• La publicité des sûretés immobilières

    LA PUBLICITÉ DES SURETÉS IMMOBILIÈRES 

     En l'absence de publicité les sûretés immobilières ne produiront pas leur pleins effets en ce qu'elles ne seront pas opposables aux tiers. Le fait que les tiers aient connaissance de la sûreté ne peut suppléer l'absence de publicité


    La publicité permet en outre de résoudre la plupart des conflits immobiliers
    Le système d publicité foncière actuelle a été rénové par le décret du 4 jan. 1955 complété par un décret du 14 oct.1955 Ces textes ont généralisé le système de publication pour les sûretés immobilière et leur portée est plus large et concerne tout le doit de la publicité foncière


    Toutefois le système n'est pas parfait pour 2 raisons :
    - il est es sûretés immobilières qui y échappent comme les privilèges généraux portant à la fois sur les immeubles et sur les meubles, le privilège du syndicat des copropriétaires
    - certains événements important pour un immeuble ne sont pas ,mentionnés à la conservation des hypothèques et notamment l'ouverture d'une procédures collectives  : L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE

    Elle sera demandée au conservateur des hypothèques par le créancier ou plutôt par le notaire rédacteur de l'acte en qualité de mandataire. En aucun cas le conservateur ne peut le faire de sa propre initiative. Il doit être requis


    A) L'EPOQUE DE L'INSCRIPTION


    En principe les créanciers privilégiés et hypothécaires peuvent inscrire leur sûreté tant que leur créance existe et que l'immeuble grevé se trouve entre les mains du constituant. Comme celle-ci est attributive de rang, ils ont intérêt à agir rapidement
    Malgré tout, ce principe a de tempéraments :
    - pour bénéficier de la rétroactivité les créanciers privilégiés doivent inscrire leur sûreté dans le délai légal
    - pour l'hypothèque judiciaire conservatoire, le créancier doit dans les 3 mois de l'autorisation du juge effectuer une inscription provisoire
    - si l'hypothèque légale des époux et du tuteur n'a pas été inscrite au cours du mariage ou de la tutelle elle ne pourra l'être qua dans celle suivant la dissolution du mariage ou la fin de la tutelle

    Le créancier a intérêt a agir vite car des événements peuvent empêcher de prendre une inscription hypothécaire. Ces hypothèses sont au nombre de 4 :

     

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    - la publication de l'acte d'aliénation de l'immeuble hypothéqué En vertu de l'article 2147 du Code civil «  les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d'un tiers ; toutes les mutations entre vifs sont concernées, à titre gratuit comme onéreux » car si un créancier n'a pas inscrit son hypothèque et que dans le même temps une personne achète l'immeuble et publie son droit, ce tiers est en droit de croire que l'immeuble était libre et ignorait l'existence du droit de suite du créancier qui, par conséquent, ne lui est pas opposable. On applique un principe général du droit de la publicité foncière : le premier qui publie est le premier en droit
    ce principe connaît un tempérament pour les privilèges immobiliers car s'ils sont pris dans le délai légal ils rétroagiront au jour de la créance


    - l'acceptation de la succession du débiteur sous bénéfice d'inventaire. Ici, l'héritier accepte d'être tenu au passif dans la limite de l'actif. Il y a alors arrêt du cours des inscription car si on accepte sous bénéfice d'inventaire c'est que l'on doute du caractère excédentaire de la succession et que l'on veut éviter que certains créanciers ne prennent une hypothèque pour bénéficier une cause de préférence. Les inscription ne seront plus alors possibles sur les immeubles successoraux (article 2147 alinéa 2 du Code Civil)


    - La publication du commandement de saisie En matière de voie d'exécution les biens saisis sont insaisissables et l'article 686 alinéa 2 ACPC prévoit que le cours des inscriptions hypothécaires est arrêté sur l'immeuble sais à compter du dépôt aux fins de publicité du commandement de saisie à la conservation de hypothèques. En application des principes généraux de la publicité foncière le saisissant aura priorité parce qu’il a publié lui-même. Cependant en vertu de l'article 687 ACPC les inscriptions hypothécaires retrouveront leur efficacité si le saisi a consigné une somme suffisante pour désintéresser le saisissant


    - Le redressement ou la liquidation judiciaire du débiteur. En vertu de l'article L.621-50 du Code de Commerce «  les hypothèques, nantissements et privilèges ne pourront plus être inscrits postérieurement au jugement d'o du redressement judiciaire » Cette solution applique même pour les privilèges inscrits dans le délai légal et qui auraient dû rétroagir avant le jugement d'ouverture. Par exception l'inscription définitive d’hypothèque judiciaire conservatoire peut intervenir si l'inscription provisoire a été prise avant l'ouverture de la procédure.


