• La procédure de saisie de l'immeuble

    La saisie de l'immeuble

    L'immeuble est saisi avant d'être vendu. Nous étudi ons la procédure de saisie de l'immeuble dans ce cours (la vente sera étudiée dans un autre cours). La procédure se déroule en 2 temps: le créancier doit accomplir un certain nombre de formalité (1) avant l'audience d'orientation (2).

     

     1) La procédure jusqu'à l'audience d'orientation

     

    Jusqu'à l'audience d'orientation, le créancier doit accomplir des formalités tendant à la saisie de l'immeuble (A) et des actes préparatoires à la vente (B).

     

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    A) Les formalités tendant à la saisie de l'immeuble

     

    Les opérations de saisie diffèrent selon que la saisie est pratiquée entre les mains du débiteur ou d'un tiers détenteur.

     

     1) Les opérations de saisie entre les mains du débiteur

     

    "Un commandement de payer valant saisie est signifié au débiteur à la requête du créancier poursuivant" (D06 Article 13 al.1).

     

     a) La signification du commandement de payer

     

    a.1) Le contenu du commandement de payer

     

    -- D06 Article 15 "Outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte [à peine de nullité]:

     

    § La constitution d'avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ;

     

    § 2° L'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;

     

    § 3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;

     

    § 4° L'avertissement que le débiteur doit payer lesdites sommes dans un délai de 8 jours, qu'à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l'immeuble se poursuivra et qu'à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du JEX pour voir statuer sur les modalités de la procédure ;

     

    § 5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière [i.e. son assiette], telle qu'exigée par les règles de la publicité foncière ;

     

    § 6° L'indication que le commandement vaut saisie de l'immeuble et que le bien est indisponible à l'égard du débiteur à compter de la signification de l'acte et à l'égard des tiers à compter de la publication de celui-ci au bureau des hypothèques ;

     

    § 7° L'indication que le commandement vaut saisie des fruits et que le débiteur en est séquestre ;

     

    § 8° L'indication que le débiteur garde la possibilité de rechercher un acquéreur de l'immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra néanmoins être conclue qu'après autorisation du JEX ;

     

    § 9° La sommation, lorsque le bien fait l'objet d'un bail, d'avoir à indiquer à l'huissier de justice les nom, prénom et adresse du preneur ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social ;

     

    § 10° L'indication qu'un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l'immeuble ;

     

    § 11° L'indication du JEX territorialement compétent pour connaître de la procédure de saisie et des contestations et demandes incidentes y afférentes ;

     

    § 12° L'indication que le débiteur qui en fait préalablement la demande peut bénéficier, pour la procédure de saisie, de l'aide juridictionnelle s'il remplit les conditions de ressources [requises] ;

     

    § 13° L'indication, si le débiteur est une personne physique, que s'il s'estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l'article L. 331-1 du code de la consommation.

     

    [Mentions supplémentaires éventuelles:]

     

    § Si le créancier saisissant agit en vertu d'une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance [i.e. d'une cession de créance] contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l'acte de transmission à moins que le débiteur n'en ait été régulièrement avisé au préalable.

     

    § Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne qui a consenti une hypothèque sur l'un de ses biens pour garantir la dette d'un tiers [(cautionnement réel)], le délai de sommation prévu au 4° est porté à 1 mois.

     

    Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier"

     

     -- "Lorsque la saisie porte sur des immeubles situés dans le ressort de plusieurs bureaux des hypothèques, il est établi un commandement de payer par ressort." (D06 Article 14)
       

     

    a.2) La signification du commandement de payer

     

    Le commandement de payer est signifié à personne ou à domicile (D06 Article 13).

     

    "Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l'un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l'acte" (D06 Article 13 al.3) par dérogation à Code Civil Article 1421.

     

     

     

    a.3) Les effets de la signification du commandement de payer

     

    -- Effets habituels: elle vaut mise en demeure, interrompt la prescription, fait courir les intérêts moratoires.

     

     

     

    -- Effets spécifiques à l'égard du débiteur: à l'égard du débiteur la signification du commandement de payer a 3 effets (D06 Article 25):

     

    § "rend l'immeuble saisi indisponible" (Code Civil Article 2198 al.1, D06 Article 26): il "ne peut être aliéné ni grevé de droits réels par le débiteur". "Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant" (nullité relative de protection) (D06 Article 25 al.3).

