• LE DROIT DES BIENS

     Le droit des biens est un des piliers du droit civil. S’il trouve ses racines dans le droit romain, il a suivi les évolutions de la société et connu de grandes mutations. Un projet de réforme du droit des biens est aujourd’hui à l’étude. L’avant-projet de cette réforme, rédigé par une commission composée d’éminents spécialistes de la matière, témoigne de la volonté de simplifier et de moderniser cette branche fondamentale du droit.


    1 La notion de biens

    ■ Définition

    Selon le dictionnaire « le bien est une chose tangible, susceptible d’appropriation ». Juridiquement,

    il peut avoir deux sens :

    – dans un sens étroit et matériel : les biens sont les choses qui font l’objet du commerce juridique entre les hommes (une maison, un tableau...). Ce sont alors des choses, ou des biens, corporelles (matérielles, que l’on peut toucher) qui servent à l’usage de l’homme et lui permettent de satisfaire ses besoins soit directement en se servant d’elles,

    – dans un sens plus abstrait et plus juridique : les biens sont les droits divers qui portent sur ces choses, permettant de s’en procurer le bénéfice (droit de propriété, droit d’usage...). Ce sont alors des biens incorporels, des droits subjectifs patrimoniaux.

     

    ■ Distinction des biens et des choses

    Malgré leur habituelle confusion, toutes les choses ne sont pas des biens et tous les biens ne sont pas des choses.

     

    a)    Toutes les choses ne sont pas des biens

    Pour qu’une chose puisse, au sens du droit, être un bien il faut qu’elle soit susceptible d’appropriation.

    Cette appropriation transforme la chose en bien. La chose n’est admise au rang de bien, au sens juridique, que parce qu’elle est devenue objet d’un droit. Ne sont alors considérées comme biens que les choses ayant une certaine rareté qui justifie leur appropriation. Le droit des biens consiste justement à permettre juridiquement la répartition des biens rares. Or si la plupart des choses sont l’objet d’un droit de propriété, il en existe un certain nombre non-appropriables

    en principe et qui ne sont donc pas des biens. On les classe en deux catégories :

    – les choses communes : ce sont les choses dont l’usage doit demeurer commun à tous comme l’air ou l’eau. Elles n’appartiennent à personne et l’usage se fait par tous (art. 714, al. 1, C. civ.).

    Certaines appropriations sont toutefois possibles : l’air est susceptible d’appropriation sous certaines formes, liquide par exemple, le sel de mer est exploité, l’eau aussi... et cette appropriation ne doit pas gêner l’usage de tous sur ces choses. Cette limitation apportée au droit de chacun dans l’intérêt de tous est la caractéristique des choses communes. Ces choses communes ont également la particularité de pouvoir être utilisées en l’absence de toute appropriation véritable ;

    – les éléments du vivant, c’est-à-dire la nature et le corps humain :

    • la nature : traditionnellement la nature était soustraite à toute appropriation puis progressivement les progrès scientifiques ont conduit à admettre la possibilité d’une appropriation du vivant. Des monopoles d’exploitation, sous la forme de brevet ou de certificat d’obtention végétale, ont ainsi été accordés pour des plantes ou des animaux génétiquement modifiés, permettant à l’homme de s’approprier petit à petit des éléments de la nature. Cette évolution est rendue possible notamment par le fait que l’animal est considéré par le droit comme une chose et non comme une personne. Même si certains auteurs tentent de lui faire reconnaître une certaine forme de personnalité, la loi le refuse, tout en admettant qu’il s’agisse d’une chose particulière. Parce qu’il est vivant et sensible, il bénéficie d’une protection spéciale. La loi sanctionne notamment les actes de cruauté envers eux,

    • le corps humain : la question se pose aujourd’hui de savoir si ce phénomène d’appropriation peut s’étendre au corps humain. Le principe de l’indisponibilité du corps humain et de sa non-patrimonialité a toujours été affirmé parce qu’il n’est pas une chose mais la personne elle-même. Le corps humain, et tout ce qui le compose, ne peut être qualifié de bien. Il est par principe hors du commerce. Les lois bioéthiques du 29 juillet 1994 comme celles du 6 août 2004, qui font l’objet d’une révision en 2010, ont pour objectif d’assurer le respect du corps humain en interdisant toute convention à titre gratuit ou onéreux portant sur « le corps humain, ses éléments et ses produits » (article 16-1, Code civil).

    Cette protection se prolonge avec l’interdiction de brevetabilité du corps humain et de ses éléments. Pourtant une directive européenne de 1998 prévoit déjà la brevetabilité de séquences d’ADN. La France ne l’a toujours pas transposée car elle apparaît comme une brèche dans laquelle risquent de s’engouffrer les scientifiques et remettre en cause des principes fondamentaux de notre société en autorisant progressivement une appropriation du corps humain. De même, le corps humain est considéré comme une chose, même s’il s’agit d’une chose particulière, quasiment sacrée. Depuis la loi nº 2008-1350 du 19 décembre 2008, le respect dû au corps humain ne cesse pas avec la mort. Les restes des personnes décédées doivent être traités avec respect, dignité et décence.

    Le cadavre est également protégé pénalement contre toute atteinte à son intégrité. L’article 225-17, alinéa 2 du Code pénal prévoit une peine d’un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende pour toute atteinte à l’intégrité du cadavre, par quelque moyen que ce soit).

     

    b)    Tous les biens ne sont pas des choses

    Alors qu’à l’origine le bien est quelque chose de matériel, cette conception a évolué. La notion de biens a éclaté avec la naissance d’autres valeurs, comme les valeurs mobilières : ce sont des choses incorporelles qui en principe ne pourront alors constituer des biens. Ainsi, par exemple, ce qui importe dans une action ce sont les rapports interindividuels qui existent (obligation par exemple), le support matériel n’ayant plus grande importance. On dit que le droit s’incorpore au titre (les valeurs mobilières sont des biens mobiliers). Le constat est le même quand on parle de droits de propriété intellectuelle ou de propriété en matière de fonds de commerce, où l’essentiel est la clientèle, dont on n’est pas à proprement parler propriétaire. On assiste à une dématérialisation des choses : les biens sont perçus et juridiquement définis par les relations qu’ils provoquent (autre exemple : le droit au bail est envisagé dans les obligations car il détermine certains rapports entre plusieurs personnes). Leur importance économique justifie qu’ils soient pris en considération par le droit des biens, indépendamment de leur absence de support corporel. Le bien est devenu « une valeur d’échange objet d’un rapport juridique », objet d’un droit.

    La dématérialisation des choses entraîne une multiplication de la catégorie des biens : sont des biens un numéro de carte bleue, les quotas d’émission de gaz à effet de serre (le protocole de Kyoto du 11 décembre 1997 a créé un marché international des quotas d’émission de gaz à effet de serre, sans qualifier juridiquement ces quotas. En droit interne, l’ordonnance du 15 avril 2004 retient que ces quotas sont « des biens meubles exclusivement matérialisés par une inscription au compte de leur détenteur »), les biens naturels (appréhendés par le droit de l’environnement), un projet ou même un sol pollué (la Cour de justice européenne a qualifié un sol pollué, par une fuite d’hydrocarbures d’une station-service, de « déchet » au sens d’une directive européenne qui le définit comme un meuble).

    Le droit des biens est seulement le droit des choses appropriées. Pourtant la confusion entre la chose et le droit qui porte sur elle subsiste. Le droit de propriété lui-même, étant le droit le plus complet que l’on puisse avoir sur une chose, est confondu avec la chose sur laquelle il porte. Il est traité comme une chose, non comme un droit. Les rédacteurs du Code civil eux-mêmes utilisent le terme « bien » dans ses deux sens, tantôt de choses, tantôt de droits, aggravant la confusion.

    La loi nº 2008-561 du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription civile, a modifié un certain nombre de règles relatives au droit des biens (plus spécialement la possession). Elle apporte une avancée terminologique en substituant au terme « chose », l’expression « le bien ou le droit » dans les articles du Code civil qu’elle a réécrits.

     

    2 La classification des biens

    Diverses classifications sont faites en fonction de la nature ou des caractéristiques des biens. La distinction essentielle est la classification des biens en fonction de leur objet c’est-à-dire celle faite entre les biens meubles et les biens immeubles. Elle est expressément contenue dans le Code civil, alors que d’autres classifications en sont seulement implicitement déduites.

     

    ■ La classification principale : la distinction des meubles et des immeubles

    Selon l’article 516 du Code civil : « tous les biens sont meubles ou immeubles ». Cette distinction concerne tous les biens et non seulement les choses. Ainsi si le critère premier de classification est un critère physique, selon lequel tout ce qui bouge ou se bouge est meuble et ce qui est fixe est immeuble, il a fallu admettre des critères complémentaires pour qualifier de meubles ou d’immeubles les biens incorporels et même certains biens corporels. Des critères légaux (la loi précise si les droits sont mobiliers ou immobiliers) et psychologiques (il est tenu compte pour la qualification de certains biens corporels de la volonté de leur propriétaire) sont aujourd’hui utilisés pour compléter ou corriger cette classification physique.

    La distinction des meubles et des immeubles, fondée sur le critère de la fixité des choses, est née en droit romain. L’ancien droit introduisit un nouveau critère de la valeur des choses. Les choses mobilières étaient celles de moindre valeur (res mobilis, res vilis) par opposition aux immeubles.

    Contrairement au critère de la nature physique des choses, ce critère de la valeur des biens a pu être étendu aux droits : les droits réels sont mobiliers ou immobiliers selon qu’ils portent sur des choses mobilières ou immobilières. Les rédacteurs du Code civil sont pourtant revenus au critère de fixité ou de mobilité qui leur paraissait plus logique tout en admettant des exceptions et en créant une catégorie particulière d’immeubles, les immeubles par destination, choses susceptibles de déplacement mais soumises au droit immobilier. De même, ils ont continué à classer aussi bien

    les choses que les droits alors que ce critère de fixité ne peut s’appliquer à des droits. Cependant,

    ils ont continué à considérer que toutes les choses mobiles n’avaient que pas ou peu de valeur et ne méritaient donc pas ou peu de protection. Cette vision des valeurs respectives des meubles et des immeubles a été bouleversée par le développement de l’industrie et du commerce. La fortune mobilière a acquis une plus grande importance qu’à l’époque du code. Pourtant, alors qu’une réforme globale de la loi eut été justifiée, seules des réformes de détail sont intervenues. Quant à la jurisprudence, elle a considéré que tout ce qui n’est pas immeuble est meuble et n’hésite pas à déplacer les frontières entre les deux catégories.

    a) Les immeubles

    L’article 517 du Code civil propose trois catégories d’immeubles en disposant que « les biens sont immeubles ou par leur nature ou par leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent ».

