• La vente par adjudication

    La vente par adjudication

     

       La réalisation de l'immeuble est un acte grave pour le débiteur et également pour les personnes ayant des droits sur l'immeuble. Dès lors, le législateur envisage uniquement la vente par adjudication lorsqu'il n'y a pas eu de demande de vente amiable ou encore en cas d'échec de celle-ci.

     

    Code Civil Article 2204 à 2206, Article 59 et suivants. Décret de 2006.

     

    A) Les formalités préalables de publicité

     

    Avant la réforme, 2 formalités distinctes devaient être accomplies par le créancier poursuivant avant l'adjudication:

     

    - le créancier devait établir un cahier des charges fixant les conditions et modalités de la vente et devait procéder aux formalités de publicité pour attirer les acquéreurs. Depuis la réforme, le cahier des conditions de vente étant établi avant l'audience d'orientation, les formalités préalables à l'adjudication se résument aux formalités de publicité. Mêmes si les textes ne sont références qu'aux formalités ordinaires (de droit commun) (1), il existe des formalités spéciales (2).

     

     

    1) Les formalités de droit commun

     

    Lorsque la vente forcée est inéluctable, l'intérêt des parties et d'obtenir le meilleur prix. 2 conditions sont ainsi requises: une large publicité pour informer le plus grand nombre d'enchérisseurs possible et des frais modiques. Ces conditions sont antinomiques car le coût de la publicité n'est pas négligeable et influe sur le prix de vente.

     

    Loi du 29 juillet  1998 relative à, complétée par décret d'application 11 jan. 2002 avaient modifié les dispositions relatives à la publicité. Ces dispositions sont reprises par Article 64 à 71 Décret de 2006. La publicité de droit commun peut être aménagée judiciairement.

     

     

    a) La publicité de droit commun hors de tout aménagement judiciaire

     

    Elle constitue les formalités minimum imposées par le législateur pour informer le plus grand nombre d'enchérisseurs. L'adjudication doit être annoncée 2 mois au plus tôt et 1 mois au plus tard avant l'audience d'adjudication.

     

    Cette formalité est accomplie par l'avocat du créancier poursuivant. 2 avis sont rédigés sous peine de déchéance: un avis complet et un avis simplifié.

     

     

     

    - l'avis complet comprend mentions Article 64 al.3 du Décret de 2006 : nom et domicile du créancier poursuivant et de son avocat, désignation et description sommaire de l'immeuble éventuellement avec indication des heures et dates de visite, la mise à prix, l'indication que les enchères doivent être portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal du lieu de la vente, indication du lieu de consultation du cahier des conditions de vente (greffe du JEX), depuis 1998 il n'est plus fait mention du nom du saisi.

     

    L'avis complet est déposé au greffe du JEX pour qu'il soit affiché à un emplacement "accessible au public". De plus, pour information, la forme de l'avis est règlementée, l'avis doit être rédigé avec des caractères forme 30 minium et sur papier A3. Cet avis est publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement du lieu de situation de l'immeuble.

     

     

     

    - l'avis simplifié contient l'indication de la mise en vente aux enchères publiques de l'immeuble, sa nature et sa localisation, sa mise à prix, les lieux jours et heures de l'audience d'adjudication, le lieu de consultation du cahier des conditions de vente. La forme de l'avis est règlementée, caractères taille 30 sur papier A.3.

     

    L'avis est apposé à l'entrée de l'immeuble et publié dans 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, publication faite à l'initiative de l'avocat du créancier poursuivant.

     

     L'accomplissement de ces formalités est justifié par la production d'un exemplaire des journaux et par la rédaction d'un PV d'huissier en ce qui concerne l'apposition de l'avis au lieu de situation de l'immeuble.

     

     Des formalités supplémentaires peuvent s'ajouter le cas échéant sans autorisation judiciaire.

     

    Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits le cas échéant, peuvent recourir à tout moyen supplémentaire de publicité (Internet), pour cela 2 conditions sont requises:

     

    - ces moyens supplémentaires de publicité ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le débiteur, ils sont à la charge de la personne qui en prend l'initiative

     

    - ces moyens supplémentaires ne doivent pas mentionner le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur

     

     

     

    b) L'aménagement judiciaire

     

    Les formalités de publicité peuvent être aménagées par le JEX à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur. Le juge est saisi par une requête en aménagement de la publicité, la requête peut être présentée lors de l'audience d'orientation ou 2 mois au plus tard avant la date de l'audience d'adjudication. Le juge saisi statue par ordonnance non susceptible de recours, sur l'adaptation du régime de droit commun au regard des spécificités de l'immeuble, il prend en compte la nature, la valeur et la situation de l'immeuble ou tout autre circonstance justifiant l'aménagement.

