• L'acquisition de la propriété immobilière par l'usucapion

    Acquisition de la  propriété immobilière par l'usucapion 

     C’est la présence essentielle d’un mécanisme qui est au cœur du droit des biens.

    La fonction acquisitive de la possession est dans le prolongement de sa possession concernant la charge de la preuve.

    La possession fait présumer le droit de propriété et fait acquérir ce droit si certaines conditions sont réunies.

    Il existe 3 techniques qui répondent à cette idée d’acquisition directe par possession.

    -          usucapion (surtout en matière immobilière) que nous étudions ici

    -          possession de bonne foi pour les meubles

    -          l’occupation des meubles sans propriétaires (surtout pour les meubles)

    A ) Définition de l’usucapion 

     => Article 2219 du Code Civil. « La prescription est un moyen de se libérer ou d’acquérir par un certain laps de temps ».

     => L’article 2258 nouveau : « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé de rapporté un titre ou qu’on puisse lui apposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

     Presque tous les droits à l’exception du droit de propriété peuvent s’éteindre par le jeu de la prescription. En revanche, seuls certains droits réels peuvent s’acquérir par prescription.

     La prescription acquisitive/usucapion est un mode d’acquisition directe de la propriété d’un immeuble par une possession prolongée. Du fait, de la possession, sortira le droit de propriété et ce sur l’effet consolidateur du temps. Seule la prescription acquisitive du droit de propriété sera examinée dans notre cours. Le mécanisme de l’usucapion s’applique de la même manière, et plus généralement aux droits réels (réserve en matière de servitudes).

    ---> 12 mars 2008 Civ 3ème 

     Situation visée :

    A est propriétaire d’un immeuble mais il est inactif pendant des années, il n’use pas de son droit de propriété (attention il ne le perd pas pour autant). Pendant ce temps B (un tiers) a la possession de ce bien. A risque au bout de 10 ans ou 30 ans si la possession est de mauvaise foi, de perdre la propriété de l’immeuble, non pas par le non-usage, mais dans la mesure où le possesseur va acquérir cette propriété. La possession sera purgée de toute action possible en revendication (susceptible d’être faite avec succès) de la part de A.

     Le principe de la prescription acquisitive est discuté :

     --   Il peut paraître injuste de dépouiller le propriétaire de son bien

     --   Il est économiquement utile d’avantager le possesseur qui a exploité et entretenu un bien pendant plusieurs années.

    A cela s’ajoute des considérations de sécurité en contrepoint de l’absence, de l’inaction du propriétaire pendant des années.

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    B) Condition de l’usucapion 

    Condition communes aux 2 prescriptions (de 30 ans à laquelle correspond le principe, ou prescription abrégée 10 à 20 ans ; cette dernière étant l’exception). Il existe des règles spécifiques à chacune d’elle concernant uniquement le facteur durée.

    1)  Règles communes aux 2 prescriptions acquisitives 

    a)  Les biens prescriptibles 

    Se sont des biens corporels susceptibles d’être aliénés et qui ont été acquis par le possesseur. Le régime : on ne peut prescrire le domaine (objet de propriété) des choses qui ne sont pas dans le commerce. Article 2226 ancien 2260 nouveau du Code Civil : « on ne peut prescrire les biens ou les droits qui ne sont point dans le commerce. »

     L’usucapion ne peut pas avoir pour objet :

     --   Les choses communes (parce que pas susceptibles de propriété privative, d’appropriation)

     --   Les biens frappés d’inaliénabilité (domaine public, chose privée rendue inaliénable par le jeu d’une clause)

     --   Des biens incorporels

     --   Des universalités

    b)  Les qualités de la possession 

    Il doit s’agir d’une véritable possession :

    Le détenteur précaire ne peut jamais prescrire sauf au cas d’intervention de titre. En effet, en détenant la chose il la possède pour autrui

    .La possession ne doit pas se réduire à des actes de pure faculté ou de simple tolérance. => Article 2232 / article 2262 nouveau du Code Civil, de tels actes ne peuvent fonder ni la possession, ni la prescription ; car ce sont des actes qui ne sont pas suffisamment énergiques / forts pour révéler chez l’auteur de ces actes un « animus domini » (fait de se comporter comme un propriétaire).

