Le bail commercial : durée, loyer, aménagement contractuel

LE BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial porte sur des locaux à usage commercial ou artisanal. Les locataires signataires d’un bail commercial sont les commerçants, les chefs d’entreprise, les artisans. En conséquence, le statut du bail commercial ne pourra pas s’appliquer à un locataire non commerçant même si le local a lui même un caractère commercial.

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut être immatriculé au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés et être en activité. Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Mais une durée supérieure peut être décidée par les parties. En ce qui concerne la résiliation, le bailleur ne peut pas donner congé avant l’expiration du bail. Toutefois dans des conditions très limitatives le propriétaires peut donner congé au bout de trois ans moyennant une indemnité d’éviction ou en proposant au locataire un local de remplacement.

Il existe plusieurs conditions pour bénéficier du bail commercial :

• il faut être propriétaire du fonds qu’on exploite
• et être commerçant.

Exception :

Ces 2 conditions posent des difficultés pour la location gérance : le locataire est bien commerçant mais n’est pas propriétaire du fonds et le propriétaire du fonds n’est pas commerçant.

La loi décide qui ce statut des baux commerciaux va s’appliquer au propriétaire du fonds mais pas pour le commerçant dans le cas de la location gérance.

Pour le preneur (= locataire), ce statut des baux commerciaux sont intéressants, ils lui permettent en outre d’assurer la stabilité de son bail et de son loyer.

C’est un statut impératif : on ne peut pas en déroger (= ne peut pas prévoir autre chose dans le contrat), on est obligé de respecter ce statut.

Il y a deux garanties :

• – la stabilité du bail
• – la stabilité du loyer

1. La stabilité du bail

Elle est assurée par 2 points :

• – la durée du bail ;
• – le droit de renouvellement.

• La durée du bail

La durée du bail est de 9 ans, ne peut pas être inférieure. Le fait que le statut soit impératif fait que le bailleur ne peut pas mettre de close dérogatoire à cette durée.

Il y a une découpe en période triennale (baux 3-6-9). C’est à la fin de ces années que le locataire peut résilier mais pas le propriétaire :

• – le bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant les 9 ans (intéressant pour le locataire).

Il y a une exception dans la situation dans laquelle le bailleur veut reprendre l’immeuble pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble : à ce moment là, le bailleur pourra mettre fin au bail dans la période triennale (3 ans, 6 ans)

Si le locataire ne le paie pas, le bailleur peut demander en justice à ce que soit mis fin au bail.

Concrètement, le juge ne met pas fin au bail tout de suite, il attend un certain délais.

• – Le locataire peut s’en aller à chaque période triennale sinon il paie le loyer jusqu’à la fin.

• Le droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est le fait, pour le locataire, de pouvoir bénéficier d’un nouveau bail de 9 ans à la fin du premier bail (9 ans).

Pour bénéficier de ce droit, il faut qu’il soit bien le propriétaire du fonds et surtout que ce fonds soit exploité au cours des 3 dernières années avant la fin du bail (= entre la 6^ème et la 9^ème année). Il faut montrer une exploitation effective sur 3 ans. Ceci s’explique par le fait qu’il arrive qu’un commerçant ferme son fonds au cours des 9 ans : si le fonds reste fermé trop longtemps, il perd de sa valeur et par le même coût le bailleur perd sa garantie.

• – Soit le droit au renouvellement vient du propriétaire. Il va proposer un nouveau loyer/ Soit on arrive en fin de bail (9 ans), alors le bailleur va délivrer un congé assorti d’une proposition de renouvellement de bail. Dans ce congé, il indique le nouveau loyer. Si le preneur accepte la proposition, il peut contester le loyer. Le juge peut intervenir pour fixer le loyer.
• – Soit le droit au renouvellement vient du locataire. Le preneur voit la fin du bail arrivé et demande au bailleur le renouvellement. A ce moment, le bailleur peut accepter. Si il refuse, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction (fonction du chiffre d’affaire donc peut monter très haut). Si il n’y a pas d’entente pour l’indemnité, c’est le juge qui la fixe.

Si le propriétaire estime que le montant d’indemnité est trop élevé, il peut exercer son droit de repentir. Le droit de repentir est le droit de dire « finalement c’est trop cher de vous évincer donc je vous accorde le renouvellement » à condition que le locataire soit toujours dans les lieux : ne se soit pas engagé pour un autre bail auprès d’1/3.

Il y a des exceptions :

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail quand il a un droit de reprise:

• – pour motif grave et légitime: quand le locataire ne paie pas ses loyers, le bailleur peut reprendre le local sans accorder le renouvellement et sans payer les indemnités d’éviction ;
• – pour cause tenant à l’immeuble: quand il y a des locaux insalubres et qu’on doit les reprendre par mesure de sécurité. Dans cette hypothèse, le bailleur doit proposer un nouveau locataire équivalant, sinon indemnité d’éviction.
• – Pour habiter: hypothèse dans laquelle le bailleur et sa famille viennent habiter dans des locaux accessoires aux locaux commerciaux. La valeur du bail dépend de la date.

2. La stabilité du loyer

• Le loyer initial :

Il est fixé librement par les parties.

En plus du loyer, trimestriel, on paie parfois un pas de porte (de plus en plus rare car lié à une époque de pénurie de locaux commerciaux). C’est forfaitaire.

• La révision du loyer en cours de bail

Les révisions sont très encadrées pour éviter une envolée du loyer pour le locataire qui ne pourrait plus payer. On distingue 2 types de révisions : elle peut être demandé soir par le bailleur soit par le locataire.

La révision triennale

Elle est prévue dans le statut des baux commerciaux. Elle est nécessairement triennale : ne peut intervenir qu’au bout de 3 ans puis au bout de 6 ans. Elle est de droit : même si ce n’est pas marqué dans le contrat, le locataire y a droit.

