• Droits et obligations du nu-propriétaire et de l'usufruitier

    Les conséquence de l'usufruit sur la situation du nu-propriétaire et de l'usufruitier

    Il n’existe entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ni rapport obligatoire ni communauté d’intérêts.

    L’article 599 du Code civil dispose que le nu-propriétaire ne peut nuire aux droits de l’usufruitier et réciproquement l’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il aurait pu réaliser.

    L’article 605 du Code civil : l’usufruitier ne peut exiger du nu-propriétaire qu’il effectue les grosses réparations qui pourtant demeurent à la charge du propriétaire.

    L’article 607 du Code civil : ni le propriétaire ni l’usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé ou a été détruit par cas fortuit.

    Ce cloisonnement juridique est source des inconvénients puisque des contacts apparaissent entre l’usufruitier et nu-propriétaire.Résultat de recherche d'images pour "nu-propriétaire usufruitier"

    Paragraphe I. La situation de l’usufruitier.

    A.  Les droits de l’usufruitier. 

    L’usufruitier bénéficie de deux prérogatives du droit de propriété : le droit d’user de la chose et le droit de percevoir des fruits mais il bénéficié aussi du pouvoir de disposer de son propre droit réel  ainsi que du pouvoir d’agir en justice afin de faire respecter ses droits.

    1.    Le droit d’user de la chose.

    L’usufruitier a le droit de se servir de la chose comme le propriétaire lui-même.

    Il pourra habiter l’immeuble, se comporter comme tout propriétaire. Si la chose est consomptible, il pourra la consommer.

    2.   Le droit de jouissance. 

    Comme l’énonce l’article 582 du Code civil l’usufruitier a le droit de jouir de tout espèce de fruit soit naturel ou industriel soit civil que peut produire dont il a l’usufruit.

    L’application de cette règle suppose que l’on distingue les fruits qui reviennent à l’usufruitier et les produits qui appartiennent au nu-propriétaire.

    Les fruits de caractérisent par la périodicité et leur reproduction sans l’altération de la substance de la chose qui les donne.

    Les fruits naturels et industriels s’acquièrent par la perception et par perception il faut entendre leur séparation du sol. Ce qui sont pendent par branches ou par racines, au moment que l’usufruit est ouvert, appartiennent à l’usufruitier. Ce qui sont dans le même état, au moment où on finit l’usufruit, appartiennent au propriétaire sans récompense de part ni d’autre des labours et des semences.

    Les fruits civils correspondent aux sommes d’argent que la chose produit périodiquement comme les loyers ou les dividendes des actions.Selon l’article 587 du code civil ces fruits sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Autrement dit, les fruits civils des loyers ou des dividendes seront réparties entre le nu-propriétaire et l’usufruitier au prorata pour la période où commence ou fini l’usufruit.

    Pour que l’usufruitier puisse tirer des revenus de la chose sur laquelle porte son droit, il doit pouvoir la donner à bail ou s’agissant de capitaux, il doit pouvoir les placer. Autrement dit, il doit détenir sur cette chose le pouvoir de l’administrer sans pour autant empiéter sur le droit de disposition du nu-propriétaire.

    La difficulté est de préciser les contours de ce pouvoir d’administration.

    L’usufruitier peut donner la chose sur laquelle porte son droit à bail. Cependant l’article 595 du Code civil comporte des dispositions spécifiques aux baux afin de concilier les droits du nu-propriétaire au moment de l’extinction de l’usufruit et les droits de locataires en place.

    Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier peut valablement conclure seul un bail quel que soit sa durée sauf s’il s’agit d’un bail rural ou d’un bail commercial. Une fois que le bail éteint, l’opposabilité des baux conclus par l’usufruitier est limitée. L’opposabilité des baux c’est-à-dire le respect des baux par le propriétaire.

    S’il s’agit de baux supérieurs à 9 ans, leur durée doit être fractionnée par tranches de 9 ans à compter de leur conclusion. Seul la période de 9 ans en cours lors de la cessation de l’usufruit peut être achevé.

    S’agissant des baux de 9 ans ou moins de 9 ans en cours au moment de la cessation de l’usufruit, le nu-propriétaire doit les respecter pour le temps qui reste à courir.

    Le bail passé par l’usufruitier en fraude de droit de nu-propriétaire peut être annulé même s’il a été passé ou renouvelé dans les limites posées par l’article 595 du Code civil.

    L’article 595 alinéa 4 impose le concours du nu-propriétaire pour la location d’un fond rural ou d’un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Ces baux ont une durée d’une part longe et d’autre part ce sont les baux protecteur des bailleurs.

    Si l’usufruitier passe néanmoins tel acte sans l’accord du nu-propriétaire le bail pourra être annulé. Cette nullité est relative. Seul le nu-propriétaire pourra agir et il pourra le faire pendant 5 ans à partir du moment où il a connaissance du bail.