     

    De plus, le juge peut à ce titre, restreindre ou compléter les mesures de publicité de droit commun. L'adjudication peut notamment être annoncée par voie de presse dans des journaux spécialisés.

     

    Ces formalités supplémentaires sont réalisées à la diligence et aux frais de la partie requérante.

     

     

     

    2) Les formalités spéciales de publicité

     

    S'il existe un droit de préemption sur l'immeuble, une formalité supplémentaire de publicité est prévue. En effet, le titulaire du droit de préemption est spécialement informé de la vente par l'avocat du créancier poursuivant: preneur rural, SAFER, ils sont alors convoqués à l'audience d'adjudication 20 jours au moins avant celle-ci.

     

    Lorsque l'immeuble saisi est indivis, chaque indivisaire doit être informé de l'adjudication 1 mois au moins auparavant.

     

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    B) L'adjudication

     

    Code Civil Article 2204 à 2206 et Article 72 et suivants. Décret de 2006. Reprise pour l'essentiel des solutions antérieures. En principe, l'adjudication a lieu à la date fixée par le juge mais parfois cette date peut être différée dans le temps.

     

     1) La date de l'adjudication

     

    L'audience d'adjudication a lieu normalement à la date fixée par le juge dans le jugement d'orientation ou dans la décision qui l'ordonne faute de réalisation de la vente amiable. Dans les deux cas, elle intervient dans un délai entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de la décision du JEX. Mais, le JEX peut parfois surseoir à l'adjudication lorsque la demande de sursis est justifiée par un cas de force majeure ou par des causes graves et dûment justifiées, causes qui sont invoquées par la Commission de surendettement des particuliers devant laquelle une procédure est engagée. Saisi d'une telle demande, le JEX a tout pouvoir d'appréciation, si le sursis est prononcé, une nouvelle date est fixée et une nouvelle publicité est réalisée.

     

     2) La procédure d'adjudication

     

    Au jour fixé initialement ou reporté, l'avocat du créancier poursuivant commence par solliciter la vente, à ce titre le créancier justifie du dépôt de l'état ordonné des créances. Ensuite, le greffer désigne l'immeuble et résume le cahier des conditions de vente, les frais sont annoncés publiquement par le juge, enfin, le juge déclare les enchères ouvertes. En pratique, souvent, les enchères sont de 75 euros à 75 euros si la procédure est inférieure à 15.000 euros, 150 euros si supérieure.

     

    La vente est procédée aux enchères.

     

     

     

    a) Le déroulement des enchères

     

    v Les personnes pouvant enchérir: toute personne capable juridiquement peut enchérir à l'exception du débiteur, des magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie ainsi que des auxiliaires de justice intervenus à un titre quelconque dans la procédure (ex: avocat). De plus les enchères sont faites par un avocat inscrit au barreau du tribunal devant lequel la vente est poursuivie. L'avocat ne peut être porteur que d'un seul mandat. De plus, les candidats aux enchères doivent présenter des garanties de paiement, c'est pourquoi l'avocat se fait remettre contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire qui a été désigné dans le cahier des conditions de vente. Cette garantie représente 10 % de la mise à prix, cette somme de 10 % est encaissée par le séquestre et sera le cas échéant restituée à l'issue de l'audience si l'enchérisseur n'a pas été déclaré adjudicataire. En cas de défaillance de l'adjudicataire, cette somme est acquise et conservée au profit des créanciers qui participeront à la distribution du prix de vente et au débiteur s'il y a un surplus.

     

     

     

    v Les enchères: avant la réforme, la durée des enchères était archaïque, allumage de 3 bougies d'une durée d'1 min. La durée des enchères est dorénavant de 90 sec. et le temps peut être décompté par tout moyen visuel ou sonore qui permet au public de visualiser chaque seconde écoulée. Chaque nouvelle enchère couvre la précédente et libère l'auteur de celle-ci, l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur lorsque le temps est écoulé. En l'absence d'enchères 2 cas de figure:

     

    -- si la mise à prix a été fixée librement par le créancier poursuivant, ce dernier est déclaré adjudicataire.

     

    -- si la mise à prix initiale a été augmentée judiciairement à la demande du débiteur (seul pouvant contester la mise à prix), le bien est immédiatement remis en vente sur baisse successive du prix fixé par le juge, le cas échéant jusqu'au montant de la mise à prix initiale fixée par le créancier poursuivant. Dans ce cas, en l'absence d'enchérisseur sur ce prix initial, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire.

     

     

     

    L'avocat dernier enchérisseur déclare, avant la fin de l'audience, l'identité de son mandant (avant, il avait 3 jours pour le faire). Cependant, dans un souci de transparence et de mise en concurrences des enchérisseurs, l'adjudicateur ne peut plus se substituer un tiers (avant il avait un délai de 24 pour ce faire, déclaration de command). Dorénavant toute déclaration de command dans les 24 heures est prohibée.

