude est impropre en effet les dépositions du Code Civil qui les concerne n’ont d’autre objet que de concilier les intérêts opposé des propriétaires voisins. L’appellation servitude maque la vieille analyse coutumière et l’article 651 du Code Civil énonce  « la loi assujetti les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre indépendamment de toute convention. Ce n'est pas la seule situation où l’on constate ainsi dans le Code Civil de 1804 un décalage entre certaines qualifications et le régime juridique qui leur est appliqué. Les rédacteurs du Code Civil ont voulu faire œuvre de transaction parfois bizarre. D’autres servitudes dans le Code Civil sont en revanche de véritables servitudes au sens juridique du terme à savoir des charges exceptionnelles consenti au propriétaire d’un fond au profit d’un autre fond voisin. De telles servitudes sont crées pas la volonté de l’homme et à la différence des précédentes elles s’analysent juridiquement comme un démembrement du droit de propriété c'est-à-dire comme un droit réel consentit sur la chose d’autrui.

     

    Dans la catégorie des servitudes légales de voisinages on distingue traditionnellement 2 groupes :

    -les servitudes d’utilité publique

    -les … d’utilité privée

    Article 649 Code Civil

     

    A – les servitudes d’utilité privées

     

    Ces servitudes résultent soit de la situation naturelle des lieux soit d’une disposition légale qui la prévoie et l’organise. Ce type de servitude n'est pas exclusivement venu du Code Civil, d’autres textes en prévoie.

     

    1 – les servitudes dites de cours communes

     

    Ces servitudes visées au code l’urbanisme sont qualifiées soit de servitudes non aedificandi soit de servitude non altius tollendi. A l’article L 471- 1 à L 471 – 3.

    La 1e de ces servitudes correspond à l’obligation de na pas construire. Cette servitude est une limite évidente ainsi pour favoriser la construction d’immeubles important le législateur à prévu à défaut de d’accord amiables entre les propriétaires un procédure permettant d’imposer au propriétaire voisin et ce dans l’intérêt du propriétaires bénéficiaires une telle obligation. Il appartient alors au juge judiciaire d’instituer cette servitude et de chiffrer le montant de l’indemnité provisionnelle qui devra être versé avant les travaux.

    La servitude non aedificandi s’explique par l’existence de règlement d’urbanisme que soit respecté certaines distances entre les construction et proportionnels à la hauteur de ces constructions. Il existe l’obligation légale de na pas dépasser dans certaines situations une certaine auteur dans la construction c'est la servitude non altius tollendi laquelle obéit au mêmes règles que la servitude précédentes.

     

    2- les distances à observer entre voisin pour les constructions et plantations

     

    Le Code Civil oblige le propriétaire à n’effectuer des plantation qu’a une certaine distance du fond voisin article 671 à 674 du Code Civil. Par exemple s’agissant des plantations, un minimum de 2m à compté de la ligne séparative du fond est a observer pour les arbres de plus de 2m de hauteur et un minimum de 50 cm pour les autres plantations. Cependant comme le pr »voie l’article 671 il faut tenir compte de usages locaux qui peuvent aménager voire supprimer les prescriptions légales. Ainsi en région parisienne il est d’usage de ne pas imposer le respect de ces distances initialement prévues. Paris 20 juin 2002. un propriétaire peut voir sa responsabilité engagée même si il respecte les prescriptions légales si les plantations et les constructions ont été faites dans l’intention de nuire au voisin ou bien encore si elle cause un trouble qui dépasse les inconvénient du voisinage.

     

    B – les servitudes d’utilité publique

     

    La distinction entre les servitudes peut paraître artificielle. Ainsi les servitudes dites de cour communes ont été inspirées par un intérêt général. Il existe des différences touchant à leur caractère. Les servitudes d’utilité publique consistent parfois en une obligation de faire quelque chose alors que les servitudes d’utilité privée ne consistent pas en prestation personnelle positive. Les servitudes d’utilité privée peuvent être de supporter ou de ne pas faire une chose mais jamais de faire une chose.

     

    Il n’y a pas nécessairement 2 fonds en présence à la différence des servitudes d’utilité privée et les bénéficiaires sont le public et le public tout entier.

    Le contentieux des servitudes d’utilité public est soumis aux juridictions administratives et souvent accompagne de sanctions pénales.

    La Cour de Cassation a rappelé 7 mars 2007 que les servitudes d’utilité publiques sont déterminé par des lois et règlement particulier ce qui exclu le recours aux règles qui régissent les servitudes de droit privée instituer pour le confort des particuliers. Les servitudes d’utilité publiques sont nombreuses.

    Ex : le maire d’une commune qui dans l’exercice de ses pouvoirs de police peut prescrire la réparation voire la démolition des mures et bâtiments lorsqu’ils menacent et mettent en dangers la sécurité publique.

     

    II- l’abus du droit de propriété et les troubles anormaux de voisinage

     

    Ces 2 théories sont d’origine jurisprudentielle et elles s’analyse comme autant de limites/d’atteinte à l’exercice du droit de propriété avec in différence à savoir que l’abus du droit de propriété s’inscrit dans un aménagement du droit de propriété alors que des troubles anormaux de voisinages caractérisent plus sûrement l’atteintes au droit de propriété visé article 544 du Code Civil.

     

    A – l’abus du droit de propriété

     

    Au 19e s la majorité de la doctrine considère que le propriétaire n'est pas responsable. La jurisprudence ne reflète aucunement cette position doctrinale. Les juges contrôlent l’usage de la propriété entre voisins. Après une certaine évolution la jurisprudence condamne l’exercice su droit de propriété qui porte préjudice au voisinage. Fondement d’une faute sanctionnée sur le terrain de la responsabilité civile.

    Si le propriétaire d’un bien n’enfreint aucune responsabilité sauf faute prouvée.

    Affaire Clément Bayard : un M. Coquerel avait installé sur son terrain des carcasses en bois de 16m de hauteur surmontée de tiges de fer pointue. Il exploitait des ballons dirigeables qui passaient au dessus du terrain au dessus du terrain de M. Coquerel. La justice à condamnée à la réparation causé à un ballon dirigeable et à enlever les tiges de fer. Il a formé un pourvoi qui a été rejetés ch des querelles 3 août 1915. Les juges ont relevés que els tiges de fer n’avait aucune utilité pour le terrain et seulement dans un but de nuire à Bayard et on a reconnu l’usage abusif d’un bien.

    La plupart des conflits entre voisins aujourd'hui se règlent sur les troubles anormaux de voisinage.

     

    B – les troubles anormaux de voisinage

     

    Le développement des activités relatives aux industries le développement des villes est la sources d’inconvénient qui affecte la jouissance des biens. On peut dire que si la théorie des troubles anormaux de voisinage apparaît comme une technique de règlement de conflit entre voisin quelque soit leur titre.

     

    1 – l’autonomie juridique des troubles anormaux de voisinage

     

    Plusieurs fondements juridiques ont été proposés pour justifier les 1e décision jurisprudentiel qui a condamné les troubles anormaux de voisinage. Par ex certains auteurs ont avancés l’idée du risque. Celui qui exerce une activité porteuse de nuisances accepte le risque de se voir condamné à dédommager les victimes de cette nuisance. Pour d’autres auteurs l’auteur du trouble est condamné à réparer le dommage causé à un voisin puisqu »il aurait commis une faute  article 1382 et suiv du Code Civil que l’auteur de ce trouve se voit condamner à réparer…

    Cependant depuis l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 9 nov. 1986 toutes ces discutions de sont plus de mise ; les troubles anormaux de voisinage ont acquis leurs autonomie juridique en ce sens que la Cour de Cassation en son arrêt du 9 nov. 86 a posé un principe celui au terme duquel nul ne doit causé à autrui un troubles anormaux de voisinage et depuis cet arrêt rendu toute idée de risque ou de faute est à exclure, ce qui est important c’est la constatation d’un troubles anormal de voisinage.

     

    Arrêt de la Cour de Cassation 9 nov. 1986

     

    Ce faisant on constate que la jurisprudence renoue avec la vision coutumière pour laquelle nuire à autrui en lui causant un dommage dans l’exercice de son droit de propriété est un trouble social. La règle posée par la Cour de Cassation en 1986 s’inscrit dans un cadre objectif d’où émerge une véritable obligation de voisinage. La nouvelle règle posée par la Cour de Cassation « nul ne doit causer à autrui.. » s’impose dans l’hypothèse où dans aucune violation d’un règlement ou d’une disposition n’a été commise. Ainsi par ex le fait de respecter les distances pour donner une vue qui donne sur le fond voisin n’exclu pas l’application éventuelle de la règle civ 3e 12 oct. 2005 bull civ. 3e partie n°195. Une fois précisé ceux

     

    2 – la sanction et les conditions du trouble anormal

     

    1. a) les conditions du trouble anormal

     

    il suffit qu’un trouble de voisinage soit qualifié d’anormal prouver que l’auteur de ce trouble soit tenu d’en réparer les dommages consécutifs. A contrario tout voisin doit supporter les troubles normaux de voisinages. Les juges apprécient en chaque espèce la normalité du trouble invoqué. Quand à savoir si la Cour de Cassation exerce un control du caractère anormal du trouble, certaines décisions semblent rejeter cette hypothèse : civ 2e 18 dec 2003 et civ 2e 27 mai 1999.

     

    Un trouble anormal peut avoir plusieurs sources. S’agissant d’une privation d’ensoleillement la cour d’appel de Versailles avril 1986 a refusé de retenir l’existence d’un trouble anormal au motif que les pavillons des parties en conflits étaient situés dans une localité fortement urbanisée où les habitants sont appelés à subir une certaine limitation de l’ensoleillement dont leur propriété pouvait bénéficier à l’origine.

     

    Il existe une limite importante au principe de la réparation de tout trouble anomal de voisinage cette théorie est celle de la pré- occupation.

    Est-ce que la victime d’un trouble anormal de voisinage est fondé à se plaindre d’un tel trouble dès lors qu’elle s’est installée postérieurement à l’activité du tiers qui est à l’origine du trouble qu’elle a subit. Question s’est posée principalement s’agissant des activités industriel commercial… ainsi les tribunaux de l’ordre judiciaire ont accueil cette théorie uniquement que dans l’hypothèse d’une pré-occupation collective c'est-à-dire en fonction de tout un environnement existant. En revanche ils n’ont jamais retenu l’hypothèse d’une pré-occupation individuelle. Ainsi un pollueur isolé industriel ou autre ne pouvait pas s’exonérer de sa responsabilité en arguant le fait qu’il était installé avant son voisin civ 1 20 fev. 1968

    Cette jurisprudence n’est plus de droit positif, divers interventions législatifs ont imposés la théorie de la préoccupation individuelleloi 31 dec 1976 et 4 juill. 1980. maintenant est exclu tout droit à réparation des dommages causés aux occupants d’un bâtiments par des nuisances du a des activité industriel … lorsque ces occupant se sont installés postérieurement au activité causant ces troubles. Même si un trouble anormal est caractérisé la victime de ce trouble ne pourra pas en obtenir réparation. La jurisprudence a posée quelques limites. Encore faut t il que l’activité en cause se soit poursuivie dans les mêmes conditions et en conformité avec des dispositions législatives et réglementaires en vigueur applicable à l’activité en cause. Ex civ 3e 18 jan 2005 civ 2e 5 oct 2006.

     

    Cette théorie consacre ainsi une fonction social d

    Section 2 : les propriétés collectives

     

    De principe il ne peut y avoir pour une même chose qu’un seul droit de propriété et donc un seul propriétaire. Ces propriétés collectives se rapprochent de la vision coutumière de l’appropriation du bien et s’éloigne de l’exclusivisme romain.

    Les formes de propriétés collectives sont diverses.

    La multiple propriété est une technique qui permet à plusieurs personnes de se grouper pour occuper chaque année à tour de rôle une même résidence de vacance. Juridiquement c’est l’associer (personne moral) qui est individuellement propriétaire de l’immeuble. Il y a donc pas pluralité de propriétaires sur un même bien. De droit de chaque usager est une simple droit de jouissance, un simple droit de créance. L’appellation multipropriété est donc impropre. C'est une loi du 6+ jan 1986 laquelle figure sous l’article 1393 du Code Civil qui réglemente ce qui n'est que la jouissance partagée d’un bien. Le législateur de 1986 ignorait sans doute qu’il consacrait une vieille technique coutumière de jouissance saisonnière permettant la multiplication des usagers d’un bien immeuble. C’est la technique de la personnalité moral qui permet cette multiplication sans que celles qui soient sur un plat juridique titulaire du droit de propriété sur le bien.

     

    I- la propriété indivis

     

    l’indivision est une situation juridique née de la loi ou d’un contrat et qui se caractérise par la concurrence de droits de même nature exercés sur un même bien ou sur une même masse de bien par des personnes différentes sans qu’il y est une division matérielle de leur part. chacune de ces personnes appelés indivisaire est titulaire d’une fraction de la propriété. Cela ne signifie pas que le droit de chacun se localise sur une portion matérielle concrète déterminée mais simplement ce que chacune de ces personnes est titulaire d’une cote part idéal (un droit sur l’ensemble du ou des biens concernés).

    Ex :hypothèse de l’acquisition conjointe d’un bien X et Y. chacune d’elle a ^pour une cote part la moitié un droit de propriété sur l’ensemble des biens. L’indivision est une copropriété puisqu ‘elle correspond à la situation de plusieurs personnes qui ont la propriété d’un même bien ou d’une même masse de bien. Ce concours sur plusieurs droits de propriété explique que l’indivision a un caractère provisoire ce qui explique l’article 815 du Code Civil puisqu’il déclare «  nul ne peut être contrait de rester dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. » le régime juridique légale de l’indivision est réglementer a l’art 815 à 815 –18 lequel vient d’être réformé par une loi du 23 juin 2006. les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de leur droit article 815-1 Code Civil. l’indivision est une communauté mais les indivisaires conservent les attribues de leur droit de propriété qu’ils exercent ensemble donc de manière potentiellement conflictuel. Il faut distinguer les actes qui doivent être accomplie avec l’accord de tous, ceux avec l’accord d’une grande partie des indivisaires et enfin ceux qui peuvent être entrepris isolément par chaque. Ainsi si tout indivisaire peut prendre les mesures qui sont nécessaires à la conservation des biens indivis article 815 –2 Code Civil la loi exige pour un nombre important d’actes d’une part une certaine majorité des indivisaires 2/3 d’autre part la loi exige que ces actes ne peuvent être pris que par le ou les indivisaire titulaire d’au moins 2/3 des biens indivis article 815-3 al 1 Code Civil. Parmi ces actes ont trouve les actes administratif relatifs au biens indivis.

    Enfin article 815-3 al 2 le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortie pas de l’exploitation normal des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que celui de la vente des meubles. Pour facilité la gestion des biens en indivision il est également prévu que si un indivisaire prend en main cette gestion sans opposition des autres indivisaire il est censé avoir reçu d’eux un mandat qualifié de tacite et il couvre tous les actes de l’administration concernant les actes indivis sauf la conclusion et le renouvellement des baux et des actes d’indivision article 815-3 der al. Il est toujours possible au juge judiciaire d’intervenir pour que la gestion de l’indivision ne soit pas paralysée ainsi si l’un des indivisaires se trouve hors d’Etat de manifester sa volonté un autre indivisaire peut le représente soit d’une manière générale soit pour certains actes particuliers article 815-4 al 5 Code Civil. Le pst du tribunal de GI peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun de tous les indivisaires article 815-6 al 15 Code Civil. A titre d’ex on peut viser le cas de l’indivision successoral. Au décès d’une ^personne un individus si cette personne laisse plusieurs héritiers ses biens sont en Etat d’indivision si ses successeurs ont des droits de même nature sur les biens successoraux. Ainsi à la propriété exclusive du défunt se trouve substitué les droits de propriété des héritiers sur une cote part des biens il y a co-propriété.

