• DROIT DES BIENS

      Le cours de droit des biens présente les différentes catégories de biens, puis étudie les droits dont disposent les hommes sur ceux-ci. Il expose aussi les différentes relations entre les biens et les personnes, qui s'articulent notamment autour de la possession ou de la propriété. Cette dernière peut être individuelle ou collective (indivision, mitoyenneté, copropriété), limitée (abus, troubles anormaux de voisinages) ou démembrée (usufruit, servitudes). Voici le plan du cours de droit des biens :

     

    • Introduction sur le droit des biens :
    • Partie 1 : Le droit commun de l’appropriation
    • Titre 1 : Présentation générale du droit de propriété
    • I)              Définition
    • II)             Les qualifications du droit de propriété.
    • Chapitre I. Le contenu du droit de propriété.
    • Section I. L’usus (droit d’utiliser le bien).
    • Paragraphe 1 : La notion d’usus
    • Paragraphe 2 : Les limites de l’usus
    • A.      L’abus du droit de propriété : l’abus de l’usus
    • B. Inconvénients ou troubles anormaux du voisinage
    • Section II : Le fructus
    • Paragraphe 1 : Définition 
    • Paragraphe 2 : Question de la propriété de l’image
    • Section III. L’abusus.
    • Chapitre II : Les caractères du droit de propriété
    • Section I : L'absolutisme
    • Paragraphe 1 : la notion
    • Paragraphe 2 : illustrations de l'absolutisme (concrétisation de la notion)
    • A. Les servitudes
    • 1.     La notion de servitude en détails
    • 2.     Les justifications des servitudes
    •  
    • 3.     La classification des servitudes.
    • La construction sur le terrain d'autrui
    • 1.     Nécessaire distinction
    • 2.     Divers exemples de situations pouvant correspondre à une construction sur le terrain d’autrui
    • C. Les impenses
    • 1.     1re catégorie dite les impenses nécessaires
    • 2.     2eme catégorie dite les impenses dites utiles
    • 3.     3eme catégorie dite les  impenses voluptuaires
    • Section II : la perpétuité
    • Chapitre III : Le régime commun à toutes propriétés
    • Section I : l'étendue de la propriété
    • Paragraphe 1 : La propriété du dessous  
    • Paragraphe 2 : La superficie
    • Section II : la preuve et la protection de la propriété
    • Paragraphe 1 : La preuve de propriété
    • Paragraphe 2 : La protection de la propriété
    • 1.     la première situation
    • 2.     La seconde situation
    • 3.     Existence de 3 types d'actions possessoires
    • Section III : l'acquisition de la propriété
    • Partie 2 : Les droits spéciaux d'appropriation
    • Titre 1 : La propriété démembrée
    • Section I : l'usufruit (art 578)
    • Paragraphe 1 : Les droits et les devoirs de l'usufruitier
    • Paragraphe 2 : les dépenses afférant au bien démembré
    • Titre 2 : la propriété « collective »
    • Section I : l'indivision
    • Paragraphe 1 : l'indivision légale
    • A.     Principe concernant les biens indivis
    • B. Le sort des biens indivis
    • C.     La durée de l'indivision
    • Paragraphe 2 : l’indivision conventionnelle
    • Section  II : la mitoyenneté
    • Paragraphe 1 : Les droits de la mitoyenneté 
    • Paragraphe 2 : Les règles particulières de la mitoyenneté
    • Section III : La copropriété
    • Paragraphe 1 : domaines d'applications du statut de la copropriété
    • Paragraphe 2 : Les effets de la copropriété
    • Paragraphe 3 : Le lot de copropriété
    • Section IV : La possession
    • Paragraphe 1 : la notion de possession
    • A.    Le corpus
    • B.     L'animus

     

    Introduction sur le droit des biens :

    Les biens sont considérer juridiquement comme les choses susceptibles d’appropriation, ce sont des choses appropriés.

    Différence entre les choses et les biens : si tous les biens sont des choses en revanche toutes les choses ne sont pas des biens. Certains objets sont exclus de toutes formes d’appropriation privée, c'est-à-dire des choses dites de nature « commune » comme l’air, l’eau de mer,…

    Les choses communes sont non susceptibles d’appropriation en tant que catégorie, et elles ne peuvent pas faire l’objet d’un monopole excluant certaines personnes du point de vu de l’intérêt qu’elles apportent pour tous. Nul ne peut prétendre d’avoir de droit sur l’eau de mer, car le droit ne la protégerait pas.  La protection de ce monopole est exclue, cependant le monopole juridique n’est pas impossible. Certaines choses ne seront jamais susceptibles d’appropriation.

    Cependant, une fraction d’une chose dite commune peut être licitement appropriée.

     

     Il existe deux catégories juridiques qui désignent des choses se trouvant à l’instant des objets non appropriés :

    -  Les choses qui sans être commune, n’ont jusqu’à lors eu jamais de propriétaire « res nullus », choses sans maitres. Cela n’exclut pas que cette objet peut être approprié ou être ensuite à un propriétaire. Par exemple les animaux sauvages restent un objet n’ayant pas de maitre ou de propriétaire au moment où on le considère. 

    - Les chose abandonnée « res derelic a », étant un objet dont le propriétaire a volontairement cesser de s’occuper, ce dédain que le propriétaire porte à ce qui était son bien, laisse disparaitre cette qualification de bien. Le bien devient une chose dite abandonnée. Une chose abandonnée peut toujours redevenir un bien, la propriété d’une autre personne.

     

    Selon la situation de l’objet, la qualification en droit n’est pas recherché en elle-même, mais dans l’enjeu qu’elle apporte par / à l’objet.

    Il y a deux grandes catégories de biens, division suprême, tous élément à qualifier a nécessairement une place étant soit :

    -      Les immeubles

    -      Les meubles

     

    La conséquence est que tous éléments à qualifier a normalement qu’une place en tant que meuble ou immeuble, et tout ce qui sera a rentré dans la classification sera sans exception classé que dans une  seul des catégories.

    Le critère traditionnel que le code civile utilise pour distinguer les immeubles d’un côté et les meubles de l’autre est un critère d’ordre matérielle : la fixité.

     

    Décrit à article 516 et suivant du code civil, un objet qui ne serait pas susceptible de déplacement càd fixe serait un immeuble, donc par défaut tout objet qui pourrait être déplacé relèverait de la catégorie des meubles.

    C’est ainsi que l’article 516 du code civil, envisage que sont immeubles le fonds de terre (le sol) et tout éléments qui se rattachent au sol par incorporation (type de rapport particulier avec le sol) càd le mélange de deux éléments distinct, l’union de ces éléments.   Le simple contact d’un objet avec le sol ne suffit pas à désigner un objet en tant que immeuble, il faut qu’il soi mêlé à un élément du sol pour être incorporé.

    Les immeubles sont donc un bien qui ne peut être déplacés.

    Ce qui peut être déplacé sans que ce simple déplacement modifie ca qualification est meuble. Et ce qui peut être déplacé sans que ca qualification soit modifié est immeuble.

     

    Il existe quatre exceptions qui ne remettent pas en cause le principe mais l’assouplisse :

    -   Les biens incorporels, étant des biens qui ne sont pas de matérialité comme par exemple des titres, actions, créances,…Pour ces biens, la qualification de meuble ou immeuble opère en considération de l’objet auquel il se rapporte. Prenons exemple de l’usufruit qui est un droit.

     

    -   La catégorie des immeubles par destination étant des biens physiquement meubles, mais qui juridiquement sont considéré comme des immeubles à raison du lien économique en ce meuble par nature et un immeuble donné. Cette qualification est contre-nature, contre l’évident.

    Les conditions de l’immobilisation par destination sont que :

     . le bien est meuble corporel par nature, n’ayant aucune exception

     . ce meuble par destination soit géographiquement à l’intérieur de l’entreprise d’un immeuble.

     . le propriétaire du bien meuble doit être une seule et même personne

     . ce bien meuble soit  ainsi situé, approprié et serve objectivement à l’exploitation de l’immeuble.

     

    -   Les immeubles par attache à perpétuelle demeure s’agissent de bien dit meuble corporel par nature mais n’ayant plus un lien économique mais esthétique avec un immeuble perdant dans cette mesure leur qualification propre pour être considéré comme un immeuble par exception. Ils ont la même considération que les meubles par destination, à la différence de leur lien.

     

    -   Les meubles par anticipation est tout bien qui sur l’instant est encore un immeuble par nature mais qui fait l’objet d’un contrat dont l’exécution inclut le détachement de cet immeuble de la situation qui est la sienne. Ex : vente de tronc sur pied, vente de matériaux de démolition alors que la démolition n’a pas encore eu lieu. Anticipation d’un changement futur qui permet de traiter un bien physiquement immeuble comme un bien étant déjà meuble.

     

    Par un accord volontaire il est donc possible de modifier la qualification.

     

    Par principe la qualification qui peut être défini comme l’opération intellectuelle consistant à situer dans une catégorie pré existante du droit tout élément possible est impérative. Le critère est posé par le droit et aucune qualification ne peu être fonder différemment que l’article 12 alinéa 3. Le juge n’est pas tenu de choisir la qualification. Il en résulte que la volonté individuelle dans quelque cas particulier peut modifier la qualification, cette modification ne peut jamais s’imposer aux tiers, elle concerne que la ou les quelques personnes ayant émis la volonté.

     

    Pour comprendre le droit de bien, nous avons une chance particulière, dès avant la révolution française, des choix ont été fait sur un modèle de propriété très nette et toujours actuelle dans le droit français. Ce modèle est applicable pour tous les biens de propriété.

     

    Partie 1 : Le droit commun de l’appropriation

     

    Le droit commun renvoi à un modèle qui est résiduel. 

     

    Titre 1 : Présentation générale du droit de propriété

     

    Pour comprendre le droit de propriété, il faut regrouper un certains nombres d’éléments tel que les définitions, les textes de principes, les qualifications, …

    La propriété est au cœur de chaque société.

     

    I)             Définition

     

    Le code offre trois articles majeurs : l’article 544, 545 et 537 du code civil

     

    L’article 544 du code civil présente la propriété comme le droit d’user et de jouir des choses de la manière la plus absolue pour la moitié de la formule. Il faut entendre par absolue non pas que le code civil présente le droit de propriété comme n’ayant aucune limite mais qu’elles sont les moins nombreuses possibles et les plus reculées.

    Est-il possible d’exclure d’autre droit ? à la créance de jouissance résultant d’un bail : (non comparable au droit de propriété, car le locataire n’a pas le droit de propriété) le code civil offre une définition susceptible d’écarter cette créance de jouissance. Mais  interdit-elle de jouir de cette créance de jouissance? Le locataire peut jouir et user du bien donc, si l’article 544 est le siège du droit de propriété, il ne porte pas de définition car elle ne permet pas de distinguer deux éléments comparables mais différents.

     

    Article 545 du code civil : «  nul ne peut contraindre ou céder de sa propriété, si ne n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

    Cette article ne décrit pas le droit de propriété mais se contentant de l’énoncer et d’affirmer une règle relative à son régime. Il offre un aspect rigide du droit de propriété mais n’offre  aucune caractéristique de cette notion.

    Nous pouvons retenir dans cet article que tout propriétaire peut perdre cette propriété selon sa volonté (liberté). 

     

    Article 537 du code civil : «  les particuliers ont la libre disposition des biens qui leurs appartient »

    C’est à dire, qu’est propriétaire celui qui dispose librement du bien sur lequel son droit porte. Est ce que le locataire peut librement céder sa créance de jouissance à un autre ? Oui, celui-ci à le droit, il peut par exemple le louer.

     

    Le droit de propriété est important, pourtant le code civil n’ont donne aucune définition car il n’est pas un code de définition mais un code de praticien étant concret.

    Lorsqu’on prend les 3 textes ensemble, non pas sans limite mais par rejet des limites, la notion commune de propriété ne serait pas différente de la notion juridique. De tout les droit celui de propriété serait le moins limité et ce qui fait l’objet d’une propriété est précisément ce qui n’est pas commun/partagé.

    Le droit de propriété trouve des attributs :

    - Caractère absolu (moins limité qu’autre droit).

    - Caractère exclusif (réservé/propre, exclure autrui de son bien propre, droit de se réserver à soi seul, l’individu est ici plus fort que l’Etat, à l’occasion de la propriété l’Etat aurait admis qu’un individu isolé puisse être supérieur à tous).

    - Caractère central.

    - La perpétuité (sens juridique : perpétuité = ce qui ne se perd pas par le non usage, le seul fait qu’un propriétaire n’exerce par le droit qui est le sien ne suffit pas à le lui faire perdre). Le défaut d’exercice de ce droit révèle l’inutilité mais même cela ne suffit pas à le remettre en cause.

    - Droit d’un seul (id de solitude) que l’ensemble de la société doit respecter. Ex : locataire est-il seul à pouvoir se servir de ce bien ? Non, même si pourtant il a le droit d’user et de jouir, ce droit n’est pas pour lui seul car il doit sa situation qu’au bailleur. Ex : appartement qui t’appartient : personne que moi peut s’en servir.

                        

    II)            Les qualifications du droit de propriété.

     

    1ère  qualification : dés 1804, le droit de propriété est un droit réel.

    On appel droit réel un droit s’exerçant directement sur le bien qui en est l’objet, sans l’intervention, l’autorisation et l’accord de quiconque. Autrement dit le droit réel ne s’inscrit pas dans un rapport d’altérité et il n’a pas besoin d’un autre que son titulaire pour exister. Entre titulaire et bien qui en est l’objet il n’y a aucun espace pour quiconque d’autre. Parce que c’est un droit réel,  le droit de propriété est marqué par la solitude, et en cela le droit réel s’oppose au droit personnel (ou dit de créance).

    Droit personnel : droit qu’un créancier peut exercer sur le patrimoine d’un débiteur => dépend d’un rapport av autrui. Article 1300 du code civil dit que le droit personnel suppose 2 extrémités pour exister.

     

    2ème qualification : le droit de propriété est également un droit subjectif, pendant prés de 2 siècles il est le seul. On entend par droit subjectif, un droit intimement lié à la personne de son titulaire, de telle sorte que toute remise en cause de ce droit est considérée comme une atteinte à la personne en elle même. En présence d’1 telle catégorie, sujet et droit ne font qu’un, ce qui laisse entendre que si ce droit n’existait pas, c’est le sujet même de droit qui disparaitrait. Imaginons qu’on ne puisse plus être propriétaire, cela mènerait à se soulever contre la société. La personnalité juridique n’a de sens que si elle s’accompagne de patrimoine.

    Cependant tout les droit ne sont pas subjectifs, ex : un droit de créance, le fait qu’un droit ai toujours un titulaire ne signifie pas que tout droit est subjectif (noyau très réduit du droit). Lorsqu’un droit n’est pas subjectif, toute atteinte à ce droit par un tiers ouvre à une sanction juridique mais cette sanction est subordonnée à une pluralité de conditions. Ex : responsabilité L’article 1382 du code civil dit que nul ne peut par sa faute causer un dommage à autrui, si un tiers enfreint ce droit, on peut engager en justice une sanction.

    Pour autant cette protection va être subordonnée à plusieurs conditions :

    -      La victime devra démontrer un préjudice et un lien de causalité, prouver une faute qui correspond à une définition. L’intérêt en jeu doit être digne de protection, les conditions sont donc des filtres pour rendre la vie en collectivité supportable.

     

    La protection judiciaire d’un droit non subjectif est donc en général soumise au tryptique.

    Alors que, tout à l’inverse, lorsqu’un droit subjectif est contredit par autrui, la simple preuve faite par le demandeur de ce que l’auteur de la contradiction n’est pas titulaire du droit subjectif concerné justifie la condamnation. La protection d’un droit subjectif n’est subordonné ni à la preuve d’une faute, ni à la preuve d’un préjudice, ni à un lien de causalité. Il n’y a quasiment pas de filtre, l’Etat est immédiatement présent pour protéger le droit de propriété, protection simple à obtenir. Si on soumettait protection du droit de propriété au droit commun on ne pourrait pas prouver de préjudice majeur. Ex : bâtiment qui empiète sur une parcelle, ce seul fait justifie la démolition peut importe la nature du bâtiment.

     

    3ème qualification : c’est la  liberté fondamentale, un droit de l’homme.

    Une liberté fondamentale peut se définir comme une restriction à l’activité normative arbitraire de l’Etat. 1ère loi fondamentale en Allemagne. Certains nombre de valeur que l’Etat ne peut atteindre. Ce mouvement a été dans le sens des deux  1ères qualifications et les ont conforté. Parmi ces valeurs figure le droit au respect des biens proclamé par l’article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention Européenne de sauvegarde des droits de l’homme, convention ratifiée par la France.

    Toute norme en France doit respecter ce droit, tout ce qui remettrait en cause le droit de propriété serait inconventionnel.

    La DDHC de 1791 est un texte très important, représentant un symbole. Les 2 siècles d’intervalle évolution ont donné une force normative contraignante à la DDHC.

    L’article 5 et 7 : « le droit de propriété est un droit naturel (s’impose de soi), sacré, inviolable et imprescriptible ».

    En 1971, le conseil constitutionnel s’auto déclare le seul à pouvoir apprécier la conformité d’un projet de loi avec la constitution, il s’est estimé le gardien du bloc de constitutionnalité, où figurait la DDHC.  Liberté fondamentale : un minimum de valeur ne pourra jamais être violé. Ces droits sont individualistes par essence, sont au profit de l’individu, égoïste. Le droit de propriété est marqué par l’individualisme et l’égoïsme. Image d’une île déserte, s’il y a une formule : un homme, un bien.

    Le choix du type de propriété a été fait un peu avant 1804 en faveur d’une propriété privée et individuelle. Parmi les raisons d’un tel choix nous retenons qu’à la Révolution française 2 autres conceptions avait eu cours mais on a voulu rompre avec le passer.

     

    Deux grandes périodes du pt de vue de la propriété :

    -      Epoque féodale : propriété immobilière conçue de manière original, c'est-à-dire que sur un même bien s’exercé simultanément deux droits, le droit du seigneur (domaine éminent) et le droit du vassal (domaine utile) à deux auteurs et un bien.

    -       La monarchie : propriété  individuelle.

    Aujourd’hui la propriété est individuelle et privée. Elle se distingue donc de ces 2 périodes précédentes.

     

    Le premier article de la loi d’abolition des privilèges du 4 aout 1789, abolie la distinction du domaine éminent et utile. Le Code civil traduit un choix de la Révolution.

