• La copropriété : définition, organisation, fonctionnement...

    La copropriété des immeubles bâtis 

     Régi par la Loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété des immeubles bâtis.

    Copropriété des immeubles bâtis = immeuble des habitations divisées par appartement, qui appartiennent a des proprio différents .

    C’est une combinaison de propriétés privatives et de copropriétés.

    Chaque propriétaire est propriétaire exclusif à titre individuel de son lot et copropriétaire indivis des parties communes de l’immeuble. Ceci résulte de la Loi du 10 juillet 1965 complétée par un décret en 1967. Elle laisse peu de place à la volonté des propriétaires.

     Section1 Champs d’application du statut 

    A la construction de l’immeuble, bien souvent, est définie et décidée la copropriété. On peut toujours décider de vendre une partie ou une surélévation par la suite.

    1. Application obligatoire du statut 

    Art 1 de la Loi de 1965 : « la loi est applicable à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une côte-part de partie commune. »

    Il n’existe pas d’autres divisions par lots que la copropriété. Deux lots suffisent pour parler de copropriété et l’affectation des locaux est indifférente vis à vis de la loi.

    Application du statut : dès qu’il y a appropriation des lots par plusieurs propriétaires différents le régime de copropriété se déclenche.

    2. Application facultative du statut 

    -groupes d’immeubles bâtis : indivision pour les copropriétaires du terrain.

    -groupes d’immeubles complexe : la copropriété est facultative.

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    Section 2 La structure de la copropriété par lots 

    1. Structure de l’immeuble en copropriété 

    Cité par l’article premier, d’une part, distinction entre parties privatives et communes, d’autre part, notion de lot de copropriété.

     a. Distinction entre parties privatives et parties communes

    Les prérogatives du copropriétaire sont différentes qu’on parle des parties communes ou privatives.

     · Les parties communes : 

    Parties du bâtiment et du terrain affectées à l’usage ou à l’utilité de tout les copropriétaires ou de plusieurs d’entres eux. Ces parties sont l’objet d’une propriété indivisible comme les parties matérielles (sol, toit, jardins, voies d’accès…) les fondations (murs porteurs, murs extérieurs…) ou les éléments d’équipement commun (escalier, ascenseur, couloir…).

    Droit : on peut accorder le droit de surélever un bâtiment, de construire un nouveau terrain, d’affouiller le terrain, de mitoyenneté.

    Par dérogations, certaines parties communes peuvent être réservé à un seul propriétaire (place de stationnement, terrasse…) mais l’inverse est aussi possible.

     · Les parties privatives : 

    Parties des bâtiments et terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. La propriété est exclusive à chaque propriétaire.

     b. La notion de lots de copropriété

    C’est la combinaison des parties communes et privatives.

    Il n’y a pas de copropriété sans lots : le propriétaire en copropriété est propriétaire de parties privatives et de parties communes. Le lot fait partie de la propriété individuelle.

     · Formation des lots et leur modification : 

    Il y a différents lots comme il y a plusieurs parties privatives. La formation des lots n’est pas réglementée mais découle du bon sens. On peut imaginer que deux lots n’en deviennent qu’un (exemple : appart + cave). En pratique, un lot par objet matériellement distinct. Un propriétaire peut donc être propriétaire de plusieurs lots. La formation initiale des lots n’est pas immuable, elle peut changer.

     · Les tantièmes de propriété : 

    Ils quantifient la côte-part des parties communes et s’expriment en 1/100, 1/1000, 1/10 000 de fonction de la propriété. La fraction détermine les droits de vote des copropriétaires, critères de répartition des charges…

    Les tantièmes sont répartis au début de la création de la copropriété et laissés aux copropriétaires (en général, définies par le constructeur).

    La loi prévoit un mode de répartition si rien ne se produit ; la côte-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative ; ensemble des dites-parties (loi de 1965).

    La valeur relative d’un lot est la valeur marchande (superficie, étage, locaux, orientation), la loi écarte le critère d’utilisation. La répartition des tantièmes est intangible, car il faut l’accord de tous les copropriétaires.

     2. Le document de la copropriété 

    a. Règlement de copropriété

    · Généralités :

    Il détermine les droits et obligations des copropriétaires, tant pour les parties communes que pour les parties privatives et la gestion de l’immeuble.

    C’est un document capital dans la copropriété et offre tout de même une certaine marche de manœuvre (réaction…). C’est un contrat d’adhésion, un contrat forcé car s’il n’est pas fait, il est mis en place par le juge. On ne peut pas discuter les clauses de contrat.

    Portée du règlement : il concerne tous les copropriétaires, initiaux et ceux qui suivent avec les mutations. Toute violation engage leur volonté contractuelle.

    Les clauses n’ont pas d’effet rétroactif, elles s’appliquent dès la mise en place du règlement. Ce qui a pour conséquence que s’il y a une modification, elle ne s’applique pas aux copropriétaires qui était propriétaire avant cette modification.

    Le règlement s’impose aux héritiers : il s’impose aussi aux locataires à condition qu’ils soient informés et peuvent demander au syndic qu’il s’applique et inversement. Il doit être publier au livre foncier et faire l’objet d’un acte notarial.