     

    II- la mitoyenneté

     

    c’est un cas d’indivision mais forcée. La mitoyenneté est l’Etat d’un bien sur lequel 2 voisins ont chacun un droit de propriété et qui sépare des immeubles contigu pouvant être nus comme des terrains par ex ou construit. La mitoyenneté est réglementé aux article 663 à 673 du Code Civil dans un chap 2 consacré au servitudes établi par la loi. Ainsi s’il fallait prendre au mot les rédacteurs du Code Civil de 1804 la mitoyenneté ne serait qu’une servitude parmi d’autres laquelle au sens juridique que terme est une charge réelle consentie par le propriétaire d’un fond au profit d’un autre fond voisin. La servitude réglementait les rapport entre voisins en droit romain et droit écrit. Hors parmi les servitudes du Code Civil nombre d’entre elles n’en sont pas juridiquement. Ces servitudes ne font qu’illustrer l’article 641 ??Code Civil. La

    mitoyenneté comme la Cour de Cassation a pu l’affirmé n’est pas une servitude. Elle est une copropriété comme l’indivision c'est-à-dire une pluralité de droits de propriété sur un même bien et ce bien est ainsi des immeubles contigus. Au terme du Code Civil la mitoyenneté intéresse des murs des faussés ou des haies. Le mur mitoyen est celui que placé sur la ligne séparative de 2 terrains appartient en commun avec la potion de terre sur laquelle il se trouve au propriétaire de ces 2 terrains/fonds. Pour certains murs le Code Civil établi des présomptions de mitoyenneté et organise les rapports nés de cette mitoyenneté comme il en prévoie la cessation.

     

    A – les présomptions de mitoyenneté afférentes à certains murs.

     

    L’article 653 du Code Civil établi en ce qui concerne les murs servant de séparation entre 2 propriété contiguë des présomptions de mitoyenneté fondé sur cette idée que le mur dont l’établissement présenté eu égard une certaine utilité pour l’une et pour l’autre. Ainsi au terme de l’article 653 du Code Civil un mur servant de séparation entre 2 bâtiments est présumé mitoyen dans toute sa hauteur lorsque les 2 bâtiments présentent la même élévation et au cas contraire comme le précise le texte jusqu'à les berges seulement c'est-à-dire jusqu'à la ligne des constructions les moins hautes et la partie qui dépasse du sommet de ces constructions est réputé appartenir au propriétaire du bâtiment le plus élevé.

    Les présomptions de mitoyenneté ne devant pas être étendu à des murs de séparation qui ne seraient pas dans les conditions qu’indique cet article. La Cour de Cassation arrêt 15 juin 1994 à exclu la qualification de mur de clôture à celle de mur de soulèvement et lui a refusé la mitoyenneté comme il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les terrains situés autour d’immeuble d’habitation et autour d’un garage sont assimilable aux cours et jardins visé à l’article 653 du Code Civil. Les présomptions de mitoyenneté par l’article 653 peuvent être combattu par la preuve de non mitoyenneté. Ces preuves peuvent résulter de certains signes matériels constituant des marques de non mitoyenneté article 654 Code Civil.

     

    Signes matériels énoncés à l’article 654 Code Civil qui sont les seuls qui puissent être en principe invoqués.

    Mur incliné : pas de limite de mitoyenneté et le mur appartient au propriétaire du terrain sur lesquels le mur s’incline. (cf. article 654 pour l’exemple)

    La preuve de la non mitoyenneté peut également être établie par possession ou par titre. Ainsi le propriétaire d’un terrain peut établir sa possession exclusive d’un mur séparatif pendant 30 ans. C’est ce qu’on appelle la prescription acquisitive trentenaire. En effet cette possession durant 30 ans fait acquérir aux dit propriétaire la propriété exclusive du mur et fait tomber la présomption de mitoyenneté.

    Un titre de propriété peut également faire tomber la présomption de mitoyenneté sans qu’il soit exigé des titres communs aux deux propriétaires voisins (Cour de Cassation 3è ch. Civ 3 Juill. 1973 – bull. civ. 3ème partie n° 459).

     

    1. B) Régime et cessation des rapports de mitoyenneté des murs.

     

    Les copropriétaires d’un mur mitoyen sont tenus de contribuer dans la proportion de leurs droits aux frais de réparation ou de reconstruction de ce mur. Article n°655 Code Civil.

     

    Si l’un des copropriétaire exécute seul des travaux sur le mur mitoyen, il ne pourra en obtenir le remboursement de la moitié de leur coût que s’il établit que ces travaux s’imposaient, qu’ils étaient urgents et nécessaires (civ. 3ème 14 Juin 2006 – bull. civ. 3ème partie n° 152).

    Et d’évidence, si les travaux ont été rendus nécessaires du fait de l’un des copropriétaires par sa faute par exemple, il en supportera seul les frais. (civ. 3ème 19 Oct. 2005 – bull. Civ. Part 3 n° 200).

    Les causes de cessation de la mitoyenneté sont diverses.

    Ainsi chacun des copropriétaires d’un mur mitoyen peut renoncer à la mitoyenneté, il s’affranchira alors de l’obligation de contribuer aux frais d’entretient et de reconstruction du mur.

    L’abandon de la mitoyenneté par l’un des voisins a pour effet de conférer à l’autre la propriété exclusive du mur. Article 656 Code Civil.

    Cette renonciation à la mitoyenneté, comme toute renonciation à un droit, ne se présume pas. Elle peut résulter de faits qui impliquent sans conteste la volonté de renoncer et les juges peuvent avoir pour cela recours à une enquête et obtenir des témoignages.

    Enfin la mitoyenneté d’un mur peut également cesser par la disparition de la contiguïté des propriétés concernées. (civ. 3ème 10 Juill. 1969 – bull. civ. part 3 n° 107)

    L'abandon de la mitoyenneté par l'un des voisin a pour effet de conférer à l'autre la propriété exclusive du mur. Art 656 du code civil. Cette renonciation comme toute rénonciation à un droit ne se présume pas.

    elle peut résulter de faits qui impliquent sans contestation la volonté de renoncer et les juges peuvent avoir pour cela recors à une enquête et obtenir des témoignages.

    La mitoyenneté d'un mur peut cesser par la contiguité des propriétés concernées. Ex: cil 3ème 10 juillet 69

     

    III- la copropriété des immeubles batis.

     

    C'est une loi du 10 juillet 65, modifiée par de nombreuses lois dont la dernière en date est la loi seru du 13 décembre 2000 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles batis. Cette loi et ses diverses modification figurent sous l'art 663 du code civil. Cette forme particulière de propriété n'est cependant pas nouvelle, elle était pratiquée au moyen age dans les villes dont la superficie était limitée par des remparts et où en conséquence les terrains étaient rares. Le code civil de 1804 ne devait consacrer la propriété par appartenant que dans un seul texte: art 664 qui a été abrogé en 1938. ce qui est à la base de l'organisation juridique de la copropriété des immeubles batis dans la loi de 65 est donc bien la construction coutumière des propriétés simultanées appliquées à la propriété par étage. Cette organisation a été modernisée par la personnalité morale du syndicat des copropriétaires. Cependant,cette copropriété est un cas particulier dans la mesure où elle échappe à l'art 815 du code civil en ce qu'elle est une hypothèse d'indivision forcée et la limite ainsi portée à l'exclusivité de la propriété est plus durable. La copropriété des immeubles batis fait l'objet de réglementation détaillée, complexe...

    on va retenir certains points:

    • objet de cette copropriété: la loi de 65 dans son art 1er régit « tout immeuble bati ou groupe d'immeubles batis dont la propriété est répartie entre plusieurs personne par lots, chaque lot comprend une partie privative et une cote barre des parties communes ». La loi de 65 ne s'applique pas de ppe à des terrains nus. Il convient toutefois de tenir compte du contenu de l'art 2 de la loi de 65. ce texte prévoit que les dispositions de la loi peuvent s'appliquer à des ensembles immobiliers qui comportent des parcelles baties ou non, lesquelles en dehors de l'éxistance d'amménagement et de services communs font l'objet de droits de propriété privatifs. Cet article concerne ainsi des équipements collectifs tels que des parcs, des terrains de sport... chacun des copropriétaire détient donc un lot et dans ce lot, la copropriété au sens précis et juridique du terme ne concerne que les parties communes. En effet, les parties privatives sont la partie exclusive de chaque copropriétaire (art 2 de la loi), quant aux parties communes, elles sont affect-ées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires (ascenseurs...). L'objet même de cette copropriété des immeubles batis qui est composé d'une partie privative réservée à l'usage exclusif de son propriétaire et d'une cote barre des parties communes, entraine un certain nombre de conséquences. Ainsi, même si le propriétaire sur la partie privative qui lui appartient a un droit exclusif, l'exercice de ce droit est conditioné du fait des contraites collectives sur le bien. Ainsi doit être respécté toute disposition prévue dans le règlement de copropriété lequel constitue une véritable charte de la copropriété. Par exemple, s'il a été prévu dans le règlement de copropriété une clause dite bourgeoise, il est alors fait défense à tout copropriétaire de changer la destination de l'immeuble en exerçant un commerce dans son local. La copropriété des immeubles batis constitue une organisation originale puisque le groupement des copropriétaires forme une personne morale appalée syndicat de copropriété lequel a pour mission principale la concervation de l'immeuble et l'administration des parties communes (art 14 de la loi). S'agissant de la conservation de l'immeuble, des travaux de ravalement peuven être votés par l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle constitue l'organe délibération du syndicat des copropriétaires. Un conseil syndical qui émane de ce syndicat des copropriétaires assiste le syndic de copropriété et en contrôle la gestion (art 21 de la loi).

    La copropriété des immeubles batis constitue bien une organisation originale ou les copropriétaires s'ils sont bien propriétaires exclusifs de la partie privative qui compose leur lot ne sont pas des individus isolés.

     

     

    Chapitre 3: la protection judiciaire et la preuve de la propriété.

     

    Comme tout autre droit, le droit de propriété est protégé par une action en justice. Cette action permet au prlopriétaire d'un bien de faire reconnaître et sanctionner son droit. Cette action est dénommée action en revendication. Cependant, pour réussir dans cette action, le demandeur devra établir son droit de propriété autremet dit le prouver.

     

    Section 1: l'action en revendication.

     

    L'action en revendication de la propriété d'un bien présente par rapport aux autres actions un caractère particulier. Par ailleurs, son exercice n'est pas toujours indispensable. Enfin, elle emporte un certain nombre d'éffets, de concéquences.

     

    I- caractère et exercice de l'action en revendication.

     

    A- les caractères de l'action.

     

    L'action en revendication a pour fonction de faire sanctionner en justice le droit de propriété qui fonde la prétention du propriétaire dépossédé. Elle ne se confond pas avec ce droit. Elle a pour but d'obtenir un jugement ordonnant la restitution du bien concerné à son propriétaire. L'action en justice et en revendication obéit aux règles générale de toute actionen justice. Ce faisant, celui qui agit en revendication doit justifier d'un intérêt légitime à agir ce qui suppose que l'action présente pour lui une utilité certaine. L'action en revendication est une action réelle, mobilière ou immobiliière et lorsqu'elle a pour objet un bien immobilier, il est de la compétence du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble. C'est une action réelle car elle a pour objet la reconnaissance ou la protection d'un droit réel ici le droit réel de propriété. Cependant, l'action en revendication présente par rapport aux autres actions en justice un caractère particulier: elle est imprescriptible. Aux termes de l'art 2262 du code civil il est dit toute les actions tant réelles que personnelles sont préscrites par 30 ans. L'action en revendication n'obéit pas à cette règle car la perpétuité du droit de propriété implique la perpétuité de l'action qui sanctionne ce droit. Ex: 3ème ch civil: 5 juin 2002. il est une hypothèse ou le titulaire d'un droit de propriété se trouve privé de son droit parce qu'un tiers à aquis le même droit par l'effet de la possession. Dans cette hypothèse, le propriétaire du bien perd alors l'action en revendication en même temps que son droit. Cependatn, l'action en revendication ne disparaît pas elle change simplement de titulaire avec le droit de propriété dont elle n'est que la mise en oeuvre. L'action en revendication ne s'éteint que dans les cas ou le droit de propriété disparaît lui même. Il en est ainsi dans les hypothèses d'abandon d'une chose mobilière ou immobilière par le propriétaire de cette chose. L'abandon à la différence de la perte suppose une intention: l'intention du propriétaire de renoncer à son droit.

    Autre hypothèse: celle ou un bien meuble est aquis d'un non-propriétaire par un possesseur de bonne foie.  

    Dans ces deux cas, le droit du propriétaire disparaît pour faire place par suite dans le premier cas de l'occupation ou de la prise de possession de la chose dans le second cas à un droit de propriété nouveau. C'est unmode d'aquisition de la propriété par la prise de possession d'une chose abandonnée.

     

    B- l'exercice de l'action.

     

    L'action en revendication d'un bien ne s'impose pas toujours, elle n'est pas en effet necessaire, indispensable. Il existe trois situations ou l'exercice de l'action en revendication ne s'imposera pas pour que le propriétaire puisse reprendre son bien.

    • lorsque le propriétaire d'un bien la remis à un tiers et ce en vertu d'un contrat. Le tiers empreinteur ou locataire qui se refuse à rendre le bien sera poursuivi par le propriétaire de ce bien. Mais il sera poursuivi non pas aux termes d'une action en revendication mais aux termes de l'action née du contrat (action personnelle).
    • Lorsque le propriétaire d'une chose a volontairement abandonné cette chose. Dans cette hypothèse, ou bien un tiers est devenu par occupation (prise de possession ) propriétaire du bien et aucune action ne peut être intentée contre lui, ou bien l'ancien propriétaire reprendra la chose et dans ce cas, aucune action en revendication ne sera intentée contre lui.
    • Lorsque le propriétaire d'un bien se trouve en conflit avec un possesseur, quelqu'un qui possède ce bien. Dans cette hypothèse, il peut arriver que pour récupérer son bien le propriétaire ne soit pas obligé d'agir en revendication ou ne puisse plus agir en revendication. Exemple: un bien meuble est possédé par un possesseur de mauvaise foi depusi plus de 30 ans. Dans cette hypothèse, la possession fait aquérir la propriété du bien meuble. Son ancien propritaire ne pourra plus exercer l'action en revendication.

     

    II- les effets de l'action en revendication

     

    L’action en revendication dont l’objet principal est de faire reconnaître le droit de propriété du demandeur tend par voie de conséquence à obtenir la restitution du bien revendiqué. Avec la chose ainsi récupérée par son propriétaire celui qui possédait ce bien devra en restituer les fruits et ses produits ou leur valeur. Par exemption le possesseur de bonne fois sera dispensé de restituer les fruits perçu jusqu'à l’assignation ne justice. Ce sont les conséquences principales d’une action en revendication réussie. Mais il est des action où d’autres conséquences peuvent se produire voire être accompagné pour certaines d’entre elles d’être accompagné d’autres mesures divers.

    Ex : le propriétaire est tenu a indemnité pour les construction, ouvrage que le possesseur….. Article 555 Code Civil

     

    Section 2 : la preuve du droit de propriété

     

    Si de manière générale et comme toute personne qui allègue un fait le demandeur en revendication est tenu de justifier du droit de propriété qui forme le fondement de sa demande la preuve du droit de propriété ne présente pas les mêmes difficulté selon qu’il s’agit de prouver sa propriété sur un bien meuble ou immeuble.

     

    I- la preuve de la propriété mobilière

     

    Il faut noter que lors de l’étude de la possession, il faut savoir qu’il existe un texte article 2279 Code Civil. Ce texte permet de résoudre les conflits qui peuvent naîtrent entre deux personnes qui se prétendent propriétaire exclusif d’un même bien meuble. La distinction qui doit être faite est celle d’un possesseur du bien meuble qui a acquis la possession d’un non propriétaire et celui d’un possesseur qui a acquis la possession du véritable propriétaire.

    Dans la 1e hypothèse article 2279 Code Civil fait quérir la propriété du bien meuble au possesseur actuel du bien si certaines conditions sont réunies.

    Celui qui revendique la propriété du meuble s’efforcera de démontrer que ces conditions ne sont pas remplies. Soit que la possession du possesseur est vicier soit que le possesseur est de mauvaise fois ou bien encore que le meuble en cause a été perdu ou volé depuis moins de 3 ans. Un fois ceci établi celui qui se prétend propriétaire du bien meuble devra démontrer qu’il est lui même le véritable propriétaire du bien. Et pour cela il lui suffira établir qu’il était en possession du bien meuble avant le possesseur actuel.

