• La gestion d'un bien en indivision

    La gestion de l’indivision 

    L'indivision est une situation juridique où plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens.

    La loi de 1976, il y avait une solution prétorienne. Cette loi avait maintenu le principe qui s’imposait jusqu’alors exigeant l’unanimité pour la gestion de l’indivision. Mais la loi l’a aménagée avec le recours possible à un mandat et avec l’utilisation de mesures conservatoires. La loi de 2006, pour des raisons pratiques a assoupli encore le principe, en exigeant plus que la majorité des 2 tiers pour certains actes (administratifs).

    Les règles de gestion des biens indivis varient selon les actes envisagés.

    1- Les actes conservatoires

    Concernant les actes conservatoires, le principe est la gestion concurrente des biens indivis. Chaque indivisaire peut agir sans avoir à demander le consentement des autres. Cette règle s'explique par le bénéfice qu'apporte ce type d'acte aux biens indivis, qui conservent, voire prennent de la valeur.

    2- Les actes nécessitant la majorité aux deux tiers des droits indivis

    L'article 815-3 alinéa 1 du Code Civil énumère différentes décisions pouvant être mises en œuvre par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis. Cela signifie donc que l'on ne se réfère pas au nombre de personnes prenant la décision, mais à la quantité de droit qu'a chaque indivisaire sur l'indivision.

    3- Les actes nécessitant l'unanimité

        Pour les actes ne relevant pas de l'exploitation normale des biens indivis est les actes de disposition autres que ceux visés précédemment, l'unanimité est requise.

    4- L'intervention du juge

    • a) l'habilitation judiciaire - C'est l'hypothèse dans laquelle un des indivisaires se trouve hors d'état de manifester sa volonté.
    • b) l'autorisation judiciaire - Il s'agit, pour les coindivisaires, de saisir le juge pour qu'il les autorisent à passer outre le refus d'un des indivisaires à consentir à un acte, si ce refus met en péril l'intérêt commun.
    • c) les mesures urgentes - A la demande d'un ou de plusieurs indivisaires, « le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun » (article 815-6 du Code Civil).

    A) Le régime des biens indivis 

    1)  Acte requérant l’unanimité des indivisaires 

    L’objet d’aménagement important par la loi de 2006, le principe du consentement de tous les indivisaires demeure (article 815-3 al 3 du Code Civil).

    Le consentement de tous les indivisaires est requis pour effecteur tout acte qui ne ressort pas de l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de dispositions autre que celui visé à l’3 alinéa. En dépit d’une réduction de son domaine, la loi de 2006 fait demeurer la règle de l’unanimité en droit commun. Le droit commun s’applique à défaut de texte spécial autorisant la gestion de l’indivision à la majorité des 2/3.

    Les indivisaires parce qu’ils ont des droits concurrents ont vocation à gérer les biens de l’indivision.

    Les actes concernés sont tous les actes de dispositions autre que :

    -  La vente des meubles indivis pour payer les dettes et charge de l’indivision.

    -  Les baux d’immeuble à usage agricole, commercial ou artisanal (soumis aux règles de disposition). La règle vaut tant pour la conclusion du bail que pour leur renouvellement que pour leur tacite reconduction ou prolongation ; et théoriquement pour les congés ; mais cela est moins défini en jurisprudence. Par conséquent, tout acte peut s’opposer à un seul des indivisaires. Il en va de même pour l’action en résiliation, ---> Civ 3, 29 mars 1995. Au delà de l’action en justice il s’agit de mettre un terme au bail. 

    -  Les actions en justice : parce que cet exercice est considéré comme un acte grave et donc elle suppose en principe le consentement de tous les indivisaires. Ce qui est vrai pour l’action en justice l’est également pour le désistement : ---> Civ 3, 4 novembre 1976

    Exceptions : 

    -       Lorsque l’indivisaire agit en qualité de mandataire de l’indivision, il n’y a pas réellement exception.

