• Le bail à réhabilitation

    Le bail à réhabilitation

      Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel un bien immobilier est loué, pour une durée minimale de douze ans, à un preneur en vue de son amélioration par des travaux, de sa location à usage d'habitation et de sa restitution au propriétaire en bon état d'entretien. Le contrat doit être reçu par acte notarié ou par acte en la forme administrative lorsque le preneur est une collectivité territoriale ou un organisme d'habitation à loyer modéré.

     Le loyer est facultatif, mais, en fin de bail, les améliorations bénéficient au bailleur sans indemnisation. Les travaux sont ceux fixés dans le contrat de bail à réhabilitation.

     

     Le bail a réhabilitation a été institué par la loi du 30 mai 1990 qui vise le droit au logement. Ce bail est intégré aux art. L252-1 et s. du code de la construction et de l'habitation. On cherche à réhabiliter des logements anciens à des fins sociales, i.e. il ne fonctionne que pour des locaux à usage d'habitation et que pour des personnes qui sont des organismes publics ou sociaux et qui auront la qualité de preneur de ce contrat de bail. Donc c'est un peu l'inverse du bail à construction qui est à l'usage de professionnel.

     Pourquoi est-ce un bail influant le droit de construire ?

    On retrouve l'il y a d'un droit de jouissance qui prend la forme d'un droit réel immobilier qui aboutit à un bail de longue durée puisqu'il doit avoir une durée minimale de 12 ans. L'idée générale : un propriétaire déteint un immeuble à la limite de la décence le loue à un organisme HLM, le preneur, qui va le réhabiliter et le louer à des personnes socialement défavorisées avec des loyers modérés

     

    En quoi est-ce un droit réel ?

    Il est susceptible d'hypothèque, peut être saisi ou faire l'objet d'une cession par l'organisme HLM

     

    Condition d'application du bail à réhabilitation

    Exigence dans le code de la construction et de l'habitation : la prise d'effet du bail est subordonnée à la conclusion par le preneur d'une convention qui permettra aux locataires de bénéficier de l'APL (aide personnelle au logement).

    C'est seulement la prise d'effet du bail qui est subordonnée à la conclusion d'une telle convention => c'est une condition suspensive du contrat, c'est une modalité d'exécution et non une condition de validité du bail. C'est l'analyse juridique, pourtant dans la réalité, même si ce n'est pas conforme au texte, on considère que la signature de cette convention APD devient une condition de validité du bail à réhabilitation.

     

    Comme dans les autres types de baux on a l'obligation, outre le droit de jouissance, de réaliser des travaux de réhabilitation.

    Il faut déterminer avec précision les travaux à effectuer : annexe au contrat une notice descriptive la plus précise possible des travaux afin d'éviter les interprétations ultérieures quant à la réalisation des travaux. Ceci n'est pas propre à ce type de bail : ex en matière de construction sur plan.

     

    Le délai de réalisation de ces travaux :

    Dans le contrat de bail à réhabilitation il y a un délai imposé au preneur pour réaliser les travaux qu'il s'est engagé de faire.

     

    Tout ce qui concerne les locaux industriels à usage industriel ou commercial se trouve exclu ici du bail à réhabilitation.

     

    Ce type de bail a-t-il eu le succès escompté ?

    Succès relatif : entre 1991 et 1995, uniquement 333 baux à réhabilitation conclus, donc c'est très peu, mais cela s'explique à l'objet social de ce contrat qui limite de facto se portée.

     

    Cet objet social se retrouve dans le délai d'expiration du bail.

    Code de la construction : À la fin du bail les constructions et leurs améliorations reviennent dans le patrimoine du bailleur sans aucune indemnité à la charge du bailleur (comme dans le bail à construction). En outre l'immeuble doit revenir dans le patrimoine du bailleur libre de toute occupation, à moins que le bailleur lui-même ait proposé aux occupants un nouveau contrat de location. Le maintien dans les lieux des locataires est donc facultatif et dépend du bon vouloir du bailleur.

    Le code ajoute cependant que si le bien doit revenir libre au profit du bailleur, le preneur (l'organisme HLM) a l'obligation d'offrir aux occupants à la fin du bail un logement correspondant à leurs besoins et à leurs responsabilités. C'est ce droit au relogement qui détourne un certain nombre d'opérateur du bail à réhabilitation. C'est encore un effet négatif qui limite l'utilisation du bail à réhabilitation.

     

    Question : on a un occupant qui a la fin du bail à réhabilitation se voit proposer un autre logement par le preneur, mais cet occupant ne quitte pas les lieux (soit parce qu'aucune offre n'a été faite, soit parce que le locataire a refusé l'offre, soit parce que l'offre n'était pas conforme aux dispositions du code de la construction et de l'habitation). Le locataire peut-il rester dans les lieux ?

    Dans les 2 précédant baux examinés, le sous-locataire ne peut pas avoir plus de droit que le locataire, donc il n'a plus de droit à occuper le logement à l'échéance du bail.

    Sur cette question, en matière de bail à réhabilitation il n'y a pas encore de Jurisprudence, mais certain nombre d'auteurs qui se fondent sur la vocations sociale, milite pour un maintien dans les lieux. Cette hypothèse ne peut toutefois être validée que si le preneur a effectivement fait cette offre de relogement et si l'offre n'est pas conforme à ses besoins. Mais si le juge considère que l'offre est conforme au texte, alors le locataire sera occupant sans droit ni titre et on peut l'expulser. La seule possibilité sinon c'est que le bailleur demande des Dommages et Intérets au preneur.

     

    Conclusion :

    En théorie, ce bail est intéressant. En pratique il est souvent délaissé compte tenu de ses lourdes contraintes.

    « Le bail à constructionLe contrat de concession immobilière »
    Blogmarks