    Dans la 2e hypothèse : le fait d’être en possession du bien meuble fait présumer que le possesseur actuel du bien l’a régulièrement acquis en vertu d’un titre translatif de propriété. Pour que celui qui se prétend véritable propriétaire du bien puisse le récupérer il lui faudra faire tomber cette présomption en montrant que le possesseur actuel du bien n’est qu’un simple détenteur c'est-à-dire qu’il se trouve en possession du bien en vertu d’un titre non translatif de propriété par ex un contrat de prêt. Dans ce cas le propriétaire du bien meuble n’agira pas en revendication mais sur le fondement du contrat ce qui le dispensera d’établir qu’il est lui même le propriétaire du bien meuble.

     

    II- la preuve de la propriété immobilière

     

    Aucun texte du Code Civil ne règle ceci. La jurisprudence s’est emparée de la question. En pure théorie la preuve du droit de propriété d’un bien immeuble qui incombe au revendeur en ..

     

    ne saurait s’administrer d’une manière complète que par la production d’un titre translatif de propriété, ce titre devant être accompagné de la justification du droit de l’auteur immédiat et de celui des prédécesseurs de ce dernier. Or une telle preuve est impossible ou difficile à rapporter (la preuve diabolique). Aussi bien la jurisprudence a posé un principe : celui de la liberté des modes de preuve de la propriété immobilière ex civ 3 20 juill. 1988 bull civ 3e partie n°136 :la preuve du droit de propriété est donc libre et se fait par présomption ou indice lesquels peuvent résulter de circonstances divers par ex une attestation de propriété ou encore des indications portés sur la cadastre de la commune cependant aucune de ces circonstances n’est de nature à faire la preuve du droit de propriété. Elles ne font que le présumer et même l’existence d’un titre de propriété (achat, donation) ne peut à elle seule établir ce droit. Cependant l’absence/l’existence d’un tel titre de propriété n’est pas anodine s’agissant de la preuve de la propriété immobilière.

    2 situations a distinct

    dans la 1e : une des personne ou les deux produisent un titre de propriété

    dans la 2:aucune des parties en conflit ne produit de titre de la propriété du bien immeuble

     

    A - l’existence d’un titre de propriété

     

    1) le revendiquant et son adversaire produisent chacun un titre émanant du même auteur

    il faut supposer qu’un personne a vendu le bien à deux personne différentes. La solution de ce conflit dépendra le plus souvent des règles de la publicité considère. Tous les actes portant sur les droits réels immobilière et certains actes générateurs de droit personnels sont publiés au bureau des hypothèque. Et cette publication a pour bute de porter à la connaissance des tiers et par la même de leur rendre opposable les actes visés. Celui qui a publié son titre d’acquisition le premier sera préféré à l’autre qui lui l’a publié en second et même si celui-ci a un titre antérieur en date à celui qui a publié en premier.

    Si aucun des titres n’a été publié c’est le titre le plus ancien en date qui triomphera car la personne qui a vendu l’immeuble en premier a une personne X lorsqu’elle vend le même bien à une personne Y elle n’a plus aucun droit sur ce bien et on ne peut transmettre plus de droit que l’on a.

     

    2) les deux adversaires produisent des titres d’acquisition d’auteurs différents

     

    On suppose que 2 personnes différentes ont vendu les bien deux personnes différentes.

    AX

    BY

    Dans cette hypothèse les règles de la propriété foncière ne sont plus applicable et sur cette question la jurisprudence a évolué. Dans un 1e temps la Cour de Cassation a condamné la position des juges du fond qui donnaient la préférence au titre le plus ancien en date car ce que la Cour de Cassation entendait condamner ici était la théorie proposée par certains auteurs laquelle voulait établir une hiérarchie dans les preuves fournies. Au sommet de cette hiérarchie : titre possession autres indices

     

    En condamnant ainsi la position prise des juges du fond la Cour de Cassation n’entend donner aucune importance particulière au titre de propriété et se faisant les juges du fons se devaient de rechercher d’autres indices. La position de la Cour de Cassation s’est assoupli en ce sens qu’elle a reconnu aux juges du fond de puiser leur convictions dans les énonciation des actes des titres produit en retenant que certains de ces actes il résultait des présomption meilleur et caractérisé ex civ 3 12 juill 1977 bull civ 3e partiu N°311

    Mais toujours pas de hiérarchie entre les différents modes de preuve

     

     

    3) une seule des parties en conflit produit un titre d’acquisition

     

    si le titre d’acquisition est produit par le défendeur à l’action en revendication lequel est en possession du bien immeuble c'est lui qui l’emportera puisque les circonstances dégagent des conditions favorable( possession du bien plus titre).

     

    En cas contraire si le titre d’acquisition est fourni par le demandeur alors que le défendeur est en possession du bien dans ce cas les juges disposent d’un pouvoir d’appréciation qu’en a la force respective des présomptions ainsi constatées. Le juge retiendra alors la présomption qui fait apparaître le droit comme le meilleur ou le plus probable. La préférence ne saura pas donné automatiquement au titre d’acquisition produit par l’un les parties comme elle ne saura pas donné au plus ancien possesseur.

     

    B – l’absence de titre

     

    Hypothèse où aucune des parties en conflit ne peut fournir un titre d’acquisition.

    Les parties se prévalent soit d’une possession du bien soit d’autres circonstances desquelles peuvent résulter des présomptions de l’existence de leurs droits comme par ex des indications portés sur le cadastre.

     

    • le défendeur à l’action en revendication est en possession du bien

     

    dans cette hypothèse si la possession du défendeur est régulière et qu’il a en face de lui un adversaire qui n’est pas en possession du bien et ne l’a jamais été c'est le possesseur qui doit l’emporter car la présomption semble ici la meilleur. Toutefois la jurisprudence (Cour de Cassation) laisse aux juges du fond l’appréciation des présomptions les meilleurs et les plus caractérisé. Il est possible d’envisager qu’une possession plus régulière cède à une possession plus décisive.

     

    2)les deux parties en conflit ont possédés le bien

    2 cas :

    -si aucune des parties qui ont toute deux eu le bien en leur possession ne peut se prévaloir d’un possession régulière non vicier du bien en cause le juge appréciera alors les divers présomptions invoqués de part et d’autre pour faire triompher les meilleurs et les plus caractérisés. Par ex il pourra prendre en compte le payement des immeubles afférant.

    Lorsque l’une des parties est en possession actuelle de l’immeuble son adversaire étant réputé avoir au la possession antérieur ce dernier pourra triompher s’il justifie un possession qui comporte le plus de garantie. Le juge comparera les possessions respectives invoqués par les parties et retiendra celle qui est la meilleur et qui rend vraisemblable le droit de propriété qui n’es pas forcement la possession la plus ancienne ou actuelle.

     

     

    Ce que l’on peut dire au vu de cette jurisprudence c'est que les circonstances quelle quelle soient doivent retenir des présomptions sérieuse et rendre vraisemblable la prétention de l’une des parties, faire apparaître son droit meilleur ou plus probable. Seul ce que l’on appel usucapion c'est-à-dire la prescription acquisitive lorsqu’elle est constaté, accomplie facilitera au propriétaire la preuve de son droit. Il se contentera alors de démonter qu’il a posséder pendant le temps requis pour usicaper( prescrire) temps qui est variable selon les circonstances et il aura par la même fait la preuve de son droit.

     

     

    Sous titre 2 : les démembrements du droit de propriété

    Il est possible pour un propriétaire de détacher certains éléments de son droit de propriété et de les transférer à un tiers. Parfois c'est le législateur qui prend une telle initiative par ex en droit successoral le conjoint qui survit à l’autre peut dans certaines circonstances et hypothèses prétendre à un droit successoral en usufruit sur tout les biens de la succession. un propriétaire ne peut concéder un nombre illimité de droits sur son bien. Les seuls démembrements possibles du droit de propriété  sont ceux prévus par la loi. Au terme de l’article 543 du Code Civil «  on peut avoir sur les biens ou un droit de propriété ou un simple droit de jouissance ou des services fonciers à prétendre » ce texte indique ainsi les diverses catégories de droits réels que l’on peut avoir sur les biens. Sont également visés l’usufruit les droits d’usages et d’habitation auxquels on peut ajouter le droit réel de superficie et la possession immobilière.

     

     Chapitre 1 : la notion d’usufruit

     

    L’usufruit est l’un des 3 grands titres de droit réel visé par l’article 543 du Code Civil. C’est l’un des droits de jouissance d’un bien les plus élaboré. La définition légale de l’usufruit est formulé à l’article 578 du Code Civil «  le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété … a charge d’en préserver la substance » cette définition est incomplète.

    Au terme de l’article 578 du Code Civil l’usufruit y est défini comme un droit de jouissance sur le bien d’autrui. Cette définition doit être précisé car elle ne suffie pas à distinguer l’usufruit d’autres droits de jouissance comme par ex le droit du locataire qui lui aussi dispose d’un droit de jouissance sur la bien qu’il loue.

     

    Section 1 : un droit concurrent sur un même bien

     

    Le droit d’usufruit est tout d’abord un droit réel, il est aussi un droit distinct sur le bien d’autrui

     

    I- un droit réel sur un bien donné

     

    L’usufruit est un droit réel alors que le bail par ex créer des relations de créance entre bailleurs et locataires. Il établit un rapport direct entre l’usufruitier et le bien sur lequel il s’exerce. L’usufruit autorise l’usufruitier de jouir du bien comme le propriétaire lui-même. L’usufruit peut porter sur les biens incorporels aussi bien que sur les biens corporels, sur des meubles comme sur des immeubles enfin il peut porter sur des universalité de fait ou de droit comme sur des bien individuellement envisagé article 581 Code Civil.

     

    Mais il suppose la possibilité d’user la jouissance du bien tout en en garantissant la substance. Article 544 Code Civil. Les choses qui se consomment par le 1e usage qu’on en fait ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’usufruit. Mais le Code Civil admet que les chose consomptibles peuvent être soumis a une situation de quasi usufruit article 547 Code Civil.

     

     

    II- Un droit distinct sur un même bien

     

    L’usufruit est un démembrement du droit de propriété en ce qu’il il y a sur la chose. Le droit réel d’usufruit qui englobe l’usus et le fructus et le droit réel de nue propriété qui lui englobe l’abusus, la juxtaposition de ces droits est l’une des raisons qui motivent les critiques adressés à cette institution qu’est l’usufruit et la principale critique est d’ordre économique. L’existence de l’usufruit est un désavantage à la bonne négociation de ce bien. Il n’existe aucune indivision entre l’usufruitier et le nue propriétaire, les droits d’usufruit et de nue propriété n’offrent pas en effet à leurs titulaires respectifs des mêmes prérogatives, droit de jouissance pour l’usufruitier et droit de disposition pour l’autre (le nue propriétaire).

     

     

     

     

    Section 2: Un droit à durée limitée.

     

    L'usufruit est un droit réel, un droit de ouissance sur le bien d'autrui mais à durée limitée. Le droit d'usufruit a un caractère temporaire. S'il est accordé à un individu, personne physique, il ne dure (au maximum) que ce que dure la vie de cette personne. On dit que le droit d'usufruit a un caractère viagé. En effet, et cela en est la conséquence, il est intransmissible aux héritiers de l'usufruitier. Si le droit d'usufruit est accordé à une persone morale et comme le prévoit l'art 619 du code civil, sa durée est limitée à 30 ans. Cette règle vise à limiter des usufruits perpétuels aboutissant à faire perdre tout espoir de réunion du bien dans les mains du propriétaire, du nu-propriétaire. La cours de cassation , dans un arret du 7 mars 2007 a eu l'occasion d'affirmer le caractère d'ordre public de cette règle qui n'autorise donc aucune clause contraire. Mais l'usufruit peut voir sa durée limitée dans le temps par convention. Il est loisible à celui qui accorde à un tiers un droit d'usufruit sur son bien de le prévoir pour une certaine durée, étant rappelé que l'usufruit est viagé et qu'il ne peut durer plus longtemps que la vie de l'usufruitier ou 30 ans pour une personne morale.

     

    Chapitre 2 le régime juridique de l'usufruit.

    Le régime juridique de l'usufruit s'ordonne autours de 2 axes principaux:

    • les règles qui définissent les modes de constitution et les causes d'extinction de l'usufruit.
    • Les règles relatives aux droitss et obligations respctives de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

     

    Section 1: constitution et extinction du droit d'usufruit.

     

    I- les différents modes de constitution de l'usufruit.

     

    Selon l'art 579 du code civil l'usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l'homme.

    Il convient d'ajouter un dernier mode de constitution à savoir la possession . Enfin, signalons l'existence possible d'un jugement.

    Cet art du code civil vise la volonté de l'homme. Il faut entendre non pas n'importe quelle manifestation de volonté. Dans cette hypothèse, l'usufruit ne peut résulter que d'un acte juridique à titre honéreux ou à titre gratuit.

    A titre honnéreux: contrat de vente.

    A titre gratuit: donation ou par le biais d'un testament un legs.

    Ainsi, les parents propriétaires d'un bien immeuble peuvent donner à l'un de leurs enfants l'usufruit de ce bien en en gardant la nu-propriété.

    L'usufruit peut également résulter de la loi elle même. Il faut noter que les usufruits légaux se rencontrent principalement en matière familiale et successorale. Par exemple, la loi reconnaît à l'époux qui survit à l'autre un droit successoral en usufruit ou en propriété à son choix lorsque le défun laisse à son décès, outre son conjoint, des enfants, tous communs aux deux époux art 757 du code civil.

     

    Il existe un troisième mode de constitution de l'usufruit: la possession. L'effet aquisitif reconnu à la possession s'exerce également à l'égard de l'usufruit. Ainsi, en matière immobilière, un usufruit qui a été aquis d'un non-propriétaire d'un bien immeuble, pourra, à certaines conditions être aquis par prescription c'est à dire par écoulement du temps de 10 à 20 ans et en toute hypothse, l'aquéreur de mauvaise foi d'un immeuble en aquèrera l'usufruit par prescritpion trentenaire.

    En matère mobilière, la règle de l'art 2279 du code civil est également applicable à l'usufruit mobilier. Les rédacteurs du code civil ont exclu la possibilité comme en droit romain d'un usufruit établi par le juge, cependant la loi du 11 juillet 1975 sur le divorce puis celle du 26 mai 2004 portant réforme du divorce ont fait resurgir l'usufruit institué par jugement (art 274 du code civil). En effet, en cas de divorce, un époux peut être tenu de verser une prestation compensatoire à l'autre. Parmi les formes que peut prendre cette prestation, figure l'attribution de biens en usufruit. Reste qu'il faut une prévision législative spéciale pour constituer judiciairement un usufruit. Ce mode de constitution d'un usufruit demeure donc exceptionnel.

     

    II- l'extinction du droit d'usufruit.

     

    Ce sont les art 617 et suivants qui énumère les causes par lesquelles l'usufruti prend fin.

    Nous avons dit que l'usufruit à un caractère viagé, la première cause d'extinction est donc la mort de l'usufruitier. Ce n'est qu'une illustration du caractère temporaire du droit d'usufruit.

    Ce caractère entraine la cessation du droit d'usufruit lorsqu'un terme qualifié d'extinctif a été prévu, soit dans l'acte juridique, soit dans al loi qui l'ont crées. À l'arrivée du terme révu, l'usufruit s'éteind si l'usufruitier n'est pas décédé dans l'interval.

    D'autres causes provoquent l'extinction du droit réel d'usufruit:

    • non usage pendant une certaine durée qui est de 30 ans art 2262 du code civil.
    • Sa déchéance si l'usufruitier ne respecte pas ses obligations.
    • Art 617 du code civil: renonciation de l'usufruitier à son droit ou encore de la réunion sur la même personne des deux qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire.
    • En cas de perte totale du bien sur lequel s'exercait le droit d'usufruit.