    Exemple : le propriétaire d’un fonds tolère le passage de son voisin sur son fonds. Ce n’est pas pour cela que son voisin pourra prétendre avoir acquis un droit de servitude, ou constitué un acte de possession.

     Il doit s’agir d’une possession utile, ad usucapionem (pour usucaper) : il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire (ce dernier point est une inexactitude).

    La bonne foi n’est pas une des conditions requises pour que la possession soit utile ; la bonne foi est sans incidence dans le mécanisme de l’usucapion.

    Tout possesseur même de mauvaise foi peut se prévaloir de l’usucapion (mais possesseur de mauvaise foi ne pourra pas invoquer la prescription abrégée, incidence sur la durée).

     

    c)  La computation des délais 

    La durée varie en fonction de l’usucapion : elle est soit abrégée, soit de principe. Mais les règles pour point de départ, interruption, suspension ou jonction sont communes aux deux usucapions.

     Point de départ et calcul du délai 

      --   Le premier jour (dies aquo) n’est pas compris : la prescription commence à courir le lendemain du jour de l’entrée en possession. on considère ce premier jour comme une journée de procédure.

    Exemple : la possession commence le 1 janvier 1980 ; le délai de prescription commence à courir le 2 janvier 1980 à 00H00.

     --   Le dernier jour (dies ad quem) est compris dans la computation du délai

     --   Le délai se calcule de quantiem à quantiem = de jour à jour. Exemple : si la prescription de 30 ans a commencé à courir le 2 janvier 1980, elle s’achèvera le 2 janvier 2010 à 24h.

     L’interruption et la suspension de la prescription 

     Quand  y a t-il interruption ? 

    Quand survient un événement qui efface tous les effets antérieurement accomplis. L’interruption de la prescription n’a lieu que pour des causes légalement définies.

    Sous l’empire des textes antérieurs à la réforme de la loi de 2008, l’interruption était régie par deux textes : l’article 2243 du Code Civil et les articles 2244 à 2250 du Code Civil.

     --  interruption naturelle/matérielle (article 2243 (ancien) du Code Civil) : 

    Résulte de ce que le possesseur a perdu matériellement la possession pendant plus d’un an.

     --  Soit le possesseur a volontairement abandonné la chose.

     --  Soit un tiers a repris la chose

     --  Soit le propriétaire a repris la chose

     Le délai d’un an correspond à celui de l’article 1264 NCPC pour l’exercice de l’action possessoire.

    Si le possesseur dépossédé agit dans l’année du trouble avec succès : il sera remis rétroactivement en possession par le juge.

    Si le possesseur dépossédé laisse passer le délai, son action sera rejetée : la possession aura été interrompue.

     --  Interruption civile/juridique (articles 2244 et 2250 du Code Civil) : 

    Ici la détention matérielle ne disparaît pas mais elle ne contredit plus les droits du véritable propriétaire.

     Cette interruption peut émaner :

     --  Du véritable propriétaire ; s’il exerce une action en revendication contre le possesseur : il marque qu’il n’entend pas abandonner son droit de propriété.

    Une réclamation ne suffit pas, la citation en justice visée à l’article 2244 du Code Civil est nécessaire.

     --  du possesseur, quand ce dernier reconnaît le droit du véritable propriétaire, expressément ou tacitement. Cela sera peu fréquent.

    La prescription interrompue pourra recommencer à courir, mais repartira de zéro (les effets antérieurement accomplis sont anéantis).

     Pour que la prescription reprenne, les conditions requises pour prescrire devront être à nouveau réunies, c'est-à-dire :

      --  en cas d’interruption naturelle : le possesseur doit recouvrer sa possession perdue

     --  en cas d’interruption civile :

    O  -  Ayant résulté d’une reconnaissance par le possesseur du droit du propriétaire, cette reconnaissance aura eu pour effet de constituer le possesseur de mauvaise foi (car il sait qu’il n’est pas proprio, il l’a reconnu) : cela exclut la prescription abrégée au minimum ; parfois même cette reconnaissance aura constituée son auteur détenteur précaire notamment s’il est obligé de restituer (il ne pourra plus prescrire). Il ne sera plus propriétaire du tout.