    A défaut d’accord du nu-propriétaire l’usufruitier pourrait être autorisé par le juge à passer seul le bail.

    3.    Le droit de céder l’usufruit.

    L’usufruit étant en principe le droit temporaire et au maximum viager. Il ne peut donc être transmis à cause de mort puisqu’il disparait avec l’usufruitier.

    En revanche, il peut être cédé entre les vifs comme l’énonce l’article 595 alinéa 1er du Code civil qui dispose que l’usufruitier peut même vendre ou céder son bien à titre gratuit.

    Cependant la cession d’usufruit ne modifie pas pour autant la durée de ce droit réelqui reste donc limité à la vie du cédant et non à celle du cessionnaire.

    Le cessionnaire c’est celui qui profite de l’opération de cession.

    Le cédant c’est l’usufruitier initial. Il reste garant à l’égard du nu-propriétaire des indemnités qui pourraient être dues par le cessionnaire.

    Il peut y avoir une cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété. On vend à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Dans cette hypothèse l’acquéreur de deux droits reconstitue sur sa tête la pleine propriété.

    C’est une cession conjointe qui ne peut jamais être imposée à l’usufruitier même par voie judiciaire.

    Si l’usufruitier peut céder son droit d’usufruit, il ne peut en revanche ni aliéner ni grever de droit réel le bien soumis à son usufruit.

    4.    L’exercice d’action en justice.

    L’usufruitier dispose de deux types d’action lui permettant de protéger l’existence de son droit ainsi que l’exercice de ce droit.

    -          Les actions protégeant l’existence de l’usufruit :

    L’action confessoire d’usufruit qui fait reconnaitre le droit d’usufruit par l’usufruitier et exiger du possesseur la remise de la chose. L’usufruitier en question devra agir devant le juge pour faire reconnaitre son droit. L’action en revendication est imprescriptible alors que l’action confessoire est prescriptible (action prescriptible de 30 ans).

    L’action en délivrance qui est l’action personnelle. Elle peut être exercée par l’usufruitier lorsque l’usufruit a été établi par un contrat ou un testament. Cette action a pour objectif de délivrer la chose.

    -          Les actions protégeant l’exercice de l’usufruit :

    Toutes les actions de droit commun dont la procédure de référé peuvent être mises en œuvre par l’usufruitier pour défendre son droit réel contre toute personne apportant un trouble à sa jouissance.

    Des actions en responsabilité peuvent être aussi exercées contre les tiers en vue de faire cesser certains troubles comme par exemple des troubles de voisinage.

    B.  Les obligations d’usufruitier.

    Sur l’usufruitier pèsent deux obligations principales.

    1.    L’obligation de ne pas modifier la destination de la chose.

    Au cours de l’usufruit la première obligation de l’usufruitier est de maintenir à la chose la destination de la chose laquelle elle avait avant l’usufruit.

    Cela se comprend très bien car l’usufruitier à la fin de l’usufruit devra rendre la chose dans le même état.

    Ce principe de respect de la destination donné par le propriétaire reçoit cependant des tempéraments. L’obligation de respecter la destination du bien peut entrainer une véritable paralysie dans la gestion du bien sur lequel porte l’usufruit. La jurisprudence admet cependant que l’exploitation d’un bien peut être adaptée aux circonstances économiques. Par exemple : l’obligation d’arrêter l’exploitation du fond de commerce du fait de changement des circonstances économiques.

    2.    L’obligation de se comporter comme le bon père de famille.

    La référence au bon père de famille figure à l’article 601 du Code civil. C’est le propriétaire normalement soigneux et diligent. Ce modèle de bon père de famille se traduit par l’existence de 4 obligations. 

    a)    L’usufruitier doit conserver la substance du bien soumis à son droit.

    Cela implique que l’usufruitier accomplisse tous les actes conservatoires qui s’imposent. Par exemple : le recouvrement du loyer.

    b)   L’usufruitier doit dénoncer au nu-propriétaire les usurpations ou autre atteinte commise sous peine d’être responsable des dommages. Art. 674 du Code civil.

    c)    L’usufruitier ne doit pas détériorer le bien soumis à son droit.

    d)   L’usufruitier doit assumer toutes les charges afférentes à la jouissance du bien.

    Ces charges peuvent être regroupées en deux grandes catégories. D’un côté des charges périodiques et d’autre part des réparations d’entretien. Elles sont visées par l’article 605 du Code civil.

    Les charges périodiques se distinguent des charges extraordinaires visées à l’article 609 du Code civil. Les charges extraordinaires incombent au nu-propriétaire. Les charges périodiques s’entendent de toutes les charges qui sont la contrepartie de la jouissance des biens, à savoir les charges fiscales afférentes aux biens et les charges de copropriété afférentes au service collectif.