    Trois exceptions à ce principe sont prévues :
    - le juge commissaire peut autoriser le chef d'entreprise ou l'administrateur à consentir une hypothèque
    - le Trésor Public conserve son privilège pour les créances qu'il n'était pas tenu d'inscrire à la date du jugement d'ouverture et pour celles mises en recouvrement près cette date si elles ont été régulièrement déclarées
    - Le vendeur de fond de commerce peut inscrire son privilège



    B) LES FORMALITES DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE



    L'inscription hypothécaire est le dépôt de certaines pièces à la conservation des hypothèques qui sera constaté par une mention au registre des dépôt. C'est la date de ce registre qui va rendre la sûreté opposable aux tiers
    l'article 2148 du Code civil pose en principe que l'inscription s'opère sans remise du titre donnant naissance à la sûreté mais il joue parfois un rôle en matière de publicité foncière car en cas d'inscriptions prises le même jour, priorité sera donnée au titre le plus ancien
    Cette inscription se faut par la remise de deux bordereaux d'inscription à la conservation des hypothèques : l'un sera conservé près de la conservation des hypothèques ( les bordereaux sont reliés pour former le registre des inscriptions) et le second sera restitué avec indication de sa date et du volume où il figure
    Leur contenue est très formaliste et contient plusieurs types de renseignements : sur la nature et la date du titre constitutif d'hypothèque, sur le personnes ( créancier, constituant), sur l'immeuble grevé ( identification); sur les précédentes publications ( le précédent droit doit avoir été publié) Ce qui est important ce sont les mentions quand à la créance et à l'immeuble car elles sont relatives au principe de spécialité.
    Quand ceci est déposé le conservateur en vérifie la régularité formelle et soit il accepte la formalité soit il la refuse. En la matière en fait il y a deux attitudes du conservateur :
    - il refuse le dépôt de la formalité, celle ci n'a aucun commencement d'exécution et la formalité devra être refaite. Elle prendra date au second dépôt
    - il rejette la formalité : il l'a met en attente Il indique l'anomalie et donne un délai de régularisation d'un mois. Si passé ce délai ce n'est pas régularisé il y a refus de dépôt mais sinon la formalité prendra rang au jour du dépôt initial.
    Le conservateur des hypothèques engage sa responsabilité s'il refuse d'inscrire une hypothèque alors qu'il aurait dû s'il y a préjudice pour le requérant mais aussi s'il inscrit une hypothèque ou un privilège alors qu'il n'aurait pas dû s'il y a préjudice pour un tiers



    C) LE MONTANT DE L'INSCRIPTION



    L'énoncé du montant de la créance garantie est très important car on va comparer ce montant à la valeur de l'immeuble pour savoir si on peut rendre une autre sûreté
    Cette indication suppose parfois des difficultés.
    Quand la créance a un montant indéterminé le créancier doit procéder à une évaluation qui constituera un maximum quand il voudra faire valoir son droit de préférence.
    Quand elle est éventuelle ou conditionnelle l'inscription doit indiquer cet événement ou cette condition
    Si elle a une clause de réévaluation il faudra indiquer le montant originaire de la créance et la clause de réévaluation
    La créance peut aussi comporter les intérêts échus au jour de l'inscription et cette possibilité revient à incorporer les accessoires au capital.
    Le problème est celui des intérêts échus postérieurement à l'inscription. L’article 2151 du Code civil prévoit que l'inscription conserve au même rang que le capital 3 années d'arriérés d'intérêt qui sont ceux précédent la distribution du prix. Le texte indique que pour les autres intérêts de nouvelles inscriptions doivent prises qui prennent rang à compter de leur date On admet toutefois que cette inscription complémentaire s'opère même en cas d'arrêt du cours des inscriptions hypothécaires.


