• Droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

    Droits et obligations des sujets de l’usufruit 

      L'usufruit est un droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire le droit d'utiliser un bien, et d'en percevoir les fruits, mais pas celui d'en disposer; lequel appartient au nu-propriétaire.

    Les 2 sujets en présence sont titulaires de droit directs sur la chose, de droits distincts et indépendants ; la situation est différente de celle de l’indivision.

    Ils sont titulaires de droit parallèle mais ces droits sont complémentaires, il est nécessaire de les articuler afin que les droits de chacun s’exercent dans une mesure compatible avec ceux de l’autre.

    C’est ainsi que s’il est vrai que l’usufruit ne crée pas de lien d’obligation entre les 2 sujets, il n’en génère pas moins les obligations relatives à l’exploitation de la chose, ces obligations convergent vers un même but : assurer la jouissance de l’usufruitier tant que dure cette situation mais dans la perspective de la restitution de la chose au nu propriétaire en fin de vie de l’usufruitier.

    Le législateur qui s’est placé du point de vue de l’usufruitier a défini ses droits et ses obligations sur la chose, et non pas sur le nu propriétaire. Il n’y a pas de rapport d’obligation / rapport personnel entre les deux.

    §1 : Situation de l’usufruitier 

    En droit strict, il n’y a pas de communauté d’intérêt entre l’usufruitier et le nu propriétaire.

    A) Les droits de l’usufruitier 

    1) Le droit d’usage et de jouissance 

    L’usufruitier a l’usus et le fructus

    Il a ainsi l’usage exclusif des biens formant l’assiette de son droit et à droit à tous les fruits et revenu de la chose.

    L’usufruit acquière les fruits civils et naturels de manières différentes :

    Il acquière les fruits civils jour par jour : exemple des loyers (article 586), c’est à dire proportionnellement à la durée de sa jouissance peu importe la date de perception et la date d’échéance.

    Il en va différent pour les fruits naturels et industriels qu’il acquière par perception, article 585, acte de recueillir ses fruits, ils sont perçus lorsque l’usufruitier les recueille.

    Exemple : une récolte faite après la constitution de l’usufruit appartiendra à l’usufruitier.

    En revanche l’usufruitier ne peut pas prélever des produits, car ces derniers entament la substance de la chose, or l’usufruitier doit restituer la chose ; sauf dans la mesure où l’usufruitier poursuit l’exploitation du bien comme le propriétaire le faisait précédemment.

    Exemple : poursuite de l’exploitation d’une forêt

    Observations : l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles se trouvent, (article 600). A la différence du preneur à bail il ne peut exiger qu’elle soit remise en bon état de toute espèce.

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    2) Les pouvoirs de l’usufruitier 

    Dés lors qu’il a l’usage et la jouissance de la chose, l’usufruitier a le pouvoir de l’administrer. Mais, dans la mesure où il doit respecter la substance de la chose il n’a pas en principe le pouvoir d’en disposer, ce qui ne fait pas dire qu’il ne peut pas céder son usufruit.

    a)  Acte d’administration 

    Les pouvoirs de l’usufruitier découlant de son droit de jouissance qu’il lui appartient lui permettent de concéder à un tiers un droit d’usage sur la chose, ---> Civ 3ème 7 avril 2004

     Plus généralement, l’usufruitier peut soit occuper et exploiter lui même la chose soit la donner à bail et en percevoir les loyers. Dans ce cas, au fructus correspond alors ces loyers.

     Les baux sont le prototype d’acte d’administration mais il convient de tracer les limites du pouvoir de l’usufruitier dans ce domaine car le nu propriétaire ne soit pas trop pénalisé en fin de bail par les baux de l’usufruitier.

    α_ Le principe 

    Article 595 al 1er du Code Civil : les baux conclus par l’usufruitier sont valables et opposables au nu propriétaire pour la période restant en cours à la fin de l’usufruit. Cela va et pour les baux conclus, et pour les baux renouvelés, ---> Civ 3, 24 mars 1999

    Cette période ne peut pas dépasser 9 ans, article 595 al 2 du Code Civil.

     Si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans, le nu propriétaire à l’extinction de l’usufruit à la faculté de demander la réduction à 9 ans de l’usufruit, ---> Civ 3, 5 novembre 1949 : « pour la durée excédant le maximum, le bail passé par l’usufruitier n’est pas inexistant mais nul d’une nullité relative invocable seulement par le nu propriétaire ».

    β_ L’exception : les baux commerciaux, industriels ou artisanaux 

    Ces baux constituent une exception, car on considère qu’il s’agit d’acte grave en fonction du droit au renouvellement du preneur.