     · Contenu : c’est un document long et complexe qui doit obligatoirement comporter certaines rubriques comme  la détermination des tantièmes et sa méthode de calcul.

                                 la répartition des charges (la loi SRU impose le détail et le mode de
                                 calculs).

                                 l’organisation collective de la copropriété (fonctionnement des assemblées
                                 générales très réglementées…)

     - Destination et conditions de jouissance des parties communes et communes :

    Les différentes parties sont affectées à des usages variables, précisé dans le règlement. Le règlement peut interdire aussi tout ce qui altère l’aspect général de l’immeuble (enseigne publicitaire, parabole…). La description des parties privatives indique l’usage des locaux (habitat, commerce, cave…) mais ces restrictions ne peuvent avoir d’effets que si elles sont en accord avec la destination générale de l’immeuble. Tout travaux sur les parties communes doit faire l’objet d’un accord à l’Assemblée Générale.

     - Destination de l’immeuble :

    C’est l’ensemble des considérations qui ont déterminées les copropriétaires à adhérer à la copropriété considérée, seuls les copropriétaires peuvent changer la destination de l’immeuble. Dans les parties privatives, il peut faire ce qu’il veut du moment qu’il reste dans la destination générale de l’immeuble. Elle est déterminée par les actes (règlement…) mais aussi le caractère et la situation de l’immeuble ce qui provoque de nombreux litiges. Le caractère de l’immeuble, c’est sa qualité générale, son standing, sa qualité architecturale.

     Toute modification du règlement se fait en Assemblée Générale et avec l’accord de l’Assemblée Générale.

     b. L’état descriptif de division

    Il est aussi important que le règlement, un document très technique. Sur celui-ci doit se trouver le lieu, la référence cadastrale, sa consistance (surface, SHONE : document intégré au règlement, soumis à publicité foncière, indispensable lors des transferts de propriété).

     3. L’organisation collective de la copropriété = le syndicat 

    a. La personnalité morale du syndicat

    La copropriété est définie comme un groupement de personne, la collectivité des copropriétaires est constituée en syndicat qui a la personnalité morale. Elle est obligatoire, ce ne peut être une société, une association (loi 1901). Ce n’est pas un syndicat au sens habituel du terme.

    Comme toute personne, le syndicat a un patrimoine (pas l’immeuble ni parties communes). Il a un compte bancaire alimenté par les copropriétaires pour supporter les charges communes.

    Comme tout syndicat, il peut être en constat judiciaire mais pas en liquidation judiciaire. Pour les copropriétaires en difficultés, il y a le président tribunal de grande instance qui peut faire intervenir un administrateur judiciaire, qui a quasiment tous les pouvoirs dans l’Assemblée Générale et du syndicat.

     b. L’objet du syndicat

    Objet principal : conservation de l’immeuble et administration des parties communes.

    Il établit les règlements de la copropriété, mais ne modifie pas le règlement de copropriété.

    Il prend en Assemblée Générale toutes les décisions relatives aux travaux. Le syndicat est représenté par son syndic. Il exerce toutes les actions en justice contre les copropriétaires ou les tiers (voir feuille ‘Commentaires’). Le syndicat est responsable de tous les dommages causés aux copropriétaires aux tiers, les problèmes de construction ou de défaut d’entretien des parties communes. Il est responsable même s’il n’est pas propriétaire de l’immeuble.

     c. Structures complexes

    Dans les grandes copropriétés, il existe des syndicats secondaires, responsables chacun d’une partie. Cette structure peut être créée en cours de vie de la copropriété.

     

    Section 3 la vie de la copropriété 

     Il y a 3 organes : l’Assemblée Générale, le syndic et le conseil syndical.

      a. L’Assemblée Générale du syndicat 

    L’Assemblée générale est l’occasion de prendre un ensemble de décision relative à la copropriété. La participation à cette réunion est un droit protégé par la loi. Il existe différents types de d’assemblées, l’Assemblée ordinaire convoquée de manière extraordinaire. Différentes décisions y sont prises en fonction de leur importance.

     En principe tout copropriétaire doit être convoqué à l’assemblée, et ce même si certains d’entre eux ne sont pas concernés par la décision à prendre. Il est possible de se faire représenter, c’est-à-dire attribuer un pouvoir. Une personne tierce dispose alors du droit de vote au nom du copropriétaire lors des décisions prisent en Assemblée.

     Une Assemblée générale est le plus souvent convoquée par le syndic, mais ce dernier n’est pas le seul à pouvoir effectuer une telle demande. Sont habilités à faire cette demande, le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires.