    1) Les immeubles par nature

    Par application du critère de fixité ou d’adhérence à la terre, les immeubles par nature sont les choses qui en raison de leur nature ne peuvent ni se déplacer, ni être déplacées. Il s’agit du sol (les rédacteurs du Code civil parlent de « fonds de terre » ou de « fonds » et englobent le sol et le sous-sol) et de tout ce qui y adhère, végétaux (art. 520 et 521, C. civ. : arbres, récoltes, fruits pendant aux arbres) et édifices (bâtiments selon le Code civil mais cela comprend plus largement toute construction : barrage, digue, pont...). Les accessoires de la construction sont aussi des immeubles par nature s’ils lui sont indissociablement liés et ne peuvent être enlevés sans porter atteinte à son intégrité. Ces choses demeurent immeubles tant que leur lien avec le sol n’est pas

    rompu. La solution a été dégagée à l’occasion d’un litige portant sur des fresques ornant les murs d’une chapelle. Un procédé permettant de les détacher ayant été découvert, la cour d’appel de Montpellier les avait considérées comme des immeubles par destination et qu’elles conservaient cette qualification malgré leur séparation de l’immeuble principal qui avait eu lieu sans le consentement du propriétaire (CA Montpellier, 18 avril 1984, D. 1985-208, note Maury).

    La Cour de cassation a considéré, en revanche, qu’il s’agissait d’immeubles par nature devenus des meubles du fait de leur arrachement des murs (Ass. Plén., 15 avril 1988, D. 1988-325, concl. Cabanes, note Maury). Par application du même raisonnement, la Cour considère, a contrario, que des convecteurs électriques ne sont pas des immeubles par nature dès lors qu’ils ne sont pas indissociablement liés à l’immeuble et peuvent être enlevés sans porter atteinte à son intégrité

    (Civ. 3e, 23 janvier 2002, D. 2002.2365, note Depadt-Sebag).

    2) Les immeubles par destination

    Les rédacteurs du code ont admis que les immeubles exercent une sorte d’attraction et peuvent conférer leur qualité à des choses mobiles parce que ces choses leur sont destinées. Les immeubles par destination sont alors des choses mobilières que la loi considère fictivement comme des immeubles à raison des liens qui les unissent à un immeuble par nature dont ils constituent l’accessoire. Ils suivront alors le même régime juridique (notamment en cas de vente ou de saisie) que l’immeuble auquel ils sont rattachés. Par application du principe selon lequel « l’accessoire suit le principal », ils sont inclus dans la vente immobilière, dans la saisie immobilière et dans l’affectation hypothécaire. L’immeuble par destination demeure un bien distinct de l’immeuble. Il n’y a pas confusion physique ou juridique des matériaux utilisés pour la construction d’un immeuble. Ceci explique que le régime juridique de cette catégorie d’immeuble soit parfois différent de celui des immeubles par nature. Les biens devenus immeubles par nature ne peuvent être retirés de l’immeuble par celui qui les y a placés même s’il ne s’agit pas du propriétaire de ce dernier. Alors que pour qu’un meuble soit immobilisé par destination, l’opération ne peut être réalisée que par le propriétaire de l’immeuble.

    Deux conditions sont nécessaires à cette immobilisation par destination :

    – la première condition est l’unité de propriétaire. Le meuble doit être la propriété de celui qui est propriétaire de l’immeuble par nature, sinon il ne serait pas nécessaire de soumettre ces choses au même régime juridique. Ainsi la simple volonté du propriétaire permet à un meuble de devenir immeuble, mais elle n’est pas suffisante ;

    – la seconde condition est le rapport de destination entre les deux biens : le meuble doit être affecté à l’immeuble.

    La loi fixe elle-même les conditions matérielles de l’immobilisation.

     

    Aures cours de DROIT DES BIENS disponibles sur ce site :

    Cours de droit des biens

    Cours de Droit des biens

    Cours de droit des biens

    Cours de droit des biens

    Droit des biens

    Droit civil – Les biens

    Cours de droit civil des biens

    Droit des biens

    Cours d’histoire du droit des biens

    Droit des biens

    Droit des biens belge

    Blogmarks

  • L’organisation individuelle de la copropriété

     


     §1 - Les droits et obligations du copropriétaire 


    Pour déterminer ces droits et obligations, encore faut-il connaître la répartition du lot des copropriétaires, ce qui relève de la partie privative et de l’usage commun à tous, dont le critère commun est celui de l’affectation.
     


    Sont privatives les parties d’un bâtiment affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Inversement, sont communes les parties d’un bâtiment affecté à l’usage commun des copropriétaires ou d’un ensemble de copropriétaires. Cette précision car tout dépend de l’importance de la copropriété : si trois immeubles bâtis indépendants, chaque immeuble aura une cage d’escalier, la partie commune de la cage d’escalier du bâtiment B sera affectée seulement à ce bâtiment, donc appartient à une partie de la copropriété seulement et pas à toute la copropriété (copropriété multiple).


    Cette consistance du lot de copropriété peut être fixée par les copropriétaires eux mêmes, plus généralement par les promoteurs. Il se peut que le promoteur soit imprévoyant ou oublie de préciser que tel bâtiment est partie commue ou partie privative. Alors il existe des dispositions supplétives dans la loi de 1965. Sont réputées commune selon l’article 3, les sols, les cours, les parcs, les jardins et les voies d’accès si pas d’indication contraire dans les titres.


    On peut alors déterminer droits et obligations des copropriétaires.


      1) Les droits du  copropriétaire sur la partie privative de son lot.  


    On doit par principe ici se référer à l’article 544 du Code civil. Cet article s’applique en principe à la partie privative du copropriétaire, il peut l’aménager comme il l’entend, il est à l’intérieur de son territoire de sorte qu’en principe, le règlement de copropriété ne peut pas réglementer l’usage du lot de copropriété. Un copropriétaire a également le droit de diviser son lot, il peut créer une 4ème pièce ou toutes les réunir en une seule, sous réserve néanmoins de ne pas attenter à la solidité de l’immeuble. Il peut aussi exercer relativement à la partie privative de son lot toutes les actions judiciaires sans avoir à en rendre compte à la copropriété. La seule obligation faite au copropriétaire qui exerce une action relativement à la partie privative de son lot est d’informer son syndic, mais même pas sanctionné s’il ne le fait pas.

     
    2) Les obligations du copropriétaire sur la partie privative de son lot 


    Donc ici, droit presque absolu mais que presque car le droit du copropriétaire sur la partie privative de son lot se trouve limité par le respect de la destination de l’immeuble. L’exclusivité du droit du copropriétaire ne lui permet pas d’affecter son lot à une destination non autorisée. Et l’absolutisme de son droit ne lui permet pas non plus de s’opposer à l’exécution de certains travaux d’amélioration qui s’effectuent à l’intérieur même de son lot. Et depuis la loi 31 décembre 1985, les atteintes à l’absolutisme du copropriétaire ont été accentuées.

    Le copropriétaire ne peut en effet s’opposer dès lors que les travaux sont votés régulièrement en assemblée, qui seraient exécutés à l’intérieur de la partie privative de son lot qui tendent à la réalisation d’économie d’énergie ou à la mise en conformité  avec les normes de salubrité. Ces travaux concernent en 1985 un type de travail et aujourd'hui deux :  
    - Les conduits poubelles à tous les étages, conduits qui se sont avérés être vecteurs de maladies etc. Le problème de ces colonnes de vide ordures, difficultés de salubrité évidentes. La loi de 1985 a permis une sorte de remise en l’état de la salubrité des immeubles, qui était la pire mauvaise idée qu’il puisse être.
    - Le désamiantage des immeubles, dans les parties communes et privatives, la loi permet de rétablir un équilibre sanitaire dans ces immeubles, raison pour laquelle les copropriétaires ne peuvent s’y opposer si régulièrement votés à l’assemblée.


    En principe, les copropriétaires n’ont pas le droit à une indemnisation des travaux sauf dans 3 cas :
    -    Lorsque les travaux entrainent une diminution définitive de la valeur de son lot.
    -    Dans l’hypothèse d’un trouble de jouissance à condition qu’il soit grave même  s’il n’est que temporaire.
    -    Dans l’hypothèse où les travaux ont occasionné des dégradations.


     §2 - Les droits et des obl  igations des copropriétaires sur les parties communes de son lot


    Ces droits et obligation sont exprimés d’une façon abstraite par des tantièmes (ou millièmes), qui correspondent à une fraction de l’ensemble des parties communes. Les droits correspondant vont être répartis entre chaque copropriétaire.


    Dans le silence ou l’obscurité du règlement de copropriété, « la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties » (article 5 de la loi).

    Donc plusieurs lots de copropriété, par exemple 10, et 5 sont des appartements de 100 m carrés. Et sur les 5 autres, 3 de 10 m carrée et deux de 50 m carrés. La répartition des millièmes de copropriété va être en fonction de la valeur du lot : plus la valeur du lot est importante, plus le millième ou tantième qui lui est attaché sera important. Donc plus le lot a de valeur, plus il a d’importance en terme de millième de copropriété.


    Cette quote-part va représenter un droit pour le copropriétaire, elle fonde sa participation à l’usage et à la jouissance des parties communes mais cette quote-part va aussi représenter la part de chaque copropriétaire dans l’indivision du tout et va donc gouverner la répartition des voix dans les assemblées de copropriétaires. Mais cette quote-part va aussi déterminer la répartition des charges dans cette copropriété.

    Ces charges sont une obligation financière pour chaque copropriétaire de participer aux dépenses occasionnées par les parties communes. Cette obligation qui pèse sur chaque copropriétaire est une obligation réelle. Obligation réelle : est attachée à la propriété du lot et non à la personne du propriétaire de sorte qu’il importe peu que le propriétaire use ou non de tout ou partie des parties communes, il est astreint au paiement des charges dans tous les cas. De même est totalement indifférente l’occupation ou inoccupation par le copropriétaire de son lot. Les charges sont donc bien afférentes à la copropriété.


    La question du recouvrement des charges est très délicate. Le syndicat des copropriétaires bénéficie pour le recouvrement des charges impayées d’une hypothèque égale sur le lot de chaque propriétaire. Il doit simplement faire inscrire son hypothèque pour pouvoir ensuite procéder à la saisie et à la vente du lot pour obtenir le remboursement des charges.


    Les charges de copropriété se divisent en deux groupes :


    - Les charges afférentes à la conservation, entretien et administration de l’immeuble :
    Ces charges sont réparties au prorata de leur tantième de copropriété, par exemple, les femmes de ménages. Mais toutes les charges ne peuvent obéir à cette répartition.


    - Les charges du fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement :
    Elles ne sont pas fixées en fonction des tantièmes de copropriété mais en fonction de l’utilité qu’en retire chaque lot de copropriété. C’est le règlement de copropriété qui fixe cette répartition mais il peut comporter des erreurs qui vont pouvoir donner lieu à une action en révision. Celle-ci est fonction d’un déséquilibre et s’apparente à une forme de rescision pour lésion. Dès lors que le copropriétaire apporte la preuve de ce qu’il acquitte un montant de charges supérieur à 25% du montant qui devrait être le sien ou dès lors qu’il démontre qu’un autre copropriétaire s’acquitte d’un montant de charge inférieur à 25% de ce qu’il devrait normalement payer, le copropriétaire peut demander en justice une nouvelle répartition des charges afin de rétablir l’équilibre et donc l’équité entre les différents copropriétaires.


