• La protection de la possession de la propriété immobilière

    LES MODALITÉS DE PROTECTION DE LA POSSESSION DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE 

    SECTION 1: protection de la possession: l' action possessoire

    L' action possessoire n' aboutie pas à la détermination du propriétaire mais consacre la validité de la possession et permet de se protéger contre les atteintes des tiers. De plus, la possession est maintenue sans avoir à fournir de titre. Cette action est propre aux immeubles.

    §1: les conditions communes aux trois actions possessoires

    A/ les faits ouvrant droit à ces actions

    Tout fait ou acte qui trouble les droits du possesseur. Peut importe que les faits portent préjudice au possesseur c' est la contradiction au droit du possesseur qui est le fait générateur de l' action.

    B/ les personnes protégées

    Les possesseurs dont la possession n' est pas viciée mais utile ou les détenteurs précaires (locataire ou fermier)

    C/ la durée de la possession et du trouble

    Les actions possessoire sont ouvertes dans l' année du trouble à ceux qui possèdent paisiblement depuis plus d' un an.

    Il y a un principe de non cumul entre l' action possessoire et l' action pétitoire. Le possesseur fera en principe l' action possessoire en premier puis l' action pétitoire. Le "troubleur" ne peut pas opposer son droit de propriété face à une action possessoire, il doit se contenter de démontre que la possession est viciée et non utile.

    Le juge saisi au possessoire ne pourra pas régler les questions de droits, il se content d' apprécier les faits. Si le juge a l' intime conviction que le possesseur n' est pas le propriétaire il ne pourra pas cependant donner raison au vrai propriétaire si la possession est paisible, continue, non équivoque et publique.

    §2: les conditions propres à chaque action

             A/ la complainte

    Dans ce cas le possesseur est victime d' un trouble actuel et sans violence.  Le trouble peut être un trouble de fait (construction, passage,…) ou de droit (contestation juridique de la possession).

                                                   B/ la réintégrande (ou réintégration)

    Le possesseur est ici victime d' une dépossession par voie de fait ou violence (ex: barrière empêchant le possesseur de prendre usage de son bien). Comme il s' agit d' un cas d' urgence la condition d' annualité n' est pas opposable, la possession doit seulement être paisible.

    C/ la dénonciation de nouvelle œuvre

    Le possesseur peut agir contre le propriétaire du fond voisin qui effectue des travaux susceptibles de lui causer un préjudice futur. Cette action est avant tout préventive.

    §3: les effets des actions possessoires

                                                            1. les effets de la complainte

    Si les conditions de l' action sont réunies le juge du TI va prononcer la maintenue possessoire et va prescrire la destruction des travaux.

    Si le juge n' arrive pas à retenir l' existence d' une possession exclusive à l' égard du demandeur ou du défendeur il peut maintenir les 2 dans une possession commune ou renvoyer devant le juge du pétitoire qui tranchera sur le fond.

                                                            2. les effets de la dénonciation de nouvelle œuvre

    Si les conditions sont réunies (trouble seulement éventuel) le juge peut ordonner la suspension des travaux.

                                                            3. les effets de la réintégration

    Si les conditions sont réunies le juge pourra ordonner la restitution du bien litigieux ou sa destruction ou encore sa reconstruction.

     

    SECTION 2: la protection judiciaire de la propriété immobilière: l' action pétitoire

    Contrairement à l' action possessoire l' action pétitoire tend à faire reconnaître la propriété sur un immeuble. Cependant, cette action est également ouverte à un propriétaire dont le droit n' est pas contesté mais qui veut faire cesser le trouble (CA Paris 2002). Cette action est dirigée contre le possesseur du bien concerné. Pour obtenir gain de cause il faut apporter la preuve du droit de propriété.

        §1: la preuve de la propriété immobilière

    Celui qui parvient à prouver qu' il tient son droit de propriété de tel auteur doit encore prouver que celui-ci a lui même régulièrement acquis son droit d' un précédent propriétaire qui lui même

    A/ l' objet de la preuve

    Le propriétaire doit prouver un droit plus fort que celui du possesseur

    B/ la charge de la preuve

    Comme en droit commun le demandeur a la charge de la preuve, il doit prouver soit un titre soit une possession plus ancienne soit possession meilleure.

    C/ les moyens de preuve

      1. liberté de preuve

    Tous les modes de preuve ne sont pas équivalent: plus de force pour les présomptions de fait (possession et titre) et moins de force pour les indices (paiement des impôts, configuration des terrains,…)

          2. le conflit de présomption

    = les 2 parties évoquent des modes de preuve d' un même ordre, exemples:

                    - les parties n' ont pas de titre donc l' ancienneté de la possession prime

                    - entre un titre et une possession l' ancienneté prime

    - 2 titres: si les titres ont le même auteur l' ancienneté du paiement prime, si les titres ont des auteurs différents l' ancienneté prime

    - pas titre ni possession on se réfère aux indices

    §2: l' action en revendication

    A/ les conditions de l' action

    Ici le tribunal compétent est le TGI du lieu où se trouve l' immeuble.

    L' action en revendication est imprescriptible car le droit de propriété ne se perd pas par le non usage (Cass 2002). Seule l' usucapion peut faire obstacle aux droits du propriétaire.

    B/ les effets de l' action en revendication

      1. entre les parties

    L' effet logique est la restitution de l' immeuble par le possesseur mais d' autres effets "collatéraux" peuvent intervenir:

    Le possesseur doit restituer les produits du bien (en nature ou par équivalent)

    Si le possesseur était demauvaise foi il devra également restituer les fruits.

    En cas de détérioration le revendiquant a droit à des indemnités: si le possesseur était de mauvaise foi il devra indemniser toutes les détériorations mais s' il était de bonne foi seules les détériorations intervenues depuis la demande en justice seront indemnisées.

    En revanche les dépenses engagées par le possesseur afin de conserver le bien seront intégralement remboursées et les dépenses qui ont permis une plus value du bien seront remboursées à auteur de la plus value. Les autres ne seront pas remboursées

      2. à l' égard des tiers

    Malgré le principe de l' autorité relative de la chose jugée le jugement est doté d' une force probante qui fait présumer l' existence d' un droit de propriété opposable aux tiers.

     

    Le Résumé du cours de Droit des biens est divisé en plusieurs fiches :

     

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