• Droits et obligation du locataire et bailleur d'un bail commercial

    L’exécution du bail commercial

      C’est le contrat par lequel le bailleur remet un bien à la disposition d’un locataire (ou preneur) pour un usage commercial pendant une durée de 9 années contre le paiement d’un certain prix (le loyer).

    Ce statut des baux commerciaux comporte des règles dérogatoires. En particulier il octroie aux locataires des prérogatives dérogatoires et très favorables.

    DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR

    • Mettre à la disposition du locataire le local objet de la location et tous les accessoires de ce local qui sont indispensables à son utilisation normale
    • Les grosses réparations sont en principe à la charge du bailleur, mais le bail peut en stipuler autrement. Refusez une telle clause qui peut entraîner des coûts exorbitants impossible à chiffrer à priori.
    • Si le bailleur n'entretient pas le local de manière à ce qu’il reste utilisable conformément à sa destination, le locataire peut demander la résiliation du bail ou obtenir du juge qu'il oblige le bailleur à effectuer les travaux
    • Le bailleur doit à son locataire la garantie des vices cachés et ne doit pas gêner l'utilisation du local loué

    DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE (OU PRENEUR)

    • Le paiement du loyer est la principale obligation du locataire
    • Le locataire doit utiliser le local en bon père de famille. Il doit conserver les lieux en bon état
    • Il ne doit pas affecter le local à un autre usage que celui stipulé au bail sans se conformer à la procédure de déspécialisation.
    • Le locataire doit restituer la chose louée dans son état primitif.

     

    Le Cours complet de droit des affaires est divisé en plusieurs fiches :


     

    1)      Les droits du preneur

    Quant à la durée du bail : le bail dure minimum 9 ans. Ca ne s’impose qu’au bailleur, si on est preneur on a le droit de donner congé tous les 3 ans. Il doit être signé 6 mois à l’avance. On parle de bail 3-6-9.

    Dans certains cas de figure il est possible au preneur de donner congé alors même qu’on ne se trouve pas dans l’expiration de l’un de ces délais de 3 ans. C’est le cas si le preneur prend sa retraite ou a une incapacité physique. Il a aussi la capacité de céder son bail.

     

    a)      La destination des lieux

    En droit commun, le locataire, le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui a été donnée à ces lieux par le bail, article 1728 du code civil : le bailleur peut résilier le bail si les locaux sont employés à une autre destination que celle qui est stipulée dans le contrat. Par exemple on loue un appartement, on l’utilise comme une boite de nuit, ca ne va plus fonctionner.

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    Le décret de 1963 a été modifié en 1965 de manière à ce que l’on permette au preneur de modifier la nature des activités menées dans les locaux louées. C’est une dérogation notable au droit commun puisque l’on octroie au preneur la faculté de changer la destination des lieux. On parle en matière de bail commercial de déspécialisation qui peut être partielle ou total. La déspécialisation partielle : on va partiellement modifier la destination des lieux, on va ajouter à l’activité prévue des activités connexes ou complémentaires. Toute clause qui nous l’interdirait serait nulle et de nul effet. Il faut quand même informer le propriétaire qui aura 2 mois pour contester, pour remettre en cause par exemple le caractère complémentaire des activités que l’on envisage. Le bailleur ne pourra s’opposer à cette déspécialisation partielle s’il apparait qu’on est dans le contexte d’une activité complémentaire ou connexe. Cette déspécialisation partielle va donner lieu à contentieux.

    La déspécialisation totale : on change d’activité. A ce moment là on doit avoir l’autorisation préalable de notre bailleur pour exercer une activité nouvelle. Si le bailleur ne donne pas son accord il est prévu que l’on puisse aller demander au juge l’autorisation d’exercer des activités totalement différentes que celles du contrat et ca peut être accordé si « les nécessité de la situation l’impose ». On a aussi un droit de regard vis-à-vis des créanciers. Si on change totalement d’activité leurs intérêts peuvent se trouver changés. Il existe dans certains baux commerciaux des « clauses tout commerce » : dès qu’on a ces clauses ca veut dire qu’on peut utiliser l’activité de notre choix et donc on n’a pas besoin d’avoir l’autorisation du bailleur pour changer d’activité.

    b)     Le droit de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce

    Il faut pour pouvoir céder un contrat avoir l’accord du cocontractant. Ca vaut pour le contrat de bail. En droit commun un bail ne peut être cédé qu’avec l’accord du bailleur. Si on est commerçant et qu’on cède le droit au bail on devra obtenir l’accord du bailleur.

