• Le bail à construction

    Le bail à construction

     Le législateur est intervenu pour créer le bail à construction car le bail emphytéotique n'impliquait pas nécessairement l'obligation de construire même si la pratique conventionnelle le prévoyait.

    L'obligation de construire est au contraire un élément essentiel du bail à construction. En l'absence de cette obligation dans le bail à construction, on aura une disqualification.

     Autre intérêt du bail à construction par rapport au bail emphytéotique : ce dernier est régi par la code rural et on a un Ordre Public assez important en la matière. Au contraire le bail à construction est régi par le code de la construction et de l'habitation qui précise qu'il n'y a qu'un nombre limité de dispositions qui sont d'OP. Toutes celles qui ne sont pas visées peuvent être supprimées ou aménagées par les parties.

     Le bail à construction (CCH art. L 251 s.) :

    -‘ oblige à titre principal le preneur à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et lui permet de consentir les servitudes nécessaires à cet effet ;

    - confère au preneur un droit réel immobilier, librement cessible, hypothécable est consenti pour une durée comprise entre 18 et 99 ans;

    - confère au preneur la propriété des constructions édifiées et l'obligation de les conserver en bon état d'entretien et d'en  supporter les charges et réparations, le bailleur en devenant, sauf stipulation contraire, propriétaire en fin de bail et profitant des améliorations;

    - peut stipuler le paiement d'un prix sous diverses formes.

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    1. Les dispositions d'Ordre Public en matière de droit de la construction

    -L'obligation de construire

    -Le locataire a la possibilité de céder le droit de jouissance

    -La possibilité d'hypothèque sur ce droit

    La législation concernant le bail à construction date de 1964. Bilan de ce bail : cette technique est utilisée quasiment exclusivement par des professionnels, et surtout pour des opérations d'aménagement complexes, notamment pour les opérations de construction à la Défense => c'est très limité. Généralement le bail à construction est adossé à des contrats de crédit-bail.

     

    2. Conditions du bail à construction

    Le droit commun + les dispositions spéciales du code de construction et d'habitation. Les dispositions légales relatives au bail à construction sont en fait limitées, donc on a beaucoup de trous de législation. Pour résoudre un litige, on fera un renvoi au droit commun, notamment le droit commun du bail. Sur ce point on a de la Jurisprudence, ex : dans une affaire on avait une partie des constructions qui avaient été détruites pendant la durée du bail. Cela pouvait-il entraîner une diminution du loyer ? Art. 1722 Code Civil : possibilité de diminuer le loyer proportionnellement à la perte de la chose louée.

    Sur les questions de capacité du bailleur ou du locataire

    Le bail à construction génère un droit réel, donc le bailleur doit avoir la capacité d'aliéner un bien. À défaut le contrat ne pourra pas être conclu.

    L'obligation de construire pour le locataire est une obligation essentielle. À défaut on pourra avoir une requalification du contrat.

     

    3. La durée du bail

    Entre 18 et 99 ans, sauf limitation spécifique légale. La durée sera déterminée en fonction de l'amortissement du coût de la construction.

    Si le bail est résilié avant l'expiration du délai de 18 ans, y a-t-il requalification ? C'est l'hypothèse de la résiliation amiable du bail. Cela ne pose pas de problème en cas de résiliation judiciaire, pour faute, il n'y aura pas de requalification. Le législateur a prévu en effet des avantages fiscaux pour ce bail => en cas de requalification il y aura disparition des avantages fiscaux. Pour la Jurisprudence il peut y avoir une remise en cause de la qualification et donc des avantages fiscaux. La question est moins pertinente aujourd'hui car ces avantages n'existent quasiment plus.

     

    4. Le loyer

    L251-5 du code de la construction. Le loyer peut être en nature ou en espèces, mais dans la plupart des cas ce sera en l'espèce. Le paiement peut intervenir en une seule fois ou de façon périodique par le locataire (grande liberté à ce niveau).

     

    Si le paiement du loyer est périodique, comme en outre c'est un contrat de longue durée, il se pose la question de la revalorisation du loyer en tenant compte de l'évolution économique.

     

    Y a-t-il revalorisation et indexation du loyer ?