     

    Les faits essentiels de l'extinction droit réel d'usufruit est la restitution de al chose du bien au nu-propriétaireet un compte est alors établi entre les parties relatant leurs dettes réciproques. Le solde de ce compte sera, selon le cas, à la charge de l'usufruitier ou à la charge du nu-propriétaire.

     

    Section 2: les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

     

    Dans le code civil, la situation de l'usufruitier et du nu-propriétaire sont isolées de manière à ce que chacun d'eux puisse exercer de façon indépendante l'un de l'autre les prérogatives que son droit lui confère sur le même bien. Cette séparation ne peut être que préjudiciable aux deux droits. Aussi bien la loi, la jurisprudence, ont essayé d'aménager les rapports entre l'usufruitier et le nu-prorpiétaire de telle sorte qu'une certaine collaboration puisse s'établir entre eux dans la gestion du bien.

     

    I- les droits et obligations de l'usufruitier

     

    il faut retenir que durant l'usufruit, l'usufruitier est principalement titulaire d'un droit de jouissance lequel lui permet d'user de la chose et d'en percevoir les fruits à l'exeption des produits qui eux sont réservés au nu-propriétaire.

     

    Ce droit de jouissance dont l'usufruitier est titulaire s'accompagne de nombreuses prérogatives de gestion. Ainsi, l'usufruitier d'un bien immeuble peut jouir de ce bien pour son usage personnel ou en le louant pour en obtenir les fruits (loyers). Le bail, la location, apprait en effet comme un moyen privilégié d'administration dans l'usufruit immobilier. L'ensemble des droits de l'usufruitier est régit aux art 582 à 599 du code civil.

    Quant aux obligations qui pèsent sur l'usufruitier, celui-ci se doit d'exercer son droit de jouissance en bon père de famille et il se doit d'entretenir la chose, le bien soumis à usufruit. Ainsi, l'usufruitier est tenu de ce que l'on nomme les réparations d'entretient art 615 al 1 du code civil. Il n'est pas tenu en revanche de ce que l'on omme les grosses réparations sauf si elles ont été rendues necessaires par la faute de l'usufruitier art 605 et 606 du code civil. Exemple: il a été jugé que ne constitue par de grosses réparations le ravalement d'un immeuble ou bien le remplacement d'une climatisation 10 frévrier 1999 3ème ch civile.

    L'exercice spéraré des prérogatives respectives de l'usufruitier et du nu-propriétaire est illustré par la règle aux termes de laquelle l'usufruitier ne peut contraindre, obliger le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations que peut imposer l'état du bien. Et en point extrème, ni le propriétaire ni l'usufruitier ne sont tenu de rebatir ce qui est tombé par vetusté ou ce qui a été détruit par force majeure. C'est l'un des effets contestable de l'indépendance des droits réels de l'usufruit et de nu-propriété. Art 607 du code civil.

    Si d'aventure l'usufruitier a pris sur lui de faire ces grosses réparations, il faut savoir qu'il pourra en obtenir le remboursement en fin d'usufruit. Ce remboursement sera limité à la pluvalue que les réparations ont pu produire au bien.

     

    L'usufruitier est également tenu des charges usufruituaires. C'est à dire des charges qui sont liées à la jouissance de la chose art 608 du code civil. C'est ainsi que l'usufruitier est tenu des divers impots et taxes qui sont dues annuellement (taxe d'habitation par exemple).

     

    L'usufruitier se doit en fin d'usufruit de restituer la chose au nu-propriétaire sans qu'il puisse en réclamer une quelconque indemnisation pour les améliorations que l'usufruitier a pu apporter au bien art 599 al 2 du code civil.

     

    II- les droits et obligations du nu-propriétaire.

     

    Les droits du nu-propriétaire sont assez limités bien qu'en théorie ila le droit de disposer de la chose. Ce droit de disposer de la chose s'accompagne d'un pouvoir d'exclusivité sur ce bein. Ainsi, le nu-propriétaire exerce toutes les actiosn qui relèvent de la propriété art 613 du code civil. Il peut faire respecter son droit en exercant l'action en revendication par exemple. Le nu-propriétaire peut également alliéner, vendre le bien sans que la situation de l'usufruitier en soit affectée mais on constate qu'une telle opération n'est pas économiquement une bonne affaire puisque le nu-propriétaire n'a pas la jouissance du bien.

    Le nu-propriétaire a également droit aux produits qui peuvent résulter du bien.

     

    Quant aux obligatons, l'obligation essentielle qui pèse sur le nu-propriétaire est négative en ce sens qu'il ne peut de quelque manière que ce soit nuire aux droits de l'usufruitier art 599 al 1 du code civil. Toutefois, le nu-prppriétaire n'est pas totalement déposédé de son pouvoir d'administration sur le bien, sur la chose au profit d'usufruitier.

    Il veille à ce que l'usufruitier remplisse toutes ses obligations et il peut, s'il y a lieu agir contre l'usufruitier sans attendre la fin de l'usufruit. On l'a vu, parmi les différentes causes d'extinction de l'usufruit figure la déchéance.

     

     

    Sous-titre 3: l'aquisition et la transmission à titre particulier des droits réels principaux.

    Le code civil envisage divers modes d'aquisition des droits réels principaux dont le droit réel de propriété. Aux termes de l'art 711 du code civil, la propriété des biens s'aquère et se transmet par succession et par l'effet des obligations. l'art 712 du code civil ajoute qu'elle s'aquière aussi par accession ou incorporation et par prescription.

    Un dernier mode d’acquisition est également prévu: l'occupation.

     

     

    Chapitre 1: généralités sur les divers modes d'aquisition et de transmission du droit réel.

     

    L'aquisition de la propriété par voi de succession visé à l'art 711 du code civil relève de l'étude générale des successions et des libéralités. Au décès d'une personne, l'héritier continue la personne du défun et au décès de cette personne, la propriété de ses biens lui est transmise immédiatement. Quant aux modes d'aquisition de la propriété par prescription et par occupation, ils peuvent être regroupés autours de l'idée de possession.

    L'aquisition par occupationest un mode d'aquisition que l'on qualifie d'originaire de la propriété puisqu'elle n'est dans ce cas transmise par personne. Le titre de propriétaire résulte en effet de la loi et de la prise de possession des resnulius et des resdenelite.

    Quant à la prescription, ici, la prescritpion est la prescription dite aquisitive, ou encore dénommée usucapion. A certaines conditions, la possession prolongée d'un bien, d'une chose, conduit à l'aquisition de ce bien , de cette chose, aux termes de certains délais variables: 10, 20 ou 30 ans. L'aquisition de la propriété par l'effet des obligations tels que visés à l'art 711 du code civil. Ce mode d'aquisition résulte de deux textes clefs: art 711 du code civil et l'art 1138 du code civil. Ce dernier texte pose le ppe essentiel du transfert de la propriété d'un bien par la volonté des parties dès l'échange de leur consentement c'est ce que l'on appellele ppe du transfertde la propriété solo consensus. Toutefois, ce ppe n'est pas absolu, n'est pas d'ordre public, il est donc loisible aux parties d'un contrat de vente de différer le transfert de la propriété du bien à une date ultérieure et déterminée dans l'acte (par exemple date du payement du prix).

     

     

    Chapitre 2: les constructions et plantations sur le fond d'autrui: exemple d'aquisition par accession.

     

     

    L'aquisition de la propriété par accession est importante en pratique. Aux termes de l'art 546 du code civil « la propriété d'une chose soit mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et sur ce qui s'y uni ».

    un propriétaire devient a priori propriétaire de tout ce qui se détache de son bien ou de tout ce qui s'y incorpore. L'aquisition par le propriétaire de tout ce qui se détache de son bienest qualifié d'accession par production. Le ppe de cette aquisition vaut aussi bien pour les fruits que pour les produits au sens précis et juridique.

    L'accession par incorporation des biens à la chose a pour fondement l'idée que l'accessoire suit le principal. L'accession par incorporation joue essentiellement en matière immobilière art 565 à 577 du code civil.

    Un exemple d'accession par voi d'incorporation est prévu à l'art 565 du code civil et concerne les constructions sur le fond d'autrui.

     

    Section 1: le régime de l'article 555 du code civil.

     

    Section 2: le domaine de l'article 55 du code civil.

     

     

    Titre 3: la possession

     

    chapitre 1: la notion juridique de possession

     

    section 1: les éléments constitutifs de la possession

     

    I- l'élément materiel: le corpus.

     

    A- la définition du corpus.

     

    B- la necessité du corpus

     

    C- l'exercice du corpus.

     

    II- l'élément intellectuel : l'animus

     

    A- la définition de l'animus.

     

    B- la perte de l'animus.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    III- étude du caractère public de la possession.

     

    Pour être util, efficace, la possession ne doit pas être clandestine. Le vice de clandestinité comme celui de violence est un vice temporaire et relatif.

    Relatif car le vice de clandestinité ne peut être invoqué que par la personne qui ignorait le fait.il est temporaire car ce vice disparaît avec la connaissance de la possession du bien de la chose demeurée clandestine jusqu'alors. On imagine facilement une clandestinité d'une possession mobilière. En revanche, on imagine plus difficilement une clandestinité d'une possession immobilière. Cependant, cela peut se produire aprfois. Par exemple, l'exécution de travaux dans le sous-sol d'un immeuble voisin. Ce genre de possession est non public, invisible et ne produira pas d'effet à l'égard de ceux qui n'ont pas été à même de pouvoir la constater.

     

    IV- le caractère non équivoque de la possession.

     

    Les actes matériels du possesseur ne doivent laisser aucun doute sur son intention pour que sa possession soit jugée efficace, utile. L'équivoque c'est l'incertitude sur l'élément intellectuel de la possession (animus) résultant d'une ambiguité du corpus (élément matériel de la possession). Ce doute que suppose l'équivoque existe dans l'esprit des tiers non pas dans celui du possesseur de la chose. Il peut y avoir doute sur la nature de la maitrise, du pouvoir exercé par un possesseur sur un bien donné lorsque par exemple deux personnes vivaient en concubinage. L'une d'elle décède, le survivant ne pourra invoquer sur les meubles meublant c'est à dire les biens meubles qui ornent l'habitation occupée par les deux personnes en cause qu'une possession équivoque.

     

     

    Chapitre 2: les effets juridiques et la protection judiciaire de la possession.

    La possession qui n'est qu'un simple pouvoir de fait produit une série d'effets juridiques dont la diversité est fonction des qualités de l'objet et de la durée de la possession. Par ailleur le droit protège la maitrise de fait qu'exerce le possesseur sur essentiellement un bien, une chose immobilière. Il existe en effet un système d'action en justice rapide et peut couteux à savoir els actions dites « possessoires » qui ont pour objet de maitriser cette maitrise de fait qu'exerce tout possesseur d'un bien immobilier.

     

    Section 1: les effets juridiques de la possession.

     

    Les principaux effets de droit de la possession sont d'une part un effet aquisitif à savoir l'aquisition de la propriété du bien et des fruits du bien possédé.

    Un rôle probatoire, un rôle de preuve.

     

    I- le rôle probatoire de la possession: la présomption de propriété.

     

    La possession d'un bien meuble, d'un bien immeuble produit dans certaines circonstances un effet probatoire. La possession fait présumer la propriété du bien possédé.

     

    A- le rôle probatoire de la possession d'un bien immeuble.

     

    Nombreux auteurs considèrent que quelques soient les qualités de la posession , celui qui est en possession d'un bien donné meuble ou immeuble est présumé être propriétaire de ce bien. Par conséquent, si un tiers entend contredire le droit du possesseur ainsi présumé, il lui faudra reverser cette présomption en démontrant qu'il est le véritable titulaire du droit contesté (ici du droit de prorpiété).

    Selon d'autres auteurs, les hypothèses dans lesquelles la possession joue un rôle de preuve se distinguent de la situation dans laquelle se trouve tout possesseur lorsqu'il est soumis à l'action du véritable propriétaire (si c'est ce droit qui est contesté). Dans cette situation, le possesseur même s'il est de mauvaise foi et que sa possession n'est pas régulière se trouve du fait même qu'il est en possession dans la situation de défendeur à l'action exercée par celui qui se prétend véritable propriétaire du bien en cause. Il lui appartiendra alors de prouver son droit selon les règles du droit commun que nous avons étudié par ailleurs. Si en revanche le possesseur jouit d'une possession régulière non viciée accompagnée parfois de la bonne foi cette possession fait présumer la propriété du bein concerné et il appartiendra alors à celui qui se prétend être le véritable propriétaire du bien de faire tomber cette présomption.

     

    On constate donc des approches doctrinales différentes. Pour certains, quelque soient les qualités de la possession, même irrégulière, celui qui est en possession d'un bien donné est présumé en être propriétaire. Pour jouer ce rôle probatoire la possession doit être utiles, régulière voir accompagnée parfois de la bonne foi du possesseur.

    Toutefois, cette distinction est assez théorique car dans les deux cas, le demandeur à l'action en revandication ne pourra pas se contenter d'établir que le possesseur n'est pas le propriétaire du bien concerné. Il devra prouver son droit sur le bien et ce fesant, en le prouvant, il fera tomber par là même la présomption de propriété qui n'est pas irréfragable et dont le possesseur du bien bénéficie que sa possession soit régulière ou non au final. Autrement dit dès lors que celui qui agit contre un possesseur et à partir du moment ou il doit prouver son droit sur le bien concerné, peu importe quelque part la distinction selon que la possession est régulière ou non. Effectivement, le droit contesté du possesseur, une fois prouvé fait tomber la présomption de l'existence de ce droit.

    Cependant ce dernier constat ne vaut avec certaine pertinence que pour les biens immeubles.

     

    II- le rôle probatoire de la possession d'un bien meuble (art 2279 du code civil aquisition du meuble à domino) .

     

    L'alinéa premier de l'art 2279 du code civil pose une règle aux termes de laquelle il est dit « en fait de meuble possession vaut titre ». cette règle ne concerne en ppe que les meubles corporels et selon les circonstances dans lesquelles l'aquisition du bien meuble s'est faite, cette règle va jouer différents roles.

    Ainsi, lorsque le possesseur tient directement le bien meuble du propriétaire dépossédé (aquisition du meubel à domino du propriétaire), la règle possée à l'alinéa 1 de l'article 2279 du code civil va jouer en tant que règle de preuve à savoir que le possesseur du bein meuble bénéficie alors d'une présoption de titre (de propriété). L'hypothèse la plus courante est celle ou le bien meuble, ayant appartenu à une personne défunte, se trouve entre les mains d'un tiers. Ainsi, par exemple, il a été jugé qu'une personne veuve en possession de titre au porteur placés par elle dans un coffre et défendresse à l'action en revendication exércée au nom de la succession de la personne défunte, il a été jugé que cette personne n'a pas à prouver l'origine de ses meubles. Sa seule possession fait présumer l'existence d'un titre (civ 1: 11 juin 1991).

    dans cette hypothèse, les héritiers du défunt vont alors revendiquer les bien meuble et le tiers en possession du bien invoquera bien souvent qu'il a recu ce bien du défunt à titre de don manuel. Dans ce conflit entre les héritiers et le possesseur du bien meuble, l'alinéa 1 va jouer comme règle probatoire et le tiers en possession du bien sera alors présumé avoir un titre de propriété sur le dit bien. Ice ce rôle de preuve que joue la possession est indépendant de la question de savoir si le possesseur est de bonne ou de mauvaise foi c'est à dire s'il croyait ou non savoir tenir le bein du véritable propriétaire. Ce qui est en cause dans ce conflit n'est pa sla qualité de propriétaire de celui qui a transmit le bien au tiers possesseur. Ce qui est en cause est la réalité même du transfert de la propriété du bien meuble au possesseur. Civ 1: 8 decembre 1987: jurisprudence constante sur ce point.

    Il faut noter que c'est la possession régulière du bien meuble qui fait présumer au profit du tiers possesseur l'existence de ce transfert, l'existence d'un titre de proriété.

