La prescription acquisitive des immeubles Fiches/Cours

La prescription acquisitive des immeubles

L’usucapion ou prescription acquisitive est un moyen de devenir propriétaire d’un immeuble par la possession prolongée de celui-ci. Il existe deux prescriptions acquisitives, la première est une prescription trentenaire et la seconde est une prescription décennale dite » prescription abrégée « .
Certaines conditions doivent être remplies pour que la prescription acquisitive s’applique. Ces prescriptions ont des règles communes qui sont celles de la possession, mais la prescription abrégée nécessite deux conditions spéciales.

> N’importe quelle possession va faire acquérir la propriété au possesseur qui détient la chose depuis plus de 30 ans. La prescription acquisitive s’applique aux meubles et aux immeubles.
→ La prescription en matière d’immeuble obéit à des règles particulières qui vont établir au bénéfice du possesseur de bonne foi une prescription plus courte, et qui viennent s’ajouter aux règles générales.

Règles générales de l’usucapion
> L’usucapion suppose un certain délai au bout duquel le possesseur obtient la propriété de la chose. La perte ne vient pas du non usage mais du droit qui vient d’être acquis grâce à la prescription acquisitive. C’est en cela que l’usucapion est différente de la prescription extinctive car elle ne peut s’appliquer qu’aux droits réels principaux.
> Le régime juridique de l’usucapion en matière d’immeuble doit être examiné de près car à côté de règles générales il compte des règles particulières qui ne s’appliquent qu’à une variété de possesseur qui est le possesseur de bonne foi. Ce régime particulier va avoir son pivot dans la possibilité d’acquérir plus vite le bien qu’il possède.
1. LA DURÉE DU DÉLAI
> La prescription acquisitive des immeubles ne peut s’opérer qu’avec l’aide du temps. Le délai requis par la loi est de 30 ans en droit commun, de 10 à 20 ans selon le délai spécial de la prescription abrégée. Différence tient à un critère d’ordre géographique.
> Mais quelque soit la longueur du délai exigé, il existe des règles qui gouvernent la computation du délai c’est à direle décompte du temps nécessaire pour usucaper. Une de ces règles concerne la jonction des possessions.

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La jonction des possessions
> article 2265 autorise le possesseur actuel de la chose à joindre à son propre temps de possession celui du possesseur antérieur, c à dire celui dont il tient le bien.
→ Les possessions successives vont être additionnées et lorsque le temps nécessaire sera écoulé, la possession jouera au bénéfice du possesseur actuel. Selon le même article, la règle s’applique quelque ait pu être le mode de transmission de l’immeuble (entre vif, à cause de mort etc..)
Cette possibilité de jonction est due au fait qu’il peut y avoir beaucoup de mutations et donc aucune prescription ne serait possible.

> Pour ne pas sacrifier les intérêts du véritable propriétaire, la loi a prévu la possibilité d’une suspension de la prescription ainsi que d’une interruption de la prescription.
L’interruption de la prescription
> L’interruption l’évènement qui met fin à la prescription en cours de sorte que le possesseur perd le bénéfice de tout le délai déjà écoulé. Un nouveau délai ne pourra recommencer à courir qu’au moment où aura disparu la cause interruptive de prescription.
→ Interruption naturelle quand la chose possédée est matériellement perdu ou abandonnée par le possesseur, il y a alors perte du corpus. article 2243 Code civil dit qu’il faut que le possesseur soit privé de la chose pendant plus d’un an (sinon il y a toujours l’action possessoire pour qu’il reprenne sa possession mais elle doit être exercée dans l’année du trouble)
→ Interruption civile lorsqu’un acte juridique aura été accomplis. Par exemple une assignation en justice. A compter de l’assignation, le possesseur cesse de prescrire. Parfois c’est le possesseur qui reconnaît le droit de propriété d’autrui sur la chose qu’il a entre les mains (ARTICLE 2248), cet acte de reconnaissance va avoir un effet interruptif car une détention précaire ne conduit jamais à une prescription acquisitive. Dans ce cas, la reconnaissance du détenteur du droit d’autrui peut émaner d’un acte juridique, mais aussi d’une correspondance, elle peut même être implicite.

