La fin du bail d'habitation à l’initiative du locataire ou du bailleur Fiches/Cours

La fin du bail en général et la fin du bail d’habitation

On distinguera :

– la fin du contrat de bail d’habitation
– la fin du contrat de bail en général : Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat par lequel l’une des parties (appelée bailleur) s’engage, moyennant un prix (le loyer) que l’autre partie (appelée preneur) s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière. Il existe donc une multitude de baux pouvant porter sur des choses mobilières corporelles (ex : véhicule…) ou incorporelles (ex : contrat de licence…) mais aussi sur des choses immobilières. Le bail d’habitation appartient à cette dernière catégorie.

I – Spécificités du bail a usage d’habitation selon la loi du 6/07/1989

Les autres fiches de cours :

Selon ce texte, le bail peut prendre fin à l’initiative du bailleur ou du locataire

A/ La fin du bail a l’initiative du locataire

Le locataire a le droit de résilier unilatéralement le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois donné par LRAR, ce délai court à partir de réception de la lettre et non à partir de la date d’envoi (caché de la poste faisant foi). Civ. 3^ème, 9/02/2005 n° 04-10219. Si le congé est inférieur à 3 mois, il n’est pas nul, il sera reporté de telle sorte que les 3 mois soient atteints.

Dans certains cas, le locataire peut donner un congé inférieur à 3 mois s’il justifie de l’un des cas de dérogation prévus par la loi, le préavis sera d’un moi pour :

Un mois pour le locataire qui obtient un premier emploi ;
Un mois pour le locataire muté (même si c’est la même ville) ;
Un mois pour le locataire qui perd son emploi ou qui en obtient un après avoir perdu son emploi précédent ;
Un mois pour le locataire âgé de 60 ans lorsque son état de santé justifie le changement de domicile ;
Un mois pour le bénéficiaire du RMI.

A la suite du congé, le bail continue jusqu’à expiration du préavis donc les obligations contractuelles continuent et à la fin du congé, le locataire est déchu de tous ses droits et devient occupant sans droit.

B/ La fin du bail a l’initiative du bailleur

L’article 15 prévoit plusieurs cas :

1) La reprise pour habiter ou loger les personnes indiquées par la loi

Ce sont les ascendants et descendants naturels, son conjoint et les mêmes personnes (ascendants et descendants du conjoint), son concubin notoire ainsi que les mêmes personnes. Le congé est alors donné par LRAR ou par acte d’huissier, le délai du congé est de 6 mois à compter de la réception. A la suite du congé, il faut que le bénéficiaire occupe le logement ; si le bailleur est une SCI, l’occupant ne peut être que l’un des associés de cette société Civ. 3^ème, 19/01/2005 JCP entreprise 2005 p : 304. N’est pas valable pour utiliser comme pied à terre (différent de l’habitation principale) Civ. 3^ème 31/01/2001. Liste limitative à laquelle on ne peut pas ajouter d’autres personnes, c’est ainsi que la jurisprudence écarte la reprise au profit d’un ex-conjoint, d’un ex-concubin… de même pour un mineur. Le congé frauduleux peut être annulé et le locataire peut obtenir sa réintégration dans le local avec éventuellement D-I.

2) Le congé pour vendre

Si le bailleur veut vendre, il doit respecter le droit de préemption du locataire article 15-2 et pour cela il doit adresser au locataire un congé accompagné d’une offre de vente. Le congé doit comporter les mentions légales à peine de nullité, ces mentions concernent le prix et les conditions de la vente envisagée ; ce congé n’est pas une MED Civ. 3^ème, 11/07/2007 n° 06-15455, si le congé est valable, il vaut offre de vente au profit du locataire. Le délai est de 6 mois, le congé donné plus de 6 mois avant n’est pas irrégulier et le locataire ne peut donc pas le contester. Civ. 3^ème, 11/07/2007.

