• L'assemblée générale des copropriétaires

     ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES 

      L'assemblée générale des copropriétaires a pour objet de réunir, au moins une fois l'an (plus si nécessaire), tous les propriétaires d'un immeuble afin de prendre les décisions concernant la copropriété.

    Qui peut y assister ?
    Les copropriétaires ;les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété ainsi que le vendeur (ils ne voteront pas pour les mêmes décisions).
    les associés pour les lots appartenant à une SCI
    le mandataire commun pour les lots en indivision
    les représentants d'une association de locataires
      les locataires qui ont pouvoir d'un copropriétaire et sont présents à ce titre.
    Si l'on ne peut pas assister personnellement à la réunion, on peut se faire représenter par un mandataire. Il suffit de remettre un pouvoir rédigé sur papier libre à la personne de son choix (pas obligatoirement un autre copropriétaire).
    Une même personne ne peut recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix. Les mineurs doivent obligatoirement être représentés par leur père ou leur mère.

     

    Convocation de l'assemblée générale

    -- L'assemblée générale est réunie à l'initiative du syndic. Mais elle peut aussi être demandée:

    -- La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser les questions que l'on désire voir inscrire à l'ordre du jour.
    -- Chaque copropriétaire a l'obligation de notifier au syndic son changement d'adresse par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut les diverses notifications seront valablement faites à l'ancienne adresse.
    -- De même les copropriétaires en indivision doivent se mettre d'accord pour nommer un mandataire commun et le notifier au syndic. A défaut celui-ci pourra faire nommer par le tribunal un mandataire professionnel.
    -- En cas de changement de propriétaire, le syndic pourra valablement continuer à notifier les divers actes à l'ancien propriétaire tant qu'il n'aura pas reçu la notification de changement de propriété telle que prévue par les textes (effectuée en général par le notaire).
    -- Assistent aux assemblées générales les copropriétaires (ainsi que les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété). En cas d'impossibilité, il est possible de se faire représenter par un mandataire.
    -- Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence.
    -- Il suffit de remettre un pouvoir rédigé sur papier libre à la personne de son choix (pas obligatoirement un autre copropriétaire). Une même personne ne peut recevoir plus de 3 mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix. Les mineurs doivent obligatoirement être représentés par leur représentant légal.
    -- La convocation à l'assemblée générale doit être adressée en principe par le syndic aux différents copropriétaires au moins 15 jours à l'avance soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires contre émargement. Attention, dans certains cas, le délai de prévenance est réduit à8 jours (seconde assemblée générale suite à absence de quorum) et en cas d'urgence il n'y a pas de délai minimal
    -- L'ordre du jour (fixé par le syndic, et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (par exemple: budget prévisionnel, devis de travaux, contrat de syndic) doivent être joints à la convocation. A défaut la convocation est nulle et donc l'assemblée générale peut être annulée par le Tribunal.

     

    -- Ordre du jour complémentaire: tout copropriétaire peut demander au syndic dans les 6 jours suivant la réception de la convocation que soient inscrits un ou plusieurs sujets à l'ordre du jour. Attention, le syndic n'a pas le droit de refuser de notifier les questions complémentaires ni de les modifier. L'ordre du jour définitif est envoyé aux copropriétaires au moins 5 jours avant l'assemblée.

    L'assemblée générale des copropriétaires a pour objet de réunir, au moins une fois l'an (plus si nécessaire), tous les propriétaires d'un immeuble afin de prendre les décisions concernant la copropriété.

    • par le conseil syndical,
      par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires.

    Les décisions de l'assemblée générale

    -- Ces distinctions de majorité sont assez complexes et la liste ci-dessus n'est pas exhaustive, il est donc souhaitable en cas de doute de se référer directement aux textes où de s'informer auprès d'un spécialiste.

    Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires présents (le syndic ne peut pas présider la séance) ainsi que deux scrutateurs et un secrétaire (souvent le syndic, pour des raisons pratiques).
    Les délibérations ne peuvent porter que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Même si une résolution questions diverses est portée à l'ordre du jour, elle ne peut donner lieu à aucune décision valide, elle peut simplement permettre aux copropriétaires présents ou représentés de s'exprimer sur divers points.
    Chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes (sauf si un copropriétaire est majoritaire, le nombre de voix dont il dispose est alors ramené à la somme des voix des autres copropriétaires).
    Les décisions sont prises selon des majorités différentes, selon leur degré de gravité, le syndic détermine la majorité applicable à chaque résolution:

    • Majorité simple: (article 24 Loi du 10/07/1965) majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il n'y a pas de quorum c'est à dire qu'un minimum de copropriétaires présents n'est pas nécessaire. C'est la majorité normale, elle est appliquée dans tous les cas ou la loi ne fixe pas une autre majorité. Elle concerne notamment les opérations de gestion du syndic, d'entretien des parties communes, d'administration de l'immeuble, les travaux d'entretien et de réfection.
      Majorité renforcée ou absolue: (article 25 Loi du 10/07/1965) c'est la majorité des voix de tous les copropriétaires (même s'ils ne sont pas présents ou pas représentés). A défaut de décision prise dans ces conditions de majorité, une 2e assemblée générale peut être convoquée sous 8 jours pour statuer sur les même points mais à la majorité simple. Ce sont les décisions qui sortent du cadre de l'administration courante sans pour cela être réellement graves. Maintien ou révocation du syndic, délégation de pouvoir, certaines modifications de la répartition des charges, divers travaux ...
      Double majorité: (article 26 Loi du 10/07/1965) c'est la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. A défaut de décision prise dans ces conditions de majorité pour voter des travaux d'amélioration, de transformation ou d'adjonction, une 2e assemblée générale peut être convoquée sous 8 jours pour statuer sur les même points à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non pas de l'ensemble des voix de tous les copropriétaires). Cette majorité est réservée aux actes graves: Actes d'acquisition et d'aliénation, modification du règlement de copropriété, certains travaux ...
      Unanimité : (article 26 Loi du 10/07/1965) réservé aux actes très graves. Modification de la répartition des charges, travaux visant à supprimer un élément d'équipement commun, travaux de construction et de surélévation visant à créer de nouveaux locaux privatifs ...

    Notification, application et contestation de l'assemblée générale

    Tribunal de grande instance

    Le procès-verbal de l'assemblée générale doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois (le non-respect de ce délai n'entraîne aucune conséquence) aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre une décision) ainsi qu'aux copropriétaires défaillants (qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale). Il est d'usage d'en remettre une copie par lettre simple aux autres copropriétaires pour information.
    Les copropriétaires opposants ou défaillants (et eux seuls) peuvent contester les décisions de l'assemblée générale illégales dans un délai de 2 mois à compter de la notification qui leur a été faite.
    Attention, les décisions d'assemblée générale s'appliquent tant qu'une décision de justice définitive ne les a pas annulées.
    L'action doit être intentée contre le syndicat des copropriétaires auprès du du lieu de l'immeuble. Attention, le fait de contester une assemblée par lettre, même recommandée, ne suffit pas pour arrêter le délai de deux mois. La seule modalité de contestation valable est l'assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal compétent
    Passé ce délai de deux mois, l'assemblée générale est définitive et ne peut être contestée, les décisions même illégalement prises (par exemple: erreur de majorité ou de comptage des voix) sont incontestables.

     

    « Les missions du conseil syndicalBrève introduction historique au droit pénal »
    Blogmarks