     

    "Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement [à la publication de la saisie immobilière au fichier immobilier (Code Civil Article 2200 al.1)] son inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur [adjudicataire], sauf consignation d'une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement" (Code Civil Article 2200 al.2). A contrario, les actes de disposition passés par le débiteur avant la saisie et donc régulièrement publiés sont opposables aux créanciers.

     

     

     

    § "restreint le droit de jouissance et d'administration du débiteur" (Code Civil Article 2198 al.1): "à moins que le bien soit loué, le débiteur en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d'un tiers ou l'expulsion du débiteur pour cause grave" (ex: non respect des obligations de séquestre par le débiteur), les circonstances sont appréciées souverainement par le JEX.

     

    "A moins que son expulsion soit ordonnée, le débiteur conserve l'usage de l'immeuble saisi, sous réserve de n'accomplir aucun acte matériel susceptible d'en amoindrir la valeur, à peine de dommages et intérêts et sans préjudice, s'il y a lieu, des peines [de détournement d'objet saisi (CP 314-6)]" (D06 Article 27 al.1).

     

    Le débiteur maintenu en possession a un devoir d'administration et de perception des fruits de l'immeuble pour le compte des créanciers (D06 Article 29 et 30).

     

    En principe, le débiteur ne peut plus louer l'immeuble, "les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur" (Code Civil Article 2199 al.1). Mais si l'immeuble est loué ou affermé, le droit de jouissance du locataire et/ou du fermier n'est pas remis en cause, il est opposable au créancier.

     

    Toutefois, "si les circonstances le justifient, le JEX peut, à la demande du créancier poursuivant ou du débiteur, autoriser l'accomplissement de certains actes sur le bien saisi" (D06 Article 27 al.2).

     

     

     

    § immobilise les fruits de l'immeuble saisi (D06 Article 28): les fruits perçus ou échus perdent leur nature mobilière et suivent le sort de l'immeuble. Cette fiction profite aux créanciers hypothécaires et/ou privilégiés car en principe ces fruits, de nature mobilière, devraient être saisis (saisie-attribution) et distribués entre tous les créanciers or ils seront répartis entre les créanciers selon la procédure de distribution du prix de l'immeuble.

     

     

     

    -- Effets sur le plan procédural: la signification du commandement de payer emporte 2 effets:

     

    § laisse au débiteur un délai de 8 jours pour payer sa créance (D06 Article 15 4°)

     

    § ouvre au débiteur le droit de saisir le JEX pour être autorisé immédiatement à procéder à la vente amiable du bien saisi (D06 Article 15 8°).

     

     Cette demande doit être présentée par acte d'avocat. De plus, dans ce cas, les créanciers inscrits (i.e. ayant des droits sur l'immeuble) doivent être mis en cause mais cependant, cette demande n'a aucun effet suspensif sur la procédure de saisie immobilière. En effet, si la vente amiable échoue, la suspension aurait fait perdre du temps.

     

    Si le débiteur ne s'exécute pas dans le délai de 8 jours, le commandement de payer est publié.

     

     

     

    b) La publication du commandement de payer

     

    "La saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier" (Code Civil Article 2200 al.1) et ses "effets courent, à l'égard des tiers, du jour de la publication du commandement" (D06 Article 25 al.2). "Le commandement de payer valant saisie est publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de sa signification" sous peine de caducité (D06 Article 18). En réalité, cette publication doit intervenir le plus vite possible pour éviter qu'un autre créancier n'intervienne avant. Les formalités sont celles de la publicité foncière (D06 Article 19 al.1).

     

     Le requérant remet au conservateur des hypothèques 2 exemplaires du commandement de payer: l'original et une copie certifiée conforme par l'huissier de justice: il certifie de l'identité des parties, il rappelle l'origine de propriété et joint un extrait cadastral de moins de 3 mois.

     

    Dès lors qu'il est saisi, le conservateur des hypothèques a 2 possibilités:

     

    - il accepte le dépôt mais refuse la publication car certains mentions ont été omises ou ne correspondent pas à celles figurant sur les titres publiés (origine de propriété): notification au requérant invitant à régulariser.

