• La publicité de l’hypothèque

    la publicité de l’hypothèque :

    Une hypothèque est un droit accordé à un créancier (souvent une banque qui octroie un prêt) sur un bien appartenant au débiteur (l’emprunteur dans le cas d’un prêt), en garantie d’une dette. Ce bien peut être un immeuble (appartement, maison…) ou bien un meuble dans certains cas. À défaut de paiement, le créancier a la faculté de faire saisir le bien hypothéqué

    • La publicité ou l’inscription n’est pas une condition de sa validité, mais de son opposabilité aux tiers.
    • Mais une hypothèque inopposable aux tiers ne sert à rien, d’où l’importance capitale de sa publicité.
    • Cette publicité est prévue et règlementée par le Code civil  et non par les décrets du 4/01/1955 qui régissent la publicité des autres droits réels immobiliers.

    §1°)- conditions de la publicité :

    A)- formalités : 

    L’initiative de l’inscription appartient au créancier hypothécaire, mais en fait elle revient au notaire, car la jurisprudence considère qu’il reçoit un mandat tacite du constituant de publier l’hypothèque.

    Le notaire établit deux bordereaux, contenant un certain nombre de mentions utiles aux tiers :

    - désignation des parties ;

    - des immeubles grevés ;

    - de la créance garantie et avec indication de son montant en capital et intérêt.

    - indication du montant de la garantie

    - indication du capital rechargeable de l’hypothèque.

    Aux vues de ce bordereau et d’une expédition d’une copie de la convention d’hypothèque, le conservateur procède à une inscription, il devient alors l’informateur de tous les tiers intéressés par l’état de l’immeuble.

    Il adresse à ces tiers, sur leur demande, un état hypothécaire.

    B)- Époque de la publicité : 

    L’inscription n’est enfermée dans aucun délai, elle est possible tant que la créance n’est pas éteinte.

    L’inscription en fait est prise rapidement, pour deux raisons :

    - l’inscription est attributive de rang ;

    - l’inscription peut devenir impossible par suite d’un arrêt du cours des inscriptions.

    Cet arrêt peut avoir 4 causes :

                ∙ la publication de l’aliénation de l’immeuble (vente publiée par acquéreur) ;

                ∙ la publication d’un commandement valant saisie de l’immeuble.

                ∙ l’ouverture d’une procédure collective, Code de commerce , L622-30 ;

                ∙ décès du débiteur constituant dans le cas où sa succession est vacante ou acceptée qu’à concurrence de l’actif.

    Les 2 1ères causes sont propres à un immeuble déterminé, et sont protectrices d’un intérêt particulier, la 1ère de l’intérêt du tiers acquéreur, la 2e du créancier saisissant.

    Les deux autres causes en revanche concernent tous les immeubles du débiteur et sont protectrices de l’intérêt collectif du créancier chirographaire, évitant une rupture d’égalité à leur préjudice.

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    §2°)- effets de l’inscription : 

     L’inscription rend l’hypothèque opposable aux tiers :

    Si l’hypothèque n’est pas publiée, le créancier hypothécaire ne peut opposer ni son droit de préférence aux autres créanciers, ni son droit de suite à l’acquéreur.

    A)- les tiers admis à se prévaloir du défaut de publicité : 

    1°)- les tiers acquéreurs de la propriété de l’immeuble ou d’un autre droit réel sur l’immeuble (usufruit ou servitude).

    Mais ils ne peuvent se prévaloir du défaut de publication de l’hypothèque qu’à condition qu’ils aient eux-mêmes publié leurs droits.

    2°)- les autres créanciers hypothécaires : 

    Eux aussi à la condition qu’ils aient eux-mêmes publié leurs droits.

    Autrement dit, le créancier hypothécaire qui a publié le 1er peut ignorer toutes les hypothèques qui seront inscrites ultérieurement, c’est pourquoi on dit que l’inscription est attributive de rang.

    Mais depuis 2006, il faut réserver le cas de l’hypothèque rechargeable.

    En effet, les conventions de rechargement prennent rang non pas à la date de leur publication, mais à celle de l’inscription de l’hypothèque rechargée.

    La publication de la convention de rechargement est attributive de rang dans les relations réciproques des créanciers garanties par la même hypothèque rechargeable.

    Et elle est également attributive de rang, dans les relations de ces créanciers garantis par l’hypothèque rechargeable avec le créancier qui inscrit une hypothèque conservatoire. Code civil article 2425al5.

    3°)- les créanciers chirographaires : 

    Pour eux, cette règle n’a de portée que dans le cas d’arrêt du cours des inscriptions, car tant que les inscriptions sont possibles, le créancier hypothécaire peut toujours leur rendre l’hypothèque opposable, en l’inscrivant.