    II : LA DUREE DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE



    Elle prend effet au jour du dépôt des différentes pièces auprès de la conservation des hypothèques mais cet effet nécessairement limité dans le temps
    Cette durée est fixée par le créancier tenant compte des modalités de l'article 2154 du Code civil Une fois ce délai arrivé l'effet des hypothèques cesse or il est possible que la créance ne soit pas arrivée à expiration.
    Si le créancier prenait une nouvelle inscription, elle prendrait rang à s date et il faudrait qu'entre-temps il n'y ait pas eu d'arrêt des inscription. On a donc prévu la possibilité pour le créancier de demander un renouvellement


    A) LE RENOUVELLEMENT DES INSCRIPTIONS



    L'avantage du renouvellement tient au fait que cette opération ne s'analyse pas comme une nouvelle inscription d'où deux intérêts :
    -la procédure de renouvellement est plus souple
    - elle peut être effectuée jusqu'à la date d'expiration de validité de la précédente inscription dont il va en quelques sorte constituer le prolongement. La sûreté immobilière conservera donc le rang qui lui avait été attribué par l'inscription originaire


    Ce renouvellement s'analyse en un acte conservatoire et le problème est celui de savoir si le notaire est tenu d'y procéder ou s'il doit attendre l’ordre de celui qui avait sollicité l'inscription.
    Il existe un principe tempéré par des exceptions : c'est au créancier de dire s'il entend renouveler son inscription en donnant mandat mais la jurisprudence considère souvent que les créanciers ont donné un mandat tacite au notaire de procéder au renouvellement
    Selon l'article 2154-1 alinéa 3 du Code civil le renouvellement n'est plus nécessaire lorsque le créancier est payé ou lorsque les sommes dues sont consignées.
    C'est là aussi source de contentieux car le fait de saisir l'immeuble ne dispense pas du renouvellement


    B) LA DISPARITION DES EFFETS DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE


    1. La disparition totale


    a. La préemption de l'inscription


    C'est la disparition de l'inscription initiale du fait de l'écoulement du temps. Ce système a été réformé par une ordonnance du 28 sept. 1967 qui a modifié l'article 2154 du Code civil pour éviter dans la mesure du possible les radiations plus lourdes et plus coûteuses
    Normalement il appartient au créancier de fixer la date de péremption mais pour éviter des abus l'article 2154 du Code civil distingue 3 hypothèses :
    - si la créance est à échéance déterminée la date extinctif d'effet de l'inscription est normalement de 2 ans au delà de la dernière échéance sans que la durée de l'inscription puisse excéder 35 ans
    - si la créance est à durée indéterminée ou si l'échéance est antérieure ou concomitante à l'inscription la date extrême d'effet de l'inscription ne pourra être postérieure de plus de 10 ans au jour de la formalité
    - si la créance est telle qu'on ne peut appliquer les 2 principes précédents le créancier peut requérir soit une inscription unique en garantie de la totalité de la dette jusqu'à la date la plus éloignée soit des inscriptions distinctes en garantie de chacun des objets de cette obligation

    b. La radiation de l’hypothèque


    Le but de cette radiation est de retirer tout effet à hypothèque alors que l'inscription n'est pas périmée. Cette radiation peut avoir 2 sources : soit la volonté du créancier soit une décision de justice
    Elle prendra la forme une mention en marge de l'inscription hypothécaire.


    * Les sources de la radiation
    Elle peut avoir une source volontaire. Elle se manifeste alors par une mainlevée soumise à de conditions de fond et de forme.
    Elle interviendra le plus souvent suite au paiement du créancier mais elle peut intervenir aussi sans paiement dans l'hypothèse où le créancier déciderait soit de renoncer à la sûreté, soit de renoncer à l'inscription.
    Le créancier qui refuserait de donner main levée alors que hypothèque ne représente plus d'intérêt pour lui pourrait engager sa responsabilité en ca de préjudice pour le constituant
    l'article 2157 du Code civil dispose que «  les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet » mais en réalité seul le consentement du créancier est nécessaire. Sa capacité peut varier car s'il s'agit une radiation avec paiement la capacité est celle pour recevoir paiement sinon c'est celle pour renoncer à un droit réel immobilier.
    Cette main levée doit être passée par acte authentique notarié car elle devra être publiée à la conservation des hypothèques

