L’apport du terrain à une société
Ici, généralement la société est détenue par le promoteur qui réalisera ensuite les constructions. Ce sera un apport rémunéré par des titres.
Si le terrain appartient à un particulier, quel est son intérêt d’apporter ce terrain à une telle société ? Il n’en retire pas de liquidité. On peut avoir en revanche un intérêt quand le terrain appartient au promoteur : intérêt fiscal : les droits d’apports sont << aux droits habituels au titre d’une vente.
Dans l’hypothèse où on a un terrain qui peut être soumis à un droit de préemption, cette solution permet d’éviter la préemption car si la mairie veut préempter elle ne peut pas devenir associé de la société (car ici c’est en échange d’un apport de titres).
Cette technique surtout utilisée avant pour des considérations fiscales mais elle l’est de moins en moins aujourd’hui. Une société était constituée et dont l’objet social était la construction d’un ouvrage en vue de son attribution par fraction à ses associés à la fin de l’opération. Les associés ne deviendront propriétaires du lot attribué au titre des statuts de la société qu’au moment de la liquidation de la société : partage en nature à la fin de l’opération. Ce type de société est une société d’attribution. Elle a été très utilisée avant d’être institutionnalisé par la loi du 28 juin 1938 (construction entre amis).
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Une loi de 1971 montrait le développement de cette société vers sa professionnalisation. Avantages fiscaux : à travers les cessions de parts qui n’étaient pas soumises aux plus-values à l’époque qui permettait la marge. Deuxième inconvénient : société constituée avec accédant à la propriété qui a apporté le terrain, risque couru par celui-ci : dès le début de l’opération, il fait un apport de la propriété de son terrain, risque que l’immeuble ne soit pas construit et que la société subisse des difficultés, associé dépouillé sans assurance de le retrouver. Il faut donc qu’il prévoit une garantie, on la retrouvera dans les différents contrats spécifiques de construction (garantie de livraison, d’achèvement) : garantie d’achèvement des travaux.