     

    Deux objections majeures tempèrent ce principe :

     

    -      Aucun système de propriété  privé individuelle ne peut être sans limites à moins que les

    individus se dressent les un contre les autres. Ce principe doit s’adapter à la vie en société.  Cette limite est évidente car si on le pousse à son extrême, il n’y a plus de propriété (2 proprio). Toutes les limites du Code civil de 1804 au sujet du droit de propriété  n’ont qu’une justification étant le respect de la propriété d’autrui. On trouve ainsi plus d’entorse dans le code civil. Il organise dans le détail le bornage, les jours et les vues, la mitoyenneté, le droit de ce corps qui représente environ 250 articles qui ensuite seront compléter par d’autres articles sur l’usufruit, la copropriété, …

    -      Parfois, il y a plusieurs personne  avec un bien, ex : l’usufruit, l’indivision, la mitoyenneté, l’habitation, la copropriété…

    En 1804 quand on a choisit la propriété privée et individuelle, ce choix a été réaliste. La propriété privée peut se définir comme le droit d’exclure tout autre que le propriétaire et ses utilités dans une logique individualiste et privée. Tout autre modèle d’appropriation ne peut être un principe. Mais à côté de ce principe, il y a à titre d’exception des formes de propriétés privées et collectives. La répartition de l’espace a amené les plus grandes exceptions d’une propriété qui porte sur un droit et non plus sur un bien.

     

    Les servitudes peuvent êtres définie comme des charges pesant sur un immeuble au profit d’un propriétaire d’un autre immeuble, elles sont donc plus précisément l’attribution d’une ou de plusieurs utilité d’un bien au service d’un autre que son propriétaire. Les servitudes sont aussi un autre droit réel. Ainsi, le propriétaire d’une partiel qui n’a pas d’accès direct à une voie publique peut passer par chez son voisin pour s’y rendre.

    L’essentiel des servitudes se trouvent être imposer par la loi, c'est-à-dire que le propriétaire du terrain sur lequel la servitude va peser (fonds servant) peut ne pas être d’accord mais cependant il n’a pas le choix car la loi lui impose un certain nombre de servitudes.  L’existence des servitudes déroge au précédent principe de caractère absolu car les utilités de ce bien ne sont pas toutes dévolue à son propriétaire et il y a donc une notion de partage et cette propriété devient moins individuelle et privé.

     

    Les jours et les vues ce définissent comme des ouvertures faite dans un mur. Les jours sont des ouvertures qui se contentent de permettre le passage de la lumière extérieure. Ainsi les jours se distingue des vues car ces dernières laissent passer le regard. Cette distinction s’explique par la différence d’enjeu du point de vu de la propriété de ces différentes ouvertures. Il n’y a qu’un seul enjeu du point de vu du jour étant de faire passer la lumière, le code civil dit alors que les jours n’ont pas de restrictions par rapport à leurs ouvertures. En revanche en matière de vues, il y a deux enjeux, celui de la propriété voisine sur laquelle un regard extérieure va pouvoir être porté puis le regard du propriétaire. C’est pourquoi le code civil interdit d’ouvrir des vues depuis le bâtiment d’un propriétaire sans tenir compte de la distance entre le mur d’ouverture et le fond du bâtiment.

    Lorsque l’ouverture permet même sans le vouloir de voir dehors (c'est-à-dire une vue direct), cette vue ne peut pas être ouverte à moins d’1m20 du terrain voisin.

    Par rapport aux servitudes il n’a pas de partage des utilités de la propriété entre différente personnes. Mais le point commun, est que les jours et les vues entrainent une restriction du droit de la propriété par une prise en compte de l’autre.

     

    Dans le code civil, des articles sont références aux plantes. Sur un terrain qui appartient à un propriétaire celui-ci semble être libre de planter dessus où le bon lui semble. Cependant le code civil contre dit cette affirmation, en imposant au propriétaire des distances de plantation par rapport au terrain voisin.

    Même sur son terrain, le propriétaire n’est pas seul au monde :

    -      Un autre propriétaire peut lui retirer ces propres utilités (servitudes)

    -      Mêmes pour les utilités qu’ils demeurent sur son terrain, il ne peut pas les envisagés comme il le souhaite

     

    Le bornage est comme une marque qui matérialise la frontière entre deux partiels. En ville l’essentiel des bornages ont disparut. Cependant en zone rural le bornage continue d’exister.

    Pendant longtemps, les bornes étaient l’unique moyen de fondé la frontière entre deux terrains. Ceci est encore partiellement vrai, au point que le déplacement ou l’enlèvement de borne est un délie pénalement condamnable. Le propriétaire d’un terrain peut contraindre son voisin propriétaire lui-même à participer à l’abordement et aux frais du procès verbal permettant de fixer le bornage.

    Il faut alors comprendre que même si le propriétaire est par principe seul mais chez lui, il doit toujours tenir compte de l’autre. Même si le propriétaire est maitre chez lui, il n’est pas coupé du monde.

     

    La mitoyenneté ce définie comme l’état d’une marque de séparation entre deux partielles, c’est dire mur, fossé ou une haie qui se trouve à cheval sur une ligne de séparation à deux fonds.

    Remarque 1 : La mitoyenneté est un cas exceptionnel en 1804 car par principe il doit avoir deux propriétés montrant à son tour que la propriété peut avoir plusieurs propriétaires. C'est-à-dire que même s’il y a qu’un bien, il peut avoir plusieurs propriétaires.

    Remarque 2 : Par des règles particulières, le code civil reconnait la possibilité d’une cession forcé de mitoyenneté. Le propriétaire à qui la marque du terrain appartient ne peut pas forcé d’avoir une marque privative à son voisin. Par le partage des frais de cette mitoyenneté, le propriétaire dont la marque de séparation entre les deux partielles n’était pas dans sa propriété, devient aussi propriétaire de cette ligne de séparation qui devient une cession mitoyenne.

    Il existe dans le cas inverse, l’abandon de mitoyenneté : le propriétaire de l’un des deux terrains séparés par cette marque peut, abandonné le caractère mitoyen de cette marque. Mais, en réalité cette situation est très originale. Le propriétaire peut par sa seule volonté (sans autorisation du consentement de son voisin) abandonné cette mitoyenneté, et il en résultera que l’autre propriétaire ne souhaitant pas abandonné cette mitoyenneté n’a pas le choix que de voir ca propriété s’accroitre. Il acquière donc la franche d’un terrain qui ne lui appartenait pas, c’est ainsi un achat forcé de propriété. Cette marque deviendra privative et le propriétaire devra acheter la propriété qu’il y a sous et sur l’assiette de cette limite même si ça volonté est contraire.

    Dans les limites de son terrain (chez lui), un propriétaire peut décider d’édifier une clôture. Malgré ce droit, le code civil prévoit que si un autre propriétaire proche lui en fait la demande, le propriétaire d’un fonds peut être contraint de ce clore. Celui qui reçoit cette demande, malgré son droit de propriété est contraint d’accepter.

    Les droits de propriété disent que le besoin de protégé n’est pas qu’un droit.

    La propriété apparait certes toujours privé mais moins individualiste qui ne pourrait en paraitre au départ. La propriété n’est pas sans limite.

    Il n’y a pas de remise en cause de la propriété civil, le code civil ne connait pas la notion de voisin et de voisinage, car pour lui l’autre n’existe pas.

     

    Ces institutions ne concernent pas les voisins au sens que l’on donne aujourd’hui. A quel voisin le Code civil fait il donc référence ?

     

    Toutes ces exceptions de mitoyenneté, de bornage, de servitude, … en qu’une assiette de propriété très limité, ces règles tempèrent le droit de propriété. Elles sont que des exceptions.

    Le droit protège ainsi la propriété, qui est toujours vainqueur. Toutes ces règles ne remettent pas en cause l’individualité de la propriété, toutes ces techniques protègent la propriété.

    Le code civil prévoit donc ces techniques mais également quelques cas d’appropriation particulière.

    Nous étudierions dans le détail l’usufruit, l’indivision,

     

     

    L’usufruit est un notre droit réel consistant a répartir les prérogatives normalement cumulé par un seul propriétaire sur un ou plusieurs biens entre au moins deux personnes. Par principe, le propriétaire à trois catégories de prérogatives sur ce bien :

    -      L’usus

    -      Le fructus

    -      L’abusus

    L’usufruit est une exception de cette conception car elle partage ces prérogatives entre au moins deux personnes c'est-à-dire le nu propriétaire et l’usufruitier ou les usufruitiers. Dès que le nu propriétaire et l’usufruitier en un droit réel en même temps, on ne peut confondre l’usufruit avec une location. Cela amène à voir une dérogation d’un homme et un bien car l’idée d’usufruit permet d’avoir en même temps des droits de même nature sur un même bien.

     

    L’usufruit admet qu’il y est deux propriétaires du même bien. Le code civil consacre plus d’une cinquantaine d’articles sur l’usufruit. A nouveau nous avons l’impression d’un rejet du concept un bien, un homme.

     

    Comment le principe à put résister ?

     

    L’usufruit est possible en 1804 que pour un seul cas : celui du décès d’un des membres d’un couple. La règle est posée des 1804, que l’usufruit est un droit temporaire, il ne peut pas être perpétuel et il est au plus long de son existence viager c'est-à-dire que quand l’usufruitier décède, l’usufruit cesse. L’usufruit ne peut pas dépasser la durée de vie de l’usufruitier. 

     

    L’indivision n’est pas un droit réel, et il peut être défini comme un mode originale d’un mode réel.

    L’indivision renvoie à une situation où plusieurs personnes sont en même temps propriétaire du même bien. Mais il faut préciser qu’à l’inverse du démembrement de l’usufruit, l’indivision n’a aucun démembrement des prérogatives, chaque propriétaire procèdent le fructus, l’abusus et l’usus.

    Dans l’usufruit, le nu propriétaire à plus de pouvoir que l’usufruitier. Cette hiérarchie permet de faire fonctionner cette conception. Alors que dans l’indivision, tous les indivisaires ont les mêmes droits, il n’y a pas de hiérarchie entre les indivisaires.

    L’indivision est donc collective et est une dérogation de la conception du droit de propriété.

     

    Comment l’indivision n’a telle pas amené à une remise en cause du modèle du droit de propriété ?

    Car des principes en était mises dans le droit de l’indivision afin de le rendre rendue  précaire c'est-à-dire qui peut cesser à tous moments.

    Exemple de principes :

    -      Article 1815-1 du code civil : « nul ne peut être tenue dans l’indivision », tout indivisaire peut sur simple demande faire cesser l’indivision. Suffit qu’un seul indivisaire sur 20 indivisaires souhaite cesser l’indivision, celle-ci s’arrête de suite par le jugement du juge. La volonté d’un seul s’applique à tous.

    -      Puisque dans le cas de l’indivision, tous les indivisaires en même temps les mêmes droit sur les mêmes bien, la volonté de chacun vaut pour tous. Le principe de la gestion peut alors être qu’à l’unanimité. Cette règle est la plus propice à faire cesser l’indivision et la rendre précaire.

     

    L’usufruit et l’indivision faut donc des dérogations du droit de la propriété (des cas particuliers).

    Pour comprendre ce droit là, il faut rappeler qu’en matière d’immeuble le droit de propriété français est conçu en volume, c'est-à-dire en trois dimensions. La propriété du sol remporte de tous ce qui est dessus et de tous ce qui est dessus. Le propriétaire du sol est alors propriétaire de tout le volume géométrique.

    Ce droit est un droit réel, qui est reconnue à une personne ayant construit un bâtiment ou planter sur un terrain d’un autre.

    Ce droit de superficie suppose une convention. C’est un droit très original.

    En réalité le superficiaire bénéficie d’une convention qui ne porte que sur ce qu’il a construit ou planter. Il n’a  donc pas de remise en cause dans la mesure où les droits de superficie on une durée précaire maximale qui ne peuvent pas dépasser plus de 99 années.

    Voila comment dans le code civil en trouve des limites ou des tas de partages qui ne sont que des exceptions uniquement dans le cas ou elles sont nécessaires et ne peuvent pas durer.

    On n’a donc pas à revenir sur le principe que la propriété est individuelle.

    Depuis 1804, il y a eu des changements traduisant le choix de la révolution.

     

    Pour que le principe un homme, un bien fonctionne, il faut une condition concrète.

    Quelle est cette condition pour qu’un homme, un bien se traduise ?

    Il faut qu’il y’est de la place sur le territoire.

    Cependant depuis un siècle nous avons de moins en moins de place, sachant qu’il y a de fois plus de personne et que l’espérance de vie à augmenter.

    De nos jours, nous rencontrons donc un problème d’accès à la propriété par le manque de place entrainé par différent phénomène comme la longévité  de la vie, l’accès plus jeune à la propriété, l’augmentation de la population…

    Comment répondre à une demande de l’appropriation privé et individuelle toujours plus grande alors que l’espace à réduit ?

    Dans notre société la perspective de devenir propriétaire est toujours présente.

    Ainsi, c’est mise en place la copropriété.

     

    Pour maintenir la propriété individuelle dans une situation de raréfaction de l’espèce, la solution retenue à était de changer l’objet approprié. Comme les terres ne sont pas multipliables, l’appropriation est devenue un droit. L’évolution de la société à essayer de repenser l’objet approprié avec la naissance de la copropriété

    La copropriété est un état juridique, portant sur un bâtiment qui est juridiquement divisé en plusieurs lots et sur ce quoi le droit de propriété d’un copropriétaire porte est sur un lot.

    Le copropriétaire a bien un droit de propriété mais n’a aucun droit sur le sol de propriété. Le bâtiment n’est pas à lui, il n’a aucun droit sur les murs porteurs.

    Le lotissement sortant de la réunion de plusieurs parcelles en une parcelle qui fait l’objet d’une division verticalement et horizontalement en lot. L’objet sur lequel les propriétaires voient leurs droits s’exerçaient est le lot qui n’est pas du sol et de la terre.

     

    Pour multiplier les objets appropriables il y a deux grandes manières :

    -      Diviser les parcelles au sol en partie plus petite, c'est-à-dire la division parcellaire.

    -      Inventer des volumes où chaque propriétaire est seul en rapport avec son volume sur le même sol ou parcelles.

    Le droit à ainsi inventer le LOTS pour que chacun accède à la propriété individuelle.

     

     

    Chapitre I. Le contenu du droit de propriété.

     

    Le contenu du droit de propriété renvoie à trois prérogatives dont seule la réunion forme le droit de propriété : l’usus, le fructus et l’abusus.

     

    Section I. L’usus (droit d’utiliser le bien).

     

    Paragraphe 1 : La notion d’usus

     

    Liberté de choisir l’affectation et la destination d’un bien qui en principe n’est exercé que par le propriétaire.

    Celui-ci ne cesse pas d’exercer son usus lorsqu’il consent à ce qu’autrui se serve de son bien (louer, prêter). En droit, le propriétaire est libre de ne pas se servir de son bien. Dire que l’usus est une liberté est une qualification juridique car elle est en droit une prérogative qui peut ne pas être exercée sans aucune conséquence.

     

    Paragraphe 2 : Les limites de l’usus

     

    Les limites de l’usus ne sont pas une remise en cause de la notion. C’est surtout pour dire que l’usus ne couvre pas tout les comportements possibles d’un propriétaire. La principale limite n’est pas dans le Code civil.

     

    A.   L’abus du droit de propriété : l’abus de l’usus

     

    Cette première limite est une création prétorienne et qui se fait tout au long du 19ème s .

    Un propriétaire  peut être responsable au sens juridique d’avoir exercé son droit ? De cet exercice résulte un préjudice pour un tiers. Le tiers victime des conséquences de l’exercice du droit de propriété est-il juridiquement fondé à recevoir réparation ? Que vaudrait un droit dont le seul exercice conduirait son titulaire à être responsable ?

     Rien ! Nul n’est laissé par l’exercice d’un droit, il est donc impossible théoriquement de concevoir l’abus de propriété et ce droit a longtemps été présenté comme 1 droit discrétionnaire  c'est-à-dire un droit qui n’est pas susceptible d’abus et qui vaut reconnaissance pleine et entière de la liberté d’exercice de son titulaire. Ce droit assure à son titulaire de ne jamais exposer ses motivations.

    Exemple de droit discrétionnaire : avant 2006 père et mère avait le droit d’opposition au mariage,  il n’y avait donc pas la crainte de devoir s’expliquer devant un juge.

    Néanmoins, est ce que le droit de propriété peut-il être la source de responsabilité ? Non, mais le faite qu’un propriétaire échappe toujours à ses responsabilités  n’a plus de sens aujourd’hui.

     

    L’abus du droit objectif de propriété ne se conçoit pas mais d’un droit de propriété est tout à fait concevable. L’abus du droit de propriété aurait pour critère l’intention de nuire, aucun droit n’est reconnu pour uniquement nuire à autrui, tout propriétaire  exerçant son droit uniquement pour nuire à autrui en abuserait et ne serait donc plus protégé car il serait plus conforme au but même de la propriété. Aveu : la reconnaissance spontanée d’un fait défavorable.

    Pour Ripert le critère de l’abus est le détournement de la finalité sociale d’un bien. En la forme, sur le papier, les arrêts de cassation lorsqu'il est question de retenir un abus du droit de propriété, ils retiennent le critère de l'intention de nuire. La cour de cassation admet ou non en fonction de l'intention de nuire. Il en va différemment en réalité.

     

    Ils existent 3 arrêts fondateurs permettant de comprendre en droit positif ce qu’est l’abus de droit de propriété :

     

    ·         Arrêt de la cour d’appel de Colmar Alsacien de 1855 : l’affaire des fausses cheminées.

     La situation : sur sa parcelle (fonds de terre) un propriétaire avait édifié un bâtiment et ultérieurement il a fait ériger sur le dit bâtiment des cheminées dont la conséquence avait été de quasi plonger dans l'obscurité la parcelle voisine qui ne lui appartenait pas. Le voisin agit en justice et demande sanction à quoi le défendeur répond qu'il est chez lui. Or les juges du fond, vont néanmoins, malgré le droit de propriété (ou il ne fait qu'appliquer l'usus), le condamner.

    Dans leur motif, voici ce qu'ils retiennent :

    -      Les cheminées étaient fausses → cad qu'elles ne correspondaient à aucun foyer, ni à aucun conduit, autrement dit ça ne chauffait pas plus.

    -      Les cheminées ne se voyaient pas depuis la voie publique → signe extérieur de richesse à l'époque

     

    ·         Arrêt rendu par la cour de cassation, chambre des requêtes, 1902, l'affaire des sources saint Galimier

    La situation : sur sa parcelle un propriétaire avait foré un puits jusqu'à atteindre une source. Un voisin lui même propriétaire s'est vu privé d'eau. Il agit donc en justice.