     

    Pour récupérer le meuble, les héritiers devront combattre et faire tomber cette présomption. Plusieurs moyens juridiques peuvent alors être utilisés. Les héritiers demandeurs à l'action peuvent renverser la présomption de propriété dont jouit le possesseur du bien meuble en prouvant l'existence d'un titre précaire. En d'autres termes, prouver qu'il n'y a pas de possession véritable mais simple détention précaire. Pour se faire, les héritiers pourront par exemple établir que le bien meuble a été confié au tiers possesseur en dépôt. Dans ce cas, le tiers qui détient le meuble ne possède alors pas pour lui mais pour autrui à savoir le déposant.

    Autrement dit, le titre (le contrat de dépôt) n'est pas apte à transmettre juridiquement la propriété du bien. Si les héritiers réussissent à létablir l'existence d'un tel contrat (au moyen des règles de preuves du droit commun des actes juridiques) ils pourront obtenir la restitution du bien meuble en exerçant une action non réelle mais personnelle à savoir l'action née du contrat puisque le dépositaire (le tiers) doit restituer le bien qui lui a été confié en dépôt. Les héritiers qui ainsi pour renverser la présomption de propriété dont jouit le possesseur du meuble, ces héritiers invoquent ainsi l'existence d'un titre précaire et attaquent la possession elle même le but étant de démontrer que celui qui se prétend possesseur ne l'est pas. Il n'est qu'un simple détenteur précaire. Les héritiers peuvent aussi nier l'existence même du titre évoqué par le possesseur du bien meuble et lorsque ce titre est un don manuel, son inéxistance sera prouvée s'il est établi l'absence d'intention libérale c'est à dire l'absence d'intention de donner de la part du défunt.

    S'ils choisissent ce second moyen, ils exerceront alors uen action réelle et pourront démontrer par tous moyens leur propriété sur le meuble en cause.

     

    Les héritiers pourront s'attaquer aux qualités même de la possession du défendeur. C'est ainsi que bien souvent les héritiers invoqueront le caractère vicié de la possession par le vice d'équivoque et l'équivoque résultera de la cohabitation par exemple du possesseur et du défunt. Le caractère vicié de la possession détruit alors la présomption de la propriété, la présomption de titrequi s'attache à la possession. Ex: civ 1: 19 octobre 1983.

    lorsque c'est un don manuel qui est invoqué par le possesseur du bien meuble, c'est au jour ou le prétendu don a été réalisé qu'il faut se placer pour déterminer si les qualités de la possession permettent de présumer l'existence de ce titre. Ex: civ 1: 4 avril 1984.

    B- aquisition de la propriété et des fruits du bien possédé.

     

    L'aquisition de la propriété du bien possédé meuble ou immeuble est l'effet de droit le plus important que produit la possession. Cette aquisition de la propriété du bein peut se réaliser de deux manières différentes:

    • soit aux termes de l'écoulement d'un certain temps de possession, on parle alors de prescription et plus précisément de préscritpion aquisitive ou d'usucapion.
    • Soit immédiatement mais en matière mobilière seulement et à certaines conditions.

    La possession d'un bein donné conduit à certaines conditions à la possession des fruits d'un bien donné.

     

    • aquistion de la propriété d'un bien meuble.

     

    Art 2279 du code civil: nous avons vu qu'il est posé à l'alinéa 1er de ce texte une règle, en réalité, cet alinéa 1er jue deux roles différents. Nous avons étudié l'un de ces roles a savoir qu'en cas d'aquisition d'un bien meuble à domino la règle joue en règle de preuve.

    La règle contenu à l'alinéa 1 er joue un second rôle: fonction aquisitive. La règle joue alors comme règle de fond non comme règle de preuve. L'hypothèse est que le possesseur du bein meuble (corporel en ppe) a aquis le meuble à non domino c'est à dire d'un non propriétaire. Dans une telle hypothèse, cet article va jouer comme une règle de fond et si certaines conditions sont remplies, le possesseur du bien meuble est considéré alors ipso facto propriétaire du bien meuble. Il faut toutefois noter que l'aquisition immédiate de la propriété du bein meuble est toutefois différé s'il est établi que le bien meuble est un meuble volé ou perdu.

     

    • Aquisition immédiate de la propriété du meuble ni perdu ni volé.

     

    Le posseseur qui a aquis un bien meuble à non domino, à la double condition qu'il soit de bonne foi et que sa possession soit régulière est ipso facto considéré propriétaire de ce bien. Il est ainsi conféré au possesseur un droit de propriété d'origine légale.

    Les mutations d'objets mobiliers forment la matière ppale du commerce juridique et al necessité de leur fréquence et de leur rapidité explique notamment que celui qui se rend aquéreur de tel bien n'est pas toujours en mesure d'effectuer une vérification des origines de prorpiété du bien qu'il achète ce qui lui permettrait de s'assurer que celui qui lui a vendu le meuble est bein le véritable propriétaire du bien. Pour que de telles transmissions ne soient pas remises en cause freinant en cela le commerce juridique et la necessaire rapidité de la circulationd es biens meubles, l'alinéa 1 de l'art 2279 donne au possesseur le droit de se prévaloir de sa possession pour établir de manière irréfragable sa propriété sur le bien meuble.

    Si le possesseur du meuble qui a aquis ce bien à non domino est de bonne foi et a une possession régulière, l'action en revendication du véritable proriétaire est simplement écartée car tel est l'intéret de la sécurité du commerce juridique des biens meubles. Pour ainsi donc permettre à la possession de rendre immédiatement proriétaire le possesseur d'un meuble,il convient qu'une double condition soit remplie:

     

    • la bonne foi du possesseur

     

    tout possesseur d'un meuble aquis à non domino n'est pas ipso facto considéré propriétaire de ce meuble, il convient que ce possesseur soit de bonne foi c'est à dire qu'il ai cru traiter avec le véritable propriétaire. L'existence de cette bonne foi s'apprécie au moment ou le possesseur a pris possession du bien meuble. Peu importe que l'aquéreur découvre la réalité plus tard. La mauvaise foi ultérieure est inopérante. Ex: civ 1:; 27 novembre 2001. comme la bonne foi se présume 'art 2268 du code civil), la mauvaise foi initiale du possesseur devra donc être prouvée l'action en revendication du bien meuble exercée par le véritable propriétaire du bien pourra donc réussir si le revendiquant réussi à prouver qu'au moment ou il est entré en possesion du bien le possesseur était de mauvaise foi. La preuve peut se faire par tout moyen.

    La jurisprudence habituelle en la matière consiste à dire que l'appréciation de la bonne foi se fait souverainement par les juges du fond et échappent au contrôle de la cours de cass: criminelle 1er février 2005. cependant, un récent arrét rendu par la chambre commerciale de la cours de cass semble penser le contraire.

     

     

     

    AUTRE COURS DE DROIT DES BIENS

    1 : Le patrimoine



    Dans la langue courante le patrimoine signifie les biens.

    En droit, la notion de patrimoine a une signification beaucoup plus abstraite. Elle a un sens positif et négatif, c'est à dire actif et passif. Cela correspond a un ensemble de droits et d'obligations. En ce sens, le patrimoine correspond a une universalité de droit. En outre, le patrimoine est une émanation de la personnalité d'après les définitions du 19ème siècle.



    1) Le patrimoine universalité du droit



    Le patrimoine est un ensemble, il est constitué d'un actif et d'un passif et c'est dans ce sens que le patrimoine est qualifié d'universalité de droit. Cela met l'accent que les biens, les droits et les dettes forment un tout.



    L'actif répond du passif et l'actif permet de désintéresser les créanciers des titulaires du patrimoine. Les créanciers quel que soit l'origine de leurs dettes sur le patrimoine peuvent se désintéresser sur n'importe quel élément de l'actif du patrimoine.



    La succession de l'héritier au patrimoine se fait d'une manière indivisible de l'actif et du passif. Le patrimoine constitue réellement un tout.



    L'actif comprend les biens et les droits actuels du titulaire du patrimoine, qui sont évaluables en argent. Les droits et les biens futurs constituent également le patrimoine.

    Néanmoins, les droits extrapatrimoniaux peuvent devenir à l'occasion des droits patrimoniaux.



    Le patrimoine implique trois caractères :

    - Vénalité, c'est à dire qu'il doit être évaluable en argent.

    - Cessibilité, qui signifie qu'il peut être céder entre vifs.

    - La transmissibilité, c'est à dire que l'on peut le transmettre à la mort.



    Le passif correspond aux dettes et à ce qui est à la charge du patrimoine.



    2) Le patrimoine est l'émanation de la personne



    Cela est une conception qui correspond à la théorie classique du patrimoine, échafaudé par Aubry et Rau au 19ème siècle. Cette dernière met l'accent sur le lien existant entre personne et patrimoine. Le lien s'exprime à travers trois propositions :



    - Toute personne a un patrimoine

    - Chaque personne n'a qu'un patrimoine

    - Seul les personnes ont un patrimoine



    Même si ce patrimoine est composé de dettes et même si le passif excède l'actif, il y a un patrimoine. La personne démunie a un patrimoine. Le patrimoine est une vocation, quand il est vide, qui apporte à son titulaire des droits et des obligations. L'enfant qui vient de naître à déjà un patrimoine.



    Aubry et Rau précisent leurs idées en disant que « la personne n'acquiert pas son patrimoine, il constitue un bien inné pour elle, en ce sens qu'il est inclue à sa personne même. » Cela a pour conséquence que le patrimoine ne peut être cédé entre vifs, on ne peut juste que céder des éléments, aucunement la vocation de droit. Il n'est transmissible qu'en cas de mort.



    La personne ne peut décomposer son patrimoine. Dans une société on ne peut pas faire en sorte qu'une seule partie réponde aux dettes, par exemple pour que les biens personnels ne soient pas touchés. Cela évite les fraudes.



    Seul les personnes peuvent avoir des patrimoines, qu'elles soient des personnes physiques ou morales. Elles ont toutes un patrimoine.

    Cette affirmation entre ces liens étroits entre le patrimoine et la personnalité a été critiqué car il n'est pas naturel. L'influence du droit allemand a fait multiplier les critiques contre la théorie classique.



    3) Les atteintes portées à la théorie classique



    La théorie classique a été critiqué pour son caractère abstrait et pour le lien entre la personne et le patrimoine. On a reproché à cette théorie le principe d'unicité du patrimoine. Les critiques ont été influencé par le droit allemand où le patrimoine est détaché de la personne, c'est une conception objective qui a pour caractéristique que l'élément auquel on s'attache n'est pas la personne. On nomme cela la théorie du patrimoine d'affectation où le point d'encrage de la personne, c'est qu'un ensemble de biens déterminés soit affecté à certains buts.

    Ce qui distincte la théorie classique de la théorie objective c'est la finalité.



    Dans la théorie objective il y a la possibilité d'avoir plusieurs patrimoines dont un commercial. Tous les éléments de l'actif sont organisés et tendent dans un même but. Alors que les dettes ont toutes été contractées dans un même objectif.



    En droit français, la théorie classique reste admise. Avec le développement commercial au fil des siècle les limites de cette théorie sont apparues. Plutôt que de remettre en cause la théorie on a préféré créer la personne morale et son patrimoine. Néanmoins l'unicité du patrimoine est un principe très important pour le droit français.



    Les limites de la théorie classique : La loi du 11 juillet 1985 est venue créer l'entreprise unipersonnel à responsabilité limitée, c'est à dire à une seul personne. C'est la transposition de la S.A.R.L. pour une seule personne. Le fait de créer un U.R.L. apporte un patrimoine commercial différent du patrimoine personnel. Les créanciers de l'U.R.L. n'ont des biens que sur l'actif de l'entreprise.









    Section 2 : Les biens



    Les biens constituent le contenu du patrimoine d'un aspect actif ou passif. Néanmoins les biens en droit ne sont pas uniquement des choses.



    1) La notions de biens



    La notion de bien dans son sens courant apparaît comme la notion de chose. Néanmoins, cela n'est pas possible en droit. En effet, les biens correspondent d'abord aux objets corporels, perceptibles par les sens et tangibles, mais également tous les droits faisant parti du patrimoine. Quand les droits portent directement sur des choses corporelles alors ce droit est un droit réel. Le plus complet est le droit de propriété, mais il existe des droits réels autres comme l'usufruit... .



    Parmi les droits il y a également les droits de créances qui sont des droits que les personnes ont sur les autres personnes. Ils sont immatériels. Le droit de créance fait parti des droits d'obligation. Mais en outre, parmi les biens il y a les biens incorporels qui sont des biens qui n'ont pas de réalité corporelle, mais ils ne sont pas des droits. Par exemple, le droit de la propriété industriel reconnaît le droit de brevet à un inventeur pour sa construction. L'évolution s'est faite par un phénomène de dématérialisation, les biens corporels ne sont plus les valeurs primordiales.



    2) La distinction faite parmi les biens



    a) Les distinctions accessoires



    • Différence entre les chose consomptible et non consomptible



    Cette différence est traditionnelle, elle consiste entre la distinction entre les biens qu'on consomme par le premier usage que l'on fait, comme la nourriture ou l'énergie et les biens que l'on consomme à plusieurs reprises sans que la substance de la chose soit entamée comme les immeubles ou les voitures. Parfois la notion de consomptible se rapporte à l'argent.



    Le problème se situe à la question de la restitution. Par exemple, quand un individu dispose d'un droit d'usage temporaire, la restitution ne s'applique pas de la même manière pour les biens consomptibles et non consomptibles. Pour les biens non consomptibles c'est la chose identique que l'on rend, c'est un prêt à usage. Au contraire pour les biens consomptibles la restitution ne peut pas porter sur le bien prêté, c'est le prêt de consommation, on rend exactement ce que l'on a pris du point de vue de la nature mais ce n'est pas totalement le même bien c'est un équivalent.



    En cas d'usufruit c'est la nature du bien qui est en cause. On parle de quasi-usufruit comme ce dernier porte sur des choses consomptibles. Malory fait apparaître une catégorie intermédiaire entre les biens consomptibles et les biens non consomptibles, cette dernière concerne les biens qui ne disparaissent pas au premier usage mais qui deviennent obsolète, par exemple un ordinateur.









    • Différences entre les biens fongibles et les biens non fongibles



    Les biens fongibles sont des biens qui peuvent se substituer les uns aux autres. Ce sont des choses de genre car on les identifie par ce dernier. Par exemple, 50Kg de farine de blé seront rendus e fonction de la quantité et du genre de farine empruntée.



    Les biens non fongibles sont des biens vu dans leur individualité et ils ne peuvent pas être pris les uns pour les autres. Par exemple, une vache spécialisée ou le buffet de la grand-mère.



    Le problème se situe au niveau de la restitution. Si un débiteur a emprunté un bien non fongible il doit restituer ce bien exactement. Un bien fongible n'est pas obligatoirement consommable, il a une valeur libératoire équivalente à d'autres choses du même genre. Il suffit que l'acheteur et le vendeur se soient mis d'accord sur la nature du bien et son prix pour que l'on puisse constater un transfert de propriété.



    • Différence entre les choses appropriées et les choses non appropriées



    Les choses non appropriées sont à l'usage de tous comme l'air ou la mer ou encore le soleil. Les « Res nullius » ne peuvent devenir une propriété, on ne peut les capturer comme les animaux sauvages. Les « Res derelictae », les choses abandonnées sont inappropriées car elles ont été abandonnées.



    • Le distinction entre le capital, les fruits et les produits



    Le capital correspond aux biens en richesse acquise. On parle d'un capital oisif, c'est a dire qui n'est pas productif de revenu ou de ressource. Au contraire on évoque le capital fructifère qui donne des revenus et des ressources et parmi cela on distingue les fruits et les produits. Les fruits sont les ressources fournis par le capital de manière périodique sans que l'apparition de ces fruits diminue la substance du capital. Par exemple le loyer des immeubles. Les produits sont dépourvus de périodicité et ils portent atteinte à la substance du capital comme les minerais d'une carrière.



