• La délimitation horizontale de la propriété (voisinage, clôture, bornage...)

    Délimitation horizontale : propriété et voisinage 

       Il existe deux types de délimitations matérielles : la délimitation horizontale et la délimitation verticale.

    Nous étudierons ici la délimitation horizontale. Elle s’établit par la clôture ou le bornage. Tout propriétaire a le droit de se clore.

    1)  Délimitation du fonds  

     a)  Le bornage  

    Ce bornage a pour objet de délimiter 2 fonds : il s'agit de la matérialisation par des signes visibles de la limite des deux fonds :  

    -         il peut se faire amiablement : il sera fait dans ce c’est à dire par un géomètre expert qui dressera un PV d'abornement ce dernier est définitif. Cela ne fait pas obstacle à l'action en revendication portant sur la propriété elle même. 

    -         Il peut se faire judiciairement, ce sera le c’est à dire quand il résultera d’une action en bornage : bien que le droit de propriété n'est pas en cause, il s'agit de la limite, et ne s'agit pas d'une action en revendication c'est quand même une action réelle immobilière pétitoire. Compétence du Tribunal d’Instance. 

     b)  la clôture  

     -          le droit de se clore : 

    Art 647 du Code Civil : tout propriétaire peut clore son héritage (c’est à dire le fonds). Les pratiques féodales et communautaires avaient obligés des propriétaires à laisser leur champs ouvert pour laisser passer les chasses seigneuriales ou royales ou encore pour laisser passer les troupeaux des autres habitants => pour ce dernier c’est le droit de vaine pâture sui n’a pas totalement disparu. De même pour le droit de parcours utilisé pour la transhumance des troupeaux.  

    Art 647 du Code Civil est fortement imprégné de l’esprit de la révolution : tt propriétaire peut clore son usage = > individualisme de la propriété foncière.  

     Ce droit connait des limites :  

    -         les servitudes : servitudes de passage sur un fonds enclavé, d'écoulement des eaux 

    -         avec la théorie de l’abus de droit  

     -          l'obligation de se clore : 

    Existe que dans les villes et faubourgs, c’est à dire dans les zones urbaines. La hauteur, article 663 est fixé par les usages locaux à défaut seulement par le du Code Civil.  

     -          la condition juridique des clôtures : 

    Peuvent être privative ou mitoyenne :  

    Une clôture privative : appartient entièrement au propriétaire de l'immeuble qui est clos car il l’a élevé à ses frais exclusifs et ce mur est sur son propre fonds.  

    Une clôture mitoyenne : celle élevée à la limite de deux fonds, c’est en quelque sorte une « copropriété ». Soit dès l'origine elle a été édifiée aux frais commun des 2 propriétaires soit elle était initialement privative mais celui qui l'avait construite en a cédé souvent la moitié à l'autre. Ce sont souvent les murs suscitant le contentieux.  

     - Nature juridique et régime juridique de la mitoyenneté :  

    C'est une application particulière de la copropriété qui serait forcée et perpétuelle, c'est beaucoup plus qu'une indivision car elle n'est pas temporaire et est affectée à une clôture.  

     Elle se traduit par des droits pour les copropriétaires : chacun à l’usage exclusif du mur qui est de son coté à condition d’en respecter la destination, laquelle est double, tout d’abord clore les 2 fonds donc ne peut pas faire une fenêtre. En plus de clore les fonds, c'est aussi de faire un support donc chacun peut en faire des plantations article 671 al 2 du Code Civil. Possibilité aussi de surélever, de constructions article 657 et 662 du Code Civil avec pour hypothèse la nécessité de solliciter l’accord du voisin, ou par expertise pour en surélever. 

     Des charges : obligation de participer aux frais d'entretien ou de construction (article 665 du Code Civil) proportionnelle aux droits qu’ils ont sur la clôture. 

     Il s'agit d'une obligation propter rem c’est à dire que l'un des copropriétaires peut s'y soustraire dés lors qu'il abandonne son droit sur le mur, article 656 du Code Civil => abandon de mitoyenneté.  

    c)  acquisition de la mitoyenneté 

    La mitoyenneté échappe pour partie au droit commun. Elle peut être acquise que par convention ou prescription ou encore décision judiciaire soit pour se faire céder la mitoyenneté (cession soit pour être obligée de l'acquérir.) 