    -       Lorsqu’un indivisaire est autorisé par justice à agir au cas où le refus de l’un des ces indivisaires met en péril l’intérêt commun, article 815-5 al 1er du Code Civil.

    -       Lorsque l’action revêt un caractère conservatoire ou d’administration.

    -       Lorsqu’un indivisaire agit à l’effet de faire reconnaître son droit dans l’indivision : ---> Civ 3, 19 juin 2002

    Le mandat ? 

    Les actes de disposition requièrent le consentement de tous les indivisaires mais il n’en pourrait pas moins ces actes être passer par un des indivisaires mandatés ou par un tiers par les indivisaires agissant unanimement.

    Les lois de 2006 et de 1976 n’assimilent donc pas la conclusion d’un bail à un acte d’administration, donc ne peuvent être passés qu’avec le consentement de tous les indivisaires.

    Un mandat est possible mais il s’agira d’un mandat spécial : article 815-3 al 3, ---> Civ 1, 9 novembre 2004

    2)  Acte nécessitant la majorité des 2/3 des droits indivis 

     Article 815-3 du Code Civil. Ce sont des actes d’administration proprement dit ; étant précisé que la Cour de Cassation a largement interprété la notion d’acte d’administration au sens de l’article aujourd’hui.

    Ex : un emprunt avec une décision ---> Civ 1, 12 novembre 1986

    Ex : avec des travaux importants de conservation ou d’amélioration sont considéré comme des actes d’administration, ---> Civ 1, 10 octobre 1995

    Sont concernés le mandat général d’administration qui peut être donné à un tiers ou un indivisaire. Un mandat spécial requérant l’unanimité des indivisaires continue d’être nécessaire pour ces actes.

    La vente des meubles indivis pour payer les dettes et les charges de l’indivision peut être décidée à la majorité.

    La conclusion ou renouvellement du bail autre que ceux précédemment évoqués, autre que ceux ayant un usage commercial, artisanal…

    Les indivisaires ou un seul ayant accomplis de tels actes sont tenus d’une obligation d’information à l’égard des co-indivisaires minoritaires (Article 815-3 al 2).

    Les modalités ne sont pas précisées mais la sanction de ce défaut d’information consistera dans l’inopposabilité des indivisaires minoritaires, il sera prudent de la faire par écrit même si le législateur ne l’a pas précisé.

    Certains auteurs considèrent que cette nouvelle disposition porte en germe une transformation ou un glissement de l’indivision vers la personne morale, ce qui est excessif ; mais il n’en reste pas moins que probablement les indivisaires vont se réunir une fois par an, vont faire voter les résolutions à l’ordre du jour donc on songe au fonctionnement de la société.

    3)  Les actes laissés à l’initiative d’un indivisaire 

    Il s’agit d’acte conservatoire. Le but de ces actes est de faire obstacle la perte d’un bien indivis ou empêcher la disparition d’un droit par exemple interrompre une prescription. Ce peut être l’introduction d’une action en justice conservatoire ce que la jurisprudence semble vouloir entendre étroitement, depuis 1976.

    Par ailleurs chacun des indivisaires a le pouvoir d’accomplir seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, (article 815-2 al 1er) et pour ce faire il peut tout d’abord employer les fonds indivis qu’il détient. Fonds dont il est réputé avoir la libre disposition à l’égard des tiers, (article 815-2 al 2). Il peut ensuite contraindre ses co-indivisaires à faire avec lui des dépenses nécessaires, (article 815-2 al 3 du Code Civil).

    Ceci pour la gestion des biens indivis.

    La gestion d'un bien en indivision

    B) Le contrôle de la gestion des biens indivis 

    La gestion reste sur le contrôle du juge, juge qui peut d’une part, sanctionner les actes irrégulier et peut modifier la répartition légale des pouvoirs.

