• COURS DE DROIT RURAL

       Définition du droit rural : le droit rural est constitué de l'ensemble des règles applicables aux exploitations agricoles, aux biens et valeurs qui les composent et aux hommes qui y vivent situés dans leur environnement professionnel, administratif, économique et géographique.

    Le droit rural est le droit de l'agriculture, des terres agricoles, des facteurs de production (hommes, capital, eau) et celui de la commercialisation des produits agricoles. C'est le droit d'un espace rural et d'un type d'activité : les activités agricoles.Voici le plan du cours

     

    • Titre 1 – L’exploitation agricole
    • Partie 1 – La définition de l'activité agricole
    • Chapitre 1 – La définition rurale des activités agricoles par l'article L. 311-1 du code rural
    • Section 1 – Les activités agricoles par nature
    • Section 2 – Les activités agricoles par relation
    • §1 – Les activités dans le prolongement de l'acte de production
    • §2 – Les activités ayant pour support l'exploitation
    • Chapitre 2 – La portée de la définition de l'article L. 311-1
    • Section 1 – La portée en droit privé
    • Section 2 – La portée en droit interne
    • §1 – En droit social
    • §2 – En droit fiscal
    • Section 3 – La portée en droit communautaire

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    • Partie 2 – La famille et l'exploitation
    • Chapitre 1 – La situation du conjoint
    • Section 1 – Le choix d'un statut juridique et social
    • §1 – Les différentes possibilités
    • A- Le statut de coexploitant
    • B- Le statut de collaborateur de l'exploitation
    • C- Le statut de salarié
    • §2 – L’obligation de choisir
    • §3 – Les prérogatives du conjoint
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    • Chapitre 2 – La situation du concubin et du partenaire lié par un PACS à l'exploitant
    • Chapitre 3 – La situation des parents et alliés
    • Section 1 – Les statuts
    • §1 – L’aide familial
    • §2 – L’associé d'exploitation
    • Section 2 – Le salaire différé
    • §1 – Les bénéficiaires du salaire différé
    • §2 – Les conditions
    • §3 – Le montant du salaire différé
    • §4 – Le règlement de la créance
    • Chapitre 4 – Les attributions préférentielles
    • Section 1 – Les règles communes aux différentes attributions préférentielles
    • §1 – Les règles relatives aux biens
    • §2 – Les règles relatives à l'attributaire
    • §3 – Les règles relatives à la demande d'attribution
    • §4 – Les effets de l'attribution
    • Section 2 – Les règles propres aux différentes variétés d'attributions préférentielles
    • §1 – Les attributions en faire-valoir direct
    • §2 – Les attributions en faire-valoir indirect
    • Partie 3 – Les structures de l’exploitation
    • Chapitre 1 – Le fonds agricole
    • Section 1 – La création du fonds agricole par l'exploitant
    • §1 - La nécessité d'une déclaration de l'exploitant
    • §2 - La composition du fonds agricole
    • Section 2 – Les opérations susceptibles de porter sur le fonds agricole
    • §1 – Le nantissement
    • §2 – La vente
    • §3 – L’apport en société
    • 4 – La donation
    • §5 - La location-gérance
    • Chapitre 2 – Les sociétés
    • Section 1 – Les structures foncières
    • §1 – Le groupement foncier agricole = GFA
    • A – La constitution du GFA
    • B – Le fonctionnement du GFA
    • §2 – Le groupement foncier rural = le GFR
    • Section 2 – Les sociétés d'exploitation agricole
    • §1 – Le groupement agricole d'exploitation en commun = GAEC
    • A – La constitution du GAEC
    • B – Le fonctionnement du GAEC
    • §2 – La transformation du GAEC en EARL
    • A – Les dispositions spéciales
    •  B – Le fonctionnement de l’EARL
    • §3 – La société civile d'exploitation agricole (SCEA)
    • Partie 4 – Le contrôle des structures d’exploitation agricole
    • Chapitre 1 – Le cadre du contrôle
    • Section 1 – Les normes du contrôle
    • Section 2 – Les organes
    • Chapitre 2 – Le champ d'application du contrôle
    • Section 1 – Les opérations soumises à autorisation préalable
    • §1 – Les installations, agrandissements et réunions d'exploitation
    • A - Les conditions relatives aux personnes
    • B – Les conditions relatives aux biens
    • §2 – Les créations et extensions d'ateliers hors-sol
    • Partie 5 – La location de la terre agricole
    • Chapitre 1 – Les baux soumis au statut du fermage et du metayage
    • Section 1 – Le champ d'application du statut
    • §1 – La réunion des critères légaux
    • §2 – Les baux soumis au statut par présomption légale
    • §3 – Les baux soumis au statut par détermination de la loi
    • Section 2 - La conclusion du bail rural
    • §1 - la capacité et le pouvoir
    • §2 – Les conditions de forme et de preuve
    • Section 3 – Les effets du bail
    • §1 – Les obligations du bailleur
    • §2 – Les obligations du preneur
    • Section 4 – La transmission du bail
    • §1 – Les transmissions entre vifs
    •  A – Les sous-locations, échanges, mise à disposition et assolement en commun
    • B – La cession du bail
    • §2 – Les transmissions à cause de mort
    • Section 5 – L’extinction du bail
    • §1 – Les causes d'extinction
    • A – La résiliation
    • B – La reprise du bien loué
    • C – La préemption des biens loués par le preneur
    • §2 – Les conséquences de l'extinction : le compte de sortie
    •   A – L’indemnisation du preneur sortant
    • B – L’indemnisation du propriétaire
    • Chapitre 2 – Les baux dérogatoires au statut
    • Section 1 - les dérogations par adaptation du statut
    • §1 – Les baux des petites parcelles
    • §2 – Les baux de transition
    • §3 – Les baux de longue durée
    • A – Les baux à long terme
    •  B – Le bail cessible hors du cadre familial
    • Section 2 – Les dérogations par exclusion du statut
    • Partie 2 – Les divers modes d'aménagement foncier rural
    • Chapitre 1 – L’aménagement foncier agricole et forestier
    • Section 1 – Les règles de fond de l'aménagement agricole et forestier
    • Section 2 – La procédure d'aménagement foncier
    • Section 3 – Les effets de l'aménagement sur les droits privés
    • §1 – Restrictions des droits des propriétaires
    • §2 – Transfert des droits des propriétaires
    • Section 4 – Les travaux connexes
    • Chapitre 2 - Les échanges et cession amiable d'immeubles ruraux
    • Section 1 - Les conditions de recours à cette procédure
    • §1 - Les conditions relatives aux immeubles échangés
    • Section 2 - La procédure de contrainte
    • Chapitre 3 - La mise en valeur des terres incultes
    • Section 1 - Mise en valeur provoquée par un candidat exploitant
    • Section 2 - La mise en valeur provoquée par l'administration
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    Spécificité du droit rural : c'est un droit qui est total = il organise toute la vie de l'exploitation agricole avec des objectifs généraux posés par le législateur dans les lois d'orientation agricole. Pour atteindre les objectifs, le droit rural incorpore des dispositions qui viennent d'autres disciplines.

     

    Autre spécificité : c'est un droit transversal = il y a des règles qui relèvent d'autres disciplines (succession), et des règles propres à la matière rurale (contrôle des structures des exploitations agricoles, démembrement…).

     

    C'est aussi un droit qui est finalisé = il répond à des objectifs précis définis par le législateur français en droit interne et par les institutions européennes dans le cadre de la PAC. Le droit rural a eu l'ambition de modifier les structures d'exploitation traditionnelle en vue d'accroître le rendement, la productivité, le revenu des agriculteurs, stabiliser les marchés agricoles. L'article 33 du traité de Rome définit les objectifs de la PAC.

    Il prévoit aussi la garantie de la sécurité des approvisionnements, l'assurance des prix raisonnables dans les livraisons au consommateur.

     

    1ère LOA de 1960 prévoit un modèle d'exploitation type = une exploitation de taille moyenne, de type familial qui doit être dirigée par un jeune agriculteur formé et compétent.

    Aujourd'hui on ajoute une autre exigence : être respectueux de l'environnement et du bien-être animal.

     

    Les objectifs se traduisent par des mesures incitatives et impératives :

    -          impératives = cadre juridique contraignant, notamment constitué par les règles du contrôle des structures des exploitations (autorisation administrative pour pouvoir exploiter), contrôle de la production agricole (quotas, droits à produire), on contrôle l'activité de chaque agriculteur (ne pas dépasser les quotas).

    -          incitatives = incitations financières : ne bénéficient de ces aides que ceux qui correspondent au modèle type.

     

    C'est en droit de protection, créé à l'initiative de la profession agricole pour les protéger : statut du fermage (stabilité du locataire). Il y a un interventionnisme de l'État qui est très important, sans égal dans les autres secteurs économiques. Deux raisons :

    -          l'agriculture est économiquement fragile. Ses résultats dépendent d'aléas naturels. La production est très périssable ce qui rend l'offre irrégulière or il y a une demande des consommateurs qui est stable.

    -          importance stratégique pour assurer l'autosuffisance alimentaire.

    C'est un endroit qui est concret avec des notions économiques ou qui expriment des faits. Ces faits ne sont pas forcément juridiquement consacrés.

     

    C'est un droit qui est mixte, il fait appel à des notions de droit public et de droit privé.

     

    Tous ces caractères s'expliquent par la naissance du droit rural en lui-même. Il est né d'un double divorce : il s'est d'abord détaché du droit civil. Il était confondu avec lui jusque dans les années 60. Mais la société a changé, et donc l'agriculture aussi dans le besoin d'un droit rural. Avant on avait une agriculture de subsistance, et non marchande.

    L'agriculture devient de plus en plus intensive. L'activité agricole se rapproche donc de plus en plus d'activités commerciales, industrielles d’où le Code civil est devenu inadapté.

    La jurisprudence a qualifié ces nouveaux agriculteurs de commerçants de fait, et les règles commerciales se trouvent donc plus adaptées.

    Mais les agriculteurs n'ont pas voulu de ces règles commerciales : création d'un droit spécifique, le droit rural.

     

    On peut dater sa naissance : 1ère LOA du 5 août 1960, suivie d'une 2ème  du 8 août 1962, une 3ème LOA du 4 juillet 1980 (souci de se regrouper pour certains sous forme sociétaire), une 4ème LOA du 9 juillet 1999 (souci du développement durable, production satisfaisant les conditions de sécurité sanitaire et aux exigences des consommateurs, développement des productions à vocation énergétique), enfin une 5ème du 5 janvier 2006 (évolution considérable du droit rural : promouvoir une démarche d'entreprise, création du fonds agricole bâti sur l'exemple du fonds de commerce, création du bail et cessible hors cadre familial, allégement des règles du contrôle des structures, volonté de libéralisation de l'agriculture et rapprochement du droit commercial).

     

    La loi du 30 décembre 1988 relatif à l'adaptation de votations agricoles à son environnement économique et social donne une définition des activités agricoles.

    La loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux réforme les opérations de remembrement.

     

    Le droit rural est en permanence tiraillé entre deux aspirations contradictoires : discours politique qui veut adapter l'exploitation à une économie d'entreprise tout en demandant aux agriculteurs de rester des paysans = de rester en dehors des contraintes économiques. Cela conduit  à une agriculture à deux vitesses : une agriculture productive avec des méthodes modernes, une agriculture non intensive aidée et subventionnée qui vise principalement la préservation des espaces naturels.

     

     

    Sources AGRES

    En 2003, le secteur agricole employait 875 000 personnes ; 600 000 exploitations agricoles. 72 % de la main-d'oeuvre est constituée par l'exploitant lui-même et sa famille.

    Ils représentent 5 % de la population active française. Les trois quarts n'ont pas de successeur. Cela a une incidence sur la taille des exploitations qui augmente. La surface moyenne d'une exploitation en 1970 était de 9 ha, 28 ha en 1988,42 ha en 1997,70 ha en 2003.

    On a recours à la location de terres agricoles : en 1993, les deux tiers étaient loués.

     

     

    Titre 1 : l'exploitation agricole.

    Titre 2 : l'aménagement foncier agricole.

     

     

    Titre 1 – L’exploitation agricole

     

    Le terme d'exploitation a été remplacé par celui d'entreprise ces dernières années. La notion d'exploitation est historiquement dominée par celle de propriété de la terre.

    On a une notion patrimoniale de la valorisation d'un bien pour le terme de l'exploitation mais pas pour la notion d'entreprise qui représente une unité de production autonome. La valeur propre de l'entreprise est détachée de la valeur du sol et peut donc être cédée indépendamment de la valeur du sol.

     

    Partie 1 – La définition de l'activité agricole

     

    Dès lors qu'on a un droit spécial, se pose le problème de délimitation de son champ d'application : question de la définition des activités agricoles. Quels sont les critères ?

    Pendant longtemps, jusqu'en 1988, aucune définition légale de l'activité agricole n'existait. On considérait que l'activité agricole supposait une mise en valeur de la terre en vue d'une production végétale ou animale.

    Avec la modernisation de l'agriculture, la délimitation de ce qui est agricole et ce qui ne l'est pas semble moins évidente. Cela conduit la jurisprudence à considérer que beaucoup de producteurs hors-sol n'avaient plus la qualité d'agriculteurs mais de commerçants. Dès lors qu'ils ne produisaient pas la nourriture pour leurs animaux, ils étaient considérés comme des commerçants de fait.

    Le problème de qualification s'est accru avec le souci de diversification des agriculteurs : vente directe des produits, tourisme à la ferme (activité commerciale par nature).

    La loi du 30 décembre 1988 donne une définition des activités agricoles et réaffirme que les activités agricoles ainsi définies ont un caractère civil.

     

    Chapitre 1 – La définition rurale des activités agricoles par l'article L. 311-1 du code rural

     

    « Ce sont réputés agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique animale ou végétal (…) ».

    La loi du 18 novembre 1997 rajoute un alinéa et élargit encore le champ des activités agricoles avec les activités de cultures marines.

    La loi du 23 février 2005 a encore élargi avec un troisième alinéa pour englober toutes les activités équestres.

     

    La définition de ce fait plus désormais par référence à l'exploitation du sol, c'est une rupture. Le critère retenu est celui de la participation à un cycle biologique animale ou végétal. Cela a permis de réintégrer les productions hors sol.

    C'est une définition légale qui élargit la sphère des activités considérées comme agricoles par relations.

    Ces deux ajouts effectués après 1988 n'ont pas eu que des effets positifs et suscitent de nouveaux problèmes de définition, concernant particulièrement les activités équestres.

     

    Section 1 – Les activités agricoles par nature

     

    Concerne la première partie de la définition de l'article L. 311-1 « sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ».

     

    Le critère central est celui du cycle biologique = développement de la vie, depuis son début (germination/conception) jusqu'au terme de ce cycle (maturité/mort).

    Le critère de participation à un cycle biologique était déjà le critère retenu en matière fiscale.

    On inclut dans l'activité agricole les formes les plus modernes de culture ou d'agriculture. On a supprimé la référence à un cycle biologique naturel : on inclut donc les OGM, l'insémination artificielle.

     

    Toute intervention n'est cependant pas agricole. Il y a trois conditions pour classer une activité agricole :

    -          le cycle biologique doit être animal ou végétal

    -          l'intervention réalisée doit correspondre à une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement du cycle. Une seule étape suffit dès lors qu'elle est obligée. On peut cependant avoir un doute notamment pour les pépiniéristes ou encore les arboriculteurs qui acquièrent seulement des plans : aucune étape du cycle. Mais si ils se chargent de faire des boutures, il y a une participation au cycle.

    -          l'agriculteur doit avoir la maîtrise et l'exploitation du cycle. Pour la maîtrise = les pouvoirs matériels et de décision concernant le sort de la plante ou de l'animal. Pour l'exploitation = exercer une véritable activité économique, professionnelle, qui implique la recherche d'un profit.

     

    Section 2 – Les activités agricoles par relation

     

    « (…) ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ».

    Sont visés essentiellement les activités de transformation et de commercialisation des produits agricoles ainsi que le tourisme à la ferme.

    Pour le tourisme : cela a été confirmé lors de la loi du 14 avril 2006, reproduction de l'article L. 311-1 dans le code du tourisme.

     

    Elles doivent être exercées par un exploitant agricole = un professionnel qui a une activité agricole par nature à la base.

     

    La question est de savoir si les activités par relation doivent rester secondaires par rapport aux activités agricoles par nature ou bien prépondérantes.

    Les avis divergents, il n'y a aucune référence à une proportion dans les textes. Pour certains on ne peut pas exclure que les tribunaux fassent application de la règle de l'accessoire.

    Il y a donc deux catégories :

    -          dans le prolongement de l'acte de production

    -          ayant pour support l'exploitation

     

    §1 – Les activités dans le prolongement de l'acte de production

     

    Sont donc agricoles les activités de transformation, de conditionnement et de commercialisation dès lors qu'elles sont effectuées par un agriculteur qui se situe en aval du cycle biologique. Peu importe les techniques ou les procédés employés (transformer/vendre sa propre production).

    Chambre sociale, 11 juillet 2002 : une SA qui achètent des oeufs pour les transformer n'a pas une activité agricole, Revue de droit rural 2002, p.538.

     

    Il y a une tolérance néanmoins lorsque des achats extérieurs sont des éléments indispensables pour valoriser la production de l'exploitant.

    Si les modes de commercialisation sont indifférents, si l'exploitant utilise des procédés élaborés, il y a de fortes chances pour qu'il soit déclaré commerçant de fait par les tribunaux.

     

    §2 – Les activités ayant pour support l'exploitation

     

    En 1988, le législateur n'entendait viser que les activités d'accueil et de tourisme à la ferme exercée en complément de l'activité.

    Mais le terme est ambigu et peut englober d'autres activités. Tout dépend de la conception du terme exploitation. Mais là encore c'est un terme ambigu, il y a deux sens en droit rural :

    -          support foncier = lieu géographique, dans ce cas cela concerne que les activités exercées sur le périmètre de son exploitation.

    -          sens d'activité = dans ce cas concerne toutes les activités exercées grâce au matériel, aux produits de l'exploitation, même si elles se situent en dehors du périmètre géographique.

     

    La jurisprudence qui était essentiellement sociale semblait s'orienter vers la deuxième conception, aussi privilégié par la doctrine. L'un des apports majeurs de l'article L. 311-1 est de rompre avec le caractère foncier.

    Jusqu'à la loi du 17 janvier 2002 qui a modifié l'article L. 622-1 du code rural : le critère foncier est remis à l'honneur.

     

    Chapitre 2 – La portée de la définition de l'article L. 311-1

     

    Section 1 – La portée en droit privé

     

    Premier apport majeur de l'article : la réaffirmation de la nature civile de l'activité agricole. Élargissement de la notion d'activité agricole. Il écarte donc le droit commercial.

     

    Deuxième apport : la définition de l'article L. 311-1 est devenue le critère central de la définition de l'agriculteur. Il n'y a pas de définition légale de l'agriculteur. Ceci étant, la loi du 30 décembre 1988 a en même temps crée un registre de l'agriculture lequel devrait être tenu par les chambres d'agriculture et auquel devrait être immatriculé toute personne physique ou morale exerçant à titre habituel des activités réputées agricoles au sens de L. 311-1. Le registre n'a jamais été mis en place. Il reste purement théorique.

    Définition de la jurisprudence : est agriculteur celui qui exerce une activité agricole au sens de L. 311-1. Cette activité doit en outre être exercée à titre de profession habituelle (activités organisées) et professionnelle (profit).

    Concernant le titre personnel de l'activité = pour son propre compte.

     

    Section 2 – La portée en droit interne

     

    L'article L. 311-1 n'a qu'une valeur relative. Le législateur a laissé subsister les autres définitions de l'activité agricole en droit fiscal et en droit social.

     

    §1 – En droit social

     

    L'enjeu réside dans la filiation aux régimes sociaux spécifiques du secteur agricole.

    La définition sociale est autonome et expressément affirmée par l'article L. 311-1. L'ordonnance du 8 septembre 2005 a ajouté un alinéa à cet article pour affirmer cette autonomie.

    Domaine beaucoup plus large : le noyau commun + activités diverses qui ont une simple relation avec l'agriculture.

    Exemple : pour le secteur des non-salariés agricoles, il s'étend à de nombreuses entreprises qui exercent leur activité au service de l'agriculture, comme les entreprises de travaux agricoles.

    Exemple : pour le secteur des salariés agricoles, il s'étend à des emplois dont le rapport est parfois lointain avec l'activité agricole comme les garde-chasse, les enseignants de formation agricole…

     

    §2 – En droit fiscal

     

    L'enjeu réside pour le bénéfice de la fiscalité propre aux agriculteurs qui est plus favorable car il y a de nombreuses exonérations.

    Activité agricole par nature : il faut une participation à un cycle biologique végétal ou animal. Elle relève du régime des bénéfices agricoles, exonération de la taxe professionnelle, de la taxe foncière sur les propriétés bâties affectées à l'usage agricole, de la taxe foncière non bâtie.

    Activité agricole par relation : on peut basculer dans le champ du droit commercial (bénéfices industriels et commerciaux). Si l'exploitant utilise des méthodes commerciales, les activités sont imposables dans le cadre des BIC.

