• L'usufruit

     

    L'usufruit

     

    L'usufruit est le droit de jouir d'une chose comme le propriétaire à charge d'en conserver la substance. Donc la  faculté de jouissance du propriétaire est déléguée. Il reste au propriétaire la faculté de détruire (= abusus). Le propriétaire de la chose est appelé “nu propriétaire” (= propriétaire). Il a concédé l'accès à la jouissance de la chose, donc il ne peut plus l'utiliser, mais il ne l'a pas perdu.

     

    Section I. objet et sources de l'usufruit.

     

    I- L'objet de l'usufruit

     

    L'usufruit peut porter sur tout type de bien : mobilier ou immobilier.

     

    On a reconnu l'instrument financier de l'usufruit. Le débiteur de l'ISF n'était pas le nu propriétaire, mais l'usufruitier.

     

     

     

    Le quasi usufruit  Le quasi usufruit est établit sur les choses consomptibles. Si elles sont fongibles (choses de genre), alors restitution après destruction. L'usufruitier a donc le droit de les détruire régulièrement. Ex: on peut établir un usufruit sur l'argent.

     

    L'usufruit d'universalité  L'universalité s'applique à l'usufruit, mais cet usufruit peut poser certains problèmes concernant le portefeuille de valeur mobilière.

     

    L'usufruitier peut jouir la façon la plus générale, donc cela passe par la vente de valeur mobilière. La cour de cassation en 1998 (Paynt) a déclaré que le portefeuille de valeur était un usufruit ordinaire, donc l'usufruitier a le pouvoir de vendre les valeurs à charge de les remplacer.

     

    La cour de cassation a donné le droit au nu propriétaire le droit d'être informé sur les mouvements de valeur.

     

    II-Les sources de l'usufruit 

     

    L'usufruit volontaire   L'usufruit volontaire est créé par le propriétaire. Le propriétaire peut établir un usufruit sur son bien quand il le souhaite.

     

    L'usufruit causal : dans toute propriété il y a un usufruit potentiel chez les romanistes.

     

    Quand on fait une réserve d'usufruit, on fait une donation mais reste nu propriétaire

     

    L'usufruit successif : l'usufruit passe d'un individu à un autre à la mort du premier. La cour de cassation a décidé en 2007 que si la 1ère donation était à terme (le décès) alors possibilité d'usufruit successif. Donc passe au dessus de l'usufruit limité à 30 ans.

     

    L'usufruit légal Parfois la loi créé directement les fruits. Ex : les parents qui administrent les biens de leurs enfants ont un usufruit automatique.

     

    La loi permet au juge d'établir un usufruit : en cas de divorce le juge aux affaires familiale peut décider que le paiement de la prestation compensatoire peut prendre la forme d'un usufruit sur tel ou tel fruit.

     

    II- Les exercices de l'usufruit

     

     l'entrée en jouissance   Lors de l'entrée en jouissance, on fait une énumération des biens pour comparer l'état des biens à la fin de l'usufruit. Pour garantir les obligations qui s'imposent à lui, l'usufruitier doit fournir une caution (une personne). Donc l'octroie d'une jouissance générale comporte des risques. Le propriétaire peut refuser la caution sachant qu'il peut revenir sur cette décision, si une décision de justice l'entérine.

     

    Le défaut de caution est sanctionné par la perte du droit, de l'usufruit.

     

    Le contenu du droit : la jouissance, mais aussi la valeur du droit : le droit réel est un bien.

