• La délimitation verticale de la propriété (le dessus, le dessous...)

    Étendue de la propriété : la délimitation verticale de la propriété 

     Le droit de propriété est enfermé dans des limites spatiales.  La propriété est limitée verticalement c’est à dire en hauteur et en profondeur. Elle est limitée par ailleurs horizontalement c’est à dire vis à vis du voisinage qu'il doit être circonscrit.  

     Article 552 al 1 du Code civil: « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » C’est ainsi que le pouvoir du propriétaire s'exerce sur le volume au dessus et en dessous du terrain.   

      1)  Le dessus  

     Le droit s'étend sur un tout le volume situé verticalement à l'aplomb de sa parcelle et cela sans limite selon article 552 du code civil. Mais cela est théorique aujourd'hui.  

    Ainsi le propriétaire : 

    -         peut ne pas occuper le volume de la parcelle, 

    -         peut aussi l'occuper en construisant car la propriété du sol emporte droit de construire art L 112-1 Code de l'urbanisme, et en plantant.  

    -         peut le défendre contre toute intrusion provenant de tiers, et ce sans prouver de dommage, article 673 al 1 du Code civil dispose que celui sur la propriété duquel avance les branches du voisin peut contraindre le voisin à les couper, article 673 al 3 du Code civil: précise que ce droit est imprescriptible.  

      Illustrations Jurisprudence :  

    -         les copropriétaires peuvent demander la suppression de l'empiètement d'une avancée du toit voisin sur le fond article 552, Civ 3, 25 janvier 1975. Et un proprio pt s’opposer a tout passage de câble, de fil au dessus de son fond : CA 13 juin 1969. 

    -         percevoir les fruits provenant des arbres du voisin dés lors qu'ils sont naturellement tombés sur son fonds, article 673.  

    -         il peut chasser et lui seul les oiseaux survolant son fond.  

      Observation : la dissociation est aujourd’hui fréquente entre la propriété du sol et la propriété du volume qui le surplombe. Objet propriété du sol est pt être tant le sol lui même que l’espace délimité au sol. Il peut y avoir propriété immobilière sans assiette foncière dès lors qu'il y a maitrise exclusive d'un espace et d’un volume identifié. C'est le cas notamment lorsque le propriétaire du sol consent à un tiers un droit de superficie. C’est à dire le droit d'occuper l'espace qui est limité au sol par des plantations et par des constructions dont le tiers va devenir propriétaire et ce temporairement ou parfois définitivement. Ce droit de superficie résulte des baux à constructions et du bail emphytéotique.  

      

    Ces pouvoirs sur le dessus connaissent aujourd’hui beaucoup de restrictions :  

    - résultant des règles d'urbanisme qui viennent limiter le droit de construire et la hauteur des constructions 

    - venant des nombreuses des servitudes d'utilité publique, réglementation pléthorique auxquelles correspond le code de l’urbanisme. Elles sont dictées par des exigences relatives aux transports, distribution d'énergie, et par des exigences de la navigation  aérienne.  

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    2)  le dessous (le tréfonds) 

     Le propriétaire du sol peut faire toutes constructions et fouilles qu'il veut, sans limite et peut s'approprier le produit de ces fouilles : article 552 al 3. Mais ce droit est sujet à de nombreuses limitations avancées par le texte lui même : 

    -         il peut s'agir de simples restrictions administratives à l'exercice du droit de propriétaire : ex : carrière sable... La carrière appartient exclusivement au propriétaire de la surface qui lui seul peut l’exploiter mais moyennant une autorisation de l'administration ou d’en concéder l’exploitation à un tiers. 

    -         il peut s'agir d'une véritable exclusion de la propriété du dessous, ex : mines, gisements d'hydrocarbures... L’exploitation des combustibles minéraux ont été nationalisés en 1946, une liste définie plus largement les substances qui présentent un intérêt économique important pour la société. Le sous-sol (mines…) fait l'objet d'une propriété distincte de celle de la surface, cette propriété est concédée par l'Etat à une entreprise. donc le concessionnaire à sur les dessous un droit réel spécial de nature immobilière lui permettant de l’exploiter. Le propriétaire du sol pt prétendre à un une indemnité  (appelé redevance tréfoncière) de la part de l'exploitant.  

