• La composition du conseil syndical

     

    LA COMPOSITION DU CONSEIL SYNDICAL

       Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion". La loi du 10 juillet 1965 pose clairement le principe de l'existence du conseil syndical et du rôle de ce dernier. La désignation de conseillers syndicaux est donc obligatoire.

    La désignation des membres du conseil syndical  

    Les membres du conseil syndical sont désignés,  par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés d'une société d'attribution lorsque cette dernière est propriétaire de lots, les locataires-accédants en vertu d'un contrat de location-accession, les acquéreurs à terme, en vertu d'un contrat de vente consenti par un organisme HLM, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.

    Les concubins ou partenaires liés par un PACS ne sont pas visés par les textes. Par ailleurs, le conjoint n'est recevable à se présenter que s'il a reçu un mandat de la part du copropriétaire.

    Les locataires ne peuvent être membres du conseil syndical ou y représenter un copropriétaire. De même, le syndic, son conjoint, ses ascendants ou ses descendants, ses proposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membre du conseil syndical.



    Hormis ces exceptions, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune autre condition pour être membre du conseil syndical (condition d'ancienneté, être à jour de ses charges…).

    La durée du mandat est de trois ans maximum, sans limitation de renouvellement. Dans la pratique, les conseillers syndicaux sont élus pour une année et voient leur mandat renouvelé à l'occasion de chaque assemblée générale.

     Nombre de membres 
     
    Le nombre de conseillers syndicaux est soit prévu par le règlement de copropriété, soit décidé en assemblée générale. Il est souhaitable d’avoir une répartition équilibrée des conseillers (au moins un par bâtiment, ou par montée selon les cas) et d'en prévoir un nombre impair afin d'éviter les situations de blocage.

    Quelque soit le nombre de conseillers, il est nécessaire que ceux-ci prennent leurs fonctions très au sérieux et face preuve d'une certaine assiduité aux différentes réunions. Pour pallier à cet inconvénient, le règlement de copropriété ou l'assemblée générale peut désigner des conseillers syndicaux suppléants.

     Le statut de conseiller syndical 
     
    Les fonctions de président et de membre de conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Tous les membres du conseil syndical, y compris le président, ont donc le statut de bénévole. Ils ne peuvent être rémunérés, même si l'assemblée générale en dispose autrement.

    En revanche, ils peuvent être dédommagés des frais (justifiés) qu’ils engagent dans l’exercice de leur mission et pour l'intérêt de la copropriété (frais de photocopies, de déplacement pour assister à une réception de travaux…).

     Le président du conseil syndical 
     
    Tout conseil syndical doit élire parmi ses membres son président. Malheureusement, cela n'est pas toujours le cas dans la pratique. Cela est assez dommageable dans la mesure où le président dispose de certaines prérogatives qui lui sont propres.

    En effet, le président peut convoquer l'assemblée générale lorsque le syndic n'a pas fait droit à la demande de convocation émanant du conseil syndical ou des copropriétaires représentants au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires (le règlement de copropriété peut toutefois prévoir un seuil inférieur). Cette convocation a lieu après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours.

    Les pouvoirs du président ne se limitent pas à la seule convocation d'une assemblée générale. Ainsi, en cas de changement de syndic, le président peut, après une mise en demeure restée infructueuse, demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des fonds, des documents comptables et des archives que l'ancien syndic doit remettre à son successeur.

    Le syndic non-réélu dispose d'un délai d'un mois ou de deux selon la nature des pièces à fournir. Par conséquent, à l'expiration de ce délai, il ne sera pas nécessaire de prévoir dans la mise en demeure un délai particulier, les pièces devant être remises immédiatement.

    Malgré ses pouvoirs, le président du conseil syndical n'est pas pour autant le patron de la copropriété, voire son représentant (cette fonction étant assurée par le syndic). Il ne peut en aucune manière se substituer à l'assemblée générale, sauf s'il a reçu un mandat spécifique de cette dernière sur un point particulier.

    Par conséquent, il ne peut prendre l'initiative de demander au syndic de réaliser des travaux ou d'autoriser un copropriétaire à s'approprier une partie commune. Le syndic peut d'ailleurs engager sa responsabilité s'il a exécuté les travaux en question ou s'il a laissé certains copropriétaires porter atteinte aux parties communes.

    En fait, le président est essentiellement un animateur. Il est là pour faciliter le fonctionnement du conseil syndical : convoquer le conseil syndical, animer les réunions, mettre en valeur les compétences de chacun…

     responsabilité des conseillers syndicaux peut être engagée lorsqu'ils ont agi en recherchant leur intérêt personnel plutôt que celui de la copropriété.

    Le conseil syndical n’a pas vraiment besoin de souscrire une assurance en responsabilité civile pour exercer ses missions. Compte tenu de ce qui a été dit précédemment, on comprend en effet que les hypothèses qui engagent la responsabilité du conseil syndical sont manifestement peu nombreuses.


    Il convient vraiment d’étudier de très près, au-delà du coût de souscription, le champ des garanties offertes par ce type d’assurance. Cependant, bien que cette souscription ne soit pas obligatoire, il est intéressant de noter que la recommandation n°13 de la Commission relative à la copropriété préconise ce type d'assurance.

    En fait, si l'on cherche une réelle responsabilité du conseiller syndical, c'est avant tout celle d’un engagement réel et soutenu. C’est de participer non seulement aux réunions du conseil syndical mais aussi de s’investir dans une commission, une responsabilité spécifique. Il ne s’agit pas de tout faire, d’être partout mais de bien faire là où l’on est.

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