• L'acquisition de la propriété

    Les modes d'acquisition de la propriété

        La propriété peut s’acquérir par l’effet de l’occupation, de l’accession, de la possession acquisitive ou, par voie conventionnelle ou successorale.

     -- L’occupation se définit comme le fait de prendre possession d’une chose qui n’appartient à personne avec l’intention de s’en rendre propriétaire. L’intention est l’élément déterminant.

    -- L'accession : Le propriétaire d’une chose principale est propriétaire de tout ce qui s’unit et s’incorpore à elle.L’accessoire suit le  principal : le propriétaire obtient la propriété des choses accessoires, par accession.

    • l’accession naturelle : le propriétaire des arbres devient propriétaire des fruits ;
    • l’accession artificielle : le propriétaire d’un terrain sera propriétaire de toutes les constructions ou plantations réalisées sur ce terrain

     

    • Dans le cas d’un immeuble :La prescription acquisitive de propriété (ou usucapion) est un effet de la possession prolongée d’un immeuble.
    • Dans le cas d’un meuble : Pour les meubles, l’article 2276 du Code civil dispose : « En fait de meubles, la possession vaut titre […] ».

    -- L'acquisition par Convention : Le droit de propriété peut être transféré par l’effet d’un contrat notamment un contrat de vente. À l’égard des parties au contrat, le transfert de propriété se réalise par le seul échange des consentements.

    -- L'acquisition pour cause de mort : La propriété se transmet au décès du propriétaire par la succession. Elle peut s’opérer ab intesta selon des règles déterminées par la loi. Dans ce cas, si un individu décède sans avoir lui-même par testament réglé la dévolution de ses biens, son patrimoine sera dévolu de droit aux héritiers que la loi appelle à la succession.

     

     

    Les modes d’acquisition de la propriété

    Le droit de propriété s’acquière principalement par le contrat mais aussi par la possession (en TD)

    L’acquisition contractuelle de la propriété

    *      Par un contrat le cédant va transmettre son droit de propriété à son cessionnaire, qui devient titulaire du droit.

    *      Au regard du droit de propriété on distingue :

          les conséquences du transfert

          les conséquences au regard des tiers

    Le transfert de propriété entre les parties et ses conséquences

    Article 1138 principe et 2 exceptions

    A- Le principe du transfert immédiat et ses exceptions 
    1°) Le principe

    Article 1138 du Code Civil alinéas 1 : le transfert de propriété s’opère dès l’échange des consentements

    2°) Les exceptions

    *      Le principe du transfert  immédiat ne joue lorsque la chose, objet, du contrat est une chose de genre, chose  fongible. Il faut d’abord individualiser la choser fongible en corps certain, on peut après transférer la propriété.

    *      La règle posé par l’article 1138 est une règle

    On peut inclure une clause dans le contrat, qui spécifie quand interviendra le transfert de propriété.

    B- Les conséquences juridiques du transfert de propriété

    Article 1138 alinéas 2 : le nouveau propriétaire assume les risques de la chose à l’instant même (même si la chose n’a pas été payée ni livrée car la chose est entrée dans le patrimoine de la personne). Si on ne veut accepter les risques qu’à dater de la livraison il faut le spécifier dans le contrat.

    Le transfert de propriété au regard des tiers au contrat

    *      Les tiers peuvent être intéressés car

    *      Un transfert de propriété diminue les éléments d’actif du patrimoine du vendeur, surtout si on est son créancier

    *      Il peut y avoir plusieurs acheteurs pour un même bien

    C- Le transfert d’immeuble vis-à-vis des tiers

    En matière immobilière, le transfert de propriété portant sur un immeuble, n’est applicable au tiers que lorsque la publicité a été effectuée à la conservation des hypothèques. Les hypothèques, les baux d’une durée de plus de 12 ans doivent être publiés à la conservation des hypothèques.

    *      Permet de connaître :

    *      Vendeur / acheteur

    *      La durée du bail

    *      Si locataires

    D- Le transfert de propriété des meubles
    1°) Principe

    En matière de meuble, le transfert de propriété est opposable aux tiers sans publicité.

    C’est la personne qui possède qui est réputée être propriétaire de la chose au regard du tous.

