• La vente amiable sur autorisation judiciaire

    La vente amiable sur autorisation judiciaire

    Partant du constat que la vente aux enchères débouche souvent sur une vente à vil prix, le législateur a modifié en 2006 les modalités de réalisation de la saisie immobilière mais continue à prohiber la clause de voie parée. Conformément à la décision du juge lors de l'audience d'orientation, la vente de l'immeuble a lieu soit par vente amiable sur autorisation judiciaire (1) soit par adjudication (2).

     

     La vente amiable sur autorisation judiciaire est prévue au Code Civil Article 2202 et 2203 et le décret de 2006 Article 53 à 58.

     

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     A) La réalisation de la vente amiable

     

    Si la vente amiable a un aspect conventionnel, elle est réalisée sous le contrôle judiciaire. Elle suppose une autorisation judiciaire pour sa conclusion avant d'être contrôlée par le juge.

     

     

     

    1) L'autorisation judiciaire

     

    L'autorisation judiciaire doit permettre de préserver les intérêts des parties en présence. Cette autorisation résulte du jugement d'orientation autorisant la vente amiable suite à la demande du débiteur. Cette autorisation judiciaire fixe les conditions de la vente et notamment le montant minimum en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions du marché et aux spécificités du bien. Cette autorisation comprend les frais de poursuite tels qu'ils ont été taxés par le juge car ils sont dus par l'acquéreur en plus du prix de vente. Muni de l'autorisation judiciaire, le débiteur accomplit toutes les diligences pour la conclusion de la vente.

     

     

     

    2) La conclusion de la vente

     

    Le débiteur doit accomplir toutes les diligences nécessaires pour la réalisation de la vente amiable (ex: mandat à un agent immobilier). Cependant, il exerce cette prérogative sous le contrôle du créancier poursuivant qui conserve un droit de regard. En effet, le créancier poursuivant peut demander au débiteur de lui rendre des comptes sur les diligences accomplies et, en cas de carence du débiteur, le créancier peut saisir le JEX et on s'orientera vers une vente forcé.

     

    Lorsqu'un acquéreur est trouvé, l'acte de vente est rédigé par un notaire, le notaire peut obtenir tous les documents recueillis pour élaborer le cahier des conditions de vente, contre récépissé ce qui lui fait gagner du temps.

     

    Les dispositions de droit commun relatives à la vente sont applicables à la vente amiable sur autorisation judicaire.

     

    Cependant, cette vente présente 2 spécificités:

     

    - pour éviter toute vente à tempérament, l'acte notarié est établi sur consignation du prix et des frais de poursuite.

     

    - si la vente n'est pas conclue du fait de l'acquéreur, les sommes qu'il a versées restent consignées et s'ajoutent au prix de vente dans la distribution du prix sous réserve du droit de rétractation (vente non conclue).

     

    En tout état de cause, la vente reste soumise au contrôle du JEX

     

     

     

    3) Le contrôle judiciaire

     

    En principe, le contrôle du JEX intervient lors de l'audience de contrôle (de rappel) dont la date a été fixée lors de l'audience d'orientation. Exceptionnellement, le juge peut intervenir plus tôt en cas de carence du débiteur.

     

    Le jour de l'audience de contrôle, plusieurs cas de figure:

     

    - la vente amiable a été réalisée dans le délai de 4 mois: l'acte rédigé par le notaire est remis au juge qui vérifie le respect des conditions fixées par le jugement d'orientation, la consignation du prix ainsi que la réalisation de l'état des créances. Ensuite, il constate la vente et ordonne la radiation des inscriptions prises du chef du débiteur. Le jugement rendu dans ce cas par le JEX n'est pas susceptible d'appel, il ne fait que constater une vente réalisée.

     

    - la vente n'a pas été réalisée dans le délai de 4 mois mais un compromis prévoyant la réitération par acte authentique a été signé: le juge peut (faculté) accorder un délai supplémentaire de 3 mois maximum pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique si le demandeur justifie d'un engagement écrit (compromis écrit). Dans ce cas, l'affaire sera appelée à une seconde audience où le juge procèdera comme dans le cas précédant.

     

    - la vent n'est pas réalisée dans le délai de 4 mois et aucun compromis n'a été signé: le juge ordonne la vente forcée de l'immeuble et la reprise de procédure (suspendue depuis l'autorisation de la vente amiable). Cette décision est notifiée par le greffe au débiteur, au créancier poursuivant ainsi qu'aux créanciers inscrits.

     

     

     

    Il peut parfois y avoir un contrôle anticipé de la part du JEX, en effet, avant la date fixée initialement pour l'audience de rappel, le JEX peut être saisi par le créancier poursuivant aux fins de constatation de la carence du débiteur. Dans ce cas, le JEX fixe la date de l'audience d'adjudication qui doit intervenir dans un délai de 2 à 4 mois.

     

    Cette décision est notifiée au débiteur, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits. La décision n'est pas susceptible d'appel.

     

     

     

    B) Les effets de la vente amiable sur autorisation judiciaire

     

    En principe, la vente amiable sous contrôle judiciaire produit les effets d'une vente volontaire classique mais présente quelques particularités. Contrairement à une vente amiable pure et simple, c'est le jugement qui constate la réalisation de la vente et qui ordonne la radiation des inscriptions qui est publié à la conservation des hypothèques (en pratique, il faudra néanmoins publier l'acte notarié !!). Le conservateur fera mention du jugement en marge de la publication du commandement de payer et procèdera à la radiation des inscriptions.

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