    Cette action est ouverte pendant un certain délai : 5 ans à compter de l’application du règlement de copropriété ou 5 ans à compter de la dernière modification du règlement de copropriété entrainant une nouvelle répartition des charges.


    L’action en révision se calcule non pas sur le montant global des charges mais sur catégorie de charges par catégorie de charges.


    Lorsque l’action est prescrite ou lorsque ces conditions ne sont pas remplies : le seuil de 25% n’est pas atteint, la seule possibilité de calcul des charges réside dans un accord unanime des propriétaires ce qui rend cette possibilité toute théorique.


    A côté des droits et des obligations de chaque copropriétaire, il faut tenir compte de l’organisation collective de la copropriété.

    Blogmarks

  • L’organisation collective de la copropriété

     Il faut distinguer les documents de la copropriété et des organes de la copropriété.



    §1 - Les documents de la copropriété 


    A) Le règlement de copropriété 


    Le règlement est obligatoire et il précise les droits et les obligations des copropriétaires tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots étant précisé que le règlement de copropriété ne peut apporter aucune restriction à l’usage des copropriétaires des parties communes de leurs lots sauf s’agissant des restrictions à la destination de l’immeuble. Exemple de restriction valable : la clause d’habitation bourgeoise. Cette clause interdit l’exercice dans l’immeuble de commerce de toute nature sans nécessairement prohiber l’exercice de certaines activités libérales. Tout dépend de l’étendue de la clause. Ces activités sont libérales. Parce que cette prescription ne touche qu’à la destination de l’immeuble, elle est licite.


    La question qui s’est posée est celle de savoir quelle est la nature juridique du règlement de copropriété. Il est indiscutable qu’il s’agit d’un acte de droit privé et que cet acte est le fruit d’un accord de volontés. Le mot règlement évoque un côté normatif, ça apparaît de ce fait erroné. Ce règlement a plus la nature d’un contrat mais il est qualifié par la loi de règlement. Exemple : les conventions collectives. Ce sont des accords d’organisations syndicales, ce sont des contrats très particuliers car ils ont une valeur règlementaire.


    Cette question de la nature du règlement attache un intérêt sur le terrain du contrôle de l’interprétation. La Cour de cassation ne contrôle pas l’interprétation des contrats et conventions de droit privé depuis un arrêt de 1808. Elle abandonne cela aux juges du fond sous la seule réserve qu’ils ne dénaturent pas l’acte clair et précis. Cette règle de répartition des compétences entre la Cour de cassation et les juges du fond ne vaut que pour les contrats et les conventions. Si l’acte a une nature plus que contractuelle, la Cour de cassation l’interprète ce qui est le cas en droit du travail des conventions collectives.


    Une réponse positive conduirait nécessairement à un accroissement du contentieux apporté à la Cour de cassation. Elle a donc pris le parti que le règlement de copropriété n’était qu’un simple contrat de droit privé relevant entièrement du droit contractuel, la Cour de cassation ne contrôle que son éventuellement dénaturation.
    Le règlement de copropriété, acte purement contractuel comprend diverses rubriques dont 3 obligatoires ce qui n’exclut pas l’adoption de rubriques autres. Les rubriques obligatoires sont :


    -    La détermination de la destination des parties privatives et des parties communes ainsi que leurs conditions de jouissance. Exemple : le règlement de copropriété stipulera que les locaux situés en rez-de-chaussée seront affectés à un usage commercial tandis que les lots des étages seront affectés à usage d’habitation.


    -    Les règles relatives à l’administration des parties communes.


    -    La répartition des charges communes : c’est pour cela que l’action en révision est possible.


    Aujourd’hui, les règlements de copropriété doivent prévoir la faculté d’un syndicat coopératif qui peut, si les copropriétaires en sont d’accord, constituer l’organe de gestion de copropriété. Le rayon de copropriété doit rappeler cette possibilité mais ce n’est jamais une obligation => simple option.


    Les rubriques facultatives les plus usuelles concernent les modalités de reconstruction après sinistre.


    Les règles de copropriété sont donc des contrats comme d’autres. Cela suscite la question de son opposabilité aux ayants cause. Le règlement s’impose à tous les copropriétaires originels qui manifestent leur consentement auxdits règlements mais ça peut être transmis à la suite d’un acte onéreux ou gratuit soit à la suite d’une succession.


    -    Le règlement de copropriété s’applique à l’ayant cause universel car il est censé prendre directement la place de son auteur et est tenu aux mêmes obligations et bénéficie des mêmes droits que son auteurs.


    -    Pour les ayants cause particuliers, la question est plus délicate, ils ne succèdent pas de plein droit aux droits et obligations de leurs auteurs. Il faut distinguer si publication ou non. Lorsque le règlement de copropriété a fait l’objet de réglementation de publication, il s’impose. En revanche, les règlements de copropriété ou les actes modificatifs sont inopposables aux ayant cause à titre particulier sauf si le règlement ainsi que ses actes modificatifs sont mentionnés dans le titre de l’ayant cause particulier, ils s’imposent à l’ayant cause particulier par l’effet du consentement qu’il a donné lors de la transmission du lot de copropriété. Ici, on ne retrouve que les règles du droit commun d’opposabilité des contrats.
    La copropriété est une organisation qui est vivante de sorte que le règlement de copropriété peut subir des aménagements ou modifications. Exemple : lots supprimés ou ajoutés. Ces modifications seront décidées à des majorités variables selon les matières. La loi de 1965 comporte ainsi plusieurs dispositions (à ne pas apprendre) qui fixent des majorités simples ou qualifiées soit en nombre soit en droit selon l’objet de la modification.


    B) L’état descriptif de division 


    La copropriété est une division dans l’espace, il faut pouvoir diviser chaque lot. L’état descriptif de division est la description de la division de l’immeuble. C’est très important car c’est la représentation de la propriété de chacun des copropriétaires. Cela s’impose parce qu’à défaut, il serait impossible de réaliser la moindre opération juridique sur un lot de copropriété dans la mesure où il ne serait pas possible de procéder à l’identification de l’objet. Or, tout contrat doit avoir un objet déterminé. S’il n’y avait pas d’état descriptif de division, aucune hypothèque ne serait possible, ça serait pris sur l’ensemble de l’immeuble.


    L’EDD va permettre de consentir une division légale. C’est un document extrêmement rébarbatif qui est très important car entre avec le règlement de copropriété, il y aura matière à interprétation de l’EDD. Toute erreur commise dans l’EDD engagera de plein droit, s’il en résulte un préjudice, la responsabilité du notaire qui l’aura rédigé.

     
    §2 - Les organes de copropriét  é


    L’article 14 de la loi précise que les copropriétaires sont regroupés en un syndicat. Cela n’a aucun rapport avec le droit du travail. Cela présente une particularité : l’adhésion de chaque copropriétaire est obligatoire.


    - La perte de la qualité de l’adhérent du syndicat sera entrainée par l’aliénation du lot. Le syndicat est doté de la personnalité morale, la personnalité morale résulte ici de la loi et non d’une quelconque formalité à accomplir comme en droit des sociétés. Le syndicat des copropriétaires agira alors mais par l’intermédiaire de son organe d’exécution. Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, c’est le syndicat et uniquement lui qui a qualité pour agir en défense pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et c’est lui qui a seul le pouvoir d’aliéner toute partie des parties communes de l’immeuble comme de consentir des droits réels ou personnels sur les parties communes de l’immeuble. Le syndicat est une personne morale et il y a donc un organe de décision et un organe d’exécution.


    - L’organe de décision est l’assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée délibère à des majorités variables selon les matières. Chaque copropriétaire défaillant ou opposant à une des délibérations de l’assemblée dispose de la faculté de déférer à une assemblée compétente la décision de l’assemblée.


    - L’organe d’exécution est le syndic de copropriété, ils n’ont aucun pouvoir propre hormis des pouvoirs d’urgence comme appeler les pompiers si incendie. Le syndic est le mandataire du syndicat de sorte qu’il répond à l’égard du syndicat de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion. Aucune disposition légale n’impose de faire appel à des professionnels. La fonction de syndicat = mandataire qui est révocable à tout moment alors même que l’assemblée aurait décidé que le mandat serait confié pour une durée déterminée. Les fonctions de syndic sont attribuées intuitu personae de sorte qu’elles ne se transmettent pas par l’effet d’une opération de fusion. Une fusion de 2 sociétés de syndic entraine de plein droit révocation du syndic qui est la société absorbée. Cette règle fait obstacle à la réalisation concrète des opérations de fusion entre le syndic. Le syndic ne peut agir en justice que s’il est habilité par l’assemblée des copropriétaires.


    Il existe un contentieux très important qui porte exclusivement sur la question de la régularité des actions du syndic par rapport à son habilitation.

    Blogmarks

  • L’ACQUISITION ET LA PROTECTION DE LA PROPRIETE


    Le droit de propriété est un droit subjectif, il s’acquiert donc. Sa défense est organisée de façon précise, en ayant recours à la justice. Il y a 2 aspects :


    -    L’acquisition


    -    Sa protection



    Sous-section 1 : l’acquisition de la propriété


    Le Code civil consacre un livre entier à l’acquisition de la copropriété, ce livre commençant à l’article 711 : la propriété s’acquiert et se transmet par succession, donation entre vifs, testament et effet des obligations.
    Ce texte peut susciter une interrogation, pourquoi obligation à la fin ? 21 mars 1804 => 1er Code civil, on ne spécule pas la propriété, elle se transfert d’abord par succession car elle reste dans les familles. On a aussi la donation entre vifs, on considère que les biens restent dans la famille.
    L’article 712 précise que la propriété s’acquiert aussi par accession, incorporation ou prescription.  L’accession et l’incorporation sont la même chose. Il y a l’accession de manière générale et la prescription.
    On a enfin la question de la propriété des trésors.

    Blogmarks

  • LE DROIT D'ACCESSION

     



    L’ordre du Code n’est pas rigoureux, l’accession est prévue par l’article 712 du Code civil, c’est l’article 546 qui a pour objet  : « la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle "droit d'accession" ». L’accession se réalise de 2 manières :

     

     

     

    Le droit d’accession par production ou par incorporation

     

    L’accession par production

    Blogmarks

  •   L’ACCESSION PAR PRODUCTION  

      La règle de base est que le propriétaire d’un bien, quelque soit sa nature, a droit à tout ce que produit son bien, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon la nature de la production c'est-à-dire selon qu’il s’agit de fruits ou de produits.
    On distingue tout de même fruits et produits car hypothèse de revendication de la propriété.



    Les   fruit   s  : ils so nt constitués par tout ce que la chose engendre périodiquement, sans altération de sa substance. On y distingue 3 sous-groupes : les fruits naturels, les fruits industriels et les fruits civils.