    -         Les servitudes d'utilité publique (câble…) 

    -         d'expropriation partielle (passage métro, voie routière…) 

      

    Le propriétaire peut aussi s'opposer aux intrusions d'un tiers dans son sous sol de manière volontaire ou accidentelle. Article 673 al 2 : il peut couper les racines avançant sur son héritage, sol.  

      

    Observation : une dissociation est possible entre la propriété du sol et du volume situé au dessous par un tiers, par une convention ou par la prescription acquisitive. Article 553 du code civil ce sont les seules preuves (convention ou prescription acquisitive) admissibles d’un tiers sur les sous sol. Civ 3, 12 juillet 2000, bull 144.  

      3)  le régime des eaux  

     a)    l'eau qui n'a pas le caractère courante  

    Considéré comme un accessoire du terrain qu'elle recouvre, donc elle appartient au propriétaire de ce terrain. Ainsi article 641 al 1 du Code civil pour les eaux fluviales, et les eaux des puits, eaux des étangs à condition qu’il se soit pas formé par le barrage d’un cours d’eau, dans ce cas le régime Juridique de l’eau de cet étang suit celui de l’eau du barrage.  

     b)   l'eau courante  

    Plus difficilement enfermée dans des frontières immobilières. Il s'agit d'une chose commune dont tt le monde doit pouvoir se servir. Distinction entre les sources et les cours d'eau.  

    Pr les sources : l'eau venant de source appartient en principe au propriétaire du fonds d'émergence, article 642 du Code Civil, il peut en user et en disposer (en l'absorbant entièrement, en ouvrant la source ...) mais il en est ainsi que s'il s'agit d'un filet d'eau, en revanche si le débit est assez important pour former des la sortie du fonds un véritable cours d'eau le propriétaire n'est plus alors qu'un usager comme les autres : article 643 du code civil. En ttes hypo, il doit tenir compte des droit d’usages pris par les propriétaires et les collectivités en contrebas : article 642 al 2 et 3 du code civil.  

    Donc seules les sources véritablement mineurs appartiennent au propriétaire  du fonds d'émergence et si la source est nécessaire à une commune, un village ou à un hameau le propriétaire du sol ne peut les en priver. 

      

    Les cours d'eau : code civil de 1804 distinguait d'une part les rivières navigables et flottables insusceptible de propriété privée (article 538 ancien abrogé par Ordonnance du 20 avril 2006) car relevait du dom public et d'autre part les cours d'eau ni navigables ni flottable pouvant faire l'objet d'une appropriation privée (article 644 et 645.) Loi du 16 décembre 1964, loi modifié par une autre loi du 03 janvier 1992 a réparti les cours d'eau en trois catégories :  

                    - les cours d'eaux domaniaux classés par décret : appartiennent au domaine public fluvial et par conséquent ne peuvent faire l'objet d'aucun appropriation ou droit privé, il relève du droit administratif 

                    - les cours d'eaux non domaniaux : les autres cours d'eau relevant du droit civil de plus en plus encadré par le droit de l’environnement 

                    - les cours d'eaux mixtes : catégorie nouvelle, exceptionnelle et intermédiaire en ce sens que le lit obéit au cours d'eaux non domaniaux mais leurs eaux en raison de leur utilité générale, obéissent à un régime différent, posé pour chacun d’eux par le décret qui en fait le classement.  

      

    Les cours d'eau qui n'appartiennent pas ou seulement pour partie au domaine public font l’objet d’un partage avec les riverains et le domaine public. Les riverains ont la propriété privative du lit. 

    Ce droit de propriété privatif se traduit par un droit éventuel d’occuper le terrain dans l’hypothèse où la rivière viendrait à changer de cour. Article 99 et suivants Code rural : Il se traduit aussi par le droit d’extraire dans le lit les grains et le sable, le droit d'empêcher la navigation et la navigation. Droit de riveraineté : droit de se servir du cours d'eau pour les besoins domestiques, agricoles ou industriels. Mais pas le droit pour les riverains de capter l'énergie électrique de tous les cours d'eau appartient au dom pub. Par ailleurs les riverains ont l’usage mais à charge la rendre a la sortie du fonds à son cour ordinaire.  

    Le public garde un droit général d'usage sur les eaux courantes mais pt l’exercer que dans la mesure où les riverains le laisse accéder au public. 

    « La délimitation horizontale de la propriété (voisinage, clôture, bornage...)Usus, fructus, abusus : les éléments constitutifs de la propriété »