     

    Revue de droit rural juin/juillet 2007, fiscalité du tourisme rural.

     

    Section 3 – La portée en droit communautaire

     

    Il s'agit de déterminer quelles sont les destinataires de la PAC. La définition de l'activité agricole et de l'agriculteur est abandonnée à chaque État membre.

    En France, cela résulte donc que de l'article L. 311-1. Coïncidence qui n'est pas toujours parfaite : certains textes fournissent leurs propres critères pour déterminer leur propre champ d'application.

    Dans certains cas il y a des textes qui aboutissent à exclure des professionnels qui sont pourtant agriculteurs au sens du droit interne.

    Cela conduit aussi parfois à considérer comme agriculteur des personnes qui, au sens du droit français, ne le sont pas.

    Mr ADAM, « Un nouvel effet de la PAC », Revue de droit rural 1996 p.465.

     

    Partie 2 – La famille et l'exploitation

     

    En 2005, la main-d'oeuvre familiale comptait 680 000 actifs. Parmi eux, les 2/3 sont des exploitants à temps plein. Pour 1/5, ce sont les conjoints de ces exploitants.

    On dénombre environ 83 000 aides familiaux qui travaillent sur l'exploitation. Ce sont principalement les parents retraités des exploitants et les enfants.

     

    La notion de famille est entendue de façon large : on inclut les concubins et les PACS.

     

    Chapitre 1 – La situation du conjoint

     

    Seul le conjoint qui participe à l'activité agricole sur le même terrain intéresse le droit rural. Cette situation génère la possibilité de choisir un statut juridique et social.

     

    Section 1 – Le choix d'un statut juridique et social

     

    §1 – Les différentes possibilités

     

    A- Le statut de coexploitant

     

    Ce statut est fréquent dans les exploitations sociétaires (EARL/GAEC). Les époux ont tous les de la qualité de coexploitant.

    Statut fréquent aussi dans les exploitations individuelles, notamment lorsque l'exploitation a la qualité de biens communs ou de bien indivis, ou lorsqu'ils sont locataires si ils sont copreneurs (tous les deux titulaires du bail).

     

    Cette situation est prévue dans le code rural : article L. 321-1 évoquent des époux qui exploitent ensemble et pour leur compte une même exploitation agricole.

    C'est une question de fait appréciée souverainement par les juges du fond qui s'en tiennent à des indices : propriété des terres et des éléments d'exploitation, affiliation des deux époux auprès de la MSA en tant que chef d'exploitation agricole…

     

    La coexploitation va impliquer une équivalence de rôle, de pouvoir de décision, de responsabilité.

    Conséquences juridiques : l'article L. 321-1 prévoit l'instauration d'un mandat réciproque entre les deux époux. Ce mandat légal fait que chacun est à la fois mandataire et mandant de son conjoint. Les tiers et les époux eux-mêmes n'ont pas à se soucier des règles de pouvoir de leur régime matrimonial.

    En contrepartie de ce mandat, ils assument la responsabilité de leurs actes et ceux accomplis par leur conjoint. L'intégralité des biens du couple se trouve engagée. La limite générale est que le mandat ne couvre que les actes d'administration concernant les besoins de l'exploitation = les actes utiles et qui ne sont pas excessifs.

    Le mandat peut prendre fin de plein droit en cas de séparation de corps et de biens judiciaires ou à l'initiative de l'un ou l'autre des époux, article L. 321-3 du code rural. Il faut faire une déclaration de volonté devant notaire sous peine de nullité. Il y a une publicité par une mention sur l'acte de mariage des époux. La cessation est opposable aux tiers trois mois après la publication.

     

    Conséquences sociales pour la coexploitation : les époux doivent être affiliés en tant que chef d'exploitation auprès de la MSA. C'est le régime des non-salariés des professions agricoles. Il faut une exploitation au moins égale à la moitié de la SMI qui est de 25 ha. L'intérêt d'être affilié est qu'ils bénéficient ensemble des prestations du régime ainsi que des droits à la retraite.

     

    B- Le statut de collaborateur de l'exploitation

     

    C'est un statut qui peut être adopté par le conjoint de celui qui exploite. Il est ni associé ni coexploitant, article L. 321-5 du code rural.

    Le 10 juillet 2007, la chambre commerciale admet qu'un époux qui était collaborateur puisse faire valoir l'existence d'une société de fait entre lui-même et son épouse. Le mari souhaitait réclamer une rémunération ce qu'exclut le statut de collaborateur, mais pas la société de fait. Normalement la collaboration est incompatible avec le statut d'associé.

     

    Statut de la collaboration : il y a une inéquivalence des conditions respectives des époux. Le collaborateur ne fait qu'apporter son aide, il n'a pas de pouvoir de direction. Mais son activité est véritablement professionnelle = travail effectif et régulier mais non rémunéré.

     

    La distinction co exploitation/collaboration est parfois difficile à déterminer : c'est une question de fait.

    Conséquence de la collaboration : instauration d'un mandat légal unilatéral, le conjoint exploitant est le mandant et le collaborateur est le mandataire, il agit au nom de son conjoint. Cela lui permet d'avoir une certaine autonomie professionnelle (acte d'administration nécessaire à l'exploitation).

    Cela assure la sécurité des tiers, les actes passés sont validés par le biais de ce mandat.

    Il y a les mêmes causes de cessation du mandat que dans la co exploitation.

     

    Loi du 9 juillet 1999 : on reconnaît un droit à un salaire différé. Il y a deux conditions cumulatives à l'article L. 321-21-1 :

    -          il faut avoir participé directement et effectivement à l'exploitation pendant au moins 10 ans. La durée peut être discontinue.

    -          il faut n'avoir reçu aucune rémunération pour son travail, ni qu'il ait été associé aux bénéfices ou aux pertes de l'exploitation, ce qui semble réserver le salaire différé pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens.

     

    Lorsque les deux conditions sont réunies, le conjoint collaborateur peut prétendre dans la succession de son conjoint exploitant à une créance de salaire différé pour obtenir la rémunération de son activité passée.

    Ce droit a en fait peu d'intérêt : seul le conjoint survivant peut y prétendre ; ce salaire est doublement plafonné : quel que soit le nombre d'années travaillées, la créance correspond au mieux à trois années de SMIC annuel en vigueur au jour du décès. De plus cette créance ne peut pas excéder 25 % de l'actif successoral. Enfin cette créance s'impute sur les droits successoraux, elle vient en déduction de ceux-ci.

    Exemple : M. Hicks décède le 1er juin 2007. Il avait une épouse qui avait le statut de collaboratrice pendant 30 ans. Cette dernière opte pour un quart en pleine propriété. Les biens s'élèvent à 130 000 € et le passif a 10 000 €. Donc l'actif net est de 120 000 €. Mme X. peut donc revendiquer 30 000 €, ce qui correspond au quart en pleine propriété. Au titre de son salaire, la créance est plafonnée à 43 843 €. Elle ne pourra exiger que 30 000 € car il y a un plafond de 25 % de l'actif successoral.

    Décret du 25 octobre 2006 : pour pouvoir adopter le statut de collaborateur, il faut notifier ce choix à la MSA par LRAR. Ce qui change c'est que cette adoption du statut se fait par déclaration unilatérale du conjoint collaborateur sans que l'accord du conjoint exploitant soit nécessaire.

    Cela oblige l'exploitant à acquitter des prestations sociales pour son conjoint collaborateur. Le collaborateur en est personnellement bénéficiaire.

     

    C- Le statut de salarié

     

    Il peut être salarié de la société, ou alors de son conjoint. Il faut un travail effectif moyennant rémunération au moins égale au SMIC. On présume le lien de subordination.

    Il bénéficie du code du travail et du régime des salariés agricoles.

     

    §2 – L’obligation de choisir

     

    Nouveau : jusqu'au 1er janvier 2006, le conjoint de l'exploitant restait souvent en dehors de tout statut. Il n'y avait aucune obligation d'opter pour un statut. C'était une situation de fait, cela relevait de l'entraide familiale.

    Cela donnait au conjoint la qualité de mandataire tout de même ainsi que des prérogatives en matière de bail rural. Au plan social, cela pouvait paraître dommageable : prestations en tant qu'ayant droit de son époux et non personnellement. La disparition du lien conjugal peut être dramatique.

     

    Pour remédier à la situation la loi du 5 janvier 2006 a modifié l'article L. 321-5 du code rural pour obliger les conjoints qui participent à l'exploitation à adopter un des trois statuts. Cela concerne tous les conjoints exerçant sur l'exploitation ou au sein de l'entreprise une activité professionnelle régulière.

    La loi n'a cependant pas prévu de sanctions pour ceux qui n'adoptent pas de statut. Mais la sanction pourrait venir du droit du travail.

    Chambre criminelle, le 22 octobre 2002 : deux époux qui exploitaient ensemble un restaurant. Le mari était là en permanence, l'épouse ne faisait qu'apporter son aide et n'avait adopté aucun statut. Le mari a été poursuivi pour travail illégal et condamné.

     

    §3 – Les prérogatives du conjoint

     

    Indépendamment du statut, le législateur reconnaît au conjoint qui participe à l'activité un certain nombre de droits. Il y a le souci d'assurer la pérennité de l'exploitation familiale.

     

    Le conjoint du preneur d'un bail rural, à condition qu'il participe à l’exploitation : il est bénéficiaire potentiel de la préemption des terres louées par son époux, article L. 412-5.

    Il peut bénéficier d'une cession ou d'une association au bail de son époux. Le bail est transmissible entre vifs, également à cause de mort.

    Lorsque deux époux exploitent ensemble et qu'ils sont copreneurs, en cas de départ de l’un, celui qui reste peut continuer à bénéficier du droit au renouvellement de ce bail, article          L. 411-46.

    Le conjoint qui participe dispose d'un droit de regard sur le bail dont l'autre est titulaire. Cela se manifeste par la nécessité d'avoir son accord pour tout acte susceptible de remettre en cause ce bail, article L. 411-68.

    Le conjoint du bailleur n'est pas oublié : il peut être bénéficiaire de la reprise des terres pour exploiter.

    On reconnaît le travail des deux époux : ils peuvent se représenter mutuellement au sens des organes professionnels.

    Le fait d'avoir travaillé dans l'exploitation, peut permettre une validation des acquis pendant cinq ans minimum, ce qui est reconnu comme une compétence professionnelle relative au contrôle des structures.

     

    Chapitre 2 – La situation du concubin et du partenaire lié par un PACS à l'exploitant

     

    Ils étaient ignorés par le code rural jusqu'à la loi du 5 janvier 2006. Depuis, le statut de collaborateur à l'exploitation est ouvert aux concubins et aux pacsés (les deux autres statuts étaient déjà ouverts).

     

    L'adoption d'un statut reste facultative pour les concubins et les PACS. Le concubin qui opte pour le statut de collaborateur aura la même protection sociale que le conjoint ainsi qu'une possible créance de salaire différé. Il est probable qu'il ait plus de chance de bénéficier de ce salaire car il n'a pas de régime matrimonial, il n'est pas héritier donc il n'y a pas d'imputation sur les droits successoraux.

    Il est moins certain qu'il puisse se prévaloir des présomptions de mandat.

     

    Toutes les prérogatives en matière de baux ruraux ont été étendues au bénéfice du partenaire pacsés (pas aux concubins).

    Le droit de regard sur le sort du bail n'a cependant pas été étendu.

     

    Chapitre 3 – La situation des parents et alliés

     

    Section 1 – Les statuts

     

    §1 – L’aide familial

     

    C'est un statut qui est résiduel, il s'applique à défaut d'un autre choix aux descendants d'un exploitant âgé de plus de 16 ans, aux ascendants, frères, soeurs et alliés du chef d'exploitation, dès lors qu'ils vivent sur l'exploitation et qu'ils participent à sa mise en valeur comme non-salariés, article L. 722-10.

    Il fore le caractère professionnel de l'aide familiale = un travail effectif est irrégulier. Aucune rémunération n'est due à cette aide familiale.

     

    Concernant une exploitation individuelle, sociétaire : le statut d'aide familial n'est pas possible si c'est une EARL ou une société civile car la qualité d'exploitant est réservée à la personne morale. Mais possible dans un GAEC.

    La loi du 5 janvier 2006 a fait de ce statut un statut temporaire en prévoyant que l'aide familiale à compter du 18 mai 2005 ne peut plus conserver cette qualité plus de cinq ans.

     

    L'aide familiale bénéficie d'une protection sociale des non-salariés agricoles ainsi qu'une retraite forfaitaire.

    Le statut peut être revendiqué notamment pour l'attribution préférentielle dans le cadre de succession et aussi pour réclamer un salaire différé.

     

     

    §2 – L’associé d'exploitation

     

    C'est un statut qui est plus complet mais qui est aussi transitoire. Il n'est ouvert qu'aux descendants, frères, soeurs ou alliés de l'exploitant, âgés de 18 ans au moins, et de 35 ans au plus.

     

    Il participe à l'activité de l'exploitation de manière effective et régulière.

    Le statut a un contenu à géométrie variable : il y a des règles impératives à l'article L. 321-7, complétées par l'adoption d'une convention type départementale qui prévoit des droits. Ils peuvent accroître la rémunération prévue.

    Il faut un accord écrit des deux parties.

     

    Section 2 – Le salaire différé

     

    Les articles L. 321-13 et suivants du code rural prévoient le contrat de travail à salaire différé.

    Il permet aux descendants d'un exploitant ayant travaillé sur l'exploitation sans être rémunéré d'obtenir au décès de ses parents une rémunération de salaire différé qui va s'ajouter à leurs droits successoraux.

    C'est comme s'ils avaient conclu un contrat de travail avec leurs parents qui prévoit d'être payé plus tard. Mais c'est une fiction, il n'y a pas de contrat.

    L'article L. 321-20 exclu l'application de la législation du travail à cette situation. Le salaire différé a été créé en 1939. Il a pour but d'éviter que l'activité déployée ne profite qu'aux frères et soeurs, notamment par l'accroissement de valeur de l'exploitation par le travail effectué.

    Il a un autre objectif : favoriser la reprise de l'exploitation par les descendants qui y ont travaillé. Dans le cadre du règlement successoral, le salaire permet de payer une soulte aux cohéritiers.

     

    §1 – Les bénéficiaires du salaire différé

     

    Les descendants doivent avoir au moins 18 ans. Il n'y a aucune restriction sur le degré de parenté. Un descendant unique peut s'en prévaloir.

    Si le descendant décède avant, sa créance transmise à ses propres descendants sans droits de mutation.

     

    Les conjoints des descendants : ils n'ont pas un droit autonome, il est subordonné à celui du descendant. Le conjoint doit participer également à l'exploitation.

    La jurisprudence admet que le conjoint puisse revendiquer une indemnité sur le fondement de l'enrichissement sans cause si le descendant ne participe pas à l'exploitation.

    En cas de rupture du mariage, le conjoint conserve en principe son droit de créance, sauf si il y a un divorce prononcé à ses torts exclusifs.

     

    §2 – Les conditions

     

    Le débiteur doit avoir la qualité d'exploitant agricole. La reconnaissance d'une créance de salaire suppose un travail fourni au profit d’un ascendant exerçant une activité agricole au sens de l'article L. 311-1.

    La dette qui va naître est personnel et va figurer au passif de la succession, même lorsque l'exploitation était en bilan de communauté.

    Première chambre civile, 30 octobre 2006 : choix de l'une ou l'autre succession des exploitants pour réclamer la créance.

    Il peut y avoir changement de la personne du débiteur : dans tous les cas, le contrat de travail à salaire différé est unique, il n'y a qu'un seul contrat.

     

    Il faut une participation à l'exploitation du descendant, exigé du créancier. Article L. 121-13 : celui qui revendique doit pouvoir démontrer sa participation directe et effective à l'exploitation, ce qui suppose la participation aux travaux agricoles.

    Cette participation n'est pas exclusive, il peut avoir une autre activité mais elle doit être habituelle et non occasionnelle.

    Elle doit être bénévole : pas d’association aux bénéfices ni aux pertes de l'exploitation, ne doit pas avoir reçu de salaire en argent en contrepartie de son aide. Absence de rémunération qui n'est pas absolue : les avantages en nature sont possibles.

    Lorsque le descendant a travaillé en qualité d'associés, il a le droit à une rémunération minimale (850 F par mois), ce qui ne supprime pas son droit à un salaire différé.

     

    La preuve de ses conditions incombe aux descendants, par tous moyens. On peut se pré constituer la preuve en faisant chaque année une déclaration auprès de la mairie de son domicile.

     

    §3 – Le montant du salaire différé

     

    Le salaire est liquidé par référence au SMIC en vigueur au jour du règlement de cette créance si cela se passe du vivant de l'exploitant, soit au jour du décès.

    Il a le droit, pour chaque année, à la valeur des 2/3 de la somme correspondant à 2080 fois le montant horaire du SMIC. Il y a un double plafond :

    -          années de travail comptabilisées à partir de 18 ans du descendant

    -          calcul ne peut prendre en considération plus de 10 années de travail

     

    Exemple : un exploitant décède le 1er février 2006 en laissant un fils ayant participé depuis le 1er janvier 1997 à l'exploitation alors qu'il n'avait que 16 ans. Il a donc travaillé 9 ans mais pour le calcul on ne prend en compte que 7 années.

    Le SMIC de 2006 = 8,03 €, donc 7 x (2080 x 8,03 x 2/3) = 77 944 euros.

     

    §4 – Le règlement de la créance

     

    Elle n'est exigible qu'au décès de l'exploitant, ou au 1er  de ses parents exploitants. Cela ne signifie pas qu'elle ne peut pas être réglée avant. L'exploitant peut décider de la régler de son vivant (donation-partage).

    La créance peut être réglée par une donation entre vifs à condition qu'elle soit faite avec dispense de rapport.

    La créance peut être revendiquée jusqu'au partage définitif de la succession. Celui qui réclame agit en tant que créancier de la succession et non pas en tant qu'héritier : il pourrait renoncer à la succession, tout en revendiquant sa créance de salaire différé. La créance est limitée aux forces de la succession.

     

    Le paiement se fait en argent, par attribution de biens en nature. Un bien ne peut pas servir à éteindre la créance : le bail rural, est considéré comme dépourvu de valeur vénale juridiquement.

    Quel que soit le mode de règlement, le paiement ne donne lieu à la perception d'aucun droit d'enregistrement, aucune imposition sur le revenu.

     

    Chapitre 4 – Les attributions préférentielles

     

    C'est une modalité de partage des indivisions familiales qui consiste à placer les biens qui composent l'exploitation agricole dans le lot de l'un des copartageants, tandis que les autres seront allotis aux moyens d'autres biens, ou grâce au versement d'une soulte.

    Depuis la dernière réforme du 23 juin 2006, ce système n'est plus dérogatoire, l'égalité dans le partage est désormais en valeur et non plus en nature.

    Il assure la continuité familiale de l'exploitation.

     

    On évite le morcellement, la mise en vente de l'exploitation. Pour atteindre cet objectif, le Code civil prévoit différents types d'attributions préférentielles : des articles 831 à 834 du Code civil (pleine propriété du bien agricole, usage des biens avec un bail…).

    « Le nouveau régime… », revue de droit rural, Mai 2007 page 12.

     

    Section 1 – Les règles communes aux différentes attributions préférentielles

     

    §1 – Les règles relatives aux biens

     

    Ils doivent constituer une entreprise agricole ou une partie d'une entreprise agricole. Ces biens doivent former un ensemble qui est cohérent économiquement. Ils devaient constituer une unité économique auparavant. Cela a disparu mais l'exigence sur le fond n'a pas disparu : la notion d'entreprise est toujours présente.

    La jurisprudence est assez souple : elle prenait en compte les biens objets de la demande et l'ensemble des biens déjà possédés par le demandeur.

    Peut porter sur des droits sociaux, des parts sociales ou actions si l'exploitation est sous forme de société. Sont concernés aussi les biens mobiliers nécessaires à la mise en valeur de l'exploitation = attributions préférentielles du « train de culture ». Lorsque l'un des héritiers bénéficie de la continuation du bail, il peut demander l'attribution des biens mobiliers.

     

    Les biens objets de la demande doivent être indivis qu'il s'agisse d'une indivision successorale matrimoniale ou sociétaire.

    La loi de 2006 a étendu l'attribution dans le cadre d'une indivision consécutive à la dissolution d'un PACS.

    La jurisprudence admet l'attribution dans des indivisions d'origine conventionnelle dès lors que les indivisaires sont de la même famille.

     

    §2 – Les règles relatives à l'attributaire

     

    Il doit avoir la qualité de copartageant. Cela vise les héritiers légaux ou testamentaires. Dans le cadre d'un partage matrimonial, l'attribution peut être sollicitée par les deux ex époux. Même chose pour le PACS.

    Le copartageant doit définir dans l’indivision des droits en propriété. On exclut l'usufruit.

    Sauf dans un cas d'attributions préférentielles dites pour donner à bail, l'attributaire doit avoir participé à l'exploitation agricole de manière effective. La loi nouvelle assouplit l’exigence : la participation à l'exploitation agricole peut être exigée de sa personne ou en la personne de son conjoint. Elle a même admis la participation des descendants de l'attributaire.

     

    Il faut être apte à exploiter et à gérer le bien : aptes physiquement aux travaux d'exploitation, intellectuellement, et financièrement dans le cas d'une soulte.

