• L'exécution du bail commercial (durée, loyer, despécialisation)

    Exécution du bail commercial

     

    Son étude appelle la détermination de l’étendue des obligations respectives du bailleur et du locataire. Ce qui est une obligation pour l’un représente nécessairement une créance pour l’autre et inversement. La spécificité du bail commercial se mesure à certains éléments de son contenu. Lesquels éléments représentent en outre autant de droits ou d’obligation pour les parties.

     

    Cette spécificité tient à un certain nombre d’éléments qui sont :

     

    •   La durée du bail
    •  La détermination du loyer
    •  L’évolution du montant du loyer
    •  Le changement total ou partiel d’activité du locataire, changement que la pratique appelle déspécialisation.
    •  La cession du bail commercial
    • Les clauses de résiliation du plein droit, ces dernières clauses soulevant des difficultés soumises à des règles particulières en cas de faillite du locataire.

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    §1 : Traits généraux des obligations nées du bail commercial

     

    Ces obligations résultent principalement du droit commun du louage (1701 et suivants du code civil)

     

    A.    Les obligations du bailleur

     

    Ces obligations sont multiples :

     

    •             1e obligation : Délivrance du lieu loué. Cette délivrance porte sur un immeuble et son maintient en bon état d’entretien. Il s’agit du gros entretient. Mais le régime de l’obligation portant sur le gros entretient n’est pas d’ordre public. Il peut être stipulé que le locataire en aura la charge.
    •             2e obligation : Le bailleur doit garantir le locataire contre tout trouble de jouissance.
    •             3e obligation : Concurrence et non concurrence. En l’absence d’une clause de non concurrence, le bailleur peut faire concurrence au locataire.

     

    B.   Les obligations du locataire

     

    De façon schématique, on en dénombre 5 catégories car l’obligation du locataire revêt différente modalité :

     

    •             1e obligation : relative à la jouissance du local loué. Le locataire doit jouir du local en bon père de famille. C’est à dire d’après ce qu’on est en droit d’attendre d’un professionnel commerçant ou artisan moyen.
    •             2e obligation : Relative au privilège du bailleur. Le locataire doit garnir le local de meubles suffisant pour servir de privilège au bailleur.
    •             3e obligation : payement des loyers. Le payement doit intervenir au terme convenu.
    •             4e obligation : réparations locatives. Celles qui intéressent l’entretient du local et qui incombent au locataire sachant que le gros entretient est sauf clause contraire, à la charge du bailleur.
    •             5e obligation : relative à l’exploitation. Le locataire est tenu d’assurer une exploitation continue de son activité dans le local car le bail est affecté à cette activité professionnelle. L’interruption de cette activité privera le bail commercial de son objet et entraînera éventuellement la résiliation du contrat.

     

    En cas d’inexécution des obligation par l’une des parties, l’autre pourra demander la résiliation du bail. La compétence en matière de baux commerciaux est en principe dévolue au TGI en raison de la prégnance du régime du louage d’immeuble sur la matière.

     

     

     

    §2 : Éléments caractéristiques des obligations nées du bail commercial

     

     Ces éléments sont principalement :

     

    •             La durée
    •             Le loyer
    •             Le régime de la déspécialisation
    •             La sous location       
    •             La cession de bail commercial
    •             La résiliation de plein droit du bail commercial

     

     

     

    A.  La durée

     

    La loi du 12 juillet 1965 a fixé à 9 ans, la durée minimale du bail commercial, texte repris à l’article L. 145-4 du code de commerce. La règle est d’ordre public et assure au commerçant une réelle stabilité dans l’exercice de son activité. Toutefois, cette règle supporte une atténuation qui tient à une double faculté de résiliation anticipée.

     

                D’une part, le locataire peut résilier le bail au bout de chaque période de trois ans en donnant congé au propriétaire, au minimum 6 mois à l’avance. De plus, le locataire peut décider de renoncer par contrat à cette faculté de résiliation au bout de la période de 3 ans.

     

                D’autre part, le bailleur peut résilier le bail commercial au bout de trois ans toujours après avoir signifié 6 mois à l’avance, le congé au locataire mais uniquement (s’agissant du bailleur) dans le cas où il veut reconstruire l’immeuble, le restauré ou le surélever. De plus, la règle des neufs ans supporte une véritable exception qui ne concerne que le tout premier bail commercial d’un local. Exemple : Quand un bâtiment est achevé et que le propriétaire décide de le louer à un commerçant. Pour ce premier bail, les parties peuvent exceptionnellement stipuler une durée inférieure à 9 ans.

