• La distinction entre meuble et immeuble

     La distinction entre meuble et immeuble

       Faite en droit romain, la distinction reposait sur un critère matériel sur la possibilité de déplacer la chose ou non. Sous l’ancien droit on a voulu distinguer les choses selon leur valeur. On va différencier la propriété selon la valeur des choses. Cette distinction correspond à l’époque à la césure entre meuble et immeuble.

    La propriété des meubles avait peu de valeur par rapport à la valeur des propriétés terriennes (res mobilis, res vilis).distinction entre meuble et immeuble exprime sur un double critère physique et économique.

    La deuxième distinction nous apprend pourquoi on applique la différenciation meuble et immeuble aux choses corporelles comme aux choses incorporelles et même au droit sur les choses c'est-à-dire les biens.

     

    En fonction de leur valeur les choses incorporelles ont été rattachées à l’une ou l’autre des catégories. Ainsi les offices considérés sous l’ancien régime comme des immeubles sont qualifié aujourd’hui de meubles.

    La distinction a été reprise par le code civil et présente de multiples intérêts : la nature physique de la chose, les immeubles sont soumis à publication.

    Il en est ainsi de leur aliénation comme des sûretés qu’ils représentent sur le plan judiciaire privé, la juridiction compétente est celle du lieu ou est situé l’immeuble

     

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    La fixité des immeubles par rapport au meuble explique que le débiteur en conserve la possession. Pas le cas en matière de gage sur un meuble, il en est souvent dépossédé aux profits du créancier gagiste.

    Le possesseur de bonne fois en acquiert tout de suite la propriété (article 2279 du code civil).

    En matière immobilière -> délais de 10 voir 20 ans (article 2265 du code civil).

    Depuis le code civil la différenciation entre meuble et immeuble qui reposerait sur une différence de valeur s’est atténué

    La vente d’immeuble est rescindable pour cause de lésion de plus de 7/12ème subi par le vendeur (article 1614 du code civil).

    La vente de meuble n’est pas rescindable en principe sur le plan fiscal le transfert de propriété des immeubles est taxé et pas celui des meubles.

     

     A. Les meubles

     1) Les meubles par nature

     L’article 1628 du code civil nous apprend que sont meuble par nature les corps qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre. Soit qu’ils peuvent se mouvoir par eux même comme les animaux soit qu’ils ne puissent changer de place que par l’effet d’une force étrangère comme les choses inanimées (voiture, les meubles meublant, les navires, les livres, les billets de banque).

     

    2) Meuble par anticipation

     Sont des immeubles par nature considéré comme meuble car appelé à la devenir bientôt. Ex : une récolte sur pied immeuble par nature car rattaché au sol mais il s’agit de meuble par anticipation car une récolte a vocation à être coupé et donc à devenir meuble.

    Cette notion a un intérêt fiscal.

    Les mutations immobilières sont lourdement taxées.

     

    3) Les meubles par détermination de la loi

     Cette catégorie regroupe les choses incorporelle (clientèle commercial, œuvre artistique, office ministériel, action d’une société) -> article 529 du code civil. Le législateur a confondu les droits et les choses sur lesquels portent ces droits. Droits réels ou personnels portant sur un meuble, action en justice relative à un meuble sont considéré par la loi comme des meubles.

    Liste des cours d’introduction au droit civil (droit, biens, contrat, sources du droit, preuves…)

     

      B. Les immeubles

    La catégorie des immeubles se subdivise en immeuble par nature et par objet auquel ils s’appliquent

    Immeubles par nature : bien qui ne peuvent se déplacer ni l’être. (Fond de terre article 518 du code civil, sol, sous-sol, ce qui est fixé au sol) le code civil évoque les bâtiments (moulin a vent ou eau fixé sur piliers et faisant partie du bâtiment article 519). (Toutes constructions fixées dans le sol et tous les biens s’intégrant dans celle-ci.)

    Il y a parfois difficulté à distinguer entre immeuble par nature et immeuble par destination.