     

    Les bénéficiaires d'un droit de préemption dispose d'un délai pour faire savoir s'ils entendent ou non acquérir le bien aux conditions de l'adjudication et donc le cas échéant se substituer à l'adjudicataire.

     

     

     

    b) Le jugement d'adjudication

     

    Sous réserve du droit de préemption, le juge déclare adjudicataire le dernier enchérisseur par le jugement d'adjudication. Ce jugement qui ne tranche aucun litige a la nature d'un contrat judiciaire. En principe, il n'est pas motivé, il n'est susceptible d'aucun recours judiciaire (action en nullité comme tout contrat). Il est notifié par le greffe au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrit, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par celui-ci. En effet, avant même l'audience d'adjudication, le juge peut avoir été saisi d'une contestation (postérieurement à l'audience d'orientation). S'il y a eu contestation, le jugement est susceptible d'appel uniquement pour la contestation qu'il tranche, dans les 15 jours de sa notification. Le titre de vente qui est remis à l'adjudicataire consiste en l'expédition du cahier des conditions de vente qui est revêtu de la formule exécutoire à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication. Ce titre de vente est délivré par le greffier à l'adjudicataire, il peut l'être parfois au créancier poursuivant pour qu'il puisse procéder aux formalités de publicité en cas de défaillance de l'adjudicataire. Toutefois, si les renseignements relatifs à l'identité de l'adjudicataire sont incomplets, l'avocat de l'adjudicataire peut les compléter par une déclaration écrite qui est remise au greffe au plus tard le 3ème jour ouvrable suivant l'adjudication. Cette déclaration écrite sera annexée au titre de vente.

     

    La publication du titre doit intervenir à la requête normalement de l'adjudicataire ou à défaut, du créancier poursuivant. Cette publication est enfermée dans un double délai, d'une part dans le délai de 2 ans qui court à compter de la publication du commandement de payer et d'autre part dans un délai de 2 mois à compter du prononcé du jugement d'adjudication. La publication du jugement d'adjudication purge de plein droit les hypothèques inscrites sur l'immeuble même si elles ont été inscrites après la délivrance des états d'inscription. Cependant, les créanciers inscrits ne sont pas sacrifiés car ils peuvent former surenchère s'ils estiment que les résultats de l'adjudication sont insuffisants. De plus, ils ne sont pas privés immédiatement de leur droit de suite, ils ne le sont qu'à compter du paiement ou de la consignation du prix de vente de l'immeuble. De plus, ils conservent un droit de préférence sur le prix.

     

    Enfin, après la publication du titre, le créancier de premier rang figurant sur l'état des créances, peut (faculté) demander au séquestre ou au consignataire, le paiement, à titre provisionnel, du principal de sa créance. Toutefois, dans ce cas, il doit justifier d'un état hypothécaire.

     

     

     

    c) Les mesures de publicité

     

    Le 1er jour ouvrable suivant l'adjudication, un extrait du PV d'audience avec mention du prix d'adjudication et des frais taxés (frais de procédure) est affiché par le greffe à la porte de la salle d'audience pendant le délai d'exercice de la surenchère i.e. pendant 10 jours. Cet extrait comprend la description sommaire de l'immeuble, le prix de vente, les frais taxés avec indication du greffe compétent pour recevoir les offres de surenchère.

     

     

     

    3) Les effets de l'adjudication

     

    Les effets de l'adjudication sont comparables à ceux d'une vente: elle opère transfère de propriété (a) et fait naître des droits et obligations à la charge de l'adjudicataire (b).

     

     

     

    a) Le transfert de propriété

     

    L'adjudication consomme l'expropriation du saisi, elle est assimilée à une vente, elle transfère donc la propriété de l'immeuble saisi à l'adjudicataire. Cela signifie que le débiteur saisi est tenu de la délivrance et de la garantie d'éviction, il est créancier du prix et débiteur de certaines obligations. De plus, l'adjudicataire souffre les charges grevant l'immeuble avant son adjudication, il est menacé par la remise en cause des droits du débiteur. Cependant, pour sécuriser l'adjudication, le droit de propriété de l'adjudicataire est temporairement restreint, avant le paiement du prix et des frais, l'adjudicataire ne peut disposer du bien, le démembrer ou constituer des droits réels dessus. Par exception, pour ouvrir les enchères à un maximum de personnes, il peut tout au plus constituer une hypothèque accessoire au prêt souscrit pour l'acquisition du bien. Dans ce cas, l'hypothèque est en fait consentie sous la condition résolutoire du versement du prix et des frais. Ainsi, si juridiquement, le transfert de propriété résulte de l'adjudication, économiquement, il est en fait lié au paiement du prix et des frais.

     

     

     

    b) Les droits et obligations de l'adjudicataire

     

    L'adjudicataire a les droits et obligations d'un acheteur.