    En 1964, l'idée est celle d'une véritable collaboration entre le bailleur et le preneur, c'est une sorte de mise en société, donc les 2 ont des intérêts communs. À l'origine était prévue une révision triennale du loyer, avec une augmentation proportionnelle à la variation du revenu brut de l'immeuble, sans que cette variation puisse être inférieure à la variation de l'indice du coût de la construction (donc la révision dépendait des résultat de l'exploitation de l'immeuble avec un plancher). Cette coopération entre le bailleur et le preneur était d'autant plus reconnue que cette disposition était d'OP.

    Lors d'une réforme fin 70's, cette révision triennale a été maintenue, mais on a supprimé son caractère d'OP. Compte tenu de cette réforme, la Cour de Cassation a reconnu que les parties pouvaient prévoir dans leur contrat une indexation du loyer sur l'indice du coût de la construction, mais avec une révision annuelle.

    Peut-on utiliser une autre indexation que celle sur le coût de la construction ? Il faut un rapport avec l'objet du contrat ou avec l'activité des parties.

    En fait dans la pratique, la révision triennale est très peu utilisée, on a généralement une révision annuelle

    On peut avoir un loyer payé en nature : L251-5. On propose au locataire une fois les construction réalisées d'en livrer une partie au bailleur. Cette fraction lui sera remise en pleine propriété Cette possibilité est très peu utilisée dans la pratique, car c'est l'idée même du bail à construction qui est ici remise en question.

     

    5. L'obligation de construire par le preneur

    C'est une obligation essentielle, toutefois on a une grande liberté contractuelle. On a un minimum qui doit être présent dans le contrat, mais la liberté contractuelle s'exerce à propos de l'étendue du droit de construire. Pour le locataire, son droit réel s'exerce sur le sol. Le bailleur ne conserve que la propriété du dessous pendant la durée du bail. Mais rien n'empêche que le fractionnement ne porte pas sur le sous-sol. Le droit réel peut ne porter que sur les constructions.

    De même, l'étendue du droit réel du locataire peut ne pas s'exercer sur la totalité du terrain.

    Le droit réel du locataire peut être librement cédé au profit de tiers, c'est d'Ordre Public, i.e. pas d'autorisation ou agrément préalable à demander au bailleur, sinon ce serait une limitation trop importante à l'exercice d'un droit réel.

    Si le locataire cède son droit réel pendant la durée du bail à un tiers, ce tiers se trouve lié par les dispositions du bail à construction, i.e. le tiers disposera des droits du locataire principal uniquement pendant la durée du bail à construction (on ne peut pas céder plus de droit que l'on n'en a).

     

    6. La fin du bail à construction

    Les propriétés reviennent sans indemnité dans la part du bailleur dans son patrimoine. Mais les parties peuvent envisager d'autres schémas de sortie : parfois on retrouve dans des contrats l'obligation par le bailleur de revendre les constructions réalisées au profit du locataire. Si on a des hypothèques consenties par le locataires, elles disparaissent automatiquement à la fin normale ou anticipée du bail à construction, de façon à ce que les constructions qui se retrouvent dans le patrimoine du bailleur se retrouvent libre de tout droit et de toute inscription.

    De la même façon le droit des tiers s'interrompent à l'expiration du contrat.

    Hypothèse où le locataire après avoir réalisé les constructions consent des baux commerciaux pour les exploiter : on peut avoir un conflit entre le bailleur et le locataire commercial alors car le locataire commercial bénéficie normalement du droit au renouvellement du bail, et sauf exception c'est un droit au renouvellement automatique => pérennité qui s'oppose au caractère temporaire du bail à construction. Donc on a eu des conflits dans lesquels le locataire commercial invoquait le droit au renouvellement et le bailleur qui invoquait qu'il devait retrouver l'ensemble de son bien libre de droit ou de toute inscription. Mais, le locataire pouvait être au courantÂ…

    Le bail à construction doit être publié au bureau des hypothèques car il génère un droit réel => il est opposable aux tiers. Par conséquent le locataire aurait dû rechercher qui était le véritable propriétaire, et c'est le bailleur qui l'emporte dans ce conflit.

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