> Quand un délai de prescription est interrompu de la sorte, un nouveau délai pourra recommencer, à partir de 0 c’est à dire qu’un nouveau délai s’ouvre, soit quand le possesseur récupère la chose perdue, soit à compté du dernier acte interruptif si l’interruption était civile. Ainsi, l’acte de reconnaissance n’empêche pas l’usucapion de reprendre son cours. On sait que le possesseur de mauvaise foi peut prescrire. Mais, en reconnaissant la propriété d’autrui, le possesseur s’engage à restituer la chose, alors il perd l’animus domini et devient à se moment la un détenteur précaire, sa possession sera incomplète, il ne pourra pas prescrire.
La suspension de la prescription
> Pour ne pas sacrifier le véritable propriétaire, le cours de l’usucapion doit pouvoir être suspendu, il va être provisoirement paralysé.
> Le phénomène se produit quand celui contre qui joue l’usucapion est une personne incapable, la prescription est suspendue jusqu’à la majorité du mineur ou jusqu’au jour où l’incapacité du majeur est levée.
→ Ceci pour épargner les incapables d’une expropriation car on estime qu’ils n’ont pas à souffrir de la négligence éventuelle de leur tuteur.
> article 2253 Code civil énonce que la prescription ne court pas entre époux, pour cause d’impossibilité morale. Il y a alors suspension de la prescription jusqu’à la fin du mariage.
→ La jurisprudence admet d’une façon plus générale que l’usucapion est suspendue chaque fois que le propriétaire n’est pas en mesure d’agir.
> L’effet de la suspension est assez différent de celui de l’interruption, puisqu’il y a simplement une paralysie momentanée du délai déjà écoulé de la prescription. Il n’y a pas un effacement total du temps déjà écoulé. Lorsque la cause de prescription disparaît, l’usucapion va reprendre au jour de la disparition de cette cause, c’est le même délais qui recommence à courir et non pas un délais nouveau.

2. L’ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES

A) A l’issue du délai plus ou moins long, le possesseur devient propriétaire de l’immeubles usucapé.
> Son accès à la propriété est rétroactif c a dire que son titre de propriétaire va remonter dans le temps jusq’au jour de son entrée en possession et c’est de ce jour que le possesseur est censé avoir acquis l’immeuble et en être propriétaire.
→ Tous les droits que le possesseur a consenti à des tiers durant la possession vont se trouver consolidés par l’effet rétroactif de la prescription. Ces droits sont censés être émanés par le véritable propriétaire de l’époque à savoir le possesseur d’aujourd’hui.
> Le possesseur ne subit pas les restrictions à son droit qui pendant le cours de la prescription avaient été imposées à l’ancien propriétaire, par exemple s’il s’agissait d’une hypothèque légale inscrit par l’un des créanciers du propriétaire, celle-ci devient inopposable au véritable propriétaire dés lors qu’il a usucapé.
→ Aucune restitution des fruits ne sera exigée du possesseur, peu importe sa bonne ou sa mauvaise foi, puisqu’il sera présumé avoir toujours été propriétaire.
> Mais cette prescription acquisitive ne s’impose pas au possesseur, il peut y renoncer soit de manière expresse, soit tacitement par exemple en n’invoquant pas la prescription acquisitive lors d’un procès en revendication. La loi le laisse maître de son choix, mais sa renonciation ne doit pas nuire aux créanciers donc elle ne peut intervenir qu’une fois la prescription acquise.

B) Règles spéciales à la prescription abrégée
ART 2272 Code civil, le possesseur d’un immeuble peut acquérir la propriété de ce bien par un délai plus court que celui de droit commun.
> Il faut les conditions de droit commun (possession utile et complète), le juste titre et la bonne foi.
a. Un juste titre
> Acte juridique qui aurait transféré la propriété s’il avait émané du vrai propriétaire. Ce titre ne peux produire son effet translatif car celui qui l’a consenti n’avait pas la propriété du bien.
→ Mais ce titre va quand même permettre au possesseur d’acquérir plus vite le droit de propriété.
→ Le vice qui rend l’acte inefficace est l’absence de droit de propriété de celui qui a consenti l’acte. Si l’acte avait été atteint d’une autre cause d’inefficacité, on ne parlerait pas de ‘juste titre’.
→ Si l’acte est entaché d’une nullité absolue, il ne peut servir à fonder une prescription abrégée parce qu’il est de l’essence de la nullité absolue de pouvoir être invoquée par toute personne qui y a intérêt, notamment ici par le tiers revendiquant qui a un intérêt majeur.
→ Si l’acte est atteint que d’une nullité relative, on pourra alors parler de juste titre parce que le tiers revendiquant est étranger à l’acte et donc il ne peut pas se prévaloir de cette nullité.

b) La bonne foi : condition distincte
> Croyance du possesseur d’avoir traité avec le propriétaire de l’immeuble
→ Doit être fondée sur une erreur de fait ou de droit, il ne suffit pas de dire qu’il y a un simple doute, le doute exclu la bonne foi, il faut vraiment croire qu’on a acquis du véritable propriétaire.
→ Bonne foi présumée. La seule bonne foi est l’ignorance du vice qui entache le titre, et elle peut exister quelque soit le vice, quand bien même le titre serait nul de nullité absolue, même si le titre est inexistant.

Il faut que coexiste le juste titre et la bonne foi. La prescription abrégée n’est pas destinée à couvrir n’importe quel vice du titre, seulement l’abs de droit chez l’aliénateur. Elle a pour but de suppléer au fait que le possesseur a acquis la chose d’un non propriétaire (a non domino)