• L'exécution du permis de construire

    L'exécution du permis de construire

     Selon les textes le permis est exécutoire de plein droit dès lors qu'il a été délivré par le maire, sous réserve de sa notification au bénéficiaire et de la transmission de l'arrêté au préfet. Toutefois il y a des mesures de publicité qui doivent être respectées même s'il est exécutoire.

     

    Section 1. Les conditions d'opposabilité aux tiers

      §1. Le double affichage

     Pour que le permis soit opposable aux tiers, et = point de départ pour le délai de recours des tiers, il faut :

     1. Un affichage du permis sur le terrain, visible à l'extérieur, et qui peut être fait dès que le permis a été notifié au bénéficiaire. Cet affichage doit être lisible pendant toute la durée du chantier, avec un certain nombre de mentions obligatoires, visées par le CU.

     2. Un affichage en mairie. C'est à la diligence du maire ici, et non plus du bénéficiaire. Il doit afficher le permis pendant 2 mois.

    Toute personne peut venir consulter en mairie les documents relatifs au permis de construire.

      §2. Effets s'attachant à ce double affichage

    C'est le point de départ pour le délai de recours contentieux à l'encontre du permis de construire et à l'égard des tiers. Ce délai de recours est de 2 mois à compter du double affichage.

    La preuve de cet affichage revient au bénéficiaire du permis de contruire. Généralement un huissier vient constater à un instant t ce double affichage, puis à l'instant t + 2mois.

    Ce permis de construire est accordé à un bénéficiaire à titre personnel.

    En outre ce permis est attaché au terrain sur lequel portent les constructions.

    Donc en pratique, dans l'hypothèse où avant la réalisation des constructions le terrains est cédé à un tiers, même si le terrain est toujours le même, le bénéficiaire n'est plus le bénéficiaire en titre du permis.  il y a une mesure administrative spécifique. L'acquéreur du terrain devra solliciter la mairie pour obtenir une autorisation de transfert du permis de construire. On analyse ce transfert de permis comme une modification. C'est une décision modificative du permis de construire initiale qui doit être prise.

    Cette autorisation administrative subit les mêmes règles que le permis initial, i.e. cette décision est susceptible de recours et il y a les mêmes règles d'affichage.

     

    Section 2. Durée de validité de l'autorisation de construire

    Supposons que le bénéficiaire a bénéficié du permis et a attendu un certain délai avant de réaliser les travaux, par ex par manque de financement.

    Pour le CU, ce permis peut faire l'objet d'une péremption : le permis tombe si les constructions ne sont pas entreprises dans un délai de 2 ans à compter de la notification faite de ce permis par l'autorité compétente.

    Le permis tombera également dans l'hypothèse où les travaux ont déjà commencé dans le délai de 2 ans, mai sils sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an.

    Pour éviter qu'il y ait une péremption automatique, des mesures peuvent être demandées par le bénéficiaire du permis : si on arrive en bout de course, les textes précisent qu'il peut y avoir une prorogation d'un an pour le permis. La demande de prorogation doit être adressée à l'autorité compétente au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité du permis.

    Suffit-il de 2 coups de pioches pour dire que les travaux ont commencé ? Non, c'est une fraude alors.

     

    Section 3. La notion de permis de construire modificatif

    il y a aucune marge de manoeuvre laissée au bénéficiaire du permis, il y a pas de tolérance laissée par l'administration, par ex sur la superficie des constructions. Le permis de construire modificatif est d'actualité car à la Défense il y aurait un problème de m2 supplémentaires (40 000 m2 ne feraient pas l'objet d'un permis de construire).

    Quand on est dans la phase de construction de l'immeuble, il peut s'avérer que pour des raisons techniques découvertes au fur et à mesure des constructions, on doit faire des aménagement par rapport au projet initial. On a tendance à déposer un permis de construire modificatif pour reprendre l'ensemble des points qui ne correspondent pas à la demande initial à la fin, pour purger tous les vices constatés par rapport à la demande initiale.

    « modificatif » : par rapport au permis de construire initial, i.e. ce permis modificatif est lié. Mais si les  constatées ne portent pas atteinte à l'économie générale du projet de construction, alors on reste dans le cadre d'une demande de permis modificatif. Mais si les changements deviennent trop importants il faut demander un nouveau permis de construire.

    Une fois le permis accordé, le bénéficiaire fait donc les travaux conformément au permis de construire. Il faut alors vérifier cette conformité. Pour ce faire, une fois les travaux réalisé, l'architecte dépose en maire une Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT). Alors la mairie par la suite fait passer ses services pour qu'ils constatent sur place que les travaux réalisés sont conformes au permis de construire => on obtient le certificat de conformité délivré par l'autorité compétente.

    La mairie dispose d'un délai de 3 mois à compter de la DAT pour délivrer ce certificat. Mais généralement ce n'est pas fait dans le délai. Cela pose problème en cas de cession. Le bénéficiaire du permis peut donc envoyer une lettre RAR à l'autorité compétente à l'issue du délai de 3 mois, en invitant l'autorité compétente à se déplacer pour constater la conformité des travaux. Les textes disent qu'à défaut de réception de ce certificat dans un délai d'un mois à compter de la réception de la lettre RAR, le certificat est réputé accordé au bénéficiaire.

    Le problème est quand on a un refus de la part de la mairie à établir un certificat, car alors cela prouve la non conformité, donc il faudra déposer un nouveau permis de construire pour obtenir les autorisations nécessaires.

     

    Conclusion :

     Généralement, quand on a une construction qui est édifiée sans permis de construire, sans autorisation, la question classique est de savoir combien d'années plus tard le propriétaire de la maison peut être sorti d'affaire, et ne sera plus inquiété au titre de ces constructions.

    Les cas de recours de ce point de vue sont multiples, car il n'y a pas le recours de 2 mois pour contester l'il y a d'un permis de construire (il y a pas de permis ici), donc les cas de recours peuvent être exercés soit par l'administration, soit par des tiers (sur la base du droit de l'urbanisme, sur la base d'une action de nature fiscaleÂ…).

    Traditionnellement on nous dit qu'après 10 ans à compter de l'achèvement des constructions, il y a plus d'action possible. Mais en fait ce délai est à manier avec précaution. Si ça peut être le cas éventuellement à l'égard de l'administration, à l'égard des tiers, et notamment les voisins, les délais peuvent être plus longs.

     

    Autre précision :

    On a une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention du permis de construire. Si on nous présente un permis de construire et que l'on veut obtenir un document pour purger du recours des tiers, il faut avoir la preuve de la double publicité avec la constatation par huissier après 2 mois de cet affichage et le fait qu'il n'y a pas eu de recours des tiers d'après l'attestation du maire. Il faut aussi un certificat de non recours émanant du greffe du TA.

    « Condition d'obtention du permis de construireLe contrat entre le maître de l'ouvrage et l'architecte »
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