     Par une convention : entre les propriétaires voisins, il s'agira ab initio d'une convention pour une construction commune, ou bien une cession qui intervient ultérieurement.

    Par la prescription acquisitive : résulte d'une utilisation commune du mur pendant 30 ans, comme-ci il avait été mitoyen.  

    Cession forcée de mitoyenneté : article 661 du Code Civil : le propriétaire d'un terrain contigu peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté du mur séparatif qui était privatif avant. Mais si le mur est légèrement en retrait de la ligne séparative, le texte article 661 du Code Civil n'est pas applicable. Il doit indemniser le voisin pour la valeur égale de la moitié du mur rendu mitoyen plus la bande de terrain correspondant à l'assiette du mur.  

    Double caractère : 

    -         il s'agit d'une vente immobilière donnant lieu au privilège du vendeur d'immeuble et à l'action résolutoire : article 1654 du Code Civil. 

    -         c'est une espèce d'expropriation dés lors que l'opération a lieu sans la volonté du propriétaire et contre sa volonté. Dés lors que la cession a lieu sans ou contre sa volonté, le cédant n'est pas tenu à la garantie (vices cachés...) comme il le serait dans le cadre d'une vente qu'il aurait consenti.  

    Acquisition forcée de mitoyenneté : non prévu par le code civil : un propriétaire après avoir construit un mur séparatif à ses frais, le propriétaire souvent cherche à faire contribuer le voisin à l’entretien de ce mur et donc aux dépenses : la Jurisprudence peut lui en reconnaître le droit, et elle lui en reconnaitra le droit, lorsque le voisin utilise déjà dans les faits le mur comme support en y ajoutant une construction, mais non point quand l'intérêt que celui d'une clôture.  

    d)  perte de la mitoyenneté  

    Elle pt se perdre par cession, mais aussi par l'exercice d'un droit discrétionnaire : droit d'abandonner la mitoyenneté article 666 et 667 du Code Civil : l'intéressé va renoncer unilatéralement à sa part de « copropriété » du mur et du sol, notamment lorsque la mitoyenneté ne lui est plus utile ou lorsque les charges qui résultent de la mitoyenneté dépasse ce qu’elle représente pour lui. 

    L'opposabilité de l'abandon au tiers est subordonnée à deux choses cumulatives :  

    -         à la publicité, la conservation des hypothèques de l'acte d'abandon 

    -         la notification de cet abandon aux voisins (qui va devenir proprio exclusif du mur) 

     Cette faculté d'abandon : de déguerpir est écarté dans certains cas :  

    -         pour le propriétaire dont un bâtiment est adossé au mur mitoyen 

    -         écarté au cas où la dégradation de ce mur mitoyen serait le fait de celui qui veut abandonner et qui ne répare pas 

    -         La mitoyenneté ne peut pas être abandonnée si la clôture mitoyenne est un fossé qui reçoit les eaux des deux fonds, des deux copropriétés 

    Observation : pas d'avantage que la propriété ou que la copropriété, la mitoyenneté ne se perd pas par le non usage. Civ 3 19 février 1985, Bull 37. Donc prescription extinctive ne lui est pas applicable.  

    e)  preuve de la mitoyenneté  

    -         il peut s'agir d'un titre, qui constitue une preuve péremptoire que s'il émane des deux propriétaires en conflit, ou d'un auteur qui leur serait commun. Sinon le titre peut jouer mais ne vaut que comme présomption. 

    -         Prescription trentenaire : constitue aussi une preuve certaine de la mitoyenneté. c’est à dire que les deux voisins se seront comportés comme les deux propriétaires, ce qui aura entrainé l’usucapion (c'est-à-dire la propriété par possession). article 653 et 666 al 1 fine du Code Civil. 

    -         art 653 du Code Civil, présomption de mitoyenneté joue souvent quand manque d'autres preuves.  

    Mais le Code Civil ne présume la copropriété qu'autant qu'un égal intérêt à la construction du mur rend vraisemblable le fait qu'il aurait pu le construire ensemble. La présomption est une présomption simple.  

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    2)  obligations résultant du voisinage  

    a)  respect des distances  

    Le législateur a restreint le droit du fonds de construire ou de planter aux limites de son terrain et réduit le droit de pratiquer des ouvertures aux limites de son terrain.  