    Ce droit au renouvellement altère considérablement la valeur de la chose louée et il conduit à rapprocher ces baux de la catégorie des actes de disposition, ils ne peuvent être valablement consentis par l’usufruitier qu’avec l’accord du nu propriétaire, article 595 dernier Alinéa, sauf à ce que l’usufruitier soit autorisé par justice au cas de refus injustifié du nu propriétaire.

    La règle est remarquable en ce qu’elle traduit des relations entre nu propriétaire et usufruitier qui n’existent pas. Si le nu propriétaire donne son accord, il va participer à la décision de consentir un bail grever d’usufruit, mais il ne devient pas bailleur seul l’usufruitier conserve la qualité de bailleur.

    Le domaine d’application de cette exception en baux commerciaux… ?

    Il y a application quand :

     --  Quand à la chose objet du bail, article 595, ne concerne que le fonds rural ou l’immeuble à usage commercial…

    La restriction ne vaut pas pour la location d’un fonds de commerce ---> Civ 1ère, 25 novembre 1986.

    Il s’agissait d’une location-gérance du fonds de commerce. ---> Civ 3ème, 7 juillet 1993.

     --  Quand au contrat, article 595 ne vise que les baux par conséquent la restriction ne vaut pas si l’usufruitier une convention d’occupation précaire :---> Civ 3ème, 4 juillet 1978.

    Il ne s’applique pas davantage à l’exécution de travaux ---> Civ 3ème, 20 mai 1992

     --  Quand à l’acte accompli, article 595 al 4, interdit à l’usufruitier de donner à bail sans l’accord du nu propriétaire ou sans autorisation du juge.

    ·         L’usufruitier peut, agissant seul, délivrer congés au preneur : ---> Civ 3ème, 29 janvier 1974 / ---> Civ 3ème,16 mars 1988.

    ·         Il peut donner l’autorisation pour une cession de bail rural : ---> Civ 3ème, 15 mars 2000

    ·         Il peut seul poursuivre la résiliation judiciaire du bail : ---> Civ 3ème, 4 mai 1976

    La sanction :

     --  Elle ne consiste pas dans l’inopposabilité du bail au nu propriétaire, c’est la nullité qui est la sanction, ---> Civ 3ème, 26 janvier 1972

    La nullité relative parce que le but est la protection d’un intérêt particulier, protection du nu propriétaire ; mais elle peut être demandée sans attendre la fin de l’usufruit, et peut être demandée exclusivement par le nu propriétaire ; alors que le nu propriétaire est tiers à la convention dont il va demander la nullité.

    Pour la Cour de Cassation, le bail est nul à l’égard du nu propriétaire ce qui implique que le bail n’est pas nul entre les parties elles-mêmes et singulièrement n’est pas nul à l’égard de l’usufruitier  ---> 2 conséquences :

          L’usufruitier ne peut pas quant à lui, agir en nullité du bail qu’il a convenu : ---> Civ 3, 26 janvier 1972

          Si le bail est annulé, l’usufruitier devra indemniser le preneur évincé (article 1719.)

    L’incidence de la théorie de l’apparence 

    Par le jeu de cette théorie, le bail commercial, rural passé par l’usufruitier seul, donc irrégulièrement, le bail est valable lorsque le preneur aura cru de bonne foi sous l’empire d’une erreur commune que son cocontractant avait la pleine propriété de la chose qui en fait en l’objet ---> Civ 3ème, 21 janvier 1981

    b)  Les actes de disposition 

    Il faut distinguer si l’acte porte sur la chose qui est fait l’objet de l’usufruit ou sur le droit d’usufruit.

     α_ Acte de disposition portant sur la chose objet du droit d’usufruit

    L’usufruitier ne peut pas aliéner la chose, peut ne pas non plus la grever de droit réel, hypothèque ou de servitude. Il peut en conférer un droit d’usage.

    La sanction est la nullité relative, ---> Civ 3ème, 21 mai 2002

    Au terme de l’article 578 du Code Civil, l’usufruitier doit conserver la substance de la chose.

     Quand est-il lorsque la substance tient d’avantage à la valeur de la chose qu’à la chose elle-même ?

     On pense à la valeur mobilière : Cour de cassation, l’usufruitier d’un portefeuille de valeur mobilière est autorisé à gérer en cédant les titres dans la mesure où ils sont remplacés : ---> Civ 1ère, 12 novembre 1998, [B.N°315 / RTD 1999 P. 482 OBS° ZENATI].  Cet arrêt est important.

     β_ Acte de disposition portant sur le droit d’usufruit : la cession d’usufruit 

    L’usufruitier peut accomplir tout acte de disposition sur son propre droit, article 595 du Code Civil.

    Exemple : donation, hypothèque, cession par laquelle le cessionnaire devient usufruitier à la place du cédant dont il va recueillir tous les droits et obligations.

     Le droit d’usufruit peut être saisi par les créanciers de l’usufruitier : article 2193 du Code Civil s’agissant de la saisie immobilière.