     La convocation à l’assemblée générale doit suivre un certain protocole qu’il est important de respecter sous peine de nullité de l’assemblée générale. Les convocations sont faites par lettre recommandée avec accusé de réception, mais elles peuvent être effectuées par remise contre récépissé ou émargement d’un état. Les convocations doivent être faites 21 jours francs au moins avant la réunion. Cette convocation présente l’ordre du jour » aux copropriétaires, c’est-à-dire qu’elle énumère l’ensemble des questions qui seront soumises à la délibération de l’assemblée. La tenue de l’assemblée générale se compose comme suit :

     Désignation du Président de l’assemblée, s’il n’y a pas de président à l’assemblée est nulle ; Ne peut être président de séance :

      • Le scrutateur : régularité des votes
      • Le secrétaire : rédige le procès-verbal. Celui-ci est à rendre dans les 2 mois suivant l’Assemblée générale (obligatoirement par lettre recommandée aux absents, aux contres et aux abstenus).

     b. Le syndic

     Le syndic est un représentant permanent du syndicat de copropriété. Il agit au nom et pour le compte de la copropriété en application du règlement de copropriété. Il fait appliquer les décisions prises en Assemblée générale.

     Le syndic peut être professionnel ou bénévole. Si le syndic est professionnel, il doit posséder une carte professionnelle sous peine de nullité de du syndic, justifier de la responsabilité » civile professionnelle, et justifier d’une garantie financière (le syndic doit être garantie par une banque afin d’assurer le remboursement des copropriétaires en cas d’impondérables).

     Le mandat du syndic a une durée minimale de 1 an, et une durée maximale de 3 ans.

     Il existe trois manières de choisir un syndic :

    • Désignation par l’assemblée générale,
    • Règlement de copropriété en cas d’immeuble neuf
    • Par le juge

    Désignation par l’Assemblée générale. La copropriété a une liberté absolue pour choisir son syndic. Toutefois, celui-ci doit être élu à la majorité absolue.

     Règlement de copropriété en cas d’immeuble neuf. Le promoteur peut choisir un syndic. Ce dernier a une année pour convoquer une assemblée générale.

     Désignation par le juge (Administrateur judiciaire). L’administrateur judiciaire est nommé par le tribunal en cas de défaut de syndic. Il occupe cette fonction de manière temporaire. L’administrateur se doit de convoquer une Assemblée générale dite : AG.

      c. Le conseil syndical

     Le conseil syndical est un organe essentiel de la copropriété. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

     Toute copropriété a, en principe, un conseil syndical. Toutefois,  l'assemblée peut par un vote soumis à la double majorité (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix/loi du 10.7.65 : art 26), décider de ne pas en instituer.

      Sa composition

     Il est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale.
    Peuvent être membres du conseil syndical :

    • les copropriétaires,
    • les conjoints, ou partenaires liés par un Pacs,  
    • représentants légaux  des copropriétaires (parent, association),
    • les usufruitiers (personne bénéficiant de l’usage du bien et du droit d’en percevoir les loyers),
    • les bénéficiaires d’un contrat de location-accession ou d’une vente à terme.

    En revanche, ne peuvent pas être membres :

    • le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs,
    • les membres de la famille du syndic,
    • les salariés, associés ou futurs associés du syndic.

    Sa désignation

     L'assemblée générale désigne les membres du conseil syndical à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires/loi du 10.7.65 : art. 25). Si cette majorité n'est pas atteinte, le vote pourra, sous certaines conditions, avoir lieu à la majorité simple (majorité des voix des  copropriétaires présents ou représentés/loi du 10.6.65 : art. 25-1).
    En l'absence de candidatures ou de majorité, l'impossibilité de créer un conseil syndical est constatée dans le procès-verbal de l'assemblée générale qui doit être notifié par le syndic à tous les copropriétaires dans le délai d'un mois. À l’issue, ces derniers peuvent choisir :

    • de ne pas instituer de conseil syndical (vote à la majorité absolue), 
      ou
    • d’obtenir la désignation du syndic par une décision de justice, de faire constater par décision de justice l’impossibilité de nommer les membres du conseil syndical.

    Son fonctionnement

     C'est le règlement de copropriété ou, à défaut, l'assemblée générale, qui fixe l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés/loi du 10.6.65 : art. 24).
    Le conseil syndical désigne son président qui peut, en cas d’empêchement du syndic, à convoquer l'assemblée générale
    Les fonctions de président et des membres du conseil syndical ne sont pas rémunérées.

    La durée des fonctions de ses membres

     Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de trois ans maximum,  renouvelable. Une durée plus courte peut être décidée par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale.

    Son rôle

     Le conseil syndical a principalement un rôle d’assistance et de contrôle. Dans certains cas, il peut se voir confier d’autres missions.
    À cet effet, il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel.

    Assistance et contrôle   

    Le conseil syndical contrôle  la gestion du syndic, notamment :

    • la comptabilité du syndicat, 
    • la répartition des dépenses,
    • les conditions dans lesquelles sont passées et exécutées les marchés et contrats,
    • l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

    À ce titre, la copie des relevés du compte ou du sous-compte bancaire de la copropriété est mis à disposition du conseil syndical.
    Il peut également prendre connaissance de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion administrative de la copropriété. Par exemple, il examine les contrats d’entretien ou les pièces justificatives des charges de l'immeuble.

    Après en avoir avisé le syndic, le conseil syndical peut également obtenir une copie de ces documents. 

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