• Fiscalité de l'immobilier

    La fiscalité de l'immobilier
     La fiscalité de l'immobilier couvre les dispositions fiscales applicables à la détention et aux opérations (construction, rénovation, location ou encore vente) portant sur des biens immobiliers situés en France ou des droits portant sur de tels biens (usufruit, nue-propriété).

      

     La fiscalité touche notamment tous les aspects de l'immobilier. Il s'agit notamment :

    • de la TVA immobilière ,
    • des droits d'enregistrement ,
    • des revenus fonciers ,
    • des plus-values immobilières ,
    • de la taxe forfaitaire sur la première cession à titre onéreux de terrain devenu constructible ,
    • des impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation) ,
    • de la contribution sur les revenus locatifs ,des profits immobiliers des marchands de biens, lotisseurs, etc. ,
    • de la fiscalité applicable aux SCPI et OPCI, etc.

    Nous évoquerons ici les impôts locaux, l'ISF et l'imposition des plus-values

     

    I - La question des plus-values pour le vendeur

                A. Le régime des plus-values de particuliers des résidents

    1. Depuis la réforme des plus-values immobilières des particuliers

    Mais la réforme des plus-values a peut-être facilité les reventes des biens immobiliers. Supposons que ce soit un particulier qui vend le terrain, prélèvement libératoire de 27% (avec 11% de CSG, CRDS, cotisations sociales).

    - On n'a plus de plus-values après 15 ans de détention. Avant 22 ans => revente plus rapide des biens, marché foncier plus fluide. C'est le problème aujourd'hui : il y a trop de demande et pas suffisamment d'offre, les terrains restent trop longtemps dans les mêmes patrimoines, donc le marché n'est pas fluide. La fiscalité permet de fluidifier le marché jouant sur la durée de détention. Mais on a un autre moyen de fluidifier le marché : on peut augmenter l'ISF.

    - Plus-value imposable = valeur d'entrée dans le patrimoine – valeur de revente – abattements. En fait ce ne sont pas tout à fait des abattements. L'idée est d'augmenter au maximum la valeur d'entrée dans le patrimoine : prendre en compte des travaux de rénovations, aménagement (qui viennent s'ajouter à la valeur d'entrée), et tenir compte aussi des frais d'acquisition et notamment des frais de notaire.

    Mécanisme : pour les travaux et frais d'acquisition, on a soit les frais réels, soit un forfait (7,5% pour les frais d'acquisition et 15% pour les travaux, mais uniquement si on détient le bien depuis plus de 5 ans pour les travaux). On obtiendra la plus-value brute. Les travaux qui peuvent être déductibles ou venir s'ajouter  à la valeur d'entrée.

    On ne peut pas tenir compte des travaux qui auraient déjà été déduit au titre de l'IR (généralement travaux qui viennent en diminution des loyers perçus). En outre les simples travaux de réparation et entretien ne sont pas déductibles => DA : uniquement gros oeuvres, vs travaux esthétiquesÂ…

    À travers ces restrictions, le législateur souhaite limiter le plus possible l'option pour frais réels et inciter à n'utiliser que le forfait.

    Supposons par ex qu'on a une durée de détention de 10 ans. On a calculé la plus-value brute à laquelle on va appliquer un abattement de 10% par année de détention à compter de la 6ème année => plus-value imposable = 0 après 15 ans de détention.

    On calcule les années par année pleine et non par année civile, i.e. par rapport à la date précise d'acquisition.

    Si on a une durée de détention de 10 ans, on peut déduire 50% de la plus-value brute.

    Ensuite il y a un abattement général de 1 000€ sur la plus-value nette trouvée.

    On multiplie alors par 27% et on trouve le montant du prélèvement.

     

    2. Par rapport au système antérieur

    Le taux d'imposition était lié au taux de l'IR. Le montant de plus-value venait s'ajouter à la déclaration d'impôt de revenu. Donc on appliquait le taux marginal d'imposition (puisque cela s'ajoutait à son revenu initial).

    Donc finalement cette réforme favorise les gros revenus, i.e. incitation à vendre sans attendre le délai de 22 ans.

    Dans le système antérieur, l'IR est calculé avec un décalage d'un an => chacun des contribuables devait faire sa déclaration l'année suivant la vente. Il y avait un taux de déperdition par oubli des contribuables et peu de contrôle. Pour éviter cela désormais, il y a un prélèvement à la source, i.e. le montant est payé en même temps que l'acte de vente. il y a un système de formalité unique quand l'acte est publié au bureau des hypothèques, on doit envoyer en même temps les droits d'enregistrement dû et le prélèvement. Le notaire est alors le collecteur de l'impôt et le bureau des hypothèques assure le recouvrement.

    B. Concernant les non-résidents

    Supposons maintenant que celui qui vend un immeuble situé en France réside aux USA.

    Le régime pour les non-résidents est . il y a des déclarations de plus-values particulières pour les non-résidents. On détermine de la même façon le montant de la plus-value imposable nette. Mais le taux d'imposition est de 33,1/3 pour les non résidents non communautaires. Pour les non-résidents communautaires c'est le principe de non-discrimination qui s'applique, i.e. ils doivent bénéficier du même taux que les résidents. Mais la CSG et CSRDS sont des impôts français => les non-résidents communautaires payent un impôt sur la plus-value de 16%.

     

     

    1. Cas d'exonération

    Si le bien vendu est notre résidence principale, on n'a pas de plus-value à payer. C'est forcément pour les résidents fiscaux en France puisque l'on parle de résidence principale.

