• L'histoire du droit de la propriété

    Histoire du droit de la Propriété 

      Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir (c’est-à-dire profiter) et de disposer des choses de la manière de la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».
    Le droit de propriété peut porter sur un bien meuble (une télévision par exemple), ou un bien immeuble (maison, bâtiment par exemple).

     Le fait a précédé le droit ainsi le droit de propriété est la prise de possession des biens reconnue et règlementée par la société. Importance dans le droit des biens mais dans la société du droit de la propriété.  

    Le fait joue toujours un rôle très important. En matière mobilière le fait prend le pas sur le droit avec l'art 2279 du Code Civil dit 2276 « en fait de meuble la possession vaut titre. »  

    En matière immobilière la possession à condition qu'elle ait une épaisseur de temps est l'unique moyen dont dispose le propriétaire pour établir la preuve de son droit de propriété de façon irréfutable. C'est que la preuve parfaite du droit de propriété est impossible.  

    Propriété et possession forme les 2 piliers complémentaires et irremplaçable du droit des biens.  

      Selon l'article 544 du Code civil, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements."

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    A)   Le droit romain  

     Initialement la propriété était réservé aux seuls citoyens de Rome, on les appelle les quirites, d'où propriété quiritaire (quirit) Plena in res potestas : une plénitude de pouvoir sur la chose.  

    Puis la propriété s'étend aux Latins mais seulement après Caracalla en 212 après Jésus Christ.  

    Et au fur et à mesure de l'extension de l'empire romain apparaitront d'autres formes de propriétés (prétorienne, provinciale, pérégrine). 

     Evolution technique du droit Romain : 

    Avant existait le Mancipium c’est à dire pouvoir du père de famille qui s’exerçait sur les choses importantes et sur les personnes soumises. 

    Puis apparition du dominium : qui constituait un droit privatif, opposable erga omnes (à tous). Donc un droit déjà absolu mais pas illimité. Il y avait des restrictions dans l'intérêt général et dans l'intérêt des voisins. Et ce droit pouvait coexistait avec d’autres droit.  

    Tardivement, apparition avec Justinien de la « proprietas » qui s'opposait à l'usufruit et à la possession.  

    Le droit romain de manière générale, a distingué avec beaucoup de rigueur la propriété qui était un droit exclusif qui portait directement sur des choses corporelles d'avec les autres droits réels qui étaient en droit romain des droits incorporels.  

     

    B) L'ancien droit  

     3 étapes : 

     - Les temps médiévaux :

    Propriété médiévale qui est complexe et ce pour plusieurs raisons :  

    -         toute l'organisation des successions, des régimes matrimoniaux, et des libéralités obéissaient à un souci unique s'agissant de la conservation des biens dans la famille. 

    -         la propriété pouvait ne pas être perpétuelle, il existait dans le droit coutumier des propriétés viagère c’est à dire que le droit s'éteignait au décès. 

    -         le régime féodal se traduisait par une espèce de démembrement de la propriété en deux droits, que l’on appelle le domaine imminent et le dom utile. La féodalité se caractérisait par l'existence de propriété démembrée et des tenures. La souveraineté est lié e à la propriété de la terre, mais celui qui avait la propriété ne l'exploitait pas lui-même. Il l'a concédé à un tenancier lequel lui versait en contrepartie des redevances (cens). La terre faisait donc l'objet de deux droits de propriété : le droit du suzerain avec le domaine imminent (domaine directe) et ensuite le droit du tenancier (domaine utile). Le domaine utile s’est renforcé et est devenu héréditaire.  La censive est devenue perpétuelle. 

    Au XVIII le domaine utile est devenu le droit le plus important et ceci avec un phénomène de consolidation des droits avec celui qui détient et possède une chose au détriment de la personne qui lui a concédé (droit des preneurs en matière d’habitation). A coté de cette propriété féodale essentiellement rurale il existait une autre composante du paysage Juridique en matière foncière. A la fin de l'ancien régime : développement en milieu urbain et au bénéfice de la noblesse et de la bourgeoisie une propriété exclusive c’est à dire pleine et entière, libre de toutes tutelles féodale. Cette propriété féodale été aliénable mais son caractère fortement familial était forcément un frein aux échanges immobiliers.  

    -         la Révolution : marqué notamment par la suppression des droits féodaux avec l'abolition des privilèges 15 août 1789, cela s’est traduit par une reconstitution des droits de la propriété que la féodalité avait démembrée. Mais parallèlement il y a le maintien des autres droits réels tt au moins lorsqu’il n’avait un caractère féodal. La révolution a sacralisé la propriété individuelle et exclusive, elle a élevé en tant que droit naturel et imprescriptible. (Article 2 de la DDHC). La révolution a déclaré comme droit inviolable et sacré au même titre que la liberté. On a assisté à un transfert considérable de propriété de biens confisqués vers des biens nationaux qui ont été vendus. 

    C) Code Napoléon  

     Article 544 du Code civil « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. » Affirmation par le législateur du caractère absolue de la propriété.   

    Fondement idéologique de l’article 544 du Code civil est à rechercher dans le droit naturel et dans le fondement politique car soucis de consolider les droits des acquéreurs des biens nationaux.  