     O  -  Résultant d’une assignation :

    _ Soit l’action en revendication est exercée avec succès : il n’est plus question de prescription : le véritable propriétaire retrouve possession de son bien.

    _ Soit l’action échoue : l’interruption de la prescription qu’elle avait produite se trouve anéantie rétroactivement (possesseur continue de bénéficier de son temps de possession). => Article 2247 ancien du Code Civil.

    Aujourd’hui, => article 2271 nouveau du Code Civil. Ce texte dispose que « la prescription inquisitive est rompue quand le possesseur d’un bien est privé pendant, plus d’un an de la jouissance de ce bien, soit par le propriétaire, soit par un tiers ».

     Quand y a t-il suspension ?

    Il n’y a plus aucune référence à la suspension dans les nouveaux textes. Sous l’empire des textes antérieurs, on parlait de suspension, lorsque certaines circonstances viennent arrêter provisoirement le cours de la prescription, sans abolir les effets qu’elle a pu accomplir : la prescription pourra reprendre son cours quand la cause de suspension cessera. Elle se traduit par l’allongement du délai légal, correspondant au temps pendant lequel la cause de suspension aura persisté.

    Les causes de suspension sont en principe prévues par la loi => article 2251 du Code Civil. Il s’agit de certaines situations temporaires où l’exercice de cette action pourrait être entravée, sinon radicalement empêché. Il en est ainsi lorsque le propriétaire est un mineur sous tutelle, le tuteur aura pu négliger d’agir, c’est la raison pour laquelle il y a une suspension. Quand le possesseur est le conjoint du proprio, le propriétaire éprouverait une difficulté d’ordre moral d’exercer une action contre son conjoint, d’où suspension. La Jurisprudence applique l’adage « contrat non valatem agere non pouri praescriptio » (la prescription ne cours pas contre celui qui se trouve dans l’impossibilité d’agir).  Jurisprudence étend à l’usucapion l’article 2257 écrit pour la prescription extinctive c’est à dire lorsque le véritable propriétaire a un droit de proprio affecté d’une condition d’un terme, le possesseur ne peut commencer de prescrire contre lui qu’après la survenance de l’événement ou le terme. La Jurisprudence considérait que la prescription ne court pas contre el proprio qui est dans l’ignorance de son droit à condition qu’il ait été dans l’impossibilité absolue de connaitre son droit.

     La jonction des possessions 

    Article 2235 du Code Civil / article 2265 nouveau

    Il n’est pas nécessaire pour usucaper d’avoir possédé soi même pendant tout le temps de la prescription (10 ans pour l’usucapion abrégé, 20 ans (ou 30 ?) pour le droit commun). On peut joindre à sa propre possession celle de son auteur ---> Civ 3ème, 13 novembre 1997, [B.N°200], voire la possession de l’auteur de son auteur : « la possession est donc d’une certaine manière transmissible…». Le décès du possesseur peut être sans incidence sur le cours de la prescription si les successeurs ont continué de posséder sans interruption.

    Une distinction s’impose entre l’ayant cause à titre universel et celui à titre particulier ; même si l’article 2235 / 2265 ne distingue pas.

    -  Le possesseur est l’ayant cause de son auteur à titre universel : 

    Il continue la personne du défunt, et donc continue la possession du défunt, avec les caractères juridiques qu’elle avait à l’origine, donc la même possession ; ainsi, si le défunt était de mauvaise foi, l’héritier continuera avec ce même caractère. Il ne pourra alors prescrire que par 30 ans même si lui, est de bonne foi. Si le défunt était de bonne foi, l’héritier bénéficiera de la prescription abrégée de 10 ans; quand bien même, il connaitrait la situation réelle (même si lui pourrait être regardé comme un possesseur de mauvaise foi).

     -  L’ayant cause à titre particulier : 

    Exemple de l’acheteur.

    Il commence une possession distincte de celle de son auteur. Néanmoins s’il y trouve son intérêt, il peut joindre à ses années de possession celles de son auteur à condition que les 2 possessions soient de même qualité (bonne ou mauvaise foi).

    Toutefois, on admet que des années utiles pour la prescription abrégée pourraient servir à compléter une prescription trentenaire. A la différence, des années utiles pour prescription trentenaire ne peuvent pas servir pour compléter la prescription abrégée.

