• L'accession à la propriété par incorporation

    L’accession à la propriété par incorporation.

    L’article définit l’accession comme le droit de propriétaire à tous les accessoires de la chose que ces accessoires soit produits par la chose (les fruits et les produits) ou qu’ils s’unissent à elles par l’adjonction.

    On va étudier l’accession comme faisant acquérir au propriétaire d’une chose principale toutes les choses accessoires qui s’unissent à elle. C’est ce que l’on appelle l’adjonction ou l’accession stricto sensu. Cette forme d’accession que le code civil traite comme un mode d’accession de la propriété enjoindre des difficultés car le plus souvent elle implique l’expropriation d’un tiers. Ainsi lorsqu’un propriétaire construisant sur son terrain empiète sur celui du voisin.

    Les solutions apportés à cette difficulté ne sont pas les mêmes selon si les incorporations touchent à un meuble ou à un immeuble.Résultat de recherche d'images pour "accession droit"

    A.  L’incorporation à un meuble ou l’accession mobilière.

    L’accession mobilière concerne les meubles. Le Code civil consacre une dizaine d’articles 565 à 577 au cas où des meubles appartenant à des propriétaires différents se trouvent unis. C’est une hypothèse très rare. En pratique cette accession survient par accident ou erreur.

    La loi énumère trois hypothèses.

    La première est dite d’adjonction qui est l’union de deux choses gardant leur identité bien qu’elles soient réunies (art. 566 du Code civil). Le propriétaire de la chose principale devient propriétaire du meuble accessoire sauf à en rembourser la valeur estimée au jour du paiement.

    La deuxième est la spécification (art. 570 à 572 du Code civil). Elle consiste dans le fait à créer un produit à partir d’une matière appartenant à autrui.

    La troisième est le mélange. Il ne permet plus de distinguer les deux choses unies.

    B.  L’incorporation à un immeuble ou l’accession immobilière.

    On distingue deux sortes d’accession immobilière : l’accession naturelle qui se produit sans intervention de l’homme et l’accession artificielle qui se produit par le travail humain.

    1.    L’accession immobilière naturelle.

    Les articles 556 à 564 du Code civil envisageant l’accession du au seul fait de la nature. Cette accession va permettre au propriétaire d’un immeuble d’acquérir certains meubles ou immeubles. L’article 564 du Code civil: sont acquis par l’accession les pigeons, les lapins et poissons qui passent dans un autre colombier, un autre garenne ou un autre étang. Autrement dit, ils appartiennent au propriétaire du colombier, du garenne ou d’un étang où ils se sont installés sauf s’ils ont étés attirés par fraude ou artifices.

    D’autres animaux sont visés par le code rural.

    De même le code civil a réglementé un certain nombre de cas d’accessions liées aux travails naturels des eaux courantes. Le principe est que le propriétaire du terrain riverain de l’accroissement devient propriétaire de cet accroissement (art. 556 du Code civil).

    2.    L’accession immobilière artificielle.

    Elle recourt aux plusieurs hypothèses. Un principe simple se traduit par l’adage latine « superficies solo sedit » -ce qui est au-dessous du sol est incorporé au sol, ce qui signifie que le propriétaire du sol devient propriétaire de tous les travaux qui y sont exécutés.

    Cette règle démontre la force d’attraction qu’exerce le sol sur tout ce qui s’y incorpore matériellement, puisque devenu immeuble par nature les objets incorporés appartiennent immédiatement et définitivement au propriétaire du sol.

    Cette attraction est d’autant plus forte qu’elle se réalise même si le constructeur n’est pas à la fois propriétaire du sol et propriétaire des matériaux de construction.

    Le propriétaire du sol est favorablement traité puisqu’il bénéficie d’une double présomption. L’article 553 du Code civil présume en effet que les travaux effectués sur un immeuble l’ont été d’une part avec des matériaux appartenant au propriétaire du terrain et d’autre part par le propriétaire lui-même.

    Trois situations doivent être distinguées. Les deux premiers sont visées par les articles 554 et 555 du Code civil. La troisième est traitée par la seule jurisprudence qui ne fait pas appel à ces dispositions.

    a)    L’hypothèse de l’article 554 du Code civil.

    L’hypothèse de la construction ou de la plantation.

    L’hypothèse du propriétaire construisant sur son terrain mais avec des matériaux appartenant à autrui. Dans ce cas l’accession fait son œuvre instantanément en rendant le propriétaire du sol, propriétaire des constructions même s’il est de mauvaise foi. Le propriétaire sait bien qu’il construit avec les matériaux qui ne lui appartiennent pas.

    Le propriétaire des matériaux n’est donc pas autorisé à les reprendre (art. 554 du Code civil) ce qui peut se comprendre car la reprise l’obligerait à démolir. En revanche, il peut prétendre à une indemnité représentante la valeur des matériaux estimée à la date du paiement. Il peut également obtenir les dommages et intérêts s’il prouve qu’il était obligé de reporter les réparations de son propre immeuble pour lesquels il s’est procuré les matériels.

    b)   L’hypothèse de l’article 555 du Code civil.

    L’hypothèse de la personne construisant sur le terrain d’autrui mais avec ses propres matériaux.

    -          Les conditions de l’accession artificielle.

    Ces hypothèses d’accession soulèvent toujours la question d’indemnisation de l’auteur des travaux effectués sur le terrain d’autrui.