    Les immeubles par destination

    Ce sont des choses mobilières dont la loi fait fictivement des immeubles en raison du lien qui les unit à un immeuble par nature dont il constitue l’accessoire (ustensile aratoire (labourage): sert à la culture du fond, outillage industriel).

    Cette fiction a pour but de rendre plus étroit le lien qui attache ces objets à l’immeuble et d’empêcher qu’il en soit séparé au détriment du propriétaire. De la sorte les instruments aratoires ne pourront être saisis mobilièrement indépendamment du fond auquel ils sont affectés.

    L’exploitation du fond serait paralysée en cas contraire. Cette notion est une notion qui est un avantage donné au propriétaire du fond. La même observation vaut pour une vente ou un lègue du fond. L’acheteur ou le légataire doivent devenir propriétaire des accessoires.

    Pour réaliser la solidarité désirable entre l’immeuble et ses accessoires mobiliers, le législateur n’a pas besoin de recourir à la fiction de l’immobilisation. L’accessoire suit le principal aurait suffit pour que les objets mobilier accessoires ne soit séparé au fond.

     

    Les conditions de l’immobilisation par destination

    Deux conditions sont nécessaires :

    L’immeuble par nature et le meuble Affecté doivent appartenir au même propriétaire. => l’immobilisation par destination se différencie de celle par nature

    En cas de construction ou de plantation sur un terrain, c’est le propriétaire du terrain qui est propriétaire de celles-ci sans besoin de s’interroger qui a construit ou planté.

    Lorsque les propriétaires du meuble et de l’immeuble sont différents, l’immobilisation par destination qui tend à solidariser les deux biens ne peut atteindre ce but car les deux biens ne se trouvent pas dans le même patrimoine. Ne seront jamais hypothéqué, saisi, vendu ou légué en même temps. Les meubles apportés par un locataire ou un fermier gardent toujours leur caractère de meuble.

    il faut qu’un rapport de destination tel qu’il a été prévu par la loi existe entre le meuble et l’immeuble.

    Seule volonté qu’aurait le propriétaire de l’immeuble par nature de créer un lien entre le meuble et l’immeuble. De faire du meuble un immeuble par destination ne suffirait pas. On doit être en présence d’un lien objectif de destination, ce lien d’après la loi être établie selon deux procédés :

    • Par affectation du meuble au service ou à l’exploitation d’un fond, abstraction faite de tout lien matériel.
    • Par l’attache matérielle des meubles à perpétuel demeure

     

    Il y a deux sortes d’immeuble par destination.

    -> Les choses affectées au services et a l’exploitation d’un fond

    art.524 du code civil qui vise : « les objet que le propriétaire d’un fond y a placé pour le service et l’exploitation de ce fond implique que le bien doit servir au fond lui-même et non point au propriétaire. »

    La destination consiste en un rapport d’ordre objectif. Les objets qui servent a la personne plutôt qu’au fond n’est point immobilisés (ex : meuble meublant et automobiles particulières)

    La jurisprudence exige par ailleurs que le meuble qui fait l’objet de l’affectation soit nécessaire et même indispensable au service et à l’exploitation du fond. Cette exigence n’est pas prévue par le code civil mais les juges ont rajouté cette condition pour éviter l’extension de la catégorie des immeubles par destination au détriment des créanciers chirographaires menacés par le droit de préférence des créanciers ayant hypothèque sur l’immeuble par nature.

    On distingue diverse variété d’affectation, elle peut être agricole ou industrielle -> article 524 du code civil.

    Ces disposition ne sont pas limitatives l’affectation peut aussi être commerciale elle peut aussi concerner le service d’une maison.

     Affectation agricole

    Le code civil insiste sur ce genre d’exploitation. Au début du XIX siècle elle pressentait le nombre le plus important par rapport à l’industrie. L’art.524 considère comme immeuble les animaux attaché a la culture, le matériel agricole, les ustensiles aratoire, pressoir, cuve, semences donnés au fermier et qui ne sont pas encore mises en terre, sinon elle se confondent avec le sol, Les pailles et les engrais nécessaires à l’exploitation du fond, les animaux vivant à l’état libre sur le fond et en constituant une dépendance (ex : pigeon des colombiers, lapin des garais, les poissons des étang, les ruches a miel ; au contraire des lapin enfermé dans un clapier, les poissons dans un vivier ou bassin restent meuble).