    Les motifs de la condamnation :

    -      avant que le forage eu lieu, la parcelle sur laquelle se trouve le nouveau puits disposait déjà d'une adduction d'eau, la parcelle du défendeur n'était donc pas privée du service d'eau

    -      le nombre d'habitants se trouvant sur la parcelle n'avait pas augmenté.

    -      De l'extérieur, le puits ne se voyait pas.

    Les juges ont eu raison de condamner le défendeur.

     

    ·         Arrêt de la cour de cassation Cour de 1920 dit des dirigeables Clément-de Bayart

    La situation : sur la parcelle qui lui appartenait, un propriétaire avait planté des pics et des haies jusqu'à plusieurs mètres de hauteur. Sur une parcelle voisine, Clément ne pouvait plus faire décoller ou atterrir ses planeurs.

    Les motifs :

    -      les pics n'avaient aucun apport esthétique

    -      ils n'y en avaient pas avant

     

     

    Au-delà des points communs et du critère formel d'intention de nuire peut-on définir autrement l'abus de propriété ?

    -> Est abusif le comportement n'ayant pas d'utilité objective. La seule raison est l'intention de nuire à autrui.

     

    Au travers de ces décisions fondatrices, il apparaît que l'abus de droit de ppté est démontré par tout exercice de ce droit pour aucune raison objective (cad compris de tous).

    C’est donc l'absence totale de raison objective qui démontre l'abus, non pas directement mais qui révèle indirectement qu'une seule raison a pu présider cet acte : l'intention de nuire.

    Le raisonnement des juges ici se comprend et est fondamentalement logique. Le droit de propriété est un droit égoïste, le plus individualiste qui soit, mais c'est un droit octroyé par la société, et elle n'en octroie jamais pour un seul but de nuire à autrui.

    Une fois que l'abus à été compris, il correspond bien à une limite de l'usus.

     

    B. Inconvénients ou troubles anormaux du voisinage

     

    C’est la deuxième limite à l'usus.

     

    L’exercice licite (conforme au droit, bien veillant c'est-à-dire pas mal intentionné) du droit de propriété peut il être lui-même à l’origine d’une nuisance ?

    Autant, en peut admettre que l’exercice du droit de propriété peut être fautif. Pourtant, à partir des années 1970, la cour de cassation a admis ce qu’on appel les inconvénients anormaux du voisinage, et qui permette parfois de retenir la responsabilité d’un propriétaire pour les inconvénients anormaux résultant de son droit sur ces voisins.

    Quoi qu’un propriétaire est normalement exercé son droit, il n’est pas pour autant à l’abri d’une sanction judiciairement prononcé contre lui.

    Comment donc expliquée que celui qui ce comporte bien dans l’exercice de ces droit peut n’est au moins être juridiquement sanctionné ?

    Pour y parvenir, il faut en premier définir ce qu’est un inconvénient du voisinage.

    Le droit admet que le voisinage est nécessairement à la source d’inconvénients. Le seul fait de vivre les uns près des autres entraine des inconvénients.

    Du point de vu d’un propriétaire, il ne peut pas exposer l’exercice de son droit sans limite.

    Nous sommes tous tenus de subir des inconvénients normaux du voisinage. Alors qu’est ce qu’un inconvénient anormal?

    Peut importe l’origine de l’inconvénient. Les situations dans lesquelles sont nées l'idée même d'inconvénients anormaux du voisinage sont celles où depuis un fonds se propage des inconvénients (ex : bruit, fumée, odeur, ombre, vibrations …) qui sont subis sur un autre fonds.

    Toute la différence avec l'abus du droit de propriété tient au fait qu'à l'origine de cet inconvénient, tout est licite, tout est conforme au droit, il n'y a donc pas le moindre abus ou la moindre intention de nuire.

    Ex : construire une porcherie, autorisations administratives à obtenir, j'ai donc respecté le droit.

     

    Peut-on être condamné civilement alors que l'on s'est conformé au droit et qu’on n’abuse pas de ce droit de propriété?

    Cette condamnation ne peut se faire par application de responsabilité civile.

    La vie en collectivité est source d'inconvénients, la vie en société est source d'inconvénients normaux.

    Que faire lorsque ces inconvénients atteignent un niveau anormal?

    Toutes gênes du voisinage n’ouvrent pas à une condamnation par le droit. Le voisinage a un lien avec la valeur de la propriété. Les inconvénients anormaux n'ont qu'un but principal, éviter que consécutivement à une modification négative de l'environnement d'un bien, la valeur de ce bien qui est un immeuble ne soit définitivement amoindrit. Maintenir la valeur d'un immeuble tel est le but des inconvénients anormaux, permet au propriétaire d'obtenir le maintien des gênes du au voisinage tel qu'ils étaient lorsqu'il a acquis le bien.

    En droit, pour qu'un préjudice soit réparable, il faut qu'il soit subit. Le préjudice n'est pas une condition.

    L’inconvénient différé du trouble. Le droit civil est un droit intervenant après le préjudice, un droit réparateur, ramenant vers le passé. Il est également prévisible visant à éviter qu'un préjudice se réalise.

     

    Exemple :

    Dans un premier temps, une personne devient propriétaire d’un terrain. Dans un deuxième temps, le terrain de ce propriétaire subi des bruits gênants. Ainsi, la valeur de ce bien diminue. Mais, le préjudice n’est pas encore réalisé.

    Ainsi, le droit va faire que le préjudice reste un risque mais ne se concrétise pas. Le droit va donc faire cesser le trouble et va essayer de revenir à l’inconvénient initiale si celui existé déjà. Cette action ne vise pas par principe à octroyer des dommages et intérêts  mais à faire cesser le niveau anormal de ces inconvénients.

    Son action à pour but d’éviter la dévalorisation du bien qui  résulterait de l’augmentation de inconvénient devenus anormaux. La lutte contre la dépréciation d’un bien à pour effet de protégé la propriété contre un préjudice lattant.

     

    L’action en cessation d’inconvénient anormal résulte de l’inverse de celle de l’abus du droit.

    Quel est le but de l’action en abus du droit de propriété ? -> de limiter le propriétaire. L’abus cantonne le propriétaire.

    Alors que l’action en cessation d’inconvénient anormal vise de protéger le propriétaire contre autrui.

    S’agissant du droit de propriété, il s’agit d’un droit subjectif. La particularité des droits subjectifs sont qu’ils mettent à l’écart la preuve de préjudice (la sanction judiciaire n’est pas prouvée), c'est-à-dire que le seul fait d’une action non consenti suffit  pour commencer une action en justice et pour que le propriétaire soit défendu par le juge.

    L’action en cessation de l’inconvénient anormal correspond à cette définition, il n’y a donc aucune responsabilité. Le propriétaire n’a pas à rapporter un préjudice, il mène l’action devant le juge avant que le préjudice soit né.

    C’est donc une action en revendication par un juge qui est ouvert au seul propriétaire sans la preuve d’une atteinte et donc c’est une action totalement logique qui n’a rien avoir avec la responsabilité.

     

    Des lors qu’une propriétaire a des risques de voir son bien perdre de la valeur, il peut saisir le juge. Comment prévoir pour l’avenir que l’inconvénient anormal disparaisse et revienne normal?

    Et comment combler le temps passé avec cet inconvénient anormal ?

     

     

     

    Techniquement, les principales conditions (pratiques) de l'action en inconvénients anormaux du voisinage son :

    -      démonstration d'un inconvénient

    -      cet inconvénient résulte d'une activité licite

    -      l'inconvénient ne résulte pas d'un abus de droit de propriété (intention de nuire)

     

    Une fois qu'on a ces 3 conditions vérifiées, il faut que :

    -      L'inconvénient soit anormal (réelle difficulté car dans la vie en société tout inconvénients est en principe normal)

    -      démonstration de l'anormalité. L'anormalité est éminemment relative, autrement dit il n'est aucun inconvénient qui en soi soit normal ou anormal. Il est donc à prendre en considération l'environnement.

     

    cf. Arrêt de 1996 sur le chant du Coq. Son propriétaire décide de faire ménage avec son coq en plein Paris. Situation licite. Un des voisins se plaint de ses chants matinaux et stridents. Anormalité ou pas de cet inconvénient?

    L'inconvénient n'existait pas avant.  La réponse si le chant du coq est normal ou pas dépend du lieu. À la campagne ça aurait pu être normal alors qu'en ville cela peut être anormal.

     

    Le seul texte existant en droit français traitant des inconvénients anormaux : L112.16 du code de la construction et de l'habitation.

    Cette article impose au juge de tenir compte de la pré-occupation des lieux pour pouvoir admettre qu’un inconvénient est anormale, le juge devra ce fixer soit à la date d’acquisition du terrain qui subi l’inconvénient par le demandeur en justice, soit à la date d’entré dans les lieux du locataire.

    Selon ce texte afin d'établir le caractère normal ou anormal d'un inconvénient du voisinage, il convient notamment de rechercher l'antériorité ou non de l'inconvénient par rapport :

    -      à la date d'acquisition de l'immeuble par le demandeur

    -      ou, la date d'entrée dans les lieux du locataire.

     

    Soit l'inconvénient existait tel quel à l'identique (pas d'aggravation) avant cette date, indiscutablement, le droit présume qu'il a joué sur la valeur de l'immeuble. Soit l'inconvénient est postérieur à ces deux dates, soit il s'est aggravé depuis ces deux dates, c'est dans ces cas là seulement qu'apparait le risque d'une dépréciation de la valeur de l'immeuble qui n'en souffrait pas avant.

    L’inconvénient est donc anormale si :

    -      l’inconvénient n’existait pas auparavant

    -      l’inconvénient c’est aggravé (bien plus fort ou plus régulier)

     

    Autrement dit ce texte a consacré le rôle de la théorie de la préoccupation : pour établir le caractère normal ou anormal d'un inconvénient, le juge tiendra compte de la préoccupation collective, sous entendu, il n'y a pas en droit français de préoccupation individuelle. Le premier qui achète ou qui construit ne peut pas figer définitivement le degré d'inconvénient qui plus tard sera jugé comme normal ou anormal. Le degré d'anormalité de l'inconvénient résulte de la collectivité. Pour le reste c'est l'affaire d'expertise.

    A priori cette technique répond à une situation quoique l'origine d'un inconvénient soit licite, son ampleur ou son aggravation doit disparaître ou le ramené à son degré antérieur. Il n'y a pas d'autres conditions pour obtenir la sanction principale.

     

    Toutes les conditions que la jurisprudence a écarter :

    Qui peut être condamné au titre d'inconvénients anormaux du voisinage? 

    Par principe le propriétaire du fonds, soit un inconvénient nouveau est né, soit un ancien s'étant aggravé peut être condamné. Si on en reste là, le seul défenseur possible est le propriétaire. Le groupe des personnes condamnables semble sans limite, un locataire, un emprunteur du fonds ou un salarié se trouvant régulièrement sur le fonds mais aussi un entrepreneur de travaux, l'architecte, un occupant sans titre peuvent être condamnable. Toutes personnes se situant en fait ou en droit sur le fonds d'origine de l'inconvénient anormal peut être condamnées.

    Remarque : Le but est de protéger une autre propriété, car peu importe contre qui la sentence est prononcée, seul compte le risque qu'un fonds propre soit déprécié.

     

    Cela pose une question, que décider quand il y a plusieurs défendeurs possibles? 

     

    Arrêt George V, 2005, hôtel dans lequel travaux en cours, qui a aggravé les inconvénients en prolongeant les travaux sur plusieurs années. Le propriétaire : auteur juridique et auteur matériel distinct : l'entrepreneur.

    Réponse : Si le propriétaire peut d’un part être condamné au titre d'un inconvénient anormal (même s'il n'est pas matériellement à l'origine de l'inconvénient), la jurisprudence ajoute que l'auteur matériel, locataire, entrepreneur, concierge, peut également l'être, pourvu que soit prouvé que l'inconvénient anormal leur ait imputable (à l'origine).

    Cela profite au demandeur car il aura toujours quelqu'un pour répondre à sa demande. Lien entre un fonds & une personne. La seule idée centrale est de protéger et d'éviter que le risque du moins value se réalise, il faut toujours offrir au défendeur une personne condamnable.

     

    3 critères sont donc à retenir : la destination des lieux, l'antériorité de l'inconvénient devenu anormal par rapport à une date clé et l'acquisition de celui qui se plaint.

     

    Un inconvénient étant normal, il ne suffit pas qu'il soit nouveau ou aggravé, il faut encore qu'il soit constant et répétitif. Autrement dit ce n'est pas l'ampleur de l'inconvénient qui compte mais la constance. Un inconvénient faible dans son ampleur mais qui serait constant pourrait lui relever de l'anormalité.

     

    ·         Arrêt sur les défendeurs potentiels, 21 mai 2008.

     

    La poussière de béton dérange une parcelle mitoyenne à fonction agricole, car tous les ans durant les mois de la pollinisation la poussière s’étend sur cette parcelle.

    Le propriétaire de la parcelle mitoyenne assigne l'ensemble des intervenants pour les travaux càd les 3 entreprises et l’architecte.

    Peuvent-ils être condamnés?

     

    Auteur intellectuel : le propriétaire, peut toujours être condamné d'autres personnes pourvu qu'elles aient un rapport avec le fonds d'origine et qu'il ait été démontré que ces personnes soient à l'origine de l'inconvénient.

     

    -      Quelque soit la situation concrète du propriétaire par rapport au trouble on pourra toujours le condamner.

    -      Soit on peut condamner que ceux qu’ils sont concrètement à l'origine du trouble mais également le propriétaire.

     

    Il faut savoir que par principe la sanction du droit pour un tel inconvénient est une condamnation en nature : la cessation de trouble.

    Toute personne ne pouvant jouer un rôle dans la cessation du trouble ne peut être condamné, est donc condamnable la personne ayant un moyen sur la cessation de trouble.

    Après avoir vu les défendeurs possibles, on pouvait condamner que ceux pouvant faire cesser le trouble.

     

    Les demandeurs  sont par principe, toutes personnes ayant un rapport en lien ou en droit, avec le fonds nouvellement troublé c'est-à-dire le propriétaire, le locataire, l'emprunteur.  Ils peuvent demander cessation.

     

    En 1995, la c de cassation rend un arrêt sur une jolie propriété acheté à Marseille.

    En défense le propriétaire de la pêcherie invoque que le propriétaire n'est jamais sur les lieux. Peu importe qu'il ne s'y trouve jamais. Ce n'est pas un trouble de jouissance qu'on répond mais à une menace de dévaluation de la propriété.

    Le propriétaire peut donc agir en justice en tant que défendeur même s'il n'est pas sur les lieux.

    Le locataire : le résultat de son action profitera au propriétaire. Le droit a multiplié les occasions pour éviter que le trouble devienne préjudice.

     

     

    Les effets. Lorsque toutes ces conditions sont remplies, par principe le juge peut ordonner la cessation du trouble. La réponse par principe est tournée vers l'avenir en imposant des mesures concrètes, le juge va rétablir l'inconvénient tel qu'il a toujours existé pour éviter qu'il devienne un préjudice.

    L'action en cessation vise à éviter la dépréciation dans l'avenir, l'action en indemnisation vise à réparer les troubles de jouissance pour une période passée et futur.

    La faute ni le préjudice ne permettent l'action en cessation. Il n'est pas possible de présenter l'action en cessation du trouble en responsabilité civile → pas de préjudice, pas de responsabilité.

    Il n'y a ni préjudice, ni faute, mais si on laisse les choses telles quelles sa propriété en sera atteinte. Ça ressemble à un droit subjectif → on défend la propriété.

    La cour de cassation en 2002 tolère un seul cas dans lequel l'inconvénient au voisinage peut être une restriction à la propriété privée, le cas où le défendeur est le propriétaire.

     

    Section II : Le fructus

     

    Paragraphe 1 : Définition

     

    Le fructus se définie comme le droit de tirer profit du bien.

    Si le bien peut être à l'origine de profits spontanés (fruit & produit), ou si ce même bien est susceptible de profit par l'activité (individuelle, commerciales...) par principe, seul le propriétaire du fonds peut prétendre au profit du bien.

     

    Les profits qui s'attachent à la propriété s'attachent exclusivement au propriétaire. 

    Si on n'a pas cela, on n'a pas de propriété. La question du fructus a trouvé dans les dernières années des actualités inattendues : l'image est une création de l'esprit.

    Ex : la structure est un bien et une œuvre

    Prenons un immeuble d'architecte, œuvre de l'esprit mais bien.

    On ne parle pas de la propriété intellectuelle mais de l'image concrète des biens.

    De 1804 à 1999, la question de la propriété de l'image banale.

     

    Paragraphe 2 : Question de la propriété de l’image

     

    ·         Arret Gondret, 10 mars 1999 : affaire du Café Gondret

    Le café Gondret est une bâtisse affligeante, bâtiment de mémoire et de pèlerinage, seulement il fut le premier à être libéré en 1945.

    Le propriétaire vendait des cartes postales représentant les lieux. Une partie de son profit provenait de son bâtiment. Cependant un autre propriétaire d'un café se met à photographier le bâtiment et à revendre les cartes postales alors qu'il n'en n’était pas propriétaire. Celui-ci perdant de l'argent, agit en justice avec les propos suivant :

    l'image du bâtiment est un fruit, un revenu. L'image j'y accède car je suis propriétaire du bâtiment. Parmi les fruits de ma propriété il y a les fruits de l'image. Ce n’est pas la bâtisse qui a de la valeur mais le son fait historique.

    Le propriétaire du bâtiment peut du seul fait de son droit de propriété prétendre avoir seul la possibilité d'usage de l'image de sa propriété?

    La décision fut :

    « Le propriétaire a seul le droit d'exploiter son bien. » Conséquence immédiate personne d'autre que lui ne peut tirer profit sans son consentement.

    Dans son rapport de 1999 la cour de cassation dit « l'arrêt Gondret n'a jamais consacré un droit à l'image des biens » Les juges du fond vont être saisit de demande, un jugement, un arrêt vont être cité ici.

     

    ·         Jugement de Clermont-Ferrand en 2001

    Ce jugement porte sur l'image du puits de dôme sur la bouteille Volvic.

    « Les biens litigieux n'étant pas clairement identifiables, les propriétaires demandeurs ne peuvent être reçus et suivis dans leur demande »

     

    ·         Arrêt de Paris de 1999

    Une photographie prise de la Seine avec une péniche pour les touristes, celui ayant pris la photo n'est pas propriétaire de la péniche.