    Les droits ainsi cédés ou constitués vont suivre le sort de l’usufruit initial et par conséquent ils s’éteindront avec l’usufruit initial, c'est-à-dire, soit au terme fixé dans la convention soit au maximum au décès du titulaire initial de l’usufruit. Il ne peut être autrement sinon on pourrait par des cessions répétées arriver à perpétuer ce démembrement de la propriété. Le cessionnaire ne peut avoir plus de droit que son cédant.

     La cession d’usufruit est un acte aléatoire en ce que la valeur du bien cédé dépend de la durée de vie du cédant. Dès lors que c’est un acte aléatoire, la cession d’usufruit ne pourra pas être reconduite pour cause de lésion pour les immeubles et cette solution résulte de ce que seule la vente de l’immeuble est rescindable. Articles 1674 et suivants du Code Civil.

    Il en va de même pour la cession d’une nue-propriété.

      c)  Action en justice 

    L’usufruitier dispose d’une action confessoire d’usufruit : elle est aussi une action pétitoire, en cas d’entrave à la jouissance de la chose. Cela peut être le cas lorsque son auteur refuse de lui délivrer le bien sur lequel pèse le bien de l’usufruit.

    Il dispose d’une action possessoire sur son droit réel d’usufruit ; l’usufruitier est possesseur.

     B. Les obligations de l’usufruitier 

    1)  Obligation de respecter la destination de la chose 

     L’usufruitier devant conserver la substance de la chose, (article 578 in fine du Code Civil,) doit en jouir comme le propriétaire lui-même, (article 578 du Code Civil et articles 590, 591, 593, 597, 598 du Code Civil.)

    Il doit se conformer à la manière dont le propriétaire gérait le bien avant que la propriété ne soit démembrée. Et ainsi, il ne doit pas en changer la destination.

    Exemple : transformer le mode d’exploitation de la chose sur laquelle s’exerce l’usufruit. Si l’usufruit porte sur un droit d’habitation, l’usufruitier ne peut pas y installer un commerce.

    Si la chose vient à périr, l’usufruitier est responsable envers le nu propriétaire sauf s’il établit la force majeure.

    S’il construit ou s’il améliore la chose, il ne peut prétendre à aucune indemnité, (article 599 al 2.)

    2)  Obligation d’entretien 

     L’usufruitier supporte les charges normales qui correspondent à la jouissance de la chose.

    C’est ainsi qu’il doit supporter les réparations d’entretien dans le ravalement, article 605 al 1 du Code Civil,  selon l’usage, les réparations d’entretien sont payées avec les revenus de l’immeuble et ces revenus reviennent à l’usufruitier.

    A défaut de ces réparations, le nu propriétaire peut le contraindre à les faire : ---> Civ 27 juin 1825, soit en demander le remboursement s’il les a effectuées lui même : ---> Civ 1, 21 mars 1962.

     Par ailleurs si l’usufruitier laisse dépérir le bien faute d’entretien, le nu propriétaire peut demander la cessation de l’usufruit, article 618 al 1 du Code Civil.

    L’usufruitier n’est pas tenu aux dépenses intéressant la substance de la chose et n’est pas tenu à la reconstruction de la chose si la destruction n’est pas due à sa faute, Article 607, et n’est pas tenu aux grosses réparations, article 605 al 2.

    3)  Charge usufructuaire 

     a)  Charge de l’usufruitier à titre particulier 

    L’idée générale est que dans la gestion d’une propriété, il y a des frais et des dettes qu’il est logique, d’usage de payer avec les revenus du bien et d’autre qu’il est logique de payer avec le capital.

    Si la propriété est démembrée il est logique que le passif de la première catégorie (frais acquittés par les revenus du bien) soit assuré par l’usufruitier et les frais et dépenses payées par le capital sont assurés par le nu propriétaire.

    On distingue les charges périodiques des charges extraordinaires.

    o   Charges périodiques 

    Article 668 du Code civil ---> Charges annuelle.

    Ces charges incombent à l’usufruitier => Article 608 du Code civil. 

    Exemple : impôt foncier, et impôt ordinaire. Ce n’est pas le cas, en principe pour les impôts, dits extraordinaires, dit sur le capital ; il n’en reste pas moins que la loi fiscale a mis l’ISF à la charge de l’usufruitier, étant ajouté que la règle compte nombre d’exception.

     Charges extraordinaires

    Elles sont supportées par le nu propriétaire, qui doit payer le capital, l’usufruitier les intérêts. => Article 609.

     b)  Les charges de l’usufruitier à titre universel 

    L’usufruitier à titre particulier n’est pas tenu des dettes tenant au nu propriétaire, article 603 sauf convention.