     Affectation industrielle

    art.524 du code civil ne traite que brièvement cette affectation, en 1804 l’industrie était alors peu développée. Cet article mentionne seulement comme immeuble par destination les ustensiles nécessaires à l’exploitation des forges, papeterie et autre usine. Nous devons généraliser cette énumération et dire que sont immeuble par destination toutes les choses servant à l’exploitation de l’industrie et a la fabrication de ses produits (matière 1ère, outillage, chemin de fer affectés au service de l’industrie, animaux et voiture affecté au service d’une usine).

     Affectation commerciale

    Pas prévu par l’art.524. Mais il n’y a aucune raison de ne pas décider par analogie que dans une maison de commerce exploité par le propriétaire de l’immeuble, les objets servant à l’exploitation du fond de commerce ne soient pas immeubles par destination. Les cas d’application seront assez rares car il faut un lien nécessaire hors le bâtiment et le matériel commercial qu’il contient. Or un commerce peut souvent s’exercer dans un immeuble quelconque et le matériel peut ne pas être considéré comme indispensable à la mise  en valeur du bâtiment qui restera meuble. Mais il y a des cas ou il y a un lien nécessaire entre matériel et exploitation d’un bâtiment (ex : meubles garnissant une hôtellerie, machine, décors d’un théâtre, cabines, matériel d’un établissement de bain).

     

    Affectation au service particulier d’une maison, d’un édifice quelconque

    L’immobilisation par destination doit être étendue  à l’utilisation de l’immeuble pour d’autre usage mais toujours à la condition que les objets placés par le propriétaire soit nécessaire au service de l’immeuble. On peut admettre qu’il en est ainsi pour les objets servant a l’exploitation d’une maison de rapport (ex : appareil de douche, baignoire, clef des portes, volet mobile, les tapis des escaliers (sous réserve de discussion))

    2ème sorte d’immobilisation par destination les choses attachés au fond a perpétuel demeure.

    Deviennent aussi immeuble par destination tous les effets mobilier que le propriétaire a attaché au fond a perpétuel demeure deviennent immeuble par destination (article 524)

    Il s’oppose au précédent en ce que son fondement n’est plus l’idée de service d’exploitation. C’est l’affectation à perpétuelle demeure sans qu’il soit nécessaire que le meuble présente une utilité économique pour l’immeuble. Peu importe qu’il ne soit utile qu’au propriétaire lui-même et qu’il ne soit qu’une destination somptuaire. Alors à quoi reconnaît-on l’intention du propriétaire d’affecter le meuble à l’immeuble à perpétuelle demeure ? La question se pose notamment dans les rapports entre vendeur et acheteur du fond. L’acheteur prétendra avoir acquis avec l’immeuble ce des meubles qui attaché au fond on été immobilisé ou alors à l’occasion de la mise en œuvre du droit d’un créancier hypothécaire qui prétendra faire porté la saisie également sur immeuble par destination.

    Selon l’article 524 l’intention du propriétaire doit être par la traduction d’une attache au fond pour la cours de cassation cette attache doit se manifester par « des faits matériel d’adhérence apparente et durable » décision du 18/10/1950 (1950-773)

     

    L’article 525 précise les procédés d’attache qui font présumer l’intention du propriétaire.

    1) le scellement en plâtre ou a chaud ou a ciment ou tout autre procédé tel que les meubles ne puissent être détachés sans être fracturer ou détérioré ou sans briser ou détériorer la partie du fond a laquelle ils sont attaché

    2) les glaces, les tableaux et autres ornement le fait que le parquet sur lequel ils sont attachés fasse corps avec la boiserie 

    3) les statues, l’aménagement d’une niche pratiqué exprès pour les recevoir encore qu’elle puisse être enlevée sans fracture ou détérioration.