Quelles sont les solutions offertes au locataire? S’il refuse l’offre, il est déchu de son titre d’occupation à déchéance de pleins droits. S’il accepte l’offre, il adresse sa réponse au bailleur et il dispose du délai de 2 mois pour réaliser l’acte de vente mais s’il indique au bailleur qu’il va recourir à un crédit, son acceptation est alors subordonnée à l’obtention dudit crédit et il a 4 mois pour obtenir ce crédit et faire réaliser la vente à prorogation du bail jusqu’à expiration de ce délai de 4 mois. Si la vente n’est pas réalisée, l’acceptation devient nulle et il perd tout titre d’occupation. Le locataire peut contester le congé en invoquant une irrégularité ou même la fraude de la part du bailleur (prix prohibitif). La fraude ne se présume pas. Le bailleur commet une faute s’il ne donne pas suite à son congé lorsque le locataire n’a pas pu acquérir. Il en sera de même s’il vend à un tiers à de meilleures conditions à manœuvre illégale car c’est une faute au droit de préemption. Pour éviter cela, le bailleur a l’obligation de refaire une offre au locataire si modification. S’il ne respecte pas cette règle, le locataire peut se substituer à l’acquéreur dans le mois qui suit la notification de la vente irrégulière Civ. 3^ème, 25/06/2003 JCP 2003 IVème partie.

3) La résiliation pour motif légitime

Il n’est pas définit par la loi, l’essentiel est que ce motif soit sérieux, ce motif peut être fondé sur le comportement du locataire mais il peut aussi exister en l’absence de toute faute du locataire. La jurisprudence a décidé comme motif légitime, la reprise par le bailleur pour loger son personnel et leur éviter ainsi d’avoir à parcourir de longue distance.

4) Le renouvellement du bail

On parle de renouvellement lorsque le bailleur entend modifier les clauses et les conditions du contrat. Il doit notifier l’offre de renouvellement dans les formes et délais du congé à LRAR ou exploit d’huissier et cela dans le délai de 6 mois avant l’expiration du bail. L’offre doit contenir les clauses et les conditions que le bailleur veut modifier et s’il s’agit d’une augmentation de loyer, l’offre doit contenir les mentions de l’article 17-c de la loi. Cette disposition oblige le bailleur à mentionner les références au loyer pratiqué dans le bail ou justifier sa demande d’augmentation car les loyers doivent être manifestement sous-évalué. Cette offre de renouvellement empêche la reconduction du bail, le bail va cesser et un nouveau bail est conclu. Le locataire à plusieurs solutions lorsqu’il reçoit l’offre de renouvellement : soit il accepte, soit il refuse, soit il ne dit rien. Dans ces deux derniers cas, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation. Si elle ne parvient pas à concilier les deux parties, le tribunal peut être saisi du litige.

Cours du 6/11/07 (rechercher jurisprudence à partir de là)

(A rajouter partie sur la vente) Com. 23 octobre 2007 n°06-13979, l’arrêt concerne le prix, en violation des articles 1591 et 2262 du Code Civil « la vente consentie sans prix sérieux est affectée d’une nullité qui, étant fondée sur l’absence d’un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun »

II- La fin du bail en général

A/ Circonstances dans lesquelles le bail prend fin

Le bail peut prendre fin à l’échéance lorsqu’il s’agit d’un CDD à application du régime des contrats à durée déterminée, s’il s’agit d’un CDI à application du régime des contrats à durée indéterminée.

Destruction de la chose ou la disparition. Article 1712 du Code Civil énonce que si pendant la durée du bail la chose est détruite en totalité par cas fortuits, le bail est résilié de pleins droits. Mais s’il y a destruction partielle, le preneur peut demander la diminution des loyers et s’il ne peut plus utiliser la chose, il peut faire résilier le bail. Il n’a droit à aucun D-I. En revanche, si le bailleur ou même le locataire a commis une faute, les responsabilités de l’une ou de l’autre des parties seront mises en cause.