     

    - il accepte sans réserve et publie le commandement.

     

     Cependant, si le conservateur des hypothèques constate une cause de rejet (mauvaise origine de propriété), le délai de 2 mois est augmenté du nombre de jour écoulés entre le dépôt du commandement et l'exécution de la formalité de régularisation. La date de dépôt du dossier est constatée sur un registre.

     

      Les effets de la publication sont énergiques: leur point de départ remonte au jour du dépôt du commandement. Toutefois, les effets de la publication ne valent que pour une durée de 2 ans, ainsi, si l'adjudication n'est pas réalisée dans les 2 ans, la publication est frappée de péremption, le conservateur des hypothèques procèdera d'office à la radiation de la mention de publication.

     

     Code Civil Article 2200

     

    Effets à l'égard des tiers: la saisie immobilière est opposable aux tiers uniquement à compter de la publication du commandement de payer à la conservation des hypothèques. Ainsi, les aliénations et les éventuelles inscriptions prises sur l'immeuble non publiées ou publiées postérieurement à la signification du commandement de payer (i.e. à la saisie) son inopposable au créancier poursuivant ou à l'acquéreur.

     

    Exceptions:

     

    - les inscriptions antérieures à la publication prises par le vendeur de l'immeuble, le prêteur de deniers ou un copartageant s'il y a eu partage successoral, sont opposables au créancier puisque leurs privilèges bénéficient d'un effet légal rétroactif du fait même de leur inscription

     

    - l'acquéreur peut rendre une aliénation publiée postérieurement à la publication du commandement de payer, opposable au créancier en consignant une somme suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits (i.e. ayant des droits sur l'immeuble). Ces sommes leur sont alors affectées spécialement. Toutefois, cette consignation, pour être efficace, doit être signifiée au créancier avant l'audience d'adjudication.

     

     

     

    2) La saisie entre les mains d'un tiers détenteur

     

    Décret de 2006 Article 16, la saisie immobilière diligentée par le créancier titulaire d'un droit de suite est poursuivie directement contre le tiers détenteur. Dans ce cas, la procédure débute par un commandement de payer signifié au débiteur (a) et au tiers (b) avant d'être publié (c).

     

     a) La signification du commandement de payer au débiteur

     

    La procédure débute par la signification d'un commandement de payer au débiteur dans les mêmes conditions que lorsque la procédure de saisie est dirigée contre le débiteur. Dans ce cas, l'acte indique que le commandement de payer valant saisie est délivré au tiers détenteur. Cela s'explique car le tiers est personnellement obligé du fait de l'immeuble même s'il ne l'est pas hypothécairement parlant.

     

     

     

    b) La signification du commandement de payer au tiers détenteur

     

    La saisie est dirigée contre le tiers détenteur puisqu'il détient l'immeuble. L'huissier signifie au tiers détenteur un commandement de payer avec les mentions Décret de 2006 ,Article 15:

     

    - la constitution d'avocat du créancier poursuivant qui emporte élection de domicile

     

    - l'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel…

     

    - le décompte des sommes dues en principal…

     

    - la sommation faite au tiers détenteur d'avoir à satisfaire à l'une de ses obligations i.e. d'avoir à payer ou à délaisser l'immeuble dans un délai d'1 mois

     

    - la désignation de chacun des biens ou des droits sur lesquels portent la saisie immobilière conformément règles de la pub foncière

     

    - indication que le commandement vaut saisie de l'immeuble et que le bien est indisponible à l'égard du tiers détenteur à compter même de la signification de l'acte, il ne le sera à l'égard des tiers qu'à compter de la publication du commandement au bureau des hypo

     

    - indication que le commandement de payer vaut saisie des fruits et que le tiers détenteur en est séquestre

     

    - indication que le tiers détenteur garde la possibilité le cas échéant de rechercher un acquéreur pour l'immeuble saisie pour procéder à sa vente amiable, la vente ne pourra intervenir qu'avec autorisation du JEX

     

    - la sommation lorsque le bien fait l'objet d'un bail, d'avoir à indiquer à l'huissier les nom, prénom …

     

    - indication qu'un huissier de justice pourra entrer dans les lieux et dresser un PV…

     

    - indication du JEX territorialement compétent …

     

    - indication que le tiers détenteur qui en fait préalablement la demande peut bénéficier de l'aide juridictionnelle…

     

    - indication, si le tiers détenteur est une personne physique, que s'il s'estime en situation de surendettement, il peut saisir la Commission

     

    - rappelles dispositions Code Civil Article 2464 possibilité pour le tiers détenteur de payer ou délaisser l'immeuble

     

    La signification du commandement valant saisie produit les mêmes effets que la signification du commandement de payer au débiteur (cf. supra.).