    A côté existe une radiation judiciaire. selon l'article 2160 du Code civil cette radiation intervient si l'inscription a été faite sans titre sauf si la loi le permet, si la créance est nulle ou éteinte, si la sûreté est éteinte par voie principale ou si l'inscription est nulle pour vice de forme
    Le tribunal normalement compétent est le TGI du lieu de l'inscription
    La radiation doit être nécessairement prononcée par un jugement en dernier ressort ou passé en autorité de chose jugée ce qui exclut notamment la compétence du juge des référés. Cette solution présente certains dangers en cas d'exercice d'une voie de recours extraordinaire et notamment de pourvoi en cassation car la décision de radiation risque d'être remise en cause et annulée

    * Les pouvoirs du conservateur des hypothèques
    il a pour radier toute sûreté immobilière un pouvoir de contrôle plus large que lors de l'inscription aussi sa responsabilité sera plus importante/
    Il doit vérifier aussi la capacité et les pouvoirs de la personne qui a demandé la radiation

    * L'annulation de la radiation
    Il arrive parfois que la radiation doivent être annulée. Le principe est que lorsqu'il y a annulation il y a rétroactivité, or la retro activité se concilie difficilement avec certaine règles du droit de la publicité foncière.
    Ici la rétroactivité sera seulement partielle et même écartée dans les hypothèses où elle aurait été intéressante
    Une nouvelle inscription devra être prise qui rétroagira à l'égard des tiers dont les droits ont été publiés avant la radiation, mais l'annulation de la radiation ne rétroagira pas à l'égard de ceux qui ont publié leur droit entre la radiation et l'annulation aussi à leur égard l'inscription prendra rang au jour où elle a été de nouveau effectuée
    Cette absence de rétroactivité se justifie pat le fait que les tiers n'étaient pas informés de l'existence de charges grevant l'immeuble

    2. La disparition partielle de l'inscription

    Elle résulte d'une réduction de l'inscription hypothécaire. Elle subsiste avec son rang initial mais elle va produire des effets plus limités
    Elle est prévue à l'article 2161 et 2162 du Code civil et porte soit sur des créances garanties ( réduction quand aux créances) soit sur les immeubles grevés ( réduction quand à l'assiette) Elle st volontaire ou judiciaire
    Lorsqu'elle st volontaire on exige la capacité de disposer d'un droit réel, immobilier si la réduction est relatives à l'assiette; si elle est relative à la créance on va dissocier selon que cette réduction est on non consécutive à un paiement. En cas de paiement la capacité pour le recevoir suffit sinon il faudra la capacité pour disposer d'un droit réel immobilier

    Le plus grand particularisme concerne la réduction judiciaire. Pour la réduction judiciaire quand à l'assiette, l'article 2161 du Code civil prévoit que si les inscriptions sont excessives le constituant peut demander leur réduction. Selon ce texte «  Sont réputées excessives les inscriptions qui grèvent plusieurs immeubles quand la valeur d'un seul ou de quelques-uns d'entre eux excède une somme égale au double du montant de ces créances an capital et accessoires légaux augmenté du tiers de ce montant » Son but est d'éviter que les immeubles du débiteur soient grevés par des sûretés excessives mais cette réduction ne vise que les sûretés immobilières légales ou judiciaires et non conventionnel car cela contreviendrait au principe de la force obligatoire des contrat.
    Il peut y avoir réduction judiciaire quand à la créance dans 2 hypothèses :
    - extinction partielle de la dette lorsque le créancier refuse de consentir à une réduction judiciaire
    - quand une créance d'un montant indéterminé à été évaluée de manière excessive.

     

     

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    1.     Sûreté personnelle (cautionnement) et réelle (gage, hypothèque...)

    2.     Le cautionnement

    3.     Les caractéristiques du contrat de cautionnement

    4.     Conditions du cautionnement (capacité, pouvoir, consentement)

    5.     La preuve du cautionnement

    6.     La mise en œuvre du cautionnement

    7.     L'obligation d'information de la caution

    8.     Les recours de la caution

    9.     Les causes d'extinction du cautionnement

    10.  La Garantie à première demande

    11.  Les privilèges généraux (AGS, frais de justice...)

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    13.  Le gage sur meuble incorporel (créance, nantissement de parts sociales...)

    14.  Le gage sur meuble corporel (argent, marchandise...)

    15.  Le Gage : définition, constitution, extinction, effets

    16.  Les différentes suretés réelles immobilières

    17.  La publicité des sûretés immobilières

    18.  Les effets des suretés réelles immobilières

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