    2°) Exceptions

    *      Le législateur a considéré que certains meubles sont importants, donc mesure de publicité en vigueur

    *      Meubles immatriculés

    *      Meubles incorporels (fonds de commerce, titres négociables)

     

    Sous section1: les différents modes d’acquisition de la propriété

    E- 1. L’énumération non limitative

    Livre 3 du code civil: deux articles qui présentent les principaux modes d’acquisition de la propriété

    Art Code civil 711 et Code civil 712

     

    La propriété peut s’acquérir par succession, par convention, par accession, par prescription

    Par accession: transmission de la propriété lors du décès du propriétaire soit aux personnes que le défunt à désigner dans un testament, dans le cas contraire c’est la loi qui désigne qui sont les héritiers.

    La propriété présente un caractère héréditaire, elle est transmise au successeur.

     

    Loi du 23 juin 2006: réforme majeur qui a réformé les successions et les libéralités.

     

    Accession: mode d’acquisition légal. Le propriétaire d’une chose devient propriétaire des produits de sa chose. CC 546

    Si une personne est propriétaire d’un champ, si une construction est faite par autrui, le propriétaire du champ devient propriétaire des constructions

     

     

    En pratique l’accession joue pour les immeubles.

     

    Prescription: mode d’acquisition par l’écoulement du temps et dans les conditions fixées par la loi.

    La possession: le possesseur d’un bien peut devenir après un certain délai propriétaire du bien.

    Pour les immeubles et meubles il y aura des conditions particulières.

     

    Acquisition par l’employeur des fruits du travail intellectuel de ses salariés: arrêt de la chambre criminelle du Crim 22 sept 2004 Un salarié avait créé un projet informatique (un bien immatériel), la question s’est posé de savoir qui était le propriétaire de projet. La cour a décidé que c’était l’employeur qui était propriétaire:

     

    Pourquoi? Le contrat de travail est un contrat de location de services. L’employeur loue les services de ses salariés

    Or il y a une règle constante qui est que le locataire acquiert les fruits de ce qu’il loue.

    Or l’employeur est le locataire des services de ses salariés.

     

    Besoin humain vital: besoin tenant au logement. 30 sept 2004: SDF qui avait construit une cabane sur une décharge publique.

    Cette décharge appartenait à l’état, voisine d’un site de stockage.

    Il se trouve que l’usine de destruction des déchets a explosé. Le SDF s’est retrouvé sans logement.

    La CEDH lui a donné gain de cause.

    Cette solution déroge au principe de l’accession.

    Mais parce qu’il y avait un besoin vital de logement, la CEDH a donné gain de cause au SDF.

     

    F- 2. Les classifications
    1°) La distinction entre l’acquisition à cause de mort ou entre vifs.

     

    À cause de mort: une acquisition de la propriété qui a lieu au moment du décès du propriétaire.

    Entre vifs: entre personnes vivantes, une personne de son vivant transmet la propriété d’un de ses biens à une autre personne vivante.

    Cette acquisition est souvent le résultat d’une convention.

     

    2°) La distinction entre acquisition volontaire et non volontaire

     

    Volontaire: acquisition résulte de manifestations de volonté - rencontre de deux volontés, celle du propriétaire et celle de celui qui acquiert la propriété.

    Cas de conventions car c’est un acte juridique qui résulte d’un acte de volonté.

                                                                           - une seule volonté qui s’exprime, hypothèse du testament. Seul le testateur exprime sa volonté.

    Les personnes désignés n’ont pas à accepter. On devient héritier par la seule volonté du testa taire

     

    Non volontaire: celles qui n’exigent pas une manifestation de volonté.  C’est la loi qui prévoit qu’une personne va devenir propriétaire

    C’est le cas de la succession sans testament, la prescription: loi qui prévoit.

    Accession

     

    3°) Distinction entre l’acquisition à titre universel ou à titre particulier

     

    Acquisition à titre particulier: celle qui porte sur un bien déterminé.

    Elle résulte d’une convention.

     

    Acquisition à Titre universel: soir la totalité du patrimoine soit une fraction de ce patrimoine qui se trouve transféré.

     

    4°) Distinction entre acquisition à titre gratuit ou à titre onéreux.

     

    Acquisition à titre gratuit: résulte d’une intention libérale, c’est-à-dire qu’un propriétaire décide de transférer son bien sans recevoir de contre parties.

    Le bénéficiaire va devenir propriétaire sans avoir à verser quoique ce soit.

    ( bénéficiaire d’une donation ou d’un testament)

     

    Acquisition à titre onéreux: acquéreur doit une contre partie ( argent ou bien).