     

    La jouissance : l'usufruitier a le pouvoir général de jouissance, il a une grande latitude d'exploitation. Si on veut réduire cette jouissance, alors disqualification. L'usufruitier doit agir en “bon père de famille” : prudent, raisonnable...la propriété des fruits lui appartient. Mais indirectement il n'a pas une totale liberté de l'usage de ces fruits. L'usufruitier doit utiliser une partie des fruits pour conserver la chose, car devoir général de conservation de la substance. L'usufruitier est un administrateur du point du propriétaire. L'usufruit ne donne pas contrepartie au nu propriétaire, car il gère la chose pour le propriétaire, donc se paye en nature, ce n'est pas une libéralité. A la fin de l'usufruit, les améliorations portées à la chose n'entraînent pas une indemnisation. Bien qu'ayant le pouvoir général de jouir de la chose, l'usufruitier a eu l'occasion de conclure des contrats de longue durée, mais avec accord du nu propriétaire.

     

     

     

    La propriété de l'usufruit  L'usufruit est un bien réel, un objet de propriété, donc il peut agir comme un propriétaire, il peut disposer de son bien : le céder, le louer, agir en revendication...Si l'usufruitier cède son usufruit, le 1er usufruitier continu de déterminer la durée de l'usufruit (finit si décède).

     

    En cas de nu propriétaire d'usufruit, la cour de cassation a validé l'usufruit d'usufruit.

     

    Section II. La nature et l’objet de l’usufruit.

     

    A) La nature de l’usufruit.

     

    L’usufruit est une institution qui vient du droit romain et qui a été conçue pour une société essentiellement agraire. Il existe dans le code civil à l’art 578 du Code Civil une définition légale de l’usufruit : « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

     

    A partir de cette définition, on constate que les prérogatives classiques d’un propriétaire vont être partagées entre deux titulaires ; l’usufruitier qui va disposer de l’usus et du fructus et le nu-propriétaire qui ne détiendra que l’abusus. L’usufruitier a les mêmes droits qu’un propriétaire sauf celui de disposer et le nu-propriétaire dispose d’un abusus restreint en tant qu’il pourra vendre ou céder de la chose mais il ne pourra pas la détruire.

     

     

     

    Cette définition ne fait pas ressortir deux éléments pourtant essentiels :

     

    -          L’usufruit est un droit réel : l’usufruitier n’a aucun droit personnel contre le nu-propriétaire et réciproquement ; il n’y a aucun rapport d’obligation entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

     

    L’usufruitier étant titulaire d’un droit réel, ce droit peut être opposé au tiers. De ce fait, l’usufruitier dispose d’un droit de suite et de préférence.

     

    L’usufruit doit être distingué d’une situation d’indivision, chacun exerçant des droits différents sur le même bien. De plus, cela permet de distinguer l’usufruit du locataire où le locataire n’a pas de droit réel sur la chose loué, le droit du locataire n’est que le droit de s’adresser au bailleur en lui demandant de pouvoir jouir paisiblement du bien loué. La situation juridique entre locataire et bailleur est totalement différente de la situation entre usufruitier et nu-propriétaire. Le locataire est titulaire d’un droit de créance à l’encontre du bailleur.

     

    -          L’usufruit est un droit temporaire : l’usufruit ne peut jamais être un droit perpétuel, c’est pourquoi il ne peut exister que jusqu’au décès de l’usufruitier (droit viager). Toutefois, il est possible, s’il s’agit d’un usufruit conventionnel, de stipuler un terme entrainant l’extinction du droit d’usufruit.

     

    Si l’usufruitier décède avant l’arrivée du terme stipulé dans le contrat, ce droit d’usufruit ne se transmet pas à ses héritiers et s’éteint au décès de l’usufruitier. Lorsque l’usufruit est constitué au profit d’une personne morale, l’article 619 du CC prévoit que l’usufruit ne peut pas dépasser la durée de 30 ans. En pratique, la durée moyenne d’un usufruit est de 20 ans. Lorsque l’usufruit s’éteint c’est le nu-propriétaire qui va en profiter car il va retrouver la pleine propriété du bien. S’il y a décès du nu-propriétaire, la nue-propriété constituant un droit perpétuel, le droit de nue-propriété est transmis aux héritiers du nu-propriétaire. Si l’héritier est l’usufruitier, il y aura extinction de l’usufruit par le mécanisme de la confusion et l’héritier devient pleinement propriétaire du bien.

