La taxe d’habitation et la taxe foncière

La taxe d’habitation et la taxe foncière

La taxe foncière incombe au propriétaire. La taxe d’habitation est redevable par un locataire ou un propriétaire, dès lors que celui-ci ne met pas son bien en location.

1) La taxe d’habitation

Elle s’applique aux logements, y compris aux résidences secondaires et aux habitations inoccupées, ainsi qu’à leurs dépendances. Elle est due par tous, les locataires comme les propriétaires. Sauf cas d’exonération, ces derniers doivent en plus s’acquitter d’une taxe foncière.

• Les biens concernés

Il s’agit de tous les locaux meublés affectés à l’habitation. Les biens relevant de la TA ne relèvent pas de la Taxe Professionnelle. Ces deux impôts sont exclusifs l’un de l’autre

Il existe des exclusions : bâtiments qui servent aux exploitations rurales ; locaux destinés au logement d’élèves ; bureaux des fonctionnaires publics

• Les redevables

Ce n’est pas le propriétaire mais la personne qui en a l’usage ou la jouissance. Le propriétaire n’est donc as concerné sauf qu’il l’occupe.

Elle est donc établie pour la personne qui a la jouissance effective de l’habitation.

Si on ne sait pas qui l’a, on l’établit pour la personne qui a la disposition du local.

TA Nantes, 17 juillet 2002, Mme Halberstadt (RDF 2003 n° 148) : « L’épouse séparée de fait de son mari et qui a seule la jouissance effective de la résidence secondaire est la redevable légale de la taxe d’habitation ». Le mari est pourtant le propriétaire.

Certains locaux auraient pu être assujettis mais sont exclus du régime :

• résidence diplomatique
• certains établissements publics
• personne indigentes (personnes sans ressources) : c’est une commission communale des impôts qui statut.

Le législateur a en outre établi des traitements dérogatoires pour certains types de contribuables :

• de plus de 60 ans en fonction du niveau de revenus
• infirmes, invalides ne pouvant subvenir par leur travail, aux nécessités de l’existence
• organismes à but non lucratif.

La TA est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1^er janvier de l’année d’imposition. (adresse)

Les étudiants sont redevables de la TA en fonction des revenus des parents.

• L’assiette

C’est la valeur locative des habitations et de leur dépendances (parcs, jardins, terrains de jeu, garage). Aucun mécanisme d’adaptation n’est pris en compte.

Les méthodes d’évaluation des communes sont bien entendues contestables car les références et les méthodes de calcul sont très peu scientifiques.

Il y a aussi un système d’abattement notamment en fonction des charges de famille et un système d’abattement complémentaire qui peut être voté par le conseil municipal.

• 2 : Les taxes foncières

Calculées sur la valeur locative cadastrale, les taxes foncières sont des impôts locaux payables tous les ans par les propriétaires de biens immobiliers. Voir la date de réception et de paiement de la taxe foncière.

La taxe foncière sur le bâti (TFPB) et la taxe foncière sur le non bâti sont dues par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Est redevables des deux taxes foncières le propriétaire : art. 1400 Code Général des Impôts.

1. La taxe sur le foncier bâti

Elle est établie annuellement sur les propriétés bâties situées en France. On prend en compte aussi les ouvrages d’art.

Le législateur prévoit aussi des exonérations pour les immeubles affectés à un service public ou à des fins d’utilité générale à la condition que ces biens ne soient pas productifs de revenus. Ex : Préfectures, ministères, palais de justice, châteaux

On exonère aussi les biens destinés à l’exercice du culte. Le Code Général des Impôts précise explicitement l’exonération.

Le contentieux sur ce point est aussi important. Le législateur est très attentif à cette question.

CAA Bordeaux, association assemblées de Dieu de la Gironde, association islamique de lotte et Garonne, 14 octobre 2004 (RDF juin 2005 n° 461) : l’exonération de taxe foncière ne peut s’appliquer qu’aux édifices et dépendances nécessaires à l’exercice du culte. (lecture restrictive).

• Assiette

C’est la valeur locative cadastrale des biens en question. Pour certains types de biens, i peut y avoir des abattements ou réductions forfaitaires.

Certaines personnes ont des avantages fiscaux (plus de 75 ans)

Se pose toujours le problème du report sur le locataire. Ce n’est pas possible : seul le propriétaire est redevable.

2. La taxe foncière sur le non bâti

Il s’agit d’un impôt direct obligatoire rapportant le moins, un vieil impôt au rendement limité, vestige.

Il est régit par les article 1393et suivants du Code Général des Impôts, impôt annuel portant sur les propriétés non bâties de toute nature situées en France (territorialité), imposition dans la commune où est situé le bien.

La localisation est dans la commune où est situé le bien. L’assujettissement concerne tous les terrains en nature à bâtir, jusqu’à intégrer dans cette définition les marais salants, les carrières, les tourbières, jusqu’au terrain de chemin de fer non bâti.

On a donc une vision large en terme d’assujettissement et donc une exonération qui bénéficie aux propriétés publiques, à la voierie (routes). On a toujours une volonté d’identifier un usage public (affectation à un service public ou dite d’utilité générale). Comme pour le foncier bâti, la condition est que ces biens ne produisent pas de revenus.

L’article 1394 du Code Général des Impôts nous donne une liste de ces exonérations.

A contrario, il y a des biens publics qui relèvent de l’assujettissement : il s’agit des biens qui appartiennent aux établissements publics.

On met de côté les EP scientifiques, d’enseignement ou d’assistance, de même que les biens de certains organismes ayant un caractère public ou parapublic, excepté ceux à caractère industriel et commercial (SPIC).

Il existe des exonérations spécifiques, décidées là aussi par le législateur et qui sont destinées à favoriser certains secteurs d’activité. C’est essentiellement le domaine forestier qui est bénéficiaire de ces exonérations. L’article 1395 du Code Général des Impôts exonère pendant 30 ans les plantations et replantations forestières. Dans la loi de finances de 2005, on avait une exonération pour les plantations d’oliviers ; De même le secteur des arbres truffiers était exonéré. Sont exonérés les territoires qui mettent en œuvre le programme communautaire « natura 2000 ».

La question se pose moins sur les bien assujettis que sur leur valeur. C’est la valeur qui est au cœur même des discussions, contentieux. La référence est la valeur locative cadastrale. Elle est établit au niveau communal et au niveau départemental. On a plusieurs procédés pour l’évaluation.

Le procédé normal aurait été une révision générale mais il n’y en a pas.

Dès lors, ce qu’on va prendre comme référence c’est soit une révision annuelle forfaitaire, soit avec les changements de propriétaires, on réactualise le bien à se valeur de cession. (effectuée à titre onéreux).

L’Etat ne veut pas réactualiser la valeur des terrains. Dans le domaine agricole, les tarifs sont établis par référence à une instruction datant de 1908.

Qui paye l’impôt ? C’est le propriétaire actuel. Si une personne a cédé le bien elle peut demander un dégrèvement. L’usufruitier est assujettissable à l’impôt, de même que l’emphytéote, ou encore les titulaires de droits réels dans le cadre d’autorisation d’occupation du domaine public.

En réalité, le principe est bien celui de l’assujettissement du propriétaire mais d’autres acteurs le peuvent aussi.

1. Chirac avait décidé de faire que les exploitants agricoles soient totalement exonérer mais en réalité pour 2006, le législateur a seulement prévu une exonération de 20% : l’incidence sur les caisses publiques auraient été trop lourde.

Le premier contribuable local c’est l’Etat lui-même.