     

    §3 – Les règles relatives à la demande d'attribution

     

    Les règles ne sont pas d'ordre public, elles peuvent être écartées par disposition testamentaire, par des libéralités, par des stipulations d'un contrat de mariage.

    Si aucune disposition ne fait obstacle, elle peut être décidée à l'amiable. Faute d'accord elle peut être demandée en justice devant le TGI du lieu d'ouverture de la succession.

    La demande peut être formée dès la naissance de l'indivision jusqu'à ce que le partage soit achevé.

    Si un seul des copartageant est intéressé, le TGI se prononce en fonction des intérêts en présence.

    Si plusieurs personnes sont intéressées, elles forment chacune une demande portant sur les mêmes biens. Le TGI les départage.

    On demande au juge de tenir compte de l'aptitude du postulant à gérer l'exploitation et à s'y maintenir. Il peut tenir compte de la durée de la participation personnelle des candidats à l'exploitation.

     

    §4 – Les effets de l'attribution

     

    La décision en sa faveur n'autorise pas à prélever le bien. Il doit attendre le partage définitif pour que l'exploitation soit mise dans son lot. Jusqu'à cette date, les fruits et revenus de l'exploitation profitent à l'indivision et doivent donc être partagés.

    Les biens sont évalués comme les autres, à la date la plus proche du partage. Si les biens sont déjà loués à l'attributaire : doit-on évaluer les biens avec l'existence du bail ? Le bail abaisse la valeur du bien. Il y aurait donc une sous-évaluation des biens, alors que le bail va disparaître. La jurisprudence est claire : il convient de ne pas tenir compte de la dépréciation liée au bail. Lorsque les terres attribuées sont louées au conjoint de l'attributaire, voire même aux deux, la jurisprudence considère que le bail doit être pris en compte dans l'évaluation.

     

    Lorsque la valeur de l'exploitation est supérieure aux droits de l'attributaire, il doit dédommager ses copartageants. Cette soulte est en principe payable comptant au moment du partage ce qui suppose que l'attributaire et les capacités financières.

     

    Section 2 – Les règles propres aux différentes variétés d'attributions préférentielles

     

    À l'origine il n'y avait qu'une forme unique : l'attribution en pleine propriété. La loi du 4 juillet 1980 a introduit de nouvelles formes qui vont permettre à un copartageant de continuer l'exploitation sans en être propriétaire, en la louant.

    Le législateur préfère la forme du faire-valoir direct, il y a une hiérarchie.

     

    §1 – Les attributions en faire-valoir direct

     

    A-   L’attribution de droit des petites et moyennes exploitations

     

    Critère de superficie : l'exploitation ne doit pas dépasser au maximum les superficies d'un arrêté de 1975. Il n'y a pas de superficie établie cela dépend du département, de la région, de la culture.

    Ce seuil ne s'apprécie pas uniquement en fonction des biens sollicités, on tient compte des biens dont il est déjà propriétaire et qui, réunis entre eux, formeraient l'unité économique.

    L'attribution de droit est réservée aux héritiers désignés par la loi. S'agissant du conjoint, il peut réclamer l'attribution préférentielle, seulement en cas de décès. C'est l'article 1476 du Code civil.

    Le tribunal n'a pas le pouvoir de refuser si le candidat est unique et qu'il rempli les conditions nécessaires. C'est lui qui désigne et qui départage en présence de plusieurs candidats. Mais il est obligé d'en choisir un. L'attribution de droit concerne la soulte car celui qui la paie peut exiger des délais de paiement.

    L'attributaire peut demander jusqu'à 10 ans pour la moitié de la soulte.

    Le solde de la soulte est taxé d'un taux d'intérêt au taux légal. S'il revend l'exploitation avant le paiement intégral de la soulte, le solde restant devient de suite exigible.

     

    Quand le montant de la soulte reste tenu, il peut être révisé à la hausse ou à la baisse dès lors que la valeur des biens ayant fait l'objet de l'attribution est augmentée de plus d'un quart ou baissée de plus d'un quart depuis le partage. C'est l'article 828 du Code civil.

     

             B – L’attribution facultative d’une grande exploitation

     

    Elle peut être sollicitée par un conjoint survivant ou divorcé, par le partenaire pacsé, à l'occasion d'un partage successoral, par les successeurs légaux ou testamentaires.

    Mais pour cela, ils doivent au moins participer à l'exploitation ou avoir déjà participé.

    On peut réclamer juste une partie de l'exploitation : le démembrement de l'exploitation est alors obligatoire.

    Seul inconvénient : le versement de la soulte doit être effectué au comptant en totalité au jour du partage si aucun accord est trouvé entre les différents héritiers.

    Le juge ne peut pas accorder des délais de paiement.

     

    §2 – Les attributions en faire-valoir indirect

     

    On répartit de manière différente en différenciant la propriété des immeubles et le droit d'exploiter. Cette dissociation s'établit par l'élaboration d'un bail à long terme accordé à l'exploitant héritier.

     

             A - L’attribution pour la constitution d’un GFA

     

    Dans la pratique, elle est systématiquement doublée de la conclusion d'un bail. On peut cependant voir qu'elle réalise une attribution en faire-valoir direct, c'est alors un GFA exploitant mais c'est assez rare.

    Elle peut être réclamée par le conjoint survivant ou par tous les héritiers légaux ou testamentaires dès lors que ces personnes ont des droits en propriété dans le partage.

    La demande peut porter sur tous les biens de la succession capables de se rattacher à un GFA.

    Il est possible de recevoir tous les biens et droits immobiliers à destination agricole. L'attribution peut-être de droit ou facultative selon l'objet exact de la demande.

    Si le candidat exige en plus la conclusion d'un bail à long terme, elle sera de droit.

    Dans le cas inverse, elle ne sera que facultative.

    Il doit dans un second temps, constituer un GFA et y apporter les biens acquis pouvant s'y rattacher : c'est un processus obligatoire.

    La signature du bail à long terme se fait juste après la formation du GFA : le partage sera alors vu comme parfait.

    Les biens sont après exploités par l'intermédiaire de ses biens et le propriétaire de ses biens est la personne morale du GFA.

     

    Tous les copartageants n’ont pas l'obligation d'y participer et peuvent alors recevoir d'autres biens non agricoles ou une soulte en argent.

    Ils peuvent ne pas consentir à la formation d'un GFA, donc les biens non agricoles doivent leur être en priorité attribués : c'est un équilibre assuré.

    Sinon la soulte est payable l'année suivant le partage et elle peut être acquittée par l'intermédiaire d'une dation en paiement qui s'effectuera grâce à l'acquisition de parts dans le GFA. C'est l'équilibre d'un partage avec des personnes ne se trouvant pas dans le GFA. Du coup, même s'ils n'y participent pas, ils vont devenir associés.

    Ceux qui ne veulent pas de ce système, ont un mois pour manifester leur opposition et exiger un paiement en argent.

    Faute de n'avoir pas agi à temps, leur silence vaut acceptation tacite à la dation.

     

             B – L’attribution pour donner à bail

     

    C'est une attribution capitalistique car on dissocie la propriété et le bail.

    Un copartageant intéressé pour recueillir la propriété de l'exploitation et qui ne veut pas l'exploiter lui-même, peut s'engager à la louer a l’un de ses autres copartageants, voire même à ses descendants.

    Exemple : un partage successoral et l’un des enfants peut payer la soulte aux autres et récupérer la propriété de l'exploitation tout en laissant le bail à un autre membre de sa famille.

    Celui qui demande la propriété n'a pas l'obligation d'y avoir participé auparavant mais les locataires choisis doivent eux avoir participé à l'exploitation.

    Cette condition est subordonnée à la conclusion d'un bail à long terme dans les six mois du partage.

     

             C – L’attribution en jouissance

     

    C'est une fausse attribution préférentielle car elle ne s'oppose pas au partage des immeubles.

    L'attributaire peut la demander après l'attribution d'un bail à long terme à son profit : jouissance de l'exploitation qui ne s'oppose pas au partage de propriété des terres entre ses copartageants. Il demande juste au juge une attribution à long terme en jouissance pour l'exploitation.

    Si le juge lui accorde cela, les copartageants propriétaires doivent obligatoirement lui en laisser la jouissance.

    En cas de problème c'est le juge qui tranche sur la demande soit du conjoint survivant, par tous cohéritiers propriétaires remplissant les conditions d'exploitation.

    L'exploitation doit constituer une unité unique et ne peut être exploitée sous forme sociétaire.

    Cette attribution est en principe de droit pour le demandeur qui remplit les conditions légales mais le tribunal peut exceptionnellement rejeter la demande si en raison de l'inaptitude du ou des demandeurs à gérer l'exploitation, les héritiers et leurs intérêts risquent d'être compromis.

    Quand la demande est accueillie, le partage des biens sera subordonné à la conclusion du bail qui la réalise concrètement. Les immeubles sont répartis entre les indivisaires avec une directive pour le notaire de mettre la propriété des bâtiments d'exploitation ou d'habitation dans le lot de l'exploitant et de mettre des terres dans le lot des autres héritiers.

    Dans l'évaluation des terres, on prend en compte que ces terres sont louées à l'exploitant et donc on tient compte de la décote due à l'existence du bail.

    Les conditions du bail peuvent être fixées par le tribunal si les copartageants n'arrivent pas à trouver un accord amiable entre eux.

     

    Partie 3 – Les structures de l’exploitation

     

    De quelle structure juridique peut-on doter l'exploitation pour qu'elle soit économiquement efficace ?

     

    Selon Capitant, l'exploitation agricole est l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers affectés à une utilisation agricole et constituant une unité de culture autonome mais demeurée juridiquement indépendante. C'est une indépendance juridique des éléments qui composent l'exploitation.

    À la différence des autres entreprises, les éléments ne viennent pas ici se fondre dans une universalité juridique ou de fait pour créer un élément nouveau. Ils restent isolés et c'est dommageable car il n'y a pas de transmission globale de l'exploitation.

    La transmission élément par élément : vente séparée pour chaque bien en respectant le régime juridique propre.

    Chaque élément remet donc en cause la pérennité de l'exploitation qui ne peut être cédée.

    Ces difficultés sont aggravées par le fait que les éléments qui composent l'exploitation appartiennent à des propriétaires différents.

    Le régime matrimonial des époux peut venir interférer dans ce système. Exemple : régime différent selon que le bien fut donné, soit en indivision, ou vendu. Les exploitations posent problème car elles sont souvent en faire-valoir mixte avec l'intervention de tiers.

    Il faut donc essayer d'organiser cette structure et intégrer tous les biens dans une organisation qui met en avant un traitement global.

    Avant 2006, le seul moyen était la création d'une société. Cela reste encore aujourd'hui un traitement majeur mais depuis 2006, on a une autre possibilité avec une structure copiée sur celle du fonds de commerce : c'est le fonds agricole.

     

    Chapitre 1 – Le fonds agricole

     

    On permet à l'exploitation de se transformer en une entreprise cessible ayant une valeur patrimoniale propre. Le fonds agricole permet à l'exploitant de valoriser ses biens incorporels. L'article L. 311-3 du code rural énumèrent les éléments qui composent le fonds agricole et qui sont capables d'entrer dans le nantissement du fonds.

    L'activité exercée est forcément agricole donc le fonds a une nature civile.

    Ces biens représentent une universalité de fait mais elle ne pourra pas regrouper l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation agricole alors même que sa raison d'être.

    En sont exclus les terres et les bâtiments agricoles car le fonds agricole est un meuble incorporel car c'est un fonds et l'universalité de fait donc on ne peut pas intégrer d'immeubles dans un meuble.

    Principale critique : est-il pertinent d'avoir créé une universalité économique pour en exclure les biens immeubles, principal support ?

     

    Le fonds agricole ne peut remplir sa mission d'englober les biens que si le support de l'exploitation est un bail cessible.

     

    Section 1 – La création du fonds agricole par l'exploitant

     

    §1 - La nécessité d'une déclaration de l'exploitant

     

    Ce n'est cependant pas une obligation. Le fonds agricole a donc un caractère facultatif. Un agriculteur peut librement décider de doter son exploitation de cette structure agricole.

    L'option est ouverte à tout exploitant et se limite à révéler l'existence du fonds.

    Il doit, s'il veut y adhérer, remplir une déclaration qu'il va chercher auprès de la chambre d'agriculture dont il dépend. Seul l'exploitant peut la faire.

    Elle ne peut pas être faite par un tiers tel que ses créanciers qui auraient pu se trouver en avantage dans un fonds agricole ou les héritiers.

    Il y a une incertitude : la déclaration est-elle révocable ou irrévocable ? On ne sait pas mais on peut supposer que si l'exploitant a consenti à une sûreté sur son fonds, on peut penser que la déclaration est irrévocable tant que la garantie perdure. Cela résulte aussi du caractère artificiel du fonds agricole.

     

    §2 - La composition du fonds agricole

     

    L'alinéa trois de l'article 311-3 du code rural énonce que sont compris le cheptel mort et le vif, les stocks y compris les récoltes sur pied, l'enseigne, les dénominations, la clientèle, le brevet et autre droit de propriétés industrielles qui y sont attachées. Tout dépend de l'activité car certains éléments ne sont pas forcément trouvables dans certaines exploitations.

    Différence majeure avec le fonds de commerce où la clientèle est nécessaire ici elle n'est qu'éventuelle.

    Le fonds agricole doit être cessible alors les contrats servant à l'exploitation du fonds sont également cessibles.

    Certains droits peuvent être essentiels pour l'exportation telle que le bail cessible hors du cadre familial.

    Certains droits sont extérieurs au fonds agricole tel que les immeubles et le droit à produire. Donc ils ne sont pas cessibles avec le fonds agricole : indépendance des terres.

    Les seuls droits voisins qui pourront intégrer le fonds agricole se sont les nouveaux droits à paiement unique : la loi les déclare cessible (DPU).

    Ils sont récents et issus d'une réforme de la PAC le 29 septembre 2003 et sont applicables depuis le 15 mai 2006.

    Les DPU sont censés remplacer tous les droits précédemment octroyés aux agriculteurs : un seul paiement des anciennes subventions pour simplifier le régime et baisse de l'objet de la PAC.

    Ils sont caractérisés par un découplage avec la production agricole donc on peut percevoir des DPU sans produire mais il n'est pas total car pour certains secteurs se sera indépendant.

    Le montant est calculé de manière assez élaborée. Ils sont calculés exploitation par exploitation en fonction de la moyenne des aides octroyées à celle-ci divisée par le montant des aides totales perçues par toute exploitation. Le montant des aides totales représente la rente versée aux exploitants qualifiés et elle n'est pas illimitée dans le temps.

    Il est nécessaire de maintenir les terres dans de bonnes conditions mais il n'est pas nécessaire de produire.

    Après le découplage, on a une modulation c'est-à-dire que chaque année, on prélève un pourcentage sur les DPU censés augmenter le développement rural.

    Il y a une conditionnalité des DPU donc le versement est subordonné au respect des dispositions réglementaires en matière de santé publique, de protection de l'environnement et du bien-être animal.

    Sur leur nature juridique, ce sont des droits incorporels, patrimoniaux et qui sont cessibles soit avec les terres ou de manière indépendante.

    Ils sont capables de s'intégrer dans le fonds agricole et de le valoriser.

     

    Section 2 – Les opérations susceptibles de porter sur le fonds agricole

     

    §1 – Le nantissement

     

    C'est l'article L. 312-3 alinéa 2. Le fonds agricole peut être affecté en garantie de la dette de l'exploitant. C'est un gage sans dépossession.

    Il relève entièrement des règles pour celui prévu pour le fonds de commerce. Il doit être constaté par écrit : par acte authentique ou sous seing privé.

    Il doit faire l'objet d'un enregistrement qui va lui donner de date. Cela doit se faire auprès du greffe du tribunal de commerce. Il y a une inscription dans les 15 jours de l'acte nantissement à peine de nullité du nantissement.

    Cela offre aux créanciers nantis un droit de préférence et un droit de suite.

    Le nantissement est vu comme un moyen de se procurer du crédit. Il peut être le complément utile d'un nouveau plan de crédit transmission des exploitations : cela permet au vendeur de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu lorsqu'il consent des délais de paiement à l'acheteur. La réduction porte sur l'impôt sur le revenu et donc sur les intérêts du fait du délai de paiement.

    Il doit être âgé de moins de 40 ans, il doit s'installer ou être installé depuis moins de cinq ans.

     

    Ce nantissement, était-il nécessaire ? L’exploitant bénéficie déjà de garanties spécifiques comme les warrants qui peuvent avoir pour assiette le matériel de l'exploitation et les produits de celle-ci. Le nantissement fait donc double emploi avec les warrants.

    Il y a un risque de chevauchement de ces deux garanties avec des régimes différents, il y a un risque de conflit entre les créanciers dus à la dispersion des informations. Il n'y a pas encore de centralisation de ces informations.

     

    §2 – La vente

     

    La vente n'est pas citée expressément par le texte. L'exploitant a la possibilité de tout vendre par un seul acte. La vente est soumise au droit commun de la vente. Le contrat de vente devrait être constaté par écrit.

    Faut-il appliquer le formalisme de la vente du fonds de commerce, c'est-à-dire les mentions obligatoires dans l'acte à peine de nullité ? Certains pensent qu'il faut appliquer ce formalisme.

    Toute vente pose la question de l'évaluation du fonds :

    -          additionner la valeur des éléments qui composent le fonds

    -          calculé selon la valeur de l'entreprise (son rendement)

     

    §3 – L’apport en société

     

    On va sans doute transposer les règles applicables pour les sociétés.

     

    §4 – La donation

     

    C'est une transmission à titre gratuit. Les donations portant sur le fond sont   possibles : il y a une exonération des droits de mutation à titre gratuit lorsque la donation du fonds se fait au profit d'un salarié agricole, et à la condition que la valeur du fonds soit inférieure à 300 000 €.

     

    §5 - La location-gérance

     

    La location-gérance n'est ni évoquée par la loi ni par les débats parlementaires. Elle pourra donc être permise. Le formalisme du droit commun est vigoureux. Faut-il aussi l'appliquer au fonds agricole ? Dans le doute, il faudrait se référer au modèle du contrat de location-gérance du fonds de commerce.

     

    « Une nouvelle sûreté, le nantissement du fonds agricole », Mme Tessier, Revue de droit rural, février 2006 page 25

    « Le fonds agricole », Mr C., Revue de droit rural, février 2006 page 22

    Delorme et Gossin, Defresnois 2006, page 396                     

     

    Chapitre 2 – Les sociétés

     

    En 2005, il y avait  407 000 exploitants individuels, et 137 449 sociétés, les chiffres s'accroissant.

    Il y a deux catégories de société :

    -          les sociétés d'exploitation = organise l'activité même de l'exploitation

    -          les sociétés foncières = organise le patrimoine foncier (immobilier) et sa transmission

    Pour une même exploitation il peut y avoir les deux formes de sociétés.

     

    Section 1 – Les structures foncières

     

    Leur rôle est d'acquérir ou de conserver la propriété de terres d'exploitation qui seront ensuite exploitées soit par un ou plusieurs associés en faire-valoir direct, ou par l'intermédiaire d'un bail conféré à un locataire exploitant.

    Son autre rôle est de permettre de drainer de nouveaux capitaux vers l'agriculture.

    En pratique, ce dernier objectif n'a pas été atteint pour plusieurs raisons : hostilité de la profession agricole à l'égard des investisseurs extérieurs, faible rentabilité des investissements en matière agricole ce qui a découragé les investisseurs.

    Il y a deux types de sociétés foncières :

    -          le GFA

    -          le GFR

     

    §1 – Le groupement foncier agricole = GFA

     

    Loi du 31 décembre 1970 : article L. 322-1 et suivants du code rural. C'est une société civile formée en principe entre personnes physiques avec possibilité de personnes morales dans le capital du GFA. Il y a cependant une liste réglementaire pour ces personnes morales.

    Le GFA est utilisé pour organiser un patrimoine foncier, en préserver l'unité, en assurer la transmission, il fait aussi sortir d'une indivision successorale. Il peut faciliter l'installation des descendants d'un exploitant.

    Il y a différents noms de GFA en fonction de leur objectif : le GFA familial ou successoral = constitué entre membres de la famille, il a pour objectif la transmission tout en permettant le maintien d'un des membres de la famille sur l'exploitation. On combine souvent ce type de GFA avec une donation-partage. Il y a anticipation sur le règlement de la succession. Il permet aussi d'établir un GFA après le décès.

    Il y a le GFA dit d'investissement : des investisseurs acquièrent des terres dans le cadre d'un GFA et les donnent en location.

    Il y a enfin le GFA écologique : des personnes se portent acquéreurs des terres pour s'opposer à l'implantation de centrales nucléaires par exemple.

     

    Quel que soit le GFA, c'est une société qui devient propriétaire des terres pour les donner en location : l'exploitation doit donc être indirecte.

    Il y a une obligation de louer : lorsque le capital social est détenu à plus de 30 % par des investisseurs ou lorsqu'une personne morale est membre du GFA.

     

    A – La constitution du GFA

     

    C'est une société civile : le GFA est régit à la base par les dispositions générales des sociétés civiles du Code civil (article 1832 et suivant) ainsi que des dispositions du code rural (article L. 322-1).

