• L’acquisition des biens par convention

    L’acquisition des biens par convention.

     L’acquisition des biens par convention c’est le procédé normal par lequel une personne devient un propriétaire d’un bien, en dehors d’une transmission à cause de mort et la convention. C’est par une vente, donation ou échange que se réalisent presque toutes les acquisitions de propriété entre les vifs.

     

    Ce mode d’acquisition qui relève du droit des contrats se caractérise par une grande liberté puisqu’un principe le transfert de la propriété se réalise par le seul consentement des parties mais la portée de ce principe du transfert solo concensu doit être relativisée. La loi du 16 février 2015 affirme expressivement le principe de consensualisme tout en présentant ses exceptions et en indiquant les principales règles applicables à la forme du contrat.

     


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      A.  Le principe du transfert solo consensu.

     

     

    Ce principe apparait aussi bien dans les dispositions générales du code civil que dans des dispositions particulières relatives à la donation, à la vente et à l’échange.

     

    Il signifie que la propriété se transmet d’une part par le seul échange des consentements et d’autre part dès l’échange de ces consentements (principe de l’instantanéité du principe de solo consensu). La volonté des parties peut ainsi engendrer un double effet personnel et réel.

     

    Ainsi dans la vente le contrat crée des obligations personnelles de livraison de la chose et du paiement du prix à la charge respective du vendeur et de l’acquéreur (effet personnel du contrat de la vente) mais le contrat entraine en plus de lui-même solo consensu le transfert de la propriété.

     

    L’article 1583 du Code civil : la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès que l’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’est pas encore livrée ou n’a pas été payée. Il suffit donc que le vendeur et l’acquéreur soient d’accord sur l’objet et le montant de la vente pour que l’acquéreur devienne ipso jure (de plein droit) propriété de la chose. Le changement de propriété de la chose se réalise automatiquement sans requérir à aucune formalité spécifique ni au remise de la chose.

     

      B.  La portée du principe.

     

    Le principe du transfert solo consensus connait un certain nombre des dérogations qui tiennent soit à la volonté des parties elles-mêmes soit à la nature des choses, soit à la protection des tiers.

     

     1.    Les atténuations tenantes à la volonté des parties.

     

      En application de ce transfert solo consensus, l’acquéreur devient propriétaire dès l’instant où le contrat est conclu, même si la chose acquise ne lui a pas été livrée immédiatement.

     

    Cette règle n’est pas sans inconvénient lorsque la chose est détruite ou perdue entre la conclusion du contrat et le moment où elle devait être livrée. L’acquéreur court le risque de la destruction de la chose ou le risque de sa perte. Cela signifie que l’acquéreur devra exécuter son obligation de paiement nonobstant la disparition de la chose. Il lui sera possible d’obtenir réparation s’il parvient à démontrer que la chose a été détruite par la faute du vendeur (art. 1137 du CC : le vendeur est tenu de conserver la chose jusqu’à son livraison).

     

    Une autre solution plus simple et plus efficace consiste à retarder le transfert de la propriété et donc le transfert des risques correspondant. Les parties conviennent que l’acquéreur ne deviendra propriétaire que le jour où il aura effectivement réglé le dernier rapport du prix c’est ce qu’on appelle la vente avec clause de réserve de propriété.Si la vente est dite « à tempérament » c’est-à-dire à crédit, la clause de réserve de propriété va bien fonctionner.

     

    Jusqu’au complet paiement du prix le vendeur demeure propriétaire de sorte qu’il n’est pas payé il reprend son bien.

     

    La propriété est utilisée comme une garantie du paiement et cette fonction qui est expressément reconnue par le législateur dans les articles 1367 à 1372 du Code civil. Art. 1367 : La propriété d’un bien peut être retenue en garantie par l’effet d’une clause de réserve de propriété qui suspend l’effet translatif du contrat jusqu’à complet paiement de l’obligation qui en constitue la contrepartie. Art. 1372 prévoit qu’à défaut du complet de paiement à l’échéance, le créancier peut demander la restitution du bien afin de recouvrer le droit d’en disposer.

     

    La clause est censée protéger le vendeur contre le risque de non-paiement du prix et elle est opposable à l’acquéreur et au sous acquéreur. C’est très important lorsqu’un acquéreur fait partie d’une procédure collective.

     

      2.    Les atténuations liées à la nature des choses.

     

    Si le principe de transfert solo consensus s’applique pleinement lorsque la chose convenue est encore certaine ou actuelle, il ne va pas de même au cas contraire.

     

    Le transfert immédiat ne peut porter sur des choses futures. Il faut un corps certain et actuel.