    -    Les  fruits naturels  : ce sont ceux qui sont produits sans l’intervention de l’homme. Exemple, les fruits des arbres.


    -    Les  fruits industriels  : ce sont tout ce que produit une chose par l’effet de l’activité de l’homme. Exemple : l’activité d’élevage,  l’activité agricole => les récoltes. Ici, la nature est poussé e par l’homme, il n’y a tout de même pas d’altération de la substance.


    -    Les  fruits civils  : ce sont les revenus périodiques qui sont dus à un propriétaire d’une chose par un tiers à qui le propriétaire a concédé un droit. Dans ce cas, la chose n’est pas altérée de sa jouissance.
    Les produits : c’est tout ce qui provient de la chose en l’épuisant sans périodicité. Pour des choses inertes, c’est les  matériaux  des carrières. La carrière va au fur et mesure se vider de sa substance. Pour les choses ex vivantes, ce sont les carcasses d’animaux. 


    Le produit a donc pour caractère d’épuiser la substance de la chose pour finir par disparaître.

    Dans le droit de propriété, il faudra des circonstances. On a un possesseur et un revendiquant. Le possesseur s’estime propriétaire et le revendiquant c’est lui le propriétaire.
    Le possesseur doit restituer le bien au demandeur. C’est l’essence de la revendication. La question est de savoir si le possesseur doit restituer au revendiquant les fruits et les produits. C’est ici qu’on va distinguer selon la bonne ou la mauvaise foi du possesseur.

     


    Si le possesseur était de mauvaise foi, c'est-à-dire s’il savait qu’il n’était pas le vrai propriétaire, il doit restituer le bien des fruits et des produits. Si le possesseur était de bonne foi, c'est-à-dire s’il pouvait croire à l’existence de son droit en son fondant sur un titre qu’il croyait à tort efficace, le possesseur doit restituer le bien, les produits mais pas les fruits. Sa bonne foi lui a permis de concevoir et de consommer des fruits sans en être redoutable. Les produits, en épuisant la substance de la chose, détruisent cette chose si bien que si le possesseur ne devait pas restituer les produits, le véritable propriétaire ne bénéficierait pas d’une restitution intégrale.

    C’est pourquoi on distingue les fruits et les produits. L’accession par production est un mécanisme assez simple, ce que produit la chose appartient à son propriétaire.

     

     

    Blogmarks

  • L’accession par incorporation

      L'accession par incorporation est une autre manière d'acquérir et d'étendre son droit de propriété à tout ce qui s'incorpore à la chose ou s'y dépose.
    Le Code civil distingue l’accession par incorporation relativement aux choses immobilières et choses mobilières.



    A) Le droit d’accession relativement aux choses immobilières


    Deux dispositions : articles 555 et 556, la première hypothèse concerne les constructions et les plantations qui sont réalisées sur le sol d’autrui. A cette hypothèse, on a l’hypothèse des terrains qui sont recouverts, découverts ou emportés par les eaux.


    1) Les constructions et les plantations sur le sol d’autrui


    Toutes les constructions et toutes les plantations qui sont faites sur le sol appartiennent au propriétaire du sol. C’est l’application d’un adage latin : superficies solo sedit => le sol est toujours le principal. L’article 553 présume ainsi que toutes les plantations et usages du terrain sont les faits du propriétaire. C’est une présomption simple qui va tomber devant la preuve contraire ce qui génère 2 situations :


    a) Le propriétaire du sol n’est pas le propriétaire des matériaux ou des plans


    Par définition, il ne les a pas acquis régulièrement. La situation est entièrement régie par l’article 554, le propriétaire du sol conserve les constructions et les plantations sans que le propriétaire des matériaux ou des plans ne puisse exiger d’enlèvement et leur restitution et cela quelque soit la bonne foi ou la mauvaise foi du constructeur ou du planteur. Le propriétaire du sol devient propriétaire des matériaux et des plans par leur seul effet de l’incorporation par le sol.


    L’article 554 a fait l’objet d’une modification en 1960 et l’indemnisation se calcule en fonction de la valeur des matériaux ou des plans au jour du paiement de l’indemnité et non au jour de leur usage par le propriétaire du sol. Cette situation est assez simple à appréhender.


    b) Un tiers a édifié et planté sur un sol des constructions alors que le sol ne lui appartenait pas


    C’est l’article 555. C’est réglé par le jeu de l’accession. Le propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions et des plantations mais il peut aussi obtenir la démolition de la construction ou l’arrachage des plans. Cette option n’est pas absolue parce que l’article 555 va faire une distinction selon que le constructeur ou le planteur est de bonne ou mauvaise foi. Avant d’envisager cet aspect qui touche au régime, il faut d’abord préciser d’avantage le domaine de l’article 555.


    - Le domaine de l’article 555


    Il faut se référer au texte et à l’alinéa 1er. L’option du propriétaire n’existe que si on est en présence d’une construction, un ouvrage, une plantation. La Cour de cassation a été amenée, dans un arrêt de 1970, à préciser cette notion de construction, plantation ou ouvrage. L’article 555 ne s’applique pas aux améliorations qui ne constituent pas une chose nouvelle pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du fonds.
    L’importance ici est « améliorations », la construction est ce qui sort du néant sans se rattacher à autre chose que le sol. Ce qui revient à une restriction de la notion. N’est pas une construction l’injonction d’un étage sur un immeuble bâti.


    Pour les plantations, il n’y a pas de difficulté, la plantation est celle qui s’effectue dans le sol ce qui va exclure les cultures hors sol ou les simples plantations en pot ne serait-ce parce qu’il s’agira toujours de simples meubles.
    Il ne suffit pas d’être en présence d’une construction pour avoir l’article 555 qui s’applique. Il faut savoir qui peut prétendre à bénéficier de ce texte. Le propriétaire du fonds c’est sûr mais également les titulaires de droit réel comme le simple usufruitier.


    Du côté du constructeur, les situations sont plus variées car l’article 555 vise : la situation de l’usurpateur (le squatter) et les possesseurs légitimes (propriétaires précaires), exemple : le propriétaire d’un bien sous condition résolutoire. Si la condition défaille, le droit de l’acquéreur sera lui-même anéanti car l’acte de vente sera rétroactivement anéanti. Si la condition arrive, ses droits seront consolidés. Dans l’hypothèse où la situation défaille, il est dans la situation d’un constructeur.
    L’article 555 vise aussi les POC (Plantation Ouvrage Construction) opposables à un tiers. L’existence d’un contrat pourrait être de nature à faire obstacle à l’article 555 alors même que le constructeur ne serait pas propriétaire. Exemple : le contrat de bail. Le locataire édifie sur le sol  une construction.


    Soit le contrat permettait l’édification d’une telle construction, alors c’est hors du champ de l’article 555 (le sort serait réglé par référence au contrat). Soit on est dans l’hypothèse d’un tiers non autorisé à construire. Si le locataire ne bénéficiait d’aucun droit à construire, dans ce cas, on se trouve dans le champ de l’article 555.


    On se demande alors à quel moment l’article 555 devait s’appliquer.


    -    A partir de 1964, la Cour de cassation a décidé que le propriétaire bailleur ne pouvait se prévaloir de l’article 555 du Code civil qu’au jour du terme du bail et non pendant l’exécution du bail de sorte que pendant le cours du bail, ces locataires sont propriétaires de construction des locations. C’est lui qui doit assumer toutes les charges inhérentes à la propriété de la location. C’est le locataire qui devra payer la taxe foncière afférente à la construction qui doit l’édifier. Le propriétaire devra se prévaloir de l’article 555. Au terme du bail, le locataire a une obligation : celle de restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu. Le locataire peut, au terme du bail, supprimer la construction qu’il a lui-même édifiée parce qu’il en est le propriétaire. De cette manière, il va satisfaire à son obligation de restitution.


    -    L’article 555 s’applique par défaut ce qui présente l’avantage de permettre au locataire d’avoir l’usage qu’il souhaite.


    -    L’article 555 s’applique enfin dans les rapports des régimes des mariés sous la séparation de bien. L’un des époux est propriétaire d’un terrain, l’autre construit sur le terrain. Les rapports s’enveniment et l’époux peut envisager la suppression de la construction.
    L’article 555 a un domaine à la fois réduit mais en même temps un domaine assez large puisqu’il embrasse une situation variée comme celle de l’usurpateur. Encore faudra-t-il apprécier la bonne ou mauvaise foi de la personne.


    - L’influence de la bonne foi ou de la mauvaise fois du législateur
    Par définition, le constructeur n’a pas été autorisé par le propriétaire du terrain à construire. Il est donc légitime que le propriétaire du sol soit autorisé à détruire la construction ou à arracher les plans qui encombrent sa propriété. Il peut aussi préférer, par l’application de l’adage, conserver lesdites constructions. Ces options qui s’offrent à lui sont discrétionnaires. On est dans une rare hypothèse d’un droit purement potestatif. Cette option n’existe que si le constructeur est de mauvaise foi.
    S’il est de bonne foi, les règles seront différentes  555 al 4 : « si les plantations constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé, qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits POC, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »
    Si le constructeur ou le planteur est de mauvaise foi, le propriétaire du sol n’a pas le choix, il doit conserver et inversement. Il doit également indemniser le constructeur mais selon l’une ou l’autre des modalités prévues par l’alinéa 555 al 3.


    Est de bonne foi celui qui a cru être légitimement le propriétaire. Pour se croire légitimement propriétaire, encore faut-il se fonder sur un titre qu’on croit efficace. La simple conviction d’être le propriétaire du bien ne suffit pas, cette conviction doit être fondée sur un titre qui a toutes les apparences de la régularité et qui, s’il avait été valable, doit être de nature à conférer les biens. La bonne foi, est toujours présumée, règle de droit absolue. C’est au propriétaire du sol de rapporter la preuve que le constructeur était de mauvaise foi. Il peut d’abord démontrer la mauvaise foi par la simple démonstration qu’il n’existait pas de titre. S’il existe un titre, il doit démontrer que le défendeur ne pouvait pas ne pas savoir que le titre était nul ou inefficace.


    Aucune autre circonstance n’est susceptible d’établir la bonne foi. 2 exemples JPDC :


    -    Un exemple de famille : un père offre un terrain à sa fille. La fille devient propriétaire du terrain et le père y construit une maison. La fille agit en justice pour obtenir la démolition de la construction. Elle est propriétaire du terrain et agit donc en démolition. Le père invoque sa bonne foi, il est tout de même condamné à détruire la construction.


    -    Un Tanguy profite du gîte et du couvert de ses parents. Il construit sur le terrain de ses parents pour procéder à l’élargissement de la construction familiale. Les parents assignent le fils en démolition lequel invoque la bonne foi. Ca ne fonctionne pas. Il est condamné à détruire la construction.


    Ces deux exemples montrent que la seule façon d’établir la bonne foi est le titre.