     

     

     

    Aujourd’hui, l’usufruit se heurte à l’allongement de l’espérance de vie et les nus-propriétaires vont devoir attendre plus longtemps avant d’être pleinement propriétaire du bien. Aussi, de nouveaux problèmes apparaissent dans le cadre des familles recomposées avec des situations où la pleine propriété va être longue à obtenir. L’usufruit peut alors sembler inadapté aux individus et à l’évolution de la société.

     

    En effet, l’usufruit peut constituer un facteur de détérioration du patrimoine car sur un même bien il existe deux droits différents qui vont s’exercer appartenant à deux personnes distinctes qui n’ont pas forcément les mêmes intérêts à l’égard de ce bien. L’usufruitier a comme souci le présent sans se soucier de l’avenir du bien. De plus, des articles dissuadent l’usufruitier d’apporter des améliorations au bien car ces améliorations restent à sa charge. De l’autre coté, le nu-propriétaire a simplement un droit d’abusus et ne retrouvera la pleine propriété qu’au décès de l’usufruitier. Le code civil prévoit que s’il y a des grosses réparations à effectuer, elles sont théoriquement à la charge du nu-propriétaire mais l’usufruitier ne peut pas l’y contraindre. Le nu-propriétaire va en général se désintéresser de la chose car il récupèrera la plein propriété dans longtemps et ne va donc pas s’intéresser aux réparations du bien car dans l’immédiat il n’a pas intérêt à la faire. Les biens peuvent ainsi se dégrader.

     

     

     

    L’usufruit garde quelques attraits en matière successoral et fiscal :

     

    -          Contrat de donation avec réserve d’usufruit : une personne fait une donation de son vivant à un tiers tout en se réservant le droit de rester dans les lieux jusqu’à sa mort. Le donateur du bien se réserve donc l’usufruit et transmet la nue-propriété du bien à un tiers qui récupèrera la pleine propriété au décès du donateur. L’intérêt est fiscal parce que les droits de mutation dans ce type d’opération sont moins élevés que dans le cadre d’une donation classique. Les droits vont être calculés en fonction de l’âge du donateur usufruitier et plus il sera âgé moins les droits fiscaux seront élevés ; c’est une technique pour anticiper la transmission de son patrimoine.

     

    -          Les usufruits légaux : la loi du 3 décembre 2001 qui figure à l’art 757 du CC a créé l’usufruit du conjoint survivant qui, en cas de décès de l’un des époux, permet à l’autre époux de disposer d’un usufruit sur la totalité des biens appartenant au défunt et les enfants héritent de la nue-propriété. Pour que ce texte s’applique, il faut que les enfants soient communs au couple ; si les enfants ne sont pas communs, le conjoint survivant aura droit au quart du patrimoine du défunt en pleine propriété. Il est possible par un contrat d’écarter l’application de ce texte en réduisant les droits du conjoint survivant ou en les augmentant.

     

    -          On peut aussi imaginer que l’usufruit soit utilisé pour transformer un capital en revenu. Le cas le plus courant est une personne âgée qui n’a pas d’enfant qui décide de vendre sa maison à un tiers avec une réserve d’usufruit. Dans ce cas la, le prix de vente de la maison va alors être convertie en rente viagère c'est-à-dire en somme d’argent qui sera versée par l’acheteur de la maison et selon l’accord des parties soit tous les mois soit par semestre à la personne âgée qui a vendu la maison. Soit la personne reste dans la maison vendue et perçoit jusqu’à son décès une rente viagère modique et donc le prix de vente de sa maison a été convertie en rente viagère. Soit la personne quitte sa maison tout en percevant une rente viagère d’un montant plus élevé et elle perçoit cette rente viagère jusqu’à sa mort. Lorsque le vendeur décède, c’est l’acheteur qui devient propriétaire de la maison. Le contrat de vente viagère est aléatoire car on ne sait pas combien de temps la rente viagère va durer car elle dure jusqu’au décès de la personne.