    En revanche lorsque l’usufruit est essentiellement celui du conjoint survivant porte sur un patrimoine ou sur une fraction de patrimoine, l’usufruitier parce qu’il acquière toute la jouissance de l’actif doit en contrepartie supporter les intérêts du passif en raison de la corrélation entre les revenus et intérêts. Les modalités sont fixées par l’article 612 du Code Civil.

    §2 : Situation du nu propriétaire 

    A) Les droits  

    Le droit du nu propriétaire est limité, il ne peut ni user de la chose ni jouir de la chose. Il a seulement droit aux produits de la chose.

    Sur le terrain de l’aliénation, il peut aliéner la chose : il peut le faire par le biais d’une vente, d’une donation et il peut constituer des droits réels sur la chose : hypothèque ou un second usufruit sur le bien qui est déjà grevé. Cependant, il doit le faire en réservant l’usufruit : article 621 al 2 du Code Civil.

    L’aliénation ou la constitution d’un droit réel fait par le nu propriétaire laissera en toute hypothèse intacte les droits de l’usufruitier : article 621 du Code Civil.

    La sanction d’une aliénation ou constitution de droit réel sans accord de l’usufruitier par le nu propriétaire sera l’inopposabilité à l’usufruitier et non point nullité : ---> Civ 3. 28 mars 1990

    L’opération ne développera ces effets qu’avec la mort de l’usufruitier.

    L’hypothèse de l’aliénation conjointe du nu propriétaire et par l’usufruitier

    Dans la pratique ce sera la pleine propriété qui est vendue avec le consentement conjoint de l’un et de l’autre.

    Le produit de la vente sera reparti sauf stipulation contraire, le produit de cette vente sera repartit entre les 2 en fonction de la valeur respective de leur droit laquelle valeur est fonction de l’âge de l’usufruitier.

    ·         Jusqu’à 20 ans, la valeur de l’usufruit est de 90% la  valeur de la nue propriété de 80%

    ·         Jusqu’à 51 à 60 ans la valeur est de 50 %.

    ·         Au-delà de 91 ans pour l’usufruitier, 10%, et la nue propriété 90%.

    Le nu propriétaire et usufruitier peuvent en venir en cas de vente d’un report de l’usufruit sur le prix. L’usufruitier en cas de report de l’usufruit sur le prix : l’usufruitier a la jouissance de la totalité du prix donc il s’agira d’un quasi usufruit qu’il devra restituer au propriétaire en fin d’usufruit.

     

    Autre possibilité pour la vente conjointe : les 2 peuvent convenir d’un report sur un nouveau bien acquis avec la vente qui était grevée d’usufruit, le démembrement ce reportera sur ce nouveau bien.

     

    Les actions en justice pour le nu propriétaire :

     --  Action pétitoire

     --  Actions possessoires

    B) Les obligations 

    Elles intéressent les grosses réparations.

    La charge incombe au nu propriétaire : article 605 al 2 du Code civil, cela lui incombe sauf si ces grosses réparations sont le résultat d’un défaut de réparation d’entretien qui incombe à l’usufruitier.

    Article 606 du Code Civil : énumération des grosses réparations :

     --  concerne les gros murs

     --  les voûtes

     --  les poutres et couvertures entières

     --  les digues et mur de soutènement et de clôture

    Enumération limitative : ---> Civ 3ème 27 novembre 2002

    Tout ce qui n’est pas de grosse réparation ce sont de l’entretien : incombe à l’usufruitier. Article 606 al 3 du Code civil.

    Cette appréciation est une question de fait et abandonnée à l’appréciation des juges du fonds : ---> Civ 2. 7 décembre 1961.

    Il est ajouté que la notion de réparation d’entretien est plus largement entendue dans l’usufruit que dans les réparations locatives c'est-à-dire dans le cadre du droit du bail.

    Toutefois l’interprétation de la jurisprudence de l’article 605 du Code civil, l’usufruitier ne peut pas forcer le nu propriétaire à effectuer ces grosses réparations : ---> Requêtes, 10 décembre 1900, arrêt Fourvelle. Cette jurisprudence est constante et commentée aux Grands Arrêts 2000.

     

    Il peut arriver que l’usufruitier soit contraint de procéder lui même à ces grosses réparations : exemple de l’hypothèse où il a donné l’immeuble à bail car c’est alors lui qui est tenu vis-à-vis de ces preneurs d’effectuer toute les réparations autre que locatives : Article 1719,2èmement du Code Civil.

    La jurisprudence ouvre un recours à l’usufruitier qui a du payer les grosses réparations contre le nu propriétaire qu’il peut exercer au moment de la cessation de l’usufruit. Il peut alors prétendre à une indemnité qui ne peut pas excéder la plus forte des deux sommes suivantes : soit la plus value enregistrée par l’immeuble du fait de ces travaux soit les dépenses engagées, non pas en toutes hypothèses ---> Civ, 17 juillet 1911

     

     

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