    Lorsque le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du sol doit conserver la construction et l’indemniser. L’article 555 al 3 offre une option au propriétaire du sol. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des POC, il doit rembourser au tiers la valeur des POC (soit l’indemniser de la plus value qu’il a apporté au fonds, soit l’indemniser du prix des matériaux estimés au jour de l’indemnité mais en tenant compte de l’état du bâtiment c'est-à-dire la convention de vétusté). C’est une sorte de compensation à l’obligation qui est faite au propriétaire du sol de conserver la construction. Le droit est purement discrétionnaire, c’est un droit potestatif. Il n’a pas à s’en justifier, le constructeur ne peut s’en prévaloir aux règles de l’enrichissement sans cause.


    2) Les terrains découverts, recouverts, ou emportés par les eaux


    C’est une accession naturelle car la main de l’homme n’intervient pas.


    4 hypothèses :
    -    Atterrissement
    -    L’avulsion
    -    Les îles, îlots et atterrissements qui se forment dans le cours d’eau
    -    La découverte totale du lit d’un cours d’eau

    a) Les atterrissements


    Ils sont constitués par des alluvions et des relais. Les alluvions se forment au fond riverain d’un cours d’eau, ce sont des matériaux qui se déposent au fur et à mesure au fond de l’eau. La question est celle de la propriété des matériaux naturels au fond de l’eau. Les relais sont les portions de terrain qui sont découverts ou recouverts par le cours d’eau en se déportant d’une rive à l’autre. Le cours d’eau, pour poursuivre son chemin, va se déporter et va modifier son assiette de sorte qu’une partie va être découverte alors qu’une autre partie pas découverte va se trouver recouverte par le changement d’orientation du cours d’eau.


    Article 556 al 2: l’alluvion profite au propriétaire riverain qu’il s’agisse d’un cours d’eau domanial ou non domanial. Les relais aboutissent à une modification de la consistance des terrains. Un propriétaire se voit imputé d’une partie de son sol. L’autre propriétaire va bénéficier d’une forme d’accroissement de sa propriété par une découverte du cours d’eau. La règle ici est que le propriétaire qui se trouve partiellement inondé ne peut réclamer à l’autre propriétaire la portion de terrain qu’il a perdue.


    L’article 557 : dit que le propriétaire de la rive découverte profite de l’alluvion sans que le terrain du côté opposé ne puisse y réclamer un terrain.


    b) L’avulsion


    Article 559. On est dans une hypothèse de mini catastrophe naturelle. Il y a une crue subite épouvantable qui aboutit à déstabiliser le terrain. Par l’effet de cette crue, une partie d’un champ est déportée d’une rive sur un autre. Dans ce cas, il n’y a pas d’accession naturelle, le propriétaire du champ, si le champ est reconnaissable peut le réclamer. Il y a une revendication possible qui doit s’exercer dans une condition de délai assez brève : un an après le moment de l’avulsion.

    Après ce délai d’un an, l’action en revendication n’est plus possible sauf si personne n’a pris possession du terrain. Ce n’est que l’expression de la règle selon laquelle la propriété ne se perd pas par non usage. Ici, il y a une prescription acquisitive très courte au profit du propriétaire voisin car si il occupe le champ.


    c) Les îles, îlots et atterrissement qui se forment dans les cours d’eau


    C’est aussi la conséquence d’un phénomène naturel. Article 561 : « les îles et atterrissements qui se forment dans les « cours d’eau non domaniaux », appartiennent à la personne publique propriétaire du domaine concerné, en l’absence de titre ou de prescription contraire ».  


    d) Le cours d’eau abandonne son ancien lit


    Le cas d’un tremblement de terre. Cela bouleverse la configuration des terrains de sorte que les cours d’eau abandonnent leurs lits et s’installent ailleurs.


    Article 563 : pour les cours d’eau, le lit abandonné appartient à la personne qui était propriétaire du cours d’eau. Mais chaque propriétaire riverain dispose d’un droit de préférence pour acquérir le lit du cours d’eau abandonné. C’est un droit de préférence => pas une obligation. Dans ce cas, le lit du cours d’eau préalable appartient toujours à la personne publique propriétaire du cours d’eau, celle-ci va être tenue de se défaire de la propriété du lit.
    Le prix provenant de la vente est distribué au propriétaire du fonds qui a le nouveau cours d’eau. Que se passe-t-il quand il n’y a pas d’acquéreur ? Il n’y a pas d’indemnité.


    B) Le droit d’accession relativement aux choses mobilières


    L’accession mobilière est l’incorporation d’un meuble dans un autre meuble. La question de l’accession mobilière ne se pose que si les deux meubles appartiennent à deux propriétaires différents. Qui est le propriétaire de la chose devenue unique ?


    Le Code civil a repris dans les articles 565 à 577 le droit romain mais ce n’est pas du droit objectif car il n’y a que des exemples pour le juge. En pratique, ces règles ne s’appliquent pas car il faut tenir compte d’une disposition essentielle du droit des biens. L’article 2276, qui est le nouvel article de la disposition incorporée dans l’article 2279, pose la règle à son al 1 : « en fait de meuble, la possession vaut titre ». Le possesseur d’un objet mobilier est irréfragablement présumé propriétaire. Exemple d’une bague : la pierre est incorporée dans l’anneau alors qu’elle appartient qu’à une personne. C’est la personne qui a la bague autour du doigt qui sera présumée propriétaire si de bonne foi.


    Les règles de l’accession immobilière ne jouent pas lorsqu’il est possible de dissocier sans dommage les deux objets immobiliers. Lorsqu’à titre exceptionnel, il y a lieu de faire application des règles de l’accession immobilière, ces règles se réduisent à l’accessoire suit le principal. Il suffit de déterminer lequel des deux objets mobiliers est accessoire.


    Toutes ces règles ne suscitent aucun contentieux dans l’idée qu’on applique l’article 2279.

    Blogmarks

  • L’acquisition par prescription : l’usucapion

      Dans sa rédaction primitive, le Code civil ne distinguait pas la prescription extinctive de la prescription acquisitive. La prescription acquisitive ou extinctive concerne le régime des créances de dettes et obligations.
    La prescription acquisitive est l’envers de la prescription extinctive, celui qui a une simple situation de fait voit sa situation se transformer en situation de droit d’où l’idée que les deux prescriptions n’ont pas la même nature.



    Faut-il maintenir une unité de la prescription ou une dualité ?


    En 2008, on a pensé qu’il fallait distinguer les deux prescriptions dans le nouvel article 2258 : « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».


    La prescription acquisitive répond à l’idée qu’au bout d’un certain temps, les situations doivent se trouver consolidées, c’est un impératif de paix sociale. On ne peut pas remettre en cause des situations de fait. La prescription répond au souci que l’injustice pourra toujours être réparée mais elle sera toujours individuelle et jamais collective.


    A l’expiration d’un certain délai, une situation de pur fait va se transmuter en situation de droit inattaquable. Elle est tellement inattaquable que l’article 2258 vient dire que même la mauvaise foi ne peut pas être imposée au défendeur.


    La prescription acquisitive va jouer dans 2 situations :


    -    La première est le méchant voleur de biens.


    -    La deuxième est l’hypothèse de la personne qui tient un bien qui pense légitimement le posséder car elle tient le droit d’une personne qui n’était pas acquéreur.

    La prescription peut en principe concerner des droits réels mobiliers ou immobiliers mais en pratique la prescription ne va jouer que pour les immeubles (article 2259).

    Le simple fait de s’emparer d’un bien fait qu’immédiatement on en est possesseur et présumé propriétaire. Le temps n’intervient pas en matière immobilière.


    La prescription va supposer la réunion de deux conditions : Possession (I) et Durée (II).

    Blogmarks

  • LA POSSESSION


       La possession c’est d’abord un état de fait exclusif de toute situation de droit. C’est une situation de fait qui, si à priori, peut concerner tous les biens, n’en concernera en réalité que seulement certains. La possession n’est reconnue que s’agissant des choses qui sont dans le commerce juridique en ce sens que la possession ne sera protégée que si elle s’applique à un bien qui est dans le commerce.

     


    La possession de cocaïne est rigoureusement interdite, on ne peut pas en revendiquer son vol.


    La possession ne concerne pas non plus les universalités ce qui exclut le fonds de commerce par exemple. Le fonds de commerce est un agrégat d’éléments disparates corporels et incorporels qui se résume à la clientèle.
    La possession concerne donc d’abord des choses corporelles de sorte que c’est avant tout une situation d’appréhension matérielle. C’est la détention des choses.


    La possession ne se résume pas à ce seul aspect matériel, on peut également posséder des droits. Or, les droits sont immatériels mais on peut posséder un droit d’usufruit, aux servitudes. Cette possession se traduira par un comportement de possesseurs et on a ici non pas la possession des choses mais la possession des droits. Cette distinction n’a plus en droit contemporain aucune importance. De toute façon, ce qui est toujours protégé c’est l’apparence d’un droit sur une chose de sorte que c’est à cette apparence qu’il faut s’attacher pour comprendre ce qu’est la possession.

    La possession peut se définir d’une façon plus compréhensive en référence à l’article ? => C’est le fait pour une personne d’accomplir des actes qui, dans leur manifestation extérieure, correspondent à l’exercice volontaire d’un droit qu’elle soit ou non titulaire de ce droit.  Ici, c’est une apparence mais ce n’est pas n’importe quel type d’apparence. L’apparence constitutive de la possession doit être distinguée de la détention. Détention et possession ne produisent pas les mêmes conséquences juridiques.


    A) La possession et l’appréhension


    Tout acte matériel et juridique ne va pas nécessairement traduire la possession. La possession est une notion juridique de faits précise. La possession va s’acquérir, se perdre et se conserver. C’est une fois qu’on en aura précisé les éléments constitutifs qu’on pourra voir la détention.


    1) Les éléments constitutifs de la possession


    La possession est la réunion de deux éléments de nature différente. L’un matériel ou objectif (le corpus) et l’autre intellectuel ou subjectif  (l’animus).


    - Le corpus est le fait d’avoir matériellement un bien en son pouvoir et d’être à même d’accomplir sur ce bien des actes matériels et seulement des actes matériels. Un acte juridique peut être accompli par une personne qui n’est ni propriétaire ni défenseur ni protecteur, c’est l’hypothèse type de la gestion d’affaires. L’acte matériel va révéler la possession de fait.


    - L’animus est l’intention de celui qui possède d’agir comme étant le véritable titulaire du droit. C’est la pauvreté chez le possesseur de se considérer comme le propriétaire de la chose ou le titulaire du droit réel sur la chose revendiquée. Généralement, le corpus établira l’animus.