     

    v Droits de l'adjudicataire: l'adjudicataire a le droit à la délivrance de l'immeuble, des loyers et des fruits perçus ou échus depuis le jugement d'adjudication. Il bénéficie de la garantie d'éviction totale ou partielle mais elle est moins étendue qu'en droit commun. En cas d'éviction, il peut retenir le prix s'il n'a pas payé. S'il a payé, il peut agir en restitution du prix par le bais d'une action en paiement de l'indu. Il ne bénéficie pas de la garantie des vices cachés et jusqu'à la réforme, il devait solliciter l'expulsion du débiteur lorsque celui-ci se maintenait dans les lieux. Dorénavant, le jugement d'adjudication en tant que tel constitue un titre d'expulsion, l'adjudicataire pourra le mettre à exécution dès lorsqu'il a consigné au moins le prix et payé les frais taxés.

     

     

     

    v Obligations de l'adjudicataire: l'adjudicataire doit payer le prix en principal et intérêts ainsi que les frais taxés. Concrètement il doit consigner le prix dans un délai de 2 mois à compter de la date d'adjudication définitive. Passé ce délai de 2 mois, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'à la consignation complète du prix. De plus, même si le transfert de propriété est immédiat, le titre n'est remis à l'adjudicataire qu'après paiement car à défaut de paiement, la vente par adjudication est résolue de plein droit.

     

     

     

    4) La possibilité de surenchère

     

    La surenchère est une procédure qui va permettre de vendre l'immeuble au meilleur prix, il s'agit donc d'un acte par lequel l'adjudication est remise en cause et qui va entraîner une nouvelle mise aux enchères de l'immeuble i.e. une nouvelle vente par adjudication. Décret de 2006, Article 94 et suivants.

     

    a) Les conditions de la surenchère

     

    D06 Article 94 prévoit que toute personne peut surenchérir, cela signifie que l'auteur de la surenchère n'est pas forcément un créancier du débiteur, il peut s'agir d'un créancier ou de toute autre personne intéressée. 2 conditions doivent être respectées par le surenchérisseur:

     

    - délai: la surenchère doit intervenir dans les 15 jours de l'adjudication

     

    - taux de la surenchère: la surenchère doit au minimum être du dixième du prix de vente initial.

     

    Conditions de forme: la surenchère se fait par acte d'avocat (elle fait partie intégrante de la saisie immobilière qui est une procédure judiciaire), elle déposée au greffe de la juridiction et elle vaut demande de fixation d'une audience de surenchère. A ce titre, l'avocat doit attester qu'il s'est fait remettre par son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant un dixième du prix de vente. Au plus tard le 3ème jour ouvrable après sa déclaration, le surenchérisseur doit la dénoncer aux personnes concernées: le créanciers saisissant, l'adjudicataire et le débiteur, à peine d'irrecevabilité. La dénonciation rappelle des dispositions notamment la possibilité de contester la demande de surenchère dans les 15 jours. Une copie de l'attestation de l'avocat relative à la garantie doit être jointe à cette dénonciation.

     

    Le JEX étant saisi, il fixe la date de l'audience de surenchère et comme pour tout audience d'adjudication, elle doit intervenir dans un délia de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère ou suivant le rejet de la contestation de la déclaration de surenchère en cas de contestation. Une fois la date fixée, le greffe en informe le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrit, l'adjudicataire et le surenchérisseur, par LRAR.

     

    Il est procédé aux formalités de publicité classique en tenant compte de la nouvelle mise à prix, les frais de la publicité sont taxés et inclus dans le montant du prix de vente.

     

    Le jour de l'audience, l'immeuble est à nouveau revendu aux enchères publiques mais si l'enchère n'est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

     

     

     

    b) Les effets de la surenchère

     

    3 cas de figure:

     

    - la nouvelle adjudication est faite au bénéfice du premier adjudicataire: la seconde adjudication confirme alors la première, dès lors, l'adjudicataire devenu propriétaire suite à la première adjudication le demeure, son droit de propriété est consolidé.

     

    - l'adjudication est faite au bénéfice d'un nouvel adjudicataire: la seconde adjudication entraîne la disparition rétroactive des droits et des obligations du preneur adjudicataire comme s'il existait une condition résolutoire au titre de la première enchère.

     

    - la surenchère n'est pas couverte: le surenchérisseur est déclaré adjudicataire de l'immeuble, on retrouve les mêmes effets que lorsque l'adjudication est faite à un autre adjudicataire que l'initial.

     

    Pour arrêter la procédure de saisie immobilière, il ne peut y avoir de deuxième surenchère. S'applique ici l'adage "surenchère sur surenchère ne vaut". Dès lors, il n'y a pas lieu de procéder aux formalités de publicité après la deuxième adjudication.

     

     

     

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