     

     

     

    B) L’objet de l’usufruit.

     

    L’article 581 du code civil dispose que l’usufruit peut porter sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. L’usufruit peut porter sur des biens corporels, mais il est également possible qu’un usufruit porte sur des biens incorporels (brevet, portefeuille de valeur mobilière, un fonds de commerce, etc.).

     

    Un usufruit peut être particulier ou universel  c'est-à-dire qu’il peut porter sur un ou plusieurs biens. Un usufruit universel portera sur tout un patrimoine.

     

     

     

    Si le droit de propriété sur des valeurs mobilières est partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l’usufruitier pour percevoir des plus value doit vendre ces valeurs mobilières, or le l’usufruitier n’a pas le droit d’abusus ; la CCASS a alors qualifié le portefeuille comme une universalité et a admis que l’usufruitier puisse alénier les valeurs mobilières à condition d’en conserver la substance. Un arrêt du 3 décembre 2002 précise que dans ce cas l’usufruitier d’un portefeuille de valeurs mobilières est autorisé à gérer cette universalité en cédant des titres dans la mesure où ils sont remplacés. L’usufruitier a une obligation de prudence et de gestion du portefeuille de valeurs mobilières en bon père de famille. Il ne doit pas prendre de risque démesuré et si c’était le cas, le nu-propriétaire peut demander au juge d’appliquer la sanction de la déchéance de l’usufruit. Toutefois, il s’agira d’une appréciation au cas par cas et, dans le cadre d’une mauvaise conjoncture économique, on admet que l’usufruitier fasse des pertes. La contre partie est que l’usufruitier a une obligation d’information envers le nu-propriétaire, c'est-à-dire que l’usufruitier doit communiquer au nu-propriétaire toutes les informations relatives à l’évolution du portefeuille de valeur mobilière. C’est grâce à ses infos que le nu-propriétaire va pouvoir contrôler que la substance de ce portefeuille n’est pas altérée.  C’est le seul cas où le nu-propriétaire est en lien avec l’usufruitier.

     

     

     

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    Section 3 - L’extinction de l’usufruit.

    1) Les causes de l’extinction de l’usufruit.

    Plusieurs causes d’extinction sont visées par les articles 617 et 618 du code civil.

     

    a) Les causes d’extinction liées au caractère temporaire de l’usufruit.

    -          L’usufruitier décède :

    Etant un droit viager, le droit d’usufruit s’éteint avec le décès de l’usufruitier ; il n’y a pas de transmission par héritage. Si l’usufruitier est une personne morale, la loi a prévu que l’usufruit est conclu pour une durée maximale de 30 ans. si l’usufruit est contracté pour un durée prévue et que l’usufruitier vient à décéder avant terme, l’usufruit cesse.

     

    -          Le contrat d’usufruit arrive à terme :

    Au terme du contrat d’usufruit, même si l’usufruitier est encore en vie, l’usufruit cesse et la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire.

     

    b) Les causes d’extinction liées au caractère réel du droit d’usufruit.

    -          La renonciation au droit d’usufruit :

    A tout moment, l’usufruitier peut renoncer à son droit d’usufruit par consentement avec le nu-propriétaire ou par déclaration unilatérale à condition que la renonciation soit certaine et non-équivoque.  Aussi, la renonciation n’exige aucune forme particulière ; elle peut être orale devant témoin ou manuscrite. Cependant, il ne faut pas que la renonciation soit faite au préjudice des créanciers de l’usufruitier. Si les créanciers font valoir que le renoncement porte atteinte à leur droit de gage général, la renonciation à l’usufruit peut être annulée (article 622 code civil) par action paulienne.