B/ Obligations du locataire en fin de bail

Le locataire doit restituer la chose et sa responsabilité peut être mise en jeu.

1) La restitution de la chose louée

La restitution porte sur la chose telle qu’il la reçu, la chose et ses accessoires le tout dans l’état dans lequel il les avait reçu. On fait un état des lieux à l’entrée et à la sortie des lieux, cette comparaison permet de savoir si le locataire a rempli son obligation de restitution (en l’état). La chose est remise au bailleur et non à une tierce personne sauf si elle est mandataire du bailleur jurisprudence abondante sur cette question à travers celle de la remise des clefs. Par conséquent, la remise à un huissier a été déclarée nulle concernant l’obligation de restitution. La remise des clefs est l’acte qui concrétise la restitution de la chose car sinon on est occupant sans droit car le contrat a prit fin ; dans ce cas, le bailleur peut demander une indemnisation à indemnité d’occupation qui peut être le même montant que le loyer mais la qualification juridique change (calcul variable en fonction des circonstances). Exemple: dans le bail commercial Civ. 3^ème, 3/10/2007 n° 06-17766 qui déclare que «l’indemnité d’occupation est déterminée conformément à la valeur locative». Donc en principe, l’indemnité d’occupation court à partir de la fin du bail.

Cette obligation de restitution doit être mise en relation avec l’obligation du locataire d’entretenir la chose en supportant les charges locatives. Ces charges locatives ont été énumérées par le décret de 1987, l’accomplissement de ces charges permet au locataire d’assurer la conservation de la chose afin de la restituer en fin de bail.

2) La responsabilité du locataire

En cas d’incendie, de perte de la chose, de destruction de la chose et responsabilité du fait du tiers.

En cas d’incendie: articles 1733 et 1734 du Code Civil qui déclarent le locataire responsable à moins qu’il ne prouve un incendie qui résulte d’un cas fortuit, force majeure ou d’un vice de construction ou encore preuve de la communication de l’incendie par un immeuble voisin. Mais lorsque l’origine de l’incendie était connue, douteuse, il reste tenu c’est la preuve qu’il est soumis à une responsabilité très lourde et il s’agit d’un risque considérable compte tenu de l’actualité ces dernières années d’où la souscription des assurances. S’il y a plusieurs locataires, leur responsabilité est conjointe et non solidaire (à concurrence de la valeur locative du local occupé) mais s’il est établi que l’incendie a débuté chez l’un des locataires, lui seul sera tenu ;

Du fait des tiers : article 1735 du Code Civil «Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.» Les personnes de la maison sont:

– les personnes que le locataire abrite ;

– les personnes qu’il loge ;

– les personnes qu’il fait entrer chez lui en les faisant entrer volontairement, la jurisprudence semble considérer que en les faisant entrer, le locataire les fait participer à l’usage du local c’est ainsi que les tribunaux ont retenu la responsabilité du locataire pour l’incendie provoqué sur sa mère, les violences du conjoint sur le gardien de l’immeuble, l’explosion du gaz due à une tentative de suicide de son frère, le vol commis par sa maîtresse.

La notion de personne de la maison n’est pas fondée sur un lien de droit entre le locataire et le tiers, peut importe le lien de droit, la jurisprudence ne tient pas non plus compte de la durée et du but du séjour du tiers chez le locataire Civ. 3^ème, 16/06/2004 n° 03-12528.

La qualité personnelle du tiers importe peu, le tiers peut donc être un simple visiteur ou un professionnel qui vient effectuer des travaux chez le locataire. Le locataire peut être exonéré en établissant le cas fortuit ou la force majeure Civ. 3^ème, 1/03/1995 n° 93-12047 à incendie provoqué par un tiers entré chez le locataire par effraction, les juges ont considéré un cas de Force majeure exonérant le locataire de sa responsabilité.