    2) Acquisition conservation et perte de la possession


    a) L’acquisition


    La volonté de posséder réunie à l’appréhension effective de la chose. C’est à l’instant du corpus et de l’animus que l’on acquiert la qualité de possesseur et que le temps pour prescrire commencera à courir.
    S’agissant du corpus, l’acquéreur d’un immeuble aura le corpus soit par la remise des clefs faites par le vendeur ce qui suppose un immeuble bâti. Pour les autres immeubles, par l’occupation réelle des immeubles. Pour les meubles, c’est la tradition de la chose quant à l’animus, il est présumé dès que le corpus est établi.
    La question qui se pose est celle de savoir si le corpus et l’animus doivent être réunis sur une même tête. Peut-on posséder une chose détenue par un autre ? Le droit positif apporte une réponse nuancée dans la mesure où il distingue selon le corpus et l’animus.


    En effet, il est tout à fait possible de posséder sans avoir la détention matérielle de la chose, en ce sens qu’un tiers va détenir pour le compte du possesseur. En matière mobilière, à la suite d’une vente, le vendeur jusqu’à la livraison va détenir la chose pour le compte de l’acheteur. Le vendeur ne se considère plus comme propriétaire ni même comme possesseur mais comme un simple détenteur jusqu’au moment où l’acheteur prendra possession du bien. Donc on peut très bien posséder sans avoir le corpus et l’animus sur une même tête.
    Mais ce qui est vrai du corpus n’est pas vrai sur l’animus, c’est ainsi que personne ne peut rendre autrui possesseur sans son consentement. Une personne qui détient le corpus ne peut donc rendre un tiers possesseur en exerçant l’animus pour son compte. Exception pour les incapables. Par définition, un mineur ou majeur sous tutelle ne peut manifester de volonté efficace au sens du droit, c’est donc son représentant légal, le tuteur, qui va exercer l’animus en ses lieux et place. L’incapable ne peut donc jamais posséder par lui même, mais toujours par l’intermédiaire de son représentant.


    b) La conservation de la possession


    Il faut distinguer la possession mobilière de la possession immobilière.


    En matière mobilière : la possession ne se conserve qu’avec le corpus donc il faut exercer sur les choses mobilières une appréhension quasi permanente pour conserver la possession. La simple perte du corpus entraine la perte de la possession donc il faut véritablement un attachement matériel aux choses.


    En matière immobilière : la situation est différente car il est tout à fait impossible d’avoir la possession matérielle de deux biens immobiliers de manière simultanée lorsqu’ils sont éloignés géographiquement l’un de l’autre. Donc la possession en matière immobilière se conserve uniquement par l’animus, soit par l’intention permanente de se comporter comme un propriétaire. On dit pour caractériser cette situation qu’en matière immobilière, la possession se conserve solo animo. Solution sage mais aussi qui présente des intérêts réels non négligeables dans la mesure où une personne possesseur et donc présumée propriétaire peut conclure des actes relatifs à des immeubles sans en perdre pour autant la possession du droit. Ce qui permet à des propriétaires de conférer à des tiers des droits sur l’immeuble sans en perdre pour autant la possession, exemple le droit de bail immobilier. Le propriétaire possesseur peut conférer à un locataire un droit de jouissance exclusif abdiquant ainsi du corpus sans perdre la possession de l’immeuble. Le locataire qui aura le corpus aura ainsi la détention matérielle, l’appréhension de l’immeuble, mais il n’aura que cela, de sorte qu’il va détenir en réalité que pour le compte du bailleur, il va posséder pour le compte d’autrui. La Cour de cassation depuis le 19ème siècle considère que les actes matériels de possession accomplis par le locataire le sont pour le compte du bailleur.


    c) La perte de la possession


    La possession est composée de l’animus et du corpus de sorte que la perte de la possession s’entend de ces deux éléments normalement. Mais pour les meubles, il va y avoir une sorte de présomption, celle que la personne du corpus entraine nécessairement la perte de l’animus. Présomption qui repose sur l’observation des faits ; une personne qui se défait volontairement d’un bien meuble n’entend généralement pas en conserver la propriété. Lorsqu’une personne abandonne un objet mobilier, elle n’a pas plus la volonté de rester propriétaire, donc volonté de perdre la possession, donc la perte du corpus présume la volonté de perdre l’animus (présomption simple).
    En matière immobilière, on ne peut pas se débarrasser d’un immeuble comme d’un meuble, on ne peut le jeter à la poubelle donc on ne peut pas perdre la possession d’un immeuble comme un meuble de sorte que cette fois, il faut qu’il y ait l’appréhension par un tiers de la possession de l’immeuble. Lorsqu’une personne propriétaire d’un immeuble le vend, le vendeur va déguerpir au sens du droit. Si l’immeuble est non bâti, en partant il va remettre les clés de la clôture à l’acheteur. Si immeuble bâti, le vendeur va vider les meubles et va remettre à l’acheteur les clés, qui va prendre possession et mettre ses propres meubles. è Prise de possession réelle par le successeur qui traduira la perte de la possession èIl faut donc qu’il y ait une appréhension réelle par un tiers.
    Cette règle se justifie aussi par le fait que la propriété ne se perd pas par non usage donc le simple fait de ne pas user de la propriété immobilière, ne peut entrainer la perte de la possession qui se conserve par l’animo domini.
    La détention précaire : par définition, elle va différer de la possession, on la distingue de la possession car des conséquences à cette qualification.


    B) La détention précaire


    1) La définition de la détention


    Le Code civil n’en donne pas une définition très précise, seulement une illustration à l’article 2266 qui résulte de l’article 2236 lui même qui n’a pas été modifié depuis 1804 (à voir) : « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous les autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire ».
    Idée d’une détention qui n’est pas l’équivalent d’une possession « détiennent précairement la chose du propriétaire ». A cette lecture, le possesseur n’est pas un détenteur mais il faut théoriser davantage cette détention. C’est un auteur au 20ème siècle qui a précisé cette notion, Maurice Picard dans le traité de Rippert, il disait que la détention consiste à posséder une chose avec la permission du propriétaire et pour son compte. Il emploie le mot possession mais avec la suite donc le possesseur n’exerce pas une possession animo domini. Donc on aboutit nécessairement à ce qui va caractériser la détention c’est l’existence du corpus dépourvu d’animus. Le détenteur c’est celui qui détient une chose sans jamais avoir l’intention de s’en comporter ou d’en être le propriétaire. C’est l’exemple du locataire, celui-ci détient la chose du propriétaire et un droit d’usage protégé juridiquement par le bail, qui le protégera contre des actes du propriétaire qui porterait atteinte à sa jouissance mais le locataire reconnaît qu’il n’est pas propriétaire ni possesseur car il paie un loyer. Il reconnaît périodiquement que ce n’est qu’une occupation de détenteur. La qualité de détenteur = qualité incompatible avec celle de propriétaire.
    2266 : les détenteurs, l’usufruitier, le créancier gagiste, le commodataire ; toutes ces personnes possèdent mais pour autrui. Et il faut ajouter une précision, ces personnes détiennent la chose pour le compte du propriétaire certes, parce qu’il ne se revendiquent jamais comme étant propriétaire mais ils possèdent leurs droits réels d’usufruitiers, de gagistes. Il faut se souvenir que la possession ne concerne pas que la possession à titre de propriétaire mais aussi la possession des droits, une personne peut reconnaître n’être que détenteur par rapport à la propriété de cette chose mais elle peut posséder sur cette chose un droit réel qui n’est pas un droit de propriété, cas de l’usufruitier.


    Sous cette important réserve, l’état de précarité qui caractérise la détention, est un état qui est en principe perpétuel, 2257 ancien article 2231 : « quand on a commencé à posséder pour autrui on est toujours présumé posséder au même titre, s’il n’y a pas de preuve contraire ».
    Mais il ne s’agit que d’une présomption simple. La précarité se transmet aussi, un détenteur va transmettre sa détention, c'est à dire sa précarité de sa situation à ses ayants cause universels, parce que ceux-ci sont censés être les continuateurs de leur auteur de sorte que l’on traitre l’ayant cause universel comme un détenteur.
    Situation un peu différente pour l’ayant cause particulier. Aussi l’ayant cause particulier d’un détenteur n’est pas nécessairement un détenteur, il peut être un possesseur. Tout dépend des circonstances : exemple, dans un contrat de bail immobilier, on sait que le locataire est un détenteur. Le locataire peut consentir une sous location c'est à dire conférer un droit de jouissance sur son propre droit de jouissance, il sera dans la situation également d’un détenteur car le locataire n’aura pas accorder d’autres prérogatives que celles qu’il détient de son propre bail, c'est à dire un contrat de bail : location précaire. L’ayant cause particulier croyant acheter un immeuble de son auteur sera dans une situation de possesseur.


    Question de savoir si le détenteur ne peut pas dans certaines circonstances devenir un possesseur. On se pose la question car, si seul le possesseur peut prescrire, pour qu’un détenteur puisse se prévaloir d’une éventuelle prescription acquisitive, il ne peut devenir en principe possesseur mais deux exceptions :


    - L’intervention de titre : une personne détentrice ne peut se changer à elle même la cause de sa détention. Ca veut dire que la simple volonté du détenteur est impuissante à changer la cause de sa détention. Un locataire n’est qu’un détenteur, il ne peut par la seule puissance de sa volonté, venir se changer à lui même la cause de sa détention et devenir de ce seul fait possesseur. Mais des circonstances extérieures vont être de nature à justement opérer une interversion, prévue par l’article 2268 du Code civil, qui est l’ancien article 2238 : « néanmoins, les personnes énoncées dans les articles 2266 et 2267 peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit pour une cause venant d’un tiers, soit par la contradiction qu’elles ont opposée au droit du propriétaire ».

    Deux situations distinctes : interversion du fait d’un tiers ou résultant d’une contradiction au droit du propriétaire.

    1ère situation : l’interversion du fait d’un tiers : situation la plus fréquente, celle d’un détenteur qui reconnaît n’être qu’un détenteur mais qui au cours de sa détention acquiert la propriété de la chose détenue. Avec cette particularité qu’il l’acquière d’une personne qui n’en n’est pas le véritable propriétaire. Mais le détenteur ignore cette circonstance, alors s’il justifie d’un juste titre, il va transformer, nover sa détention en possession et à partir de ce moment, il va pouvoir commencer à prescrire la propriété du bien. Ici, la possession résulte bien du fait d’un tiers car la possession va résulter d’un transfert (certes imaginaire) de droit d’un tiers vers le détenteur.

    2ème situation : la contradiction aux droits du propriétaire : le détenteur ne voit pas la cause de sa détention changée par l’effet d’un tiers ou par l’effet d’un titre qu’il aurait acquis mais le détenteur va s’affirmer comme étant propriétaire de la chose détenue. Cette affirmation ne résulte pas simplement d’une manifestation de volonté, il faut une véritable contradiction au droit du propriétaire et il faut donc que le détenteur cesse de se comporter comme un détenteur. On peut illustrer encore cette proposition par le bail : un locataire n’est qu’un détenteur puis il croit, alors qu’il n’a aucun tire, qu’il devient propriétaire. Cette croyance à elle seule ne modifiera pas sa détention mais si le détenteur en tire les conséquences et s’il cesse de payer son loyer, s’il acquitte la taxe de propriétaire, il va y avoir une véritable contradiction au droit de celui dont il tient sa détention. Cette situation opèrera novation de sa détention de détenteur en situation de possesseur et c’est à partir du moment où le détenteur deviendra possesseur véritablement qu’il pourra alors envisager de prescrire.