    -          Construction : 

    Aucune distance n'est imposée donc il peut construire à la limite extrême de son fonds. Article 674 du Code Civil : pose une réserve pour des constructions qui peuvent être nuisibles, dangereuses, comme un puits on ne pt pas en construire sur la limite du fonds, ou pareil pour des cheminées... Le texte renvoie aux règlements et usages particuliers.  

    -          les plantations : 

    Article 671 à 673 du Code Civil: seules les cultures en espaliers sont possibles à la limite même de deux fonds, pour toutes les autres certaines distances doivent être respectées car la proximité des arbres pt constituer une gêne pour le voisin : arbre, chute de feuilles, racines... s’il en existe on applique des usages locaux mais si il n'en existe pas comme Paris, aucun distance n'est imposée, donc application du Code Civil article 671 al 3: si les arbres excédent deux mètres, le voisin peut obtenir la réduction de l'arbre, pour les arbres inférieurs à deux mètres, la distance minimale est de 0,5 m, arrachage possible par le voisin.  

    Toutefois si le propriétaire du sol est propriétaire exclusif ou copropriétaire du mur mitoyen, aucune distance n'est imposée pour des plantations qui n'excèdent pas la hauteur du mur.  

    Le propriétaire d'un arbre, peut aussi avoir acquis le droit de conserver à une distance  non légale ou coutumière, article 672 al1 du Code Civil, il pt avoir acquis ce droit soit par titre ou une convention avec le voisin, soit par le jeu de la prescription trentenaire. Il existe alors au profit de son fonds une servitude du fait de l'homme qui vient en quelque sorte neutraliser la servitude légale.  

    -          Les jours et les vues : 

    Objectif est de préserver une intimité minimale à laquelle peut prétendre le propriétaire d'un fonds. 

    Deux types d’ouverture sont autorisés : 

    -          Les jours : article 676 et 677 du Code Civil : jours de souffrance ou dit de tolérance. Il s'agit de fenêtre qui ne peuvent pas s'ouvrir : fenêtre à verre dormant et ne laisse passer que la lumière et de la sorte les matériaux doivent être translucide c’est à dire non transparent : civ 1 22 juillet 1964, bull 414 : des briques de verres non transparent ne constituent pas un jour. Ces jrs peuvent être percés et pratiqués dans un mur même si à la limite extrême de deux fonds, article 676 mais seulement par le propriétaire exclusif du mur (675 du Code Civil). donc le jour doit être assez hauts, min 2.60m à partir du sol et 1.90m aux étages.  

    -          Les vues : 678 et 679 du Code Civil : fenêtres libres c’est à dire pouvant s'ouvrir, libre passage de la lumière, l'air et est assimilées aux vues les balcons et les terrasses.  

    Les vues droites sont les plus gênantes, pour cela elle ne peut être pratiquée dans un mur à la condition que ce mur soit à 1.90m du mur voisin. 

    Les vues obliques permettent de voir en se penchant, mur doit être situé à une distance de 0.60 mètres.  

    Toutes violations de ces règles autorisent le propriétaire du fonds voisin à exiger la suppression du jour ou de la vue.  

    Le propriétaire ayant ouvert un jour ou une vue à une distance inférieure, peut acquérir par l’usucapion une servitude du fait de l'homme par 30 ans, soit une servitude de vues soit de jours. Là encore, la servitude du fait de l'homme va venir neutraliser la servitude légale de distance.  

    b)   la servitude légale d'enclave  

    Une de ces obligations majeures naissant du voisinage. C'est la situation d'un fonds qui n'a pas d'accès ou un accès insuffisant à la voie publique. La nécessité va créer le droit, et le droit s'éteindra dés que la nécessité cessera : article 685-1 du Code Civil, même au cas de prescription : Civ 3ème  12 mai 1975. 

    La loi a donné au propriétaire du fond enclavé moyennant indemnité le droit de passer sur un fond voisin pour accéder à la voie publique : article 682 et 685-1.  

    Nature juridique de ce droit de passage présente certains caractère de la servitude par son étendue, son assiette, par la protection possessoire dont il joue, mais il n'a pas tous les caractères de la servitude, notamment ses modes d'acquisitions de perte et soumission à la publicité foncière.  