    D) Évolution postérieure au code de 1804 

     Les textes fondamentaux restent les mm, mais la propriété a perdu depuis 1804 son caractère sacrée. A l'issue des bouleversements de ces deux siècles, on peut relever deux orientations majeures dont la juxtaposition souligne le caractère très contrasté de cette évolution. Le droit de propriété n'en reste pas moins un droit fondamental.  

     1)  L’extension du champ de l'appropriation  

     Époque contemporaine marquée par la création de forme nouvelle de propriété. Mais ces formes nouvelles ne portant pas toujours sur des choses, se sont des propriétés dématérialisées, ensuite elles sont liées à l'activité de leur titulaire. Ainsi en est-il des propriétés incorporelles (ex : fonds de commerce, la propriété littéraire et artistique...). Mais si pour certains auteurs il ne s'agit pas de réelles propriétés, elles se rattachent à la notion générale d'appropriation. Il s'agit avec ses propriétés incorporelles de valeurs nouvelles qui balancent entre deux pôles : la capitalisation du Travail (cas avec fonds de commerce, fonds libéral) et la valorisation de création intellectuelle (la propriété littéraire et artistique, brevet, modèle). A noter également, l'importance toujours croissante de ce que l'on appelle la démocratisation de la propriété des valeurs mobilières.  

      2)  Les limitations apportées aux prérogatives du propriétaire 

     On parle surtout de la propriété foncière : le propriétaire immobilier n'est plus maitre absolu de son bien ou autrement dit, le droit de propriété à cesser d'être le droit absolu. En effet le sol qui est certes un objet d'appropriation privative est aussi territoire municipal, national, départemental... c’est à dire que l'intérêt général est également concerné, d'où des restrictions importantes aux droits individuels du propriétaire, lesquels doivent céder pour la satisfaction des intérêts généraux. 

    Ces restrictions se traduisent pas l'expropriation, article 545 du Code Civil « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste indemnisation », ex : la réquisition qui est un dessaisissement temporaire, ex : des biens ont pu être soustrait au monopole public pour caractère de Service Public ou constitutif d'un monopole de fait. Restriction résultant de toutes les servitudes du Service Public : voiries, énergie, urbanisme... 

    Restrictions résultant de droits de préemptions qui portent atteinte à la liberté d'aliéner, car se sont des droit qui imposent de céder ce droit à acquéreur prioritaire, il pt être public ou privé.  

    Restrictions de ces droits en raison de la protection des locataires au profit des fermiers en droit rural, puis au profit des commerçants. 

     Cela étant il est toujours exact que c'est le droit de propriété qui confère le maximum de prérogatives que l'on peut exercer sur un bien.  

     3)  La persistance du caractère de droit fondamental du droit de propriété 

    Jurisprudence tant judiciaire qu’administrative appuie encore le caractère fondamental du droit de propriété. Ainsi, Civ 1 28 novembre 2006 : « le libre accès à la propriété constituant un accessoire du droit de propriété, droit fondamental à valeur constitutionnelle »  

    Conseil d’Etat 2 juillet 2003 « le droit de propriété a le caractère d'une liberté fondamentale » 

     => Ceci se traduit par une protection de ce droit par le juge judiciaire. En effet ce juge a une compétence exclusive de principe, sauf lorsque l'administration est en cause. Car cette réserve découle du principe de séparation des pouvoirs. En revanche pour propriété publique il y'a un domaine public et domaine privé (juge judiciaire).  

    Il retrouve sa compétence dans l'hypothèse de voie de fait de l'administration.  

     => protection par le conseil constitutionnel, décision citée sur les nationalisations de 1981, affirmation du caractère fondamental du droit de propriété : Conseil Constitutionnel (rend que des décisions pas des arrêts) 16 janvier 1982 « les principes même énoncés par la DDH ont pleine valeur constitutionnelle tant en ce qui concerne le caractère fondamentale du droit de propriété dont la conservation constitue un des but  de la société et mis au même rend que la liberté, la sureté, la résistance à location , tant ce qui concerne les prérogatives de la puissance publique et garanties données au titulaire de ce droit »  

    De même le conseil a admis que la loi pouvait dans le cas d'intérêt général limiter les attributs de la propriété à condition « que les restrictions n'est pas un caractère de gravité tel qu'elle fasse disparaitre la substance même de la propriété. » Conseil Constitutionnel 29 juillet 1998 

     => protection a l'échelon euro par deux juridictions : CEDH et CJCE.  

    CEDH : 29 avril 1999 Chassagnon c/ France : condamnation de la France à propos de la loi Verdeil laquelle faisait peser une « charge démesurée sur les propriétaires » la loi obligeait les propriétaires fonciers à aliéner à l’association de chasse. Et l’arrêt du 13 juin 1979, Marx 

    CJCE : 22 octobre 1991 Jorg Von den sen et arrêt 29 avril 1999, ressort de ces décisions « aujourd’hui au droit de propriété correspond toujours un principe fondamental qui peut cependant au nom de l’intérêt général être limité à condition de ne pas être méconnu. » 

     => Article 17-1 déclaration universelle des droits de l'homme 1948 et la Convention Européenne des droits de l'Homme protocole num 1 article 1.

    « La théorie du patrimoine Les droits patrimoniaux (droit réel, droit personnel, droit mobilier...) »