    S'agissant des apports, le capital social est constitué normalement par des apports en nature d'immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole. Il peut comprendre des apports en numéraire.

    Les apports en industrie sont possibles. Pour les apports en nature, ce ne sont que des biens de nature immobilière à destination agricole (terres, bâtiments). L'apport de biens mobiliers est impossible en principe sauf si le bien a la qualité d'immeuble par destination.

    Il n'y a aucun montant minimum ou maximum du capital social. Il y a cependant une limite indirecte qui résulte du contrôle des structures : les terres ne peuvent excéder 15 fois la SMI.

    Qui peut être associé ? Si c'est un GFA exploitant, il ne peut comprendre que des personnes physiques. Si c'est un GFA bailleur, il peut comprendre des personnes physiques et des personnes morales. Le nombre minimum d'associés est de deux, il n'y a pas de maximum.

     

    B – Le fonctionnement du GFA

     

    C'est le droit commun des sociétés civiles. S'agissant de l'administration, il est administré par un ou plusieurs gérants, sachant que le choix se fera différemment si c'est un GFA exploitant/bailleur.

    Si c’est un GFA exploitant, le gérant sera parmi les associés exploitant. Auparavant les conditions pour révoquer étaient strictes, c'était un substitut du statut du fermage. Cela permettait d'assurer la stabilité. Ce système a été abandonné par la réforme des sociétés de 1978. Aujourd'hui, le gérant est révocable dans les conditions de droit commun, par décision majoritaire des associés.

    Si c'est un GFA bailleur, l'exploitant est en dehors du GFA. Il y a une restriction : le gérant ne peut pas être une personne morale.

    S'agissant de décision collective, le nombre de droits de vote est proportionnel à la fraction du capital social détenu. Si il y a des personnes morales, un droit de vote double est attribué aux associés personnes physiques. Concernant la responsabilité des associés d'un GFA : c'est une responsabilité indéfinie sans être solidaire, à proportion de leur part dans le capital social.

    Pour céder les parts sociales : le GFA est une société assez fermée, d'où toute cession de parts est soumise à l'agrément des autres associés, il faut un accord unanime.

    Il est possible de prévoir un agrément à la majorité.

    La cession de parts doit être constatée par écrit : article 1690 du Code civil. Enfant, les autres associés ont obligatoirement un droit de préférence pour acquérir les parts de celui qui veut partir, pour se prémunir contre l'entrée d'un associé personne morale.

     

    §2 – Le groupement foncier rural = le GFR

     

    C'est une variante du GFA : article L. 322-22 du code rural. Il va être constitué en vue de rassembler et gérer des immeubles à usage agricole et forestier. Il a été instauré par la loi du 1er février 1995 pour éviter l'éclatement de certains domaines. Il n'y a plus de question de proportions comme avant. Il recouvre l'objet du GFA ainsi que celui du groupement forestier.

    De ce fait, il a un régime composite : règles de droit commun des sociétés civiles + GFA + groupement foncier.

    Il fonctionne selon les mêmes règles du GFA. La seule différence réside dans les apports : immeubles à destination agricole + biens susceptibles d'être apporté à un groupement forestier (bois, terrain à reboiser, dépendance).

     

    Section 2 – Les sociétés d'exploitation agricole

     

    C'est un mode d'amélioration des conditions des exploitations. L'amélioration peut être économique : accroissement des moyens financiers + moyens matériels + moyens humains. On accroît logiquement la production, il y a une diversification des activités. On va pouvoir réduire les charges.

    Cela peut aussi améliorer les conditions de l'exploitation familiale : la qualité d'associé peut-être conférée, ce qui est un statut bien meilleur (pouvoir de décision, distribution des résultats, participation au capital). Gestion qui sera cependant plus lourde.

    La constitution d'une société peut améliorer la condition de l'exploitant lui-même : il y a une dissociation des patrimoines professionnel/personnel. Il a la possibilité de préserver le patrimoine privé des dettes professionnelles.

    C'est aussi un moyen pour faciliter la transmission des exploitations. Il y a une progressivité dans la transmission, et non en bloc. Cela permet d'associer celui qui va en bénéficier de plus en plus étroitement à la gestion.

    Le partage de part est beaucoup plus facile que pour des biens. Si on combine les deux types de sociétés, pour les descendants qui ne souhaitent pas continuer l'exploitation, on va constituer un GFA et ensuite une donation-partage.

    Il y a plusieurs formes : GAEC et EARL. Rien n'interdit d'utiliser les formes de sociétés civiles traditionnelles : SCEA, SARL.

     

    §1 – Le groupement agricole d'exploitation en commun = GAEC

     

    C'est une société civile réunissant un petit nombre d'exploitants agricoles en vue de travailler ensemble dans des conditions analogues à celles des exploitations familiales. D'où une obligation de participer effectivement au travail de l'exploitation pour tous les associés.

    Elle a été introduite par la loi du 8 août 1962 : article L. 323-1 et suivants du code rural. But du législateur : structure de transition entre l'exploitation individuelle et la société. D'où une autre caractéristique essentielle : la transparence. Tous les associés conservent leur qualité d'exploitant individuel, chacun est chef d'exploitation.

    Les conditions posées par le texte induisent des exigences qui ne sont pas purement formelles : il faut un agrément administratif pour la création d'une telle société. La forme de cette société est très utilisée pour permettre l'installation de descendants sur l'exploitation familiale.

     

    A – La constitution du GAEC

     

    1)    Les règles de fond

     

    Concernant l'objet social, le GAEC est une société d'exploitation, il faut organiser une activité agricole. L'objet c'est la production agricole réalisée par un travail en commun de tous les associés.

    Le GAEC peut adjoindre à cette activité des activités qui s'y rattachent : on peut vendre la production effectuée, la transformer.

    Il doit toujours y avoir à la base une activité de production. L'exploitation doit être réalisée dans des conditions de caractère familial = obligation de présence et de travail de chaque associé, fonctionnement collégial dans des rapports égalitaires, limitation du nombre des associés, exigence que si le GAEC résulte de plusieurs exploitations individuelles, elles ne doivent pas être éloignées les unes des autres. Il y a une distance maximale vérifiée lors de l'agrément.

     

    Il y a deux types de GAEC en fonction de leur objet social :

    -          le GAEC total : les associés mettent en commun l'intégralité de leur exploitation

    -          le GAEC partiel : les associés ne mettent en commun qu'une certaine branche de leur activité professionnelle. Les conditions sont donc un peu plus souples. Si il est partiel, il doit être partiel pour tous les associés. Il y a une seule interdiction, pour le secteur laitier : le GAEC partiel est interdit.

     

    L'article L. 323-1 du code rural dit que ne peuvent être associé dans un GAEC que les personnes physiques majeures car elles doivent participer au travail de l'exploitation.

    Elles peuvent être unies par un lien de parenté mais deux époux ne peuvent seulement être associés. Idem pour les concubins. Le nombre d'associés est limité à 10 personnes.

    Problème quand l'un des associés a une autre activité professionnelle, elle ne peut travailler qu'à temps partiel à l'exploitation alors elle ne serait pas dans ce cas vu comme associée mais on a des assouplissements.

     

                       2) Les apports

     

    Les apports en numéraire et en nature sont acceptés. Tous les biens capables de contribuer à l'exploitation peuvent faire l'objet d'un apport, que ce soit un meuble ou un immeuble. Il peut être fait soit en propriété ou en jouissance. En pratique, on use de la première surtout pour les biens périssables tels que le matériel ou les animaux, ainsi que les stocks. La seconde sera usée en particulier pour les biens immeubles tels que les terres et les bâtiments.

    Autre technique de la mise à disposition : c'est un apport c'est-à-dire que les biens sont juste mis à disposition onéreuse ou gratuite.

    Elle ne concourt pas à faire de cette personne un associé contrairement aux associés. Il peut le faire sur des biens meuble ou immeubles mais aussi sur un droit au bail au profit du GAEC : obligation d'information requise. Cette technique est plus intéressante que l'apport car il garde le bien ou le droit pour lui.

    Les apports ne sont pas rémunérés en principe.

    Possibilité de l'apport en industrie mais de manière stricte car il ne faut pas qu'il se recoupe avec l'obligation de participer au travail de l'exploitation.

     

    Ces apports permettent la formation du capital social pour lequel il y a maintenant un minimum de 1500 €, article R. 137 du code rural.

     

                       3) Les règles de forme

     

    Les statuts doivent être rédigés : acte notarié quand il y a des apports d'immeubles sinon c'est par acte sous seing privé.

    Ils font l'objet de publications : immatriculation au RCS, au JAL. Ils doivent être complétés par l'élaboration d'un règlement intérieur qui va régir les relations entre les associés au sein du GAEC.

    Cela ne suffit pas que car c'est une société qui doit obtenir un agrément pour être constituée, auprès d'un comité d'agrément dans chaque département, composé de huit personnes, la moitié composée de personnes administratives, et la moitié de personnes agricoles.

    Dépôt des statuts au comité qui vérifie le respect des conditions de fond et de forme.

    Il y a la possibilité d'un agrément de droit en se conformant aux statuts types proposés par la voie réglementaire du ministère de l'agriculture.

    L'article L. 323-11 énoncent que si le GAEC y correspond, on a un agrément de droit.

    En cas de refus, un recours est possible devant le comité national d'agrément et devant le conseil d'État.

    Tout au long de la vie de la société, le comité surveille surtout s'il y a des modifications en cours : la sanction est toujours possible de se voir retirer l'agrément.

     

    B – Le fonctionnement du GAEC

     

                       1) Son administration

     

    Le gérant gère la gestion de la société et la représente, il doit être choisi par les associés dans les statuts ou en assemblée générale.

    Il peut être rémunéré en plus vis-à-vis de ses fonctions de direction. L'assemblée des associés prend des décisions, sur l'organisation du travail à établir au sein du GAEC.

    Chaque associé est donc égal à une voix en général mais la répartition proportionnelle est toujours possible. Cependant c'est assez rare.

    Participation obligatoire des associés au travail de l'exploitation donc leurs simples apports ne suffisent pas contrairement aux autres sociétés. C'est une obligation légale à l'article L. 323-7 du code rural.

    Seuls des dispenses pour des motifs légaux sont autorisées. Exemple : maladie, accident, arrêt parental.

    Les associés ont en échange droit à une rémunération par des dividendes au départ puis une autre pour le travail : ne peut être supérieure à six fois le SMIC ni inférieure à un SMIC.

    Ils participent aux résultats et les modalités de distribution sont réglées dans les statuts.

    Exemple : à proportion du capital social détenu par chacun + pourcentage en fonction du temps de travail consacré à l'exportation.

    En l'absence de précisions, c'est en pourcentage de capital détenu. La contribution aux pertes est une responsabilité limitée mais elle est plus importante qu'en droit commun : les associés répondent aux dettes dans la limite de deux fois leur apport au capital social. C'est une règle légale supplétive donc les statuts peuvent y déroger.

     

    Sur les cessions de parts, chaque associé doit faire agréer l'acquéreur sur un accord unanime de tous les autres associés du GAEC. Il y a un fort intuitu personae car le travail est en commun.

    Un associé peut également se retirer du groupement sans céder ses parts à un tiers, à condition qu'il se justifie de motifs graves et légitimes et ce retrait doit être autorisé par les autres associés.

    Il y a la possibilité de recourir devant le TGI si les associés refusent des motifs pourtant valables.

    Possibilité d'exclusion d'un associé mais elle doit être prévue dans les statuts, quand son comportement en rend impossible la poursuite de l'exploitation en commun.

    L'associé récupère alors ces apports : baisse du capital social.

     

                       2) La fin du GAEC

     

    Durée maximum de 99 ans mais souvent ils sont constitués pour une durée déterminée selon la durée de l'activité professionnelle prévisible de ses meubles : 35 ou 45 ans.

    D'autres causes peuvent intervenir telle que la transformation du GAEC en une autre société.

    Un GAEC ne peut être unipersonnel donc on ne le transforme en EARL par exemple si il n'y a plus qu'une personne.

    Dissolution anticipée : application des causes de droit commun. Exemple : liquidation judiciaire, décision unanime des associés…

     

    §2 – La transformation du GAEC en EARL

     

    L'exploitation agricole à responsabilité limitée est une forme de société pure et simple constituée par la loi du 11 juillet 1985 en même temps que l’EURL en matière commerciale.

    Il y a une unité d'inspiration entre ces deux formes de société : l'agriculteur peut isoler son patrimoine personnel et limiter sa responsabilité tout en étant seul associé, mais il y a une différence quand même importante entre les deux car l’EARL peut-être unipersonnelle ou pluripersonnelle qui peut regrouper plusieurs agriculteurs.

    Il y a trois types d’EARL avec des régimes différents :

    -          une EARL unipersonnelle avec un seul exploitant agricole et gérant. On tente de limiter sa responsabilité pour les dettes professionnelles tout en restant le seul maître de son exploitation. Cela préserve la personnalité juridique des autres formes sociétaires.

    -          une EARL pluripersonnelle permet par exemple aux retraités de continuer le travail à l'exploitation. Elle est composée entre plusieurs agriculteurs associés et on a des avantages en plus par rapport au GAEC telles que la responsabilité limitée aux apports. Cette forme est obligatoire si deux époux ou concubins veulent constituer une société tous les 2.

    -          une EARL entre agriculteurs et autres où certains font des apports mais ne participe pas au travail. On donne toujours les pouvoirs aux exploitants autres et ces derniers doivent faire le max d’apport ou un apport à plus de 50% par rapport aux simples autres associés de l’EARL.

     

    A – Les dispositions spéciales

     

                       1) Les règles de fond

     

    Article L. 324-1 et suivants du code rural.

    Sur la constitution de l’EARL, on différencie des règles de fond et de forme. Cette société a pour objet l'exercice d'une activité agricole au sens de l'article L. 311-1 du code rural : activité agricole/naturel et de plongement.

    Pour les apports, on y retrouve les différentes possibilités d'apport en numéraire, en industrie et en nature de tous les biens meubles et immeubles capables d'apporter à l'exploitation.

    Le droit au bail peut également être apporté à cette société avec l'accord du bailleur : cela n'a pas vraiment d'intérêt pour le locataire par rapport à la mise à disposition où il regarde la titularité.

    Les apports peuvent être faits en propriété et en jouissance. Les règles sont transportables d’un GAEC à une EARL.

     

    Sur le capital social, son montant minimum est de 7 500 € et il n'y a pas de maximum.

    S'il y a des tiers, les tiers exploitants doivent détenir ensemble plus de 50 % du capital social. La société ne peut comprendre que des personnes physiques et la loi du 23 juillet 2005 permet maintenant aux mineurs d'y participer. Cela a un intérêt en cas de décès de l'exploitant. Dans les associés, doit figurer au minimum un associé exploitant et s'il est seul, il doit détenir plus de 50 % du capital social.

    Il n'y a pas de limitation du lien de parenté dans une telle société. Le nombre de personnes va de 1 à 10 maximum.

     

                       2) Les règles de forme

     

    Les statuts doivent obligatoirement mentionner le nom des véritables exploitants associés.

    Sinon, ce sont les mêmes conditions que pour le GAEC.

    B – Le fonctionnement de l’EARL

     

    Il y a un gérant ou plusieurs gérants et une assemblée générale des associés. Il doit être choisi parmi ceux qui ont la qualité d'exploitant. L'assemblée générale a des règles de vote particulière donc la répartition des droits de vote n'est pas libre et c'est en proportion du capital détenu sauf en ce qui concernent les associés exploitant qui peuvent prévoir une répartition différente pour la part qui leur revient telle qu'une répartition égalitaire.

    Sur leur rémunération, la répartition des bénéfices est réglée par les statuts et à défaut, ce sera une répartition proportionnelle au capital détenu par chacun.

    Ils sont rémunérés en plus pour le travail fourni, au minimum une fois le SMIC et au maximum trois fois le SMIC.

    La responsabilité des associés est cependant limitée au montant de leur rapport.

    Au départ, ces sociétés étaient soumises à l'IS sauf quand elles étaient familiales où elles pouvaient opter pour IR.

    Depuis 2006, les associés de cette société sont imposés à l'IR avec possibilité d'opter pour IS.

     

    §3 – La société civile d'exploitation agricole (SCEA)

     

    C'est une société civile ordinaire utilisée par choix par les agriculteurs mais elle n'est pas obligatoirement dévouée à l'agriculteur. L'intérêt peut être dans la baisse des contraintes par rapport à un GAEC ou une EARL.

    Exemple : il n'y a pas d'exigence de participation au travail ou au capital social.

    On applique les règles de société civile en général.

    C'est une responsabilité indéfinie des associés.

    Le régime fiscal applicable est celui des sociétés de personnes donc IS par choix sinon c'est IR obligatoirement.

    Ce choix peut être préféré si l'exploitant exerce d'autres activités que l'agriculture : imposable à IS quand ses activités dépassent les 30 %.

     

    Partie 4 – Le contrôle des structures d’exploitation agricole

     

    C'est une réelle spécificité du droit agricole car il se trouve que dans le code rural. C'est le droit d'exploiter les terres et les biens agricoles qui sont concernés.

    Le contrôle s'applique à toute opération quelle que soit sa nature, qui permet à une personne physique ou une personne morale d'accéder à la terre agricole pour avoir une activité agricole.

    Peu importe la nature juridique du titre sur lequel la personne se prévaut pour accéder à la terre (exemple : un prêt à usage, bail…), ce sera la situation de fait de cette personne vis-à-vis de son droit qui sera contrôlé.

    Le contrôle prend la forme d'une autorisation d'exploiter qui doit être sollicitée par l'exploitant auprès du préfet du département dans lequel se trouvent les biens : c'est une procédure strictement administrative.

    Opposition du titre privé d'exploiter de l'autorisation administrative. Sans le second, le premier ne peut s'exercer et vice versa.

    L'exploitation non autorisée encourt des sanctions administratives telle que la privation des aides publiques et des pénalités très importantes.

    L'exploitant locataire peut même encourir la nullité de son bail quand elle est demandée par le préfet ou par le propriétaire.

     

    Mise en place par la loi de 1980 qui remplace par ce contrôle la « réglementation des cumuls » qui existait depuis 1949. Le contrôle est plus élaboré et vise des objets plus importants.

    La réglementation visait à favoriser l'installation des agriculteurs compétents, alors que le contrôle porte sur la qualification professionnelle des candidats à l'exploitation.

    Protection des exploitations familiales économiquement viables donc on empêche leur démantèlement.

    Contrôle de l'agrandissement des exploitations car une trop grande surface fait supprimer les autres exploitations annexes viables.

    Contrôle de l'accès de la profession agricole aux non agriculteurs.

     

    Depuis 1980, ce contrôle fut réformé soit dans le sens d'un assouplissement ou d'un durcissement (article L. 331-1 et R. 331-1 du code rural).

    L'objectif principal reste celui de favoriser les exploitations familiales et l'installation des agriculteurs.

    Sinon, le contrôle vise à empêcher le démantèlement, favoriser l'agrandissement des exploitations agricoles dont les dimensions, production et droit à des aides sont insuffisants : appréciation économique plus malléable.

    On permet l'installation des exploitations d'agriculteurs pluri actifs partout où l'évolution démographique et les perspectives économiques se justifient.

    Ces revenus extra agricoles permettent de maintenir quelques exploitations.

     

    La dernière réforme de la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, complétée par un décret d'application du 14 mai 2007 prévoit un assouplissement du contrôle sans remettre en cause ces principes fondamentaux.

    Il y a un nouveau système de déclaration préalable plus souple à certaines déclarations.

    Les mouvements de parts entre associés ne sont plus soumis à une autorisation et à une augmentation du seuil de superficie qui déclenchait la nécessaire appellation d'exploitation et ouvrait à une autorisation.

     

    Chapitre 1 – Le cadre du contrôle

     

    C'est la loi qui fixe les objectifs du contrôle mais elles sont traduites dans chaque département par des normes différentes selon le département et adaptées à ses spécificités.

    Ces normes sont appliquées et contrôlées par des organes établis par chaque département.

     

    Section 1 – Les normes du contrôle

     

    La plus important est le schéma directeur départemental des structures ou SDDS, déterminé par le préfet.

    Quels sont les exploitants qui peuvent accéder aux terres agricoles ? Toute demande sera examinée au regard du SDDS qui définit la ou les priorités agricoles de la région.

     

    L'unité de référence se justifie par l'un des objectifs du contrôle qui est de maintenir une exploitation viable, de permettre l'installation de nouveaux agriculteurs.

    Viables = auparavant, la viabilité ne s'appréciait qu'au niveau de superficie (SMI = surface minimum d'installation).

    La loi du 9 juillet 99 n'a pas supprimé la SMI comme critère d'appréciation, mais a créé une autre qui est l'unité de référence qui est déterminée par le préfet dans son département après avis de la CDOA. C'est un critère plus économique que la SMI car il ne prend pas en compte que la superficie, il est défini comme la surface qui permet d'assurer la viabilité de l'exploitation compte tenu de la nature des cultures et des ateliers de production hors sol et des autres activités agricoles exercées. Il peut être calculé sur la base d'une moyenne. Article L. 312-5 du code rural.