    Mais il y a une exception où le cadre est cédé dans le cadre du fonds de commerce. Que se passe t il si le bailleur stipule une clause d’interdiction de céder ce bail ? Cette clause ne peut pas jouer en présence d’une cession de fonds de commerce. En revanche, s’il existe une interdiction de céder le bail et qu’on cède le bail seul sans le fonds, le bail peut être résilié parce qu’on n’aura pas respecté cette clause.

    Il y a des nuances :

    On a l’obligation d’informer le bailleur de la cession. Le bailleur ne peut pas nous interdire de céder le bail avec le fonds mais il a le droit d’être informé.

    Autre nuance : il est possible de stipuler une clause d’agrément au profit du bailleur et la jurisprudence a reconnue la licéité de ce type de stipulation. L’objectif est de s’assurer que l’acquéreur du fonds qui va être le nouveau locataire, est véritablement solvable. Donc cette clause d’agrément est valide sous la réserve que le bailleur n’abuse pas du droit qui lui est reconnu par cette clause d’agrément. L’acquéreur doit être agréé par les autres associés.

    Il est aussi possible de prévoir dans le but de protéger le bailleur, que le cédant sera solidairement responsable du paiement des loyers avec l’acquéreur du fonds. Autrement dit, le bailleur va dire qu’il exige que s’il cède le fonds il doit être solidairement responsable avec le nouveau locataire.

    Troisième possibilité : exiger d’être appelé à l’acte de cession. Une stipulation selon laquelle l’acte de cession devra être obligatoirement paraphée par le bailleur, signé par le bailleur. C’est une manière pour le bailleur d’être impliqué dans l’opération.

    Si on ne respecte pas ces clauses il y aura la résolution du bail pour inexécution. Ce sera aussi le refus de renouvellement. Qu’il s’agisse de la résolution pour inexécution ou du refus de renouvellement ca se fera devant les tribunaux qui vont vérifier la licéité de la clause qui ne doit pas ouvrir la porte aux abus. Il faut que la clause soit justifiée par des motifs légitimes.

    Le locataire a aussi des obligations.

    2)      Les obligations du preneur

    Il y a l’obligation de payer le loyer qui à l’origine est fixé librement par les parties. Traditionnellement on avait l’habitude de fixer un pas de porte. On versait une somme au bailleur au début pour le droit au bail. Le loyer est fixé à l’origine librement par les parties mais l’évolution est encadrée assez rigoureusement par les textes.

    a)      La protection du locataire par l’encadrement de la révision du loyer

    Les règles applicables prévoient une révision légale triennale (tous les 3 ans). Ces règles ne sont pas d’ordre public et donc on peut stipuler que la révision du loyer se passera selon d’autres modalités.

    On va réviser ce loyer le plus souvent à la demande du bailleur qui veut une hausse du loyer, ou du locataire qui veut une baisse.

    Article L 145-33 du code de commerce : régie cette révision. Le principe est que le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative du bien. au bout de 3 ans on va chercher à tomber d’accord sur cette valeur locative mais il est possible qu’on ne parvienne pas à trouver un accord et dans ce cas là on se tournera vers un juge, parfois vers un arbitre. La loi précise les critères qu’il faudra prendre en compte pour fixer le loyer révisé. Il y a 5 critères :

    • ·         Les caractéristiques du bien
    • ·         La destination des lieux
    • ·         Les obligations des parties
    • ·         Les facteurs locaux de commercialité
    • ·         Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

    Tout cela obéit à un principe de plafonnement. La loi nous dit que dans tous les cas l’évolution du loyer ne peut excéder l’évolution de l’indice (originellement l’indice du cout de la construction) des loyers commerciaux (depuis 2007). Entre 2000 et 2006 il y a eu une augmentation de 32% du cout de la construction. Ce plafonnement ne s’applique pas en présence d’une exception (on parle de déplafonnement) : c’est le cas où le bailleur peut apporter la preuve qu’une modification des facteurs locaux de commercialité a entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative.

    Exemple : révision triennale, principe valeur locative, sinon les 5 critères, le tout dans un principe de plafonnement qui se réfère à un indice. On écarte ce plafonnement en présence d’une évolution de la valeur locative de plus de 10%. Lorsque la ligne 14 est entrée en fonctionnement, il y a eu des quartiers qui ont été beaucoup plus fréquentés, ils ont été rénovés. Les commerces que l’on trouve aujourd’hui dans ces quartiers n’ont plus du tout la même clientèle qu’il y a 10 ou 15 ans. La valeur locative des murs est beaucoup plus importante.