    2)    Règles spécifiques à chacune des prescriptions 

    Elles ne sont relatives qu’à la durée du délai nécessaire pour usucaper.

     a)  La prescription trentenaire 

    Jusqu’à la loi du 17 juin 2008, c’était le principe en toute hypothèse.

    Aujourd’hui, la prescription pour l’usucapion est toujours de 30 ans ; mais la prescription de droit commun est de 5 ans.

    Ce délai de 30 ans est le délai maximum et le délai de droit commun pour l’usucapion.

    Ainsi, la possession va produire normalement son effet acquisitif au bout de 30 ans.

    Le possesseur doit justifier de 2 conditions :

     --   Justifier d’une possession véritable : par opposition à une simple détention; une possession qui n’est pas précaire.

     --   Justifier d’une possession exempte de vice : c’est ce que l’on appelle une possession utile.

    Aucune autre condition n’est exigée : le possesseur n’a pas besoin de titre, ni d’obligation de bonne foi, article 2262 ancien / 2258 nouveau.

    La prescription trentenaire peut rendre propriétaire celui qui s’était emparé illégitimement de l’immeuble d’autrui, à condition que ce fût sans violence.

     b)  La prescription abrégée 

    Par exception, la prescription peut être abrégée, c’est une prescription de faveur réservée au possesseur de bonne foi.

    Si le possesseur a un juste titre et qu’il est de bonne foi, le temps requis pour prescrire va être réduit à une durée qui peut être de 10 ans (article 2272 alinéa 2 nouveau du Code Civil.)

     -          Le Délai 

    En principe la durée était de 10 ans. Jusqu’à ce que rentre en vigueur la loi de juin 2008, ce délai est doublé lorsque le véritable propriétaire n’était pas domicilié dans le ressort de la cour d’appel dans lequel est situé l’immeuble.

    Aujourd’hui, cette disposition a été supprimée, et le délai de prescription abrogée est de 10 ans.

    -          Les conditions 

    Outre le minimum requiert la prescription de 30 ans (possession véritable et exempte de vice). Il faut un juste titre et la bonne foi.

    Les 2 conditions sont distinctes mais quand même reliées et cumulatives l’une à l’autre parce que la bonne foi sera une erreur de la part du possesseur sur son juste titre.

    Postulat : le possesseur est entré en possession sur la base d’un acte juridique consenti par quelqu’un dont il croyait propriétaire, alors qu’il ne l’était pas.

     -  Un juste titre  

    Article 2265 du Code Civil / 2272 du Code Civil nouveau : Il va être la cause de la possession. C’est un acte juridique en vertu duquel le possesseur est entré en possession.

    Ce titre (négocium) requiert plusieurs caractères (instrumentum c’est un support papier) :

      --  C’est un acte qui aurait du transférer la propriété au possesseur s’il avait été passé avec un propriétaire. Il a manqué cet effet, car il a été passé avec un non propriétaire. Le possesseur a acquis « a non domino ». L’ex type : la vente : une vente consentie par quelqu’un qui n’était pas propriétaire. Les actes déclaratifs d’une propriété préexistante ne suffisant pas pour constituer un juste titre.

    Ex : un partage de succession, les actes admis de classement et de reconnaissance. ---> Requête, 12 juin 1928 une commune ne peut pas prescrire par 10 à 20 ans la propriété d’un chemin rural sur lequel était intervenu à son profit un arrêté de reconnaissance.

      --  C’est un titre qui doit exister réellement : un titre putatif ne peut pas justifier une usucapion abrégé : ---> Civ 1ère, 6 novembre 1963.

      --  Ce titre doit être opposable au tiers revendiquant. Selon la jurisprudence, cela suppose au moins un enregistrement qui va lui donner date certaine, mais la jurisprudence n’exige pas une publicité foncière. Un acte sous seing privé enregistré peut valoir juste titre : ---> Civ 3, 31 janvier 1984.

      --  Ce doit être un titre à titre particulier ---> Civ 3ème, novembre 2000, ce qui exclut du bénéfice de cet usucapion abrégé les ayants cause à titre universel, car ils n’ont pas plus de droits que son auteur, et donc dès lors il ne peut pas se prévaloir plus que lui.