     

    Si ne n'exécute pas publié.

     

     

     

    c) La publication du commandement de payer

     

    Le commandement de payer est publié à la conservation des hypothèques dans les mêmes délais et produit les mêmes effets que la publication lorsque la saisie est pratiquée directement contre le débiteur (cf. supra.).

     

    A partir de là, la saisie est réalisée, le créancier poursuivant doit ensuite procéder à des actes préparatoires à la vente.

     

     B) Les actes préparatoires à la vente

     

    Pour la suite de la procédure, le créancier peut (faculté) faire dresser tout d'abord un PV de description des lieux (1) mais surtout, il doit assigner le débiteur à comparaître à l'audience d'orientation (2), il doit ensuite rédiger un cahier des conditions de vente (3), dénoncer la saisie aux autres créanciers (4) et enfin dresser un état ordonné des créances (5).

     

     1) Le PV de description des lieux, facultatif

     

    8 jours après la délivrance du commandement de payer, l'huissier peut pénétrer dans les lieux pour dresser un PV de description. Avant la réforme, une autorisation spéciale du juge était requise en cas de refus du débiteur. Depuis les 1er jan 2007, l'huissier peut entrer dans les lieux à usage d'habitation dès lorsqu'il justifie d'un titre exécutoire, il peut recourir à la force publique.

     

    Pour dresser ce PV, l'huissier peut utiliser tout moyen approprié pour décrire les lieux, il peut se faire assister par tout professionnel qualifié en cas de nécessité.

     

    Le PV contient mention Article 36 Décret de 2006:

     

    - description des lieux, leur composition et leur superficie

     

    - indication des conditions d'occupation des lieux et identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent (qualité de l'occupant)

     

    - nom, adresse du syndic de copropriété

     

    - tout autre renseignement utile sur l'immeuble qui sera fourni par l'occupant lui-même

     

    Le débiteur doit ensuite être assigné en vue de comparaitre à l'audience d'orientation.

     

     

     

    2) L'assignation du débiteur à comparaître à l'audience d'orientation

     

    L'assignation du débiteur à comparaître à l'audience d'orientation doit intervenir dans un double délai: elle a lieu dans les 2 mois qui suivent la publication du commandement à la conservation des hypothèques et doit être délivrée 3 mois au plus tôt et 1 mois au plus tard avant la date de l'audience d'orientation.

     

    L'assignation comprend à peine nullité Article 56 Décret de 2006:

     

    - indication lieu, jour heure audience du JEX

     

    - indication que l'audience d'orientation a pour objet validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes incidentes ainsi que de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie (vente amiable ou adjudication)

     

    - information que si le débiteur n'est pas présent ou représenté à l'audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée sur les seules indications du créancier poursuivant

     

    - la sommation faite au débiteur de prendre connaissance des conditions de la vente figurant dans le cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du JEX, cahier déposé 3 jours ouvrable au plus tard après l'assignation

     

    - l'indication de la mise à prix telle qu'elle a été fixée dans les conditions de vente et indication au débiteur qu'il a la possibilité d'en contester le montant en cas d'insuffisance manifeste

     

    - l'avertissement que le débiteur peut demander au JEX à être autorisé à vendre à l'amiable le bien s'il justifie qu'une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisante

     

    - indication caractères très apparents qu'à peine nullité, toute contestation ou demande incidente doit être déposée au greffe du JEX par acte d'avocat. - reproduction Article 50

     

    - indication que le débiteur s'il en fait préalablement la demande peut bénéficier de l'aide juridictionnelle …

     

    La délivrance de cette assignation est importante car elle ferme temporairement le droit du débiteur de saisir le JEX pour procéder à la vente amiable du bien.