     

    Les différences entre immeuble par nature et immeuble par destination

    En principe les immeubles par destination sont solidaires de l’immeuble auquel ils sont attachés et sont traité comme immeuble. L’aliénation du fond englobera les immeubles par destination et les droits exigés lors de la mutation seront ceux concernant les immeubles. L’hypothèque portera sur les immeubles par destination en même temps que sur le fond. La saisie immobilière englobera les immeubles par destination et ceux-ci ne pourront être saisis par la voie de la saisie immobilière.

    Mais nous ne pouvons pas faire abstraction de la nature mobilière qui est celle des immeubles par destination. Le vendeur d’un meuble conserve son privilège sur le meuble immobilisé par destination tandis qu’il le perd si l’objet a été intégré dans l’immeuble par nature (ex : tuiles de maison).

    Si l’immeuble par destination est frauduleusement soustrait on appliquera les sanctions du vol qui ne concerne que les meubles sans tenir compte de l’immobilisation. En cas d’expropriation du fond pour cause d’utilité publique l’indemnité d’expropriation englobera les immeubles par destinations à condition que le propriétaire n’ait pas voulu les séparer de la chose principale.

    Cette possibilité est exclue pour les meubles ou objets incorporés à l’immeuble par nature. Ce sont la les différences entre l’objet simplement immobilisé par destination et ceux qui st devenu immeuble par nature. Ces différences se rajoutent à la différence déjà évoquée que pour l’immeuble par destination. Il faut le même propriétaire du meuble et de l’immeuble.

    Il résulte la différence suivante :

    Si un locataire fait scellé des glaces ou des boiseries ou placer une statue dans une niche ces objets ne deviendront pas des immeubles par destination car ils n’ont pas été introduits par le propriétaire lui-même. Le locataire pourra les enlever a la fin du bail a condition de remettre le lieu loué dans son état primitif. Mais si ce même locataire faisait recouvrir a ses frais la toiture de l’immeuble il ne pourra a la sortie du bail prendre avec lui les tuiles. Il en est de même pour les volets, le bâtant des fenêtres, il ne pourrait plu enlever ces objet car ils ont perdu leur individualité par leur incorporation a l’immeuble.

     

    Les immeubles par l’objet auquel il s’applique

    Article 526 du code civil.

    Le code civil rentre dans cette catégorie des biens incorporels des droits. Rigoureusement la nature abstraite d’un droit s’oppose a ce qu’on puisse le considéré comme meuble ou immeuble. Mais la classification ayant une valeur général, le législateur y a fait entrer les droits en considérant les objets sur lesquels il porte un droit est immobilier dès lors qu’il affecte un immeuble. L’article 526 du code civil considère comme immeuble l’usufruit des choses immobilières dès lors qu’il affecte un immeuble.

    Nous avons à coté de cela les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

    Immeuble incorporel : les droits réels immobilier autre que le droit de propriété, il s’agit des droits réels principaux, l’usufruit immobilier, l’emphytéose, la servitude, les droits réels accessoire établis sur un immeuble pour garantir une créance, l’hypothèse, le privilège, l’antichrèse.

    Ces droits grevant un immeuble sans immobilier bien que ils soient l’accessoire d’une créance mobilière. Les créances immobilières, le texte ne les cite pas car en principe les créances sont mobilière en tant qu’elles ont pour objet une somme d’argent. Même l’obligation qu’assume le vendeur d’un immeuble d’en transférer la propriété d’un immeuble et qui a donc pour objet un immeuble n’a pas comme pendant une créance immobilière. L’obligation du vendeur consiste à lui faire délivrance de l’immeuble -> obligation de faire qui est en conséquence mobilière.

    Pour que la vente donne naissance à une créance immobilière il faut supposer l’un des cas ou le transfert de propriété ne s’opère pas o moment de l’accord des parties.

    Il en est ainsi pour :

    1) les parties ont convenues de retarder le transfert de propriété pendant un certain délai (ex : jusqu’au complet paiement du prix, expiration du délai l’acheteur na qu’un droit de créance contre le vendeur, cette créance ayant pour objet un immeuble, elle est immobilière).