    Les intérêts sont diverses, l'usufruitier a le droit de percevoir les fruits mais il ne peut pas recueillir les produits de la chose.



    b) Les meubles et les immeubles



    L'article 516 du code civil évoque cette distinction car il dispose que « tous les biens sont meubles ou immeubles. » Cette distinction est traditionnelle mais parfois on la considère dépassée même si elle reste essentielle. Les biens meubles sont susceptibles de mouvement et les biens immeubles, eux, sont situés dans un lieu fixe, par conséquent ces derniers ne bougent pas.



    b-1) Les biens immeubles



    On peut distinguer trois catégories :

    - Les immeubles par nature

    - Les immeubles par destination

    - Les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent

    • Les immeubles par nature

    Les immeubles par nature sont par exemple les fonds de terre ou immobilier comme le sol ou le sous-sol. Mais cela concerne également ce qui est fixé au sol comme les bâtiments ou incorporer au sol, par exemple les plantations.



    • Les immeubles par destination

    Ils sont des meubles par nature et ce n'est que par une construction juridique qu'ils prennent le régime des immeubles. C'est à ce titre d'accessoire qu'il y a un rapport entre les biens meubles et la nature des immeubles. Il y a deux catégories, les meubles visés à l'article 524 Al 1 qui date d'une loi du 6 janvier 1999 et qui dispose que « les animaux et les objets que le propriétaire d'un fond y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destinations. »Les biens d'équipements et de productions peuvent être affectés à un meuble commercial, industriel ou civil. Pour que l'on puisse parler d'immeuble par destination il faut que les meubles servent directement au fond lui-même et pas simplement à l'usage du propriétaire du fonds. L'affectation du bien mobilier au fond immobilier doit être effective. La jurisprudence est exigeante sur ce point « il faut que la chose ou l'animal soit nécessaire à l'exploitation du fonds. » De plus, il faut que le fonds immobilier et les meubles appartiennent au même propriétaire.



    • Les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent

    Il ne s'agit plus des immeubles fongibles ou corporels. C'est le droit portant sur les immeubles de l'article 526 du code civil qui dispose que « Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent : L'usufruit des choses immobilières ; Les servitudes ou services fonciers ; les actions qui tendent à revendiquer un immeubles ». Il y a les droits réels immobiliers comme l'usufruit, le droit d'usage et d'habitation ou encore l'emphytéose.



    Les créances immobilières sont appliquées en droit français mais elles sont rares. Dans la plupart des cas en droit français le transfert de propriété s'opère par le simple fait du consentement des partis. Parfois le transfert de propriété est reporté par exemple au moment du paiement complet du prix, c'est à dire après le consentement des partis.



    Les actions immobilières concernent toutes les actions en justice dont dispose le titulaire du droit immobilier pour défendre la propriété de son bien. Les actions possessoires ou liées à l'usufruit ont une nature immobilières.



    b-2) Les biens meubles



    • Les meubles par nature

    L'article 528 du code civil définit les meubles par nature Il dispose que « Sont meubles par leur nature les animaux et les corps qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se meuvent par eux-même, soit qu'ils ne puissent changer de place que par l'effet d'une force étrangère. » Par conséquent on distingue deux choses essentielles :

    - Les animaux qui ont une mobilité propre.

    - Les autres meubles qui peuvent se mouvoir ou que l'on peut déplacer.



    • Les meubles par anticipation

    Ils sont par nature des immeubles mais qui sont traités par anticipation comme des meubles, car ils sont destinés à devenir des meubles dans un avenir proche. Par exemple, une récolte qui appartient à un fond de terre sera par la suite coupée pour être déplacée. Cela sera appliqué dans le contrat de vente.

    • Les meubles incorporels

    Un meuble incorporel est par exemple un usufruit portant sur une chose mobilière corporelle comme le droit de propriété. Le droit de gage est un droit incorporel et a la nature d'un droit réel mobilier. On peut identifier des créances mobilières comme meuble incorporel.



    • Les actions mobilières

    Ce sont les actions en justice qui tendent à un droit de reconnaissance d'un droit réel et également les actions en justice qui tendent à l'application d'un droit de créance.



    • Les autres droits de nature mobilière

    - La qualification des droits des associés sur la société qu'ils ont crée. On apparente ces droits à des droits de créance et ce sont des droits ne nature mobilière. Les associés néanmoins ne sont pas copropriétaires des biens de la sociétés.



    - Les droits de propriété incorporelle qui prennent une importance croissante. Par exemple, les droits de propriété intellectuelle, cette qualification de propriété est insatisfaisante mais cela a été adopté pour retenir l'idée d'exclusivité.



    - Les offices ministérielles sont des biens qui donnent lieu à un droit de présentation. Par exemple, pour les avocats au conseil qui sont titulaires d'office ministérielle, c'est à dire que le droit du successeur est peut avoir une valeur financière.



    3) Les distinctions entre les droits réels et personnels



    La distinction des droits réels et personnels est fondamentale et elle est aujourd'hui à la base de la distinction de ce qui relève des droits des biens réels (droit réel) et de ce qui relève des droits d'obligation (droit personnel). Cette distinction ne figure pas dans le code civil.



    Définition du droit réel : « Le droit réel est celui qu'a une personne sur une chose et qui lui donne un pouvoir direct et immédiat sur cette chose. » Le titulaire de ce droit a la possibilité de tirer de cette chose toutes les fonctions économique qu'elle peut receler sans recourir à l'intervention d'un tiers. Cette définition d'un pouvoir immédiat et direct est caractéristique des droits réels principaux surtout en la matière du droit de propriété.



    En matière de droit réel le titulaire est le sujet actif du droit et la chose est l'objet du droit. C'est ainsi que l'on met en avant trois caractéristiques du droit réel :



    - Le droit réel se caractérise par le fait qu'il est opposable à l'égard de tous : « Erga omnes » Le titulaire du droit réel a le pouvoir de défendre son droit contre l'utilisation qui serait faire sur son bien c'est à dire sans droit. Le propriétaire peut agir contre quiconque qui agirait contre son droit de propriété.

    - Le droit personnel est relatif dans la mesure où le titulaire de ce droit peut agir qu'à l'encontre de son débiteur. En matière de droits réels des obligations contractuelles cette réalité est conduite par un principe qui est celui relatif aux conventions. Cette opposition entre « erga omnes » et le droit de créance est exacte mais s'agissant des droits réels cela est subordonné par un certain nombre de formalités, de publicités qui sont destinés à informer les tiers de l'existence de ce droit.



    Le droit réel est le mouvement qui met en rapport une personne et un bien et le droit que la personne exerce sur cette chose. Il a pour attribut un droit de suite qui est différent du droit personnel. Le droit de suite signifie qu'il peut suivre le bien en quelques mains que l'objet se trouve.



    Le droit de préférence qui est un attribut du droit réel offre au titulaire une priorité sur le bien, c'est à dire que le créancier sera préféré aux autres créanciers pour le paiement de la créance sur le bien sur lequel porte l'hypothèque. Cela est différent par rapport au créancier chirographaire, c'est à dire le créancier ordinaire qui n'a pas de sûreté.



    Le droit personnel est un droit qu'une personne à sur une autre pour obtenir une prestation. Il existe trois types de prestations :

    - L'obligation de faire

    - L'obligation de ne pas faire

    - L'obligation de donné



    La distinction entre le droit réel et le droit personnel est très critiquée. Par exemple Pagnol critique cela car pour lui il y a confusion entre l'opposabilité et le fait d'être titulaire passif d'un droit. Pagnol remet en cause la distinction car il dit que les droits réels peuvent se résoudre en droit des personnes. Chacun est tenu de respecter le droit réel, donc c'est obligation passive, par conséquent c'est un droit personnel.



    On constate que différents éléments viennent atténuer la portée de la distinction entre le droit personnel et le droit réel :



    - Le droit incorporel, par exemple le droit de la propriété intellectuelle. Il est limité dans le temps, ce dernier est par conséquent différent du droit de propriété et c'est pour cela qu'il trouve difficilement sa place dans le droit personnel ou dans le droit réel.

    - Le droit des associés, ce dernier est réducteur car ils ne sont pas titulaires de la société, néanmoins ils peuvent avoir un contrôle.



    A) La propriété



    La propriété coïncide avec le droit et le fait. On constate également la présence de la notion de possession. Le pouvoir de fait exercé sur une chose par le titulaire avec l'intention de s'en affirmé le maître même si on ne l'ai pas.



    La propriété est présenté comme le droit subjectif par excellence car le titulaire a une sphère d'activités étendue. Néanmoins le droit réel reste le plus fort.



    1) La notion de propriété



    La notion de propriété est dans la réalité divisée ou exercée de manière collective.



    L'article 544 du code civil définit le droit de propriété et montre qu'il est possible d'en dégager différents attributs. Le droit de propriété contient l'usus, le fructus et l'abusus. Ce dernier dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »







    a) L'usus



    L'usus est le droit d'user d'un bien, c'est à dire :

    - Le droit d'utiliser la chose, de ce servir de celle-ci pour soi-même.

    - Le droit d'avoir l'usage économique que l'on peut tirer de ce bien.

    - Le droit au propriétaire du bien de choisir le mode d'usage de ce dernier.

    - Il concerne en particulier les choses consomptibles.

    - Il concerne également le code de construction et d'habitation.



    b) Le fructus





    Le fructus est le droit de jouir des choses au sens juridique, c'est en fait le pouvoir de percevoir des fruits :

    - Il touche aussi bien les actes matériels comme les fruits naturels, que les actes juridiques tel que la perception du loyer donné a bail.

    - On constate trois catégories de fruit :

     Les fruits naturels qui sont produits par la nature sans que l'intervention de l'homme soit nécessaire.

     Les fruits industriels qui correspondent à ce qui est fourni par la nature grâce à la culture de l'homme.

     Les fruits civils qui proviennent de l'utilisation juridique du bien comme le loyer.

    - Néanmoins il y a des limites à ce droit comme les réglementations des baux d'habitations, les montants des loyers ou le taux d'usure.



    c) L'abusus





    L'abusus est le droit de disposer de la chose, cela signifie :

    - Disposition du bien d'un point de vue juridique et matériel.

    - Le droit de propriété est très fort grâce à cela.

    - Le propriétaire peut détruire la chose qui lui appartient.

    - Le propriétaire peut vendre son bien, le donner ou l'abandonner.

    - Le propriétaire peut démembrer sont droit de propriété et de faire naître sur son bien un droit d'usus.

    - Néanmoins le propriétaire pour détruire doit avoir un permis, le propriétaire d'un animal peut avoir des sanctions pénales si on constate des actes de cruauté ou un abandon. Le propriétaire peut consentir des servitudes.



    On trouve dans le code civil à l'article 552 que la propriété du sol empiète sur la propriété du dessus et du dessous.



    B) Le caractère du droit de propriété



    Section 1 : La caractère exclusif du droit de propriété



    Seul le propriétaire peut tirer de la chose les utilités qu'elle comporte. C'est à dire qu'il bénéficie seul de la totalité des prérogatives, il peut également faire obstacle aux tiers qui toucheraient à ces dernières et enfin le propriétaire peut clôturer son terrain d'après l'article 617 du code civil ou obliger son voisin à couper les branches ou les racines qui empiètent sur son terrain comme l'explique l'article 673 du code civil.

    Le caractère exclusif du droit de propriété prend une forme particulière par l'intermédiaire du droit de protéger qui est une action propre aux responsabilités civiles et par une action en revendication.



    Les limites viennent du fait de l'existence du pouvoir de perquisition, on peut porter atteinte à l'exclusivité du droit de propriété. Par exemple le propriétaire d'un terrain en bord de mer doit obligatoirement avoir un passage pour piéton.



    Section 2 : Le caractère absolu du droit de propriété



    1) Affirmation du caractère absolu du droit de propriété



    Cela est évoqué à l'article 544 du code civil. On peut expliquer cet absolutisme par :

    - Cela a une signification historique que l'on retrouve dans l'ancien avec les terres des seigneurs.

    - La supériorité du droit de propriété sur les autres réels.

    - Le propriétaire peut faire tout ce qui veut dans sa propriété.

    - Le droit de propriété s'exerce de manière illimité.



    2) Les limites



    Les limites sont nombreuses et diverses :

    - La théorie de l'abus de droit.

    - La théorie des troubles du voisinage que l'on retrouve dans l'article 1382. On constate que ce ne peut pas être le locataire qui assume ces problème ce sera obligatoirement l'entrepreneur qui en aura la charge. Néanmoins si le trouble excède un certain point on peut être poursuivi même s'il n'y avait pas d'intention de nuire ou d'avoir une activité illicite.

    - Il y a une multiplication avec les abus dû à l'arrivée de l'industrie et le développement des transports.

    - Il faut que le trouble présente un caractère immoral. Le juge proposera une réparation ou une cessation du trouble.



    a) Le trouble immoral



    Le critère des immoralités est difficile a dégager car il n'est pas toujours illicite ou intentionnel. On le constate dû :

    - La régularité du trouble.

    - L'intensité du trouble.

    - La continuité du trouble.



    On tient également du lieu du trouble, il y a une différence entre la ville et la campagne.



    Néanmoins on peut se demander s'il faut prendre en compte un trouble qui préexiste avant l'installation d'un voisin. Il n'y a pas de préoccupation individuelle pour la jurisprudence. Le code de la construction et de l'habitation repose sur la théorie de la préoccupation d'après l'article L112-16. Néanmoins on ne peut pas se plaindre dans le cas où l'installation arrive après l'existence des activités si celle-ci sont conforme à la législation.



    De plus on peut réfléchir sur la question de prendre en compte la nervosité de la personne qui se plaint. On constate qu'il n'y a pas de réponse à cette question dans la jurisprudence. Cela résulte de l'appréciation souveraine du juge du fond.



    b) La réparation du trouble



    La réparation du trouble peut être :

    - Le versement de dommages-intérêts à la victime.

    - Des mesures qui mettent fin au trouble et à l'exercice de ce qui émettait ce dernier, sauf si elle est conforme à la législation.

    - La mesure qui tant a tempéré le dommage, par exemple la création de construction pour arrêter la nuisance.

    - De nombreuses propositions ont été faites sur ce point pour éviter les troubles, on retrouve cela dans l'article 1382 du code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »



    Section 3 : Caractère perpétuel du droit de propriété



    Le droit de propriété est le seul droit patrimonial qui revête le caractère perpétuel :

    - Le droit de propriété ne se perd pas par son non-usage.

    - Le propriétaire peut agir même après 30 ans.

    - Le droit lui permet d'avoir le droit de ne peut pas user de la chose qui lui appartient. Par conséquent il n'y a pas de prescription instinctive du droit de propriété. Néanmoins la prescription inquisitive peut permettre de faire travailler un nouveau droit de propriété.



    On constate que d'un point vue fiscal toute chose a un propriétaire.



    II) L'acquisition du droit de propriété



    Certains modes sont indirects comme le mode dérivé d'inquisition de la propriété mais ce dernier ne relève pas du droit des biens. On trouve par exemple les donations ou les ventes et tout les transmissions par les voix de succession dans le mode d'inquisition dérivé. Il existe néanmoins des modes originaires d'acquisition de la propriété. Ce dernier relève de l'étude du droit des biens, il fait naître un nouveau droit de propriété et ils concernent les accessions et les possessions.



    A) Les acquisition de la propriété par la vois de l'accession



    L'accession est l'application particulière du droit de propriété suivant lequel l'accessoire suit le principal. Dans ce cas là l'accessoire et le principal sont soumis au même régime c'est à dire à l'article 712 du code civil, ce dernier montre que l'acquisition s'acquière par l'accession. L'acquisition permet à l'acquéreur d'obtenir tout ce que la chose produit ainsi que tout ce que le droit de propriété contient.



    On constate que dans l'article 566 du code civil il y a une définition étendue du droit de propriété.



    Section 1 : Accession immobilière



    Cela résulte de l'article 546 du code civil qui dispose que « La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession. » C'est l'accession par production qui tente à viser la situation d'un propriétaire de fond qui devient propriétaire des fruits du fond de même que les produits de ce dernier.



    On constate également l'accession par incorporation qui résulte de l'article 551 du code civil qui dispose que « Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies » Cela signifie qu'un bien qui a initialement deux propriétaire différents sur regroupe pour le bien de l'accession vers un seul propriétaire qui est celui du fond.