    Les constructions vont profiter au propriétaire du terrain mais à titre onéreux. Il va falloir que la propriété du terrain paie.

    L’article 555 du Code civil distingue selon que le constructeur est de bonne ou mauvaise foi.

    Si le constructeur est de bonne foi, le constructeur pensait qu’il construit sur son terrain, il se trompe, l’article 555 du Code civil lui attribue l’indemnité. Le montant de cette indemnité dépend d’une option laissée au propriétaire. Celui-ci a le choix de rembourser le cout réel de la construction ou de payer le montant de la plus-valueacquise par le fond.

    Si le constructeur est de mauvaise foi, il savait qu’il construisait sur le terrain d’autrui, le propriétaire dispose encore d’une option. Il peut soit contraindre le constructeur à enlever à ses frais les constructions en cause soit conserver les constructions moyennant une indemnité dont le montant est assortie de la même option que dans l’hypothèse précédente – le propriétaire va soit rembourser le cout réel de la construction soit payer le montant de la plus-value acquise par le fond.

    -          Le domaine de l’accession artificielle.

    Certaines situations échappent au domaine de l’accession alors que d’autres y participent en raison d’une jurisprudence extensive.

    Les règles d’indemnisation prévues par l’article 555 du Code civil ne visent que les ouvrages nouveaux de sorte que de simples travaux de réparation, d’amélioration ou de transformation se trouvent exclus du domaine de l’accession. Ces travaux-là seront indemnisés mais ce règlement s’effectuera sur le fondement de la théorie des impenses (dépenses) visée par l‘article 1381 du Code civil et sans considération de la bonne ou de la mauvaise foi. Cette théorie concerne les dépenses effectuées sur un immeuble par la personne qui est tenue de le restituer.

    L’article 555 du Code civil tient compte de la nature des dépenses. Le propriétaire ne devra rien s’il s’agit des dépenses voluptuaires (les dépenses de luxe, dépenses d’agreement). L’auteur des travaux de dépenses voluptuaires peut récupérer ce qu’il est possible de récupérer sans dégradation.

    S’il s’agit des dépenses dites nécessaires le propriétaire devra les rembourser en totalité (par exemple les travaux sans lesquels le bâtiment tomberait en ruine).

    S’il s’agit des dépenses utiles, le propriétaire devra rembourser à son gré le coût des travaux ou le montant de la plus-value apportée à l’immeuble.

    La jurisprudence s’est montrée plus clémente en interprétant de manière extensive les dispositions de l’article 555 du Code civil.

    Alors que le texte de l’article 555 vise le tiers évincé sous-entendu par le propriétaire du sol, la jurisprudence applique ce texte même entre les personnes unies précédemment par un lien du droit contractuel. Pour les constructions édifiées par un acquéreur dans le titre a ensuite été résolu ou annulé. Les résolutions ou annulations étant rétroactives, le pseudo-propriétaire est considéré en droit comme l’ayant jamais été de sorte que tout ce passe comme si les travaux avaient été exécutés par un possesseur sans rapport contractuel avec le propriétaire du terrain. Dans cette hypothèse la jurisprudence se montre favorable à l’ancien propriétaire.

    La jurisprudence en décide de même dans les rapports du propriétaire avec ses locataires. Plusieurs distinctions doivent être opérées. Le jeu de l’article 555 sera écarté s’il existe entre le bailleur et le locataire une convention réglant la propriété de la construction ou l’indemnisation du locataire. Si le bail est mué sur les exécutions des ouvrages, le locataire est alors considéré comme un tiers au sens de l’article 555 du Code civil. Deux conséquences en résultent, tout d’abord le droit d’accession du bailleur est retardé jusqu’à l’expiration du bail. Le locataire reste libre d’enlever les constructions qu’il a édifiées, de les céder, de les hypothéquer. D’autre part, à la fin du bail le bailleur pourra exiger la démolition car le locataire ayant construit sur le terrain qu’il savait appartenir à autrui, ne peut être traité que comme un constructeur de mauvaise foi.

    c)    L’hypothèse de l’empiétement.

    Cette hypothèse est différente des précédentes dans le sens où la construction en cause n’est pas entièrement réalisée sur le terrain d’autrui, elle empiète seulement sur celui-ci.

    La résolution de ce problème est délicate d’autant que le code civil ne l’a pas envisagé. La jurisprudence se montre sévère. Elle refuse de faire application dans ce cas de l’article 555 du Code civil parce que cela conduirait à rendre le constructeur propriétaire du terrain empiété.

    Une telle conséquence serait une manière d’exproprier le propriétaire victime de l’empiétement alors que selon les dispositions de l’article 555 nul ne peut être contraint de céder sa propriété.

    C’est donc sur le fondement de l’article 545 du Code civil que le juge autorise le propriétaire victime de l’empiétement à exiger la démolition de la partie de l’ouvrage débordant sur son terrain, peu importe la taille de l’empiétement, peu importe la bonne ou la mauvaise foi de constructeur, peu importe le coût de la démolition. Exemple : empiétement de 30 centimètres de large et de 40 centimètres de haut et le propriétaire du terrain empiété a obtenu la démolition. Dans un arrêt de la CC 3èmeCiv. du 1er juillet 2014 la question était de savoir si l’acceptation par le propriétaire du terrain empiété de l’empiétement était opposable aux sous-acquéreurs.

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