     

    Le créancier doit rédiger et déposer le cahier des conditions de vente au greffe du JEX.

     

     

     

    3) La rédaction et le dépôt du cahier des conditions de vente

     

    Ancien cahier des charge, le cahier des conditions de vente est élaboré créancier poursuivant. Outre l'état descriptif de l'immeuble et des modalités de la vente, le cahier doit comporter mentions Article 44 al.2 Décret de 2006 :

     

    - énonciation du titre exécutoire en vertu duquel …

     

    - le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal…

     

    - énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres jugements ou des autres actes qui seraient intervenus postérieurement

     

    - la désignation de l'immeuble de saisi avec son origine de propriété, les servitudes, les baux consentis et le PV de description s'il existe

     

    - les conditions de la vente judiciaire et notamment la mise à prix fixée par le créancier poursuivant

     

    - la désignation d'un séquestre des fonds ou désignation de la Caisse de dépôt et des consignations en tant que consignataire des fonds

     

    Ce cahier est ensuite déposé au greffe du JEX par le créancier, au plus tard le 5ème jour ouvrable suivant l'assignation du débiteur. A ce titre, il y est joint la copie de l'assignation délivrée au débiteur ainsi qu'un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer.

     

    Ce cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du JEX par toute personne intéressée.

     

    Surtout, toute personne intéressée peut également le contester à l'exception de la mise à prix qui ne peut être contestée que par le débiteur. En effet, le débiteur peut saisir le juge uniquement en cas d'insuffisance manifeste pour que celui-ci fixe une nouvelle mise à prix qui sera fonction de la valeur vénale de l'immeuble et des conditions du marché.

     

    Une fois le cahier déposé au greffe, le créancier doit dénoncer la saisie aux créanciers inscrits.

     

     

     

    4) La dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits (i.e. ayant des droits sur l'immeuble).

     

    Le créancier poursuivant assigne les créanciers inscrit en leur dénonçant le commandement de payer. Cette dénonciation doit être faite à tous les créanciers inscrits au jour de la publication du commandement de payer. Ainsi, le créancier doit demander un état des inscriptions lorsqu'il procède à la publication du commandement afin de connaître les créanciers inscrits. Cette dénonciation doit intervenir au plus tard le 5ème jour ouvrable après la délivrance de l'assignation au débiteur. Cette dénonciation vaut assignation à comparaître à l'audience d'orientation, c'est pourquoi elle comprend à peine de nullité mentions Article 41 Décret de 2006 :

     

    - lieu, jour et heure audience orientation du JEX

     

    - sommation faite aux créanciers inscrits d'avoir à prendre connaissance du cahier des conditions de vente

     

    - indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente

     

    - la sommation d'avoir à déclarer leurs créances inscrites sur le bien saisi en principal, frais et intérêts ... par acte d'avocat qui devra être déposé au greffe du JEX accompagné d'une copie du titre de la créance et du bordereau d'inscription qui prouvera le droit du créancier inscrit sur l'immeuble

     

    Cette dénonciation peut être faite au domicile élu sur les bordereaux d'inscription.

     

    Dans les 8 jours de la dernière dénonciation faite aux créanciers, il est fait mention en marge du commandement de payer, de la délivrance faite au débiteur et aux assignations des créanciers inscrits. Cette mention est importante car à compter de cette date, l'inscription ne peut être radiée qu'avec le consentement de tous les créanciers ou en vertu d'un jugement qui leur est opposable. La dénonciation du commandement de payer vaut assignation à comparaître à l'audience d'orientation et ouvre aux créanciers inscrits un délai de 2 mois pour déclarer leurs créances afin que le créancier poursuivant puisse, le moment venu, établir un état ordonné des créances.

     

     

     

    5) L'élaboration de l'état ordonné des créances

     

    Il est destiné à faciliter la distribution du prix de vente, c'est un des objectifs de la réforme de 2006. L'élaboration de l'état incombe au créancier poursuivant après la déclaration des créanciers inscrits.