    B)- les créances conservées par la publicité : 

    Ici ce sont les créances garanties par l’hypothèque à l’égard des tiers, et non dans les rapports entre les parties.

    Les créances garanties par l’hypothèque dans les relations entre les parties sont fixées par la convention d’hypothèque.

    Les créances garanties à l’égard des tiers sont fixées par le bordereau qui précisément vise à informer les tiers et qui doit toujours mentionner la créance garantie y compris son montant.

    Toutefois, il existe des règles spéciales pour les intérêts :

    - ceux échus avant l’inscription sont intégralement conservés et au même rang que le capital ;

    - ceux échus après l’inscription sont conservés au même rang que le capital pour les 3 dernières années.

    Au-delà, pour les intérêts accumulés, il faut prendre une inscription complémentaire, qui prend rang à sa place.

    Cette limitation à 3 années, est exclue par l’ordonnance dans le cas du prêt gagé hypothécaire, opération de crédit : prêt consenti par une banque, remboursable capital et intérêt à la mort de l’emprunteur, garanti par une hypothèque et dans lequel la créance de remboursement est plafonnée à la valeur de l’immeuble au jour de son exigibilité.

    Dans ce cas, l’inscription initiale garantie tous les intérêts.

    §3°)- caducité de la publicité : 

    L’inscription de l’hypothèque perd son efficacité par deux causes :

    A)- la péremption :  

    C’est une caducité par le simple écoulement du temps.

    1°)- conditions : 

    Le délai de péremption est fixé par le créancier lors de l’inscription, mais dans un plafond légal :

    - si la dette garantie est à échoir à une ou plusieurs dates déterminées, la péremption est nécessairement acquise,

                ∙ soit une année après la 1ère échéance ;

                ∙ soit 50 ans après l’inscription.

    - si la dette est à échoir à une date indéterminée, ou hypothèque rechargeable, mla péremption est acquise 50 ans après l’inscription.

    - si la dette est déjà échue au moment de l’inscription, la péremption est nécessairement acquise 10 ans après l’inscription.

    Code civil 2434.

    2°)- effets : 

    L’hypothèque n’est pas éteint, le droit d’hypothèque cesse d’être opposable au tiers, une fois l’inscription périmée, mais peut redevenir opposable aux tiers, moyennant une nouvelle inscription.

    Mais elle est impossible en cas d’arrêt du cours des inscriptions, et en outre lorsqu’elle est possible, elle est attributive de rang, l’hypothèque change de rang.

    3°)- prévention de l’inscription : 

    Elle consiste dans un renouvellement de l’inscription.

    Condition : il doit intervenir impérativement avant la date fatidique de la péremption.

    Effet : le renouvellement ne constitue pas une nouvelle inscription, il conserve l’inscription originaire.

    D’où :

    - le renouvellement est possible malgré l’arrêt du cours des inscriptions,

    - le renouvellement conserve à l’hypothèque son rang initial.

    B)- la radiation ou mainlevée :

    1°)- la radiation volontaire : 

    Elle est en principe l’œuvre du créancier et elle intervient dans des circonstances très diverses :

    - extinction de la créance, et donc de l’hypothèque ;

    - extinction de la seule hypothèque

    - renonciation du créancier hypothécaire à l’opposabilité de l’hypothèque, de manière à redonner du crédit au débiteur, renégociation du prêt.

    Cette radiation volontaire est obligatoire pour le créancier lorsque l’inscription n’est plus justifiée.

    Si le créancier la refuse, d’une part il peut engager sa responsabilité civile, et d’autre part, le constituant peut demander une radiation au juge.

    Cette radiation peut être totale ou partielle, partielle en cas de paiement partiel de la créance garantie (on parle souvent de réduction de l’hypothèque).

    Cette réduction peut affecter soit la créance garantie, soit l’assiette.

    En la forme, la mainlevée suppose un acte notarié, qui peut être :

    - soit un acte portant le consentement du créancier ;

    - soit depuis 2006 une attestation du notaire certifiant que le créancier a consenti.

    La radiation volontaire peut, depuis 2006, être l’œuvre du constituant et non du créancier, dans le cas où il s’agit d’une hypothèque rechargeable et où il n’existe plus de créance garantie par l’hypothèque.

    2°)- la radiation judiciaire : 

    Elle intervient dans 2 hypothèses :

    Parfois elle est la conclusion d’une procédure de saisie immobilière (purge judiciaire).

    Parfois, elle est demandée par le débiteur, lorsqu’il ne peut pas obtenir une mainlevée amiable.

    La radiation peut aussi être partielle, mais cette réduction de l’inscription est possible quant à la créance, mais pas quant à l’assiette, car ce serait une révision judiciaire du contrat d’hypothèque.

     

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