    Pour les charges de réparation le critère légal de répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est l’importance de la réparation. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire et les réparations d’entretien pèsent sur l’usufruitier. Ces grosses réparations sont limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil.  Les autres dépenses sont des dépenses d’entretien.

    Paragraphe II. La situation du nu-propriétaire.

    Pendant toute la durée de l’usufruit le nu-propriétaire a les droits limités. Il ne dispose ni de l’usus ni de fructus.

    L’intérêt du droit réel de la nue-propriété réside surtout dans sa vocation à devenir un droit de pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

    A.  Les droits du nu-propriétaire.

    Tant que dure l’usufruit, le nu-propriétaire ne dispose plus que de l’abusus. Ce droit lui donne néanmoins un certain nombre des prérogatives. Le nu-propriétaire n’a pas d’intérêt à les négliger.

    1.    Le nu-propriétaire a le droit d’acquérir les produits de la chose.

    Exemple : le droit d’épuiser les produits de la carrière.

    2.    Le nu-propriétaire a le droit de disposer de la chose.

    Il peut vendre la chose, la donner, l’alléguer, l’apporter en société.

    Ce droit ne porte que sur la nue-propriété de la chose. Par conséquent l’acquéreur d’un droit de nue-propriété ne sera pendant le cours de l’usufruit titulaire que de l’abusus.

    C’est la raison pour laquelle, dans l’hypothèse où le nu-propriétaire posséderait néanmoins à la vente de pleine propriété du bien, l’acte ne serait pas nul mais seulement inopposable à l’usufruitier. C’est ce qu’il annonce l’article 621 du Code civil aux termes duquel la vente de la chose sujette à l’usufruit ne fait aucun changement dans le droit de l’usufruitier. Il continue de jouir de son usufruit s’il n’y a pas formellement renoncé.

    3.    Le nu-propriétaire peut assurer en justice le respect de son droit.

    Il peut utiliser la procédure de référé par exemple.

    4.    Le nu-propriétaire a un droit de surveillance sur la chose qui lui permet d’agir contre l’usufruitier si celui-ci ne remplit pas ses obligations ou s’il commet des abus de jouissance pouvant entrainer la déchéance de l’usufruit.

    B.  Les obligations du nu-propriétaire.

    Il est tenu de l’obligation de ne pas faire c’est-à-dire de ne pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit (art. 599 du Code civil).

    Il a l’obligation positive lié aux grosses réparations que l’article 606 du Code civil met à sa charge mais sans qu’il soit expressément tenu de les effectuer.

     

     

    Section IV. L’extinction de l’usufruit.

    Paragraphe I. Les causes d’extinction de l’usufruit.

        A.  L’extinction pure et simple de l’usufruit.

    L’article 617 du Code énumère plusieurs causes d’extinction.

    1.    Des causes normales d’extinction.

    Le décès de l’usufruitier met fin à l’usufruit. C’est l’illustration du caractère viager de l’usufruit. C’est aussi pourquoi l’usufruit ne peut pas être transmis à cause de mort.

    Lorsque l’usufruit est constitué pour la durée déterminée, une fois que le terme est échu l’usufruit disparait.

    2.    Les causes exceptionnelles d’extinction.

    La renonciation formelle de l’usufruitier à son droit laquelle entraine son extinction (art. 621 du Code civil).

    La consolidation qui entraine l’extinction de l’usufruit. C’est la réunion sur une même tête de deux caractères de l’usufruitier et de nu-propriétaire lorsque l’usufruitier hérite de la nue-propriété.

    L’abus de jouissance commis par l’usufruitier entraine l’extinction de l’usufruit. C’est visé par l’article 618 du Code civil. C’est par exemple la faute d’entretien ou les dégradations du fond.

        B.  L’extinction de l’usufruit par la conversion en rente viagère.

    C’est l’hypothèse de la conversion de l’usufruit à titre de sanction. Cela correspond à la sanction de l’abus de jouissance. Le juge peut ordonner la restitution des biens objet de l’usufruit moyennant le versement par le propriétaire d’une rente jusqu’au jour que l’usufruit devait normalement prendre fin.

    Paragraphe II. Les conséquences de l’extinction de l’usufruit.

    Cela va prendre une forme de règlement des comptes entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

        A.  Les prestations dues au propriétaire.

    L’ex usufruitier doit restituer au propriétaire la chose jusqu’alors soumise à son droit et ses accessoires.

        B.  Les prestations dues à l’usufruitier.

    Alors que l’usufruitier est tenu d’indemniser le nu-propriétaire pour les détériorations dues à sa faute, il ne peut en revanche réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faite encore que la valeur de la chose en fût augmentée. Art. 599 alinéa 2 du Code civil.

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