• La garantie d'éviction dans le contrat de vente

     LA GARANTIE D'ÉVICTION 

    Eviction est le fait que l’acheteur est évincé de la chose,c'est à dire qu'il subit un trouble dans sa possession de nature à le priver peut-être de sa possession.

    Garantie que l’acheteur ne sera pas troublé dans sa puissance et possession de la chose.

    Ex : un vendeur a vendu 2 fois la même chose à 2 acquéreurs. Le premier revendique la chose. L’acheteur est troublé dans son droit de propriété : si le revendiquant l’emporte, il sera même complètement évincé de la chose. Ce trouble est un trouble de droit (c’est son droit de propriété d’acquéreur qui est contesté par un autre). Le droit de propriété peut être anéanti.


    Pour rappel, Le vendeur a 2 obligations principales :

    • -          délivrer la chose
    • -          garantir la chose vendue :
    • o   garantie de possession paisible (prolongement de la délivrance) = garantie d’éviction (importante surtout en matière immobilière).
    • o   garantie d’effectivité de la chose vendue (qu’elle est apte à sa destination) = garantie des vices cachés.

      En matière de vente, la garantie renvoi à l’idée d’automatisme car le vendeur doit garantie qu’il est commis une faute ou pas. Il doit prémunir l’acheteur contre certains risques. Il existe 2 garanties ; article 1625 : éviction et vice caché. Ce sont les corollaires de l’obligation de délivrance car corollaire du transfert de propriété. Car la garantie d’éviction garantie la jouissance paisible de l’utilisation du bien sans que son droit ne soit contesté. Et la garantie des vices cachés est la jouissance utile du bien.

    Article 1625 : « La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ».

     

    a) Les faits générateurs.

     α. Du fait personnel.

     Article 1628 : « Quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle ».

    Qui doit garantie ne peut évincer.

    Cette garantie du fait personnel est maximale car elle porte tant sur les troubles de droit (si le vendeur revendique un droit contraire au transfert de propriété) que sur les troubles de fait (ne doit pas porter atteinte à l’usage du bien par l’acheteur). Ces garantie est impérative, on ne peut s’en libérer. Elle donne lieu à une jurisprudence intéressante en matière de concours d’actions, en matière de cession de fond de commerce, garantie d’éviction conventionnelle (clause de non concurrence). Laquelle est par hypothèse temporaire. Mais la jurisprudence a soulevé un problème quant à la cumulation entre la garantie conventionnelle d’éviction et la garantie légale d’éviction. Cette dernière prend le relai à la fin du délai de la garantie conventionnelle d’éviction. Cela fait peser sur le cédant une clause de non concurrence perpétuelle.

     β. Du fait des tiers.

     Plus limitée. Le vendeur n’a pas de garantie du fait des troubles de faits du tiers. En revanche il a une garantie en cas de trouble de droits.

    Le fait du tiers doit être antérieur à la vente. Le trouble ne doit pas être imputable à l’acheteur et le tiers doit avoir engagé une action en justice. L’éviction peut-être totale ou partielle. En amont cette garantie suppose que le vendeur ait informé l’acquéreur des charges pouvant grever le bien. L’acheteur doit être curieux, il devait donc se tenir au courant des charges grevant le bien. Mais si la charge est apparente, légale ou publiée le vendeur n’a aucune obligation d’information. L’acheteur n’a plus à être curieux mais le vendeur doit être loyal, la sévérité s’en trouve renforcée. Une information publiée n’a pas de conséquence sur l’obligation d’information qui perdure. De même pour les charges légales, le vendeur n’en est dispensé que si la charge constitue une charge normale résultant de l’Etat des lieux (ex : écoulement de eaux). Le vendeur doit désormais prouver que l’acheteur avait une connaissance effective de la charge.

    Contrairement à la garantie du fait personnel une clause exclusive de garantie est possible ; article 1627 et 1629 du Code civil. La jurisprudence nuance cette liberté, cette clause exclusive est sans effet si le vendeur est professionnel.

     b) Les effets de la garantie d’éviction.

     

     

    Quand la garantie du vendeur est en cause, ses conséquences sont originales par rapport au régime de responsabilité. L’éviction débouche :

    -          Sur l’obligation de restituer le prix : quand l’éviction est totale. Prix de la chose : prix payé au moment de la vente (même si la valeur de la chose s’est dépréciée depuis la vente). / Si éviction partielle : restitution que d’une partie duprix.

    -          Art.1631 et 1638 : l’acheteur a droit à des Dommages et Intérêts, représentatifs de la valeur de la chose (si la chose a augmenté de valeur entre la vente et la condamnation du vendeur). La plus-value produite fait l’objet d’une demande complémentaire de Dommages et Intérêts.

     

     Article 1630 Lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

    1° La restitution du prix ;

    2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ;

    3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

    4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

     Article 1631 Lorsqu'à l'époque de l'éviction, la chose vendue se trouve diminuée de valeur, ou considérablement détériorée, soit par la négligence de l'acheteur, soit par des accidents de force majeure, le vendeur n'en est pas moins tenu de restituer la totalité du prix.

     Article 1632 Mais si l'acquéreur a tiré profit des dégradations par lui faites, le vendeur a droit de retenir sur le prix une somme égale à ce profit.

     Article 1633 Si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente.

     Article 1634 Le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l'acquéreur, par celui qui l'évince, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds.

     Article 1635 Si le vendeur avait vendu de mauvaise foi le fonds d'autrui, il sera obligé de rembourser à l'acquéreur toutes les dépenses, même voluptuaires ou d'agrément, que celui-ci aura faites au fonds.

     Article 1636   Si l'acquéreur n'est évincé que d'une partie de la chose, et qu'elle soit de telle conséquence, relativement au tout, que l'acquéreur n'eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente.

     Article 1637   Si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.

     Article 1638  Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.

     

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