     

       a) La déclaration des créances

     

    Les créanciers inscrits doivent déclarer leur créance dans les 2 mois de la dénonciation au risque de perdre leur sûreté. Toutefois, si le créancier justifie que sa défaillance n'est pas de son fait, il peut demander à être autorisé à déclarer sa créance postérieurement au délai de 2 mois, dans ce cas, le JEX est saisi par requête, 15 jours au plus tard avant l'audience d'adjudication ou l'audience de constatation de la vente amiable, à peine d'irrecevabilité.

     

    Cette déclaration est faite par acte d'avocat déposé au greffe du JEX, elle est accompagnée d'une copie du titre de la créance et du bordereau d'inscription.

     

    Les créanciers postérieurs i.e. ceux qui ont inscrit leur sûreté après la publication du commandement mais avant la publication de la vente de l'immeuble saisi, peuvent (faculté), eux aussi intervenir dans la procédure en déclarant leur créance. Dans ce cas, la déclaration est faite par acte d'avocat déposé au greffe du JEX dans les 15 jours de l'inscription. Cette déclaration des créanciers postérieurs est accompagnée d'une copie du titre de la créance, du bordereau de l'inscription et d'un état hypothécaire levé à la date de l'inscription. Cette déclaration des créanciers postérieurs est dénoncée par acte d'avocat, le même jour ou le 1er jour ouvrable suivant au créancier poursuivant et au débiteur.

     

     b) La rédaction de l'état ordonné des créances

     

    Le créancier poursuivant se fait remettre une copie des créances produites par le greffe pour dresser un état des créances ordonné selon le rang de chaque créancier. Cet état ordonné des créances doit ensuite être remis au greffe 15 jours au plus tard avant l'audience d'adjudication ou de constatation de la vente amiable.

     

     

     

    2) L'audience d'orientation

     

    L'audience d'orientation est une innovation de la réforme. C'est en quelque sorte, la forme renouvelée de l'ancienne audience éventuelle. Dorénavant, systématiquement il y aura une audience d'orientation. Par dérogation aux règles applicables, le débiteur peut y comparaître en personne (alors qu'en principe représentation).

     

    Le JEX statue après avoir entendu les personnes présentes ou représentées.

     

    Le juge a une triple mission:

     

    - vérifie les conditions de la saisie immobilière: titre exécutoire et droits sur lesquels porte la saisie

     

    - tranche les contestations qui se sont élevées jusqu'à ce stade de la procédure ainsi que les éventuelles demandes incidentes: à ce titre, il statue également sur l'éventuelle demande de suspension de la procédure demandée par le débiteur surendetté. Cependant, si les contestations et les demandes incidentes ne peuvent pas être examinées le jour même (lors de cette audience), le greffe convoque les parties par LRAR dans les 15 jours du dépôt de la contestation ou de la demande incidente.

     

    - détermine les modalités de poursuite de la procédure: 2 cas de figure:

     

    -- le débiteur a présenté une demande de vente amiable: cette demande peut même être présentée oralement le jour de l'audience par le débiteur. Le juge vérifie la bonne foi du débiteur et l'absence de fraude, il s'assure que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions du  marché et de la situation du débiteur. S'il fait droit à cette demande, le juge fixe le montant minimum du prix de vente et renvoie l'affaire à une audience qui devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois: audience de contrôle (ou audience de rappel) au titre de laquelle il vérifiera la réalisation de la vente. La décision qui autorise la vente amiable suspend le cours de la procédure.

     

    -- le débiteur n'a pas présenté de demande de vente amiable ou le juge n'y fait pas droit: on s'oriente vers une vente par adjudication, dès lors, le juge fixe la date de l'audience d'adjudication qui doit intervenir dans un délai de 2 à 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

     

     Dans les deux cas, le juge rend une décision à caractère juridictionnel: le jugement d'orientation. Ce jugement d'orientation fixe les modalités de poursuite de la procédure. De plus, ce jugement mentionne le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais et intérêts avec indication du taux d'intérêt si nécessaire. Cette décision du juge est notifiée par le greffe, elle est susceptible d'appel dans les 15 jours de sa notification par le greffe, l'appel est jugé selon la procédure rapide de Article 910 al.2 Code de Procédure Civile.

     

     A partir de là, la réalisation de l'immeuble intervient conformément à ce qui a été décidé par le juge

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