     

    Autre norme fixée par le schéma directeur : la distance maximum pouvant séparer le siège d'une exploitation à ce qui doit lui être adjoint. Elle s'applique dans les cas d'agrandissement ou de réunions d'exploitation. À partir du moment où la distance est dépassée, il faudra solliciter une autorisation.

     

    Critère pour les productions hors sol : le coefficient d'équivalence. Ici le critère de la superficie n'a pas de sens. Le coefficient est fixé par un arrêté ministériel sur la base de la SMI = 25 ha.

     

    Section 2 – Les organes

     

    Le préfet c'est l'organe essentiel du contrôle des structures, c'est lui qui établit le schéma directeur, accorde ou refuse les autorisations d'exploiter.

    La commission départementale d'orientation de l'agriculture = CDOA, est placée auprès du préfet. Elle est consultée sur l'élaboration du schéma directeur, sur la fixation de toutes les normes, elle est consultée en principe sur les demandes d'autorisation d'exploiter. Sur cette consultation, son rôle est minoré par le décret du 14 mai 2007. Ce décret prévoit que, sauf cas particulier, la consultation préalable de la CDOA n'est plus obligatoire. Les cas particuliers sont ceux des demandes concurrentes sur les mêmes biens, ou lorsque les biens sont loués et font l'objet d'une reprise par le propriétaire.

    Composition de la CDOA : article R. 313-2 = représentant de l'État, représentants des collectivités territoriales, des chambres d'agriculture, des organisations syndicales d'exploitants agricoles.

     

    Chapitre 2 – Le champ d'application du contrôle

     

    Section 1 – Les opérations soumises à autorisation préalable

     

    §1 – Les installations, agrandissements et réunions d'exploitation

    Quand on projette de s'installer, on peut relever du contrôles à plusieurs titres : selon la qualité des personnes, ou selon les biens objets de l'installation.

     

    A - Les conditions relatives aux personnes

     

    La qualification ou expérience professionnelle : pour pouvoir réaliser les opérations concernées, il faut soit disposer d'un diplôme reconnu équivalent au brevet d'études professionnelles agricoles ou au brevet professionnel agricole, soit justifier de cinq ans minimum d'expérience professionnelle acquise sur une surface au moins égale à la moitié de l'unité de référence en qualité d'exploitant ou d'aide familiale, d'associé de l'exploitation, de salarié agricole ou de collaborateur d'exploitation.

    Ces exigences sont à l'article R. 331-1 du que rural.

    À défaut de remplir ces conditions au même si au sein d'un projet collectif un seul d'entre eux ne remplit pas ces conditions, le projet est soumis à autorisation préalable.

     

    Exigences de l'âge du candidat : si l'un des candidats a atteint l'âge de la retraite (60 ans), une autorisation d'exploiter devra être sollicitée.

     

    Absence de membres exploitant au sein de l'exploitation : si le projet doit se faire au profit d'une structure qui n'a pas de membres qui ont la qualité d'exploitants agricoles, l'autorisation d'exploiter est indispensable.

     

    La pluriactivité d'un ou des exploitants : si le projet doit se faire avec un exploitant pluriactif, il devra solliciter une autorisation d'exploiter dès lors que ces revenus extra agricoles dépasseront un certain seuil = 3120 fois le SMIC horaire = environ 20 000 € par an.

     

    B – Les conditions relatives aux biens

     

    La condition de superficie : dès lors que le projet va conduire l'exploitant concerné à exploiter une superficie supérieure au seuil fixé par la loi, une autorisation devra être sollicitée. On ne prend pas en compte que la taille de l'opération projetée : on prend aussi en compte celle qu'il exploite déjà.

    Ce seuil est fixé dans chaque département dans le schéma directeur départemental des structures, compris entre 1 et 2 unités de référence. Ce seuil a été relevé par la loi du 5 janvier 2006 (avant entre 0,5 et 1 unité de référence).

     

    La suppression au démembrement d'une exploitation : même si la taille du projet ne dépasse pas le seuil prévu, le contrôle s'appliquera dès lors que ce projet a pour effet de supprimer une exploitation agricole viable, ou lorsque le projet a pour conséquence de ramener une exploitation en deçà de ce même seuil.

    Si le projet a pour effet de priver une exploitation d'un bâtiment essentiel à son fonctionnement, il faut une autorisation également.

     

    L'éloignement des biens adjoints ou réunis par rapport au siège d'exploitation : même si la taille est inférieure au seuil, il faudra une autorisation dès lors que les biens sont situés à une distance supérieure à celle fixée dans le schéma directeur, ne pouvant être supérieure à 5 km. On veut éviter un éclatement géographique.

     

    §2 – Les créations et extensions d'ateliers hors-sol

     

    Toutes les créations et toutes les extensions d'ateliers hors-sol sont soumises à autorisation préalable dès lors qu'elles dépassent un seuil de production fixé par décret, article R. 331-3 du code rural.

     

    §3 –

     

    Partie 5 – La location de la terre agricole

     

    Selon un sondage, 65 % des terres agricoles étaient utilisées par l'intermédiaire d'un bail et ce chiffre continu à augmenter.

    Cela permet de décharger l'exploitant de l'impôt foncier. Cela est influencé également par la taille des exploitations qui ne cesse d'augmenter et cela se fait par des locations plus que par des acquisitions.

    Ce sont généralement des baux qui relèvent du statut du fermage.

     

    Chapitre 1 – Les baux soumis au statut du fermage et du metayage

     

    Ensemble de règles légales applicables à toute convention qui entre dans les critères de définition du champ d'application du fermage.

    Les tribunaux interviennent beaucoup dans la requalification de ces boues. Le statut du fermage est d'ordre public selon l'article L. 411-1 du code rural.

    Les mentions qui baissent les prérogatives statutaires sont déclarées non écrites.

     

    Section 1 – Le champ d'application du statut

     

    S'applique au bail à ferme et à métayage qui s'établit selon le résultat de l'exploitation, le loyer est fixé comme un pourcentage par rapport à ces données.

    La principale condition et la réunion des critères légaux.

     

    §1 – La réunion des critères légaux

     

    L'article L. 411-1 déclare le statut du fermage applicable à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural.

    Il y a quatre critères cumulatifs :

    -          il faut une mise à disposition donc le propriétaire doit transférer la jouissance du bien aux locataires et le terme sous-entend que cette délivrance doit être volontairement consentie par le bailleur. Ce qui permet d'écarter des occupants malvenus.

    -          il faut que cette mise à disposition soit nécessairement faite à titre onéreux exclusivement donc il faut une contrepartie à cela quelle que soit sa nature. Exemple : loyer, paiement de la taxe foncière du propriétaire…

    -          il faut que la mise à disposition porte sur un immeuble à usage agricole donc les biens loués doivent avoir une nature immobilière et ses biens doivent être affectés à un usage agricole ou au moins être susceptible de l’être. En cas de doute sur la nature du bien, on applique la règle de l'accessoire.

    -          il faut que la location soit conclue en vue d'exploiter cet immeuble pour y exercer l'activité agricole définie par l'article L. 311-1 du rural. Il tient à l'intention du locataire d'exploiter les biens loués de manière agricole. On peut donc soustraire des biens ayant une vocation agricole intrinsèque mais que les parties au contrat ne destinent pas à une utilisation agricole. Cela permet aux locataires d'exercer l'activité agricole par nature tout en pouvant diversifier ses activités sans pour autant que son bail soit disqualifié en bail commercial.

     

    L'exploitant doit remplir ses quatre critères pour appliquer le statut du fermage. Cependant certaines présomptions sont acceptées.

     

    §2 – Les baux soumis au statut par présomption légale

     

    L'article L. 411-1 alinéas deux : contrat de vente d'herbe ou de prises en pension d'animaux. Solution de façade pour dissimuler des vrais contrats de bail donc le législateur a présumé que de telles conventions relèvent du statut du fermage.

    Toute cession exclusive des fruits d'exploitation quand il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir constitue la vente d'herbe.

    Le propriétaire du terrain doit céder l'intégralité d'une récolte sur pied à charge pour l'acquéreur de procéder à la récolte. Exemple : mise à disposition de pâturage à un éleveur donc l'herbe était vendue donc difficile à différencier avec la location de pâturage.

    Le législateur a confondu les deux pour tout soumettre au statut.

    Pour la prise en pension d'animaux, le propriétaire d'un bien rural entretient les animaux d'autrui moyennant rémunération.

    Quand les obligations d'entretien des biens qui incombent aux propriétaires en principe sont transférées aux propriétaires des animaux, la Convention réalise un bail relevant du statut.

    Présomption simple du statut donc on peut la renverser en apportant la preuve que le contrat n'a pas été conclu en vue d'échapper aux statuts et en vue d'utilisation continue et répétée du bien.

     

    §3 – Les baux soumis au statut par détermination de la loi

     

    Article L. 415-10 du code rural : les baux doivent porter sur des biens à production litigieuse car la nature de l'activité est difficile à déterminer, cela relève automatiquement du statut.

    Exemple : le bail d'élevage pour toute production hors sol, les baux des marais salants, les baux portant sur des étangs pour des élevages piscicoles, des baux de cultures maraîchères, des baux d'élevage apicole,…

     

    Section 2 - La conclusion du bail rural

     

    §1 - la capacité et le pouvoir

     

             A – Le preneur

     

    Restriction du côté d'autorisation ou obligation d'exploiter qui pèse sur le preneur.

    Pour les candidats à l'exploitation, non français et non ressortissants de l'union européenne, il faut obtenir une carte d'exploitants agricoles ou une autorisation du comité départemental de l'agriculture à peine de nullité du bail.

     

             B – Le bailleur

     

    Régime spécifique des capacités qui protègent les parties.

    La durée d'un bail consenti par un seul de ses représentants sur les biens du mineur, est limité à neuf ans et n'ouvre pas droit au renouvellement au profit du locataire, sinon, il faut l'accord de ses deux représentants pour une administration légale simple ou une autorisation du juge des tutelles s'il n'a qu'un représentant.

    Cela doit être mentionné expressément dans l'autorisation.

    Pour un bail sur des biens d’un majeur incapable, quand il est sous tutelle, maintenant, sa conclusion obéit aux mêmes règles de celles du mineur, mais une réforme des incapacités entre en vigueur le 1er janvier 2009 et sur ce point, le tuteur peut accomplir seuls des actes de conservation et d'administration sur les biens du mineur et il faut l'autorisation du juge des tutelles pour les actes de disposition : dans quelle catégorie classe-t-on le bail rural ?

    Le décret en conseil d'État adressera la liste des actes plus tard.

    Pour le majeur sous curatelle, il peut seul conclure un bail n'excédant pas neuf ans et au-delà, il faut l'accord du curateur mais le 1er janvier 2009 cela change et on différenciera également les actes d'administration et de disposition.

     

    Pour des époux mariés sous le régime de la communauté, les biens appartiennent à la masse commune. L'article 1425 du Code civil requiert le consentement des deux époux pour un bail rural sur les immeubles de la communauté : cogestion sous peine de nullité.

    Si la propriété des biens est démembrée, usufruitier ne peut pas consentir seul un bail rural.

    Il doit obtenir pour cela l'accord du nu-propriétaire ou à défaut une autorisation du juge si le refus du dernier n'est pas vu comme légitime.

    Quand les biens sont indivis, la conclusion du bail rural sur ces biens requiert le consentement de tous les indivisaires.

     

    §2 – Les conditions de forme et de preuve

     

    L’alinéa 1 de l'article L. 411-4 du code rural impose l’écrit et l'obligation de dresser un état des lieux.

    La rédaction d'un bail écrit sert de preuve il n'est pas obligatoire donc le bail rural n'est pas en principe en bail solennel. Cela peut être un écrit sous seing privé ou par acte authentique devant notaire, ce qui confère aux bailleurs en titre exécutoire, ce qui lui permet l'exécution forcée.

    C'est obligatoire si le bail est supérieur à 12 ans car ils doivent être publiés à la conservation des hypothèques et pour cela, il faut un bail authentique.

    Le bail verbal n'est pas nul mais les parties ne sont plus maîtresses de son contenu. Il est censé être conclu pour neuf ans selon des conditions de type départemental.

    Ce bail permet la preuve de son existence par tous moyens même en l'absence de commencement d'exécution.

     

    Pour l'établissement d'un état des lieux, c'est l'article L. 411-4 du col rural, il doit être établi contradictoirement dans le mois d'établissement ou dans le mois après : un intérêt majeur pour les parties car cela détermine les réparations à la charge du propriétaire. Intérêt si le propriétaire exerce une demande de résiliation du bail pour mauvais entretien du bien loué. Un intérêt à la sortie des lieux car le locataire a droit à une indemnité si il a amélioré le bien loué. L'état des lieux doit être pris sinon tout ce qui n'a pas été décrit est présumé être reçu en bon état.

     

    Sur l'enregistrement du bail, ce n’est plus une formalité obligatoire depuis le 1er janvier 99, néanmoins, il reste souhaitable de le faire.

    Avantage car confère au bail une date certaine et le rend opposable aux tiers.

     

    Article L. 331-6 : lors de la conclusion du bail, le locataire doit informer le bailleur de sa situation, en indiquant la superficie et la nature des biens qu'il exploite déjà et obligation de mentionner dans le bail que cela a bien été rempli. Cela peut décourager le propriétaire de louer ses biens a tel locataire plus qu’à d'autres.

    Cette obligation d'information depuis 1980 n'est plus sanctionnée par la nullité du bail.

     

    Section 3 – Les effets du bail

     

    §1 – Les obligations du bailleur

     

             A – Délivrance, entretien, réparations

     

    Lors de l'entrée en jouissance, le bailleur a l'obligation de délivrer le bien loué au locataire = l'objet principal + dépendances et accessoires (corporels et incorporels comme le droit à produire).

    La délivrance doit se faire en bon état de réparations de toute espèce : 1720 du Code civil. On impose au bailleur d'avoir effectué toutes les réparations nécessaires. Cette obligation n'est pas d'ordre public et une clause du bail peut dispenser le bailleur d'effectuer toutes réparations au moment de l'entrée en jouissance. Le preneur prendra les lieux dans lesquels ils se trouvent.

    Pendant la durée du bail, 1719 du Code civil : il doit entretenir le bien pour servir à l'usage pour lequel il a été loué. Il doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. L'article L. 415-3 du code rural renforce cette obligation : le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire. Il y a deux catégories de réparations.

     

    Les grosses réparations sont entendues de manière large. L'article 606 du Code civil n'est pas suffisant. On prend aussi en compte tout ce qui touche à la structure des bâtiments. L'article L. 415-4 du Code rural prévoit que seules les réparations locatives ou de menus entretiens qui ne sont occasionnés ni par le vice de vétusté ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. Tout ce qui n'est pas visé par cet article incombe au bailleur. Ainsi notamment les travaux de mise en conformité sanitaire et environnementale.

    Un bâtiment entier peut être détruit : le bailleur doit le reconstruire si la destruction compromet l'équilibre de l'exploitation, et si le preneur lui en fait la demande. Cependant il y a un plafond à l'article L. 411-30 : il n'est pas possible de reconstruire pour un coût supérieur à l'indemnité d'assurance versée pour ce bâtiment.

     

    Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, il y a divers moyens d'action : demande d'exécution forcée devant le tribunal paritaire des baux ruraux (astreintes possibles/réparations du preneur aux frais du bailleur). Le preneur peut faire jouer l'exception d'inexécution et suspendre les fermages si il y a un manquement grave du bailleur qui paralyse l'utilisation des biens par le locataire.

     

             B – L’obligation d'assurer la permanence et la qualité des plantations

     

    Concerne les articles 1719-4 du Code civil et l'article L. 415-8 et 9 du col rural. Cette obligation suppose que se trouvent des plantations pérennes sur l'exploitation (vigne, verger). Il incombe au bailleur de renouveler quand c'est nécessaire, de les maintenir en état. Obligation qui fait souvent l'objet de règlements d'application local (commission consultative des baux ruraux). C'est en fonction de la région, département.

    L'article L. 415-9 exonère les pommiers à cidre et les poiriers à poirer.

     

             C – Obligations de garantie

     

    Il y a la garantie de jouissance paisible à l'article 1719 : il est interdit au bailleur de troubler la jouissance de son fait personnel. C'est la garantie contre des troubles dus aux tiers.

    Le bailleur doit aussi la garantie des vices cachés qui s'applique lorsque le bien loué présente des défauts qui le rendent impropre à l'usage pour lequel il a été loué.

    Garantie de convenance à l'article L. 411-18 = il faut vérifier que la superficie convenue est bien celle délivrée.

     

             D – Obligation au paiement de certaines charges

     

    Les primes d'assurance contre l'incendie des bâtiments sont à la charge exclusive du bailleur. C'est l'article L. 415-13 du code rural.

    De même le paiement de la taxe foncière : cependant le bailleur pour réclamer au preneur une partie de cette taxe. Cette participation ne peut pas être plus de 1/5, article L. 415-3 du Code rural.

     

             E – L’obligation de laisser le fermier chasser

     

    L'article L. 415-7 prévoit que le bailleur ne peut priver le fermier de chasser sur les terres louées. C'est d'ordre privé. Ne peut donner lieu à une rémunération supplémentaire.

    Ce droit appartient au preneur personnellement : non aux membres de sa famille.

    Le droit de chasse demeure malgré la location des terres, sauf si le bailleur abandonne son droit. Il peut le louer au preneur, ou à des tiers. Il y a alors superposition de deux baux sur les mêmes biens.

    Lorsque le détenteur du droit de chasse s'impose des restrictions, celles-ci s'imposent au preneur sauf décision contraire du tribunal paritaire.

     

    §2 – Les obligations du preneur

     

             A – Le paiement des fermages

     

    Ils sont payables d'avance, ou à l'issue de chaque période de jouissance. En pratique, il sera souvent payé à terme échu en une ou deux échéances annuelles.

    Sa méconnaissance est une cause de résolution autonome.

     

                       1) La détermination initiale du montant du fermage

     

    Si les biens loués sont de nature composite, il faut tenir compte de ses différentes composantes pour fixer le loyer. Il y a une manière distincte pour les bâtiments d'habitation /les bâtiments d'exploitation et terres nues/les terres pérennes.

    Le loyer concernant les deux premières catégories sont exprimés en argent, tandis que la dernière peut être exprimée en denrées.

    Les parties ont l'obligation de se référer à un barème établi par le préfet du département et qui va déterminer en fonction des biens loués des minimats et des maximats qui s'imposent aux parties. Article L. 411-14 du code rural.

    Le barème est réévalué tous les six ans maximum. Toute majoration est prohibée.

     

                       2) Les adaptations du montant du fermage en cours de bail

     

    Il y a une actualisation annuelle du fermage, article L. 411-11. Le loyer va évoluer en fonction des différentes composantes du bail.

    Il y a une évolution chaque année en fonction des indices départementaux du coût de la construction pour la première catégorie/selon l'indice des fermages pour la seconde/et selon le cours des denrées retenues pour référence pour la troisième.

    Une majoration ponctuelle est possible : le bailleur a réalisé des investissements qui dépassent ses obligations légales et qui ont amélioré les conditions d'exploitation.

    Il y a la possibilité pour les deux parties d'agir pour réviser le montant du fermage : révision des fermages anormaux si il est dépassé dans les deux sens (l'un ou l'autre) d'au moins 10 % ; l'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance du locataire. Cette action n’est recevable qu'une seule fois par bail. Il n'y a pas d'effet rétroactif du nouveau montant fixé par le tribunal.

    Action en régularisation des fermages illicites : elle peut s'exercer à tout moment, elle sanctionne le fait que les loyers n'aient pas été fixés en argent.

    Révision du prix pour erreur de contenance : si la surface délivrée est différente de celle convenue au bail. Il peut y avoir donc une augmentation ou une diminution du prix du bail.

     

                       3) La sanction du défaut de paiement

     

    Si il y a défaut de paiement à l'échéance prévue : action en paiement contre le locataire qui se prescrit par cinq ans à compter de l'échéance impayée.

    La créance garantie par le privilège du bailleur : privilégié pour le paiement des deux dernières années échues, pour l'année en cours et la suivante, article 2102-1 du Code civil. Elle s'exerce sur tout ce qui garnit la ferme, ce qui sert à son exploitation et sur le fruit de la récolte de l'année. Si le défaut de paiement est réitéré, il y a un non renouvellement du bail à son échéance. Cela constitue aussi une cause de résiliation du bail en cours, article L. 411-31.

    Il faut dans les deux cas réunir des conditions : 2 défauts de paiement soit pour la même échéance ou pour deux échéances différentes. Ces deux défauts doivent avoir donné lieu à mise en demeure de payer ces loyers et que ces défauts aient persisté pendant trois mois après ces mises en demeure. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un contenu précis à peine de nullité, article L. 411-53.

    La jurisprudence admet qu'un paiement tardif est valable (après les trois mois) et peut empêcher l'action en résiliation du bailleur, dès lors que le paiement est intervenu avant l'introduction de l'instance.

    Si il y a des paiements partiels, cela n'empêche pas les actions du propriétaire pour défaut de paiement.