      --  Titre exempt de toute cause de nullité absolue. (article 2267 du Code Civil) Solution étendue par la jurisprudence à toutes les nullités absolues qu’elles soient imputables à un défaut de fond ou de forme. En revanche le possesseur peut s’appuyer sur un titre atteint d’une nullité relative.

    Exemple : défaut de capacité ou pouvoir : ---> Civ 3, 3 novembre 1977. Dés lors que la nullité de l’acte de transfert est relative, l’acte constitue un juste titre. C’est une solution logique, car la nullité relative ne peut être invoquée que par celui qui entend la protéger (aliénateur) et non par un tiers (propriétaire revendiquant).

     -  La bonne foi :

    Le possesseur doit avoir cru son titre valable, c'est-à-dire, qu’il doit avoir ignoré que son auteur n’était pas titulaire du droit de propriété ---> Civ 3, 15 juin 2005 : « La bonne foi au sens de l’article 2265 (ancien) constitue en la croyance de l’acquéreur au moment de l’acquisition de tenir la chose du véritable propriétaire ». L’appréciation de cette croyance doit se faire au moment de l’acquisition (article 2269 ancien/2275 Nouveau du Code Civil); cela veut dire que par conséquent, la découverte ultérieure du vice affecte le titre et est inopposable.

    Art 2268 ancien/2274 Nouveau du Code Civil, la bonne foi est présumée. Le propriétaire revendiquant pourra rapporter preuve du contraire par tous moyens. Le moindre doute chez le possesseur sur la réalité des droits du vendeur détruit sa bonne foi : la jurisprudence est sévère, elle retient le doute qu’a pu avoir possesseur mais aussi le doute qu’il aurait du avoir.

    B) Effets 

    1)   La prescription n’opère pas de plein droit 

     Pour que la prescription produise ses effets, il faut que le possesseur l’invoque quand il défend à l’action en revendication : le juge ne peut pas la relever d’office. (Article 2223 du Code Civil ancien/2247 Nouveau) ; mais l’article 2267 nouveau conserve les dispositions de la prescription extinctive.

    De plus le possesseur ne doit pas y renoncer, l’article 2221 ancien du Code Civil prévoit qu’il peut y renoncer expressément ou tacitement mais pas par avance (article 2220 Ancien du Code Civil).

    ---> Théorie des renonciations.

    L’effet acquisitif de la prescription ne se produit donc que si le possesseur le veut bien. Il aura peut être quelques scrupules à la faire.

    2)  La prescription opère rétroactivement 

     Le possesseur sera censé avoir acquis la propriété le jour où il est entré en possession ; et non point à partir du jour où le délai de prescription est achevé.

    Conséquences :

     --  Tous les droits consentis aux tiers par le possesseur vont se trouver consolidés. A l’inverse les actes éventuellement accomplis par le propriétaire initial sont réputés nuls de façon rétroactive.

     --  Le possesseur conserve les fructus qu’il a perçu pendant la période de possession et ce indépendamment de sa bonne foi parce que c’est un propriétaire qu’il est censé les avoir perçus. (Article 549 du Code Civil.)

     L’acquisition par prescription abrégée rétroagit mais pas au jour de la signature du juste titre mais à la date d’entrée en possession, ---> Civ 3ème, 10 juillet 1996.

    3)  L’effet acquisitif est opposable erga omnes 

     Et ce sans qu’il y ait lieu à publicité foncières ---> Civ 3ème, 13 novembre 1984.

    En effet, le possesseur devenu propriétaire dispose d’un titre (usucapion = acquisition directe qui résulte de la loi) mais il n’a pas de titre de propriété au sens d’un instrumentum.

    La conservation des hypothèques ne peut pas le connaître : ce qui peut entraîner une difficulté, car, si ultérieurement le possesseur devenu propriétaire veut vendre le bien, il lui faudra un instrumentum pour prouver son droit. Il fera alors publié cet instrumentum à la conservation des hypothèques, avant de le vendre ; il obtiendra alors chez un notaire un acte de notoriété.

    « L'acquisition des biens meubles par l'effet de la possessionL'acquisiton de la propriété par transfert »