    2) Les intérêts de la distinction entre possession et détention


    On distingue car il s’y attache des conséquences juridiques différentes. Les intérêts ne sont pas nombreux mais considérable :


    -    La détention prolongée, même immémoriale, ne conduit jamais à l’acquisition de la propriété immobilière, un détenteur ne prescrit jamais, même s’il a occupé le bien pendant une durée supérieure à celle maximum requise pour l’usucapé, c'est à dire 30 ans. Un locataire qui occupe pendant 70 ans le même bien n’en prescrirait jamais la propriété.


    -    En matière mobilière, article 2276 qui résulte de l’émigration de l’article 2279 dans sa rédaction de 1804, lui même produit de l’ancien droit. L’alinéa 1er de cet article dispose « en fait de meuble, la possession vaut titre ». Cela veut dire qu’en matière mobilière il suffit de posséder une chose pour être réputé légalement propriétaire sans avoir à en rapporter d’autres preuves (titres, factures, contrats de vente etc.). La simple possession va suffire mais l’article 2276 ne va jouer que si la possession est caractérisée donc pour que la règle joue il faut être possesseur et non détenteur. Le dépositaire par exemple ne peut se prévaloir de cet article pour conserver la chose que son propriétaire légitime va réclamer, exemple : le banquier ne peut être possesseur de ce qu’il y a dans le coffre mais il détient les choses.


    Aucun autre intérêt car depuis la loi de 1975, celle-ci est venue accorder aux détenteurs précaires d’un immeuble les actions possessoires réservées en principe aux possesseurs d’un immeuble mais uniquement contre tout autre que celui duquel le détenteur tient ses droits.

    Explication sur cette formule : en matière immobilière, la possession est protégée en tant que telle. Avant 1975, la détention ne l’était pas, à cette date on étend la protection possessoire au détenteur mais on accorde cette protection que contre tout autre que son auteur (celui duquel il détient ses droits).


    Le détenteur d’un immeuble bénéficie aujourd'hui quoi qu’il en soit des actions possessoires.


    C) Les qualités ou les vices de la possession


    Article 2261 : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». 4 conditions è les vices : discontinuité, violence, clandestinité et équivoque


    a) La discontinuité de la possession


    Le possesseur doit accomplir périodiquement des actes que tout propriétaire normalement diligent accomplirait. Lorsque l’on envisage la continuité de la possession, on n’envisage pas une possession absolument permanente, avec un lien entre le possesseur et sa chose presque physique, ne serait-ce que parce qu’en matière immobilière, un tel lien serait impossible dès lors qu’une personne possèderait plusieurs immeubles. Il faut se souvenir que la possession immobilière par ailleurs se conserve par l’intention. La Cour de cassation admet qu’il n’y a pas discontinuité de la possession lorsque les actes accomplis par le possesseur le sont à des intervalles plus ou moins éloignés dès lors qu’en toute circonstances, le possesseur agit comme doit le faire une personne diligente.

    Un propriétaire qui gérerait en quelque sorte en bon père de famille ses biens. C’est par exemple l’hypothèse du possesseur d’une résidence secondaire qui fait entretenir par une société son immeuble, de faire le ménage. Même si une telle activité n’a pas lieu de façon permanente, ce qui compte c’est qu’à ces occasions, le possesseur se manifeste avec l’intention d’être le propriétaire véritable. La discontinuité de la possession va nécessairement conduire à l’abandon, quand il sera caractérisé, il y aura nécessairement discontinuité de la possession. La discontinuité de la possession est un vice que l’on qualifie d’absolu en ce sens qu’il empêche la possession de sortir ses effets à l’égard de tous et non pas à l’égard du ou de plusieurs personnes en particulier. Cette qualité de la possession relève du pouvoir souverain des juges du fonds. A côté de la discontinuité :


    b) La violence de la possession


    C’est le vice qui a comme qualité inverse le caractère paisible. Une possession est viciée par violence = lorsque le possesseur s’est installé dans l’immeuble par voie de fait ou par menaces contre celui qui possédait l’immeuble. L’hypothèse la plus caractéristique, celle du squatteur, un immeuble n’est pas occupé et une personne sans droit brise la serrure, pénètre de force et s’installe dans les lieux, c’est une voie de faite. La menace est plus grave et plus rare que la voie de fait.
    Ici, il ne s’agit pas de vices absolus mais relatifs en ce sens que la possession n’est viciée qu’à l’égard de la victime de la voie de fait ou des menaces. En revanche, elle n’est pas viciée à l’égard des tiers qui ne sont pas victimes des voies de fait ou des menaces.


    En toute hypothèse, la violence cesse avec la cause de cette violence, de sorte que la possession devient paisible lorsque la voie de fait ou menace cessent.


    c) La clandestinité de la possession


    Pour être efficace, la possession doit être publique, donc doit être exercée aux vues et sus de tout le monde. C’est une condition très ancienne que l’on retrouve dans le droit coutumier, résumée de la coutume de Meulin, on y lit la formule « la possession est publique lorsqu’elle a été exercée aux vues et sus de ceux qui ont voulu voir et savoir ». Il suffit que quelqu’un voit la chose pour qu’elle soit publique. Se manifeste donc par des actes apparents (la possession) et elle est souverainement appréciée par les juges du fonds.


    d) L’équivoque de la possession


    C’est un vice qui va toucher l’un des deux éléments de la possession, l’élément intentionnel, l’animus. L’équivoque c’est l’ambigüité dans l’exercice de la possession qui laisse suggérer que la possession pourrait être exercée à un titre autre que celui de propriétaire. Peu importe que le possesseur soit de bonne foi ou non, il y a un doute, une équivoque mais ce doute ne doit pas exister dans la personne du possesseur, ce doute doit exister dans la personne des tiers. Va se rencontrer en matière de propriété collective, en indivision, où il est toujours équivoque en ce sens qu’il ne traduit pas une possession exclusive.
    Si la possession ne réunit pas les 4 qualités, la possession ne pourra pas déboucher vers les droits juridiques qui lui sont attachés, soit l’acquisition de la propriété.

    Blogmarks

  • Le délai de prescription

      La prescription acquisitive en matière immobilière est inséparable de la notion de durée mais la durée nécessaire et elle même variable. Depuis l’empereur Théodose, la prescription acquisitive est de 30 ans minimum. Aujourd'hui, on va retrouver ce délai de 30 dans l’article 2258 du Code civil et 2272 (« le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans ».

     


    La prescription est acquisitive sans qu’il soit besoin d’alléguer la bonne foi ou mauvaise fois si au bout de 30 ans la possession est nettement caractérisée. Une personne possède, elle a le corpus et l’animus, sa possession n’est pas viciée et dure de façon interrompue pendant 30. Au bout de 30 et 1 seconde, il devient propriétaire automatiquement, alors même qu’il aurait été de mauvaise foi c'est à dire qu’il savait pertinemment qu’il n’était pas propriétaire. On avait admis l’idée aussi d’une prescription abrégée, on pouvait prescrire la propriété d’un immeuble par 10 ans ou 20 ans. Avec la réforme de la prescription, le délai a été unifié à 10 ans (2272 al 2). Evidemment, la prescription abrégée va obéir à des conditions particulières.


    §1 - Les conditions communes à toutes les prescriptions


    Elles concernent le point de départ de la prescription, puis la question de la jonction des possessions et enfin la question des incidents susceptibles d’affecter le déroulement de la possession.


    A) Le point de départ de la prescription


    Il est fixé au moment où toutes les conditions de la possession sont réunies. Pour pouvoir prescrire, il faut que celui qui invoque la prescription puisse justifier de l’animus et du corpus. Lorsque la possession est établie, du dies a quo (jour de départ) au dies ad quem (jour d’arrivée).


    -    Le point de départ de la prescription acquisitive court le lendemain à 0h du jour ou la possession est établie. Point de départ invariable quelque soit le moment où la possession est caractérisée.


    -    Le dernier jour : à l’inverse du 1er jour, ce jour est compté, la prescription ne sera acquise que le dernier jour à minuit. Il faut donc une journée complète. Entre ce dies a quo et ad quem, il faut entre 10 ans et 30 ans qui s’écoulent.


    Le problème c’est qu’entre temps, le possesseur peut décéder. Il peut aussi céder son bien. Donc la possession dans les deux cas va se trouver affectée, ce n’est plus la même possession. C’est tout le problème de la jonction, joint-on les possessions successives ou non ? Le principe est admis par le droit positif, 2265 ancien article 2235 : « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ». Quelque soit la cause de la transmission, le principe est celui de la jonction. Mais les modalités concrètes de cette jonction sont différentes selon qu’il s’agisse d’un ayant cause particulier ou universel.
    L’ayant cause universel, c’est celui qui succède à son auteur relative à son patrimoine. Celui par excellence c’est l’héritier. Selon la tradition romaine, l’ayant cause universel est le continuateur de son auteur. Juridiquement, les conséquences, l’ayant cause universel est censé prendre la place de son auteur dans tous ces droits et obligations de sorte que la possession de l’ayant cause universel a nécessairement les mêmes qualités que la possession de son auteur. Si l’auteur est de mauvaise foi, l’ayant cause est de mauvaise foi. On ne s’occupe que de la personne de l’auteur. L’ayant cause particulier ne tient de son auteur qu’un seul droit particulier. On va apprécier les qualités de la possession séparément, cela veut dire que l’on pourra avoir dans la personne de l’auteur des possessions de bonne foi et dans la personne de l’ayant cause des possessions de mauvaise foi ou des possessions de qualité identique.


    - Lorsque la possession de l’auteur et de l’ayant cause est de même nature : pas de difficulté particulières.


    - Lorsque la possession est différente :


    * Lorsque l’auteur est de bonne foi et l’ayant cause de mauvaise foi : on ne tient pas compte de la possession de l’auteur quant à la détermination de la durée pour prescrire = l’ayant cause particulier est soumis à la prescription trentenaire. Mais l’ayant cause particulier peut ajouter à sa possession qui doit normalement durer 30 ans, celle accomplie par son auteur de sorte que la durée maximale pour prescrire est requise dans la personne de l’ayant cause de mauvaise foi, est de 21 ans car si l’auteur de bonne foi avait posséder légalement plus de 10 ans, il aurait prescrit valablement le bien.


    * L’auteur de mauvaise foi et l’ayant cause de bonne foi : pour prescrire, l’ayant cause particulier doit posséder aujourd'hui pendant 10 ans mais sans pouvoir joindre à sa possession celle de son auteur. La possession de l’auteur l’a été en pure perte. Si l’ayant cause au lieu de se prévaloir de la prescription abrégée préfère se prévaloir de la prescription trentenaire de mauvaise foi de son auteur, il faut imaginer l’hypothèse dans laquelle l’auteur a possédé pendant plus de 20 ans, il lui restait au maximum 10 ans de possession pour prescrire, et donc cette durée va nécessairement être moindre que celle requise dans la personne de l’ayant cause qui devra posséder 10 ans à compter de son titre d’acquisition.