     

             B – L’obligation de cultiver en bon père de famille, dans le respect de la destination du fonds

     

    Article L. 411-27 du code rural et article 1726 et 1766 du Code civil. Obligation qui est assez édulcorée par rapport à l'obligation de droit commun. Elle est allégée pour le preneur dans le souci de lui laisser une autonomie professionnelle. Sous réserve que les biens soient affectés à une utilisation spécifique. Mais sinon le preneur est libre d'adjoindre de nouvelles activités agricoles, il peut se diversifier, abandonner les productions alors même que cela conduit à la perte des quotas liés à cette production.

    Il peut changer les modes de production utilisés jusqu'alors pour adopter de nouvelles pratiques culturales plus respectueuses de l'environnement. Le bailleur ne peut pas demander une résiliation à cause de cela.

    Le preneur dispose d'une large latitude pour planter, édifier, aménager les bâtiments existants sous réserve de respecter les procédures d'information du bailleur si il veut être indemnisé.

    Il y a une limite toutefois qui réside dans l'intérêt du bailleur à ce que son bien ne soit pas dégradé par des pratiques du locataire. Il y a de fortes préoccupations écologiques et environnementales.

    Lorsque le preneur veut retourner des parcelles qui étaient jusqu'alors en herbe ou l'inverse, et qu'il met en oeuvre des moyens de culturaux non prévus, il doit en informer le bailleur dans le mois qui précède les travaux par lettre recommandée et le bailleur a le pouvoir de s'opposer à ces travaux dans les 15 jours de cette information et à la condition de démontrer que les travaux projetés entraînent une dégradation du fonds.

    L'article L. 411-28 permet au bailleur de refuser au preneur l'autorisation de réunir et regrouper plusieurs parcelles attenantes, de faire disparaître les talus, les haies, les rigoles, les arbres qui séparent plusieurs parcelles. Le preneur à l'obligation d'avertir le bailleur. Ce dernier a deux mois pour faire connaître sa position. Si il s'y oppose, sa décision est sans recours.

    Il est possible de pratiquer des échanges entre exploitants à certaines conditions.

    Concernant le bail rural conclu en vue de l'exercice d'une activité agricole : on peut reprocher l'exercice d'une activité extra agricole, le non-respect de la destination des lieux loués.

    Il faut dans tous les cas que le bailleur démontre que les agissements du locataire sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué. Le bailleur peut demander la résiliation du bail, des dommages et intérêts si il y a un préjudice de dégradation du fonds, une condamnation à remettre les biens en état, cesser ses activités prohibées.

     

             C – L’obligation d'effectuer les réparations locatives et de menu entretien

     

    L'article L. 415-4 du code rural précise que seules les réparations locatives ou de menus entretiens sont à la charge du preneur. Liste des réparations locatives à l'article 1754 du Code civil mais c'est une liste qui n'est pas exhaustive. On se réfère donc aux usages locaux, au contrat type départemental, aux précisions réglementaires, notamment au décret du 26 août 1987.

     

             D – L’obligation de garnir le fonds et d'engranger

     

    L'obligation de garnir le fonds incombe à tout locataire : il doit le garnir des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation. Article 1766 du Code civil et L. 411-27 du code rural.

    Privilège du bailleur pour le paiement du loyer = l'assiette est représentée par cette garniture.

    Obligation d'engranger = stocker les récoltes dans les lieux loués, s'explique aussi pour l'exercice du privilège du bailleur.

     

             E – L’obligation d'informer le bailleur des usurpations commises au détriment de son fonds

     

    Article 1768 du Code civil et L. 411-26 du code rural. On impose au preneur d'avertir le bailleur s'il constate des usurpations commises par des tiers au détriment des biens loués.

    Si il ne le fait pas dans les 15 jours de la constatation, il risque des dommages et intérêts car cela pourrait porter préjudice au bailleur.

     

             F – L’obligation de restitution du fonds, des pailles et engrais, en fin de bail

     

    Obligation de restituer le fondant l'État dans lequel il a reçu, article 1730 du Code civil. Excepté ce qui a pu périr par force majeure ou par vétusté. Il peut aussi restituer parfois plus que ce qu'il n'a reçu notamment, s'il y a eu des constructions effectuées pendant le bail. Le bailleur est devenu propriétaire par accession dès leur réalisation.

    Il faut un acte écrit quel qu'il soit pour se ménager la preuve d'une bonne restitution. Il doit laisser les pailles et engrais de l'année pour favoriser l'exploitation du nouveau preneur, même si le preneur sortant n'avait rien en entrant dans les lieux. Une indemnisation est alors possible, article 1778 du Code civil.

     

    §3 – La durée et le renouvellement du bail

     

             A – Une durée minimale

     

    L'article L. 411-5 prévoit que le bail à ferme ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. C'est une règle d'ordre public. Un bail qui ne respecterait pas cette exigence serait ramené à neuf ans. Le point de départ de la durée est la date d'entrée en jouissance du preneur. Une durée supérieure à neuf ans est possible.

    À l'arrivée du terme, le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement.

     

             B – Un droit au renouvellement

     

                       1) Le principe

     

    C'est une prérogative essentielle pour la stabilité du locataire : article L. 411-46, elle est d'ordre public. On ne peut pas faire renoncer le preneur à son droit de renouvellement dans le bail lui-même, même si cela se fait dans un acte séparé signé le même jour que le bail.

    Cependant la renonciation peut être conventionnelle dès lors que le droit est acquis par le preneur. Ce dernier peut renoncer ultérieurement, en délivrant congé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier 18 mois avant le terme, faute de quoi le bail se renouvelle automatiquement.

    Ce droit au renouvellement se transmet au continuateur du bail du preneur (descendants, conjoint). On peut céder aussi plus de droits que ce que l'on possède.

    Le bail consenti à plusieurs copreneurs peut poser problème : si l'un ne souhaite pas poursuivre l'exploitation, celui qui reste ne bénéficie pas du droit au renouvellement sauf à fournir des garanties équivalentes. Il y a une exception au profit des conjoints copreneurs : si l'un des deux quitte l'exploitation, celui qui reste a droit au renouvellement de son bail, cela vaut aussi pour le PACS. Article L. 411-46 alinéa 2.

     

    Le preneur doit avoir participé effectivement à l'exploitation des biens loués, il doit également posséder les moyens nécessaires à la poursuite de l'exploitation, il doit habiter sur place ou au moins à proximité et être en règle avec le contrôle des structures.

     

                       2) Les exceptions

     

    Le bailleur peut s'opposer au renouvellement en invoquant une cause de résiliation du bail. Le bailleur peut invoquer les motifs de l'article L. 411-31.

    À part les motifs de cet article, l'âge du preneur est une cause de résiliation : lorsqu'il atteint l'âge de la retraite au terme du bail, il ne peut plus invoquer le droit au renouvellement. Si il est proche de cet âge, il ne peut pas exiger un renouvellement de neuf ans.

    Le locataire a toujours la possibilité de maintenir sa situation en cédant le bail à son conjoint si il est plus jeune que lui, à son partenaire pacsé, à l’un de ses descendants.

    Obligation légale de mentionner dans le bail cette faculté qu'a le locataire de céder son bail pour échapper au non-renouvellement, article L. 411-64.

    Le droit de reprise du bailleur est aussi un des motifs de résiliation.

     

    Quel que soit le motif, le bailleur qui souhaite faire échec au renouvellement du preneur doit l'avertir de ce refus au moins 18 mois avant le terme du bail par un congé donné par exploit d'huissier avec des mentions obligatoires.

     

                       3) Les conditions du bail renouvelé

     

    À défaut de congé délivré, le bail va être renouvelé pour neuf ans. C'est un nouveau bail qui se met en place à l'issue du précédent.

    S'agissant des conditions, tout dépend du contexte que les parties ont aménagé. À défaut d'accord, les parties peuvent saisir le tribunal paritaire qui fixera les modalités du bail. Il n'y a aucun délai pour saisir le tribunal.

    Si les parties n'ont rien prévu, ce sont les conditions de l'ancien bail qui seront reportées dans le nouveau bail, article L. 411-50.

     

    Section 4 – La transmission du bail

     

    Le droit au bail est considéré comme strictement personnel au preneur, donc incessible. Le législateur favorise cependant l'exploitation à caractère familial. Par dérogation au principe d'incessibilité, la cession est possible à l'intérieur de la famille. Si cette transmission familiale reste avérée à cause de mort, aujourd'hui les dérogations sont de plus en plus nombreuses concernant les cessions entre vifs.

     

    §1 – Les transmissions entre vifs

     

    A – Les sous-locations, échanges, mise à disposition et assolement en commun

     

    La sous-location : le locataire met lui-même à la disposition d'un sous-locataire les biens loués moyennant contrepartie. La sous-location est prohibée en principe, article L. 411-35 al 3, quelles que soient les raisons qui pourraient la justifier. La sous-location est nulle, même si elle est consentie avec l'accord du bailleur, c'est une nullité absolue qui peut être invoquée par toutes les parties à l'opération. Le bailleur peut simplement invoquer la sous-location pour obtenir la résiliation du bail. Par exception, la sous-location est admise : pour certaines parcelles situées à la périphérie de son exploitation avec l'accord du bailleur ; pour les bâtiments d'habitation ; sous-location saisonnière des terres/bâtiments pour un usage de vacances ou de loisir qui ne peut excéder trois mois par an.

     

    Échanges de parcelles : un locataire aurait changé ces parcelles avec un autre exploitant. Ces échanges sont en principe interdits. Mais ils sont acceptés par l'article L. 411-39 dans certains cas, à condition de permettre une meilleure exploitation du fonds. Les superficies échangées sont limitées dans chaque département. Les échanges doivent être notifiés au bailleur à peine de nullité, ce dernier peut tenter de s'y opposer. Le preneur reste seul redevable des obligations envers le bailleur et non le coéchangiste.

     

    La mise à disposition des biens loués : mise à disposition d'une société dans laquelle il est associé. Il faut que la société ait un objet à destination agricole, que son capital social soit détenu majoritairement par une personne physique. Le preneur reste tenu de participer à la mise en valeur des biens loués. La société devient tenue de la bonne exécution des clauses du bail solidairement avec le preneur. La mise à disposition n'exige pas l'accord du bailleur, seulement son information par lettre recommandée, article L. 411-39.

     

    Assolement en commun : la loi du 23 février 2005 la permis. L'assolement permet de mutualiser l'exploitation des terres entre plusieurs exploitants. Il concerne seulement les terres et non les bâtiments. Il faut une information du bailleur par lettre recommandée deux mois au moins avant la mise à disposition. Si l'information n'a pas été faite, la résiliation du bail peut être demandée.

     

    B – La cession du bail

     

                       1) Un principe de prohibition des cessions

     

    L'interdiction réside à l'article L. 411-35 sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial. Toute cession est en principe interdite, quelle que soit sa forme. C'est une prohibition d'ordre public, la cession est frappée de nullité absolue.

    Il y a des sanctions pénales dès lors que la cession a eu lieu à titre onéreux, moyennant un versement d'un pas de porte : c'est constitutif d'un délit, dont l'article L. 411-74 punit d'une peine d'emprisonnement de deux ans et/ou d'une amende de 30 000 €.

    C'est une pratique assez courante néanmoins. Le plus souvent, elle a lieu à l'occasion d'un changement d'exploitants, où le précédent va vendre son matériel en le surévaluant pour tenir compte du droit au bail.

    Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition = le cessionnaire peut se faire rembourser.

    La troisième chambre civile, par un arrêt du 4 mai 2006, abandonne la démonstration d'une contrainte.

     

                       2) Les cessions exceptionnellement autorisées

     

    Si on poursuit la lecture de l'article L. 411-35, la cession est interdite sauf si elle est consentie avec l'agrément du bailleur au conjoint, aux partenaires pacsés, au descendant du preneur ayant atteint l'âge de la majorité. Pour les deux premiers, pour pouvoir bénéficier de la cession, ils doivent avoir participé à l'exploitation du locataire. Si la cession se fait au descendant, on n’exige pas de participation, seulement la majorité d'âge.

    Quel que soit le bénéficiaire, la cession doit être autorisée par le bailleur. Si il s'y oppose, il peut saisir le tribunal paritaire qui tranchera. La possibilité de céder son bail est une faveur pour les exploitants ayant correctement rempli leurs obligations.

    Le cessionnaire doit respecter les règles du contrôle des structures. La cession réalisée sans autorisation du bailleur ou du tribunal est illégale, elle encourt la nullité absolue et constitue une cause de résiliation du bail.

    §2 – Les transmissions à cause de mort

     

    Le décès du preneur ne met pas fin au bail. Celui-ci peut être transmis à deux catégories de personnes :

    -          si le preneur laisse un conjoint ou un partenaire ou des ascendants ou encore descendant, elles doivent participer à l'exploitation de façon effective au cours des cinq années précédant le décès. L'article L. 411-34 prévoit que le bail continu à leur profit. C'est une transmission indivise entre toutes ces personnes par la voie d'une succession anomale. La transmission indivise peut poser problème : celui qui veut poursuivre seul exploitant peut demander au tribunal paritaire de bénéficier seul du bail. Le tribunal doit trancher. Il doit se prononcer en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir. Le preneur ne peut pas écarter cette règle : troisième chambre civile, le 28 juin 2006.

    -          si le preneur ne laisse à sa survivance aucune personne remplissant les conditions nécessaires pour bénéficier de la transmission, le bail sera transmis selon les règles classiques de droit commun de dévolution successorale. Mais le bailleur a alors un droit de résiliation qui peut s'exercer dans les six mois à compter du décès.

     

    Dès lors que la transmission a lieu, elle tire les conséquences de l'assurance de valeur vénale du bail rural. Ceux qui la reçoivent n'ont pas besoin de verser une soulte. Ils la reçoivent sans que soit pris en compte des calculs de masse successorale.

     

    Section 5 – L’extinction du bail

     

    Le statut du fermage tente d'assurer au mieux la stabilité du preneur. Cet objectif est retrouvé dans l'encadrement très étroit de la résiliation du bail.

     

    §1 – Les causes d'extinction

     

    A – La résiliation

     

    On écarte l'hypothèse de la résiliation amiable, car elle résulte d'un accord des parties.

     

                       1) La résiliation pour faute du preneur

     

    Quelles que soit la faute alléguée, il ne peut pas y avoir résiliation automatique. Elle doit être prononcée judiciairement. Depuis l'ordonnance du 13 juillet 2006, l'état des causes de résiliation est regroupé à l'article L. 411-31 du code rural.

    Cet article vise le défaut de paiement du fermage. Il faut 2 défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure aux échéances impayées.

    Il vise également tous les agissements de nature à compromettre une bonne exploitation du fonds. Ils sont susceptibles d'être très variés. Le texte ne cite que l'hypothèse où le preneur ne dispose pas de main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. C'est aux tribunaux d'apprécier souverainement la gravité des agissements. Il doit mettre en évidence les conséquences néfastes que le comportement peut avoir sur les biens. Exemple : état d'inculture du fonds, défaut d'entretien, épuisement du sol, arrachage des plantes….

     

    L'article vise également le non-respect par le preneur des clauses environnementales qui en application de l'article L. 411-27 peuvent être introduites dans certains baux. Ce sont les baux environnementaux créés par la loi du 5 janvier 2006. C'est un bail rural dérogatoire au statut du fermage tourné vers la préservation de l'environnement.

    Auparavant, certains baux ruraux n'avaient que deux dispositions sur l'environnement : article L. 411-28 et L. 411-27 du code rural. Avec le bail environnemental, le législateur va plus loin avec un régime dérogatoire. Ce bail reste soumis au statut du fermage. Mais ponctuellement, il est soumis au statut dérogatoire.

    Quant à la qualité du bailleur, il ne peut être qu'une personne morale de droit public ou une association agréée pour la protection de l'environnement. En aucun cas, ce ne peut être un bailleur privé.

    De plus, les parcelles qu'ils font l'objet du bail ne peuvent être situés que dans certaines zones limitativement énumérées par l'article L. 411-27 du code rural : les parcelles préservant en elles-mêmes un intérêt environnemental et classées comme telles.

    Ce bail va pouvoir composer ou interdire au preneur l'utilisation de certaines pratiques culturales. Les pratiques sont limitées par le décret du 8 mars 2007 : clauses pouvant être introduites dans le bail (ce sera un nouvel article R. 411-9-11-1 du col rural). Ce peut être un nom retournement des prairies, des modalités des récoltes, une limitation des produits phytosanitaires, interdiction d'irrigation, drainage…

     

    Le loyer pourra être minoré par rapport à un bail classique puisque les contraintes pèsent sur le preneur. Le préfet prévoit alors un barème pour tenir compte de ce bail particulier pour prévoir un loyer minoré.

     

    Enfin le bailleur a un droit de contrôle sur le respect par le preneur de ses obligations environnementales. Cela déroge à la liberté professionnelle du preneur. C'est pour cela qu'a été prévue une cause de résiliation en cas de non-respect par le preneur de ces nouvelles obligations. Le non-respect des clauses environnementales est une cause péremptoire de résiliation.

     

    Dans l'article L. 411-31 du code rural, figurent aussi des contraventions aux dispositions de l'article L. 411-35 du code rural qui concerne toutes les hypothèses où il y aura un manquement aux règles encadrant la cession et la location du bail. C'est un motif péremptoire de résiliation.

     

                       2) La résiliation pour changement de la destination agricole du bien loué

     

    L'article L. 411-32 du code rural autorise le bailleur à résilier le bail si le preneur ne veut pas modifier la destination agricole. Exemple : les parcelles qui deviennent constructibles.

    La résiliation peut intervenir de plein droit quand les parcelles sont situées en zone urbaine.

    Quand ce n'est pas le cas, il faut l'accord du préfet.

    Le bailleur notifie son intention par un acte extrajudiciaire au moins un an avant la résiliation. Le preneur obtiendra une indemnisation de la part du bailleur comme il pourrait l'être en cas d'expropriation.

    Quand la résiliation n'est que partielle, le preneur peut réclamer une résiliation totale si la résiliation partielle compromet l'équilibre de son exploitation : article L. 411-32 du code rural.

     

                       3) Les causes de résiliation tenant à la personne du preneur

     

    Le preneur n'est plus en mesure d'exploiter le bien loué. La loi lui offre la possibilité de solliciter la résiliation du bail : article L. 411-33 du code rural. C'est le cas quand lui-même ou un membre de sa famille est frappé par une incapacité de travail ou décède, quand le preneur souhaite prendre sa retraite ou à l'occasion de chaque échéance annuelle postérieure à ses 60 ans.

    C'est aussi le cas quand le preneur a acquis la propriété d'une exploitation, quand il n'est pas en conformité avec les règles du contrôle des structures car il exploite une surface trop importante.

     

                       4) Les causes de résiliation tenant au bien loué

     

    L'article L. 411-30 visant la destruction des biens loués car l'objet du bail disparaît. Souvent, c'est une destruction partielle. Le preneur peut demander la résiliation du bail s'il prouve que la destruction partielle compromet gravement l'équilibre de son exploitation.

    Il y a également l'hypothèse du remembrement, article L. 123-18 du code rural qui laisse au preneur le choix soit d'obtenir un report de son bail sur les parcelles échangées et reçues par le bailleur soit de demander la résiliation du bail.

     

    B – La reprise du bien loué

     

    La loi l'encadre de façon très rigoureuse, il y a trois reprises :

    -          la reprise pour exploiter

    -          la reprise pour construire une maison d'habitation

    -          la reprise pour exploiter une carrière

     

    Il n'y a que le bailleur qui soit titulaire du droit de reprise. Mais il n'en est pas le seul bénéficiaire. Il peut reprendre le fonds soit pour l'exploiter lui-même soit pour le faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou son partenaire pacsé.

     

    Le bénéficiaire doit justifier d'un diplôme agricole ou d'une expérience professionnelle en matière agricole exigée par les règles du contrôle des structures.

     

    L'ordonnance du 13 juillet 2006, prévoit que le bénéficiaire peut être dispensé de ces conditions s'il a obtenu l'autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures. Cette possibilité est une nouveauté qui met fin à la pratique problématique où le bénéficiaire se voyait interdire une reprise alors qu'il avait l'autorisation mais pas de diplôme ou d'expérience professionnelle.

     

    Le bénéficiaire doit s'engager expressément et ce dès le stade de reprise à exploiter personnellement les biens repris pendant au moins neuf années de manière effective et permanente. Cela implique qu'il soit apte physiquement à exercer le travail. Les tribunaux viennent le vérifier. Il doit également justifier qu'il possède du matériel et un cheptel nécessaire ou des moyens financiers nécessaires pour les acquérir.

    L'ancien preneur à un droit de contrôle a posteriori avec possibilité d'une réintégration des lieux.

    Enfin, le bénéficiaire à l'obligation d'habiter sur place ou au moins à proximité.

    S'il rentre dans le cadre du contrôle des structures, il doit obtenir l'autorisation d'exploiter.

    L'ordonnance du 13 juillet 2006 prévoit qu'un sursis à statuer ne sera plus obligatoire pour le tribunal paritaire.

     

    Le titulaire du droit de reprise peut faire une reprise totale ou partielle. En cas de reprise partielle, elle ne doit pas être de nature à compromettre gravement l'équilibre de l'exploitation du preneur.