               

    -          conditions de cette servitude légale d’enclave: 

    Un fond doit :  

    -         être enclavé : article 682 : enclavé s'il n'a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique 

    -         un passage doit être nécessaire soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de la propriété, soit pour la réalisation d'opération de construction ou de lotissement article 683. La Jurisprudence énonce qu’est enclavé toute utilisation normale de fond enclavé : Civ 3ème 10 mars 1976.  

    -         libre affectation de son fond enclavé et de la modifier. Si le mode d'exploitation par ailleurs se modifie, le propriétaire du fond dominant peut exiger une extension voire une aggravation, voire un déplacement de son droit de passage, pour que le droit de passage s'adapte à l'exploitation modifié : civ 3ème 4 février 1987, bull 21. 

    -          exercice de la servitude : 

    La mise en demeure va requérir un minimum d'aménagements et résulteront soit d'une convention soit par un jugement. Si le droit de passage est fixé par décision judiciaire, le propriétaire d'un fond enclavé aura tout intérêt à agir le cas échéant contre tous les propriétaires voisins. Pour que le juge désigne le fond servant.  

      

    L'objet de l'aménagement est double :  

    -         fixer l'assiette matérielle du passage 

    -         régler une indemnité au fond servant.  

    Fixer l'assiette du passage : Code pose à l’intention du juge deux critères :  

    -          Critère essentiel dit du moindre dommage : article 683 al 2 du Code Civil. 

    -          Critère dit du moindre trajet : 683 al 1. Critère accessoire car il n'intervient que secondairement pour le cas échéant décidé entre deux parcours également dommageable pour les fonds servants.  

     

    En l'absence d'accord ou de jugement, les modalités d'exercices de la servitude (et non pas la servitude elle mm) peuvent s'acquérir par la prescription (article 685 al 1).  

    Selon l'affectation donc l'exploitation, le passage peut être diverse et varié (voie, chemin, canalisation...) 

    Toute logique, si l'enclave résulte d’une aliénation imprudente de terrain donnant accès précédemment à la voie publique, celui qui s’est enclavé lui même ne doit pas faire peser sur ses voisins, un inconvénient dont il est à l'origine. Le passage ne pourra être demandé que sur les terrains faisant l'objet de cette division et aliénation, article 684  al 1 du Code Civil. 

     

    Régler l'indemnité :  

    -         peut consister en un capital 

    -         une redevance annuelle  

    Peu importe la forme la redevance doit être proportionnel au préjudice effectif que subit le propriétaire du fond servant, article 682.  

    Le droit de réclamer cette redevance se prescrit par 30 ans, 685 al 1.  

     c)  les servitudes tenant aux régimes des eaux 

    Il s’agit essentiellement de la servitude d'écoulement des eaux, dont il résulte que le propriétaire d'un fond inférieur (servant) ne peut pas faire obstacle au passage des eaux fondant du fond supérieur (dominant) car écoulement naturel des eaux. C’est à dire eaux de pluie et eaux de sources.  

     d)  Les troubles de voisinages 

    Indépendamment des obligations édictées par le législateur, part de là la responsabilité de droit commun tel qu’elle ressort de l’art 1382, 1384, 1385, 1386, la Jurisprudence a posé des règles particulières de responsabilité civile dans ce domaine.

    Il est inévitable que l’exercice du droit de propriété même sans un quelconque comportement répréhensible, cause au voisin un désagrément : bruit, odores, fumées… Chacun doit supporter des inconvénients normaux du voisinage sans prétendre à une indemnisation. En revanche, le dommage anormal parce qu’excessif, appelle réparation,  admise depuis longtemps hors de toute violation d’une règle particulière.

     -          Le fondement : 

    Il a fait l’objet de controverses doctrinales. Initialement la jurisprudence a rattaché cette responsabilité à l’article 1382 et à la notion de faute. Certains auteurs et certaines décisions se sont référés à l’abus de droit : ---> Clément Bayard 3 août 1915. 

    Suivant l’opinion dominante aujourd’hui, il s’agit d’un régime autonome particulier de la responsabilité sans faute, objective ne procédant d’aucun jugement du comportement du propriétaire du fond. Il est fondé sur la recherche d’un équilibre des intérêts qui sont légitimes d’un côté comme de l’autre. La jurisprudence pose « indépendamment de toute nécessité de constations de l’existence d’une faute » ---> 3èmeCiv, 16 novembre 1977. Et par ailleurs sans se référer à un quelconque texte « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage » ---> Civ 2ème 19 décembre  1986.