    « L’exploitation ayant eu lieu dans un cadre plutôt culturel et le bien n'étant pas central (c'est dans le décor) le propriétaire ne doit pas être accueillit »

    La cour de cassation aurait peut de temps après fait marche arrière.

     

     

    ·         Arrêt du 25 janvier 2000

    Pour que le propriétaire dont le bien a vu son image exploitée par autrui sans son consentement obtienne une condamnation en sa faveur, il doit prouver un trouble manifestement illicite à sa propriété.

     

    ·         Arrêt 2 mai 2001, 1ere chambre civile

    Subordonne la protection du propriétaire d'un bien dont l'image est exploitée par autrui à la preuve d'un trouble certain dans l'usage de ce bien.

     

    Quelles seraient les raisons de cette volte-face?

    Si le propriétaire a seul le droit d'exploiter son bien, ça en est finit des films, de la photographie sauf un studio clos. Cela rend impossible l'information illustrée dans une société d'information. La solution était socialement déplacée et en opposition avec le droit fondamental à l'information.

    Cette solution de 1999 est donc mauvaise car elle nie le droit à la propriété intellectuelle. Voilà ce qui aurait ramené à un revirement.

     

    ·         Assemblée plénière, arrêt du 7 mai 2004

    La cour de cassation aurait abandonné son principe de 1999.

    Le propriétaire ne dispose pas d'un droit exclusif sur l'image de son bien, néanmoins il peut s'opposer à l'utilisation de cette image par autrui si elle lui cause un trouble anormal.

    L'image n'est pas incluse dans la propriété.

     

    Revirement? Protection?

     

    Rmq 1 : Encore il aurait fallu que l'arrêt de 1999 parle de l'image des biens pour que celui de 2004 soit un revirement. Ce n'est donc pas une proposition contraire.

    Rmq 2 : dans le rapport de 1999, il y a un droit à l'image des personnes mais pas un droit à l'image des biens.

    En 1999, la cour de cassation protège la propriété. Cet arrêt n'a jamais exclut que toutes personnes puissent reproduire l'image d'un bien mais si à l'occasion de la captation ou de l'utilisation de l'image du bien d'autrui c'est à la propriété qu'il est porté atteinte. Je protège à l'occasion de l'image, la propriété. Quand elle exige cette condition de trouble anormal, il faut la preuve d'une atteinte à l'usus ou au fructus.

    CE QUI EST PROTEGE CE N'EST PAS L'IMAGE MAIS DES ATTRIBUTS DE LA PROPRIETE.

     

    Section III. L’abusus.

     

    C'est le droit de disposer matériellement ou juridiquement de l'objet approprié. Le droit de disposer, par définition seule le propriétaire peut vendre, donner, louer etc. Le propriétaire est le seul à pouvoir faire des actes matériels, cad que juridiquement il est le seul à pouvoir décider de détruire son bien, de le laisser à l'abandon. Le fait de ne pas utiliser matériellement correspond en droit à l'exercice de prérogatives de son droit

     

     

    Chapitre II : Les caractères du droit de propriété

     

    Section I : L'absolutisme

     

    Paragraphe 1 : la notion

     

    Au sens commun, cela signifie l'absence de limite. Mais dans le cadre de l'article 544, c'est autre signification qu'il convient de retenir qui est en 1804 essentiellement politique : signifiant la rupture avec le passé féodale et donc l'interdiction faite que sur un même immeuble puisse porter des droits réels concurrents. Le propriétaire en matière coursière est regardé comme à la tête d'un royaume dont il est le seul maître.

    Il n'y a pas de contradictions flagrantes entre le droit de propriété ainsi conçu et l'existence de limites légales aussi longtemps qu'elles ne menacent pas un prétendu propriétaire de ne plus être maître chez lui.

     

    Paragraphe 2 : illustrations de l'absolutisme (concrétisation de la notion)

     

    Dès 1804, le CC porte de nombreuses restrictions au droit de propriété. Tout d'abord, l'art 544 subordonne bien ce droit : la propriété privé au respect des droits & règles. Il y a plus de 100 articles au cc en matière de droit de bien qui directement vienne encadrer la propriété privée et son exercice dont pourtant aucune ne vide cette propriété de son sens.

     

    A. Les servitudes

     

    La servitude est un droit reconnu à un autre que le propriétaire du fonds concerné, de profiter de cette propriété. La servitude semble contre dire le sens premier. Alors que l'on croyait le propriétaire seul admis à se servir, à tirer profit, à faire valoir ou non l'utilité d'un fonds. Le droit de servitude paraît y faire entorse.

    Rmq : la présentation rapide des servitudes demeurent conforme à l'idée d'absolutisme au delà des apparences car par une servitude, seule une ou quelques unes des utilités d'un fonds peuvent échapper à l'utilité de son propriétaire.

    Les servitudes sont certes un empiètement mais celui-ci comparé à d'autre est licite (cad conforme au droit donc non contradictoire avec la notion même de propriété) car il ne peut être que partiel sinon même limité. Par ailleurs, si les servitudes sont admises par le cc (alors qu'elles semblent faire exception au droit de propriété) c'est également dans la mesure où loin de n'être qu'une atteinte à la propriété privée, elles sont également sous d'autres angles, l'une des conditions même de l'utilité de la propriété privée (paradoxe). C'est peut être un mal mais un mal conçu comme nécessaire.

     

    1.    La notion de servitude en détails

     

    La servitude doit être qualifiée de droit réel principal comme l'est le droit de propriété. Il est possible à partir de l'article 637 du cc de présenter la servitude comme une charge pesant sur un immeuble appelé fonds servant, au profit d'un autre immeuble appelé fonds dominant.

    Rmq : la servitude ne se conçoit pas entre des personnes mais entre des fonds. Plus juridiquement, il n'y a pas de personnes débitrices de cette charge et il n'y a pas plus de personnes créancières de la charge. C'est donc un lien entre deux biens. Comme si le fonds dominant était titulaire (pour ne pas dire créancier) de la servitude alors qu'il n'est pas une personne juridique. L'intérêt d'une telle conception qui ne relit pas des propriétaires entre eux mais uniquement des propriétés entre elles sont précisément de maintenir toutes servitudes indépendamment du changement d'identité et donc de personnalité. Qu'un fonds soit brevet de servitude ne changera pas même si dans le temps le propriétaire de ce fonds change (donation, vente, successions etc.)

     

    2.    Les justifications des servitudes

     

    Toutes servitudes n'a qu'une justification : permettre qu'un fonds dit dominant ne soit pas en partie ou intégralement privé de la valeur qui peut être la sienne. En d'autres termes la servitude évite qu'en matière foncière existe des propriétés proprement symboliques ou une utilité moindre de ce qui serait possible. Le tribut (le prix à payer) est une restriction partielle de l'usus d'un autre fonds servant. Dès que l'utilité ou l'intérêt du fonds dominant en dépend.

     

    Une servitude ne peut pas justifier d'interdire au propriétaire du fonds servant toutes jouissances de sa propriété. A contrario/en négatif, une servitude permet bien de priver partiellement le fonds servant de quelques unes de ses utilités mais une servitude ne permet pas une expropriation de la propriété. Les servitudes sont bien une atteinte à la propriété mais atteinte que si son but n'est pas dépassé cad ne pas permettre l'appropriation de la totalité des utilités.

     

    3.    La classification des servitudes.

     

    Quelque soit le type de servitude les conséquences sont par principe toujours les mêmes.

    Il est traditionnel de présenter 4 types de servitudes :

    ·         les servitudes dites naturelles : qualificatif étonnant car le droit n'a rien de naturel. Sont dites naturelles les servitudes qui se trouvent commandées par une situation géographique donnée ou la configuration des lieux concernés.

    2 exemples : une parcelle en pente. Naturellement situation devant avoir des conséquences en droit, pèse au titre d'une servitude naturelle d'écoulement des eaux. Cette servitude pèse sur tous les fonds les plus hauts et profitent à tous les fonds les plus bas.

    On retiendra de ces servitudes naturelles, qu'elles s'imposent de pleins droits → pas besoin de la prévoir pour qu'elle s'applique, pas d'accord de volonté, tout accord de volonté contraire serait nul.

    ·         Les servitudes dites légales : ne pas tirer de cette qualification que les servitudes naturelles ne sont pas elles-mêmes légales, elles sont également imposées par la loi et présente dans le code civil. Elle se distingue donc par un autre aspect, les servitudes légales ne découlent pas de la situation géographique d'une zone mais plutôt à son état humain.

    Cette catégorie comprend par exemple ce qu'on appelle la servitude d'enclave → situation d'un fonds qui n'a aucun accès à la voie publique, un accès insuffisant à la voie publique, et enfin, il y a également enclave lorsque l'accès possible à la voie publique serait trop onéreux.

     

     

    B.   La construction sur le terrain d'autrui

     

    Il faut dans un premier temps faire la distinction entre l’empiétement et la construction sur le terrain d’autrui. Parce qu’étant relevable de règles différentes, il faut mesurer les enjeux propres de la construction sur le terrain d'autrui qui ne sont pas celles de l'empiètement.

     

    1.    Nécessaire distinction

     

    Matériellement les situations sont très distinctes.

    Dans la situation de la construction sur le terrain d'autrui, il n'y a qu'un seul fonds concerné alors que dans la situation d'empiètement, il y en a deux.

    Il en découle nécessairement que l'enjeu que le droit prévoit pour la construction sur le terrain d'autrui n'est pas le même que celui de l'empiètement.

     

    L'enjeu de l'empiètement est d'exproprier une partie du fonds empiété. Il en résulté nécessairement que les règles qui trouvent à s'appliquer en cas d'empiètement sur le fonds d'autrui sont hors sujet dans la situation de la construction sur le terrain d'autrui.

     

    Ce qui amène à définir juridiquement la construction sur le terrain d'autrui étant une situation dans laquelle sur un fonds approprié par une personne, une autre érige soit un bâtiment nouveau, soit des plantations nouvelles (ou les 2). Ce qui souligne dans la définition même, que cette situation là, ne met pas en péril la propriété foncière de celui sur le fonds duquel le nouveau bâtiment ou les nouvelles plantations ont été réalisées. Alors quel est l'enjeu?

     

    2.    Divers exemples de situations pouvant correspondre à une construction sur le terrain d’autrui

     

    1ere situation : celle d’un locataire d’un appartement ou d’une maison établissant de nouvelle construction ou plantation sur le terrain de son propriétaire.

    2e situation : un emprunteur sur le terrain duquel il établit un nouveau bâtiment ou de nouvelles situations

    3e cas générique (plus fréquent): un terrain appartient à l'un des membres d'un couple et que l'autre finance une construction nouvelle ou des plantations nouvelles sur ce fonds.

    Ex 1 : couple marié sous le régime légal. Monsieur a un terrain qui était à lui avant le mariage, au cours du mariage il décide d'établir une nouvelle construction sur ce terrain, sa femme finance alors elle construira sur le terrain d'autrui

    Ex 2 : un couple marié en séparation de biens, madame obtient un terrain lors du mariage, son mari y effectuant une construction, construit sur le terrain d'autrui.

     

    4e cas générique : un fonds appartenant à un couple et qui y vit dans un bâtiment avec enfants. L’un des enfants décide de construire un nouveau bâtiment sur ce fonds. Cas de construction sur terrain d'autrui. Le problème naîtra le jour où les rapports se détériorent.

     

    5e cas : celui de l'acquéreur d'un fonds ou l'héritier, toutes personnes s'étant vu transférer un fonds et qui découvre bien après la date du transfert de la propriété de ce fonds que l'acte à l'origine de ce transfert est nul, pour une raison propre au droit des contrats. Il n'a jamais été propriétaire.

     

    Il y a une condition négative pour conclure à la construction sur le terrain d'autrui, cela fait défaut dans chacun des cas, qu'il n'y ait pas de contrats organisant cette construction entre le propriétaire du fonds d'une part et le constructeur d'autre part.

    Si un tel accord de volonté avec cet objet existait, il ne pourrait pas être question de construction sur le terrain d'autrui.

    Lorsqu’en dehors de tous accords une personne établit un bâtiment nouveau sur un fonds qui ne lui appartient pas, l'enjeu n'étant pas l'expropriation (la perte partielle du terrain d'assiette), quel est l'enjeu?

    Le risque qui se présente alors et auquel le droit est sensible, se trouve du côté du constructeur ou planteur exposé à avoir dépensé au profit d'autrui. En effet, en droit français, en vertu des articles 550 et suivants du Code civil et par ce qu'on appelle la règle de l'accession (accessoires suivent le principal), le propriétaire d'un fonds est présumé propriétaire de tout ce qui se rapporte à ce fonds et notamment les bâtiments et plantations qui y poussent. Par l'application de cette règle, on perçoit mieux le risque d'appauvrissement, celui qui dépense au profit d'un autre et sans l'avoir voulu est menacé d'être appauvrit à moins qu'il y ait un remboursement.

    Le propriétaire du fonds d'assiette n'étant rien menacé de perdre partiellement sa propriété, car il est dans une situation, où il pourrait être enrichit.

     

    Le seul enjeu se situe dans ce déséquilibre entre deux patrimoines

    ·         L'intérêt du propriétaire du fonds d'assiette : le principe faisant de lui l'unique propriétaire de ce fonds d'assiette ne pourra être remis en cause. La solution au problème isolé ne pourra passer par la perte de cette propriété.

    ·         L'intérêt du constructeur, étant appauvrit sans cause, le droit réagit à cela.

    Ce sont les deux intérêts en présence.

     

    Les différentes solutions aux différents problèmes : la seule condition pour qu'il y est construction sur le terrain d'autrui est une construction nouvelle en dehors de tout accord de sens ait été édifiée. Lorsque cette situation se présente, les deux intérêts antagonistes entre clairement en conflit, et le droit pour offrir une solution, impose plusieurs distinctions possibles. La deuxième condition à vérifier tient à la bonne ou la mauvaise foi du constructeur, purement juridique et ne tient pas de la morale.

     

    Au sens de l'article 550 du Cc, est de bonne foi le constructeur qui, ignorait légitimement ne pas être propriétaire du fonds d'assiette. En d'autres termes et plus généralement, on en tire qu'est de bonne foi, la personne qui pouvait ignorer la réalité juridique de sa situation. A contrario, sera regardé comme de mauvaise foi, le constructeur qui savait on ne pouvait légitimement ignorer que le terrain d'assiette ne lui appartenait pas.

     

    Pour les 2 premiers cas

    Du seul fait : quand formant le bail ou le prêt, cette personne a nécessairement admis la propriété d'autrui. Elle sera de mauvaise foi en appliquant la définition ci-dessus, si elle venait à construire sur le terrain qu'elle sait ne pas lui appartenir.

     

    3eme cas

    A nouveau, sauf situation très particulière, la mauvaise foi du constructeur est peu douteuse, dès lors qu’à l'intérieur du couple il n'a jamais été douteux que le fonds appartenait qu'à un seul conjoint.

     

    Seul peut amener régulièrement l'affirmation de la bonne foi du constructeur, le cas dans lequel, ce dernier pensait avoir valablement acquis le fonds et découvre ultérieurement, par effet d'une nullité ou d'une résolution, qu'il n'en a jamais été propriétaire juridiquement. L'ignorance et la connaissance du passé est la bonne définition de la bonne ou mauvaise fois en droit des biens.

    Selon la qualification du constructeur, les règles qui en découlent sont différentes.

     

    3.    Deux qualifications du constructeur : bonne ou mauvaise foi

     

    Le constructeur de mauvaise foi :

    1ere conséquence : le propriétaire du fonds ne peut pas être contraint par le constructeur à conserver le bâtiment nouveau, autrement dit, ce que le droit prévoit ici, est que si ce bâtiment nouveau qui n'a aucunement voulu ne convient pas à ce propriétaire, ce dernier pourra contraindre le constructeur à le détruire à ses frais.

     

    Rmq 1 : si le propriétaire du fonds comme le droit le lui permet (art 555), demande la destruction du bâtiment nouveau, cette destruction aura lieu ce qui règle le conflit ou l'enjeu de départ, l'antagonisme d'intérêts en présence, car une fois la construction nouvelle disparut, le propriétaire du fonds ne sera jamais enrichit. Autrement dit la décision que peut prendre le propriétaire du fonds en présence du constructeur de mauvaise foi mais un terme au risque d'enrichissement de ce dernier au détriment du constructeur.

    Rmq 2 : si le propriétaire qui décide de faire démolir, ne sera jamais enrichit de ce bâtiment, mais en revanche le constructeur lui va être doublement appauvrit (de la construction et de la démolition qu'il a du financer lui-même). Contre toute évidence, il revient plus cher de détruire que de construire (construction x 1,5). Quel enseignement le droit délivre? Le choix du droit s'adresse uniquement au constructeur de mauvaise foi.

     

    2eme situation toujours relative au constructeur de mauvaise foi : mais qui correspond à la décision inverse du propriétaire, rien ne lui impose la destruction. Décidant de conserver le bâtiment nouveau, alors et alors seulement, il y a la réalité du risque d'enrichissement du propriétaire et d'appauvrissement du constructeur corrélatif. Alors interviennent des règles pour tenter d'équilibrer les patrimoines.

    Lorsque le propriétaire décide de conserver le bâtiment et pour éviter l'appauvrissement du constructeur, le droit impose au propriétaire de rembourser ce dernier pour rétablir l'équilibre entre son patrimoine et celui du constructeur. Il n'a pas le choix.

     

    Remarque :

    -       si le droit impose alors au propriétaire d'indemniser le constructeur moyennant une

    somme d'argent, il laisse au propriétaire le choix entre 2 montants, ce choix est discrétionnaire. Le propriétaire peut choisir la plus faible de ces deux sommes suivantes, soit le montant des travaux (matériaux + main d'œuvre), soit la plus valu qu'il en résulte pour son fonds.

    -      Le but du droit est de trouver un équilibre mais certainement pas de replacer les deux

    personnes à l'identique de la situation antérieure. On remarque qu'au terme de ce processus un certain appauvrissement du constructeur se justifiant par le fait que le propriétaire est tenu d'indemniser mais pas intégralement. Une manière de dissuader le constructeur.

    -      à quel moment le propriétaire qui opte pour la conservation du bâtiment nouveau, est-il en

    droit considéré comme propriétaire de ce bâtiment? Deux possibilités :

    ·         Soit, quand il aura payé la somme choisie à sa charge (mauvaise solution), en fait, la solution de propriété du bâtiment nouveau au plus retardé n'est pas la bonne. En droit la construction nouvelle appartient au propriétaire du fonds au fur et à mesure de son édification, il en résulte que le paiement lié à la décision de conserver ce bâtiment est considéré comme une indemnisation car juridiquement il n'y a aucun transfert de propriété.