     

    Le principe est que la reprise ne peut s'exercer qu'au terme du bail. Dans ce cas, elle s'analyse comme un refus de renouvellement. Par exception, elle pourra parfois intervenir soit en cours du bail soit être repoussée au terme du bail.

    La reprise anticipée n'est possible que si une clause du bail l'envisage expressément. C'est possible quand le bailleur était mineur lors de la conclusion du bail. De plus, il est possible d'introduire une clause de reprise triennale quand le bailleur était mineur à la conclusion du bail. Il est également possible d'introduire dans certains baux une clause reprise sexennale (expiration d'une période de six ans). Dans ce cas, la reprise ne peut pas être effectuée par le propriétaire a son propre profit mais peut les reprendre pour les faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou son partenaire pacsé.

     

    La reprise peut également être différée dans le temps. Ce sera le 15 surtout au en fonction de l'âge du preneur. Quand il est confronté à l'âge de retraite et à la demande d'une reprise, la loi lui permet de demander la prorogation du bail jusqu'à ce qu'il ait atteint l'âge des 60 ans. Quand la prorogation se met en place, 18 mois avant le terme de la prorogation, le bailleur doit lui notifier son congé. Sinon un nouveau bail de neuf ans se met en place.

     

    Quand le bail arrive à son terme : c'est un congé qui doit être signifié par un exploit d'huissier soumis à un formalisme rigoureux prescrit par l'article L. 411-27 du code rural. Ils doivent contenir toutes les informations quant aux bénéficiaires de reprise (identité, lieu d'habitation), terme de l'article L. 411-54 sur les modalités de contestation du congé devant le tribunal paritaire de quatre mois, l'assiette des biens repris. À défaut, le congé est nul.

    En cas de reprise abusive, de contrôles sont offerts au preneur :

    -          contrôle a priori pour contester un congé devant le tribunal paritaire dans un délai de quatre mois. La charge de la preuve pèse sur le bénéficiaire de la reprise. Le tribunal peut invalider le congé.

    -          contrôle a posteriori du respect par le bénéficiaire de la reprise des engagements qu'il avait pris.

     

    L'ancien preneur continu à bénéficier d'une surveillance sur les conditions dans lesquelles le bénéficiaire de reprise se comporte. Il peut saisir le tribunal paritaire. Par cette action, il peut obtenir la réintégration. Le tribunal ne peut pas ordonner une intégration si le preneur a déjà redonné ou acquis des terres est si cela aboutissait à ce qu'il exploite une trop grande superficie de terres.

     

    La reprise peut être faite pour construire des maisons d'habitation ou adjoindre des dépendances à des constructions existantes. La superficie des terres pouvant être reprise limiter et fixé par décret. La reprise est faite pour lui-même ou un membre de la famille jusqu'au troisième degré de parenté. La reprise peut être faite pour exploiter une carrière pour quelqu'un qui exploite déjà une carrière.

     

    C – La préemption des biens loués par le preneur

     

    Cet endroit du statut. Le bail va s'éteindre par confusion. Le preneur devient acquéreur est propriétaire des biens loués. Le statut du fermage accorde au locataire un droit d'acquérir en priorité les biens qu'il exploite quand ces biens sont mis en vente par les propriétaires dans un souci d'assurer une stabilité du fermier dans les lieux loués.

    C'est une prérogative d'ordre publique à laquelle un fermier ne peut renoncer à l'avance.

    Bénéficiaire de ce droit = article L. 412-1 du code rural = l'exploitant preneur en place (locataire qui justifie d'un bail régulier encore en cours, opposable aux propriétaires).

    L'article L. 412-5 précise que ce preneur doit avoir eu la qualité d'exploitant agricole pendant au moins trois ans et il doit exploiter par lui-même ou par les membres de sa famille le fonds qui est mis en vente.

    Le preneur va pouvoir préempter pour poursuivre par lui-même l'exploitation soit pour louer les biens qu'il va acquérir par son conjoint, par le pacsé, par un descendant. Il peut aussi subroger un membre de sa famille dans l'exercice de son droit de préemption. Quel que soit le bénéficiaire final, l'objectif de ce droit c'est de consolider l'exploitation du preneur. C'est un droit qui n'est pas ouvert au locataire qui possède des terres dont la superficie est déjà suffisante (supérieure à trois unités de référence).

    Obligations du préempteur : il est tenu par les mêmes obligations que le bailleur lorsqu'il exerce son droit de reprise = à compter de la préemption, le preneur devra exploiter les terres pendant au minimum neuf ans, il doit aussi s'engager à habiter sur place. Sanctions : condamnation à des dommages et intérêts à l'acquéreur évincé à supposer que l'identité de cet acquéreur lui ait été portée à sa connaissance.

     

    Opération soumise au droit de préemption : l'article L. 412-1 prévoit que le preneur peut préempter lorsque le bailleur décide ou est contraint d'aliéner à titre onéreux les biens qui sont loués au locataire. Seules les aliénations à titre onéreux sont concernées. L'apport en société ne permet pas la préemption, de même que l'échange. Échappent donc à toute préemption les aliénations à titre gratuit.

    Il est des cas où la qualité des parties peut permettre d'écarter le droit de préemption : si le vendeur et l'acquéreur sont parents jusqu'à 3° maximum. Aussi, l'existence d'un droit de prévention offerte à une collectivité ou un organisme prioritaire par rapport au locataire (zone d'aménagement différé/les espaces naturels sensibles).

    Le droit de préemption du preneur prime celui de la SAFER à condition qu'il exploite depuis au moins trois ans.

     

    S'agissant des biens concernés : ce sont les biens loués par le preneur. Difficultés lorsque que cela ne concerne qu'une fraction des biens. Le preneur peut préempter alors quelles que soit la superficie des biens mis en vente par le propriétaire.

     

    Les modalités du droit de préemption :

    - la vente à l'amiable : notification du projet de vente doit être adressée au preneur par le notaire qui est chargé de procéder à cette vente. Le notaire est seul compétent pour purger le droit de préemption. Notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier. C'est l'article L. 412-8. La notification doit fournir une information complète sur la vente projetée. L'identité de l'acquéreur pressenti n'a pas à être communiquée sauve si il ne s'engage pas dans son droit de reprise.

    Tant qu'on est dans le délai de deux mois de la notification, on peut modifier les modalités de la vente. Après ce délai, les modifications donnent lieu à une nouvelle notification complète et ouvrent donc un nouveau délai de deux mois. Le preneur a trois possibilités dans son délai de deux mois :

    • il renonce à préempter
    • il accepte l'offre qui lui est faite dans la notification. Le destinataire de cette réponse ne peut être que le propriétaire. L'acte authentique de la vente doit être signé dans le délai de deux mois à compter de l'envoi de la réponse. Passé ce délai, la préemption sera nulle.
    • il accepte l'offre à des conditions différentes : modification judiciaire des conditions. Il doit toujours répondre dans le délai de deux mois et saisir le tribunal paritaire d'une demande en fixation du prix. Le tribunal va se prononcer sur la valeur vénale des biens à vendre en tenant compte de la dépréciation due au bail.

     

    -          vente par adjudication : il faut informer le locataire de la vente projetée mais pas du prix. On le convoque à l'adjudication 20 jours au moins avant la date prévue par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Le notaire chargé de la vente se charge de cette notification ou si c'est une adjudication judiciaire c'est le greffier du tribunal qui va procéder à la vente. À compter de la vente, le preneur a 20 jours pour faire savoir s’il préempte ou non. Il ne peut préempter qu'aux conditions de l'adjudication. Il ne peut pas faire réviser le prix.

     

    Sanction du non-respect du droit de préemption :

    -          nullité de la vente avec substitution du preneur à l'acquéreur,

    *lorsque le propriétaire a vendu les biens à un tiers avant l'expiration du délai pour préempter

    *lorsque le propriétaire a vendu les biens à des conditions différentes de celles qui figuraient dans la notification faite au preneur

    *lorsque le propriétaire avait indiqué dans la notification des conditions de vente qui tendait à l'empêcher d'acquérir

     

    -          nullité de la vente sans substitution du preneur. Le preneur peut réclamer des dommages et intérêts. Cela s'applique dans tous les autres cas non visés par l'article L. 412-10 du code rural.

     

    Action en nullité ouverte dans les six mois à compter du jour où il a eu connaissance de la vente.

     

    §2 – Les conséquences de l'extinction : le compte de sortie

     

    A – L’indemnisation du preneur sortant

     

    Le preneur qui quitte les lieux doit être indemnisé pour les améliorations et les travaux réalisés pendant son bail dans les lieux loués, article L. 411-69.

    Quels sont les travaux indemnisables ? le régime concerne tous les travaux et investissements qui modifient matériellement les biens loués et qui leur apporte une utilité réelle qui persiste en fin de bail (construction de nouveaux bâtiments, aménagement des existants). Cela concerne aussi les améliorations culturales : accroissement du potentiel agronomique des terres.

    Preuve des améliorations : on fait un état des lieux comparés. La preuve se fait sinon par tous moyens.

    Il faut que les travaux aient été régulièrement exécutés, dans le respect des procédures légales = information préalable/autorisation du propriétaire.

     

    Le créancier de l'indemnité ne peut être que le locataire sortant. Lorsqu'il cède son bail, le cédant ne peut pas exiger d'indemnités du bailleur. Mais il peut céder les améliorations qu'il a apportées au cessionnaire de son bail. S'agissant du débiteur, c'est celui qui se trouve propriétaire au moment où le locataire sort des lieux, c'est le bailleur final. Ce qui impose d'informer au moment de la vente l'acquéreur des biens loués que, lorsque le locataire quittera les lieux, il devra l'indemniser.

    L'indemnisation ne peut concerner que le preneur sortant vis-à-vis du bailleur final, article L. 411-74.

     

    Le paiement de l'indemnité : il est exigible immédiatement au jour où le bail prend fin. Dès lors que le propriétaire n'est pas à l'origine de la rupture du bail, il peut demander des délais de paiement. Ces délais peuvent aller jusqu'à deux ans.

    Chacune des parties peut saisir le tribunal paritaire en fixation de l'indemnité de sortie, article L. 411-76.

     

    B – L’indemnisation du propriétaire

     

    Article L. 411-72 : s'il apparaît une dégradation du bien louer, le bailleur a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi à l'expiration du bail. La preuve se fait par l'état des lieux, ou par tous moyens.

    Concernant les bâtiments, faute d'état des lieux, il y a la présomption de les avoir reçu en bon état de réparations locatives.

    Selon la jurisprudence, ne sont pas considérées comme des dégradations indemnisables les pertes de quotas.

     

    Chapitre 2 – Les baux dérogatoires au statut

     

    Section 1 - les dérogations par adaptation du statut

     

    §1 – Les baux des petites parcelles

     

    Ce sont des dérogations substantielles à l'article L. 411-3. Il y a trois conditions pour qualifier de petites parcelles :

    -          superficie = parcelle doit avoir une superficie inférieure à un seuil fixé dans chaque département par arrêté du préfet.

    -          la parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme = présence de bâtiments d'exploitation et autonomie culturale de la parcelle.

    -          la parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de l'exploitation.

     

    Le bail est largement dérogatoire. La rédaction du bail n'est pas assujettie à un écrit. Les parties fixent librement la durée du bail si c'est un bail écrit. Si c'est un bail verbal, article 1774, il est fixé pour le temps nécessaire afin que le preneur récolte les fruits. Il peut être reconductible.

    La fixation du loyer est libre, ainsi que les conditions de reprise par le propriétaire. Il n'y a pas de droit de préemption du locataire, ni de droit au renouvellement.

     

    Si le propriétaire veut vendre, il n'a pas à respecter les conditions du congé de point seulement six mois à l'avance. Pour le reste, le statut reste applicable, notamment les contentieux relèveront du tribunal paritaire, les causes de résiliation en cours sont les mêmes….

    Troisième chambre civile, 14 novembre 2007 : les parties ont décidé que la petite parcelle se soumettrait au statut du fermage. Le propriétaire veut vendre, il y a un conflit entre le droit de préemption du preneur et celui de la SAFER. C'est une soumission volontaire et cela ne peut faire échec au droit de préemption d'ordre public de la SAFER.

     

    §2 – Les baux de transition

     

    Ce sont les baux conclus sur une période transitoire pour les biens qui dans l'avenir vont revenir à un autre exploitant.

     

             A – Les baux consentis par les SAFER

     

    Entre le moment où la SAFER a acquis le bien et le moment où elle doit le rétrocéder elle peut le louer. La SAFER ne peut pas garder le bien plus de cinq ans. Donc le bail ne peut pas dépasser cinq ans.

    Le preneur ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement. De plus, il n'a pas de droit de préemption.

     

    Il peut aussi y avoir des baux conclus par l'intermédiaire de SAFER. Un propriétaire met à disposition de la SAFER des terres pour qu'elle les sous-loue à un agriculteur. La sous-location n'est pas soumise au statut du fermage sauf pour le prix.

     

             B – Les baux consentis par l'État et les collectivités

     

    C'est une personne morale de droit public qui est bailleur. La location relève du statut sauf quand les biens loués font l'objet d'un projet d'utilisation d'utilité générale.

    Le preneur n'aura ni droit au renouvellement ni droit de préemption.

     

             C – Les locations annuelles

     

    Ce sont les baux conclus pour une durée d'un an. C'est l'hypothèse où le propriétaire de terre envisage l'installation à terme d'un ou plusieurs de ses descendants pour l'exploitation agricole.

    Dans l'attente, il peut conclure avec un autre exploitant des baux d'un an renouvelable sans excéder la période de six ans.

    La possibilité d'y recourir est très encadrée par les textes : article L. 411-40 à 45 du code rural. Le preneur des baux annuels ne peut être qu'un exploitant agricole déjà installé sur une surface au moins égale à la surface minimum d'installation. Il faut respecter les règles du contrôle des structures. Le contrat doit être faite par écrit. C'est un contrat d'un an renouvelable.

    Le preneur ne peut pas céder son bail ni l’échanger, ni le mettre à profit d'une société. Il ne pourra pas prétendre à l'indemnisation du preneur sortant.

    Chacune des parties peut mettre un terme à ce bail chaque année, deux mois avant l'échéance par une notification. Le bailleur ne peut le faire que si son descendant s’installe. À défaut, le bail se transforme en un bail classique de neuf ans.

    §3 – Les baux de longue durée

     

    Jusqu'à la loi du 5 janvier 2006, c'étaient les baux à long terme. Mais la loi de 2006 a introduit un nouveau bail : le bail cessible hors du cadre familial qui obéit à un régime propre.

     

    A – Les baux à long terme

     

    Ce sont les baux prévus pour garantir une installation particulièrement stable au preneur. En contrepartie, le propriétaire peut bénéficier d'une rémunération supérieure. Ces baux bénéficient d'un régime fiscal favorable.

     

    Les articles L. 416-1 à 9 du code rural organisent trois catégories de baux à long terme:

    -          le bail de 18 ans renouvelables par période de neuf ans

    -          le bail de 25 ans avec ou sans clause de tacite reproduction

    -          le bail de carrière conclu pour permettre au preneur d'effectuer toute sa carrière sur le même bien. Il est d'une durée minimum de 25 ans. Mais il est conclu pour une durée qui permettrait au preneur d'aller jusqu'à la retraite. Il cessera quand le preneur atteindra l'âge de la retraite.

     

    On peut décider d'emblée de faire un bail à long terme dès sa conclusion ou alors les parties convertissent le bail classique de neuf ans en bail à long terme. Quand la conversion ne modifie que la durée du bail, si le preneur refuse la conversion, son refus n'est pas légitime et il va être privé du droit de céder son bail à ses descendants ou de l’apporter à une société et du droit au renouvellement.

    La rédaction d'un écrit est obligatoire et il doit viser expressément l'article du code rural relatif aux baux à long terme. C'est un écrit notarié car ces baux doivent être publiés à la conservation des hypothèques.

    Sur le principe, le loyer est fixé par référence au barème préfectoral. Ce barème prend en compte la durée du bail.

    La possibilité de céder le bail aux descendants du preneur peut être écartée par une clause du bail.

    Ce bail bénéficie d'un régime fiscal favorable. Pour les droits de mutation à titre gratuit sur les biens qui font l'objet d'un bail à long terme, la transmission est partiellement exonérée de ses droits de mutation. Pour chaque part transmise jusqu'à 76 000 €, il y a une exonération des trois quarts. Au-delà, il n'y a des droits de mutation que sur la moitié. Pour en bénéficier, il faut que le bénéficiaire s'engage à conserver les biens pendant cinq ans.

    C'est également favorable pour l'intégration du bien dans l'assiette ISF. Ils peuvent être assimilés à un bien professionnel est donc totalement exonéré d’ISF quand le locataire est le conjoint du propriétaire ou un membre de sa famille propre et s'il exerce dans les biens loués son activité à titre principal. Même si les conditions ne sont pas remplies, les biens loués à long terme ne sont retenus dans l'assiette ISF que pour le quart de leur valeur jusqu'à 76 000 € et pour la moitié de leur valeur au-delà.

     

    B – Le bail cessible hors du cadre familial

    On retrouve la même optique qu'avec la création du fonds agricole.

    Ce bail déroge au statut du fermage même si celui-ci s'applique sur certains points.

    Les articles L. 418-1 et suivants sont concernés.

    Ce bail doit être obligatoirement passé en la forme authentique car c'est un bail de longue durée publié à la conservation des hypothèques, et car il déroge au statut du fermage donc le notaire donne son conseil éclairé.

    Dans cet acte, il doit y avoir des mentions obligatoires : une clause autorisant le locataire a céder le bail à d'autres personnes que celles de l'article L. 411-35 = le conjoint, partenaire pacsé, descendant. Aussi, la mention expresse selon laquelle chacune des parties relèvera des dispositions légales spéciales de ce bail obligatoire.

    À défaut, est encourue la nullité de clause de cessibilité. Le bail devient alors un bail de 18 ans soumis au statut du fermage ordinaire.

     

    Les parties ont la possibilité d'aménager les clauses du bail plus largement que dans le statut du fermage. Elles peuvent convenir d'un loyer plus élevé que dans le bail ordinaire. Les maximums du barème peuvent être relevés de 50 % par rapport au bail ordinaire.

    Le non-paiement du loyer est plus rigoureusement sanctionné. Il suffit d'un seul défaut de paiement et d'une mise en demeure restée infructueuse pendant trois mois pour solliciter la résiliation du bail ou pour s'opposer à son renouvellement. Le preneur peut quand même solliciter un délai de grâce auprès du juge.

     

    Il peut y avoir des aménagements importants quant aux obligations des parties. Certaines obligations peuvent faire l'objet d'un aménagement conventionnel : obligation d'engranger, de garnir le fond, de cultiver en bon père de famille, de laisser le preneur chasser.

    L'article L. 411-28 permet au propriétaire d'interdire le preneur de supprimer les talus, les arbres, les haies…

    L'article L. 411-29 permet au propriétaire de s’opposer à ce que le preneur retourne des parcelles en herbe pour les cultiver ou mettre en herbe des parcelles cultivées.

    Le bailleur de ce bail peut donner à l'avance la permission pour tous ces travaux.

    À l'inverse, le bailleur peut interdire à l'avance tous ces travaux.

     

    On peut déroger aux obligations au moyen de clause validée par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Quelle est la procédure à suivre ? Est-ce une validation par une commission du bail ou est-ce qu'il faut respecter les clauses types faites par la commission ?

     

    Quant à la possibilité de céder le bail, il y a une inconnue quant au bénéficiaire de cession. La clause doit être prévue de façon expresse pour pouvoir céder à d'autres personnes que celles de sa famille. Mais il est intitulé bail cessible hors du cadre familial. On ne sait pas si l'on peut céder à des membres de famille. On sait juste qu'il peut être cédé à d'autres personnes. Mais ce serait illogique. L'interprétation dominante est qu'on peut le céder à la fois à d'autres personnes que la famille et à la famille.

     

    Pour pouvoir céder le bail, le bailleur doit être préalablement informé du projet de cession du preneur par lettre recommandée avec l'information sur l'identité du cessionnaire. À défaut d'information préalable, la cession est nulle et le bailleur peut demander la résiliation du bail. Cette information à une double fonction : elle permet au bailleur de six opposer et d'acquérir le bail par préférence au cessionnaire pressenti. À compter de l'information, le bailleur a deux mois pour saisir le tribunal paritaire s'il entend s'y opposer. Il doit invoquer un motif légitime (article L. 418-4).

    La notification lui ouvre également le droit de préférence si ce droit a été inscrit dans le bail.

    Le bailleur peut acquérir le bail à la place du cessionnaire pressenti. La cession peut se faire à titre onéreux. Implicitement, on autorise le versement du pas de porte. Quand le bailleur s'oppose à la cession par son droit de préférence, c'est lui qui verse le pas de porte. Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail devra verser une indemnité d'éviction à son locataire.

     

    Il y a des interrogations quant à la licéité du pas de porte. On se demande, quand les biens n'étaient pas loués et que le propriétaire loue son bien avec un tel bail, si le propriétaire peut demander un pas de porte aux locataires entrant.

    L'article L. 418-5 n'écarte le pas de portes qu'à la cession de bail. Cela tendrait à dire que lors de sa conclusion, le propriétaire ne peut pas exiger un pas de porte. De plus, l'article L. 411-12 est applicable : aucun service ou redevances ne peut être exigé en plus du loyer.