     

    -          Le mécanisme de la consolidation :

    La consolidation vise le cas de la réunion sur la même tête à la fois de la qualité d’usufruitier et de nu-propriétaire. C’est possible lorsque l’usufruitier hérite de la nue-propriété ou l’inverse, lorsque le nu-propriétaire hérite de l’usufruit. C’est également possible lorsque l’usufruitier cède son droit au nu-propriétaire ou réciproquement.

     

    -          La perte totale de la chose par cas fortuit :

    La perte matérielle de la chose ou la perte d’un droit (s’il s’agit d’un bien incorporel) entraîne la fin de l’usufruit car il n’y a plus d’objet. La perte totale peut provenir de dommages qui altéreraient la chose de manière fortuite. Si la destruction n’est que partielle, l’usufruit se poursuit sur ce qu’il reste de la chose dès lors qu’elle reste utilisable.

     

    -          La prescription extinctive :

    Le non usage d’un droit l’usufruit pendant une durée de 30 ans entraine la disparition du droit.

     

    -          La conversion de l’usufruit en rente viagère :

    Le nu-propriétaire retrouve la jouissance de son bien à charge pour lui de payer une rente viagère à l’usufruitier. Cette conversion peut avoir lieu dans deux cas :

    -  Décision du juge : pour ne pas appliquer la sanction de la déchéance de l’usufruit en cas d’abus de jouissance de l’usufruitier => conversion en rente viagère comme faveur à l’usufruitier selon les circonstances (article 618 code civil).

    -  …. Survie du conjoint

     

    c) La fin de l’usufruit à titre de sanction.

    Le juge peut prononcer la déchéance de l’usufruit si l’usufruitier a commis un abus de jouissance. C’est une sanction civile qui se fait à la demande du nu-propriétaire. L’abus de jouissance se vérifie par des dégradations de la chose ou le dépérissement de celle-ci. Si la déchéance de l’usufruit est prononcée par le juge qui a un pouvoir souverain d’appréciation, la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire.

    Au vu des décisions de justice, on peut dire que les juges retiennent des fautes suffisamment graves pour prononcer cette lourde sanction.

     

    2) Les effets de l’extinction de l’usufruit.

    A compter de l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier ou ses ayants-droit en cas de décès devront restituer la chose au nu-propriétaire selon la nature de la chose.

    Pour les choses consomptibles, l’usufruitier devra remettre au nu-propriétaire un équivalent ou une somme de la même valeur que le bien.

    Pour un bien non consomptible, la chose devra être remise dans l’état dans lequel elle était au moment de la constitution de l’usufruit, sans dégradation si ce n’est par le temps. Si la chose a été détruite, l’usufruitier devra restituer en argent.

     

    C’est à la fin de l’usufruit seulement que les comptes doivent être réglés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Si l’usufruitier a réglé des travaux qui sont normalement à la charge du nu-propriétaire il pourra demander le remboursement de ceux-ci. Cela dit, l’usufruitier ne pourra pas être indemnisé pour des améliorations qu’il a pu faire même si elles ont contribué à une augmentation de la valeur de la chose ; l’usufruitier n’est tenu qu’à l’entretien.

    La jurisprudence est très sévère envers l’usufruitier puisqu’elle assimile à des améliorations toutes les constructions que l’usufruitier aurait pu réaliser et la dépense restera à sa charge. Cette position et le sens des textes adoptés par le législateur sont critiqués par la doctrine car la situation de l’usufruitier, du locataire ou encore un possesseur,  sont différemment traités : l’usufruitier n’a pas le droit à une indemnisation et est assez mal traité concernant ses dépenses tandis que le locataire et le possesseur ont droit à une indemnisation.

    Il reste une consolation en ce que l’usufruitier ou ses héritiers sont autorisés à enlever « les glaces, les tableaux et les autres ornements qu’il aurait pu placer sous réserve que l’enlèvement ne détériore pas le bien » (art. 599, al. 3, code civil)

     

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