    ·         soit, dès la construction est bâti sur son terrain et au fur et à mesure

     

    Constructeur de bonne foi : 

    Ignorant construire chez un autre que lui, il se pensait et pouvait se penser propriétaire du fonds.

    Lorsque le constructeur est de bonne foi, le propriétaire ne peut pas lui imposer de détruire le bâtiment nouveau, cela ne signifie pas que le propriétaire ne puisse pas détruire ou modifier, mais que s'il veut détruire, se sera à ses frais. Manière de trouver un équilibre : aucun n'est enrichit au détriment de l'autre.

    Le propriétaire qui, s'il voulait démolir, devrait le faire à ses frais, ne démolit pas, et décide de conserver le bâtiment. Il doit une somme et la plus faible : le cout de construction ou le plus valu du fonds.

    Autrement dit, que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi, il n'y a aucune différence de traitement lorsque le propriétaire décide de conserver le bâtiment nouveau, les règles sont exactement les mêmes, logique car bonne ou mauvaise foi du constructeur sont sans conséquence lorsque le propriétaire décide de conserver le bâtiment, l'enjeu est l'enrichissement sans cause du propriétaire.

     

    CCL : résumons les causes, la bonne ou mauvaise foi n’a d'incidence que sur les frais de démolition du nouveau bâtiment et sur rien d'autre. Mauvaise fois : coût pour le constructeur, Bonne foi : coût pour le propriétaire. En revanche, bonne ou mauvaise fois, n'ont aucune incidence sur la conservation du bâtiment d'où le seul enjeu est l'enrichissement sans causes.

     

    C. Les impenses

     

    Les impenses sont les choses que l'on a employées, ou les sommes que l'on a déboursées, pour faire rétablir, améliorer, ou entretenir une chose qui appartient à autrui, ou qui ne nous appartient qu'en partie, ou qui n'appartient pas incommutablement à celui qui en jouit. On distingue en droit trois sortes d'impenses, savoir, les nécessaires, les utiles & les voluptuaires.

     

    1.    1re catégorie dite les impenses nécessaires

    Les impenses nécessaires sont celles sans lesquelles la chose serait périe, ou entièrement détériorée, comme le rétablissement d'une maison qui menace ruine. En présence d'impenses nécessaire la règle est que le propriétaire du fonds enrichit en devra remboursement intégrale, à l'euro prêt. Objectivement elle aurait du être faite par le propriétaire lui-même, il n'y a pas la moindre raison que cette dépense ne soit pas remboursée.

     

    2.    2eme catégorie dite les impenses dites utiles

    Les impenses utiles sont celles qui n'étaient pas nécessaires, mais qui augmentent la valeur de la chose, comme la construction d'un nouveau corps de bâtiment, soit à l'usage du maître ou autrement. Dépense d'amélioration qui favorise l'immeuble qui en profite sans lesquelles cet immeuble n'aurait pas perdu de sa valeur.

    Ex : immeuble loué, chaudière au fuel, un locataire trouve que c'est cher etc et décide tout seul de faire remplacer la chaudière à mazoute par chauffage électrique. Le propriétaire doit nécessairement une somme au locataire mais pas intégrale (plus valu ou coût de construction) car la dépense n'est pas objectivement nécessaire mais objectivement utile.

     

    3.    3eme catégorie dite les  impenses voluptuaires

    Les impenses voluptuaires sont celles qui sont faites pour l'agrément,  elles n'augmentent point la valeur de la chose, comme sont des peintures, des jardins de propreté, &c.  Dépenses fait par un autre que le propriétaire de l'immeuble et qui justifie seulement le goût personnel de l'investisseur.

    Le possesseur de bonne foi qui a fait des impenses nécessaires ou utiles dans le fonds d'autrui, peut retenir l'héritage, & gagne les fruits jusqu'à ce qu'on lui ait remboursé ses impenses.

    A l'égard des impenses voluptuaires, elles sont perdues même pour le possesseur de bonne foi.

    Pour ce qui est du possesseur de mauvaise foi qui bâtit, ou plante sciemment sur le fonds d'autrui, il doit s'imputer la perte de ce qu'il a dépensé; cependant comme on préfère toujours l'équité à la rigueur du droit, on condamne le propriétaire qui a souffert les impenses nécessaires, à les lui rembourser, & même les impenses utiles, supposé qu'elles ne puissent s'emporter sans grande détérioration; mais le possesseur de mauvaise foi n'est jamais traité aussi favorablement que le possesseur de bonne foi, car on rend à celui - ci la juste valeur de ses impenses, au lieu que pour le possesseur de mauvaise foi, on les estime au plus bas prix.

     

    Section II : la perpétuité

     

    Par principe, tout droit s'éteint du seul fait qu'il n'est pas exercé. L'absence d'exercice fait apparaître l'inutilité : la prescription

    Le seul fait de ne pas invoquer ce droit pendant 5 ans, à cela le droit de propriété fait exception. Ce qui est viager dure le temps de l'existence de son titulaire.

    Le droit de propriété survie au décès de son titulaire, se transmettant à ses héritiers, ce qui montre qu'une fois la propriété acquise, il faut en vouloir pour la perdre. C'est ce que le droit français a voulu même l'expropriation consiste en un changement d'objet.

     

    Arrêt de la maison avec des pièces d'or : L'inaction du propriétaire s'écoulant sur la durée lui ferait perdre son droit. Réponse de la cour d'appel de Paris le droit de propriété est imprescriptible, le seul fait de ne pas s'en servir ne suffit pas à s'en trouver déposséder. (3 siècles)

     

    Arrêt dit de l'étang Napoléon : En Gironde, malgré 70 années d'inutilisation, la propriété privée du bien litigieux, n'a pas pu se perdre. Le seul fait pour un propriétaire de ne pas mettre en œuvre son droit et absolument neutre quant à sa propriété quelque en soit la cause. Le seul non usage en fait d'un bien approprié correspond toujours en droit à l'exercice du droit de propriété.

     

     

    Chapitre III : Le régime commun à toutes propriétés

     

    Section I : l'étendue de la propriété

     

    Rappelons que s'interroger sur l'étendue de la propriété se limite en matière immobilière, mais la question fait sens dans l'étendue de la propriété foncière.

    En droit français la propriété est une dimension de géométrie dans l'espace, en 3D, donc la propriété foncière ne se contente pas de l'assiette, la propriété du sol mais s'intéresse, du centre de la terre, le tréfonds et la superficie.

     

    Paragraphe 1 : La propriété du dessous

     

    La propriété du dessous est le tréfonds sur lesquels le propriétaire de la surface a les mêmes droits, il y a une exception : le minerai qui se trouve dans le tréfonds appartient à l'état.

    Distinguer en droit la carrière et la mine. Une carrière s'entend d'une exploitation du sol à ciel ouvert, à l'opposé la mine qui permet aussi une exploitation des sous sols, s'entend à une exploitation à ciel fermé (souterraine). La matière exploitée appartient au propriétaire du fonds car il s'agit de la surface qui est exploitée.

    Donc en droit il ne peut y avoir d'exploitations de la carrière sans consentement du propriétaire. Pour une mine, on considère en droit que le propriétaire de la matière exploitée n'est pas le propriétaire de la surface mais l'état.

     

    Il est fréquent qu'une partie tréfonds si-ère face l'objet d'une expropriation, notamment en milieu urbain pour permettre le passage des canalisations ou le passage des transports (faire passer une propriété). Un fonds du tréfonds duquel il est exproprié, doit il subir une nouvelle expropriation pour une nouvelle assiette? Oui.

     

    Paragraphe 2 : La superficie

     

    La superficie n'appelle pas de remarque particulière sauf une : la règle de l'article 552 du cc est considéré comme une présomption. C'est ainsi qu'il existe de nombreuses conventions permettant de dissocier la propriété du sol et du tréfonds d'une part de la propriété de la superficie. Ainsi a été crée le droit de superficie ou le droit superficiaire qui s'entend d'un droit résultant d'une convention (accord du propriétaire) dissociant la propriété du sol appartenant à une personne de la propriété soit plantation, soit de construction faite par une autre personne.

    Rmq : la seule nécessité d'une convention ici permet de ne pas résonner comme s'il s'agissait de la construction ou plantation sur terrain d'autrui.

    Cet article est l'une des clés de l'utilisation de l'espace, lorsqu'il n'y a plus d'espace au sol, on a été forcé à dissocier sur un même sol, différentes propriétés (années 1960)

     

     

     

    Section II : la preuve et la protection de la propriété

     

    Paragraphe 1 : La preuve de propriété

     

    Quel est le mode de preuve de la propriété en France? 

    En droit français la propriété quelle qu'elle soit mobilière ou immobilière se prouve par tout moyen, la preuve de la propriété est libre. Le titre ne fait pas à lui seul pleine preuve de la propriété foncière. L'une des raisons de ce principe qui va à l'encontre du sentiment commun tient que s'il fallait un titre pour prouver la propriété il s'agirait de la propriété mobilière. Pourquoi même en matière d'immeuble le titre fut-il notarié et publié au bureau des hypothèques, n'est qu'un indice, ni plus fort, ni moins?

     

    La "preuve" est la démonstration de la réalité d'un fait, d'un état, d'une circonstance ou d'une obligation. En fait, il existe deux systèmes de preuve en droit civil français. On trouve la preuve libre ou morale et la preuve légale. La preuve libre est employé lorsqu'il s'agit de prouver des faits juridiques alors que lorsqu'il s'agit de prouver des actes juridiques (donc des documents), on utilise surtout la preuve légale.

     

    Pourquoi en matière de propriété, le titre pourtant notarié n'est qu'un indice ou une preuve probatoire?

    On a coutume de dire que la preuve de la propriété est une preuve diabolique (diabolico probatio) en cela qu'il ne suffirait pas de s'être vu transféré la propriété avec acte notarié pour que l'on puisse affirmer que celui qui a un titre est véritablement propriétaire.

    Imaginons quelqu'un avec un acte de vente notarié, cela prouve au maximum qu'un accord de volonté s'est conclut entre le vendeur et le notaire mais ce la ne prouve en rien que le vendeur n'était pas propriétaire.

     

    Si on voulait que le titre, démontre sans preuve contraire possible la propriété de celui qui s'en prévôt, il faudrait pouvoir remonter jusqu'à la première appropriation. Mais, cela resterait compliqué car la chaîne des transferts de propriété, non seulement peu viable est compliqué, impraticable, et dangereuse.

    De plus, une personne ne peut transmettre plus de droits qu'elle n'en a. Personne ne peut transférer un droit qui n'est pas le sien, par conséquent si on voulait qu'un titre fasse pleine preuve de la propriété, il faudrait vérifier à chaque fois que l'ensemble des personnes, parfois sur des siècles, ont pu être propriétaire, l'ont réellement été.

    Qu'est ce qui prouve que celui avec qui il y a accord de volonté était propriétaire avant?

    Ne pouvant être une preuve irréfutable, la preuve par titre est impossible. C’est pourquoi quand le droit français accepte un titre, sa valeur n’est ni plus ou moins importe qu’un autre indice.

    C’est pourquoi le droit français fait jouer un rôle si important à la possession en matière de preuve de la propriété.

     

    La possession peut, en effet, se définir comme une apparence. Lorsqu'il est impossible de prouver l'origine d'une propriété et relater toute l'histoire qu'elle a pu avoir, le droit français pragmatiquement s'en tient au reflet, à l'apparence, à la possession qui est le seul moyen par principe de prouver la propriété d'un meuble et le moyen le plus fort ou principal (parmi d'autres) de prouver la propriété d'un immeuble.

    C'est ainsi qu'il faut savoir que la possession d'un immeuble, de plus de 30 années, suffit à rendre indiscutable la propriété de cet immeuble, même pour celui qui a un titre et surtout à l'égard de celui qui n'aurait aucun titre. On voit bien pour terminer que lorsqu'il y a un conflit de propriété, l'un à un titre, l'autre une possession (sur parole), c'est la possession qui l'emporte sur le titre.

     

    Paragraphe 2 : La protection de la propriété

     

    Il existe des actions en justice spécifiquement faites pour protéger la propriété. Elle trouve à s'appliquer dans deux grandes situations distinctes :

     

    1.    la première situation

     

     Est celle où deux personnes se déclarent simultanément propriétaires du même immeuble, prétendant l'avoir reçu toutes deux du même auteur ou vendeur étant l'ancien propriétaire. Correspond au cas relativement fréquent où une même parcelle est vendue à deux personnes soit par erreur soit par mauvaise organisation.

    Un bien vendu à 2 personnes distinctes à deux moments distincts, et toutes deux se justifient propriétaire du bien.

     

    Le conflit se règle t-il par la date? En droit français le second acquéreur dans le temps peut parfaitement être préféré au premier acquéreur dans le temps. Solution apparemment surprenante si l'on veut considérer que dès le temps 1 le bien litigieux sort de la possession du vendeur donc il n'aurait pu le revendre une seconde fois car il n'est plus dans son patrimoine.

     

    Pas un conflit de date mais de droit et le règle par l'opposabilité (= aptitude d'un acte juridique, en l'occurrence la vente, à imposer son existence à l'égard de tiers.) Dès le départ, le droit français traite sur le terrain d'opposabilité et non sur le terrain des contrats car, le conflit ici oppose chacun des acquéreurs (2 entre eux) et non l'acquéreur & le vendeur. Les deux acquéreurs n’ayant pas contracté ensemble, ils n’ont pas de lien et sont seulement en conflit.

     

    La règle issue du décret du 4 janvier 1965 relatif à la publicité foncière, entre deux personnes qui se prétendent identiquement propriétaire du même immeuble pour l'avoir reçu du même auteur, c'est la première qui a fait publié son titre au bureau des hypothèques qui sera préférée. La règle s'applique sans tenir compte de la date d'acquisition respective et qui peut aboutir à ce que le second acquéreur dans le temps (qui en droit des contrats est censé n'avoir rien reçu) soit protégé dans un conflit qui l'opposerait au premier acquéreur dans le temps.

     

    2.    La seconde situation

    Autres situations dans laquelle la publicité foncière est l'une des voies de la protection de la propriété. Il en est une autre qui correspond non plus, à la prétention contradictoire sur la propriété du même bien, mais à un trouble en fait de cette propriété. Lorsqu'un tiers ne se prétendant pas propriétaire, porte atteinte à la propriété.

    Par exemple situation dans laquelle un autre que le propriétaire, se sert de son bien, de son immeuble, sans aucun contrat, ni accord. Si la propriété a un sens : un homme, un bien, le droit doit offrir une protection sinon c'est la loi du plus fort.

     

    Le problème ici : il faudrait prouver la propriété. La solution théorique permettant de demander en cette qualité la protection du droit, ne peut être retenue, non pas parce qu'elle est inutile mais pas praticable car la preuve de propriété du demandeur est une preuve quasi impossible à démontrer. La protection de la propriété contre les atteintes des tiers ne peut être réalisée juridiquement qu'abstraction faite de la preuve de la propriété du demandeur, se serait non viable. C'est donc par le biais de la seule possession, que la propriété est protégée contre les tiers. Pour être protéger, au lieu d'imposer au demandeur qu'il établisse la prouve qu'il est propriétaire, le droit se contente de lui demander la preuve qu'il est possesseur.

     

     

    3.    Existence de 3 types d'actions possessoires

     

    -      action de droit commun s'appliquant quand un tiers vient nous troubler et qu'on ne sait

    comment faire : la complainte (art 1284 et suivants du Code de procédural civil) = action possessoire du droit commun, qui est reconnu à tout possesseur en cas de troubles actuels que lui infligent autrui. Cette action se portant devant le TGI quelque soit le montant, doit être exercée dans l'année survenant du trouble.

    Autrement dit le possesseur qui subit un trouble actuel, à un an pour aller devant le juge assigné à défaut de quoi il ne pourra plus agir sur ce fondement. Si ces conditions sont réunies et dans l'année de sa survenance, le possesseur a saisit le TGI, la seule condition à la condamnation civile du tiers est l'absence d'accord du possesseur. Si cela ne suffit pas, la force publique viendra ramener la situation à ce que la loi impose. Pourquoi ces articles limitent l'action en complainte à la période d'une année après le commencement du trouble? Le droit est logique, si le demandeur n'a qu'un an pour agir, ce qui est relativement cours, en tout cas sur le terrain de la complainte, c'est que le droit part de l'idée qu'un trouble à la possession durant plus d'une année et n'ouvrant pas à une assignation existe dans les faits mais n'est pas grave aux yeux du demandeurs. La faiblesse de la complainte c'est qu'elle est une action a posteriori, elle suppose pour pouvoir être exercée que le mal soit fait, puisque la condition est que le trouble soit actuel. Or il est aussi des situations dans lesquelles le possesseur sait que sa possession va être troublée même si elle ne l'est pas encore.

     

    -      dénonciation de nouvelle œuvre : Pour le cas d'un trouble futur mais certain, le droit

    connaît une action plus particulière, c'est une action préventive par laquelle le possesseur peut demander au juge du TGI de prendre toute mesure pour éviter que ce trouble ne se réalise. Cette action n'est donc, logiquement, pas subordonnée à l'écoulement d'une année (temps de prescription minimale)

     

    -      réintégrande : cette action vise à réintégrer et réponds à un trouble de possession

    réalisé de manière illicite, grave et violente par un tiers. Donc globalement cette action n'est pas limitée dans le temps et à la différence de la dénonciation de nouvelle œuvre, elle n'est pas préventive mais curative, en quoi elle se rapproche de la complainte mais à sa différence elle s'applique aux faits les plus graves et dans le cas où un tiers à priver le possesseur par la force de sa possession. Quelle que soit la durée le possesseur peut réintégrer les lieux.

     

    Section III : l'acquisition de la propriété

     

    Art 1138 du CC pose un principe fondamental en droit des biens, des contrats et plus généralement en droit privé selon lequel la propriété se transfère par le simple accord de volonté. Dès lors le bien est désigné et que le prix est fixé, la délivrance du bien n'est qu'une obligation, la propriété se transfère « solo consenso ». Le principe étant là, l'échange des consentements n'est pas le seul mode de transfert de la propriété. On relèvera, pour être complet, que la loi parfois impose à elle seule, un transfert de propriété sans requérir d'aucune manière un accord dans ce sens, c'est ainsi qu'au décès d'une personne, ses héritiers désignés par le droit, deviennent irrémédiablement transféré la propriété.