    1) Accession naturelle par incorporation



    Accroissement de la propriété immobilière qui est dû au seul fait de la nature sans que soit intervenu l'homme, par exemple les animaux en liberté qui séjourne sur un propriété comme les pigeons ou les lapins de garenne. Ceci change au grès des déplacements des animaux. On retrouve cela dans l'article 564 du code civil qui dispose que « Les pigeons, lapins, poissons, qui passent dans un autre colombier, garenne ou plan d'eau visé aux articles 432 et 433 appartiennent au propriétaire de ces objets, pourvu qu'ils n'y aient point été attirés par fraude et artifice. »



    2) L'accession artificielle par incorporation



    Cela vise les situations dans lesquelles il y a intervention de l'homme, par exemple au sujet des plantations, des bâtiments ou des constructions diverses qui offrent un situation économique plus grande.



    Dans ces cas la présomption est simple. Le propriétaire du fond immobilier est censé être propriétaire des constructions et plantations qui existent sur le fond d'après l'article 553 qui dispose que « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »



    Les preuves contraires possibles peuvent être :



    - Sur un même territoire il y a une dissociation du sol et de ce qui est édifié sur le sol.

    - Le propriétaire a édifié sur le terrain des bâtiments avec des matériaux qui appartiennent à un tiers.

    - Ce qui a été édifié a été fait par un tiers sous ses frais.



    a) Les plantations ou constructions : matériaux d'autrui



    Même si la construction est faite par des matériaux d'un tiers ceci appartient au propriétaire. Le sol attache toute les constructions faites sur ce dernier au propriétaire de celui-ci. Ceci est posé dans l'article 554 du code civil qui dispose que « Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas, doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut être aussi condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever. »



    b) Le tiers est venu faire des constructions sur le terrain d'autrui



    Le propriétaire du fond va devenir propriétaire des constructions faites sur son terrain grâce au mécanisme de l'acquisition qui est développé dans l'article 555. Néanmoins on constate si le tiers est de bonne ou de mauvaise foi. S'il est de mauvaise foi le propriétaire a plusieurs options, il peut exiger l'enlèvement soit il en devient propriétaire des constructions faites en indemnisant le tiers. Si ce dernier est de bonne foi le propriétaire ne peut pas exiger l'enlèvement des constructions ou autres.



    L'article 555 du code civil, a un domaine d'application réduit car il ne vise que les constructions neuves et les plantations. Cela est différent des réparations ou des améliorations. On distingue, ici, trois types de dépenses :



    - Nécessaire, c'est à dire que le propriétaire doit rembourser l'intégralité des coûts des travaux.

    - L'utile cela signifie que le propriétaire doit rembourser soit le contenu des coûts des travaux soit la plus valut procurée à l'immeuble.

    - Voluptuaire qui caractérise le fait qu'il n'y a aucune indemnisation et qu'on peut en exiger l'enlèvement si le propriétaire le désire.



    Par exemple, on constate que lorsqu'un individu sur un fond immobilier se voit comme un véritable propriétaire, donc il a une possession pour faire des constructions et des plantations, on applique l'article 555 du code civil quand le véritable propriétaire vient reprendre ses biens mais cela ne s'occupe que des constructions qui ont été faite.



    La question se pose sur celui qui dispose d'un droit de jouissance comme l'usufruitier ou le locataire. L'article 555 du code civil et la jurisprudence montre que le locataire peut être de mauvaise foi. Pour l'usufruitier cela sera indiqué à l'article 599 Al 2 qui dispose que « De son côté l'usufruitier ne peut, à la cession de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmenté. »



    On peut également se demander si l'article 555 fonctionne quand un propriétaire construit une chose et empiète sur le terrain voisin. Le propriétaire a le droit d'obtenir la destruction de la partie qui empiète sur son fond même si le propriétaire de la construction est de bonne ou mauvaise foi.



    Donc l'article 555 du code civil n'est pas dépend de la volonté donc il peut ne pas être utilisé en cas de problème.



    Section 2 : L'accession mobilière



    L'article 565 du code civil dispose que « Le droit d'accession, quand il a pour objet deux choses mobilières appartenant à deux maîtres différents, est entièrement subordonné aux principes de l'équité naturelle. Les règles suivantes serviront d'exemple au juge pour se déterminer, dans les cas non prévus, suivant les circonstances particulières. »



    Le conseil constitutionnel prévoit plusieurs textes mais ils sont rares, car ce mécanisme est contraint par le droit en matière de meuble, puisque le simple fait d'être possesseur entraîne le droit de propriété si la personne est de bonne foi et si elle se comporte comme étant le propriétaire comme le décrit l'article 2279 du code civil qui dispose dans son alinéa 1er « En fait de meubles, la possession vaut titre. »



    En matière mobilière il est difficile de différencier l'accessoire du principale. L'article 565 en son alinéa dispose que « Le droit d'accession, quand il a pour objet deux choses mobilières apparentes à deux maîtres différents, est entièrement subordonné aux principes de l'équité naturelle. »



    B) L'acquisition de la propriété par la possession



    Section 1 : La matière immobilière



    La possession prolongée peut permettre d'acquérir la propriété. Cela est possible par le prescription acquisitive ou l'usucapion. C'est à dire que c'est le temps qui permet d'acquérir un droit de propriété, cela est renforcé par l'article 2219 du code civil qui dispose que « Les meubles n'ont pas de suite par hypothèque. » Néanmoins il y a des conditions pour permettre l'acquisition, par exemple le propriétaire doit être resté inactif pendant le temps de la prescription. C'est pourquoi le droit de propriété du possesseur ne peut être contesté après un certain temps :



    - Soit le possesseur a acquis ou possède le bien en vertu d'un titre qui comporte un vice, c'est à dire la naissance d'un croyance après l'achat d'un droit de propriété en état post véritable propriétaire.

    - Soit le possesseur est le véritable propriétaire mais la preuve du droit de propriété est difficile à prouver et parfois impossible.



    Néanmoins la possession fait naître un droit de propriété.



    1) Prescription acquisitive de droit commun ou l'usucapion trentenaire



    a) La condition du mécanisme



    Il est possible d'acquérir des droits réels principaux comme le droit de propriété, l'usufruit ou la servitude. Seul les immeubles corporels civil et commerciaux sont susceptible de prescription, à l'exception des biens du domaine public. La possession comporte des conditions :



    - Elle doit être utile, c'est à dire qu'elle est différente de la détention précaire, car dans ce cas le possesseur ne se comporte pas comme le véritable propriétaire.

    - Elle doit être sans vice comme le précise l'article 2229 qui dispose que « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

    - Elle ne doit pas comporter d'acte de tolérance comme le fait de laisser passer son voisin sur son seuil





    Les conditions par rapport au temps :



    - Il est imposé un délais de 30 ans de possession utile.

    - Le point de départ est l'entrée en possession soit du possesseur lui-même, soit de son auteur comme un héritier. L'article 2235 dispose de cela « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »



    La renonciation est l'abandon volontaire du possesseur après constitution d'une cause d'abandon. A près cela on peut revenir sur sa décision si on a toutes les caractéristiques, mais il faudra 30 ans de nouveau pour qu'il y ait reconnaissance. La suspension permet de prendre en compte les premières années de propriété contre la personne à qui a été faite la prescription.

    Par exemple le problème de la minorité d'un héritier, la possession revêt toutes les caractéristiques acquisitives, le père a possédé un bien pendant 5 ans puis il est mort, à ce moment l'héritier était mineur donc suspension puis à sa majorité il continue l'acquisition pendant encore 25 ans ce qui lui permet d'obtenir une acquisition totale.



    b) Les effets de l'usucapion trentenaire



    Il est nécessaire pour que cette possession utile devienne entière que le possesseur invoque l'usucapion, à ce moment là il peut également renoncer totalement d'après l'article 2220 qui dispose que « On ne peut, d'avance, renoncer à la prescription : on peut renoncer à la prescription acquise. » Néanmoins onc constate qu'il y a des possibilités de fraude de la part du possesseur, donc les créanciers peuvent l'obliger à acquérir une possession comme le dispose l'article 2225 « Les créanciers, ou tout autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l'opposer, encore que le débiteur ou le propriétaire y renonce. »

    A l'expiration de l'usucapion le possesseur est censé être propriétaire depuis son entrée en vigueur, c'est à dire qu'il y a rétroactivité.



    2) L'usucapion abrégé



    L'article 2265 dispose que « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour royal [la cour d'appel] dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort. »



    L'hypothèse visée dans cet article est que le possesseur a acquis son immeuble d'un non-propriétairee « a non-domino ».



    L'usucapion abrégé comme le trentenaire est consacré aux immeubles. L'usucapion abrégé permet d'acquérir un droit de propriété, de copropriété ou d'usufruit.



    a) Les conditions nécessaire de l'article 2265



    La possession doit être utile et nécessaire. Ce sont les même règles que l'usucapion trentenaire.



    a-1) Le juste titre



    C'est le titre en vertu duquel le possesseur aurait pu acquérir réellement la propriété si son cocontractant aurait été le propriétaire. Cela signifie que le titre en tant que negosium doit être translatif de propriété comme la donation ou la vente. Néanmoins c'est un acte juridique qui ne transmet pas la propriété, malgré que ce soit un titre réel, c'est à dire contraire au titre putatif qui n'existe que dans l'esprit de celui qui le prévôt.



    L'article 2267 dispose que « Le titre nul par défaut de forme, ne peut servir de base à la prescription de dix et vingt ans. » Cela signifie que le titre ne peut être un juste titre en cas de nullité absolue au titre de l'article 2265.



    a-2) La bonne foi



    La bonne foi a un sens particulier, elle est le fait que le possesseur a la conviction qu'il tient le bien du véritable propriétaire. La jurisprudence a sujet est stricte et un simple doute serait de nature a remettre en cause la bonne foi. Cette dernière étant appréciée au passage de l'acte.



    b) Les effets de l'usucapion abrégé



    Ils sont identiques à l'usucapion trentenaire, mais le délais est de dix à vingt ans. Quand le propriétaire est proche géographiquement du bien il y a une prescription de dix ans, à l'inverse s'il est éloigné elle est de vingt ans.

    En matière mobilière on constate qu'il n'y a pas de condition de durée.



    Section 2 : L'acquisition de la propriété par la possession en matière mobilière



    Les meubles ont une vocation de déplacement beaucoup plus rapide que pour les immeubles, par conséquent on observe une légèreté de la règle. Cette dernière montre combien les notions de possession et de propriété sont proches. Dans son alinéa 1 l'article 2279 dispose que « En fait de meubles, la possession vaut titre. »



    1) L'article 2279 du code civil



    a) La possession vaut titre



    Cette règle recouvre deux significations :



    - La règle constitutive de droit. C'est à dire que c'est une possession acquisitive, avec une acquisition a « non-domino » Cela permet de faire obstacle à l'action du réel propriétaire contre le propriétaire actuel.

    - La règle probatoire qui ne concerne que le propriétaire et le cocontractant. Cela permet au cocontractant de mieux se défendre en justice.



    Seuls sont intéressés par l'article 2279 les meubles corporelles susceptibles de tradition manuelle (transmission manuelle), par conséquent il y a exclusion des meubles particuliers comme les navires, des meubles qui appartiennent au domaine public, des meubles par anticipation et des meubles incorporels.



    L'article 2279 Al 1 revêt d'abord une fonction acquisitive, donc cela permet au possesseur d'un meuble de faire obstacle à l'action en revendication du véritable propriétaire. Par conséquent, ce dernier a été dépossédé de son bien au profit du non-propriétaire qui l'a vendu à une personne qui pensait que ce dernier était propriétaire du bien. Pour que cela joue un rôle acquisitif il est nécessaire que le possesseur soit de bonne foi, mais également que la possession soit véritable. La règle de la bonne foi paraît naturelle et c'est dans un souci de protection du possesseur et du commerce des biens mobiliers que cette règle est apparue.



    La possession doit donc revêtire des qualités :



    - La personne doit être un véritable possesseur et non un détenteur précaire comme le locataire. On considère que le détenteur précaire n'a pas la volonté d'être propriétaire donc il ne peut être titulaire du droit. Néanmoins c'est au propriétaire d'établir les caractères précaires de la détention.

    - Le détentions doit être réelle ou effective, c'est à dire que le possesseur doit détenir le bien au moment où l'action en revendication est entamée. La possession peut être exercé par un tiers pour le compte du possesseur.

    - La possession doit être dépourvu de vices, elle doit être continue, paisible, apparente et non-équivoque.



    L'article 2279 Al 2 énonce que « Néanmoins celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans, à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve ; sauf à celui-ci sont recours contre celui duquel il la tient. »

    Le législateur a pris, ici, en considération la situation du véritable propriétaire qui s'est vu déposséder de son bien contre son grés, par conséquent une action en revendication est possible dans un délais de trois ans qui court à compter du jour de la perte ou du vol du bien, c'est un délais préfix, c'est à dire qu'il n'est pas susceptible de suspension ou d'interruption. Le propriétaire doit apporter le preuve de son droit de propriété et la preuve de la perte ou du vol. Mais le propriétaire actuelle a la garantie d'éviction qui lui permet d'agir contre son vendeur.

    De plus, l'article 2280 en son alinéa 1 précise que « Si le possesseur actuel de la chose volée ou perdue l'a achetée dans une foire ou dans un marché, ou dans une vente publique, ou d'un marchand, vendant des choses pareilles, le propriétaire originaire ne peut se la faire rendre qu'en remboursant au possesseur le prix qu'elle lui a coûté. » Cela se justifie pour préserver la sécurité des actions.



    b) La fonction probatoire de l'article 2279 Al 1



    Le propriétaire originaire du bien conteste la possession du cocontractant, c'est à dire du possesseur actuel en l'accusant de détenteur précaire, la qualité du contrat. C'est un conflit qui porte sur la nature du droit en vertu duquel le possesseur actuel détient la chose. Le possesseur est censé en avoir acquis la propriété, donc il est dans une position favorable car il n'a pas besoin de prouver sa propriété, c'est au propriétaire originaire de contester et de prouver.



    La possession de titre est soumise à des conditions :

    - Elle doit être véritable

    - Elle doit être réelle et effective

    - Elle doit être sans vice



    Néanmoins la condition de bonne foi n'a pas lieu d'être car c'est une acquisition « ad domino. »



    2) La règle de l'occupation



    Elle s'applique aux « res nullus » ou « res d'eriditae.» Les « res nullus » sont des animaux sauvages qui n'appartiennent à personne, la simple appréhension naturelle donne naissance au droit de propriété sans distinguer la géographie.



    S'agissant de trésor, l'article 716 en son alinéa 2 énonce que « Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard. » Il apparaît que l'on doit être en présence d'une chose dissimulée par le propriétaire et ceci délibérément. Il faut également que le propriétaire du bien soit identifiable et que le trésor soit découvert par pur hasard.

    L'article 716 Al 1 dispose que « La propriété d'un trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds ; si le trésor est trouvé dans le fonds d'autrui, il appartient de moitié à celui qui l'a découvert, et pour l'autre moitié au propriétaire du fonds. »



    3) L'hypothèse de la prescription trentenaire



    Normalement cela est réservé à la matière immobilière. Quand le possesseur est de mauvaise foi, il doit se valoir d'une possession trentenaire utile et sans vice qui constituera une propriété véritable. Les meubles peuvent donc faire l'objet également d'une prescription trentenaire.



    III) Les modalités du droit de propriété



    Cela renvoie au fait que le droit de propriété est susceptible d'être décomposé ou partagé.



    A) Démembrement du droit de propriété



    Quand les différents éléments constitutifs du droit de propriété sont répartis entre plusieurs titulaires cela donne lieu à la naissance de droits principaux, comme l'usufruit, les servitudes, l'emphytéose, le droit de superficie... .



    Section 1 : L'usufruit



    1) La notion d'usufruit



    L'usufruit est un droit réel principal qui se caractérise par le fait que son titulaire, l'usufruitier dispose de l'usage et jouit de la chose.

    L'abusus appartient au nu-propriétaire, qui est dépossédé de l'usus et du fructus. Par conséquent la chose continue d'appartenir à un autre que le propriétaire.



    L'usufruitier a la possibilité d'user de son droit d'usufruit et de le céder mais il ne peut donner le droit du nu-propriétaire.