Il y a 2 critères pour la fixer :

• – le nouveau loyer (= proposé) doit correspondre à la valeur locative qui comprend 5 éléments.

1. On doit déjà regarder les caractéristiques du local (exemple : où il se situe dans l’immeuble, sa surface, son état, etc.)
2. La destination de lieu: nature du commerce exploité.
3. Obligations respectives des parties: c’est par exemple une close dans le bain qui signifie que les travaux sont à la charge du locataires,etc.
4. Facteurs locaux de commercialité: la vie, le quartier, la rue, l’environnement etc.
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (= loyer payé par les commerçants alentour).

Il y a un plafond.

• – Le nouveau loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction qui est intervenu depuis la dernière fixation du loyer.

L’indice qui correspond au coût de la construction est pris en compte depuis 2001. Il y a un nouvel indice entre bailleur et locataire. C’est un indice de moyennisation (prix à la consommation, Ca de vente du commerce au détail et prix à la construction).

Il y a 3 exceptions dans lequel le plafonnement ne joue pas :

• – quand la valeur locative a augmenté de + de 10%
• – hypothèse de la déspécialisation total ou partielle ;
• – en cas de sous-location : quand le locataire sous-loue son local.

L’indexation

Elle est faite annuellement mais n’est pas de droit : il faudra la prévoir dans le contrat sinon on ne pourra pas l’appliquer. L’augmentation annuelle indexé (généralement) sur l’indice de la construction. On peut le faire que si on l’a prévu dans le contrat.

• La révision du loyer lors du renouvellement du bail

Comment peut évoluer le loyer ?

Au bout des 9 ans, en principe, le montant du bail est soumis aux mêmes limites que celles vues pour la révision triennale (valeur locative et indice du coût de la construction).

Il y a quelques cas dans lequel le plafonnement est écarté au moment du renouvellement :

• – Quand il y a une modification importante des éléments déterminant la valeur locative : on permet au bailleur d’échapper à la règle du plafonnement.
• – Quand le renouvellement intervient après 12 ans : 9 ans est un minimum, les parties peuvent prévoir que le bail soit plus long auquel cas il y aura un plafonnement. Il se peut aussi que les parties aient prévu un bail de 9 ans et qu’aucune des 2 n’ait fait de demande particulière. Le bail peut courir et si ça arrive jusqu’à 12 ans, le plafonnement tombe.

3. Les aménagements contractuels

• La déspécialisation

Ca peut être à la demande du locataire.

En principe, dans le bail on indique la destination des locaux, c’est-à-dire le commerce qui peut être exploité (par exemple : restauration, coiffure, etc.). Le locataire est donc obligé d’exploiter un fonds qui correspond à cette destination. Il est obligé d’exploiter cette activité.

• . Mais il se peut que le locataire ait envie de développer une activité supplémentaire. C’est ce qu’on appelle la déspécialisation partielle. Il lui suffit alors de contacter le bailleur/ propriétaire. La déspécialisation partielle correspond à l’ajout d’une activité annexe, complémentaire.

• . Si le preneur veut changer radicalement, c’est le cas de la déspécialisation totale. Il lui faut l’accord du bailleur pour changer dans ses locaux :

• – Interférence pour le bailleur :

Le bailleur a donné un bail en fonction d’une activité précise, pour lui ça change les choses pour une question d’image par exemple.

Le bailleur peut demander une indemnité et/ou une augmentation de loyer (sans plafond) pour compenser la dévalorisation (si il y a des inconvénients genre les odeurs pour les restos, le bruit pour une boîte de nuit, la masse de la clientèle, etc.).

• – Interférence pour les autres locataires (3 mois pour s’opposer au changement) :

Ce changement peut aussi interférer avec les autres locataires : il se peut que le propriétaire qui a plusieurs locataire dans le même immeuble et à qui il peut avoir fournit une exclusivité pour leur assurer qu’il n’y aura pas de commerce concurrent dans le même immeuble. Même si le bailleur est d’accord, il doit informer les autres locataires qui peuvent s’opposer au changement.

• La cession de bail

On peut céder le bail uniquement ou le bail ET le fonds.

Quand on veut céder uniquement le droit au bail, il faut l’accord du bailleur. En effet, le bailleur peut ne pas vouloir changer de preneur (car il a besoin d’être sûr que c’est quelqu’un de solvable).

Quand on veut céder le bail ET le fonds de commerce, l’accord n’est pas nécessaire car sinon ce serait une entrave à la liberté contractuelle : on a le droit de vendre sa propriété.

— Par contre, il peut apporter des restrictions qui seront généralement prévues dans le contrat de bail. C’est pour restreindre la liberté du bailleur. Le plus souvent, il va soumettre le nouveau locataire à son agrément: il va demander à ce qu’on lui présente les nouveaux locataires potentiels de façon à choisir le plus solvable. De plus, il peut décider que l’ancien locataire sera tenu (dans une limite d’un an en moyenne) au règlement du loyer à titre de garantie: ça oblige le locataire à trouver un nouvel acquéreur sérieux.

• La sous location

La sous-location est prohibée : si on n’a pas l’accord du bailleur, on ne peut pas sous-louer, sauf s’il y a une close contraire dans le bail. Il faudra un accord écrit du bailleur qui sera matérialisé dans le 2^ème bail.

En effet, si on sous-loue c’est qu’on exploite plus le fond, donc absence de revenu : il est important de s’assurer de la solvabilité du locataire. Parallèlement, le locataire se débrouille avec son sous-locataire. Si le locataire n’est pas renouvelé, le sous-locataire ne peut pas se plaindre auprès du bailleur.