    D'autres formes de transferts, mieux d'acquisition de la propriété :

     

    ·         après la convention, la volonté

    ·         la loi

    ·         c'est le cas de l'accession : mode d'acquisition de la propriété qui ne requiert pas une manifestation de la propriété. Elle se définit juridiquement comme un mode d'acquisition par lequel le propriétaire d'un bien devient au fur et à mesure de leur incorporation (de ce qu’elles ont un lien) propriétaire de toutes les améliorations accessoires à ce bien (immeuble, foncier). Ce n'est pas un mode de transfert.

    Différence entre transfert & acquisition de la propriété. Le transfert suppose qu'un bien passe d'un patrimoine A à un patrimoine B (ex : la vente, la donation, le testament, l'échange, l'apport), de cette notion, il en résulte que le vendeur, le donataire, l'héritier reçoit le bien tel qu'il était avant le transfert, pas plus, pas moins par application de la règle « nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu'il en a » conséquence : le nouveau propriétaire a autant de droit que l'ancien

    En revanche l'acquisition se définit comme un mode originaire d'accès à la propriété où le propriétaire ne reçoit pas son bien tel qu'il existait avant. En cas d'acquisition, le droit ne tient pas compte de ce qui a pu être l'histoire passé du bien. En conséquence, l'étendue et le type même de droits acquis, se déterminent non pas avant l'acquisition mais au moment de cette acquisition. C'est la manière dont je reçois qui fait le droit. Je n'ai pas reçu mon droit d'un autre mais acquisition accès immédiat à la propriété sans passer par le biais de la propriété d'autrui.

    Ex : eau de pluie, par le phénomène d'accession, l'eau de pluie tombe sur un fonds accède au propriétaire de ce fonds. La neige accède au propriétaire du fonds sur laquelle elle tombe appartient au même propriétaire. Je n'y reçois pas d'autrui

    Le pollen accède au propriétaire du verger, le propriétaire ne peut pas dire je tiens mon pollen d'un autre.

    L'occupation est un mode d'acquisition de propriété. Premier acte de maîtrise d'un bien sans maître et qui rend l'occupant immédiatement propriétaire de ce bien. Il en découle qu'il n'y a pas d'occupation pour les immeubles en droit français sans propriétaire qu'on puisse identifier soit à défaut c'est l'état donc l'occupation ne se conçoit que pour les meubles corporels.

     

    Le cas des trésors et les épaves : le trésor se définit en droit comme un bien meuble corporel, deux articles du Code civil, qui n'a aucun propriétaire. Qui en est le propriétaire? En droit français, le trésor appartient à son inventeur (celui qui a découvert en latin).

    -      Si le trésor a été trouvé sur le domaine public il appartient intégralement à son inventeur et lui appartient au titre d'une acquisition par acte d'occupation.

    -      Si le trésor est inventé (découvert) sur un fonds privé, sa propriété se répartit par une division de sa valeur entre le propriétaire du fonds et l'inventeur.

     

     

    Partie 2 : Les droits spéciaux d'appropriation

     

    Jusque là un homme = un bien, une propriété privée & individuelle, l'enjeu est de plus voir la féodalité ou la monarchie rétablit. Pour qu'un tel choix soit respecté, il fallait qu'il y ait suffisamment d'espace et de biens pour tout homme, ce qui a longtemps était le cas. Ce choix politique a demeuré jusqu'au aujourd'hui mais les conditions matérielles ont duré jusqu'au lendemain de la second guerre mondiale.

    Dès 1804, dans le Cc, on trouve quelque rare cas d'appropriation sur le modèle qui n'est plus un homme = un bien mais qui est exceptionnel, comme l'indivision et l'usufruit.

    Ces deux modes spéciaux d'appropriation, en 1804, sont des cas rares et tout est fait pour qu'ils ne puissent pas durer car délibérément difficile à mettre en œuvre au quotidien. Ces cas sont pensés comme ne devant jamais durer, donc le régime qui est le leur doit amener à repasser au principal régime.

    Dès les années 1950, l'espace appropriable s'est raréfié et la prétention à l'accès à la propriété privée s'est amplifiée (naissance de la société de consommation). Il en est résulté que ce qui était exceptionnel en 1804 et fait pour ne pas durer (tellement lourd) est devenue inéluctable et quasi systématiquement, quand il n'y a pas assez d'espace pour que tous s'approprie des biens de manière individuelle et privée, la réponse a de développer les cas dans lesquels sur un même bien il peut y avoir l'exercice de droit réel de manière durable et non exceptionnel. Ce sont donc des dérogations du modèle principal et on cessé d'être exceptionnel depuis une trentaine d'années. Propriété beaucoup moins individuelle mais partagée sinon collective.

    Le vrai problème est que le droit français, la propriété a continué à être pensé identiquement, ce dont il résulte qu'il a fallu trouver des techniques très raffinées pour admettre qu'une personne puisse être seule en rapport avec ce bien tout en acceptant que ce bien soit simultanément approprié par d'autre.

     

    Ces cas peuvent être répartis en deux grandes catégories :

    ·         la propriété démembrée (titre I) répartir ses utilités

    ·         la propriété partagée (titre II)

     

     

    Titre 1 : La propriété démembrée

     

    L'idée du démembrement de la propriété est celle de la répartition des prérogatives attachées à tout droit entre différentes personnes. Autrement dit alors que le principe est que le propriétaire a en même temps sur le ou les mêmes biens l'usus, le fructus et l'abusus, le démembrement répartit/distribu ces prérogatives sur le ou les mêmes biens entre au moins deux personnes.

    Ainsi, se présente l'usufruit qui correspond donc à une distribution des prérogatives de la propriété entre différentes personnes. Se présente également ce qu'on appelle le droit d'usage qui une forme limitée d'usufruit. Ce sont ces deux modes spéciaux d'appropriations que nous allons voir à présent.

    Au delà de leur différence, l'usufruit et le droit d'usage, se rejoignent par cela qui font exception au principe 1 homme = 1 bien car dans un cas comme dans l'autre, sur le ou les mêmes biens, vont s'exercer simultanément deux droits réels avec les conséquences qui y sont rattachées. Néanmoins l'exception au principe n'est guère profonde ici pour deux raisons principales au moins :

    ·         ces deux droits sont au plus loin viager, c'est à dire qu'au plus tard l'exception doit forcément cesser et ce qu'on appelle la pleine propriété où tout une personne à la fois l'usus, le fructus et l'abusus peut se reconstituer, c'est ainsi que le cc le conçoit. Au travers de l'usufruit et le droit d'usage n'ont aucun risque que l'ancien régime se rétablisse.

    ·         Non seulement le démembrement temporaire par essence, ils ne peuvent pas être perpétuel mais en outre les droits respectifs sont hiérarchisés et cette hiérarchie simplifie beaucoup l'exercice quotidien de ces droits pour lesquels chaque titulaire ne dépend que très peu des autres titulaires.

     

     

    Section I : l'usufruit (art 578)

     

    Cet article définit l'usufruit comme « un droit de jouir d'un bien dont un autre à la propriété. » Cette présentation légale de l'usufruit est très incomplète.

    Rmq 1 : il ne peut s'agir d'une définition de l'usufruit dans la mesure où les termes de l'article 578 ne permettent pas de distinguer l'usufruit et la créance qu'à un locataire d'un bien, dans les deux cas une personne à le droit de jouir du bien d'autrui. Il faut donc préciser ce que le code retient pour parvenir à une définition technique de l'usufruit.

     

    Tout d'abord l'usufruit est un droit réel comme l'est la propriété et en tant que telles toutes les conséquences qui en découlent. Il en résulte qu'à la différence du locataire, l'usufruitier est directement en rapport avec son droit et peut l'exercer sans l'accord/l'autorisation/le consentement de celui qu'on appelle le nu-propriétaire.

    Il conviendrait, deuxième temps, d'ajouter que le nu-propriétaire a également un droit réel ce que n'a pas forcément le bailleur car le locataire qui sous-loue n'a aucun droit réel sur le bien. Le nu-propriétaire et l'usufruitier vont tous deux exercer des droits réels en même temps sur le ou les mêmes biens.

    Ex : le bail → location bailleur = droit réel et locataire = droit de créance.

    Néanmoins leurs droits sont hiérarchisés, de même nature, portant sur les mêmes biens, en mêmes temps mais ils ne sont pas à l'origine de prérogatives équivalentes. Il faut maintenant préciser que le nu-propriétaire conserve l'abusus sur le ou les biens dans le même temps l'usufruitier a sur le même bien l'usus et le fructus. Entre ces 3 prérogatives, elles ne sont pas toutes d'importance égale, l'abusus est la seule déterminante du droit de propriété donc le droit du nu-propriétaire est plus important.

    L'usufruit peut se définir comme étant un droit de propriété amputé de l'abusus. En d'autres termes, l'usufruit peut être compris par le biais de la propriété mais en précisant toujours que c'est une propriété tronquée et en ajoutant alors qui manque l'essentiel, le cœur qu'est l'abusus.

     

    Ce qu'il faut vraiment comprendre, toute la subtilité de l'usufruit, ce mode spécial de l'appropriation articule/rassemble deux pures égoïstes/individualistes très forts et évidemment dans certaines situations, il faut réduire cet égoïsme car le ou les biens concerné(s) sont le ou les même(s).

     

    Cette ligne directrice s'applique quelque soit la cause à l'origine de l'usufruit.

    L'usufruit a plusieurs sources en droit et est prévu par la loi.

    Quoi que dans ce cas où l'usufruit né d'une convention c'est-à-dire d'un accord de volonté entre le futur des propriétaires et le futur usufruitier, lorsque l'usufruit est constitué, usufruitier et nu-propriétaire n'ont plus de lien direct. On oublie la source de l'usufruit c'est à dire l'accord de volonté.

    L'accord fait naître deux droits réels et chacun peut s'ignorer. Même si une convention est à l'origine de l'usufruit il n'en résulte pas qu'après cet accord il y ait des obligations entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, pas de créancier ni débiteur. Chacun peut s'ignorer par principe.

     

    Paragraphe 1 : Les droits et les devoirs de l'usufruitier

     

    L'usufruitier cumule sur un ou plusieurs biens un droit résultant de l'addition de l'usus et du fructus, pour ces prérogatives là, toutes les caractéristiques de la propriété s'appliquent : l'exclusivisme et l'absolutisme mais pas la perpétuité. Ainsi lorsque l'usufruit repose sur un bien frugifère, bien susceptible d'enrichir au-delà de sa valeur, tous les fruits appartiennent à l'usufruitier seul. Le nu-propriétaire ne peut pas du tout s'en servir. Si par extraordinaire, le nu-propriétaire venait sur les lieux en décidant de les modifier, qu'est ce que cela constituait juridiquement? Il porte atteinte à l'usufruitier qui est juridiquement préposé à assigner le nu-propriétaire comme quiconque portant atteinte à sa possession. Il n'y a pas de concurrence possible entre le nu-propriétaire et l'usufruitier car leurs droits n'ont pas le même contenu et prérogatives.

     

    Art 595 du Cc : un fonds de terre en usufruit, une personne ayant l'usus et le fructus de son côté et un nu-propriétaire ayant l'abusus.

    Si un bail est envisagé, qui peut le donner? L'usufruitier car lui seul à l'usus. Le nu-propriétaire ne peut disposer d'un droit qui n'est pas de son patrimoine et si il loue le bail, celui ci serait nul car il n'a pas d'objet, c'est comme s'il avait contracté sur le bien d'autrui. Dès qu'un bail est envisagé sur un bien démontré, le seul consentement valable est celui de l'usufruitier.

    C'est ainsi que s'exprime cet article : « l'usufruitier peut disposer librement de son usufruit. » S'il en va par principe, la solution n'est pas générale. Le bail d'un bien démembré suppose uniquement le consentement de l'usufruitier, le nu-propriétaire y étant totalement étranger. Ce principe s'applique pour les baux d'appartements et civils. Lorsque l'usufruitier décède, le nu-propriétaire redevient le plein propriétaire et rassemble les 3 prérogatives.

    Lorsque l'usufruit, l'ancien propriétaire va découvrir que sur le bien concerné il y a un locataire avec lequel il n'a jamais consentit comme s'il voyait un pur étranger occuper son bien. Bail = exécution successive. Bail valable mais non consentit par le nu-propriétaire donc il n'est pas tenu de le respecter!

    Deux solutions :

    ·         dans l'abstrait, ces difficultés aurait pu être traiter ainsi

    majeure : usufruitier n'a pu transférer plus de droit qu'il n'en avait lui même

    mineur : donc le locataire ne peut prétendre de se maintenir dans les lieux

    donc le bail aurait pu cesser au décès de l'usufruitier.

    Non retenue pour protéger l'usufruitier,

    ·         pour faire durer le bail au delà de la mort de l'usufruitier, obtenir l'accord du nu – propriétaire mais si l'usufruitier doit consentir avec l'accord du nu-propriétaire, il n'a plus vraiment de droit réel.

     

    Pour trouver cet équilibre, le cc propose de distinguer plusieurs situations.

    ·         L'usufruitier a formé seul un bail civil ou d'habitation de moins de neuf années. Comme la

    durée est relativement courte, le principe est que ce bail ira à son terme. Si l'usufruitier meurt avant la fin de ces 3 années, le locataire pourra se maintenir dans les lieux tout en payant le plein propriétaire mais ce dernier ne pourra demander l'expulsion du locataire malgré que le nu-propriétaire n'est pas consentit.

     

    ·         L'usufruitier a formé seul un bail civil ou d'habitation pour plus de 9 années : si 

    l'usufruitier décède en cours de bail, le bail ne s'arrêtera pas à cet instant, il continuera à s'imposer au propriétaire par l'effet de la loi (même s'il ne veut pas) pour la période de neuf années en cours.

    Il faut donc diviser le bail par période de neuf ans et regarder à quelle période de neuf se déroule le décès de l'usufruitier et suivant le nombre d'années qu'il reste entre la mort et la fin de la période de neuf ans, le bail prend fin.

    Ex : Mort au bout de 3 ans du bail, donc le locataire restera 6 ans = 9 ans.

    Équilibre entre usufruitier et nu-propriétaire.

    Les baux civils ou d'habitation de plus de 9 ans sont réductibles en période de neuf années, de plus le plein propriétaire n'est jamais exposé à devoir supporter ce bail plus de neuf années en tout.

     

    ·         Concerne ni les baux civils et d’habitation. Traité à l’art 1709 et suivant.

    Le point commun de ces baux, octroient par obligation un lien qu'il peut maintenir sur les lieux aussi longtemps qu'il le souhaite pour le locataire, si le bailleur décide de mettre un terme il

    Ces baux sont inscrits dans la durée et peuvent durée aussi longtemps tant que le locataire peut payer son loyer donc présente un risque particulier du point de vu du nu-propriétaire devenu plein propriétaire.

    Le risque dès 1804 était de trop protéger l'usufruitier et de ne pas protéger le nu-propriétaire redevenu plein propriétaire.

    Pour ces baux quelles que soient la durée ils ne sont consentis qu'avec le nu-propriétaire.

    Soit le nu-propriétaire ne consent pas et si l'usufruitier consent ce bail seul, le bail est nul donc le jour du décès de l'usufruitier, le propriétaire peut invoquer la nullité du bail. L'usufruitier n'agit plus comme s'il était seul.

     

    Paragraphe 2 : les dépenses afférant au bien démembré

     

    Par principe (art 605), l'usufruitier est seul à pouvoir faire les actes de conservations et d'administrations relatifs aux baux.

    On appelle acte de conservation, tout acte juridique qui quelque en soit le coût évite une perte supérieure. Bien avant d'être en rapport avec l'abusus ces actes conditionnent en réalité la cause de l'usus.

    Les actes d'administrations s'entendent d'actes qui modifient en nature un patrimoine mais qui ne le modifie pas en valeur. Cet acte là ne menace pas la valeur du bien dans son ensemble, donc ne met pas en jeu l'abusus, voilà pourquoi l'usufruitier est à nouveau seul.

    Selon ce même article, par principe, l'usufruitier doit assumer les dépenses d'entretiens du bien démembré et le nu-propriétaire peut lui imposer de faire ces dépenses si l'usufruitier ne les effectue pas spontanément. Par devoir légal il y a un lien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Comment expliquer? Si l'usufruitier n'effectue pas les dépenses, à long terme la valeur du bien sera amoindrit car ce bien est le même. En revanche et sauf accord de volonté contraire, l'article 606 dit que l'usufruitier n'est pas tenu des grosses réparations.

    Art 600 offre une liste limitative des grosses réparations, tout ce qui n'est pas dans cette liste n'est pas grosses réparations :

    ·         murs porteurs

    ·         voûte

    ·         poutre

    ·         toiture entière

     

    Tout ce qui à trait à la stabilité d'un bâtiment, à sa durabilité, sont ou constituent de grosses réparations. Les dépenses de chauffage centrales sont de grosses réparations et donc sauf accord de volonté préalable, l'usufruitier ne peut être contraint à les effectuer.

     

    Les droits et devoirs du nu-propriétaire :

    C'est le seul à pouvoir, vendre, donner hypothéquer les biens, s'il vend un bien usufruitier, il ne vend que la nu-propriété. Donc le nouveau nu-propriétaire recouvrera la pleine propriété lors du décès de l'usufruitier.

    Les grosses réparations dont on sait qu'elles ne sont pas à la charge de l'usufruitier sont à la charge du propriétaire?

    Le fait de dire que les grosses réparations ne pèsent pas sur l'usufruitier n'est pas équivalent à dire qu'elles sont à la charge du nu-propriétaire. Si le cc ou l'usufruitier avait imposé au nu-propriétaire d'imposer les grosses réparations, le cc aurait amputé une partie de l'abusus.

    Le nu – propriétaire ne fait pas la dépense, quelle est la conséquence?

    Toutes dépenses faites par l'usufruitier ne donnent en aucun cas lieu à un remboursement ou une indemnisation.

    Quelle est la seule solution? On met fin à l'usufruit même avant son terme.

     

    Extinction du fruit :

    Par principe l'usufruit est un droit réel temporel (l'une des originalités) et au plus long ce droit est viager. Il n'y a pas de successions dans le droit d'usufruit. Ce principe suscite une pluralité de questions :

    ·         relative à l'usufruit constitué au profit d'une personne morale, en effet, la règle ci-dessus fait sens pour les personnes physiques (celles dont l'existence est bornée dans le temps) Art 619 : usufruit confié à une personne morale ne peut pas durer plus de 30 années. La 3eme chambre civile de la cour de cassation par un arrêt du 7 mars 2007, rappelle que cette règle est impérative et d'aucune manière un tel usufruit puisse dépasser 30 ans. Peut importe une convention dès lors que leur addition dépasse les 30 ans (soit en 1 fois, soit en plusieurs fois)

    ·         le principe de l'usufruit non perpétuel constitue une interrogation lorsqu'il concerne plusieurs personnes. 2/3 usufruitiers sur une propriété démembrée.