    2) une vente qui a pour objet un immeuble non encore individualisé (ex : vente porte sur son maitre de terrain à prendre sur une parcelle de terrain. tant que la partie vendue n’a pas été délimité, l’acheteur n’est pas propriétaire, il n’a contre le vendeur qu’une créance immobilière).

     Créance immobilière : redevance que le concessionnaire d’une mine doit payer annuellement.

    -      les actions immobilières

    Mise en doute article 526 en tant qu’il vise les actions immobilière car l’action n’est que le droit lui-même en justice et la nature du droit ne change pas lorsque utilisé judiciairement.

    Art 526 parle des actions qui tendent à revendiquer un immeuble, elle ne doit pas être limitée à l’action en revendication.

     

    C - Les autres distinctions

     A. Choses approprié, chose sans maitre et choses communes

     Toutes les choses ont un propriétaire :

    Dans le domaine privé les sessions sont libres, mais les biens du domaine public (appartenant à la collectivité publique nécessaire à l’usage du public ou au fonctionnement d’un service public) ne peuvent pas être aliénés.

    Il existe des choses n’appartenant a personne dont l’usage est commun a tous -> article 714 => choses communes (l’air, l’eau).

    Les choses sans maitre sont sans propriétaire mai n’ont pas vocation à le rester

    -> Res nulius (ex : gibier, poisson).

    Il s’oppose au res derelictae (choses abandonné par ancien propriétaire comme par ex un trésor).

     

    B. Choses fongibles ou choses de genre et chose non fongibles (corps certain)

    Les choses fongibles sont interchangeables entre elle (une certaine quantité d’une même denrée ou un certain nombre de billet de banque)

    Les corps certain sont individualisé, ne peuvent être remplacé par un autre (ex : maison, terrain).

    La distinction dans le moment de transfert de propriété et des risques en cas d’aliénation. Le transfert de propriété et des risques d’un corps certain se produit dès l’accord des volontés, mais le transfert de propriété et risque de choses de genre ne peut intervenir que ci celle-ci individualisé car la chose cesse d’être interchangeable.

    Si un commerçant promet de livrer une chose de genre qu’il vient de vendre le transfert de propriété et des risques s’est déjà produit. En cas de destruction de cette chose par un cataclysme naturel il est libéré de tout engagement. S’il s’agit d’une chose fongible non encore individualisé (ex : une tonne de blé) le transfert n’est pas encore intervenu et en cas de destruction sera tenu de livrer une chose appartenant au même genre.

     

    C. Les choses consomptibles et les choses non consomptibles

     Elles se détruisent par le premier usage (des denrées, des matières premières).

     Les choses non consomptibles sont susceptibles d’un usage prolongé (maison, voiture).

    La distinction consiste dans l’exécution d’une obligation de restituer la chose prévue par certains contrats. Le prêt a usage ou commodat porte sur une chose non consomptible et oblige à la restitution de la chose prêtée  -> article 1875

    Le prêt de consommation ou prêt concerne les choses consomptibles et oblige à en restituer autant et de même qualité -> article 1892

     

    D. Les choses frugifères et productives

     Si certaines choses ne fournissent, ni produit, ni fruit d’autre sont frugifères ou productives.

    Un fruit est ce qu’une chose fournit périodiquement sans altération de sa substance. On distingue 3 catégories :

    • les fruits naturel (produits spontané de la terre, article 583 al 1, récolte les arbres, prairies non cultivés, champignons).
    • Les fruits industriel (obtenu par le travail de l’homme article 583 al 2, récolte des champs cultivé ou vignes).
    • Les fruits civils (revenus en argent d’une chose, loyer des maisons, intérêt des sommes exigible, arriérages des rentes de l’article 584).

     

    A l’inverse du fruit le produit est fourni par une chose sans périodicité ou avec altération de sa substance (ex : matériaux extrais d’une carrière). L’un des intérêts de cette distinction porte dans l’obligation pour le possesseur de bonne foi d’un bien dont il n’est pas propriétaire de restituer les produits mais pas les fruits article 549.

    Il y a un autre intérêt de la distinction entre fruit et produit en cas de démembrement de la propriété. L’usufruitier ne peut prétendre qu’aux fruits article 582.

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