    Le point de départ, le point d’arrivée, la jonction. Mais le temps est une notion élastique.


    B) Les incidents affectant la durée de la possession


    La durée pour prescrire est susceptible d’être interrompue ou suspendue.


    a) L’interruption


    Les notions sont communes à la prescription extinctive et acquisitive. L’interruption définie par 2231 efface le délai de la prescription et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. L’interruption de la prescription est ce qui revient à remettre les pendules à 0. Une cause survient et interrompt la prescription, cette interruption rend totalement inefficace la durée qui s’est déjà écoulée, on recommence à 0. L’interruption peut en matière de prescription acquisitive être de deux natures :


    * Naturelle
    La 1ère cause d’interruption naturelle réside dans l’abandon volontaire de la chose, le possesseur d’un bien ne se comporte plus animo domini mais le simple fait de ne pas user d’une chose ne suffit pas pour perdre « la possession » et donc constituer une cause interruptive de possession. L’interruption n’est caractérisée que lorsqu’à la suite d’un désintérêt du possesseur, celui-ci abandonne le bien en n’accomplissant pas les actes qu’impliquerait sa qualité de possesseur. L’interruption qui se réalise alors est instantanée. L’interruption naturelle est ici le fait du possesseur.
    La 2ème cause d’interruption naturelle réside dans le fait d’un tiers, c’est la dépossession. Le possesseur est donc dépossédé peu importe la qualité de celui qui le dépossède, il peut s’agir de l’ancien propriétaire ou d’un tiers. Mais il faut que la possession nouvelle soit bien caractérisée et ici, la dépossession ne suffit pas en ce sens qu’elle ne produit pas d’effet interruptif instantané, la dépossession doit durer au moins un an. Parce que l’ancien possesseur dispose pendant ce délai d’un an de la possibilité d’exercer une action possessoire et si son action possessoire est couronnée de succès, alors il aura été censé posséder sans aucune interruption.


    * Civile
    Elle résulte d’une manifestation du propriétaire ou du possesseur. Ces causes interruptives méritent des précisions supplémentaires à celle des causes d’interruption naturelle.


    - Interruption civile sur initiative du véritable propriétaire
    C’est aujourd'hui 2243 qui est repris partiellement de 2244 de l’ancien Code civil : « l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si demande est définitivement rejetée ». Une citation en justice même en référé interrompt la prescription ainsi que le délai de forclusion. C’est donc une initiative procédurale. En prenant l’initiative de déclencher une citation judiciaire, le propriétaire manifeste la volonté de faire valoir ses droits.

    Mais l’effet ne sera produit que si la situation est irrégulière et utile.  Le nouvel article produit son effet dans 3 situations :

    En 1er lieu, on fait comme si elle n’existait pas si le demandeur se désiste de sa demande. En quelque sorte, il abandonne son procès. Ce désistement traduit l’incertitude du demandeur. L’interruption est également regardée comme non avenue si le demandeur laisse périmer l’instance. Cette situation est un peu différente de la précédente. L’interruption d’instance est une notion de procédure civile qui repose sur l’idée qu’elle est conduite avec le juge et la participation active des plaideurs surtout. Ces diligences manifestent la volonté de chaque plaideur de voir l’instance aboutir à une sentence de sorte que si les parties n’accomplissent rien, on peut penser qu’elles se désintéressent de leur procès donc on considère qu’au bout d’un certain temps c’est périmé. Ce délai de péremption a deux ans, donc si pendant deux ans, aucune des parties n’accomplie de diligence, il suffira à l’autre partie de soulever la péremption d’instance et si celle-ci est acquise, le procès est terminé et la citation est regardée comme non avenue. La péremption peut avoir des conséquences redoutables si la prescription est acquise pendant le cours de la péremption. Ce mécanisme de la péremption doit être toujours articulé avec celui de la prescription.

    3ème cause de caducité : lorsque la demande est rejetée pour quelque cause que ce soit, l’interruption de la prescription est regardée comme non avenue même si le juge déclare dans le dispositif de sa sentence, rendre sa disposition en l’état. Cette pratique qui est tout à fait contraire aux principes fondamentaux car le juge est obligé de juger et il ne juge que de manière définitive donc juge toujours en l’état du dossier qui lui est soumis.


    - L’interruption civile par la reconnaissance du défendeur
    2240 qui est applicable par renvoi de l’article 2259 : « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à sa demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieur à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ». Cet article ne vise que la prescription extinctive, libératoire mais 2259 applicable à la prescription acquisitive de sorte que doit être de la reconnaissance du possesseur. Cette reconnaissance doit être exprimée devant le juge du fonds parce qu’elle est judiciaire mais il ne faut pas se méprendre sur son objet. Le défendeur ne reconnaît en aucun cas le bien fondé de la prétention du demandeur. Le défendeur ne reconnaît pas que le demandeur est propriétaire. La reconnaissance ici porte sur le simple fait que le défendeur admet ne pas posséder utilement pour prescrire. Le défendeur admet qu’il n’a pas de possession animo domini. Mais une telle reconnaissance se renferme dans son objet de sorte que le défendeur reste autorisé à invoquer tout autre moyen de défense à une action en revendication : il peut faire valoir qu’il a des titres qui fondent son droit de propriété.


    La renonciation par ailleurs est relative, elle ne va produire d’effet qu’à l’égard de celui envers duquel elle est exprimée. Concrètement, cela veut dire qu’il faut supposer un 1er procès en revendication.
    L’interruption, sauf lorsqu’elle est non avenue, allonge considérablement la durée de la prescription acquisitive.


    A côté de cette possibilité d’allonger la prescription acquisitive :


    b) La suspension


    Ca n’est pas l’interruption, article 2230 nouveau du Code civil en donne une définition : « la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru ». Comme le disait nos anciens auteurs, la suspension c’est une « dormission », la prescription s’endort. Par l’effet d’une cause de suspension, la prescription ne va plus courir. La suspension est prévue par l’article 2251 (?) du Code civil, elle court contre toute personne a moins qu’elle ne soit une exception établie par la loi. La suspension est en principe légale donc il faut qu’elle soit prévue ce qui s’oppose à la suspension d’origine judiciaire. Les rédacteurs de la réforme n’ont pas compris ce qu’ils écrivaient car ils ont repris dans cette formule celle d’un ancien article du Code 1804 à peu près identique qui avait une signification particulière. Dans l’ancien droit, la suspension était aussi judiciaire et pas que légale. Les juges et parlement d’Ancien Régime s’accordaient le droit en fonction des circonstances de décider que la prescription courrait ou ne courrait pas et maquillaient leur décision sous un adage latin. Un adage signifiant que contre celui qui ne peut agir, la prescription ne court pas « Contra non valentem ». De sorte que la prescription devenait judiciaire et emprunt d’une très grande incertitude. Les rédacteurs ont voulu mettre fin à cet arbitraire et décidaient que la suspension n’existait que dans des exceptions.


    On a redécouvert cet adage, donc loi contre JP. Très curieusement, le législateur ne réagit pas de sorte que pendant tout le 19ème siècle, la Cour de cassation a fait application de cet adage mais a enfermé l’application de cet adage dans des bornes très précises. Par exemple, cet adage ne pouvait être invoqué qu’en cas de FM, que lorsque l’on était tout à la fin de la prescription mais pas au début.
    Quant en 2008 le législateur reprend la disposition selon laquelle la prescription court sauf dans les exceptions de la loi et l’adage non valentem, cela va permettre au juge de suspendre la prescription sur le fondement de cet adage qui est inscrit dans l’article 2234 du Code civil (« la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ») mais sans pour autant que les règles antérieures apportées par la Cour de cassation à l’application de cet adage ne soit applicable aujourd'hui, de sorte que l’on ne sait pas aujourd'hui si la JP antérieure à 2008 trouvera à s’appliquer pour le nouvel article 2234. A côté de ce sujet d’interrogation, il y a des causes légales de suspension :


    * La minorité
    Car le mineur est un incapable juridiquement et selon les matières (capacité pénale à partir d’un certain âge quand même). Les majeurs en tutelle, c’est le tuteur qui représente le majeur protégé. La curatelle n’est qu’un régime d’assistance mais ne le mineur ne se fait pas représenter, de même que pour la sauvegarde de justice qui est une mesure d’accompagnement. On le voit bien, c’est parce que la personne est incapable que la prescription est suspendue.


    * Entre époux pendant le mariage
    La prescription ne court pas, ce qui assure la paix des ménages. Dans le cas contraire, les époux devraient se faire des procès pour l’interrompre. En revanche, après divorce, il n’y a plus de cause de suspension. Sont assimilés aux époux mariés les personnes liées par un pacte civil de solidarité. En revanche, il n’y a pas de suspension entre concubins, le concubinage est un état de non droit.
    En dehors de ces cas là, il n’y a aucune cause de suspension sauf application contra non valentem.
    La prescription, si elle n’est pas suspendue va conduire à l’usucapion.  
    C’est un moyen d’intérêt privé, ne peut être relevé d’office par le juge et on ne peut renoncer à une prescription en cours d’acquisition. S’analyserait simplement comme une interruption civile qui ferait donc le cas échéant courir une nouvelle prescription.


    §2 - Les conditions particulières de la prescription abrégée

     


    Dans le Code napoléon, elle était de 10 ou 20 ans car tout dépendait de la question de savoir si le véritable possesseur habitait dans le ressort de la Cour d’appel dans lequel le bien litigieux était situé. Si le bien était situé dans le ressort de la Cour d’appel dans laquelle le véritable propriétaire élisait domicile, la prescription était de 10 ans, sinon 20 ans. C’est en raison des moyens de communication de l’époque. On ne peut surveiller son bien que si l’on est proche de son bien.


    En 2008, pas ce souci donc 10 ans. Mais pour que la prescription abrégée joue, il faut que deux conditions soient remplies. Il faut que le possesseur puisse justifier d’un juste titre c'est à dire qu’il puisse produire un acte translatif de propriété à l’exclusion des actes déclaratifs, qui doit avoir toutes les apparences d’un acte régulier et qui doit être définitif. Ce qui exclue tout titre putatif, c'est à dire un titre qui n’existerait que dans l’imagination du possesseur. Et il faut que le possesseur soit de bonne foi étant précisé que dès lors que le possesseur peut justifier d’un juste titre sa bonne foi est présumée. Si ces deux conditions sont réunies, l’usucapion joue au bout de 10 ans seulement, le possesseur est donc présumé irréfragablement propriétaire.


    Enfin, que la prescription soit trentenaire ou décennale elle produit toujours le même effet, le possesseur est réputé propriétaire dès l’origine ce qui valide tous les actes qu’il a pu accomplir sur ce bien.

    Blogmarks




    Suivre le flux RSS des articles de cette rubrique