    ° l'usufruit cesse au premier décès d'un des usufruitiers?

    ° aussi longtemps qu'un de ces usufruitier demeure en vie, l'usufruit se poursuit?

    L'usufruit est un droit réel en conséquence, y aurait-il une pluralité d'usufruitiers sur le ou les mêmes biens en même temps, chacun d'entre eux censé être seul en rapport avec son droit. L'usufruit confié à une pluralité d'usufruitier, cesse pour celui qui décède mais demeure pour ceux qui survivent.

    ·         À plusieurs personnes morales, dans les 30 années de cet usufruit, l'une d'entre elles soient dissoute. Quelle conséquence? L'usufruit se maintient aussi longtemps que demeure un usufruitier peut importe qu'un ou tous aient été dissoutes.

    ·         Concernant à nouveau la pluralité d'usufruitier mais considérant ainsi que l'un d'entre eux est une personne physique & l'autre une personne morale.

    ° toutes les personnes physiques usufruitières sont décédées avant le terme de l'usufruit de la personne morale. L'usufruit de cette dernière pourra durer au maximum 30 années.

    ° certains usufruitiers (personnes physiques) sont encore en vie passé 30 années après la date de constitution de l'usufruit de la personne morale. Si au plus tard, l'usufruit de la personne morale se termine la 30ième année, celui de la personne physique perdure jusqu'à sa mort.

     

    Rien n'empêche que l'usufruit soit court, soit car il s'agit d'un usufruit conventionnel et qu'il eut un terme qui souvient avant la mort de l'usufruitier, soit parce qu'il s'agit de l'usufruit d'une personne morale qui ne peut dépasser les 30 ans

     

    Toujours dans cet esprit de défiance, le droit français ajoute d'autres causes d'extinction qui favorisent le retour le plus rapide à la pleine propriété, c'est-à-dire à la fin du démembrement.

    1° Réside dans le non-usage trentenaire de ce droit, il perd ce droit par le seul fait de ne pas se servir de son bien. On est plus dans la logique de propriété car il est fait exception en matière d'abusus et d'usufruit.

    2° L'usufruit est susceptible d'une déchéance ce qui juridiquement est différent de la prescription extinctive dont on a parlé au cas précédent. La déchéance est l'inverse de la prescription extinctive. La déchéance est la perte de la qualité de titulaire d'un droit imposé par la loi à raison donc du fait de la mauvaise utilisation de ce droit. La situation que vise le code est celle où par son comportement l'usufruitier porte atteinte à la substance du bien dont la propriété est démembrée. L'usufruitier n'accomplit pas les dépenses d'entretiens courants qui sont à a charge, au point de départ ce n'est pas grave mais si cette attitude se prolonge, c'est le bien qui à la longue s'en trouve dévalorisé. Le nu-propriétaire a deux solutions :

    ·         contraindre par la loi l'usufruitier à accomplir ses devoirs

    ·         tirer argument de la situation pour mettre un terme à l'usufruit

    L'usufruit est une dérogation, la moindre occasion est bonne pour interroger le nu-propriétaire et lui laisser la possibilité si la situation ne lui convient plus d'y mettre un terme.

     

    La consolidation correspond à la situation dans laquelle une même personne réunit par hasard, les deux qualités d'usufruitier & de nu-propriétaire.

    Ex : un usufruitier hérite du nu-propriétaire, autant l'usufruit ne se transmet pas par hérédité, autant la nu-propriété se transmet. Cela suffit à faire cesser l'usufruit.

    Le cas où l'usufruitier achète la nu-propriété, du fait de la vente, il en acquiert la pleine propriété.

     

    Conclusion : Il n'y a pas que l'usufruit mais aussi le droit d'usage et d'habitation. Il s'agit d'un autre droit réel, petit usufruit. C'est-à-dire une forme restreinte d'usufruit mais dont à part quelques aspects particuliers, il faut retenir qu'il déclenche les mêmes règles que l'usufruit. Définition (art 625 et suivants) : le droit d'usage est un droit réel issus du démembrement de la propriété mais qui à la différence de l'usufruit ne porte que sur une ou quelques utilités du ou des biens concernés. Lorsque l'usufruit porte sur un bien il inclut toutes les utilités du bien. L'usufruit porte sur toutes les utilités qu'un bien peu avoir, en revanche, la seule différence d'étendue et pas de nature, le droit d'usage ne concerne qu'une ou plusieurs utilités d'un bien

    Deuxième différence, l'usager n'a pas le fructus, il ne peut en tirer aucun fruit sauf ceux liés à l'utilité qu'il a alors que l'usufruitier à l'usus et le fructus. Si un bien est frugifère, l'usager ne peut pas percevoir, consommer, se servir des fruits du biens. C'est ainsi que l'usager, ne peut pas louer le bien sur lequel son bien porte pourtant. Le louage permet de percevoir des fruits : loyer.

    Ex : droit d'usage portant sur une parcelle sur laquelle se situe un bâtiment d'habitation

    Si l'utilité d'un bien transmis à un autre constitue des limites alors ce n'est pas un usufruit mais un droit d'usage.

     

    Rmq 1 : attention au vocabulaire. Formule juste dans l'image mais fausse juridiquement, le droit d'usage est un droit personnel. → seul le titulaire de ce droit peut utiliser le bien concerné, l'usager ne peut autoriser d'autres usagers à se servir du bien comme lui. Lorsque ce droit d'usage porte sur un bâtiment seuls peuvent y vivre l'usager, son épouse et ses enfants. Il ne peut licitement inviter sa belle-mère ou le prêter à des amis.

     

    Il ne peut y avoir en même temps et sur la même personne un droit d'usufruit et d'usage. (Sur une même utilité non plus)

     

    Titre 2 : la propriété « collective »

     

    La propriété telle qu'elle est conçue en France n'est pas prévue collectivement. Pour qu'il y est propriété collective, il faut qu'un même bien soit simultanément l'objet de mêmes droits. C'est clairement ce que la Russie communiste à installer dans l'Europe. Il faut donc bien entendre la formule comme une image. Jamais en droit français, un même bien peut faire l'objet de droits identiques et simultanés, néanmoins s'en approche 3 institutions : l'indivision, la mitoyenneté et enfin la copropriété.

     

    1ere idée récurrente : il s'agit de forme d'appropriation exceptionnelle admise comme des situations inéluctables. Tout est fait pour que l'exception ne dure pas

    2eme : on se rapproche de telles propriétés sans jamais les atteindre et donc l'une des particularités de ces différentes propriétés et de ne jamais être totalement en rupture avec 1 homme = 1 bien, elle est nuancée mais pas sortie du champ.

     

    Section I : l'indivision

     

    Définition : l'indivision n'est pas un droit réel (la source de la confusion tient au fait qu’on n’a pas le choix que de la voir entourée de droits réels). On peut même ajouter que l'indivision n'est même pas un droit.

    Qu'est-ce que s'est?

    L'indivision s'entend d'un mode d'exercice particulier d'un droit réel. C'est-à-dire une façon de mettre en œuvre d'un droit réel, la plupart des droits réels sont susceptibles d'indivision. La propriété peut être exercée traditionnellement ou par indivision tout comme la servitude, ou l'usufruit (comme la mitoyenneté et la copropriété). Un seul droit réel qui ne soit pas susceptible d'indivision par essence car il ne peut profiter qu'à son titulaire, il ne peut y avoir deux usagers en même temps. Normalement tout droit réel s'exerce par son titulaire et ceci individuellement (un homme = un bien) c'est à cette règle traditionnelle que fait exception l'indivision. Puisqu'elle correspond à une situation dans laquelle plusieurs personnes (2 au min) exercent le même droit sur le même bien ou la masse de biens simultanément. Il résulte bien que l'indivision n'est pas une propriété démembrée car pour qu'il y ait propriété démembrée, il faut une répartition des prérogatives et des droits différents, des droits hiérarchisés alors que l'indivision suppose des droits de mêmes natures est étrangère par essence à toute hiérarchie. Il y aura donc indivision lorsqu'il y aura en même temps deux propriétaires d'un même fonds.

     

    En 1804, l'indivision est l'objet d'une règle, c'est dire qu'à cette époque l'indivision est archi-exceptionnelle. Elle n'est prévue en 1804 que pour la période allant du décès de la personne physique au partage de sa succession. Il est certain que dans cette période, tous les héritiers sont en même temps titulaires d'un droit de même nature sur le même bien.

     

    Il y a dans le droit français deux types d'indivision :

    ·         d'une part l'indivision légale (art 815 & suivants du code) → REGIT PAR LA LOI DANS SES CONDITIONS COMME DANS SES EFFETS

    ·         d'autre part, l'indivision conventionnelle, alors que la loi ne la prévoit pas, deux personnes par convention créées une indivision

     

    Paragraphe 1 : l'indivision légale

     

    L'indivision n'étant jamais autre chose qu'un mode d'exercice particulier d'un droit réel, c'est autour des prérogatives des indivisaires que se concentre l'essentiel de son régime. Toute la difficulté est de concilier deux aspects a priori totalement antinomies. Le droit réel est marqué par l'individualisme mais l'autre aspect participe de l'idée qu'exceptionnellement, ce droit réel va avoir plusieurs titulaires en même temps, comment articuler le singulier et le pluriel? Comment maintenir le principe par lequel la volonté d'un seul compte tout en considérant que la volonté de d'autres ne compte pas moins. Le CC a trouvé des solutions. S'agissant de l'organisation de l'indivision légale, il pose un principe qui du reste est le seul concevable? S'agissant des décisions relatives à un bien indivis (ellipse, c'est une connerie, en droit la formule exacte c'est le mode d'exercice d'un droit), un bien qui en même temps a deux propriétaires, quel est le seul principe qui ne vide pas de son sens que chacun des deux à un droit réel donc est censé avoir un rapport seul avec le bien? Si j'ai un droit réel on ne peut m'imposer.

     

    A.   Principe concernant les biens indivis

     

    ART 815-3 alinéa 1, les décisions concernant un bien individu doivent être prises à l'unanimité. Seule cette extrémité respecte la nature réelle des indivisaires. Si un seul n'était pas d'accord alors il ne détiendrait pas un droit réel. La volonté de chacun est aussi importante que celle des autres.

     

    Quelle est la conséquence qui ne peut que résulter du principe de la gestion à l'unanimité? La solution est logique et la seule envisageable mais rends l'indivision très difficile à gérer et très rapidement. L'indivision est par essence difficile à gérer. De cette conséquence concrète, le droit n'essaie pas d'en éviter les conséquences. Cette menace d'appauvrissement économique est inhérente à toute indivision, le droit ne la combat pas, bien au contraire. Car toutes autres solutions est de nature à la faire durer. Or l'indivision est une exception au principe de la propriété privée. Donc tout ce qui peut la rendre désagréable, le droit le favorise en instaurant des règles répulsives.

    Un deuxième principe gouverne l'indivision et qui est la corrélation du premier. Nul ne peut être maintenu dans l'indivision légale. Le droit de provoquer le partage (sortir de l'indivision) est impératif (reconnu à chacun des indivisaires et c'est un droit individuel), on ne peut pas y renoncer et est normalement pas susceptible d'abus.

    Pour gérer l'indivision au quotidien, il faut une unanimité par principe néanmoins pour sortir d'une indivision, la volonté d'un seul s'applique pour tous, elle s'applique pour celui qui en fait la demande et les autres indivisaires. L'indivision est précaire et ne peut s'inscrire dans la durée alors que l'usufruit peut durer une vie.

     

    Tout acte sur un bien indivis peut être effectué par un individu, dès lors qu'il en a reçu mandat/procuration de tous les autres individus. Tout acte n'implique pas une réunion.

     

    Il existe des exceptions :

    -       loi du 23 juin 2006 (matière familiale) lorsque l'un des indivisaires ou plusieurs indivisaires sont titulaires d'au moins 2/3 des droits sur les biens indivis, ils peuvent réaliser valablement les actes d'administration sur les biens indivis. En ce cas, ce qui veut dire que le refus d'un ou plusieurs indivisaires n'est admis. Donc l'unanimité n'est pas requise.

     

    -      Il est admis en cas de refus d'un indivisaire au moins de procéder à l'acte de disposition et à la condition qu'il y est un péril que le juge judiciaire puisse autoriser cet acte, il peut passer outre au refus d'un propriétaire, ce qui est une exception énorme.

     

    B. Le sort des biens indivis

     

    Art 537, on considère aussi juridiquement que le bien approprié est dans le patrimoine de son propriétaire. Une conséquence : si le propriétaire ne rembourse pas ses créanciers, ceux-ci pourront par exemple, saisir ce bien et être payé sur la vente du bien. En d'autres termes, un bien approprié répond des dettes du propriétaire. Lorsqu'un bien est l'objet d'une propriété indivis, il faut adapter cette règle.

     

    Article 815-17

    ·         ceux dont la créance est née avant l'indivision

    ·         ceux qui sont devenus créancier avant que, par convention, un bien qui était divis devient indivis.

     

    Pour cette première catégorie, l'indivision ne change rien. Et quoique les biens soit désormais indivis, ils pourront les faire saisir comme s'ils ne l'étaient pas. De plus, cette catégorie de créancier n'a pas attendre le partage, c'est-à-dire la fin de l'indivision. En revanche pour les créanciers postérieurs à l'indivision, la balance se renverse un peu, et il ne leur ait plus possible de faire saisir tel ou tel bien, s'ils ne sont pas payés, à cet instant, l'indivision devient prioritaire alors que le droit d'être payer est prioritaire pour les créanciers antérieurs. Néanmoins, les créanciers peuvent provoquer le partage, ce qui va mettre fin à l'indivision, on retrouve donc le principe.

     

    Ne pas confondre : chaque indivisaire peut disposer seul de son droit indivis, donner, vendre sans l'unanimité. Ne pas confondre : disposer du bien indivis (bien singulier) et disposer du droit d'indivision (droit pluriel) → ce droit est un droit réel et donc chacun peut en disposer comme il le souhaite. Je peux vendre, donner etc. Voilà pourquoi ces dérogations.

     

    C.  La durée de l'indivision

     

    L'indivision est un régime marqué par la précarité. Le droit de propriété a beau être perpétuel, s'il est indivis ce régime particulier d'exercice des prérogatives sera précaire. L'indivision est héréditaire car elle renvoie à un droit qui lui l'est. Mais, il y a de plus en plus d'exceptions qui permettent de maintenir la même indivision alors qu'un des indivisaires souhaite en sortir.

     

    1ere exception : propre au conjoint successif dans un couple marié ou un mineur ayant perdu ses parents, tous décès en France ouvre l'indivision, mais devrait cesser dès qu'un des héritiers demande le partage. Il est fait exception, lorsque dans les biens indivis figure soit un immeuble d'habitation, soit un immeuble à usage professionnel. En ce cas quoiqu'il y ait une demande de partage, l'indivision pourra continuer pendant 5 années à compter de la date de cette demande. Permettre au mineur d'atteindre la majorité pour reprendre l'exploitation du bien ou permettre de conserver temporairement son cadre de vie. L'effet de ce droit peut donc être décalé dans le temps.

     

    2eme exception : ouverte au profit de n'importe quel indivisaire, dans le cas où la demande en partage (815 alinéa 2) risque de se traduire par « une mauvaise opération », on peut lui demander de sursoir la date de partage a un maximum de deux années.

     

    3eme et dernière exception : depuis la loi du 23 juin 2006, lorsque un seul indivisaire demande le partage alors que tous les autres (au moins 3 indivisaires), souhaite maintenir l'indivision, alors que jusqu'à présent une telle situation suffisait à faire cesser l'indivision. Il est désormais possible de maintenir la même indivision entre ceux qui souhaite la conserver et de ne la faire cesser que pour celui qui le désire.

     

    Paragraphe 2 : l’indivision conventionnelle

     

    L'indivision conventionnelle sert de miroir pour mieux comprendre l'indivision précédente. Elle permet de faire une indivision dans d'autres cas que ceux que la loi prévoit mais ne se résume pas à un accord de volonté. La gestion unanime est impérative, donc on voit mal ce que la convention pourrait apporter ici. La précarité, elle même impérative.

     

    Puisque les grands principes de l'indivision légale sont impératifs et qu'une convention ne peut les changer, la convention ne peut jouer qu'à la marge et modifier des détails. Les quelques détails sur lesquels la convention a prise, ce n'est pas parce que la durée est à durée déterminée que pour autant les indivisaires ne peuvent faire cesser leurs indivisions. Ce qu'apporte ici la convention c'est simplement d'imposer à celui des co-indivisaires voulant faire cesser la situation de demander le partage pour de justes motifs, autrement dit, dans l'indivision légale de droit commun, la demande en partage peut être demandé sans motifs. Lorsqu'une convention d'indivision est à durée indéterminée, a priori comme pour tout convention à durée indéterminée, n'importe quel indivisaire peut y mettre un mettre car le droit français prohibe les engagements perpétuels.

    L'indivision conventionnelle, la convention permet de modifier le droit car grâce à cette convention il est possible une fois pour toute et non pas au cas par cas de nommer un représentant des indivisaires.

     

    Section  II : la mitoyenneté

     

    Se rapprochant le plus de la collectivité de toutes les propriétés que le cc admet.

    La mitoyenneté est un droit réel. Très proche de la propriété qui ne s'applique qu'aux marques de clôtures, murs et fossés et qui se trouve à cheval entre deux fonds continus. Toute clôture n'est pas mitoyenne et toute mitoyenneté n'est pas clôture.

     

    En ce cas, ce que la mitoyenneté a de particuliers, la marque de séparation appartient identiquement aux propriétaires des fonds concernés. Même droit, même bien mais ce n'est pas non plus une indivision, car le législateur n'admet pas la précarité. C'est purement finaliste. Ça n'est pas non plus une servitude : la marque de séparation n'est pas un fonds en tant que tel.

    Quels sont les droits des propriétaires mitoyens? Chacun a des droits de deux types :

     

    Paragraphe 1 : Les droits de la mitoyenneté

     

    ·         droits privatifs : chaque propriétaire a un droit d'usage sur la marque qui est du côté de son fonds. Ainsi le propriétaire d'un des fonds contigus peut-il appuyer un bâtiment nouveau sur la marque. Deuxième conséquence : chaque propriétaire mitoyen peut sur élever ou exaucer la marque de séparation mitoyenne. Sur la partie sur élevé le propriétaire mitoyen qui a fait seul les travaux est seul propriétaire de la partie sur élevée, tant du côté de son fonds et de celui de son voisin. Il peut donc être seul à faire détruire sans demander l'autorisation ou le consentement du fonds contigus. La mitoyenneté n'est pas un partage dans l'espace.