     

     

     

    B. Le loyer

     

    1-      La consistance du loyer

     

    Il peut être constitué d’un montant fixe. Cependant, il arrive souvent que lors de la conclusion du bail commercial, une clause de modulation du loyer fasse varier le loyer suivant une échelle mobile, laquelle doit être conforme aux exigences du droit civil en matière de détermination d’objet du contrat.

     

    Le droit civil exige en effet que l’indice fasse nécessairement référence au prix du bien, produit ou service entrant dans l’activité des parties. Ou que cet indice est une relation directe avec l’activité de l’une des parties.

     

    Le loyer peut aussi être accompagnée d’un clause recette qui prévoit un pourcentage de recette s’ajoutant en augmentation ou venant en diminution du loyer. (1134  code civil)

     

    En droit des baux commerciaux, on appel loyer binaire un loyer payant une partie fixe et une autre partie variable.

     

    2-      Sa révision

     

    Les parties procède à cette révision par contrat. Cependant, en cas de désaccord entre elles, la loi règle la question dans un esprit d’équilibre des intérêt respectifs et antagonistes des parties.

     

                Il faut préserver les intérêts du bailleur en assurant le respect de l’équilibre financier du contrat de bail commercial face à la dépréciation monétaire.

     

                Il faut protéger le locataire contre une augmentation excessive du loyer

     

     

     

    C.  La déspécialisation

     

    1-      La raison d’être du principe

     

    Cette possibilité va dans le sens d’une évolution économique.

     

    Il s’agit de l’éventualité  accordée à un locataire commercial de modifier l'activité prévue dans son bail, à des conditions strictes. e commerçant ou l’artisan peuvent souhaiter, en cours de bail , pour des raisons d’évolution économique, modifier leur activité ou, plus radicalement, à en changer totalement.

     

    Or le contrat de bail , sauf s’il est « tous commerces », prévoit généralement précisément le type d’activité que le locataire peut exercer, c'est-à-dire la « destination » du bail . Changer cette destination revient à demander une déspécialisation du bail .

     

    Pour permettre aux artisans et commerçants de s’adapter ou de se reconvertir, le législateur a institué deux formes de déspécialisations.

     

    Les conditions de ces déspécialisations et le respect d’un formalisme rigoureux.

     

     

     

    2-      Le régime de la déspécialisation

     

    a.      La déspécialisation partielle

     

    Par celle ci, le commerçant veut ajouter, adjoindre à son activité initiale, une ou plusieurs autres activités nécessairement connexes ou complémentaires. Le fait consiste par exemple dans l’adjonction d’une activité de vente de disque à une activité de vente de livre (domaine culturel)

     

    Le locataire qui veut faire une telle déspécialisation doit adresser au bailleur un courrier précisant la nature de l’activité connexe ou complémentaire qu’il souhaite ajouter à la première activité. Le bailleur a deux mois pour répondre, son silence valant acceptation. Toute contestation est portée devant le TGI. Le juge tient compte essentiellement de l’évolution de l’activité du locataire demandeur. Exemple : la conjoncture économique défavorable de l’activité principale justifie-t-elle que le commerçant demandeur ouvre son activité à une autre, de nature oisive.

     

     

     

    b.      La déspécialisation plénière

     

    Signifie le changement complet de nature de l’activité économique du locataire avec substitution d’une activité nouvelle à l’ancienne. Elle couvre aussi l’hypothèse où le commerçant adjoint à son activité première (déjà existante) une autre activité complètement différente. La différence, c’est que dans une déspécialisation partielle, on ajoute une activité nécessairement connexe ou complémentaire alors que dans la déspécialisation plénière par adjonction, on ajoute une activité complètement différente sans obligatoirement changer la première.

     

    Les conditions de la déspécialisation plénière sont plus restrictives. Ainsi, le locataire doit demander une autorisation au bailleur et notifier son initiative à ses créanciers titulaires d’un nantissement ou d’un privilège sur le fonds de commerce pour que ces créanciers puissent éventuellement sauvegarder leurs droits.

     

    Le bailleur a trois mois pour répondre, le silence valant acceptation. En cas de refus du bailleur, le TGI est compétent pour régler le litige et statue en tenant compte de la conjoncture économique mais aussi de la destination de l’immeuble objet du bail commercial et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution ou de la gravité et de la légitimité du refus du bailleur. Le TGI peut, aux vues de ces éléments refuser ou accorder la demande en réévaluant le loyer ou en allouant une indemnité au bailleur en tant que de besoin.

     

     

     

     

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