    L'usufruit est un droit temporaire, souvent il est viager car il s'étend à la mort de l'usufruitier. Quand l'usufruit appartient à une personne morale il ne ^peut durer plus de 30 ans.

    Théoriquement l'usufruitier et le nu-propriétaire sont titulaires de biens réels, mais ils sont indépendants. Il n'y a pas d'obligations personnels théoriquement entre ces deux personnes.

    Le preneur à bail a une droit de créance envers le propriétaire uniquement, il n'a pas de droit réel à l'inverse du bailleur.

    L'usufruitier ne peut exiger du nu-propriétaire une prestation positive comme une réparation, mais seulement des prestations négatives comme respecter le droit de l'usufruitier. Cette autonomie de l'usufruit et de la nu-propriété a été vivement critiquée car elle est source de difficulté. L'usufruitier ne peut exiger du nu-propriétaire de faire des grosses réparations sur le bien. Cette situation n'est pas satisfaisante économiquement, le bien risque de tomber à l'abandon. Le droit positif tente a évoluer et le législateur a favorisé un rapprochement entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. La loi de 1965 montre que l'usufruitier est tenu de faire concourir le nu-propriétaire a la conclusion des baux ruraux commerciaux qu'il est possible de conclure. Parfois, c'est le législateur lui-même qui se réfère à l'usufruit, par exemple en matière de succession le conjoint survivant peut bénéficier d'un usufruit dans la succession. Cette solution permet au conjoint de trouver dans l'usufruit de quoi vivre et permet aux autres héritiers d'avoir la nu-propriété. On constate également la voix conventionnelle qui agit dans le cadre familial, par exemple une personne âgée peut donner la nu-propriété ce qui donne la propriété à la mort de cette dernière au nu-propriétaire. Cela est souvent fait en matière viagère.



    2) Le régime de l'usufruit



    a) La constitution de l'usufruit



    L'usufruit peut porter sur les meubles, sur les immeubles, sur les biens corporels ou incorporels, mais également sur une universalité, par exemple pour le conjoint survivant qui peut avoir une part de la succession en usufruit. L'usufruit peut porter sur des choses consomptibles comme le précise l'article 587, cela se nomme le quasi-usufruit.



    La constitution de l'usufruit comme l'énonce l'article 579 peut avoir pour origine la loi ou la volonté de l'homme, mais il également possible d'acquérir un droit d'usufruit par la prescription acquisitive.



    Il est possible pour un testateur de prévoir la répartition de son patrimoine par l'usufruit, souvent c'est par la donation qu cela se traduit, par conséquent à titre gratuit. Pourtant on a vu qu'il était possible par voix traditionnelle que le propriétaire constitue l'usufruit à titre onéreux par exemple par l'intermédiaire de l'institution viagère.



    Quand l'usufruit est constitué sur une universalité ce n'est que par le biais d'un testament qu'un tel patrimoine peut être cédé.

    En matière de divorce l'article 275 du code civil dispose que « Le juge décide des modalités selon lesquelles s'exécutera l'attribution ou l'affectation de biens en capital. »



    Néanmoins certaines obligations sont imposées à l'usufruitier que l'on retrouve dans l'article 600 qui dispose que « L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit. » L'usufruitier devra restituer les biens de l'usufruit à la fin de ce dernier dans un bon état, c'est pourquoi il y a une expertise avant et après l'usufruit. L'omission de cette expertise peut entraîner, si l'usufruitier n'est pas entrer en jouissance, l'interdiction de rentrer en jouissance. Néanmoins si l'usufruitier est déjà entrer en jouissance, le nu-propriétaire peut à l'extinction de l'usufruit par tout moyen prouver l'état même par la preuve commune renommée, c'est à dire par les « oui dire. » Cette expertise peut ne pas avoir lieu si les deux partis sont d'accord, souvent cela arrive dans le cadre familial.



    L'usufruitier est tenu de fournir une caution dans la constitution de l'usufruit comme le précise les article 601 et suivants. La caution garantie qu'au moment de la restitution de l'usufruit les biens seront rendus intacts, mais elle n'est pas obligatoire.



    b) Les droits et obligations respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire



    L'usufruitier jouit de prérogatives comme l'usus et le fructus. Le droit d'usage de l'usufruitier n'est pas aussi étendu que le droit d'usage du plein propriétaire, car il est tenu de conserver la substance de la chose. L'usufruitier peut donner à bail le bien qu'il a en vertu de son droit d'usage. Les fruits n'altèrent pas la substance de la chose à la différence des produits, par conséquent l'usufruitier ne peut pas utiliser les produits comme le montre les articles 591 et suivants au sujet des arbres de hautes futés. Il y a opposition entre les fruits et les produits en fonction de l'objet d'exploitation. Néanmoins certains produits sont parfois assimilés à des fruits. S'agissant des fruits eux-même il y a différentes catégories :

    - Les fruits naturels

    - Les fruits industriels

    - Les fruits civils.



    Le code civil prévoit des règles différentes quand au moment des perceptions. L'article 585 dispose en son Al 1 que « Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier. » S'agissant de la fin de l'usufruit l'article 585 en son Al 2 précise que « Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l'usufruit, appartiennent au propriétaire, sans récompense de part ni d'autre des labours et des semences, mais aussi sans préjudice de la portion des fruits qui pourrait être acquise au colon partiaire, s'il en existait un au commencement ou à la cessation de l'usufruit. »



    S'agissant des fruits civils, c'est l'article 586 du code civil qui prévoît que « Les fruits civils sont réputés s'acquérir jour par jour et appartiennent à l'usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s'applique aux prix des baux à ferme, comme aux loyers des maisons et aux autres fruits civils. »



    L'usufruitier peut exécuter sur la chose des actes d'administration courante, c'est à dire des actes qui ont pour objet de développer ou de réparer ce bien. Dans ce cadre, l'usufruitier a la possibilité de conclure des baux comme le précise l'article 595 du code civil dont la rédaction actuelle date d'une loi du 13 juillet 1965. Cette article prévoît d'abord que l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre ou même céder ou vendre à autrui... .



    Le nu-propriétaire devient plein propriétaire à la fin de l'usufruit. Par exemple si un bail est signé en 2000 pour un durée de 9 ans c'est à dire jusqu'en 2009 et que l'usufruit se termine en 2007 alors de 2007 à 2009 c'est le nu-propriétaire qui perçoit le loyer.

    Le nu-propriétaire est associé à l'usufruitier pour les baux ruraux et commerciaux dans leurs conclusions. C'est ainsi que l'article 595 prévoit dans son alinéa 4 que « L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »



    L'usufruitier a la possibilité de céder son droit à tiers qui deviendra l'usufruitier. L'article 595 précise que cette situation la durée de l'usufruit ne change pas, par conséquent si c'est un viager on fait comme s'il ne s'était rien passé. C'est une obligation « propter rem », c'est à dire que pèse sur le détenteur du fonds en sa qualité.



    L'article 578 ouvre la série des textes sur l'usufruit, il dispose que « l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre est propriétaire, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »

    La jurisprudence tente d'assouplir ce dernier point. S'agissant du risque du manquement de l'usufruitier à conserver la substance de la chose, le nu-propriétaire pourrait agir en justice pour dommages-intérêts et cela avant m^me l'extinction de l'usufruit. Le fait que la jurisprudence est reconnu cela montre une souplesse du point de vue des autonomies de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

    L'usufruitier est tenu d'entretenir la chose d'après l'article 605 Al 1 qui dispose que « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. » Le nu-propriétaire peut exiger de telles réparations. Mais l'usufruitier n'est pas tenu de faire les grosses réparations comme le précise l'article 606 qui dispose que « Les grosse réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôtures aussi en entier. Toutes les autres réparations sont entretien. »



    L'usufruitier est dans une position moins favorable qu'un preneur à bail car l'usufruitier ne peut obliger le nu-propriétaire a réparer à l'inverse du preneur à bail.

    L'usufruitier est tenu de verser des charges périodiques corrélatives aux fruits de l'usufruit comme le montre l'article 608 qui dispose que « L'usufruitier est tenu pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits. »



    Le nu-propriétaire a la possibilité de céder la nu-propriété, mais l'abusus du plein propriétaire est plus important, car ce dernier peut détruire la chose. Le nu-propriétaire a un droit plutôt limité, de plus peut intéressant car il ne peut que percevoir les produits dans la mesure où ils ne sont pas assimilés aux fruits. Le nu-propriétaire, malgré l'indépendance théorique avec l'usufruitier, peut surveiller l'usage que l'usufruitier fait du bien, il peut demander la déchéance si ce dernier ferait un usage contraire.



    Le nu-propriétaire a des obligations, son attitude est particulièrement passive, mais il ne peut reconstruire un bien qui a été détruit par un cas fortuit. Cela a pour caractéristique que cette obligation n'est pas assorti de sanction car l'usufruitier n'a pas de moyen de contrainte contre le nu-propriétaire. Néanmoins l'acte constitutif de l'usufruit peut préciser que le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations ce qui donne naissance a un moyen de pression.



    c) L'extinction de l'usufruit



    Les causes sont diverses et nombreuses. L'une des causes des extinctions de l'usufruit peut être la mort de l'usufruitier ou le terme de l'usufruit. Si un terme a été fixé dans l'acte constitutif de l'usufruit et que cette dernière est différente et postérieure de celle de la mort de l'usufruitier alors l'usufruit prend fin à la mort de ce dernier.



    Par ailleurs, à pour conséquence de l'extinction de l'usufruit la perte de la chose ou la destruction totale par un cas fortuit, mais également le non-usage trentenaire de l'usufruitier ou le renoncement de ce dernier a son droit.



    L'usufruit peut prendre fin par déchéance, cela est une sanction contre l'usufruitier qui aurait commis des abus d'acte de jouissance.



    L'article 617 du code civil propose d'établir une liste des causes de l'extinction de l'usufruit. Ce dernier dispose que « L'usufruit s'étend :

    - Par la mort naturelle et par la mort civil de l'usufruitier ;

    - Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;

    - Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;

    - Par le non-usage du droit pendant trente ans ;

    - Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi. »



    Dans les cas les plus fréquent, l'extinction donne lieu à jeu de restitution, car l'usufruitier est tenu de restituer la chose au terme, mais dans le cadre du quasi-usufruit c'est un équivalent en nature ou en argent. S'il y a eu une perte fautive l'usufruitier doit rendre l'équivalent en nature ou en argent qui est apprécié au jour de la restitution ce qui est favorable au nu-propriétaire. L'usufruitier ou ses successeurs sont tenus d'une indemnité si la chose a été détérioré ou si l'usufruitier avait obtenu des fruits hors de la période où il aurait du les percevoir, ce sont des indemnités en compensation.



    Si l'usufruitier a réalisé des grosses réparations il peut à la fin de l'usufruit agir lui-même ou ses successeurs contre le nu-propriétaire qui aurait dû les faire.

    Néanmoins, l'article 599 Al 2 dispose que « De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. »



    Section 2 : Les servitudes



    La notion de servitude est définie par le code civil à l'article 637 qui dispose que « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. »



    L'héritage, ici, est un fonds immobilier. La servitude est une contrainte qui pèse sur u héritage qui se nomme le fonds servants qui existe sur le rapport avec le fonds dominant.

    La servitude est un démembrement du droit de propriété contre le droit de propriété qui porte sur le fonds servant car la servitude dépouille le droit de propriété. Traditionnellement, on trouvait les servitudes en droit rural, par exemple la servitude de pacage, c'est à dire de laisser paître les animaux du voisin qui a le fonds dominant sur le terrain qui est le fonds servants. Cette signification existe toujours, mais maintenant cela est une notion plus urbaine. De plus, avec l'intervention de l'état les servitudes ont perdu leur raison d'être. Sous l'expression de servitude on va observer des réalités distinctes.











    1) La notion de servitudes



    a) Les éléments constitutifs des servitudes



    La servitude est une charge établie sur un fonds au profit d'un autre. Ces fonds doivent appartenir à des propriétaires différents. La servitude constitue une atteinte à al plénitude du droit de propriété portant sur le fonds servant. C'est un droit réel car la charge ne porte pas sur le propriétaire mais bien sur le fonds. L'objet de la servitude ne sera jamais une obligation personnelle de faire. Elle va imposer au propriétaire du fonds servant une obligation de na pas faire mais en principe elle ne peut pas avoir pour conséquence d'imposer au propriétaire du fonds servants des obligations positives. Le propriétaire du fonds servants est tenu de souffrir des actes du propriétaire du fonds dominant.



    La charge du fonds servant est successorale ou vendable, car c'est un accessoire du fonds. Donc c'est bien une charge réelle. Ce n'est que de manière accessoire que le propriétaire du fonds servant est tenu d'une obligation positive, par exemple l'entretien d'un passage. La charge que supporte le fonds servant est établie au profit du fonds dominant. Cela doit être d'une utilité réelle et non personnelle. Il en résulte que la servitude des propriétaires successifs du fonds dominants suit ce dernier.



    Le fond servant et le fond dominant ont des propriétaires distincts. Ces derniers sont affectés à la propriété, c'est pourquoi lorsque le fond est transmis, la servitude l'est également. On constate néanmoins que l'obligation de faire n'est qu'un accessoire de la servitude.



    Il existe des clauses de non concurrence. Par exemple quand un médecin vend sa clientèle civile et s'engage envers son contractant à ne pas s'installer dans un certain périmètre proche pendant un certain temps. Cela permet de ne pas lui faire de concurrence.

    Il n'y a pas de clause de concurrence entre le cédant et le concessionnaire.

    L'obligation personnel consiste à ne pas faire.



    La question se pose de savoir quand est ce que c'est réellement une servitude. L'arrêt de la chambre civile du 24 mars 1993 nous montre une affaire où la société en présence vend une partie du fond immobilier d'un supermarché avec pour clause que le concessionnaire ne puisse vendre de l'huile ou pratiquer des entretiens sur des voitures. Il apparaît que cette clause a été admise comme une servitude.



    Pour être en présence d'une servitude, on doit être en présence de propriétaires distincts. Il apparaît que si les deux fonds appartiennent à une même personne, on ne peut pas parler de servitude même si ces derniers peuvent servir l'un à l'autre.



    b) Les caractères de la servitudes



    C'est un droit réel de nature immobilière, néanmoins certains immeubles ne sont pas susceptibles de se voir procurer une servitude :



    - Les immeubles par destination

    - Les biens immobiliers par lequel il s'applique

    - Les immeubles du domaine public



    La servitude est un accessoire du fond dominant et du fond servant. Le propriétaire du fond servant ne peut pas céder son bien sans la servitude. Les servitudes qui sont liées au fond immobilier revêtent le caractère de perpétuité. C'est un caractère qui n'est pas nécessaire, il peut arriver que la servitude soit temporaire. Elle est à ce moment là prévue par le propriétaire.



    Le droit de servitude peut s'éteindre par un usage trentenaire. La servitude présente un caractère indivisible, cela signifie qu'elle affecte le fond servant dans son ensemble et qu'elle profite au fond dominant dans sa totalité, notamment en cas de propriété. On constate cela dans l'article 700 qui dispose, en matière d'héritage, que « si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. »



    c) Les classifications des servitudes



    c-1) Par les origines



    Les servitudes se distinguent par leur origine et en dénombre trois possible :



    - La servitude naturelle que l'on retrouve dans les articles 640 et suivants du code civil. Elle concerne toutes les règles relatives à l'écoulement des eaux. C'est une servitude qui dérive de la situation des lieux. On la rapproche des servitudes légales, c'est à dire établies par la loi à l'article 639.



    - Les servitudes établies par la loi, que l'on constate aux articles 649 et suivants ; Elles évoquent les questions de mitoyenneté, du statut géographique de l'enclave et des vues entre propriétaire. Ces règles se voient parfois contestées cette qualification de servitude notamment par la doctrine. Elles exigent de la réciprocité entre les voisins et il n'est pas toujours nécessaire de les qualifier de servitude car ce sont simplement des arrangements entre voisins. Elles sont utiles mais pas obligatoirement nécessaires.



    - Les servitudes établies par le fait de l'homme, elles sont conventionnelles

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