     

    Sous section 2 l’acquisition par convention

     

    Par convention: mode d’acquisition le plus fréquent. Le contrat de vente est l’un des plus courants.

    C’est la conclusion d’un contrat soit à titre onéreux .

    Le contrat à titre gratuit est la donation.

     Ayant-cause: acquéreur d’un bien à la suite d’un transfert de propriété.

     

    Question de savoir si la propriété peut toujours être transférée par convention

     

    G- 1. Le principe de la libre transmissibilité de la propriété par convention et ses limites.

     

    En droit français, le principe est que le propriétaire est libre de transmettre ses biens par conventions.

    Ceci résulte du caractère absolu du droit de propriété.

    Principe connaît deux types de limites: - volonté du propriétaire

     Limites conventionnelles: il peut arriver qu’un propriétaire inscrive une clause dans un contrat qui vient restreindre les possibilités de transfert de ces biens.

    Premier type: le pacte de préférence. Une convention par lequel un propriétaire s’engage auprès d’une autre personne à lui proposer en priorité son bien s’il décidait de le vendre.

    Mais s’il décide de vendre, le pacte l’oblige à proposer le bien au bénéficiaire.

     

    Si le propriétaire ne respecte pas le pacte.

    La cour de cassation  dans cette hypothèse décidait que le bénéficiaire pouvait uniquement recevoir des dommages et intérêts.

    Revirement de jurisprudence très récent: arrêt du 26 mai 2006 en chambre mixte, la cour de cassation a admis que le bénéficiaire pouvait être substitué au tiers acquéreur.

    Mais il faut prouver que le tiers avait connaissance du pacte, et qu’il connaissait l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte.

     

    Deuxième type de limite: les clauses d’inaliénabilité, se sont des clauses qui ont pour objet d’interdire à l’acquéreur d’un bien de transférer lui-même ce bien.

    Cas où la clause est inscrite dans une donation ou dans un testament.

    C’est parce que ces clauses sont dangereuses, que le code civil les encadre

     

    Art CC 900-1: conditions: temporaire et intérêt sérieux

     

    Limitations légales: justifiées par la volonté de protéger l’ordre public.

    Il arrive que la loi limite le pouvoir d’un propriétaire de transférer un contrat pour intérêt général

    -          cas où la loi interdit le transfert le propriété par contrat : choses hors commerce (Code civil 1128) choses qui ne peuvent pas faire l’objet d’actes juridiques. ( ex: choses contrefaites). La sanction est la nullité du contrat.

    -          cas où la loi impose le transfert le propriété. ( ex: parfois la loi impose à un propriétaire qui souhaiterait vendre son bien, l’identité de l’acquéreur) on parle de droit de préemption ; Le droit pour une personne désignée par la loi se voir proposer en priorité de droit d’autrui. Il faut y voir une juste indemnité au profit du propriétaire.

     

    H- 2. Principe du consensualisme et ses limites.

    Principe du consensualisme : Le transfert de propriété s’opère par le seul échange des consentements. affirmé 4 fois: - article Code civil 1138, article Code civil 1583, article Code civil 1703, art Code civil 938

     

    Donc ce transfert s’opère par le seul échange des consentements entre les personnes concernées.

    Il n’y a pas besoin de livraison.

     

    Le principe signifie qu’il n’y a pas besoin d’actes écrits.

     

    Mais ce principe connaît des limites

    -          Limites conventionnelles:
    celles qui résultent de la volonté des partis au contrat
    Il est tout à fait possible que les partis au contrat s’accordent pour retarder le transfert de propriété, une clause. ( clause au paiement du prix dans la vente)

    -          Limites légales:

    o   pour les contrats solennels, certains contrats sont considérés comme trop grave pour être pris oralement.
    Ce sont les contrats à titre gratuit (donation et testament)

    §  Article Code civil 931: donation est un acte notarié

    §  Article Code civil 970 et Code civil 971: Testament doit être fait par écrit (olographe ou écrit notarié)

    o   il arrive que la loi impose d’informer les tiers d’un transfert de propriété.
    C’est le cas pour les contrats de vente à publicité foncière.
    Cette publicité est importante car si elle n’est pas effectuée et que le tiers de mauvaise foi vend le bien à deux personne différentes, et bien c’est celui entre les deux personnes qui publiera en premier la vente qui sera en premier le propriétaire.

     

     

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