• La vente d'un terrain à bâtir au profit du promoteur

    La vente d'un terrain à bâtir au profit du promoteur

     Formule la plus classique et la plus simple mais peut être lourde fiscalement : le vendeur sera redevable éventuellement de plus-values (sauf si détention supérieure à 22 ans), l’acquéreur n’a pas de paiement de droits d’enregistrement mais TVA est due.

    Il peut se faire par une PP ou par une société qui procèdera à la construction. C'est une vente qui sera certainement assujettie à la TVA et non pas aux droits d'enregistrement classique.

    -- Comment être sûr que le terrain est constructible ?

    On peut demander un certificat d'urbanisme neutre (on donne les références cadastrales de la parcelle et l'administration répond sur les conditions d'urbanisme applicables) ou pre-opérationnel (l'administration se prononce sur le projet de construction exposé par le demandeur).

    Intérêt de ces certificats : fige les règles à l'égard du demandeur => on met en condition suspensive de la vente que les clauses du certificat d'urbanisme ne soient pas contraires.

    Le plus souvent la vente est sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire au profit de l'acquéreur.

    Délais de réalisation entre la promesse de vente et la vente = conventionnellement en principe c'est 3 mois, ensuite tout dépend si par ex l'acquéreur doit acquérir un prêt => délai d'obtention du prêt : délai légal de 30 jours, mais aujourd'hui les banques sont dans l'incapacité d'éditer l'offre de prêt dans ce délai. En principe le délai conventionnel est de 45 jours. La vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt : il faut que l'offre soit proposée, puis il y a un délai de réflexion de 10 jours pour le consommateur : avant il ne peut pas accepter (Code de la Consommation).

    Sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire : cela ne suffit pas car on peut y mettre n'importe quoi. Il faut déjà mettre un délai pour le dépôt de la demande de permis de construire. Et on doit indiquer ce qui doit être construit, c'est pour encadrer la demande de permis de construire.

    Date de réalisation de la condition suspensive que l'on va mettre dans l'acte : il faut déposer le dossier complet puis que l'administration compétente étudie le dossier et accorde ou pas le permis de construire, elle a 2 mois pour le faire. Mais il faut aussi que les délais de recours des tiers contre le permis soient expirés, i.e. 2 mois de plus qui commencent à courir à compter de l'affichage en mairie et sur le terrain (constatation par un huissier => date certaine pour un délai de recours) => on arrive à 4 mois et demi. Généralement on met donc un délai de 6 mois.

     

    Dernier point à demander :

    Outre le permis de construire, il faut vérifier qu'aucun recours n'a été exercé : il y a une déclaration dans l'acte qui l'indique, mais il y a un autre moyen : attestation du greffe du Tribunal Administratif = « certificat de non recours », mais ce n'est pas toujours évident à obtenir.

    Une fois tout cela obtenu en principe on est carré pour acquérir le terrain à bâtir.

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