    Ce plafonnement fonctionne de manière assez cohérente, si on s’aperçoit que la valeur locative a augmentée, on appliquera l’indice, sauf modification de ces facteurs locaux de commercialité.

    La question s’est posée dans des cas où la valeur locative s’était dégradée. Il y a eu des divergences de fond entre la cour de cassation et les juges du fond. La cour de cassation a jugé qu’en présence d’une valeur locative en baisse, le locataire peut demander une baisse de son loyer. A l’opposé les juges du fond et une partie de la doctrine ont considéré que c’était là une forme de détournement du principe, que le principe mis en place visait à limiter les hausses du loyer mais ne justifiait pas une baisse du loyer au détriment du bailleur. Le législateur est intervenu dans cette loi MURCEF en 2001.

    Cette loi a affirmé qu’en l’absence de variation des facteurs locaux de commercialité, le loyer devait être indexé sur l’indice des loyers commerciaux. Autrement dit, dans cette nouvelle loi de 2001, on a décidé que le système mis en place était un système de plafonnement de l’évolution du loyer, qui permettait l’augmentation mais pas un système qui permettait d’obtenir une baisse du loyer. La cour de cassation s’est inclinée devant cette nouvelle loi et aujourd’hui on va appliquer la référence à l’indice et donc on va appliquer l’augmentation de l’indice mais ce sera seulement dans les hypothèses de déplafonnement que l’on pourra écarter la référence à l’indice pour se référer à la valeur locative réelle. La référence à cette valeur locative ne s’applique que dans les cas de déplafonnement. Pour le reste, on se réfère à l’indice.

    C’est le système de la révision triennale prévue par la loi. Mais les parties ont la faculté d’écarter le régime légal qui n’est pas un régime d’ordre public et il est donc possible de stipuler d’autres modalités concernant la révision du loyer. Il y a des modalités qui se combinent avec la révision légale. On va stipuler des modalités de révisions qui s’y ajoutent, par exemple qui vont s’opérer tous les ans. C’est le cas lorsqu’on stipule une clause d’indexation qui va permettre une révision annuelle du loyer. On doit choisir un indice qui doit être en rapport direct avec l’activité, qui ne sera pas l’indice du cout de la construction, et il y aura la révision annuelle du loyer.

    Article L 145-39 du code de commerce : cette clause d’échelle mobile (indexation) peut jouer uniquement dans les cas où l’augmentation résultant du jeu de la clause est inférieur au quart du loyer. Autrement dit, le loyer augmenté ne peut être augmenté de plus d'un quart par rapport au loyer initial.

    Les clauses recette : on peut aussi décider d’écarter le régime légal et d’indexer le loyer sur le chiffre d’affaire, ce sont les clauses recettes. Plus on a un grand chiffre d’affaire plus le loyer augmente. Cette clause est très fréquente, surtout pour les commerces d’une certaine importance.

    b)     La sanction de l’inexécution de ses obligations par le locataire

    Comme dans tout contrat, face à un cocontractant qui ne s’exécute pas on peut demander la résolution du contrat pour manquement du preneur. Le juge doit apprécier si la défaillance du preneur justifie la résolution, c’est une application classique du droit commun. Mais il est possible de prévoir au contrat le ou les sanctions en stipulant une clause résolutoire.

    La clause résolutoire permettra d’obtenir la résolution du contrat sans avoir à saisir le juge dès lors qu’il est établi que le locataire n’a pas satisfait à ses obligations. On exige une persistance d’inexécution des obligations pendant au moins un mois. Il doit prévenir les créanciers du commerçant. Car lorsque le bail est anéanti, le fonds de commerce est très atteint et les créanciers vont voir leur garantie fondre. Les créanciers devront être alertés par le bailleur qui entend mettre un terme au contrat.

    Le nantissement du fonds de commerce : le commerçant apporte son fonds en garantie de sa dette. On prend acte de cette garantie dans un registre spécial au tribunal de commerce avec publication de cette garantie. Et donc on ne peut pas ignorer les créanciers inscrits. Ce sont les personnes qui devront être informés si le bail commercial est résolu. Si les créanciers n’ont pas été avertis ils peuvent faire un recours contre la résolution et former une « tierce opposition ». Autrement dit, le bailleur a théoriquement le droit d’obtenir la résolution du contrat, mais en pratique il y a des obstacles à surmonter. Dit autrement, le bailleur qui n’est pas payé par son locataire commerçant va avoir des difficultés à se sortir de cette situation.

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