    Pour les non-résidents de nationalité française qui disposent d'un pied-à-terre en France (i.e. un bien qui n'est pas loué), dans ce cas la 1ère vente de ce pied à terre est exonérée de plus-value. Mais ici c'est une clause de nationalité qui s'applique.

    Cette exonération qui à l'origine ne concernait que les non-français ayant un pied-à-terre s'applique aussi aux résidents communautaires du fait du principe de non-discrimination.

     

    2. Problème pour les non-résidents

    Le risque est que le fisc français peut difficilement saisir des comptes, il ne dispose pas de force exécutoire directe. Donc s'il y a une somme qui doit être recouvrer parce qu'il y a eu une erreur de calcul par ex.

    - Pour éviter ce risque, il y a l'obligation quand on est non résident d'avoir la nomination d'un représentant fiscal accrédité. Ce peut être des établissements bancaires qui ont reçu une accréditation spéciale de la part de l'État et de l'administration fiscale. Il se porte caution du non-résident étranger. Cela a un coût, ils prennent un % du prix de vente. 2ème solution : le non-résident demande à une personne physique français d'être son représentant fiscal et de se porter garant. Cette personne physique devra obtenir son accréditation auprès de l'administration fiscale avant la vente. il y a un contrôle de l'administration quand elle donne son accord pour qu'une Personne Publique se porte garant.

     

    §2. Les autres obstacles fiscaux

    La fiscalité relative à la possession des biens immobiliers : l'ISF et les taxes locales au titre de la possession du bien immobilier.

    A. L'ISF

    Cela concerne tout le patrimoine.

    Première tranche à 720 000€ : au-delà on commence à payer l'ISF.

    Il y a une très faible corrélation entre la valeur vénale du titre déclaré et la valeur prise en compte par l'ISF. L'un des seuls aspects du patrimoine sur lequel on peut encore jouer pour diminuer l'ISF (contrairement aux valeurs des VM et du compte bancaire qui sont des figées).

    Pourquoi y a t il peu de contrôles sur l'ISF ? 

    Il y a un taux de rentabilité faible sur l'ISF. Explication : quand un inspecteur des impôts contrôle, il est payé en fonction du redressement. Pour faire du chiffre, l'inspecteur préfèrera contrôler une succession entre des personnes sans lien de sang qu'une succession entre des parents et leurs enfants car le taux d'imposition est de 60% entre étrangers. Ainsi on comprend que, les taux d'ISF étant autour de 1%, cela soit peu rentable pour l'inspecteur et l'État.

    Le contrôle ISF souvent lié à un décès et donc à une succession car alors tout s'enchaîne : on doit déclarer les biens immobiliers pour leur valeur vénale. Mais supposons que l'on doive vendre les biens immobiliers pour pouvoir payer les droits de succession. Si on a un bien immobilier qui est évalué à 50 dans la déclaration d'ISF, à 100 dans la déclaration de succession et qui est finalement vendu un peu plus tard à 130 => le vendeur qui a hérité est normalement assujetti aux plus-values = valeur d'entrée – valeur de sortie = 30. En terme fiscal, c'est plus intéressant si la succession a été faite entre étrangers d'inscrire 100 dans la succession car elle est taxée à 60% et la plus-value uniquement à 27%. Au contraire c'est moins intéressant si la succession a été faite à des enfants (20% de droits de succession).

    Attention cependant on risque d'être redressé sur la valeur de succession si le service des impôts s'en rend compte.

    Supposons que la personne n'ait jamais soumis d'ISF, elle a omit de déclarer l'ISF => redressement sur les 10 dernières années possible.

    Supposons que l'ISF a bien été établi, mais on a déclaré le bien à 60 alors qu'il est à 100 dans la déclaration de succession => redressement possible sur les 3 dernières années.

    Mais mieux vaut un redressement ISF avec des taux qui sont aux alentours de 1% qu'un redressement sur la déclaration de succession. Donc ça ne sert à rien de mettre 60 comme valeur ISF et 60 dans la déclaration de succession.

     

    ISF et impact sur la fluidité du marché foncier :

    En terme d'objectif fiscal, en imposant le patrimoine immobilier, cela peut être une incitation pour un certain nombre de personnes à revendre leurs biens immobiliers.

    En fait ce n'est pas le cas car on a toujours des sous évaluation dans la pratique et il y a peu de contrôle => dans la pratique, l'objectif manque son but.

    En outre des limites ont été apportées au paiement de l'ISF : un plafond a été instauré, ISF+IR < 85% du montant des revenus

    B. Les impôts locaux

    Si la taxe foncière importante, cela incite les possesseurs de terrains à les vendre.

    On distingue les terrains bâtis des terrains non bâtis. Pour les terrains non-bâtis, la TF qui est calculée est tellement faible que ce n'est pas une incitation pour le vendeur à vendre le bien.

    Des efforts ont été faits : le législateur a essayé de taxer plus fortement les terrains à bâtir, mais en fait concrètement ce n'est quand même pas une incitation pour le propriétaire à vendre ou à réaliser des construction.

     

    Conclusion sur l'obstacle fiscal : il n'y a pas de véritable politique fiscale incitative qui a été mise en place en vue de faciliter la revente des biens immobiliers, cette politique fiscale devant alors être établie en fonction de la véritable valeur vénale des biens. Or si on fait le point par rapport à l'ISF, il n'y a quasiment pas de contrôle et dans les faits ce n'est pas la valeur vénale qui est retenue.

    Il y a eu une évolution avec la réforme des plus-values, et une simplification du système qui peut inciter à revendre plus rapidement.

     

     

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