    ·         droits d'exercice commun : la démolition de la partie mitoyenne suppose l'accord des deux. Aucun des deux propriétaires mitoyens ne pourrait démolir la marque de séparation mitoyenne sans le consentement de l'autre. Lorsque la marque de mitoyenneté est frugifère ces fruits se partagent entre les propriétaires mitoyens (affichage par exemple). Les frais d'entretiens se partagent entre les propriétaires. Même si cela ne concerne qu'un côté car la marque tient grâce aux deux côtés.

     

    Paragraphe 2 : Les règles particulières de la mitoyenneté

     

    1ère règle particulière : l'un des propriétaires d'un fonds mitoyens peut abandonner sa mitoyenneté au profit de son voisin, c'est une donation forcée de sa propriété (la marque et le tréfonds).

    2ème règle : un propriétaire mitoyen peut être contraint de céder la marque de mitoyenneté et l'assiette de volume. Une expropriation pour cause d'utilité privée. La seule vraie propriété collective est admise par le droit français car peut être abandonnée ou cédée.

     

    Section III : La copropriété

     

    La copropriété est parallèle  à l'indivision et à la mitoyenneté, ces droit observés sont les mêmes mais elle se distingue en ce cas chaque copropriétaire étant titulaire d'au moins un nom voire son droit de copropriété porter sur une partie privative de l'immeuble et une partie commune du même immeuble.

    Chaque copropriétaire a un droit exclusif sur son appartement (simple & réductive idée) comme s'il était seul au monde en rapport avec lui et donc sans déroger au modèle traditionnel d'appropriation et dans le même temps son droit porte sur le toit, les murs porteurs, les couloirs, les escaliers, et l'assiette du bâtiment (la parcelle sur laquelle il est construit) mais qu'il partage alors avec tous les autres copropriétaires.

     

    La copropriété ne peut pas être ramenée à une forme originale d'indivision car s'il y avait une indivision, aucun copropriétaire n'aurait de droit exclusif sur la partie exclusive de son lot. → au maximum, ce ne sont que les parties communes qui peuvent être comparées à une situation d'indivision et encore verra t’on dans la technique de la copropriété car le droit au partage (inhérent à l'indivision) n'est pas connu en matière de copropriété.

     

    Rappelons ici, que la copropriété qui doit son statut actuel à une loi de 1965, a été inventée pour répondre à la raréfaction de l'espace appropriable et que toute son originalité consiste sur une même parcelle (donc unique) à faire coexister des droits privatifs sans démembrement & sans indivision.

    En somme, c'est la forme la plus originale de celle rencontrée.

    Une construction sur une parcelle avec dans une certaine mesure chacun peut dire je suis seul au monde.

     

    Paragraphe 1 : domaines d'applications du statut de la copropriété

     

     

    Remarque 1 : le mot « statut » a un sens particulier en droit, qui interdit de l'employer indistinctement, il se définit comme : « un ensemble de règles marquées par la complétude (caractère complet) et en général sont impératives »

    Or, la copropriété correspond tout à fait à un statut car elle fonctionne avec suffisamment de règles pour être cohérente sans nécessité le recours par exemple aux droits communs de la propriété. Au maximum, la mitoyenneté peut s'appliquer dans la matière de la copropriété mais c'est probablement le seul emprunt fait dans ce domaine au reste du droit des biens.

    A quelques exceptions prêtes, les règles de la copropriété sont impératives, que les intéressés le veuillent ou pas, dès lors qu'on se trouve dans une situation de copropriété, c'est la loi de 1965 qui s'applique sans qu'on puisse y faire exception.

     

    Remarque 2 : le statut de la copropriété s'applique impérativement à tout bâtiment ou groupe de bâtiments appartenant à au moins deux personnes distinctes sur une ou plusieurs parcelles, et dont l'organisation (situation physique) est telle que l'ensemble sert, au moins partiellement, chacune des personnes concernées.

     

    Il n'y a pas situation de copropriété lorsque le bâtiment établit sur une parcelle peut être utilisé par chacun des propriétaires sans jamais avoir besoin des autres propriétaires pour son utilisation. De plus, lorsqu'outre le bâtiment, la parcelle d'assise est telle qu'aucun des propriétaires n'a besoin de cette parcelle comme les autres. S'il n'y a aucune dépendance (pas juridiquement), il n'y a pas de copropriété.

     

    Précisons que lorsqu'un bâtiment nouveau est édifié sur une parcelle, de telle manière qu'il y est ces dépendances (une seule cage d'escalier etc), la copropriété ne comment pas à s'appliquer que

    ·         lorsque le bâtiment sera achevé

    ·         lorsqu'il sera approprié par au moins deux personnes distinctes.

    Il y a copropriété dès lors que sur un seul bâtiment, deux personnes distinctes se prétendent titulaires de mêmes droits réels de même nature.

    Dès lors qu'il y a une parcelle sur laquelle au moins bâtiment ayant des aspects communs peut importe les autres bâtiments, le statut de copropriété s'appliquera de biens droits. En droit français la plus petite unité en droit des biens est la parcelle.

    La cour de cassation arrêt de la 3e chambre civile du 4 juillet 2007, un bâtiment comportait des dépendances c'est-à-dite des aspects ou d'utilités d'usage commun. Ce bâtiment avait été en copropriété, par voie de succession et d'achat successif, l'ensemble du bâtiment et des droits sur la parcelle avait finalement été réunis dans le patrimoine d'une même personne, quel régime s'y appliquait? La copropriété ou la propriété de droit commun? La cdc statut que dès lors qu'il n'y a qu'un seul propriétaire pour l'ensemble, les règles de copropriété cessent de s'y appliquer de plein droit. Les conditions venant d'être mentionnées, sont non seulement des conditions de survenance mais également les conditions de son maintien. Ce mode d'appropriation est dérogatoire car il n'a pas vocation par principe à s'appliquer.

     

    Paragraphe 2 : Les effets de la copropriété

     

    Chaque copropriétaire est titulaire d'un lot (est la clé de voûte), le droit de chacun de copropriétaire s'exerce sur son lot qui est donc l'objet approprié et non pas sur un le bâtiment ou la parcelle d'assise. Sans l'alliance de parties privatives et communes, il n'y a pas de copropriété.

    Parties privées? Parties communes? La loi de 1965 répond à ces questions de manière supplétive, si dans le règlement de copropriété, il n'y a pas de précisions, ce sont les listes légales définissant ce qui est commun et ce qui est privatif qui s'appliqueront. Dans la mesure où la définition est l'énumération légale sont supplétives, le règlement de copropriété peut parfaitement déroger aux prévisions de la loi et faire que ce qui dans la loi est partie commune, une partie privée (vice versa). Il faut donc consulter le règlement de copropriété ou se référer à la loi si le règlement fait défaut dans un cas pratique.

     

    Désormais les deux listes contenues par la loi de 1965 :

    ·         pour ce qui est des partie commune la loi indique d'abord dans une définition qu'il s'agit des aspects du bâtiment et de la parcelle d'assise affectés à l'usage de plusieurs personnes au moins ou de l'ensemble d'elles au plus.

    Rmq : une partie n'est pas commune à la condition qu'elles servent à tous les propriétaires, il suffit qu'elles servent à deux d'entre eux pour être normalement commune. L'ascenseur est par définition une partie commune même si le bâtiment n'a qu'un étage avec qu'un appartement à l'étage, à moins que le règlement de copropriété en décide autrement.

    Cela comprend (pages 862 et 863): le terrain d'assiette lui-même sauf dérogation, les fondations, les murs extérieurs, les murs de soutien, la dalle de toiture ou la charpente elle-même & sa couverture, les canalisations (arrivée d'eau, de gaz, égout), les cours et les jardins s'il en existent, les voies d'accès, les portes sur la voie publique, les cheminées, les locaux de services, les ascenseurs, les escaliers, le chauffage collectif, les vides-ordures ainsi que tous les droits immobiliers afférant à l'immeuble (construction, creuser le sol, surélévation)

    ·         Sont privatifs dans la loi de 1965 les aspects d'un bâtiment ou de sa parcelle réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, cela comprend l'appartement y inclut ses cloisons intérieures pourvus qu'elles ne soient pas murs porteurs. Le revêtement intérieur des murs y compris porteurs, la cave, le grenier, les plafonds et les planchers. Pour ce qui est des murs non porteurs mais qui font la séparation de deux appartements, ni partie privée, ni partie commune mais mitoyenneté.

    Dernière rmq : le balcon? Privatif mais par la loi ils sont réputés parties communes comme relevant du gros œuvre, sauf la balustrade.

    Quant aux volets? Parties communes afin d'échapper à l'emprise d'un seul

     

    En somme, au delà de la liste légale, il y a une idée qui commande la répartition : l'attitude d'un aspect d'un immeuble (parcelle + bâtiment) en copropriété à être entretenue par un seul qui est déterminante de la qualification de cet aspect. Ce qui peut être entretenue économiquement par une seule personne, est qualifié de partie privée et ce qui est plus onéreux est partie commune.

    Si l'on veut que le statut perdure, il faut être rationnel.

     

    Paragraphe 3 : Le lot de copropriété

     

    Création de la loi qui requiert toujours l'addition de parties privatives & communes. En fonction de l'importance des parties privatives // à l'ensemble de l'immeuble (parcelle + bâtiment) chaque propriétaire a dans son lot un pourcentage nécessaire des parties communes, qui en général est proportionné à l'importance de la partie commune // à l'ensemble de l'immeuble

    Donc sur les parties communes, aucun copropriétaire ne peut prétendre que tel aspect et à lui ou un autre non. Si l'on veut savoir ce qui compose les lots dans une copropriété donnée, on se réfère au règlement de copropriété qui comporte nécessairement le contenu de chaque lot. Ce règlement doit être établit par notaire au moment où sont réunis toutes les conditions de la copropriété et tout nouveau copropriétaire sera tenu de respecter ce règlement même s'il n'y a pas consentit au départ (donc pas un contrat).

     

    Plusieurs problèmes :

    ·         l'expropriation

    ·         la mitoyenneté : suppose deux fonds donc non

    ·         les servitudes : pas possible car suppose deux fonds

    ·         l'usucaption la possession acquisitive en matière immobilière : suppose qu'un possesseur contredise le propriétaire, il faut que sur un même fonds celui qui s'en sert n'est pas propriétaire. On ne peut usucaper son propre bien.

    Résolus en fonction de ce qu'est le droit de propriété.

    ·         Le lot de copropriété est une forme particulière/originale/dérogatoire de l'indivision (pas de partage et vocation à perpétuité)

    L'immeuble est un qui fait l'objet simultanément de plusieurs droits réels.

    Csq : ce qui est consubstantiel à l'idée que la copropriété est une forme particulière d'indivision, la mitoyenneté suppose deux fonds.

    Si l'on considère que la copropriété est une indivision alors sur le fonds en copropriétés, il n'y a ni mitoyenneté, ni servitude, ni usucapion.

    S'agissant de l'expropriation, la cds juge qu'en cas d'expropriation partielle (d'une partie commune) pour cause d'utilités publiques, l'expropriant doit indemniser tous les propriétaires et non pas seulement l'un ou certains d'entre eux.

    Cas : parcelle vaste comportant un jardin en face de certains appartements. S'il y a expropriation de ce jardin, la jurisprudence dit qu'il faut indemniser les copropriétaires du rez-de-chaussée mais tous les autres aussi. Cela montre que partie privée et partie commune sont totalement indissociables. Il n'y a donc pas expropriation dans la partie commune mais dans la copropriété et chacun doit être indemnisé. Ni une indivision, ni une division particulière.

    On sait en droit positif ce que n'est pas la copropriété. C'est à la jurisprudence qu'est venue de qualifier ce qu'est la copropriété

     

    1er arrêt : 20 avril 2003 3 e Chambre civile n’admet qu'un copropriétaire usurcape des parties communes jusqu'à cette date.

     

    Arrêt du 20 juin 2004, la cdc admet pour la première fois que peut être établit une servitude entre les parties privatives de deux lots distincts. Le lot de copropriété est un fonds à lui seul. Ce qui permet d'acceptée les servitudes. La jurisprudence a détaché la copropriété de son fonds concret. L'objet même du droit de copropriété est le lot. C'est le lot qui est approprié, chaque propriétaire est seul au monde dans son rapport avec son lot.

    [...]

    Toutes les décisions ordinaires se prennent à la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents en droits car présents physiquement ou représentés à l'occasion d'une assemblée des copropriétés.

    Si la majorité requise n'a pas été acquise au premier tour, cette règle de la majorité simple s'applique pour les délibérations suivantes

    ·         visant les réparations communes

     

    décisions ordinaires

    décisions plus graves → si il n'y a pas au moins la moitié des copropriétaires votant dans le même sens

    nomme et révoque les syndiques

    autorisation pour modification d'une partie privée

    ravalement

    sécurité de l'immeuble

    Si la majorité des personnes présentes ou représentés n'est pas atteintes, un second vote peut avoir immédiatement lieu mais à la majorité des présents ou des représentés donc les absents ont de nouveau tord.

     

    Décisions graves → double majorité qualifiée (atteindre les 2/3 du vote) et pourvu qu'on est aussi atteint la moitié des co-propriétaires pour le vote.

    Modifier règlement de copropriété afin d'attribuer la jouissance d'une partie commune à un copropriétaire à l'exclusion des autres

    vente d'une partie commune non indispensable (ex : un jardin en arrière cours)

     

    Décisions dites irréversibles → requiert l'unanimité des copropriétaires

    décisions visant à

    ·         modifier une des parties communes/la parcelle (rendre commercial par exemple)

    ·         porter atteinte au parties privatives

    ·         la destruction du bâtiment (avec ou sans reconstruction)

    ex : cas de désamianté un immeuble car il s'agit de démolir une partie de l'immeuble.

     

    La dernière forme d'appropriation originale :

     

    Section IV : La possession

     

    La possession est une technique générale du droit car elle s'applique dans différentes matières (droit des familles, des affaires). Ici, en droit des biens, l'objet est particulier mais le sens est le même.

    En toute matière la possession peut se définir comme le fait pour une personne de se comporter comme si elle était titulaire d'un droit ou d'un état. La possession est juridiquement l'apparence des choses. Le possesseur est celui qui ressemble au titulaire du droit, celui qui en a l'apparence. La possession se trouve dans la superficialité et est indifférente aux fonds des choses & aux raisonnements théoriques.

    En droit et notamment en droit des biens le possesseur est extrêmement protégé. Si sa situation est contestée par autrui, le possesseur n'a pas de preuve à amener. Le possesseur fait sien les fruits. Il n'a pas à craindre de devoir restituer les fruits. En droit des biens, la bonne foi du possesseur est toujours présumée, autrement dit, le droit part du principe que le possesseur pouvait légitimement ignore la réalité théorique. Le seul fait de posséder prouve toute possession. En droit des immeubles, le possesseur jouit de toutes les actions possessoires du seul fait de l'apparence.

    Le possesseur dans la logique du cc est le véritable titulaire du droit réel exercé (comme le propriétaire, servitude, usufruit, usage) et certainement pas une autre personne qui viendrait contredire ses droits a non dinino (le cas où le possesseur est une autre personne que le véritable titulaire du droit exercé), on confond exception avec le principe etc. C'est pour cela que le droit protège le possesseur, il ne protège pas le voleur!

     

    Pourquoi si le possesseur est par principe le titulaire du droit exercé, le droit fait-il un détour par la possession sans requérir le droit lui-même? Et pourquoi il ne protège pas la propriété directement? Car la preuve de propriété est presque impossible à rapporter.

    L'acte notarié est un indice car prouve moi que le vendeur de ton vendeur etc …

    Parce que le preuve du droit de propriété est quasiment impossible à rapporter, alors c'est pour cela que le droit protège le possesseur puisqu'il ne forme qu'un avec le propriétaire par principe.

    « La possession est le bastion avancé du droit » En matière mobilière s'il n'y a pas la possession, la propriété n'est rien.

    A chaque fois qu'on a recours à la possession c'est car il y une impossibilité probatoire majeure. La possession n'est pas par principe un fait contraire au droit. Le fait de se comporter comme si qui produit des conséquences très favorables pour les possesseurs car en réalité le titulaire et le possesseur ne font qu'un et la possession n'est la que pour répondre à prouver la possession du droit exercé.

    Je ne pourrai jamais prouver la propriété, ce n'est pas une science, il faut donc une preuve juridique : la possession.

     

    Paragraphe 1 : la notion de possession

     

    La possession suppose pour être constituée ou exister la réunion de deux éléments appelés de manière générique : le corpus et l'animus. Corpus (éléments factuels) : élément matériel de la possession, ce qu'on peut constater et l'animus constitue l'intellectuel, l'intention. Le seul fait de se servir du bien d'autrui ne suffit pas à constater la possession.

     

    A.  Le corpus

     

    Peut se définit comme le fait d'accomplir ou exercer des actes matériels compatibles avec le droit apparemment exercée.

    Ex : utilisation matérielle, perception des fruits du bien, attention ici la réalisation de ces actes n'est pas forcément le fait du possesseur. Soit par soi même soit par autrui par autorisation.

    L'accomplissement de ces actes peut être purement symbolique, peut importe que se soit lui qui l'accomplisse.

    Au titre du corpus, le droit n'exige pas d'état permanent. Par conséquent celui qui n'accomplit qu'occasionnellement ces actes l'est.

    Ni plus, ni moins, la même chose. On ne peut être plus exigeant avec le possesseur qu'on ne l'est avec le propriétaire.

    Ex : cave

     

    B.  L'animus

     

    L’animus est l'élément psychologique supposant la volonté (des capables) et l'intention de se comporter à l'égard de la chose possédée comme si on avait sur elle un droit.
    Au niveau probatoire l'animus ne peut être prouvé que par le corpus, aussi l'art. 2230 édicte-t-il une présomption : "on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour un autre".

    L'acquisition de la possession est dite originaire lorsqu'elle correspond à l'appréhension spontanée de la chose (vol, occupation...) ou dérivée lorsqu'elle résulte de la remise volontaire par l'ancien possesseur au nouveau. Exceptionnellement il peut y avoir interversion de titre : le possesseur détenait la chose en vertu d'un titre précaire (ex : bail).

    La perte de la possession implique la perte de l'animus, inversement la perte du corpus ne suffit pas à établir la perte de la possession.

     

     

     

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