    -          Conditions de cette responsabilité : 

     Il faut :

     --   Un dommage anormal

    Il peut être anormal car il est important, durable, répétitif, et c’est ainsi que des troubles résultant de bruit, d’une privation d’ensoleillement, d’odeurs, de perturbation des émissions, pourront être normaux le jour et non la nuit, ou encore normal en ville et non en campagne… ; le caractère anormal relèvera de l’appréciation du juge « en fonction des circonstances de temps et de lieu » ---> 3 novembre 1977. Ce qui a pu être regardé anormal à une époque, peut ne plus l’être ultérieurement.

    Le caractère anormal d’un inconvénient n’a pas à être établi quand les conditions habituelles sont réunies, par ex si le voisin commet une faute, ou encore écroulement d’un bâtiment => Article 1386, responsabilité du fait des choses : ---> Civ 3ème 8 mars 1978, et responsabilité contractuelle ---> Civ 3ème, 2 mars 1976.

     Application théorie des troubles du voisinage 

    ---> cour de Versailles, 4 février 2009 Bouygues Télécom c/ Lagrange => juge qu’une antenne de relais trouble anormalement le voisinage.  

    ---> cour de paris 28 janvier 2009 => des écoulements et d’odeur d’un appart au dessus, venant de la décomposition d’un cadavre. 

     -          Conséquence de la responsabilité : 

    La responsabilité se traduit par l’obligation de réparer les faits à l’encontre du voisinage.

    Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Il faudra songer pour la réparation en nature, elle sera préférée comme étant celle qui se rapproche le plus de la réparation intégrale, lorsqu’il le pourra le juge ordonnera la suppression de la cause du dommage, et pt résulter des dommages et intérêts.

    Limite à ce pouvoir du juge : pour les nuisances causées par des établissements dangereux, insolubles ou incommodes, une autorisation administrative est obligatoire.

    La victime peut agir directement contre l’auteur des troubles même si ce n’est pas le propriétaire du fonds. La victime peut agir contre le locataire ou l’entrepreneur.

    La victime peut agir directement contre le propriétaire du fonds d’où viennent ces troubles même si ce n’est pas lui qui est l’auteur des troubles car celui-ci doit répondre de son locataire. Propriétaire, locataire ou entrepreneur sont condamnés in solidum mais l’inverse est faux car le locataire ne peut pas agir contre son bailleur même si ce dernier est l’auteur du trouble : règle de non cumul de responsabilité.

    -          L’antériorité de l’installation : 

    Un propriétaire de fond peut-il se plaindre de désagrément qui ont pour origine une activité sur le fond de son voisin qui préexister à sa propre installation ? 

    La jurisprudence avait répondu par l’affirmative, le législateur est intervenu pour refuser toute indemnités lorsque « le permis de construire afférent aux bâtiments exposés a ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation postérieurement à l’existence des activités occasionnant à ces nuisances dés lors que cette installation est conforme aux dispositions légales et réglementaires et que l’activité est poursuivie dans les mêmes conditions » => art L 112-16 code de la construction et de l’habitation de la loi du 31 juillet 1976 modifié par une loi du 4 juillet 1980, par ailleurs, « les nuisances visées doivent résulter d’activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales ».

     e)  L’abus du droit de propriété 

    Il y a abus de ce droit lorsqu’il est exercé dans le but de nuire au voisin.

    Exemples :

    --->Arrêt chambre des Requêtes, 3 août 1915, Clément Bayard

    --->Arrêt Cour de Colmar 2 mai 1855 : édification d’une fausse cheminé dans le but d’assombrir la maison voisine

    ---> Arrêt Tribunal Civil de Sedan 17 décembre 1901 : palissade édifié avec le même objectif

    L’intention de nuire est difficile à établir c’est la raison pour laquelle la jurisprudence dit parfois que le seul exercice d’un droit sans motif sérieux, sans intérêt légitime, sans utilité suffit à constituer l’abus du droit de propriété. Il reste que les applications en droit de propriété sont rares ---> Cour de Versailles, 28 avril 1986.

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