     

    Il va de même aux choses fongibles ou de gendre dont on ne peut devenir propriétaire au jour où elles ne sont pas individualisées. L’individualisation peut se faire par la livraison et par le pesé, le compte ou le mesure.

     

      3.    Les atténuations liées à la protection des tiers.

     

    Vis-à-vis des tiers c’est-à-dire des acquéreurs successifs du même auteur (le vendeur), le principe a dû être atténué afin de les protéger contre un transfert que rien n’extériorise.

     

    Comment les tiers peuvent savoir que le propriétaire d’une chose ne l’est plus parce qu’il a vendu alors qu’il la détient toujours et qu’aucune formalité n’a fait connaitre le transfert du droit.

     

    Le législateur est intervenu dans l’intérêt des tiers mais d’une manière nécessairement différente suivant la nature mobilière ou immobilière de la chose.

     

                a)    En matière des meubles.

     

    A l’exception des meubles pour lesquels une publicité a pu être imposée en raison de leur suffisante fixité, il a fallu faire jouer à leur possession considéré comme la marque extérieure du droit de propriété le rôle dévolu à la publicité en matière immobilière.

     

    Aux termes de l’article 1141 du Code civil si la chose qu’on s’est obligé de donner ou de livrer à deux personnes successivement est purement mobilière, celle des deux qui en a été mis en possession réelle et préférée et en demeure propriétaire encore que son titre soit postérieur en date pourvu toutefois que la possession soit de bonne foi. En présence de deux acquéreurs successifs d’un même meuble, sera préféré non celui qui acquière le premier mais celui qui le premier est entrée en possession.

     

    Il est protégé par l’article 2276 du Code civil : en fait de meubles la possession de ces meubles vaut titre (de propriété). L’article 1141 n’est qu’une application.

     

    Autrement dit le premier acquéreur, bien que n’ayant pas reçu un meuble, en est devenu propriétaire au jour du contrat conformément à l’article 1138 du Code civil (le principe de solo consensus). Le premier acquéreur a payé mais il n’a pas été livré. Il est propriétaire et le vendeur a cessé de l’être. Le second acquéreur est lui devenu propriétaire à son tour, par le fait qu’il a reçu de bonne foi le meuble de sorte que son droit détruit celui du premier. Par conséquence évincé par le fait du vendeur le premier acquéreur pourra lui réclamer les dommages et intérêts pour l’inexécution du contrat. Il n’est pas possible pour le premier acquéreur d’agir contre le deuxième acquéreur. Il peut agir que contre le vendeur.

     

    L’article 1141 du code civil exige le respect d’un certain nombre des conditions. Il faut d’abord que la chose aliénée soit purement mobilière, puis le deuxième acquéreur doit être de bonne foi s’il ignorait la première vente. Enfin, la possession doit être réelle c’est-à-dire véritable en ce sens que l’appréhension du meuble par l’acquéreur second doit être de nature à attirer l’attention des tiers. Autrement dit la possession ne doit pas être cachée.

     

           b)   En matière d’immeubles.

     

    Le même souci de sécuriser les transactions a poussé le législateur à créer un système de publicité foncière dont les règles sont issues d’un décret du 4 janvier 1955. L’acquéreur d’un immeuble doit donc faire publier l’acte par lequel il a acquis son droit, en le déposant au service de la publicité foncière. Ce service avant 2000 s’applique à la conservation des hypothèques et il est supprimé et il est créé le service de la publicité foncière. A date de cette publication le droit de l’acquéreur est opposable aux tiers et par tiers il faut entendre les éventuels acquéreurs tenant leur droit du même vendeur.

     

    Dans cette hypothèse entre les deux acquéreurs qui ont traités avec le même vendeur, celui qui est préféré n’est pas celui qui a acquis le premier mais celui qui a publié son titre en premier. Le système n’est pas aussi efficace qu’il parait parce que la publication n’est qu’une formalité, elle ne rend pas propriétaire.

     

    Lorsque cette formalité de publicité foncière est accomplie elle ne met pas pour autant l’acquéreur à l’abri des nullités qui pouvaient affecter le droit de son vendeur. On dit que cette publicité ne purge pas (n’efface pas) l’acte de transfert de ces vices alors que tel est l’effet que produit l’article 2272 du Code civil en faveur de l’acquéreur de bonne foi d’un meuble.

     

    Lorsque cette formalité de publicité foncière n’a pas été accomplie, l’acte de transfert reste valable entre les parties de sorte qu’il transfert entre elles la propriété malgré le défaut de publication. C’est l’effet relatif. A la suite du défaut de publication l’acte et par la suite le droit transmit sont inopposables aux tiers. Ces derniers ont par conséquence le droit d’ignorer le transfert non publié.

     

     

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