     

    Article L. 418-2 : la durée minimale du bail cessible et de 18 ans. Donc toutes les dispositions des baux à long terme s'appliquent.

     

    Pour y mettre un terme, l'une ou l'autre des parties doit délivrer congé par acte extrajudiciaire 18 mois au moins à l'avance. Ce congé peut être délivré par le bailleur sans qu'il ait à justifier de motifs légaux. Mais il devra verser une indemnité d'éviction au preneur.

    Avec un motif légal, il n'a pas d'indemnités à verser. L'indemnité doit correspondre au préjudice causé par défaut du renouvellement qui comprend la dépréciation du fond du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur.

     

    Le bail est renouvelable. C'est un renouvellement particulier prévu à l'article L. 418-3. À défaut de congé, le bail cessible se renouvelle pour une période de cinq années au moins.

    Il y a une incertitude quant au terme de période de renouvellement. Soit il se renouvelle indéfiniment. Soit on transpose la solution des baux de 25 ans sans clause de tacite reproduction.

     

    Quant à la préemption des biens loués, le preneur a le droit de préemption quand les biens loués sont mis en vente. Mais il ne peut que renoncer ou préempter. Il ne peut pas saisir le tribunal paritaire pour discuter le prix.

     

    Quand les biens ont fait l'objet d'un bail cessible depuis au moins trois ans, ils ne sont plus présentables par la SAFER.

     

    Section 2 – Les dérogations par exclusion du statut

     

    Ils dérogent totalement au statut du fermage. C'est par exemple un bail emphytéotique, un bail à cheptel…

     

    Partie 2 – Les divers modes d'aménagement foncier rural

     

    Concerne l'article L. 121-1 du code rural issu de la loi du 23 février 2005 entrée en vigueur le 1er janvier 2006.

    L'aménagement foncier rural a pour but d'améliorer les conditions d'exploitation, d'assurer la mise en valeur des espaces ruraux et de contribuer à l'aménagement du territoire communal ou intercommunal.

    -          l'aménagement foncier agricole et forestier = procédure de droit commun.

    -          cession amiable d'immeubles ruraux

    -          mise en valeur des terres incultes et la réglementation de la protection des boisements

     

    Chapitre 1 – L’aménagement foncier agricole et forestier

     

    Cela se substitue aux anciennes procédures de remembrement. L'article L. 123-1 indique que le remembrement applicable aux propriétés rurales non bâties se fait au moyen d'une nouvelle distribution des parcelles morcelées ou dispersées. Il a pour but principal, par la constitution d'exploitation rurale d'un seul tenant ou à grandes parcelles bien groupées, d'améliorer l'exploitation agricole des biens qui y sont soumis. Il doit également avoir pour objet l'aménagement rural du périmètre dans lequel il est mis en oeuvre.

    C'est une opération de nature administrative qui vise à organiser une restructuration des propriétés foncières en réunissant l'ensemble des parcelles d'un périmètre donné pour procéder à une nouvelle distribution entre les propriétaires.

     

    C'est le transfert forcé du droit de propriété sur les parcelles initiales vers de nouvelles parcelles. Volonté de décentraliser l'exercice de cette procédure. Avant c'était la compétence du préfet puis il y a eu transfert au conseil général et à son président.

     

    Le conseil général et son président ont le pouvoir de décision en la matière. C'est une procédure qui se déroule sous la surveillance constante du conseil général.

    Il y a un autre organe essentiel : la commission communale d'aménagement foncier qui est administrative. Deux cas :

    -          à la demande du conseil municipal

    -          à la demande de propriétaire ou d'exploitants qui envisagent de procéder à des échanges ou à des cession amiable.

     

    Rôle important de la commission : elle propose les mesures à mettre en oeuvre pour améliorer l'exploitation agricole ; elle met en oeuvre les opérations d'aménagement foncier sous le contrôle du conseil général.

    Jusqu'au 1er janvier 2006, la commission était présidée par un magistrat du tribunal d'instance. Depuis, c'est par un commissaire enquêteur choisi sur une liste désigné par le président du TGI dans le ressort duquel la commission a son siège. On trouve le maire, un conseiller municipal, trois exploitants agricoles propriétaires ou preneurs, trois propriétaires de bien foncier non bâti, trois personnes qualifiées en matière de faune flore et protection de la nature désignées par le président du conseil général.

     

    La commission peut siéger au niveau du département : composition quasi identique. Rôle : fonction de recevoir les recours formés contre les décisions des commissions communales. Elle a le pouvoir de modifier les projets d'aménagement.

    Le préfet a un rôle beaucoup plus effacé : c'est le conseiller du conseil général.

    Un géomètre est désigné par le président du conseil général pour déterminer les nouvelles limites et les plans nécessaires aux opérations.

     

    Section 1 – Les règles de fond de l'aménagement agricole et forestier

     

    Article L. 123-1, le remembrement s'applique aux propriétés rurales non bâties = les terrains. Il y a des assouplissements : certains bâtiments peuvent être inclus dans l'opération. Des règles dérogatoires s'appliquent aux bâtiments. Les bâtis et les terrains qui en constituent les dépendances indispensables seront réattribués à leur propriétaire initial.

     

    Autres assouplissements : certains terrains qui vont échapper au remembrement devront eux aussi être réattribués à leur propriétaire initial sauf accord de celui-ci pour s'en défaire. Ce sont des terrains qui ont une affectation particulière, article L. 123-3 (terrain clos de murs non abandonnés, terrain où se trouvent des sources d'eau minérale, terrain avec des mines ou carrières, terrains à bâtir dès lors qu'ils sont viabilisés, les immeubles dont les propriétaires ne peuvent bénéficier du remembrement en raison de leur affectation spéciale).

     

    Le remembrement doit améliorer les exploitations agricoles. Le contenu est à apprécier globalement. Il doit s'apprécier exploitation par exploitation et non parcelles par parcelle. Il ne faut pas que les conditions d'exploitation soient aggravées. Si les conditions restent les mêmes, c'est tout de même légal.

     

    Il y a une règle d'équivalence entre les attributions et les apports, article L. 123-4. Chaque propriétaire doit recevoir une superficie globale équivalente en valeur de productivité réelle à celle des terrains qu'il a apporté, déduction faite de la surface qui est nécessaire à la réalisation d'ouvrages collectifs de l'article L. 123-8.

    La commission communale met en oeuvre cette règle, il y a un double classement des parcelles incluses :

    -          par masse (zone naturelle géographique qui répond aux mêmes critères)

    -          des parcelles elles-mêmes (à l'intérieur de chaque masse) en fonction des différentes natures de culture qu'elles supportent. Pour chaque nature de culture on établit une valeur de productivité que l'on traduit en point. Le propriétaire doit se voir réattribuer des terrains avec le même nombre de points que ceux qu'il a apporté.

     

    L'équivalence s'apprécie de manière globale et non parcelle par parcelle. Si l'équivalence n'est pas possible pleinement, une soulte sera versée en argent, mais cela reste exceptionnel.

     

    La règle du regroupement parcellaire « d'un seul tenant ou à grandes parcelles bien groupées ». C'est la règle de l'unité de parcelles = à l'intérieur de chaque masse de répartition, chaque propriétaire ne doit recevoir qu'une seule parcelle.

     

    Enfin il y a la règle de non éloignement des parcelles attribuées par rapport au centre d'exploitation.

     

    Section 2 – La procédure d'aménagement foncier

     

    L'initiative vient des communes ou des propriétaires ou exploitants. C'est au conseil général d'apprécier l'opportunité des opérations. Il ordonne une étude préalable d'aménagement qui comprend deux volets :

    -          une analyse du foncier

    -          une étude environnementale qui décrit le périmètre sous un autre angle (espaces naturels, événements naturels…)

    L'étude est transmise à la commission communale et elle va proposer au conseil général le mode d'aménagement le plus approprié au vu de la situation.

    Elle définit un périmètre, propose des travaux nécessaires pour rendre opérationnel le périmètre.

    Si le conseil général donne un avis favorable, il ouvre une enquête publique sur le projet d'aménagement. Cette enquête va recueillir les avis de tous les propriétaires concernés des exploitants agricoles, de toute personne qui a un intérêt.

    Puis le conseil général ne recueille l'avis de la commission communale : si un avis favorable est émis, la procédure devient définitive. Le président du conseil général prend un arrêté qui ordonne l'opération (= liste des règles à respecter, liste des travaux nécessaires pour préserver l'environnement).

    Puis on effectue les travaux.

    Clôture de la procédure : arrêté du président du conseil général qui ordonne le dépôt en mairie du nouveau plan d'aménagement parcellaire.

    Juridiquement cet acte opère le transfert des droits de propriété des propriétaires concernés.

    Financement de ces opérations, article L. 121-5 : à la charge du département. Dans les communes où il y a déjà eu un remembrement, la commune et les propriétaires concernés devront participer au financement de ce nouveau remembrement.

     

    Section 3 – Les effets de l'aménagement sur les droits privés

     

    §1 – Restrictions des droits des propriétaires

     

    On interdit au propriétaire d'accomplir des modifications matérielles et juridiques sur son terrain que ce soit pendant ou après le remembrement.

    But : ne pas entraver le bon déroulement de la procédure, poursuite de l'intérêt général.

     

    Les propriétaires dont les terrains sont dans le périmètre ne peuvent plus aliéner leurs biens librement. Il faut une autorisation de la commission communale avant toute mutation entre vifs. Si elle refuse cette autorisation : recours possible devant la commission départementale. Elle doit se prononcer dans le délai de trois mois suivant la demande sinon c’est une autorisation tacite.

    Les propriétaires ne peuvent plus non plus modifier matériellement les biens concernés par l'opération.

     

    Tout projet de division de parcelles dans un périmètre où un remembrement a eu lieu doit être autorisé par la commission départementale de l'aménagement foncier.

    But : préserver les effets du remembrement.

    Sont concernés tous les projets de donation, de partage. La commission départementale a deux mois pour se prononcer sur le projet, son silence vaut acceptation.

    Néanmoins la commission ne peut pas refuser en tant que tel un projet qui lui est soumis. Si elle s'oppose au projet, elle doit en proposer un autre aux auteurs du projet.

    Tout projet non soumis à la commission, l'acte constitutif est nul.

     

    §2 – Transfert des droits des propriétaires

     

    Dépôt en mairie du nouveau plan parcellaire : acte qui constate ce transfert qui est de plein droit vis-à-vis des parties concernées et des tiers.

    La prise de possession par les propriétaires des terrains qui leur sont réattribués  peut-être différée par rapport à la date du transfert de propriété : il faut tenir compte des usages locaux, de la fin de la récolte.

     

    Quand l'ancien propriétaire refuse de laisser l'autre propriétaire prendre possession des terres, ce dernier peut demander l'exécution forcée devant le tribunal. Il y a un report sur les nouvelles parcelles des droits grevant les terrains, tous les droits réels : servitude, privilèges, hypothèque…

     

    Quand les terres étaient louées à un preneur, ce dernier a le choix entre le report de son bail sur les nouvelles parcelles réattribuées et au bailleur et la résiliation totale ou partielle de son bail. Le remembrement peut aussi avoir un effet sur le prix du bail : révision du fermage à la baisse ou à la hausse. À la baisse si le locataire pense que les nouvelles parcelles n’ont pas une valeur équivalente à celles qu'il exploitait jusque-là, et à la hausse quand les travaux connexes réalisés par l'association foncière de remembrement le justifient.

     

    Section 4 – Les travaux connexes

     

    Tous les travaux permettant d'assurer la desserte des nouveaux aménagements, d'améliorer les conditions d'exploitation agricole.

    Dès le stade du projet élaboré par la commission communale est soumis au conseil général, figure la liste des travaux connexes.

    L'association foncière est constituée exprès, elle est subventionnée et procède à la réalisation des travaux connexes.

     

    §1 – Détermination des travaux connexes

     

    Article L. 123-8 du code rural : travaux qui ont pour objet la desserte des parcelles, chemin d'exploitation qui devienne la propriété de l'association foncière. Ils pourront être utilisés par tous les mêmes (propriétaire et exploitant).

    Mise en état de culture des parcelles concernées par l'opération. Nettoyage des parcelles, plantations de haies, écoulement des eaux utiles…

     

    §2 – Réalisation des travaux connexes

    une association foncière d'aménagement foncier agricole et forestier et mis en place. Juridiquement, elle a le statut d'un établissement public à caractère administratif. Elle est instituée par le président du conseil général dès lors que la liste des travaux connexes est arrêtée.

    Composition : tous les propriétaires de terrains inclus dans le périmètre du remembrement. Même un propriétaire qui possède un domaine inclus dans le périmètre même s'il n'a pas été affecté par l'opération est membre de l'association foncière et doit participer au financement de ces travaux connexes.

    Administration : les maires de chaque commune concernée, les propriétaires de terrains, un délégué du directeur départemental de l'agriculture.

     

    Objet : faire les travaux et les entretenir.

    L'association peut recourir à l'expropriation pour réaliser les travaux connexes.

     

    §3 – Financement des travaux concernés

     

    Il y a les subventions de la commune concernée, du conseil général.

    Le financement provient essentiellement des propriétaires eux-mêmes : coût proportionnel en fonction de la surface réattribuée.

     

    Chapitre 2 - Les échanges et cession amiable d'immeubles ruraux

     

    C'est l'article L. 124-1 et suivants du col rural. C'est une version allégée du remembrement. Tant que les échanges restent bilatéraux, les effets sont limités. Le législateur a donc voulu favoriser des échanges multilatéraux. Procédure plus souple, moins contraignante qui a un coût financier moindre.

    Le régime fiscal favorable : exonération quasi totale des droits d'enregistrement des mutations réalisées.

    La puissance publique encadre néanmoins ces opérations. Le régime est dérogatoire au régime de l'échange.

     

    Section 1 - Les conditions de recours à cette procédure

     

    §1 - Les conditions relatives aux immeubles échangés

     

             A - Immeubles ruraux

     

    Ce sont les immeubles pouvant être affectés à l'exploitation agricole ou à l'exploitation forestière.

     

             B - Immeubles situés dans une zone déterminée

     

    Les immeubles doivent être localisés soit dans le même canton, soit dans une commune avoisinante du même canton. Le but est de savoir si on peut bénéficier du régime fiscal. Sinon, il doit y avoir une contiguïté de la parcelle avec celle d'un propriétaire concerné par l'opération.

     

    L'échange doit être utile pour améliorer les conditions de l'exploitation agricole ou de la propriété forestière. Elle doit être constatée et reconnue par la commission départementale d'aménagement foncier.

     

    L'échange doit être fait par acte notarié sauf si les immeubles échangés ne sont pas grevés d'hypothèques, de privilèges, de droits réels, et que l'opération ne donne pas lieu au versement de soulte. Dans ce cas, l'acte sous seing privé sera déposé dans les 15 jours chez le notaire.

    Les échanges d'immeubles ruraux ne donnent pas lieu au droit de préemption du preneur ou de la SAFER.

     

    Section 2 - La procédure de contrainte

     

    Quand les échanges sont multilatéraux, il faut parfois vaincre la résistance de certains propriétaires.

    Conditions :

    - le projet doit s'inscrire dans un périmètre déterminé décidé par le conseil général

    - les opposants au projet doivent représenter moins du quart de la superficie des terrains concernés et moins de la moitié de l'appartenance des participants à l'opération

    - la participation des opposants doit être indispensable à la réalisation du projet

     

    Mise en oeuvre de la procédure : l'initiative est à la charge des propriétaires favorables qui doivent saisir la commission départementale de l'aménagement foncier. Celle-ci va informer le conseil général de la demande. Ensuite le conseil général va ordonner une enquête d'aménagement préalable.

    Si il y a un avis favorable : il y aura une enquête publique de la commission, un plan de change qui est dessiné par un géomètre, ensuite l'accord de la commission, enfin le transfert au conseil général qui prononcera la clôture des opérations, arrêté qui opère le transfert de propriété entre les propriétaires.

     

    Les effets : transfert des droits réels mais qui n'est pas de plein droit. Les titulaires de ces droits doivent y consentir. À défaut, il faudra soumettre l'acte d'échange à l'homologation du président du TGI. Idem pour les baux.

     

    Avantages fiscaux : les échanges faits sans soulte sont exonérés de la taxe de publicité foncière. S'il y en a, le taux est réduit si l'opération était utile, à 2 % de la valeur des biens échangés.

     

    Chapitre 3 - La mise en valeur des terres incultes

     

    Le but est de favoriser la remise en culture de terres laissées à l'abandon pour préserver l'espace rural et lutter contre les risques naturels.

    Procédure très attentatoire aux droits de propriété. Cette procédure peut être utilisée à titre isolé ou dans le cadre d'un aménagement foncier global.

     

    Section 1 - Mise en valeur provoquée par un candidat exploitant

    §1 - Les terres concernées

     

    Les parcelles doivent être dans un état d'inculture ou de sous exploitation manifeste. Il y a une appréciation par comparaison avec les conditions d'exploitation des parcelles de valeurs culturales similaires des exploitations situées à proximité.

    Appréciation au cas par cas par la commission départementale d'aménagement foncier (CDAF).

     

    Cet état d'inculture doit durer depuis au moins trois ans, deux ans dans les zones de montagne.

    Cet état ne doit pas être imputable à un cas de force majeure.

     

    §2 - La procédure

     

    Toute personne physique ou morale intéressée par l'exploitation de ces terres peut demander à déclencher la procédure. Dans les zones de montagne, la SAFER peut avoir l'initiative.

    L'intéressé doit déposer une demande d'exploitation des terres incultes auprès du préfet par lettre recommandée, article L. 125-1. Le contenu de la lettre : désignation cadastrale des terres, identité du demandeur et du propriétaire ou titulaire d'un bail, précision de nature à caractériser l'état d'inculture des terres.

     

    Saisi d'une telle demande, le préfet doit demander au président du conseil général de saisir la CDAF pour qu'elle se prononce sur l'état d'inculture ou de sous exploitation manifeste. Elle doit désigner deux de ses membres pour se rendre sur place, ils feront un rapport puis la CDAF se prononce sur l'état d'inculture ou non. Si oui, la décision fait l'objet d'une publication en mairie pendant un mois pour susciter d'éventuelles candidatures. Parallèlement, le préfet adresse aux propriétaires une mise en demeure de procéder à la mise en valeur de ces terres. Celui-ci a alors deux mois pour agir au non. S'il ne répond pas dans ce délai, cela vaut renonciation tacite à mettre en valeur les terres incultes.

    Si les biens étaient loués, et que le preneur n'agit pas avant deux mois c'est une cause de résiliation de son bail.

    Le préfet prendra un arrêté constatant un état de fait, qui sera notifié aux propriétaires et à tous les candidats qui ont pu se manifester. Si ceux-ci confirment leurs souhaits, l'autorisation d'exploiter sera accordée en priorité à un agriculteur qui s'installe ou un agriculteur déjà installé mais qui est agriculteur à titre principal.

     

    Cette autorisation est un vrai bail rural forcé sur les terres d'un propriétaire privé. Le fermage s'applique. Si le nouveau preneur et le propriétaire ne s'accordent pas, le tribunal paritaire fixera les principales conditions de ce bail.

    Le preneur prend les biens en l'état sans pouvoir exiger du propriétaire une remise en état.

    L'exploitant doit mettre en culture les terres concernées à compter de la date à laquelle la décision d'exploiter est devenue exécutoire. Sinon il y a une résiliation de son autorisation d'exploiter, de son bail.

     

    Section 2 - La mise en valeur provoquée par l'administration

     

    C'est une procédure utilisée dans les régions très touchées par la désertification rurale.

    L'initiative revient au conseil général ou au préfet ou aux chambres d'agriculture. La procédure va débuter par une demande de recenser les terres incultes du département à la CDAF.

    Puis une enquête est ouverte pour recenser les propriétaires, recueillir leurs justifications. Une fois l'enquête close, le préfet prend un arrêté pour inscrire les parcelles concernées à l'état des terres incultes. Cela permet de connaître les candidats, les propriétaires seront passibles d'une taxe foncière coûteuse.

     

    Procédé de remise en valeur : mise en valeur agricole ou pastorale. Quand il y a des candidats, on incite les propriétaires à conclure des baux avec eux sinon, procédure de contrainte. Le préfet prend un arrêté constatant le refus du propriétaire, il peut alors attribuer une autorisation d'exploiter à quelqu'un de manière arbitraire. Cette personne devra mettre en valeur les terres incultes dans le délai d'un an.

    Parfois, aucune personne n'est intéressée par ces terres, le préfet peut alors provoquer l'expropriation, au profit de l'État, des collectivités, de la SAFER.

     

    Une mise en valeur forestière est possible : si la CDAF a estimé que c'était le meilleur mode de remise en valeur, le propriétaire est obligé d'y procéder lui-même. S'il n'accomplit pas les travaux prescrits il est mis en demeure de le faire sous 12 mois, sinon expropriation au profit de la commune.

     

    Mode d'incitation fiscale : l'inscription au registre des terres incultes entraîne une inscription dans la catégorie des meilleures terres labourables pour la taxe foncière c'est-à-dire une taxation qui est la plus importante.

     

     

     

     

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