    1)  Les sanctions 

    Les actes irréguliers ne sont pas obligatoirement nuls. En effet, la sanction propre sera l’inopposabilité de l’acte irrégulier aux indivisaires qui n’ont pas consenti, inopposabilité pendant la durée de l’indivision : ---> Civ 1, 7 juillet 1987

    Les co-indivisaires non consentants peuvent agir soit individuellement ou collectivement : ---> Civ 3, 15 juin 1994.

    L’inopposabilité ne va porter que sur la cote part en cela elle n’est pas définitive  en ce sens que l’efficacité de l’acte irrégulier dépendra de l’issue du partage. Si l’indivisaire auteur de l’acte irrégulier se trouve alloti du bien sur lequel porte cet acte l’acte sera validé en revanche si l’indivisaire qui a accompli frapper d’inopposabilité pendant la durée de l’indivision s’il n’est pas alloti de l’acte, l’acte sera irrévocablement inefficace, on pourra l’annuler.

    Les baux consentis au mépris de la règle de l’unanimité ? 

    Le bail valable dans les rapports inter partes est inopposable aux indivisaires non consentants.

    La jurisprudence est constante : ---> Civ 1, 30 juin 2004,

    Ces co-indivisaires peuvent agir en expulsion du premier. Par ailleurs le bail sera frappé de nullité si l’indivisaire qu’il l’a consenti n’est pas alloti du bien consenti.

    La sanction de ces actions introduites en méconnaissance se traduit par leur irrecevabilité : ---> Civ 3, 25 avril 2001.

     2)  La modification de la répartition des pouvoirs des co-indivisaires 

     Le juge dispose de moyens pour dénouer les situations de crise dans le cadre de la gestion des biens indivis il peut le faire soit en restreignant ou en étendant les pouvoirs de tel ou tel indivisaires. Certain de ces moyens répondent à des situations précises.

    Les dispositions concernées sont une transposition par la loi de 1976 de mesures qui existent dans le droit des régimes matrimoniaux, dans le régime primaire impératif, (articles 217, 219 et 220-1 du Code Civil.)

     -  1ère situation 

    L’un des co-indivisaires est hors d’état de manifester sa volonté, => article 815-4 al 1er du Code Civil soit pour des raisons d’ordre physique (éloignement) soit pour des raisons phytosociologie (altération des facultés mentale) ; son intérêt doit être défendu.

    L’un de ces co-indivisaires peut se faire habiliter par la justice pour représenter celui-ci d’une manière générale soit pour certain actes particulier.

    Les conditions sont fixées par le juge s’agissant de la représentation.

    -  2ème situation 

    L’un des co-indivisaires refuse de donner son consentement pour un acte mettent en péril l’intérêt commun, article 815-5 du Code Civil.

    L’un des ces co-indivisaires peut par la justice se faire autoriser à passer seul l’acte même s’agissant de la vente d’un bien indivis, ---> Civ 1, 6 novembre 1990

    L’acte autorisé se trouve être opposable à l’indivisaire dont le consentement fait défaut.

    -  3ème situation 

    Le Président du TGI peut prescrire ou autorisé toute mesure urgente que requière l’intérêt commun, article 815-6 du Code Civil.

    Quelles seront ces mesures ?

    > Il peut autoriser un indivisaire à percevoir une provision dans le but de faire face à des besoins urgent (article 815-6 al 2 du Code Civil) Provision de débiteur de l’indivision ou de la part de dépositaire de bien indivis.

    > Nomination d’un administrateur judiciaire :

    Il peut s’agir d’un co-indivisaire ou un tiers, ---> Civ 1, 6 février 2001.

    Cela doit être l’un des indivisaires, --->Civ 1, 19 octobre 2004,---> CA de Reims, 4 janvier 1978, arrêt décidant qu’il peut s’agir d’un tiers.

    > Nomination d’un séquestre

    « Les droits de partage, d’usage et de jouissance de l'indivisaireLe régime légal de l’indivision »